ASR Property Fund N.V.

Transcriptie

1 ASR Property Fund N.V. Jaarverslag 2012

2 ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan BB Utrecht Tel: asrvastgoedvermogensbeheer.nl ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

3 Inhoudsopgave Kerncijfers 5 Directieverslag 7 Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening 30 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen 31 Kasstroomoverzicht 32 Toelichting Toelichting op de jaarrekening 33 Toelichting op balans per 31 december Toelichting op winst- en verliesrekening 41 Overige toelichting 43 Portefeuille direct vastgoed 48 Portefeuille vastgoedaandelen 50 Overige gegevens Statutaire regeling resultaatbestemming 51 Voorstel resultaatverdeling 51 Gebeurtenissen na balansdatum 51 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 52 Fiscale aspecten Vennootschapsbelasting 53 Overdrachtsbelasting 53 Dividendbelasting 53 ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

4 ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

5 Kerncijfers (in procenten) Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten 7,6% 7,2% Exploitatiekosten 1,0% 1,0% Netto huuropbrengsten 6,6% 6,2% Waarderingsresultaat -6,3% -0,3% Overige baten & lasten 0,0% 0,3% Totaal direct vastgoed 0,3% 6,2% Indirect vastgoed Dividend 5,0% 4,5% Waarderingsresultaat 18,0% -19,4% Totaal indirect vastgoed 23,0% -14,9% Fondsresultaat Direct resultaat 6,1% 5,4% Indirect resultaat 0,7% -5,4% Fondskosten 1,3% 1,3% Financieringskosten (netto) 0,0% 0,0% Totaal fondsresultaat 5,5% -1,3% Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend 4,8% 4,2% Uitgekeerd agio 1,7% 7,0% Koers rendement -1,0% -12,5% Totaal rendement per aandeel 5,5% -1,3% Resultaat per aandeel (bedragen in euro s) Koersverloop Koers begin periode 39,74 45,40 Fondsresultaat 2,22-0,58 Uitgekeerd agio 0,69 3,18 Uitgekeerd dividend 1,90 1,90 Koers einde periode 39,36 39,74 ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

6 Kerncijfers (bedragen x 1.000) Netto vermogenswaarde fonds Direct vastgoed Woningen Kantoren Winkels Totaal direct vastgoed Indirect vastgoed Vastgoedaandelen Overige activa Totaal assets fonds Kernresultaten (bedragen in euro s) Direct vastgoed Huuropbrengsten woningen Huuropbrengsten kantoren Huuropbrengsten winkels Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed Indirect vastgoed Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal indirect vastgoed Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

7 Directieverslag Algemeen ASR Property Fund N.V. (hierna het Fonds ) is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Pythagoraslaan 2, 3584 BB in Utrecht. Het fonds is 2012 gestart met 3 aandeelhouders: ASR Levensverzekering N.V., Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland en Stichting ASR Bewaarder. Door de fusie tussen Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland (hierna FBN ) en Stichting Pensioenfonds ABN AMRO Bank heeft FBN medio 2012 besloten om haar deelname in het Fonds te beëindigen. De uittreding van FBN, alsmede de uittreding van een van de labels binnen ASR Levensverzekering N.V. is opgevangen middels het liquiditeitenbeleid van het Fonds en zijn gemitigeerd door een nieuwe toetreder vanuit ASR. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders haar structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: - ASR Levensverzekering N.V. (hierna ASR Leven ) - Stichting ASR Bewaarder (hierna ASR Bewaarder ) Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden. Inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. De onderstaande grafieken laten zien dat het Fonds over de afgelopen 3 en 5 jaren rendementen heeft behaald tussen die van aandelen en obligaties in. Bron: EPRA, IPD, ASR totaal rendement december % 6,9% 7% 6,0% 6% 5% 4,9% 5,5% 5,9% 5 jaar 3 jaar 4% 2,1% 3% 2% 1,7% 1% -1,7% 0% -1% -2% aandelen benchmark fonds obligaties Van alle activa is het streven dat op lange termijn 60% wordt belegd in onroerende zaken (winkels, woningen en kantoren), de resterende 40% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 15%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden en ook de aantrekkelijke rendementen in combinatie met grotere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen meenemen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

8 Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. In het huidig beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding voor de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten. De genoemde benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is als volgt samengesteld: 75% EPRA Europe ex-uk Real Estate + 25% EPRA UK Real Estate. In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Daarnaast zijn er vastgoedbedrijven die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2012 voor 5,2% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. De directie heeft specifiek voor de portefeuille direct vastgoed in Nederland het beleggingsrisicoprofiel van het Fonds aangescherpt. De focus is gelegd op de sector winkels. Dit heeft in 2011 geleid tot de verkoop van een aantal vastgoedobjecten en een gedeelte van de portefeuille vastgoedaandelen. Deze aanscherping voor de portefeuille direct vastgoed in Nederland is in 2012 gecontinueerd door binnen het segment winkels het accent te leggen op meest belangrijke winkelgebieden in Nederland, de zogenaamde strategische steden. Dit heeft geleid tot het verkopen van winkels in steden en gebieden die niet als strategisch worden aangemerkt. Nog een transactie die in dit beleid past is de verkoop van een woningcomplex eind 2012 (overdracht in januari 2013) waarbij het Fonds ondanks de dalende huizenprijzen haar woningen op het niveau van de externe waardering heeft kunnen verkopen. De directie heeft het voornemen om op termijn alle directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten die een grotere spreiding hebben dan het Fonds met haar eigen middelen kan bewerkstellingen. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen (met een aangepaste weging van maximaal 25% voor vastgoedaandelen uit het Verenigd Koninkrijk). Deze benchmark heeft sinds de oprichting van het Fonds dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (60% direct vastgoed en 40% vastgoedaandelen). In de afgelopen twee jaar is gebleken dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de richting van de wegingen van de benchmark bijgestuurd kan worden. In 2012 heeft dit geleid tot een benchmark die niet geheel representatief is voor de beleggingsportefeuille. Om dit in de toekomst te voorkomen heeft de directie van het Fonds besloten om de benchmark jaarlijks vooraf in het beleggingsbeleidsplan door de Raad van Toezicht vast te laten stellen. Voor 2013 bestaat de strategische verdeling uit 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen. Beheerders ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna ASR VV ) is aangesteld als beheerder van het Fonds. ASR VV heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoedaandelen. ASR VV belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. ASR VV is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. ASR VV beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten. In 2012 heeft ASR VV voor haar property en asset management processen over de periode januari 2012 tot en met juni 2012 een ISAE 3402 type II certificaat ontvangen inclusief enkele voorstellen voor aanscherping van de interne beheersmaatregelen. Hiermee heeft een onafhankelijk audit uitgewezen dat ASR VV in control is over haar financiële processen. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

9 Het beheer van vastgoedaandelen heeft ASR VV uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna AXA ). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij worden voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directie- overleg waarbij ook de fondsbeheerder, fund control en fiscaal en juridische medewerkers aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap of onderneming, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Sinds 1 januari 2008 kent het Fonds een Raad van Toezicht. Deze is ingesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en bestaat eind 2012 uit de volgende twee leden: - De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) - De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De heer C. Schoof (Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland) is sinds september 2012 niet langer lid van de Raad van Toezicht. De beëindiging hangt samen met de uittreding van Stichting Pensioenfonds Fortis Bank Nederland als participant in het Fonds. De heer M. van der Meulen (ASR Levensverzekering N.V.) is sinds december 2012 niet langer lid van de Raad van Toezicht. Mevrouw F.R.M. Rieter (ASR Levensverzekering N.V.) vervult met ingang van januari 2013 deze positie. De Raad van Toezicht behartigt de belangen van het Fonds en richt zich onder meer op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en adviseren inzake de overeenkomst met de beheerder. De Raad van Toezicht komt minimaal 4 keer per jaar bijeen. In 2012 belegde de Raad van Toezicht slechts drie vergaderingen omdat één vergadering werd uitgesteld naar Belangrijke onderwerpen die in 2012 zijn besproken waren: Risicobeheer van de vastgoedaandelen portefeuille, waaronder de exposure naar fondsen uit perifere eurolanden en de financieringsbeleid van de verschillende beursgenoteerde fondsen met vreemd vermogen. Mogelijke inbreng van het winkelvastgoed in het ASR Dutch Prime Retail Fund. Het accountantsrapport 2011 van de externe auditor. De marketing van het ASR Property Fund bij de ASR verzekeringsproducten. Het jaarverslag 2011 en het halfjaarbericht Het Beleggingsbeleidsplan Duurzaamheid ASR Nederland N.V. heeft eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna UNPRI ) ondertekend en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van best practices, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna MVB ) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die hun bedrijfsvoering en geleverde diensten op maatschappelijk verantwoordde wijze invulling geven. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

10 Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken. In 2012 heeft een eerste nulmeting plaats gevonden. Diezerstraat, Zwolle Voor de vastgoedaandelen is een eerste scan gemaakt van het MVB-beleid van de fondsen in de portefeuille. Ruim 70% voert een MVB-beleid. Daarnaast rapporteert bijna 50% separaat over haar voortgang, waarbij in 2012 goede resultaten zijn geboekt in het reduceren van CO2 uitstoot. Waardering van direct vastgoed In 2012 stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van taxaties. ASR VV participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen. Het vastgoed wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke taxatiebureaus. Een keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer middels markt updates (desktop taxaties). Nog een tool voor het spreiden van risico in het taxatieproces is het eens in de drie jaar rouleren van taxateurs. Hiermee wordt de visie op de portefeuille van externe experts regelmatig ververst. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de marktwaarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Het direct vastgoed in het fonds is in 2012 met 23 miljoen afgewaardeerd. Een specificatie per sector is te vinden op pagina 25 van het jaarverslag. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

11 Economische ontwikkelingen Focus op winkels blijft lonen Sinds 2010 is het strategisch beleid van het Fonds binnen direct Nederlands vastgoed gericht op het verhogen van het belang van de beleggingen in winkels. Dit is ingegeven door het economisch klimaat en doordat investeringen in winkels ten opzichte van andere vastgoedsectoren een defensief karakter hebben. Ook in 2012 blijkt deze strategie een positieve impact te hebben. De Nederlandse economie is in 2012 met ongeveer 1% gekrompen, terwijl de inflatie geleidelijk daalde naar 2,1% op jaarbasis. Het consumentenvertrouwen zakte in 2012 naar -42, een historisch laagtepunt. Verder droegen de stagnerende bouwproductie en het aantal faillissementen in het tweede en derde kwartaal van 2012 bij aan een afnemende werkgelegenheid (-0,1%) en een hogere werkloosheid (5,25%). In de industrie, de bouw en het openbaar bestuur is de afname van het aantal banen het sterkst. De arbeidsmarkt is sinds 2008 nog niet zo ruim geweest. Direct vastgoed De beleggingsmarkt Het beleggingsvolume van Nederlands direct commercieel vastgoed in 2012 daalde naar ruim 4,0 miljard, wat een afname van 15% betekent ten opzichte van Het transactievolume lag in de eerste helft van 2012 met 1,9 miljard nog circa 9% boven de 1,75 miljard van 2011, maar vanaf de zomer is het belegd volume duidelijk achtergebleven. Beleggers zijn mede vanwege de marktontwikkelingen terughoudend met het investeren in Nederlands vastgoed. Op de kantorenmarkt zal het beleggingsvolume in 2012 naar verwachting uitkomen op ruim 1,2 miljard. Een relatief fors volume. Dit is echter voor meer dan 60% toe te schrijven aan slechts drie grote transacties: de High Tech Campus Eindhoven ( 425 miljoen), kantoorgebouw The Rock ( 133 miljoen) en kantoortoren Viñoly ( 139 miljoen). Gedurende 2012 is voor circa 0,9 miljard belegd in winkelvastgoed, dit is 37% minder in vergelijking met De afname van het beleggingsvolume vertaalde zich in een waardedaling van winkels, woningen en kantoren. Conform verwachting is de waardedaling bij winkels beperkt gebleven en bewijzen winkels hun defensieve karakter. Beleggingsresultaten IPD/ROZ vastgoedindex 2012 per vastgoedsector (alle vergelijkbare objecten) voor de Nederlands vastgoedmarkt. Direct rendement Waardegroei Totaal rendement Winkels 6,0% -1,8% 4,2% Woningen 4,2% -3,7% 0,5% Kantoren 6,5% -8,5% -2,0% Bron: IPD Daling verkopen fysieke retailers Fysieke retailers ondervonden in 2012 moeilijkheden door verminderde consumentenuitgaven. In vergelijking met 2011 werd in 2012 door huishoudens 1,5% minder besteed aan goederen en diensten. Mede hierdoor is het aantal faillissementen onder fysieke retailers in 2012 toegenomen. In de eerste helft van 2012 gingen meer dan 200 retailers failliet, in het derde kwartaal kwam dit aantal op 350 te staan. Dit is een verdubbeling vergeleken met Q3 in De non-food sector heeft structureel meer omzetdaling dan de food sector. Een teruggang van -3,2% is te zien in de omzet van non-food in Verwacht wordt een verdere krimp in 2013 van -2%. Enkele fysieke retailers in de schoenenbranche staan op omvallen of hebben reeds faillissement aangevraagd. Fysieke retailers in de modebranche hadden te kampen met een sterke daling in de omzet: -5,4%. Retailers van boeken en media en reisbureaus ondervinden het sterkst de concurrentie van online winkelen. Stijging online detailhandel verkopen Online retailers laten, in tegenstelling tot fysieke retailers, een stijging van de omzet zien in Verkoop van producten en diensten via internet kwam in de eerste helft van 2012 uit op 4,6 miljard ( 9 miljard in heel 2011). In de branches ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

12 huishoudelijk, reizen en speelgoed werd in 2012 de sterkste groei in de online omzet gemeten. De modebranche maakte in 2012 een lagere groei door dan de eerder genoemde branches (15%), maar is nog steeds een van de belangrijkste branches in online omzet: 385 miljoen in de eerste drie kwartalen. Survival of the fittest in de fysieke winkelstraat Bij de grote, internationale modeketens (Primark, Urban Outfitters, Forever 21) blijft expansie hoog op de agenda staan. De interesse naar winkellocaties beperkt zich echter tot de A1-locaties in de winkelgebieden. In 2012 is een bescheiden trend waarneembaar in de expansie van duurzame en onderscheidende retailers, zoals de biologische supermarkt Marqt, tweedehandswinkel Troc en de duurzame cadeauwinkel Waar. Kinderkleding lijkt een aantrekkelijke branche met nieuwe partijen in de fysieke winkelstraat: Polar O. Pyret en Scotch R belle. Daarnaast beginnen retailers zich te profileren op de winkelbeleving bij de consument (HEMA beauty, Douglas), waarbij wordt ingespeeld op de beleving en het fun element van winkelen. De van oudsher fysieke retailers zijn zich meer en meer bewust van de mogelijkheden (en noodzakelijkheid) om in te spelen op het multichannelgedrag van consumenten. Via meerdere kanalen kunnen producten worden uitgezocht, vergeleken en aangekocht (zie kader). Het gebruik van meerdere kanalen wordt ook andersom toegepast, van online naar fysieke winkel. Voorbeelden zijn Asos en Amazon. Cross channel winkelen krijgt inmiddels ook in de food sector gevolg, door de opening van zogenaamde pick-up points, waar klanten hun online bestelde boodschappen kunnen afhalen. Albert Heijn bijvoorbeeld is in Heemstede, Tilburg en Naarden gestart met een pick-up point. Verwacht wordt dat in 2013 de online aankopen toenemen en toepassing van meerdere kanalen voor fysieke retailers onvermijdelijk is. In dit kader streeft het Fonds ernaar haar belang in A1 winkellocaties te verhogen. Bergen op Zoom, Zuivelstraat ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

13 Cross channel shopping krijgt grote vlucht Met de komst van aankopen via internet en mobiele technologie is in de retail sector een nieuw fenomeen ontstaan: cross channel shopping. Hierbij zijn de verschillende kanalen om een product te beoordelen en aan te schaffen (fysiek en online) naadloos op elkaar afgestemd. Het gevolg van internet als extra aankoopkanaal is dat de consument meer alternatieven heeft en beter geïnformeerd is. Opvallend is dat het aantal consumenten dat zich bij een koopbeslissing laat leiden door social media nog niet echt groot is. Voor A1 locaties is internet als nieuw kanaal geen bedreiging, maar vormt het juist een aanvulling. De beperkte leegstand van circa 2% op de betere winkellocaties en de stabiele tot licht stijgende huurprijsniveaus voor deze winkelruimten, getuigen van onverminderde interesse bij retailers voor fysieke winkelruimte in Nederland. Winkelruimten op de minder drukbezochte winkellocaties (B- en C-locaties) zullen in toenemende mate te maken krijgen met teruglopende omzetcijfers, huurprijsverlaging en structureel leegstaande winkels (nu al is dit meer dan 10%). Zuiderzeelaan, Zwolle De kantoorgebuiker staat meer en meer centraal De behoefte aan (extra) kantoormeters is sinds 2009 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. De verhouding tussen aanbod en vraag is mede hierdoor al vijf jaar achtereen stijgende. Eind 2012 staat bijna 8 miljoen vierkante meter te huur of te koop. Hiermee ligt het leegstandspercentage op bijna 15%. In de meeste zogenaamde satellietsteden is dit percentage nog aanzienlijk hoger. Zelfs tot (ruim) boven de 25%. De opname in 2012 bedraagt circa 1 miljoen m2. Dit is licht lager dan in 2011, maar ruim onder het langjarige gemiddelde van circa 1,75 miljoen m2. Het is de verwachting dat de marktdynamiek blijvend is veranderd en dat Nederland de komende jaren te maken heeft met een opnameniveau dat net als in de afgelopen jaren tussen de 1,0 en 1,25 miljoen vierkante meter zal liggen. In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker weer centraal. Voor de Nederlandse kantoren die het Fonds in portefeuille heeft, richten de inspanningen zich op het aanbieden van goede dienstverlening en huisvestingsmogelijkheden. Hierdoor heeft het Fonds een aantal bestaande huurders kunnen behouden. Daarnaast zal worden gekeken naar mogelijke nieuwe bestemmingen voor een aantal bestaande kantoorgebouwen. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

14 Kantoren convenant moeilijk uitvoerbaar In de zomer van 2012 is door belangrijke spelers op de kantorenmarkt een convenant gesloten om de hoge kantorenleegstand in Nederland gezamenlijk het hoofd te bieden en weer te komen tot een goed functionerende kantorenmarkt. Partners in het convenant zijn Het Rijk en een fors aantal koepel- en brancheorganisaties. Hoofddoel van het convenant is de leegstand terug te brengen tot een niveau van 5% in maximaal tien jaar, ergo Dit dient bereikt te worden door de kantorenvoorraad te verkleinen en tegelijkertijd beter toe te snijden op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang. In te zetten middelen zijn onder meer betere ruimtelijke planning en programmering, met daarbij regionale of lokale compensatiefondsen. Dergelijke fondsen dienen draagvlak te hebben bij een meerderheid (vermoedelijk 70%) van de eigenaren in een gebied. Het convenant gaat er van uit dat Provincies de regie nemen als het gaat om ruimtelijke ordening. Provincies worstelen echter met deze verantwoordelijkheid, waardoor de gekozen aanpak na zes maanden nog geen echte resultaten heeft opgeleverd. De regionale sloopfondsen zijn eveneens nog niet van de grond gekomen. Dit omdat er onvoldoende draagvlak blijkt te zijn bij gebouweigenaren en gemeenten. Stijging woningverhuur ten opzichte van koop zet door Het aantal transacties in de vrije huurmarkt ligt eind 2012 ruim boven het niveau van de koopsector. In het derde kwartaal van 2012 werd een stijging van het aantal transacties opgemerkt en deze stijging zet door. Het derde kwartaal werden verkochte woningen gerapporteerd ten opzichte van meer dan verhuurde woningen, aldus Pararius de website met het aanbod van huurwoningen van professionele verhuurmakelaars in Nederland. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2011 zijn er in het derde kwartaal van % meer woningen verhuurd. Een enorme prijsstijging is niet te herkennen, dit komt doordat er meer huurwoningen door particuliere verhuurders worden aangeboden. Woningbouwproductie daalt, vraag naar huurwoningen neemt toe De Nederlandse woningmarkt verkeert onder invloed van de economische crisis in zwaar weer. Zowel op de huur- als op de koopmarkt stokt de doorstroming, mensen verhuizen niet en het consumentenvertrouwen is laag. De nieuwbouwproductie zakte in 2010 en 2011 in met zo n 30% naar een niveau van woningen per jaar. De woningmarkt vraagt om hervormingen aan de huur- en aan de koopkant. Het kabinet heeft met coalitiepartijen overeenstemming bereikt over de aanpak van de woningmarkt. Meer ruimte voor verhoging huurprijzen gereguleerde sector woningmarkt Eind 2012 heeft het nieuwe kabinet vergaande hervormingsplannen opgesteld voor de huurwoningmarkt. In februari heeft het kabinet overeenstemming gevonden met de coalitiepartners om hervormingen door te voeren. Met deze maatregelen tracht het kabinet onder andere het scheefwonen aan te pakken. Dit stimuleert het kabinet door de verhuurders van gereguleerde woningen (huurprijs tot 681,02 per maand) de mogelijkheid te bieden om boven inflatie te verhogen zodat huurprijzen meer marktconform worden. De maximale huurprijs blijft afhankelijk voor de kwaliteit van de woning conform het woningwaarderingsstelsel. Voor de huurwoningmarkt heeft het kabinet een evenwichtige aanpak. Het kabinet streeft naar marktconforme huurprijzen. Het beleid blijft erop gericht om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. De scheefwoner wordt door middel van gedifferentieerde inkomensafhankelijke huurverhogingen aangepakt. Het woningwaarderingsstelsel blijft de maximale huurprijs van de woningen bepalen en hangt dus samen met de kwaliteit van de woning. Over de vereenvoudiging van het woningwaarderingstelsel wordt voor Prinsjesdag een voorstel ingediend. Daarnaast wordt uiterlijk eind 2014 een voorstel voor toepassing van de huursombenadering gedaan. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

15 Voor de koopwoningmarkt blijft het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. De bank en klant kunnen afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening, waardoor de looptijd kan worden verlengd naar 35 jaar. Mede onder invloed van de verscherpte financieringseisen voor koop en het voorgenomen verplichte aflossen van de hypotheek, de aanpak van de scheefwoner is de verwachting dat de vraag naar vrije sector huurwoningen de komende jaren zal toenemen. Huurders die na inkomensafhankelijke huurverhoging geconfronteerd worden met een inkomensdaling krijgen huurverlaging. Voor geliberaliseerde huurwoningen geldt de opgenomen indexatie volgens het contract. Een groot deel van deze extra huurinkomsten wil de overheid afromen via de verhuurdersheffing. Indirect vastgoed Onderweging van vastgoedaandelen Met een belang van 25% vastgoedaandelen heeft het Fonds begin 2012 een voorzichtig beleid willen voeren ten opzichte van de strategische benchmark (belang van 40%). Dit was ingegeven door perikelen in de eurozone en de onbestendige vooruitzichten in het 1e kwartaal van Gedurende het jaar heeft de directie het belang van beursgenoteerde vastgoedaandelen willen ophogen richting de genoemde 40% maar beschikte het Fonds onder andere door gebrek aan liquiditeit in de direct vastgoedmarkten, niet over de liquide middelen om dit uit te voeren. Als gevolg van deze situatie was de gepresenteerde benchmark niet representatief voor de daadwerkelijke beleggingsportefeuille. Europese vastgoedaandelen behaalden in 2012 een resultaat van bijna 28%. Wereldwijd lieten vastgoedaandelen een positief resultaat van 26,7% zien. Dit resultaat was afgerond 10%-punt beter ten opzichte van de algemene aandelenmarkten. Ondanks de perikelen rond de eurocrisis hebben beursgenoteerde vastgoedaandelen genoteerd in de perifere eurolanden, ook een positief resultaat behaald. Vooral de beursgenoteerde vastgoedondernemingen die beleggen in de sectoren woningen en winkels droegen het meeste bij aan het jaarresultaat van de Europese vastgoedaandelenindex. Ondanks het positieve resultaat voor de beursgenoteerde vastgoedfonds die investeren in kantoren, blijft dit segment 6%-punt achter op de algehele index voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Voorlopig handhaaft het Fonds het besluit om de vastgoed exposure naar perifere eurolanden zoveel mogelijk te beperken. De financiering van beursgenoteerde vastgoedondernemingen met vreemd vermogen is verder afgenomen tot een gemiddelde loan to value -ratio van 43%. Daarmee is deze financieringsratio van vastgoedfondsen met 12%-punt afgenomen ten opzichte van de piek in discount t.o.v. intrinsieke waarde dividend yield 10% 9% 0% 8 % 7% -10% 6% -20% -30% -40% -50% Bron: EPRA jan-08 May-08 sep-08 jan-09 May-09 sep-09 jan-10 May-10 sep-10 jan-11 May-11 sep-11 jan-12 May-12 sep-12 intrinsieke waarde lange termijn ASR Property Fund N.V. Jaarverslag % 4% 3% 2% 1% 0 % jan-08 May-08 sep-08 jan-09 May-09 sep-09 jan-10 May-10 sep-10 jan-11 May-11 sep-11 jan-12 May-12 sep-12 dividend yield lange termijn

16 Europese vastgoedaandelen lijken op basis van de huidige koers als percentage van de intrinsieke waarde en het niveau van het dividendrendement nog aantrekkelijk gewaardeerd. Eind 2012 noteren Europese vastgoedaandelen circa 9,5% onder hun intrinsieke waarde (4%-punt onder de lange termijn gemiddelde). Het dividendrendement (4,6% in continentaal Europa) bevindt zich 50 basispunten boven het lange termijn gemiddelde en 100 basispunten boven Amerikaanse en Aziatische vastgoedaandelen. Daarmee is de mogelijkheid zeker aanwezig dat 2013 weer een positief jaar kan worden voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Het resultaat van de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen is voor het Fonds 25,43%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. Er is hier sprake van een semipassief mandaat dat beperkt afwijkt van de eerder genoemde index in combinatie met het geringe aantal transacties. Gedurende het jaar heeft het Fonds door verkopen van direct vastgoed haar belang in vastgoedaandelen willen ophogen. De beperkte vraag naar vastgoedbeleggingen zorgde ervoor dat het direct vastgoed moeizaam kon worden verkocht met als gevolg dat het gewicht van vastgoedaandelen binnen het Fonds achterbleef op de strategische benchmark. Het Fonds verwacht dat de liquiditeit van direct vastgoed in de komende perioden laag zal blijven en bijsturing van de portefeuille ten opzichte de strategische benchmark lastig zal zijn. Daarom heeft het Fonds besloten om de systematiek van het samenstellen van de strategische benchmark aan te passen. In plaats van een statische strategische benchmark wordt nu jaarlijks vooraf de samenstelling van de strategische benchmark in het beleidsplan vastgesteld. De Raad van Toezicht van het Fonds geeft haar akkoord op het beleidsplan. Zoals eerder aangegeven zal de strategische weging van vastgoedaandelen voor % bedragen. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

17 Oostenrijk 3% Zwitserland 14% België 4% Portefeuilleontwikkeling Nederland 9% Verenigd Koninkrijk 20% Frankrijk 27% Portefeuilleontwikkeling: algemeen De beleggingen van het Fonds bestaan per 31 december 2012 uit 64% direct vastgoed, 32% indirect vastgoed en 4% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen ziet er ultimo 2012 en 2011 als volgt uit: 10 Grootste fondsen vastgoed aandelen Bedragen x Direct vastgoed % % Indirect vastgoed % % Castellum 3% Land Securities Group 5% Overige activa % % Totaal % % Deutsche Wohnen 3% Kleppierre 5% GSW Immobilien 4% PSP Swiss Property 6% De totale activa van het Fonds zijn in 2012 gedaald met 2,3 miljoen tot 584,8 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed nemen af met 50,9 miljoen tot 377,0 British Land miljoen 4% door 28,9 miljoen Swiss Prime aan Site verkopen, 6% een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van 23,6 miljoen en 1,6 miljoen aan investeringen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, neemt in 2012 toe met Corio 37,9 4% miljoen tot 184,5 Unibail-Rodamco miljoen. De stijging 10% wordt veroorzaakt door een saldo van aan- en verkopen van vastgoedaandelen van 7,8 miljoen en een waarderingsresultaat van 30,1 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2012 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, ziet er als volgt uit: Fonds verdeeld naar activa Woningen 0% Liquiditeiten & overige vorderingen 4% Kantoren 15% Vastgoed aandelen 32% Winkels 49% ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

18 Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoed portefeuille weergegeven: Winkels Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 111% 115% Herzieningshuur / Contracthuur 90% 94% Leegstand % (financieel) 1,0% 0,6% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 4,0 4,0 Verkoopportefeuille aantal objecten 36 3 Verkoopportefeuille in waarde * 1000, Kantoren Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 80% 92% Leegstand % (financieel) 19% 15% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 2,8 3,5 Verkoopportefeuille aantal objecten 0 2 Verkoopportefeuille in waarde * 1000, Woningen Aantal objecten (wooneenheden) Leegstand % (financieel) 0,0% 8,7% Verkoopportefeuille aantal objecten 13 0 Beleggingen De beleggingen in direct vastgoed nemen in 2012 af met 50,9 miljoen tot 377,0 miljoen. Bedragen x Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen Verkopen Ongerealiseerde waarderingsresultaten Stand einde boekjaar ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

19 De beleggingen in direct vastgoed bestaan uitsluitend uit Nederlands vastgoed en zien er verdeeld naar segment ultimo 2012 en 2011 als volgt uit: Bedragen x Woningportefeuille % % Kantorenportefeuille % % Winkelportfeuille % % Totaal % % In 2012 zijn twaalf winkelpanden verkocht met een verkoopopbrengst van 26,4 miljoen. Hierbij is een negatief waarderingsresultaat van 2,3 miljoen gerealiseerd ten opzichte de getaxeerde waarde ultimo Het gerealiseerde verkoopresultaat ten opzichte van de meest recente taxaties op moment van verkoop was 1,1 miljoen negatief. Daarnaast is er een woning verkocht voor 0,2 miljoen. De resterende woningen zijn, op twee na, in januari 2013 verkocht aan ASR Levensverzekering N.V. Huurders Binnen de kantorenportefeuille maken de 10 grootste huurders 87% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door het geringe aantal van 33 huurders waarbij de twee grootste huurders een geheel kantoorgebouw huren. Bij de winkelportefeuille is de spreiding van de huurders qua huuropbrengsten veel groter. De winkelportefeuille bestaat uit 77 winkelpanden met daarin 163 verschillende huurders, het aandeel van de top tien huurders is 49% van de huuropbrengsten. Het Fonds streeft naar spreiding over meerdere huurders. Top 10 huurders kantoren percentage Top 10 huurders winkels percentage DLA Piper Nederland 31% Maxeda Nederland 15% Ernst And Young Accountants 16% Ahold 9% PriceWaterhouseCoopers 13% Jumbo 6% Thuiszorg Rotterdam 6% A.S. Watson Property 4% Rijksgebouwendienst Eindhoven 5% Bestseller Retail Benelux 3% Stichting Klachteninstituut Fin.dvl 4% Scotch & Soda Retail 3% St.BB Gehandicapten Organisaties 4% Esprit 3% Koningskinderen 3% Mexx 2% ING Bank 3% Bestseller Wholesale Benelux 2% Geschillencom. Consumentenzaken 2% Blokker 2% 0verige huurders 13% 0verige huurders 51% Totaal 100% Totaal 100% Huurcontracten kantorenportefeuille Onderstaande grafiek geeft de afloop van de huurcontracten op basis van de jaarhuren weer. De huurcontracten van de kantorenportefeuille hebben ultimo 2012 een gemiddelde resterende looptijd van 2,8 jaar (2011: 3,5 jaar). In 2014 loop een huurcontract af dat bijna het gehele percentage (12%) voor haar rekening neemt. Over verlenging van dit huurcontract wordt nog onderhandeld. Ook het percentage van 2017 (10%) wordt grotendeels veroorzaakt door één aflopend huurcontract. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

20 Afloop huurcontracten op basis van jaarhuren per % 20% 3% 15% 12% 10% 1% 10% 20% Kantoren 5% 4% 10% 12% 9% Winkels 0% 3% 3% 3% 4% 4% 1% 1% > 2023 Omdat huurders steeds meer flexibiliteit willen, bijvoorbeeld door het bedingen van een kortere looptijd van hun huurcontract, zal de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de toekomst niet zomaar substantieel langer worden. De inspanningen van de asset management organisatie voor deze projecten zijn er wel op gericht om in het belang van het Fonds en haar participanten overeenkomsten met een langere looptijd te bewerkstelligen. Hierdoor zullen verhuuronderhandelingen een langere doorlooptijd kennen. Er wordt een totaalplan voor de gehele kantorenportefeuille uitgewerkt in de 1e helft van 2013 De leegstand van de kantorenportefeuille steeg in 2012 tot ruim 19% (2011:15%). Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door de opzegging van één huurcontract. De markthuur van de kantorenportefeuille van het Fonds is ultimo % lager dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2011 was dit verschil 8%). Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren door toenemende leegstand in de kantorenmarkt. Huurcontracten winkelportefeuille De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van de winkelportefeuille bedraagt ultimo ,0 jaar (2011: 4,0 jaar). In 2014 is het percentage aflopende huurcontracten 10% van de huidige huuropbrengsten. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. Er lopen 37 huurcontracten af in 2015, 33 in 2016 en 17 in Het aflopende huurcontract na 2023, bestaat uit één huurcontract. De leegstand blijft ultimo 2012 met slechts 1,0% erg laag, ondanks een lichte stijging van 0,4% ten opzichte van De markthuur van de winkelportefeuille van het Fonds is ultimo % hoger dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2011 was dit verschil 15%). Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door de neerwaartse trend van de markthuren op locaties die niet tot het A-segment behoren en anderzijds doordat er meer nieuwe huurcontracten zijn afgesloten conform de huidige markthuren op A-locaties. Maar de opwaartse potentie blijft en kenmerkt de goede kwaliteit van deze investeringen. Verkoopprogramma De winkel verkoopportefeuille bestaat uit objecten gelegen in niet strategische locaties. Van deze verkoopportefeuille is in 2012 voor het bedrag van 26,4 miljoen verkocht. De woningen verkoopportefeuille is in januari 2013 in zijn geheel verkocht aan ASR Levensverzekering N.V. Het Fonds bezit na verkoop nog slechts twee woningeenheden die integraal onderdeel zijn van de onderliggende winkel- en kantoorunits. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

21 Portefeuilleontwikkeling: indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed bestaan ultimo 212 volledig uit Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. De aandelenportefeuille neemt in 2012 toe met 37,9 miljoen tot 184,5 miljoen. De stijging wordt veroorzaakt door per saldo 7,8 miljoen aan- en verkopen (gefinancierd met ontvangen dividenden) en een waarderingsresultaat van 30,1 miljoen. Bedragen x Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Stand einde boekjaar Het ontvangen dividend uit de vastgoedaandelen bedraagt in ,4 miljoen (5,0%). In 2011 bedroeg dit 8,0 miljoen (4,5%). Per saldo is in 2012 voor 7,8 miljoen aan ontvangen dividend herbelegd in vastgoedaandelen. Het waarderingsresultaat over 2012 bedraagt 30,1 miljoen positief. De benchmark wordt mede hierdoor met 0,3% overtroffen (verdere uitleg zie pagina 27). Het waarderingsresultaat van de vastgoedaandelen bestaat voor 25,5 miljoen uit koersresultaten en een valutaresultaat van 4,6 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de Zwitserse frank, Britse pond en Zweedse kroon ten opzichte van de euro. De beleggingen in vastgoedaandelen hebben de volgende geografische spreiding. Dit betreft het land van de beurs waaraan de fondsen genoteerd zijn. Geografische spreiding vastgoed aandelen Luxemburg Luxemburg 1% 1% Finland Finland 2% 2% Oostenrijk Oostenrijk 3% 3% België België 4% 4% Nederland Nederland 9% 9% Zweden Zweden 10% 10% Duitsland 10% Duitsland 10% Zwitserland Zwitserland 14% 14% Verenigd Verenigd Koninkrijk Koninkrijk 20% 20% Frankrijk Frankrijk 27% 27% De tien grootste posities van het Fonds vertegenwoordigen 50% van de waarde van de indirecte beleggingen op 31 december 2012 en bestaan uit de volgende aandelen: 10 Grootste fondsen vastgoed aandelen Castellum Castellum 3% 3% Deutsche Deutsche Wohnen Wohnen 3% 3% GSW GSW Immobilien Immobilien 4% 4% British British Land Land 4% 4% Corio Corio 4% 4% Land Land Securities Securities Group Group 5% 5% Kleppierre Kleppierre 5% 5% PSP PSP Swiss Swiss Property Property 6% 6% Swiss Swiss Prime Prime Site Site 6% 6% Unibail-Rodamco Unibail-Rodamco 10% 10% ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

22 Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling: algemeen De resultaten over 2012 zijn als volgt samen te vatten: (bedragen x 1.000) Totaal operationeel inkomen Totaal operationeel uitgaven Operationeel resultaat Gerealiseerde waarderingsresultataen Financieringsresultaat Netto gerealiseerd investeringsresultaat Ongerealiseerde waarderingsresultaten Resultaat na belastingen Het operationeel resultaat steeg in 2012 ten opzichte van Dit is het gevolg van lagere operationele uitgaven (exploitatiekosten, fondskosten en diverse baten/lasten) die het negatieve effect van lagere huuropbrengsten door leegstand en verkoop van vastgoed in 2012 wisten te compenseren. Het Fonds behaalde een positief totaalrendement van 5,5% in 2012 (2011: 1,3% negatief). Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het direct resultaat. De waardestijging van de vastgoedaandelen overtreft met 4,2 miljoen de waardedaling van het direct vastgoed, waardoor ook de waardecomponent een positieve bijdrage levert aan het fondsresultaat. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het Nederlands direct vastgoed als de beursgenoteerde Europese vastgoedaandelen van het Fonds vanaf Daarnaast wordt door de verbindingslijn het totale resultaat weergegeven. 10% Direct vastgoed & vastgoedaandelen Direct & indirect resultaat per kwartaal 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Direct resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Totaal Resultaat Indirect resultaat vastgoed Indirect resultaat vastgoedaandelen ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

23 De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds bedraagt 31 december ,36 (2011: 39,74). Het Fonds behaalt in 2012 een resultaat per aandeel van 2,22. De daling van de koers wordt veroorzaakt door een dividenduitkering van 1,90 en een agio uitkering 0,69 in Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 2009 ziet er als volgt uit: 60 Koersontwikkeling 2009 tot en met 2012 (x 1 ) feb-2009 apr-2009 jun-2009 jan-2009 jun-09 aug-2009 okt-2009 dec-2009 feb-2010 apr-2010 jun-2010 aug-2010 okt-2010 dec-2010 feb-2011 apr-2011 jun-2011 aug-2011 okt-2011 Koersverloop excl. div/agio dividend/agio dec-2011 feb-2012 apr-2012 jun-2012 aug-2012 okt-2012 dec-2012 ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

24 Resultaatontwikkeling: direct vastgoed De resultaten van het direct vastgoed over 2012 zijn als volgt samen te vatten: (bedragen x 1.000) Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Resultaat direct vastgoed De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het direct vastgoed is als volgt: Opbouw resultaat direct vastgoed 2012 in bedragen (x 1 miljoen) en procenten van de waarde ,6% Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten -1,0% Netto huuropbrengsten 6,6% -6,3% 0,0% 0,3% Waarderingsresultaat direct vastgoed Overige baten & lasten Totaal resultaat direct vastgoed Huuropbrengsten De bruto huuropbrengsten bedragen 31,3 miljoen en daarmee 7,6% van de waarde van het direct vastgoed in 2012 ten opzichte van respectievelijk 31,0 miljoen en 7,2% in Het percentage is toegenomen omdat de huuropbrengsten van de winkelportefeuille in 2012 door indexatie en huurherzieningen nominaal stegen tot 21,5 miljoen (7,2%) (2011: Opbouw 20,9 miljoen resultaat en 6,6%) vastgoedaandelen terwijl de waarde 2012 in van bedragen de winkelportefeuille (x 1 miljoen) en daalde. procenten van de waarde Bij de kantorenportefeuille daalde de huuropbrengst met 0,3 miljoen tot 9,6 miljoen. Procentueel stijgt de huuropbrengst 40 van de kantorenportefeuille echter met 0,5%-punt tot 9,6% doordat de huuropbrengst relatief minder daalt 30 dan de waardering van het vastgoed. 20 Exploitatiekosten 10 0,2% 15,6% 2,6% 5% 23,0% 0 De exploitatiekosten -0,4% over 2012 bedragen 1,0% ten opzichte van de waarde van het vastgoed en 13,3% ten opzichte van de -10 bruto huuropbrengsten (2011: 13,4%). Voor de winkelportefeuille bedragen de exploitatiekosten 10,9% (2011: 8,4%) en -20 voor de kantorenportefeuille 18,3% (2011: 14,1%) van de bruto huuropbrengsten. Deze percentages liggen lager dan de benchmark van de IPD/ROZ- index 2012 van respectievelijk 16,2% voor winkels en 31,1% voor kantoren. Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerde koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Totaal resultaat vastgoedaandelen ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

25 Waarderingsresultaat Bedragen x Kantoren ,3% ,4% Winkels ,2% ,3% Woningen ,8% ,0% Totaal % ,3% Het waarderingsresultaat van het direct vastgoed is 25,9 miljoen negatief (2011: 1,2 miljoen), waarvan 2,3 miljoen gerealiseerd is. Het waarderingsresultaat van de winkelportefeuille is 6,9 miljoen negatief. Dit wordt met name veroorzaakt door winkels die niet op A-locaties gelegen zijn. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag

26 Opbouw resultaat direct vastgoed 2012 in bedragen (x 1 miljoen) en procenten van de waarde Resultaatontwikkeling: -10 indirect vastgoed -20 7,6% -1,0% 6,6% -6,3% 0,0% 0,3% -30 De resultaten van het indirect vastgoed over 2012 zijn als volgt samen te vatten: Bedragen x Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat direct vastgoed Overige baten & lasten Totaal resultaat direct vastgoed Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Resultaat indirect vastgoed De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het indirect vastgoed is als volgt: Opbouw resultaat vastgoedaandelen 2012 in bedragen (x 1 miljoen) en procenten van de waarde ,4% Gerealiseerd koersresultaat 0,2% 15,6% 2,6% 5% 23,0% Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerde koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Totaal resultaat vastgoedaandelen Koersresultaat Het koersresultaat op vastgoedaandelen bedraagt in ,4 miljoen (15,2%). Het gerealiseerde koersresultaat op verkopen is in ,7 miljoen en daarmee 0,4% negatief. Het ongerealiseerde waarderingsresultaat bedraagt 26,1 miljoen (15,6%). Valutaresultaat Het valutaresultaat in 2012 bedraagt 4,7 miljoen (2,8%). Hiervan is 4,4 miljoen (6,6%) ongerealiseerd en 0,3 miljoen (0,2%) gerealiseerd. Het positieve valutaresultaat wordt veroorzaakt door een daling van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon. Dividend Het ontvangen dividend op vastgoedaandelen van 8,4 miljoen (2011: 8,0 miljoen) is zowel nominaal, als in percentage van de waarde (5,0%) gestegen (2011: 4,5%). Dit komt doordat de dividenduitkeringen van de aandelenfondsen waarin is belegd relatief meer stegen dan de aandelenkoersen. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag