Regionale woonvisies en agglomeratiekracht in Zuid-Holland

Transcriptie

1 Technische BIJLAGE bij brief van GS aan PS over Regionale woonvisies en agglomeratiekracht in Zuid-Holland Inhoud Leeswijzer Regionale woonvisies: afgestemd in woningmarktregio Realistisch kwantitatief en kwalitatief programma Verbetering van de woonmilieubalans Aanbod van voldoende sociale woningvoorraad Toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking Stedenbaan als middel voor goed, fijnmazig HOV-netwerk Weerspiegeling in bestemmingsplannen Overige aandachtspunten Wonen als bijdrage aan de agglomeratiekracht Trek naar de stad is kans voor agglomeratie Belemmeringen bij binnenstedelijke uitvoering Kwalitatieve mismatch: verbeteren en prioriteren Transformatie essentieel voor stedelijke vraag Kansen voor transformatie Conclusie en adviezen Suggesties voor uitgestoken hand bij vraag en aanbod in balans: Verklarende woordenlijst en toelichting bij figuren Overzicht van de Figuren figuur 1 Kaartbeeld landelijk en stedelijk gebied figuur 2 Stedelijk versus landelijk gebied naar uitvoerbaarheid en doorkijk figuur 3 Illustratie van steden en hun regio met direct uitvoerbare plancapaciteit figuur 4 Woonmilieu (3-deling) naar uitvoerbaarheid en doorkijk figuur 5 Kaarten plancapaciteit per buurt naar uitvoerbaarheid figuur 6 Kaarten plancapaciteit per buurt naar ligging bij Stedenbaan figuur 7 Nieuwbouw en overige toevoegingen in % nabij Stedenbaanstations in de Zuidvleugel ( ) figuur 8 Taakstelling vergunninghouders Zuid-Holland en stand van zaken op Interventieladder figuur 9 Direct uitvoerbare plancapaciteit in een aantal grote gemeenten figuur 10 Woningbouwlocaties in relatie tot agglomeratiekracht (indicatieve kaart): woningbouwlocaties in relatie tot bereikbaarheid van banen, en potentiële ruimte voor transformatie figuur 11 Kansen op basis van potentiële ruimte voor transformatie in stedelijk gebied figuur 12 Plancapaciteit in relatie tot kansen op basis van potentiële ruimte voor transformatie in stedelijk gebied 1 / 34

2 Leeswijzer Deze technische bijlage geeft een toelichting en achtergrondinformatie op drie verschillende onderdelen: regionale woonvisies, Wonen als bijdrage aan de agglomeratiekracht (MIRT-onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen) en de (mogelijke) rol van de provincie. Elk hoofdstuk gaat in op één van deze onderdelen. Door het gehele stuk zijn illustraties als voorbeeld opgenomen. De brief Regionale woonvisies en agglomeratiekracht in Zuid-Holland van 29 september 2015 van GS aan PS geeft een samenvatting van deze technische bijlage. Van technische begrippen is een korte uitleg opgenomen in de verklarende woordenlijst en toelichting bij figuren. Hoofdstuk 1 gaat in op de regionale woonvisies. Regionale woonvisies staan centraal in het beleid voor wonen, dat is opgenomen in de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma ruimte. Met een regionale woonvisie zorgen gemeenten voor regionale onderbouwing en kwantitatieve en kwalitatieve afstemming van hun woningbouwprogramma. Vanaf 2011 heeft de provincie ingezet op regionale woonvisies. In 2013 en 2014 zijn de eerste regionale woonvisies door GS aanvaard. Gemeenten hebben destijds flinke stappen gemaakt om te komen tot een realistische planning tot Met de vaststelling van de VRM is bandbreedte in de behoefteramingen geïntroduceerd. Ook is de regio s gevraagd inzicht te geven in de huisvesting van doelgroepen en de effecten van het scheiden van wonen en zorg. Met de actualiseringen van de regionale woonvisies 2015 hebben samenwerkende gemeenten (regio s) meer invulling gegeven aan de regionale kwantitatieve en kwalitatieve afstemming. Daarbij zijn de plannen tot 2025 meegenomen en waar mogelijk tot Uit het totaaloverzicht van de regionale woonvisies blijkt een kwalitatieve mismatch tussen aanbod en vraag, beperkte realisatiemogelijkheden in stedelijk gebied bij een toegenomen stedelijke vraag en een overcapaciteit op langere termijn in het landelijk gebied. In dit eerste hoofdstuk is een analyse te lezen van elk in de Visie Ruimte en Mobiliteit benoemd inhoudelijk thema van regionale woonvisies op het niveau van Zuid-Holland als totaal. In hoofdstuk 2 is een samenvatting te lezen van het MIRT-onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen. Dit onderzoek is gestart naar aanleiding van de constatering op het BO-MIRT 1 eind 2013 dat er steeds meer mensen in het stedelijk gebied willen wonen, er voldoende plannen en kansen zijn, maar toch een groot aantal projecten niet of moeizaam van de grond komt. Dit onderzoek is samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken (namens de Rijksoverheid) opgezet. De centrale vraag in het onderzoek is om gezamenlijk met marktpartijen, corporaties, kennispartijen en andere betrokkenen te onderzoeken hoe partijen er samen voor kunnen zorgen dat het opstarten en sneller realiseren van (binnen)stedelijke ontwikkeling op gang komt?. Het publiek-private netwerk dat in het MIRT-onderzoek is ontstaan, heeft aangegeven welke belemmeringen in de dagelijkse praktijk spelen, en welke oplossingen met welke coalities zijn op te lossen. Om in de totale vraag naar stedelijk wonen te voorzien is het nodig de potentie in het bestaande gebied beter te benutten en te zorgen voor ontwikkeling op (moeilijke) transformatielocaties. Wegnemen van de belemmeringen is van essentieel belang om de economische versterking van de Zuidvleugel te kunnen realiseren en de agglomeratiekracht te versterken. Want naast dat mensen niet kunnen wonen waar ze willen, betekent dit ook een gemiste investeringsimpuls voor de Zuidvleugel van 1,6 miljard euro per jaar en arbeidsjaren per jaar in de bouw. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de rol van de provincie om vraag en aanbod beter in balans te krijgen. De Visie Ruimte en Mobiliteit zet in op vier rode draden: (1) beter benutten en opwaarderen van wat er is, (2) vergroten van de agglomeratiekracht, (3) verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit, en (4) bevorderen van de transitie naar een water- en energieefficiënte samenleving. Om de concurrentiekracht van de provincie te verbeteren, is het faciliteren van de toenemende stedelijke woonwens een kans. Dit betreft met name de eerste twee rode draden. De inzet van gemeenten (en uitvoerende partners en eigenaren) op woningbouwontwikkeling bepaalt met name het succes van de realisatie daarvan. Provinciale doelen kunnen worden behaald op basis van samenwerking tussen gemeenten op regionale schaal en keuzes van gemeenten. Gemeenten hebben meerdere belangen te wegen bij hun keuzen om te komen tot prioritering van te ontwikkelen locaties en het verbeteren van de kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Door middel van een aantal suggesties voor een uitgestoken hand wordt bekeken of en hoe de provincie meerwaarde kan bieden bij dit vraagstuk, rekening houdend met de kerntaken en rol van de provincie. GS willen dit samen met de gemeenten verkennen. 1 Het BO MIRT staat voor het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport. Het rijk en de zuidvleugelpartners, waaronder de provincie, overleggen één keer per jaar in het BO MIRT over visie en investeringen in de fysieke leefomgeving. 2 / 34

3 Legenda Stedelijk gebied Landelijk gebied figuur 1 _ Kaartbeeld landelijk en stedelijk gebied Direct mogelijk Alle plancapaciteit Stedelijk gebied Landelijk gebied Stedelijk gebied Landelijk gebied Totaal Direct mogelijk - doorkijk voor zover bekend Alle plancapaciteit - doorkijk voor zover bekend Stedelijk gebied Landelijk gebied Legenda Plancapaciteit WBR BP figuur 2 _ Stedelijk versus landelijk gebied naar uitvoerbaarheid en doorkijk bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 2 Voor dit gehele document geldt: Voorne Putten (Rotterdamse regio) is in de gegevens verwerkt op basis van de regionale woonvisie 2014, voor Hoeksche Waard en Holland Rijnland is uitgegaan van een concept / 34

4 1. Regionale woonvisies: afgestemd in woningmarktregio In Zuid-Holland is de komende jaren een groei van de bevolking voorzien. Er is wel een verschil per regio: in de hoogstedelijke zone blijft de bevolking groeien, daarbuiten stagneert de groei of daalt de bevolking op termijn. In mindere mate is dit beeld terug te zien in het aantal huishoudens. De woningmarkt is definitief veranderd van een door aanbodgestuurde markt naar een markt van vraaggeleiding. Dit betekent dat de woonwensen en verhuisredenen van toekomstige bewoners meer en meer bepalen wat de kansen op uitvoering van de woningbouwplannen zijn. Enkel kwantitatief voldoende woningen aanbieden over de gehele provincie is niet meer genoeg; kwaliteit en daarbij gewenste ligging ten opzichte van voorzieningen is veel bepalender geworden. Bovendien verhuist gemiddeld 75% van de mensen binnen een straal van 15 kilometer. Zogenaamde woningmarktregio s zijn daarom relevant; een samenwerking van gemeenten met een significante verhuisrelatie. Aan elke regio is gevraagd een regionale woonvisie op te stellen. In de Visie Ruimte en Mobiliteit zijn de inhoudelijke thema s opgenomen waaraan een regionale woonvisie moet voldoen, wil deze door GS aanvaard kunnen worden. Na aanvaarding beschouwen GS regionale woonvisies als uitwerking van beleid en onderbouwing voor toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Een aanvaarde regionale woonvisie geldt direct als kader voor de verantwoording van de woningbouwopgave op basis van behoefte in bestemmingsplannen zoals bedoeld in de provinciale Verordening ruimte (VRM). Dit betekent dat in de toelichting bij een bestemmingsplan voor wonen aangegeven kan worden hoe in de regionale woonvisies de behoefte is onderbouwd en regionaal kwantitatief en kwalitatief is afgestemd. Daarmee doorloopt de gemeente trede één van de Ladder voor duurzame verstedelijking (woningbouwbehoefte en de regionale afstemming) die verplicht is gesteld voor alle stedelijke ontwikkeling in het Besluit ruimtelijke ordening van het Rijk en in de provinciale Verordening ruimte. De andere tredes van de Ladder en de overige onderdelen van de Verordening ruimte worden apart beoordeeld in de bestemmingsplanprocedure. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens de inhoudelijke thema s in regionale woonvisies aan bod, te weten: 1. een realistisch kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma, 2. de verbetering van de woonmilieubalans, 3. het aanbod van voldoende sociale woningvoorraad 4. de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking 5. en weerspiegeling hiervan in de woningbouwopgave in bestemmingsplannen. 1.1 Realistisch kwantitatief en kwalitatief programma Gemeenten hebben in de regionale woonvisies afgelopen jaren flinke stappen gemaakt om te komen van een papieren naar een realistische planning. Gemeenten geven aan welke plannen daadwerkelijk tot uitvoering kunnen komen (vraag, investeerder) in plaats van welke plannen enkel planologisch geregeld zijn, en hoe regionale samenwerking leidt tot een betere balans tussen vraag en aanbod. Prognoses als uitgangspunt voor realistisch programma De Zuid-Hollandse prognoses Woningbehoefteraming (WBR) en de Bevolkingsprognose (BP) zijn het uitgangspunt voor het overleg met de regio's over de reële behoefte aan woningen. De WBR gaat uit van een binnenlands migratiesaldo nul per regio: er wordt gerekend met evenveel vertrekkers als nieuwe bewoners van en naar andere Nederlandse gemeenten. De BP gaat uit van een prognose over binnenlandse migratiebewegingen op basis van trends: de verwachte verhuizingen worden meegerekend. Mensen verhuizen onder andere vanwege werk, studie of als zij in een ander woning en woonomgeving willen wonen (woonmilieu). De bandbreedte van de prognoses van WBR en BP geeft aan wat de verwachting is over de 4 / 34

5 Delft 1 Binnenstedelijk 2 Groen stedelijk / suburbaan / dorps 3 Buitenstedelijk Den Haag 1 Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps Buitenstedelijk Stadsgewest Haaglanden 1 Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps Buitenstedelijk Leiden 1 Binnenstedelijk 2 Groen stedelijk / suburbaan / dorps 3 Buitenstedelijk Holland Rijnland - West 1 Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps 3 Buitenstedelijk figuur 3 _ Illustratie van steden en hun regio met direct uitvoerbare plancapaciteit bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 5 / 34

6 ontwikkeling van de woningbouw en is het kwantitatieve uitgangspunt voor de regionale woonvisies. De balken in figuur 2 representeren deze verhouding tussen plancapaciteit, WBR en BP voor stedelijk en landelijk gebied (figuur 1). Woningbouwontwikkeling mede afhankelijk van economie Voor heel Zuid-Holland zijn er onvoldoende actuele plannen om in de totale vraag te voorzien. Veel gemeenten hebben plannen gefaseerd vanwege onder andere de crisis of zijn plannen aan het bijstellen om ze beter aan te laten sluiten op de vraag. Tot 2020 kunnen regio s met de plannen die er nu zijn kwantitatief in 78% tot onder voorwaarde van het aantrekken van de economie en een betere aansluiting bij de vraag 95% van de behoefte voorzien. Tot 2025 kunnen regio s kwantitatief 69% tot 87% in de behoefte voorzien (zie figuur 2). Voor gemeenten is de doorkijk na 2025, in deze marktomstandigheden vaak te ver weg om dit goed in te schatten. Toch zijn er door een aantal regio s al wel plannen voorzien. Opvallend is dat stedelijke regio s onder de bandbreedte blijven: er staan dus te weinig woningen in de planning die aansluiten bij de vraag. Landelijke regio s hebben binnen de plannen een fasering aangebracht, waardoor overcapaciteit in stappen wordt teruggebracht. Regionale samenwerking verbetert balans vraag en aanbod Uit de regionale woonvisies blijkt dat alle stedelijke regio s geringe realisatiemogelijkheden hebben om in de stedelijke vraag te voorzien (zie figuur 2, 3 en 9). Gemeenten als Rotterdam, Den Haag, Delft, Gouda, Dordrecht, en Leiden schatten in dat de mogelijkheden om woningen te realiseren lager zal zijn dan de geprognosticeerde woonwens (BP) en de eigen behoefte (WBR). Binnen een woningmarktregio kunnen gemeenten samenwerken op het woningbouwprogramma. Zo blijven mensen in de regio wonen in die woonmilieus die ze wensen. Buurgemeenten kunnen aanvullend dan ook de stedelijke vraag opvangen en woningen in een stedelijk en goed bereikbaar woonmilieu realiseren. Als gemeenten goed samenwerken is het haalbaar het aanbod van gevraagde binnenstedelijke milieus toe te laten nemen van 32% naar 41% (zie figuur 3). Illustratie Als illustratie hiervan is in figuur 3 de woonmilieubalans van Delft en Den Haag weergegeven. Deze gemeenten kunnen beide niet direct voorzien in de vraag naar bijvoorbeeld binnenstedelijke milieus. De buurgemeenten kunnen daar aanvullend zijn in de groenstedelijke/suburbane milieus. Door regionale samenwerking kan beter in de vraag worden voorzien en kunnen meer mensen een woning bij hun wensen vinden. Dit gaat om de plannen die direct uitvoerbaar zijn. Haaglanden geeft zelf aan dat er meer moet gebeuren om te komen tot een goede identiteit en onderscheid binnen de suburbane milieus om aan te sluiten bij de gevraagde woonwensen. Hiervoor is de regionale Grote WoonTest Haaglanden de basis. De grote verwachtte groei in de Haagse regio maakt dat zowel een kwantitatief probleem (snelheid is geboden) als een kwalitatief probleem ontstaat. Ook voor Leiden en haar buurgemeenten is te zien dat regionale samenwerking maakt dat beter in de vraag kan worden voorzien en vraag en aanbod beter in balans komen. Economische vitaliteit in stedelijke en landelijke regio s Verdere versterking van de stedelijke regio s is essentieel voor de concurrentiepositie van Nederland als geheel. Stad en regio zijn onderdeel van hetzelfde ruimtelijk economische netwerk en dragen beide bij aan de economische vitaliteit van de provincie. Een vitaal platteland is daarmee ook direct van belang voor de kwaliteit van het leven in steden. Daarnaast biedt de nabijheid van stedelijk gebied economische kansen voor het midden- en kleinbedrijf als belangrijke drager van de regionale economie. Het benutten hiervan draagt bij aan de werkgelegenheid en aan de aantrekkingskracht van regio s en biedt ook anticipeerregio s perspectief. Zichtbaar in de regionale woonvisies is dat het landelijk gebied met een overmaat aan plannen kampt, als gevolg van een veranderende bevolkingssamenstelling zoals ontgroening en vergrijzing en een toegenomen stedelijke vraag. De bevolking in de provincie groeit ook op termijn nog, maar de bevolkingsontwikkeling verschilt per regio. Ook in Zuid-Holland zijn een aantal anticipeerregio s waar 6 / 34

7 de bevolking daalt, maar naar verwachting zal hier nauwelijks sprake zijn van huishoudensdaling. Het gemiddeld aantal personen per huishouden daalt. Als er in een regio te veel plannen tegelijk in uitvoering worden gebracht, is er een kans dat voor geen enkel plan het gewenste voorverkooppercentage wordt gehaald en dus risico voor de uitvoering ontstaat. Het is belangrijk in te zetten op bij de vraag passende plannen, waarbij de vraag op de lange termijn in ogenschouw wordt genomen. Overcapaciteit zal (verder) worden teruggedrongen. Dit maakt ook nieuwe ontwikkelingen op andere plekken of met een andere kwaliteit mogelijk (behoud door ontwikkeling). Op die manier blijven regio s vitaal. Anticipeerprogramma naar aanleiding van verwachte demografische veranderingen De komende jaren speelt in de landelijke regio s de bijzondere opgave om de leefbaarheid en economische vitaliteit op peil te houden, met name als gevolg van demografische veranderingen. Het bestrijden van demografische veranderingen is echter niet realistisch. Wel het begeleiden van de gevolgen ervan en het beperken van ongewenste effecten. Demografische veranderingen zijn vaak langjarige trajecten. Deze trajecten vragen om nieuwe innovatieve aanpakken en vormen van samenwerking. Hiervoor zijn regionaal samenwerkende partijen primair verantwoordelijk: gemeenten, maatschappelijke organisaties, bewoners en bedrijven. In Zuid-Holland loopt daarom, in samenwerking met Binnenlandse Zaken, het anticipeerprogramma. 3 Het programma helpt de regio s en gemeenten ook hoe zij met beleidsaanpassingen daarop kunnen vooruitlopen. Daarbij hebben de regio s de opgave om de leefbaarheid en economische vitaliteit op peil te houden. Illustratie In Zuid-Holland zijn in 2011 zes regio s aangewezen op basis van de tweede voortgangsrapportage van het interbestuurlijke Actieplan Bevolkingsdaling (Rijk, IPO en VNG) die in 2012 naar de Tweede Kamer is gezonden. Dit programma stopt eind De Tweede Kamer heeft (in april 2015) in Zuid- Holland de Hoeksche Waard en Krimpenerwaard aangewezen om ook ná 2015 in aanmerking te kunnen komen voor ondersteuning en begeleiding vanuit BZK. Het ministerie verzocht hen onlangs aan te geven of zij daarvoor een samenwerkingsagenda willen aangaan met BZK voor de komende 5 jaar. Dit betreft een breed palet van beleidsonderwerpen zoals: wonen, economische zaken, onderwijs, detailhandel, welzijn en zorg en sportvoorzieningen. 1.2 Verbetering van de woonmilieubalans De woonmilieubalans geeft inzicht of vraag en aanbod in balans zijn. Het in balans krijgen van vraag en aanbod is niet van de ene op de andere dag mogelijk; het gaat voornamelijk om richting van kwalitatieve vraag en destilleren van acties op kortere termijn. Mogelijkheden voor verbetering woonmilieubalans Als iedereen in een woning woont in een omgeving die men wil, zijn vraag en aanbod in balans. Kwantitatief voldoende woningen, wil dus nog niet zeggen dat kwalitatief in de vraag kan worden voorzien. Om vraag en aanbod in balans te krijgen, zijn aanpassingen in de plannen nodig. Een woonmilieu geeft een omschrijving van een woning in haar woonomgeving. Er zijn verschillende woonmilieus 4 : van centrumstedelijk tot landelijk. Een stedelijk milieu heeft bijvoorbeeld veel bestaande voorzieningen in de buurt en is goed ontsloten met openbaar vervoer. Daartegenover staat het landelijk milieu met een woning in het groen, (deels) vrij uitzicht en goede bereikbaarheid per auto. Aanpassen van plannen is niet eenvoudig (vanwege bv onderliggende contracten of het ontbreken van voorzieningen) en is een langdurig proces. De aanpassing vergroot echter de kans op afzet, omdat vraag en aanbod beter in balans komen. 3 Zie ook brief kabinet over kabinetsvisie naar aanleiding van de motie Barth c.s., de beleidsdoorlichting van het Programma Bevolkingsdaling & het rapport van het Team Midterm Review Bevolkingsdaling 19 december De provincie volgt daarin de woonmilieus van ABF Research: centrumstedelijk plus, centrumstedelijk, stedelijk vooroorlogs, stedelijk naoorlogs compact, stedelijk naoorlogs grondgebonden, groen stedelijk, centrum kleinstedelijk, kleinstedelijk, groen kleinstedelijk, centrum dorps, dorps, landelijk bereikbaar en landelijk perifeer. 7 / 34

8 Overschot groenstedelijke woonmilieus op lange termijn Uit de regionale woonvisies blijkt dat de regio s werken aan de verbetering van de woonmilieubalans. Over het algemeen kan gesteld worden dat er een tekort is aan binnenstedelijke milieus, en een overschot aan groenstedelijke (suburbane) milieus (zie figuur 4). In de direct uitvoerbare plancapaciteit, waarvan gemeenten verwachten dat deze echt gerealiseerd worden, is er vrijwel geen overschot. Zichtbaar is de uitstel van aanpak van stadswijken; sloop / herstructurering neemt af nu ook de investeringskracht van corporaties is afgenomen. Het overschot van groenstedelijke / suburbane milieus is wel aanwezig als alle papieren plannen in de beschouwing worden meegenomen. Gemeenten hebben afgelopen jaren binnen de regio een woonmilieutaal ontwikkeld om op lokaal en regionaal niveau plannen onderling te kunnen vergelijken en zo te zien of het plan bij de vraag past en of dat er potentiële ongewenste concurrentie kan ontstaan. Gezien de nog nodige verbetering van de woonmilieubalans is actie nodig om te kunnen voorzien in de vraag naar woonmilieus; ofwel een aanpassing van plannen naar andere woonmilieus, of het uitnemen van plannen of juist het ontwikkelen van plannen. Bij goede invulling van plannen kan een deel van de groenstedelijke woonmilieus het alternatief zijn voor (rustig) stedelijke milieus. Groenstedelijke milieus zijn milieus die zowel een groen karakter hebben als voorzieningen, zoals een tram. Een woonmilieu is daarmee deels ook locatiegebonden; stedelijke voorzieningen kunnen, net als een groen karakter en een vrij uitzicht, niet zo maar op elke plek worden gerealiseerd. Illustratie Zo is bijvoorbeeld de woonmilieubalans in de Rotterdamse regio verbeterd doordat het overschot in suburbane (compacte) milieus is afgenomen en het aanbod van stedelijke milieus is toegenomen. Midden-Holland en de Drechtsteden geven een toegenomen inzet aan op de realisatie van stedelijke woonmilieus in resp. Gouda en Dordrecht. En de Haagse regio ontwikkelde om, onder andere, het overschot aan suburbane milieus aan te pakken een Handreiking om die woonmilieus om te bouwen naar een stedelijk milieu. De Alblasserwaard-Vijfheerenlanden bespreekt elk plan op woonmilieu én op specifiek type mens/huishouden (het zogenaamde mentality milieu). 1.3 Aanbod van voldoende sociale woningvoorraad Wet- en regelgeving met betrekking tot corporaties is onlangs door het Rijk aangepast. Binnen deze veranderde context moeten corporaties en gemeenten prestatieafspraken maken om de doelgroep te huisvesten. Gemeenten geven aan een toenemende druk op de sociale voorraad te verwachten. De sociale woningvoorraad moet afgestemd zijn op de doelgroep. Om dat te bereiken maken woningcorporaties en gemeenten prestatieafspraken. Onder meer over het strategisch voorraadbeheer. Dit vormt een combinatie van: sloop, verkoop, huurliberalisatie en nieuwbouw. De mogelijkheden om tot goede afspraken te komen zijn echter sterk afhankelijk van het (beperkte) investeringsvermogen van de corporatie(s) en van het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. Afname sloop Afgelopen jaren is door de afgenomen investeringskracht van corporaties de sloop/nieuwbouw (herstructurering) sterk verminderd. Voor de crisis en het nieuwe Rijksbeleid is door de gemeenten in Zuid-Holland ingezet op de ambitie om ruim woningen te vervangen (sloop/nieuwbouw). Op die manier werd de woningvoorraad en daarmee samenhangend, bepaalde stadswijken kwalitatief verbeterd. Dit is inmiddels afgenomen tot ca. 25 % van de originele doelstelling. Zo blijft sloop/ nieuwbouw overal achter en komt de gewenste inzet op kwaliteitsverbetering van de stedelijke woningvoorraad (herstructurering) niet tot stand. 8 / 34

9 Direct mogelijk Alle plancapaciteit 1 Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps Buitenstedelijk Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps Buitenstedelijk Totaal Direct mogelijk - doorkijk voor zover bekend Alle plancapaciteit - doorkijk voor zover bekend 1 Binnenstedelijk Groen stedelijk / suburbaan / dorps Buitenstedelijk Legenda Plancapaciteit WBR BP figuur 4 _ Woonmilieus (3-deling) naar uitvoerbaarheid en doorkijk bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 9 / 34

10 Afspraken over maximaal verkoopprogramma Er komen ook veranderingen in de voorraad door regionale afspraken over een maximaal verkoopprogramma. Corporaties verkopen woningbezit om te kunnen investeren. Om het functioneren van de woningmarkt in de goedkope koopsector niet te belemmeren, is bijvoorbeeld in de Drechtsteden afgesproken om als extra voorwaarde te hanteren, dat het jaarlijkse verkoopprogramma niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aan goedkope koopwoningen dat nu jaarlijks op de markt komt. Huidige woningen niet altijd beschikbaar voor doelgroep Huurliberalisatie is enerzijds gericht op het voorkomen van scheefwonen en anderzijds op het vergroten van de inkomsten van de corporaties. Gemiddeld in de provincie wordt zo n 40% van de sociale huurwoningen bewoond door mensen met een inkomen dat hoger is dan euro per jaar 5. Dat wil niet zeggen dat deze woningen ook direct allemaal door huurliberalisatie beschikbaar komen voor de doelgroep. Daarnaast kan het optrekken van de huren van de goedkoopste woningen leiden tot het vergroten van de druk op het goedkope deel van de sociale woningvoorraad. Nieuwbouw afhankelijk van investeringskracht Het aan de voorraad toevoegen van sociale woningen door nieuwbouw komt door de beperkte investeringsmogelijkheden van de corporaties beperkt tot stand. Verkoop en huurliberalisatie kan inkomsten opleveren om investeringen mogelijk te maken. Illustratie Zo heeft bijvoorbeeld de Haagse regio regionale prestatieafspraken met de corporaties gemaakt en andere regio s en gemeenten maken dit jaar de afspraken met corporaties. Door deze afspraken wordt de sociale voorraad afgestemd op de omvang van de doelgroep. De gemeenten in Holland Rijnland, de Rotterdamse regio, in de Haagse regio en Midden Holland voorzien nog wel schaarste in de sociale voorraad en sturen daarop via de Huisvestingsverordening. Zij behoren via de prestatieafspraken toe te werken naar het wegnemen van die schaarste. Dat is het uitgangspunt van de Huisvestingswet. 1.4 Toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking komt (van rijkswege, sinds 2012) voort uit de Bro (Besluit ruimtelijke ordening). In de Provinciale Verordening Ruimte is deze verder gedefinieerd. De eerste trede van de Ladder heeft een direct verband met de regionale woonvisies. Gemeenten hebben aangegeven welke plannen zij direct, later of eventueel niet meer denken uit te voeren. Regionale woonvisie als basis voor trede 1 De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit drie treden: de eerste trede vraagt om een actuele, waar nodig regionaal afgestemde onderbouwing van de behoefte, de tweede trede uit een afweging op locatie (zo veel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied) en de derde trede betreft de ontsluiting van de locaties op bereikbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit. Met een goede onderbouwing wordt voorkomen dat derden op dit punt bezwaar gegrond krijgen tijdens de bestemmingsplanprocedure. 5 Volgens State of the State 2014, Deloitte 10 / 34

11 figuur 5 _ Kaarten plancapaciteit per buurt naar uitvoerbaarheid bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 11 / 34

12 figuur 6 _ Kaarten plancapaciteit per buurt naar ligging bij Stedenbaan bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 12 / 34

13 De bonus op de regionale woonvisies is dat de provincie, als er een aanvaarde regionale woonvisie is, niet meer de woningbehoefte per bestemmingsplan hoeft te toetsen en de gemeente niet meer elk bestemmingsplan hoeft voor te leggen (aan buurgemeenten en provincie). Immers, de onderbouwing van het regionale woningbouwprogramma is al akkoord bevonden met de aanvaarding van de regionale woonvisie. De procedure van bestemmingsplanadvisering wordt daarmee eenvoudiger en korter. Gemeenten stemmen plannen met elkaar af en daardoor ontstaat er meer kwaliteit in de planvorming en zitten gemeenten elkaar niet onnodig in de weg. Alle regio s hanteren de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor trede 1 (op wonen) vormen de geactualiseerde regionale woonvisies de basis. De overige tredes zullen apart gemotiveerd moeten worden in de bestemmingsplannen. Figuur 5 laat zien welke plannen direct uitvoerbaar worden geacht door de gemeenten. Door het proces van regionale afstemming blijft flexibiliteit wel noodzakelijk. Bijvoorbeeld: een woontoren bij een station kan bijvoorbeeld worden vervangen door een woontoren bij een ander station, mits kwantiteit en kwaliteit vergelijkbaar is. Op deze manier kunnen kansen worden gepakt. Trede 2 en 3 zijn in het kader van de woonvisie niet aan de orde. Bestuurlijke afspraken Over bepaalde programma s zijn in het verleden met de provincie bestuurlijke afspraken (figuur 5) gemaakt om bijvoorbeeld sluitende businesscases te krijgen voor OV-concessies, investeringen in wegen of glassanering. De winst uit woningbouw werd beoogd om andere investeringen in de gebieden te bekostigen (zoals bij de Oude Rijnzone, Knoop Leiden West, Duinpolderweg, Rijnlandroute, en Noordse Buurt). In het verleden zijn ook bestuurlijke afspraken gemaakt om de verwachte woningbouwvraag voor Noord-Holland op te vangen. In Holland Rijnland is het daarom van belang gezamenlijk als provincie en regio - de onderbouwing van de behoefte van deze bestuurlijke afspraken te verkennen, op basis van actueel onderzoek. Fasering van plannen In de reserve (figuur 5) zijn plannen opgenomen die ofwel in geval van het aantrekken van de economie toch tot uitvoering kunnen komen, of plannen waar voorzienbaarheid voor gecreëerd moet worden. Voorzienbaarheid creëren houdt in dat de gemeente kenbaar maakt dat een bestemmingswijziging wordt voorbereid. De betreffende ontwikkelaar van het plan krijgt nog enkele jaren gelegenheid om het woningbouwplan te realiseren. Als dit niet gebeurt, wijzigt de gemeente het bestemmingsplan. Met voorzienbaarheid verkleint de gemeente het risico van planschade. Dit speelt bijvoorbeeld in de gemeente Goeree-Overflakkee Stedenbaan als middel voor goed, fijnmazig HOV-netwerk De stedelijke regio s en de provincie hebben een gezamenlijke ambitie om nabij Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) te bouwen. Dit betekent bouwen direct in de invloedsgebieden van stations én zorgdragen voor goede verbindingen door middel van ketenmobiliteit naar die locaties die niet in de directe invloedsgebieden liggen. Dit is eveneens wat de derde trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking vraagt. Het doel is te komen tot een goed, fijnmazig HOV-netwerk. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met onder andere de NS over aantallen reizigers alvorens treinen te laten stoppen op stations. In 2007 is de ambitie afgesproken om tot woningen voor de periode tot 2020 te bouwen binnen de invloedssfeer van stations op het nationale spoornet. Door extra ruimtelijk programma binnen de invloedsgebieden van de stations te realiseren werd het mogelijk geacht te zorgen voor een toename van ca in- en uitstappers. Daarmee kan een beter HOV-netwerk op de NS-lijnen tot stand worden gebracht. De stedelijke ontwikkeling is gericht op met HOV goed bereikbare woningen (figuur 6). De realisatie in de afgelopen jaren en de planning past in de ambities uit het RO-advies Stedenbaan uit 2011 waarin afgesproken is om 60%-80% van de toe te voegen woningen nabij HOV te realiseren. De vraag naar goed bereikbare stedelijke woonmilieus neemt toe. In de praktijk is toevoeging van woningen bij Stedenbaan afhankelijk van de beschikbare ruimte mede in relatie tot wet- en regelgeving rond bijvoorbeeld externe veiligheid. 13 / 34

14 Ambitie wonen-hov behaald In de Zuidvleugel ligt 50% van de woningen binnen het invloedsgebied van een regionale spoorlijn, metro of hoogwaardige tram- of - buslijn. 27% van de woningen ligt in het invloedsgebied van een treinstation. Dat maakt dat 76% (verschil door afronding) van de woningen in de nabijheid van HOV ligt. Figuur 7 laat zien dat van de nieuwbouwwoningen in % binnen het invloedsgebied van HOV is gerealiseerd tegen 39% buiten het invloedsgebied. Aan overige toevoegingen binnen het invloedsgebied van Stedenbaan is in % toegevoegd. Dit gaat dan bijvoorbeeld om kantoortransformatie. Het aandeel nieuwbouw in de totale voorraadtoevoegingen is omlaag gegaan. Deze verhouding was in 2012 bijvoorbeeld nog 68% binnen het invloedsgebied tegen 32% buiten de invloedsgebied. Echter voor het aantal reizigers is het niet relevant of extra ruimtelijk programma tot stand komt door nieuwbouw of door overige toevoegingen. In 2014 waren de totale toevoegingen 74% binnen HOV. Dit past bij het beeld van afgelopen jaren. Het beeld voor de komende jaren is vergelijkbaar met de trend in de afgelopen periode: ongeveer twee derde van de woningen wordt binnen het invloedsgebied gebouwd en één-derde daarbuiten. Dat ligt in lijn met de ambitie. Illustratie Het beeld verschilt echter per regio flink. In de regio Rotterdam wordt meer dan 80% van de woningen gepland op goed met OV bereikbare locaties. In de regio Haaglanden is dat bijna 70%. Met de dichtheid van tram, metro en spoor is dit ook de verwachting. In deze regio s ligt een kans om verder te verdichten; dit past bij de toegenomen stedelijke vraag. De regio s Holland Rijnland en Midden Holland liggen dicht bij het gemiddelde in de Zuidvleugel. Vooral in de Drechtsteden is nog een groot aantal woningen (70%) gepland buiten het invloedsgebied van HOV. Belangrijkste reden voor deze beperkte mogelijkheden voor ontwikkeling rond het spoor is de grote externe veiligheidszone. De externe veiligheidszone zal niet op korte termijn verdwijnen. Wel worden de risicowaarden verminderd als de Meterenboog wordt aangelegd. 1.5 Weerspiegeling in bestemmingsplannen Als onderdeel van de regionale woonvisie moet een koppeling worden gemaakt met de woningbouwplannen in de regio. Immers volgens de Ladder moet de woningbehoefte in bestemmingsplannen worden onderbouwd. Maatwerk nodig voor succesvolle afstemming De werkwijze voor weerspiegeling in bestemmingsplannen verschilt per regio. Dit maatwerk per regio maakt de afstemming op regionaal schaalniveau succesvol. De afstemming is een zaak van gemeenten en door het maatwerk past deze bij de inhoudelijke opgave en de cultuur van de regio. De meeste regio s kiezen voor een werkwijze waarbij plannen die passen binnen de actuele (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte aan de regionale woonvisie worden gekoppeld. In enkele regio s is hierbij ook een regionaal afwegingskader vastgesteld voor plannen die tussentijds nog worden afgestemd. Illustratie Een opvallende werkwijze is die van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. De gemeenten in die regio werken met een systeem waarbij zij op basis van zorgvuldige onderbouwing (op regionale en provinciale doelen) elk bestemmingsplan regionaal bespreken en afstemmen voordat deze in procedure gaat. De provincie krijgt de onderbouwing en het resultaat van de bespreking per bestemmingsplan vooraf te zien. Daarnaast geeft de regio inzicht in hoe zij op langere termijn de planvoorraad naar een meer realistisch niveau brengen. Dit vraagt gedurende het jaar een intensieve samenwerking tussen de gemeenten. 14 / 34

15 Drechtsteden Holland Rijnland Midden-Holland Stadsgewest Haaglanden Stadsregio Rotterdam Totaal per jaar 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Legenda Binnen HOV, Nieuwbouw Binnen HOV, Overige toevoegingen Buiten HOV, Nieuwbouw Buiten HOV, Overige toevoegingen De cijfers in dit overzicht zijn gebaseerd op de BAG en de bewerking die het CBS daarop doet. Deze registratie hanteert een andere definitie van woningen dan voorheen en met name in het beginjaar 2012 is er nog sprake van veel administratieve fouten. Zie voor meer uitleg: figuur 7 _ Nieuwbouw en overige toevoegingen in % nabij Stedenbaan stations in de Zuidvleugel ( ) bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 15 / 34

16 1.6 Overige aandachtspunten In het Programma ruimte staan een aantal overige aandachtspunten voor wonen genoemd. Het vorige college van Gedeputeerde Staten heeft de regio s gevraagd hier rekening mee te houden bij de actualisering van de regionale woonvisie 6. Dit betreft de huisvesting van vergunninghouders en arbeidsmigranten en de wijze waarop de gemeenten omgaan met de effecten van het scheiden van wonen en zorg. Toenemende taakstelling voor huisvesting vergunninghouders De huisvesting van vergunninghouders is een wettelijke taak van gemeenten (Huisvestingswet). Het Rijk stelt halfjaarlijks een taakstelling van een aantal te huisvesten vergunninghouders vast per gemeente. Op basis van die taakstelling koppelt het Centraal Orgaan Asielzoekers (COA) de in een Asielzoekerscentrum (AZC) verblijvende vergunninghouder aan een gemeente. De gemeente dient vervolgens te voorzien in de huisvesting van de vergunninghouder. De provincie ziet erop toe (op basis van de Huisvestingswet) dat de gemeenten deze taak goed en adequaat uitvoeren. Het provinciaal instrument daarbij is de interventieladder (bestaande uit 6 treden) met als uiteindelijke trede 6 het in de plaats treden. De omvang van de taakstelling blijft stijgen (figuur 8) kent een sterke groei en in 2016 zet die groei door. Voor heel 2015 verwacht het ministerie dat Nederland een kleine vergunninghouders moet huisvesten. Naar verwachting zullen in de eerste helft van 2016 alleen al vergunninghouders gehuisvest moeten worden. De Zuid-Hollandse gemeenten nemen daarvan ruim 20 procent voor hun rekening. Ten opzichte van de andere provincies blijkt dat Zuid- Holland in de middenmoot zit als het gaat om het percentage van de taakstelling dat in het eerst halfjaar van 2015 is gerealiseerd. Veelal komen vergunninghouders in de sociale voorraad terecht. De druk op de sociale voorraad zal dus toenemen. Gemeenten zien de huisvesting van vergunninghouders vaak als lokale taak, waarbij indien noodzakelijk regionaal kan worden gezocht naar oplossingen. Regio s geven aan dat door de grotere opgave van het huisvesten van vergunninghouders de druk op de sociale voorraad nog verder aan het toenemen is. Creatieve oplossingen zullen nodig zijn om de vergunninghouders te huisvesten. Daarbij kan gedacht worden aan huisvesting in de goedkope particuliere huurvoorraad, leegstaand vastgoed en transformatie van kantoren. Verkenning problematiek Arbeidsmigranten Het Rijk heeft in de Nationale Verklaring Huisvesting EU-arbeidsmigranten afspraken met verschillende partijen gemaakt over de huisvesting van arbeidsmigranten. In het kader van deze Nationale Verklaring heeft het Rijk negen regio s aangewezen, waar de problematiek ten aanzien van de huisvesting groot is. In Zuid-Holland gaat het om de Rotterdamse regio, de Haagse regio en Holland Rijnland. Deze regio s inventariseren de grootte van het probleem en de mogelijke oplossingen om in huisvesting te voorzien. Wonen-zorg: vaak urgentieregeling Als gevolg van het rijksbeleid om mensen langer thuis te laten wonen en de bijbehorende decentralisaties is de relatie wonen-zorg anders geworden en maakt het noodzakelijk dat in de bestaande voorraad veelal aanpassingen nodig zijn. Deze aanpassingen zijn bijvoorbeeld nodig als gevolg van consequenties verbonden aan de splitsing van taken waar corporaties nog wel en niet over gaan of door de veranderde relatie met zorginstellingen. Gemeenten zetten veelal in op een zo efficiënt mogelijk gebruik van WMO-budget. Een voorbeeld is dat een woning met traplift daarna ook voor die doelgroep beschikbaar komt. Vaak hebben regio s een urgentieregeling in de Huisvestingsverordening opgenomen om doelgroepen voorrang te geven voor aan een zorgvraag aangepaste woning. 6 per brief, kenmerk: PZH / 34

17 figuur 8 _ Taakstelling vergunninghouders Zuid-Holland en stand van zaken op Interventieladder bron: Taakstelling via Ministerie van Veiligheid en Justitie, en huisvesting van vergunninghouders via Centraal Orgaan Asielzoekers en aanvullend beleidskader PZH 17 / 34

18 2. Wonen als bijdrage aan de agglomeratiekracht Zuid-Holland vormt met haar polycentrische stedenstructuur en grote economische gebieden in potentie één grote agglomeratie, die enorme schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. Een sterke concurrentiepositie is echter geen vanzelfsprekendheid. Wonen draagt bij aan de agglomeratiekracht en de trendmatige trek naar de stad is hierbij een kans om de bewoner te laten wonen waar hij wil, én de stedelijke economie te laten groeien. Dit hoofdstuk gaat in op de kansen voor de agglomeratiekracht. Stedelijke regio s van toenemend belang voor economie Het belang van stedelijke regio s voor de Nederlandse economie neemt steeds meer toe. Stedelijke regio s zijn hotspots van economische activiteit en innovatie, waar banen voor hoogopgeleiden zich concentreren en waar de fysieke nabijheid van mensen, onderwijsinstellingen en bedrijven grote kansen biedt voor de verspreiding van kennis en ideeën. Zuid-Holland vormt met haar polycentrische stedenstructuur en grote economische gebieden in potentie één grote agglomeratie, die enorme schaal- en clustervoordelen met zich mee kan brengen. Een sterke concurrentiepositie is echter geen vanzelfsprekendheid. De concurrentiekracht van de agglomeratie wordt sterker als er sprake is van één functionerend stedelijk systeem: een gedifferentieerd aanbod (van onder andere woningen), voldoende draagvlak voor voorzieningen (onder andere winkels, onderwijs en cultuur) en een goede bereikbaarheid (OV) van onder andere werk (figuur 6, 10). Trek naar stedelijke agglomeratie zet door Deze trek naar de stad vindt vooral haar oorsprong in agglomeratievoordelen van stedelijke regio s: een grote en gevarieerde arbeidsmarkt, differentiatie aan bedrijven die elkaar opzoeken, aanwezigheid van kennisinstellingen, beschikbaarheid hoger onderwijs, onderzoeksinstituten en een goede infrastructuur. Aanname is dat factoren als kostenontwikkeling, bereikbaarheid en doorbraken in communicatie- en informatietechnologie bepalend zullen zijn voor de mate waarin de huidige trend van stedelijke concentratie doorzet. De aanwezigheid van locaties op het grondgebied van stedelijke regio s speelt eveneens een rol, evenals de financiële mogelijkheden van steden om te transformeren en te verdichten 7. Het Rijk geeft aan dat de groei van stedelijke regio s naar verwachting tot 2040 zal doorzetten. 2.1 Trek naar de stad is kans voor agglomeratie Wonen is onderdeel van een sterke concurrentiepositie. Er is nu een kans om zowel aan de stedelijke vraag te voldoen als de agglomeratie te versterken. Ook bij het aantrekken van de economie blijft het faciliteren van versterking van economische groei van belang. Steden: magneet, roltrap én spons De maatschappelijke trend is dat veel mensen, ruim 80% 8, in het stedelijk gebied willen (blijven) wonen. De populariteit van het stedelijk gebied neemt dus toe. Tussen 2010 en 2030 zouden er gemiddeld per jaar woningen bij moeten komen om aan de stedelijke vraag te kunnen voldoen. Steden blijven aantrekkelijk voor jongeren uit binnen- en buitenland (magneet), en veel van deze jongeren maken na binnenkomst in de stad een stijging in opleidingsniveau en/of arbeidsmarktpositie mee (roltrap). Jonge (aanstaande) gezinnen blijven echter in tegenstelling tot voorheen in de stad (spons) 9. Alleen al in Den Haag kwam (ook voor 7% door grenswijziging) éénderde van de provinciale bevolkingsgroei terecht. 7 Zie ook brief kabinet op motie Barth c.s., 8 Bron; ABF Woningmarktverkenningen Zuid Holland Bron; PBL De stad: magneet, roltrap en spons (2015) 18 / 34

19 Delft Den Haag Dordrecht Gouda Leiden Rotterdam Delft Den Haag Dordrecht Gouda Leiden Rotterdam Legenda Plancapaciteit WBR BP figuur 9 _ Direct uitvoerbare plancapaciteit in een aantal grote gemeenten bron: Gegevens als vermeld in regionale woonvisies 19 / 34

20 Kans voor groei agglomeratiekracht Er wordt tot 2030 een stedelijke woonwens van ca woningen verwacht in de Zuidvleugel. Het gaat hierbij zowel om toevoeging als vervanging door sloop/herstructurering. In de Zuidvleugel gaat de Zuid-Hollandse prognose uit van een gewenste nieuwbouwproductie van woningen, behorend bij een woningbehoeftegroei met tussen 2015 en Het realiseren van die woonwens voor mensen geeft hen woon- en leefplezier, stimuleert investeringen in woningen, levensonderhoud en recreatie in het stedelijk gebied. Er is meer draagvlak voor voorzieningen en OVbereikbaarheid. De stedelijke economie krijgt een impuls; door de ene investering wordt de volgende investering rendabeler en zo groeit de agglomeratiekracht van het stedelijk gebied. Een kans dus om de bewoner te laten wonen waar hij wil, én de stedelijke economie te laten groeien. Deze bewoners zullen zich dan enkel kunnen vestigen als woningen en niet-woningen (zoals kamers) te realiseren zijn. Dit vraagt om goede samenwerking en gerichte keuzes van overheid en andere partijen om stedelijk wonen mogelijk te maken. Deze trendmatige trek naar de stad versterkt de economische groei en moet daarom optimaal gefaciliteerd worden, ook als de economie verder aantrekt. Let wel dat dit voornamelijk gaat over betaalbare huisvesting. Verder blijft het noodzaak ook de keerzijde van deze stedelijke trend te zien; het anticiperen op de veranderingen in het (meer) landelijk gebied. 2.2 Belemmeringen bij binnenstedelijke uitvoering Ondanks de grote vraag naar stedelijk wonen, blijkt het in de praktijk ontzettend lastig om in de vraag naar stedelijk wonen te voorzien. Met markt en samenleving is verkend wat belemmeringen bij uitvoering zijn. Voornemens komen niet tot uitvoering Voornemens kunnen op dit moment niet in geldende plannen of bouwvergunningen worden omgezet (figuur 9). Dit kan komen doordat de voorgenomen woonmilieus niet passen bij de vraag (kwalitatieve mismatch) of omdat de investeringskracht van partijen niet toereikend is. Corporaties kunnen en mogen niet meer altijd investeren en verschuiven daarom hun focus naar het op peil houden van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Ontwikkelaars en banken zijn terughoudend met voorfinanciering en ontwikkelingskosten. Beleggers wensen een project met een bewezen rendement. Subsidies nemen af of zijn al gestopt. Belemmeringen wegnemen levert investeringsimpuls van 1,6 miljard per jaar en full-time banen in de bouw De provincie Zuid-Holland besloot daarom samen met de Zuidvleugelpartners en de Rijksoverheid tot een MIRT-onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen om de binnenstedelijke woningbouw te stimuleren. Meer dan 100 partijen werkten mee om belemmeringen om te zetten in kansen. Corporaties, ontwikkelaars, beleggers, bouwers en kennis- en maatschappelijke instellingen kunnen en zullen veel zelf oppakken in deze hernieuwde samenwerking. Het uitblijven van realisatie of renovatie is namelijk niet goed voor de bewoner die een woning zoekt, maar ook niet voor de ontwikkeling en kwaliteit van stad en stedelijk gebied, en dus ook niet voor de stedelijke economie. Want naast dat mensen niet kunnen wonen waar ze willen, betekent dit ook een gemiste investeringsimpuls van 1,6 miljard euro per jaar en arbeidsjaren per jaar in de bouw 10. Sterk stedelijk gebied niet zonder sterke partners en allianties Het wegnemen van de belemmeringen is van essentieel belang voor economische versterking van de Zuidvleugel. Samen met markt en samenleving zijn belemmeringen in beeld gebracht en is gewerkt aan kansen voor het stimuleren van binnenstedelijk bouwen. Een sterk stedelijk gebied kan niet 10 Op basis van inschatting van het EIB ihkv het MIRT onderzoek Stimuleren Stedelijk Wonen / Verstedelijking 20 / 34