ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014"

Transcriptie

1 N.V.

2 N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Archimedeslaan BA Utrecht Telefoon:

3 3 ASR Property Fund Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Jaarverslag 6 Risico s 17 Portefeuilleontwikkeling 19 Resultaatontwikkeling 25 Jaarrekening 31 Balans per 31 december Winst- en verliesrekening 33 Kasstroomoverzicht 34 Overzicht totaal resultaat 35 Toelichting 36 Toelichting op de jaarrekening 36 Toelichting op balans per 31 december Toelichting op winst- en verliesrekening 48 Risicoparagraaf 52 Portefeuille direct vastgoed 64 Portefeuille vastgoedaandelen 66 Overige gegevens 68 Statutaire regeling resultaatbestemming 68 Voorstel resultaatverdeling 68 Gebeurtenissen na balansdatum 69 Fiscale aspecten 70 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 71

4 4 Kerncijfers (bedragen in x tenzij anders aangegeven) Portefeuilleresultaat in procenten (in %) Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten 7,0 7,8 7,6 7,2 7,0 Exploitatiekosten -2,0-1,2-1,0-1,0-1,0 Netto huuropbrengsten 5,0 6,6 6,6 6,2 6,0 Waarderingsresultaat -2,3-7,6-6,3-0,3-0,3 Overige baten & lasten 0,1 0,0 0,0 0,3 0,0 Totaal direct vastgoed 2,8-1,0 0,3 6,2 5,7 Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend 3,4 4,1 5,0 4,5 3,6 Waarderingsresultaat 19,3 3,3 18,0-19,4 9,6 Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen 22,7 7,4 23,0-14,9 13,2 Fondsresultaat Direct resultaat 4,4 5,6 6,1 5,4 5,1 Indirect resultaat 5,6-3,7 0,7-5,4 2,6 Fondskosten -1,0-1,3-1,3-1,3-1,3 Financieringskosten (netto) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Totaal fondsresultaat 9,0 0,6 5,5-1,3 6,4 Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend 4,7 5,0 4,8 4,2 4,7 Uitgekeerd agio 3,9 8,9 1,7 7,0 0,0 Koersrendement 0,4-13,3-1,0-12,5 1,7 Totaal rendement per aandeel 9,0 0,6 5,5-1,3 6,4 Resultaat per aandeel (bedragen in ) Koersverloop Koers begin periode 34,14 39,36 39,74 45,40 44,62 Fondsresultaat 3,11 0,22 2,21-0,58 2,88 Uitgekeerd agio -1,34-3,49-0,69-3,18 0,00 Uitgekeerd dividend -1,60-1,95-1,90-1,90-2,10 Koers einde periode 34,31 34,14 39,36 39,74 45,40

5 5 Kerncijfers Portefeuilleresultaat in bedragen Netto vermogenswaarde fonds Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Overige activa Totaal activa fonds Kernresultaten Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen

6 6 Jaarverslag De directie biedt hierbij haar jaarverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december Algemeen ASR Property Fund N.V. ( het Fonds ), een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Archimedeslaan 10, 3584 BA Utrecht. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund is enig aandeelhouder van het Fonds. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders de structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: ASR Levensverzekering N.V. (hierna ASR Leven ) Stichting ASR Bewaarder (hierna ASR Bewaarder ) Terugblik 2014 en aandachtsgebieden 2015 Het jaar 2014 is een succesvol jaar voor het Fonds geweest. In 2014 heeft het Fonds succesvol het proces doorlopen voor haar aanmelding als beleggingsinstelling onder AIFMD richtlijn. Tijdens het opstellen van dit jaarverslag is door de AFM bevestigd dat de totale procedure voor het Fonds en haar beheerder met succes is afgerond. Dit betekent dat de gemoderniseerde fondsdocumentatie in 2015 gepubliceerd gaat worden. De modernisering van de governance en kostenstructuur zoals beschreven in de nieuwe documentatie zijn conform planning ingevoerd. Medio 2014 is als onderdeel van AIFMD BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Het Fonds heeft medio 2014 kapitaalinstroom gehad vanuit ASR Leven en voor 20 miljoen aan certificaten van aandelen uitgegeven. Deze instroom is geïnvesteerd binnen de strategie en richtlijnen van het Fonds in de combinatie van direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze mix maakt het Fonds uniek binnen het palet binnen a.s.r. en heeft het Fonds aantrekkelijke rendementen opgeleverd. Met name de beursgenoteerde vastgoedaandelen leverden, mede door herstellende vastgoedmarkten in Europa en de historische lage rentestanden, een zeer mooi positief resultaat over Maar ook de directe vastgoedmarkten in Nederland leven steeds meer op. Mede hierdoor kon het Fonds enkele niet strategische winkels verkopen tegen een hogere prijs dan de taxatiewaarde op moment van verkoop. De signalen over de Nederlandse economie worden positiever maar toch blijft voorzichtigheid geboden. Recente ontwikkelingen met grotere retailers bevestigen dat in direct vastgoed nog steeds de focus op de kwalitatief beste locaties moet blijven voor het behalen van aantrekkelijke rendementen tegen acceptabele risico s. Binnen het niet-beursgenoteerde vastgoedsegment blijft het Fonds werken aan plannen om kwaliteit van de investeringen zoveel mogelijk naar de beste locaties in strategische steden te krijgen. Hierbij is het plan om naast de huidige winkels en kantoren ook de sector woningen toe te voegen aan de portfolio van het Fonds. De directie heeft het voornemen om in 2015 een gedeelte van de directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in participaties van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten met een grotere spreiding dan het Fonds met haar eigen middelen zelf zou kunnen bewerkstelligen. Het Fonds heeft dan spreiding over de segmenten direct vastgoed, beursgenoteerde vastgoedaandelen en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen.

7 7 Jaarverslag Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden, inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Van alle activa is het streven dat 65% wordt belegd in onroerende zaken (waaronder winkels, woningen en kantoren), de resterende 35% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 10%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden in combinatie met de aantrekkelijke rendementen en betere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa. Met een portefeuille samengesteld uit niet beursgenoteerd vastgoed en Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen heeft het Fonds een unieke positie in het spectrum aan mogelijkheden voor particuliere beleggers. Direct vastgoed en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen geven de stabiliteit die de beleggingscategorie vastgoed kenmerkt doordat de sentimenten op beurs minder impact hebben op de waardering. De beursgenoteerde vastgoedaandelen bieden door hun liquiditeit de flexibiliteit om bijvoorbeeld op ontwikkelingen op de kortere termijn in te spelen. Deze unieke combinatie is normaal gesproken alleen voor de grotere instituten bereikbaar. Het ASR Property Fund N.V. voert deze strategie voor polishouders van a.s.r. Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. Deze faciliteit maakt het mogelijk tijdelijke financieringsbehoefte op te vangen. In 2014 werd geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. In het huidige beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding binnen de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error van maximaal 1,2%) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten. De benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is sinds januari 2013 als volgt samengesteld: 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped; 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex UK Capped. In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Wel zijn er vastgoedbedrijven, waarin het Fonds belegt, die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2014 voor circa 4,5% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen. Deze benchmark had in 2014 bij benadering dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (65% niet beursgenoteerd vastgoed en 35% vastgoedaandelen). In de afgelopen jaren bleek dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de

8 8 Jaarverslag richting van de benchmark bijgestuurd kan worden. Door de strategische verdeling van de benchmark jaarlijks vast te stellen als onderdeel van het beleggingsbeleidsplan blijft deze representatief voor de daadwerkelijke samenstelling van de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds verricht geen activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Structuur Het Fonds heeft geen personeel in dienst. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna a.s.r. vv ) is aangesteld als Manager van het Fonds. Het beheer van vastgoedaandelen heeft a.s.r. vv uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna AXA ). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. Medio 2014 is BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Zij is onder meer belast met de bewaking van de kasstromen alsmede de bewaring van de effecten in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Manager a.s.r. vv heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoedaandelen. a.s.r. vv belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. a.s.r. vv is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. a.s.r. vv beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten. Vanaf juli 2013 geldt de AIFM-richtlijn. Deze Europese richtlijn (2011/61/EU) introduceert geharmoniseerde regels voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen, waaronder ook de Manager van het Fonds valt. De Manager van het Fonds heeft haar aanvraag voor het verkrijgen van de AIFMD vergunning ingediend en het Fonds is in juli 2014 aangemeld als beleggingsinstelling onder AIFMD. Deze vergunning is in februari 2015 verkregen. Tevens eist de AIFMD dat managers van fondsen hun participanten gelijk behandelen voor wat betreft kosten en voorwaarden voor dienstverlening. Het Fonds heeft naar aanleiding van deze ontwikkelingen haar kostenstructuur aangepast en opgenomen in haar nieuwe prospectus. Dit sluit tevens aan op het provisie verbod voor onder andere banken dat in 2014 is ingegaan. Sindsdien is het voor deze instituten verboden om vergoedingen (provisies) van beleggingsfondsen te ontvangen. Doel van dit provisieverbod is het versterken van de onafhankelijkheid en transparantie van (beleggings-) dienstverlening. Ook moeten de kosten voor de dienstverlening inzichtelijk zijn. Als gevolg daarvan verlagen veel vermogensbeheerders de beheervergoeding van hun fondsen, onder simultane afschaffing van de distributievergoeding. Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij zijn voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De governance is conform het prospectus en de statuten van het Fonds. Deze documentatie kan opgevraagd worden. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directie

9 9 Jaarverslag overleg waarbij ook de fund manager, control en fiscalisten en/of juristen aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Per 17 juli 2014 is, in het kader van AIFMD, de Raad van Toezicht veranderd in een Raad van Advies voor het Fonds. Deze Raad van Advies is ingesteld door de directie van het Fonds en had per deze datum de volgende drie leden: Mevrouw F.R.M. Rieter (namens ASR Levensverzekering N.V.) De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De Raad van Advies voldoet hiermee aan het streefcijfer man/vrouw aangezien tenminste 30% van de natuurlijke personen man is en tenminste 30% vrouw. De directie bestaat uit twee mannen. Hiermee voldoet het Fonds niet aan het streefcijfer. Bij de eerstvolgende vacature in de directie zal rekening gehouden worden met het streefcijfer en gekeken worden welke persoon op dat moment het best bij de vereiste kwalificaties past. De Raad van Advies richt zich op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en inzake de overeenkomst met de manager. De Raad van Advies komt minimaal 4 keer per jaar bijeen. In 2014 belegde de Raad van Advies vijf vergaderingen. Belangrijke onderwerpen die in 2014 zijn besproken: Governance en kostenstructuur van het Fonds Herziene fondsdocumentatie, mede in het kader van AIFMD De aanmelding van het Fonds als beleggingsinstelling onder AIFMD in 2014 Beleggingsbeleidsplannen en vooruitzichten Jaarverslag 2013 en halfjaarbericht 2014 Samenstelling Raad van Advies Duurzaamheid ASR Nederland N.V. ondertekende eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna UNPRI ) en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van best practices, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna MVB ) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die binnen hun bedrijfsvoering en geleverde diensten invulling geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren. Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken. Waardering van direct vastgoed De afgelopen jaren stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van door externe taxateurs uitgevoerde taxaties. De manager a.s.r. vv participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt

10 10 Jaarverslag getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen inclusief de 28 aanbevelingen van IVBN inzake taxaties. Het vastgoed van het Fonds wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke, externe taxatiebureaus. Eén keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer per jaar door middel van markt updates (desktop taxaties). Voorts wordt per drie jaar gewisseld van taxateurs. Hiermee wordt de visie van externe experts op de portefeuille regelmatig ververst. In 2014 is voor meer dan de helft van de winkelportefeuille gewijzigd van taxateur. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de waarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Op 19 januari 2015, ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening, heeft de eigenaar van V&D, Sun Capital, onverwachts aangekondigd vier maanden geen huur te willen betalen en eiste een huurverlaging van meer dan 30% van verhuurders voor alle 63 locaties van het warenhuis. Medio februari hebben de verhuurders (op één na) een akkoord gesloten met V&D en haar moedermaatschappij Sun Capital. Onderdeel hiervan is dat V&D 100% de huur betaalt, waarbij 58,9% van de huurpenningen over de maanden februari, maart, april, mei, juni en juli 2015 op een escrow rekening bij de notaris worden geplaatst. Indien V&D, Sun Capital en de banken hun toezeggingen nakomen, krijgt V&D het geld dat op de escrow rekening staat als huurkorting in juli Ingeval V&D alsnog in een faillissement komt, worden de gelden op de escrow rekening gestort naar het Fonds en de andere verhuurders. Het fonds overlegt momenteel met V&D over de mogelijkheden en toekomst scenario per locatie. Bovenstaande ontwikkelingen hebben een negatief effect op de waardering van de twee panden van het Fonds (in Amersfoort en Bergen op Zoom) waarvan V&D huurder is. Bij de waardebepaling van de panden per 31 december 2014 is door de taxateur uitgegaan van een going concern van V&D. In de waardering in het eerste kwartaal 2015 is rekening gehouden met alternatieve verhuurmogelijkheden. De desbetreffende panden zijn in het eerste kwartaal 2015 in het totaal 2,7 miljoen lager gewaardeerd. Aangezien het een transactie betreft die na 31 december 2014 plaats heeft gevonden wordt de impact verwerkt in Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen De Nederlandse economie heeft in 2014 een fragiel herstel laten zien. Waar in 2013 nog sprake was van economische krimp, heeft de economie zich in 2014 licht weten te herstellen met een groei van 0,4%. Dit is op basis van meest recente cijfers tot en met het derde kwartaal van 2014 (bron: CBS, 2015). In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is er sprake van economische groei van 1,0%. In het eerste kwartaal van 2014 was nog sprake van krimp (-0,4%), in het tweede en derde kwartaal is er een lichte groei gemeten (0,6% en 0,1%). De groei van de Nederlandse economie is vooral ingegeven door de export. Investeringen van bedrijven en overheid hebben zich niet onvoldoende weten te herstellen om significant bij te kunnen dragen. De consumptieve bestedingen van huishoudens zijn in de loop van 2014 verbeterd, maar nog niet op het gewenste niveau. In het derde kwartaal van 2014 zijn de consumptieve bestedingen met 0,6% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Consumenten gaven vooral meer uit aan voeding en genotmiddelen, duurzame goederen en diensten. Bij diensten gaat onder meer om het betalen van de huur, bezoek aan restaurant of kapper, en kosten voor telefoon en verzekeringen (bron: CBS, 2015). In vergelijking met de economie in Europa, is de Nederlandse economie sterker hersteld (+0,2%). In Europa is in het derde kwartaal van 2014 een lichte groei van 0,8% waargenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (bron: Eurostat). In 2014 was de gemiddelde Nederlandse inflatie 1,0% en dat is fors lager dan de 2,5% in De inflatie ligt daarmee op het laagste niveau in ruim 25 jaar. Veel producten en diensten waar

11 11 Jaarverslag consumenten hun geld aan uitgeven zijn niet of nauwelijks in prijs gestegen. De Nederlandse inflatie volgens de HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) is in december gedaald naar -0,1% (negatieve inflatie). In de Eurozone lag de inflatie in december zelfs op -0,2% (bron: Eurostat, 2015). Het consumentenvertrouwen in 2014 heeft een significante verbetering laten zien ten opzichte van Ondanks deze verbetering is er nog steeds sprake van een negatief sentiment uitgedrukt in een indicator van -6. In 2013 stond de indicator nog op -32. In het eerste halfjaar van 2014 is een duidelijke verbetering van consumentenvertrouwen waargenomen. In het tweede half jaar van 2014 is het vertrouwen licht afgenomen. Het vertrouwen van consumenten is nog steeds broos en de consument wacht op heldere signalen van economische groei. De vertrouwensindicator van Europa geeft een vergelijkbaar beeld (-7,5). Het afgelopen jaar is de werkloosheid in Nederland, conform Europese maatstaven (ILO), met 0,2% afgenomen tot 6,7%. Daarmee blijft het percentage ruim onder het niveau van Europa van 10% (bron: Eurostat, 2015). Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederlands direct commercieel vastgoed is in 2014 fors gestegen naar ruim 10 miljard. Ten opzichte van 2013 is dit bijna een verdubbeling van het volume. Met name in het laatste kwartaal van 2014 waren er omvangrijke transacties van beleggingsportefeuilles. Voor het eerst sinds het uitbreken van de recente financiële crisis is het beleggingsvolume fors toegenomen. De toename is mede het gevolg van kapitaalstoevloeiing van internationale beleggers. Zij waren verantwoordelijk voor 65% van het volume en investeerden voornamelijk in grote beleggingsportefeuilles. In het afgelopen jaar sloten beleggers in het algemeen vaker deals met een waarde groter dan 50 miljoen, namelijk 48 transacties in 2014 tegenover 25 in Daarnaast werden er in het afgelopen jaar meer deals met een waarde groter dan één miljoen euro afgesloten, namelijk 660 transacties in 2014 tegenover 461 in Van het totale volume aan beleggingen, is 39% van het totaal geïnvesteerd in kantoorvastgoed. De toename in transacties van kantoorpanden kan worden toegeschreven aan de toegenomen aandacht voor de potentie van leegstaande kantoorpanden op mindere locaties. De grootste deal die heeft bijgedragen aan het aandeel van kantorentransacties is die van CBRE Global Investors, in juli 2014 verkocht het 32 kantoorpanden voor ongeveer 385 miljoen aan Lone Star Funds. Dit was de grootste kantorendeal sinds de uitbraak van de financiële crisis in Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van kantoorpanden en portefeuilles verdubbeld, van 1,6 miljard in 2013 naar 3,9 miljard in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Beleggingen in woningvastgoed hadden met 26% een ongekend hoog aandeel in het totale beleggingsvolume. De deal tussen Vestia en de Duitse belegger Patrizia draagt voor een groot deel bij aan het aandeel van woningtransacties, in juli 2014 heeft Vestia 5500 woningen aan Patrizia verkocht voor 577 miljoen. Dit was de grootste woningtransactie ooit in de Nederlandse beleggingsmarkt. De interesse in huurwoningen door (buitenlandse) investeerders kan worden toegerekend aan stijgende huurprijzen in het niet-gereguleerde segment, alsmede groeiende vraag naar huurwoningen. Transacties van winkelpanden en portefeuilles, bleven met respectievelijk 13% van het totale beleggingsvolume achter op transacties van kantoren en woningen. Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van winkelpanden toegenomen van 670 miljoen naar 1,3 miljard, maar procentueel gezien is het aandeel van transacties in winkelpanden nagenoeg gelijk gebleven. De stabilisatie van winkeltransacties kan te wijten zijn aan het ontbreken van grote portefeuilletransacties, zoals die plaatsvonden voor woningen en kantoren in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Als gevolg van de toegenomen activiteit op de beleggingsmarkt heeft het Fonds in 2014 enkele panden uit de portefeuille die waren aangemerkt als niet-strategisch kunnen verkopen.

12 12 Jaarverslag Direct vastgoed: de ontwkkelingen Detailhandel onder druk, ondanks meer omzet De detailhandel heeft in 2014 een moeilijk jaar achter de rug. Ondanks dat volumes zijn toegenomen, heeft een aanhoudende daling van prijzen ervoor gezorgd dat de omzet in de detailhandel is afgenomen. Op basis van de meest recente cijfers (derde kwartaal) blijkt dat de omzet, op jaarbasis, met 0,1% is afgenomen, doordat prijzen met 0,7% zijn gedaald en volumes met 0,6% zijn toegenomen. De omzetten van winkels in voedingsmiddelen is toegenomen met 1,2%, door hogere volumes (1,2%) en stabiele prijzen (0,0%). De winkels in de non-foodsector kenden een daling van de omzet met 0,8%. De prijzen in de non-foodsector winkels daalden gemiddeld met 1,1% en realiseerden een lichte volumegroei van 0,3% (bron: CBS, 2015). Mede door de lagere consumenten uitgaven en de toename van online verkopen, blijven de omzetten van retailers onder druk staan. De dalende prijzen moeten gecompenseerd worden door toenemende verkopen om inkoopvoordelen te behouden, maar ook de vaste kosten beheersbaar te houden. Dit heeft als gevolg gehad dat het aantal uitverkoopmomenten fors is toegenomen, zelfs nieuwe collecties werden in een aantal gevallen direct in de uitverkoop gedaan. Het vet op de botten is bij met name winkels in de elektronica, schoenen, mode en kleding branche erg summier. Aantal faillissementen is substantieel gedaald Het aantal faillissementen piekte in 2013, het afgelopen jaar was een forse daling te zien: vanaf een all-time high van 250 faillissementen in Q4 2013, tot rond de 170 in de eerste drie kwartalen van 2014, tot 125 in het laatste kwartaal van Hoewel dit nog steeds substantiële aantallen zijn, zijn de jaarcijfers ook aanzienlijk gunstiger dan in voorgaande jaren: in 2013 sloten ongeveer 900 detaillisten hun deuren als gevolg van faillissement. Dat waren 200 bedrijven meer dan in 2012 (714). Het afgelopen jaar liet een totaal van circa 650 zien. Ter vergelijking, het tienjarig gemiddelde bedraagt ongeveer 550 uitgesproken faillissementen per jaar (bron: CBS, 2015). Het afgelopen jaar hebben meerdere retailers een doorstart gemaakt, maar zelden ging dat goed. De formule Villa Happ maakte bijvoorbeeld 2 keer een doorstart en ging inmiddels 3 keer failliet. Deze retailers hebben dezelfde problemen: ze waren te laat met hun gang naar het internet, hadden imago problemen, een te kleine schaal en betaalden een huur uit de hoogtijdagen in relatie tot een crisis-omzet. In 2014 ging een aantal grote retailers failliet, waaronder Mexx, Taft, Halfords, Schoenenreus, Cinderella, Polare, Free Record Shop, Siebel en enkele HEMA winkels. Divergentie van de huurprijzen; A1-locaties versus overig In de Nederlandse winkelmarkt zijn er steeds meer tekenen zichtbaar van divergentie tussen prime en overige locaties. Waar de A1-locaties in prominente winkelsteden nog significante huurniveaus haalden, daalden de huurniveaus op secundaire locaties fors. Makelaar JLL meldde een gemiddelde daling van winkelhuurprijzen met 2,52% dit jaar. Dit is het vijfde jaar op rij dat de huurprijzen daalden (bron: JLL, 2014). De kloof tussen de grote steden en middelgrote / kleine steden wordt alsmaar groter. In grote winkelsteden is nog steeds een vraag naar winkelruimte op A1-locaties, terwijl in de middelgrote / kleine steden de vraag afneemt. In de regio s met bevolkingsafname, zoals Overijssel, Friesland en Zeeland, loopt de leegstand op tot een hoog niveau en waaruit blijkt dat deze steden momenteel minder aantrekkelijk zijn. Tophuren in de zes belangrijkste A1-locaties in Nederland: Locatie Steden Huur (per m 2 per jaar) Kalverstraat Amsterdam Beursplein Rotterdam Grote Straat Maastricht Lange Elisabethstraat Utrecht Spuistraat Den Haag Demer Eindhoven 1.400

13 13 Jaarverslag Fysiek en online winkelen gaan hand in hand Het afgelopen jaar stond expansie wederom hoog op de agenda bij een aantal grote nationale én internationale retailers. De interesse naar additionele winkellocaties richt zich echter bijna uitsluitend op de A-locaties van de grote(re) Nederlandse binnensteden. De niet A-locaties, de perifere winkellocaties en de kleinere binnensteden genieten momenteel nauwelijks belangstelling van de expanderende partijen. In het bijzonder blijken discount retailers en de modebranche kansen te zien in de huidige markt. Enkele expanderende retailers van het afgelopen jaar zijn: Zeeman, Big Bazar, Primark, OP=OP Voordeelshop, Flying Tiger, So Low (D&F), Uniqlo, Shoeby en Snipes. Het leeuwendeel van de retailers is zich zeer bewust van de mogelijkheden (en noodzaak) van internetverkoop. De gemiddelde consument is steeds meer online - ook onderweg - en doet steeds vaker zijn (meestal niet dagelijkse) aankopen via laptop, tablet of mobiele telefoon (bron: GfK, 2014). Verwacht wordt dat in 2015 de online aankopen wederom zullen stijgen. Fysiek en online winkelen gaan steeds meer hand in hand. De bodem lijkt bereikt op de kantorenmarkt De vraag naar (extra) kantoormeters is sinds de financiële crisis van 2008 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. Het aanbod laat mede hierdoor al jaren een stijgende tendens zien. In totaal stond eind ,9 miljoen m² kantoorruimte leeg in Nederland, dat is 16% van de totale kantorenvoorraad (DTZ Zadelhoff, 2015). In veel middelgrote steden en satellietsteden, zoals Gouda, Capelle a/d IJssel, Almelo, Almere, Amstelveen en Nieuwegein is dit percentage zelfs aanzienlijk hoger, tot (ruim) boven de 25%. In 2014 hebben organisaties bij verhuizingen in Nederland krap 1,1 miljoen m 2 kantoorruimte opgenomen. Deze lage opname is nagenoeg gelijk aan 2013 en net als in voorgaande jaren mede een gevolg van bedrijfsreorganisaties en de invoer van het nieuwe werken. De tien grootste kantorentransacties vonden voornamelijk plaats in de Amsterdam, Utrecht en daarnaast ook in kernsteden als Amersfoort, Arnhem, Breda en Rotterdam. Kantoren op OV-locaties doen het relatief goed. De omvang van de marktvraag lijkt echter blijvend veranderd. Nederland zal de komende jaren naar verwachting te maken krijgen met een opnameniveau tussen de 1,0 en 1,25 miljoen m². In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker centraal. De marktcijfers zijn weliswaar nog altijd ongunstig, maar tevens gelijk aan die van 2013 en medio Veel ruimer lijkt de kantorenmarkt niet meer te worden, de bodem bodem op de primaire locaties lijkt lijkt bereikt. De toenemende divergentie tussen primaire en secundaire locaties zal zich in 2015 naar verwachting doorzetten. Aanbodreductie: minder nieuwbouw, onttrekkingen en Provincies schrappen plannen kantoren Nieuwbouw staat op een laag pitje. Als er al wordt gebouwd, vindt dat voornamelijk plaats in de grotere steden op locaties met een hogere dynamiek. Tegelijkertijd zijn er ook meerdere voorbeelden van onttrekkingen te vinden, al gaat dat niet snel en/of in hele grote stappen. Het aantal m² verouderde kantoorruimte dat aan de markt onttrokken wordt, neemt nog wel steeds toe. In 2014 werd meer dan m² aan onttrekkingen geregistreerd, waarvan veruit het grootste deel zal worden herontwikkeld naar woningen (bron: Vastgoedmarkt, 2014). Hoewel Amsterdam nog steeds koploper is, zijn transformatieprojecten inmiddels door heel Nederland te vinden. Zowel de geringe nieuwbouw activiteiten als de onttrekkingen dragen positief bij aan een betere marktsituatie, of eigenlijk tot nu toe aan het niet verder verslechteren van de markt.

14 14 Jaarverslag De komende jaren blijven naar verwachting in het teken staan van aanbodreductie. Onttrekking aan de voorraad en het verkleinen van de planvoorraad zijn hoofdthema s bij de beleidsmakers. Nadat in het najaar van 2013 bleek dat het Convenant Aanpak Leegstand geen effect had gesorteerd, lijken de hogere overheden op het punt te staan om harder in te grijpen. Zo heeft de Provincie Utrecht eind 2013 aangekondigd om maar liefst 1 miljoen m² aan planvoorraad te schrappen, goedschiks of kwaadschiks. Dat is een unicum in de geschiedenis. De Provincies Zuid-Holland en Noord-Brabant lieten begin 2014 weten het aantal kantoorplannen substantieel te willen verlagen. Sterk herstel koopwoningenmarkt in 2014 Het aantal transacties op de koopwoningmarkt is in 2014 fors toegenomen. In totaal waren er transacties, wat neer komt op een stijging van 33% ten opzichte van 2013 (bron: CBS, 2015). Vooral in het vierde kwartaal van 2014 is er een significante verbetering waargenomen. In deze periode werden ongeveer woningen verkocht in heel Nederland, dat is een stijging van 30% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013 en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen sinds het laagste punt van de crisis (tweede kwartaal van 2013). De betaalbaarheid van de woningen is als gevolg van de lage hypotheekrente en de lagere vraagprijzen verbeterd. Bij alle typen woningen, met uitzondering van de semi-vrijstaande huizen, is een toename van het aantal transacties geconstateerd. De opwaartse kracht is het sterkst voor de appartementen, namelijk 38% in 2014 ten opzichte van Daarnaast staan woningen gemiddeld minder lang te koop dan in 2013, namelijk 124 dagen tegen circa 160 dagen in 2013 (bron: NVM, 2015). Aan de aanbod zijde is een daling van het aantal te koop staande woningen geregistreerd (daling van 8,2% sinds 2013). Als gevolg is de gemiddelde prijs van woningen in 2014 opvallend sterk toegenomen (momenteel ), een stijging van 3,5% ten opzichte van 2013 en 5,3% in vergelijking met het laagste punt van de crisis (bron: CBS, 2014). Blijvend tekort aan particuliere huurwoningen Op de Nederlandse woningmarkt is er sprake van een blijvend tekort aan particuliere huurwoningen. Het aantal huishoudens in Nederland groeit in een stabiel tempo en zal zich de komende jaren continueren. Ondanks de demografische groei is er sinds de crisis minder dan nieuwe woningen (koop en huur) gebouwd. Met het huidige productievolume van huurwoningen tot 2020 lijkt dit aan de lage kant. Vooral in de agglomeraties Amsterdam en Utrecht is er een grote vraag. In de meer perifere regio s waar de bevolking daalt is er minder of geen sprake van een blijvend tekort (bron: PropertyNL, 2014). Stimuleringsmaatregelen nemen vanaf 2015 geleidelijk af De Nederlandse overheid gaat de tijdelijke stimuleringsmaatregelen voor de woningmarkt in de loop van volgend jaar geleidelijk afbouwen. Zo worden bijvoorbeeld schenkingen (met tijdelijk belastingvrijstelling) voor de aankoop of verbetering van de eigenwoning niet verlengd, daarnaast is er geen extra subsidies beschikbaar voor startersleningen en het lage BTW-tarief op de arbeidskosten voor verbouwingen en renovaties zal aflopen op 1 juli Daarnaast daalde de loan-to-value voor nieuwe hypotheken naar maximaal 103% in 2015 en zal de komende jaren verder dalen naar maximaal 100% (bron: Rijksoverheid, 2014). Huishoudens dienen dus eerst te sparen alvorens zij een huis kunnen kopen. Een tijdelijke overbrugging in een huurwoning zal voor veel huishoudens de oplossing kunnen zijn. De genoemde (als dan niet tijdelijke) maatregelen hebben een positieve invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt (NVM, 2014). De prikkels die zijn beëindigd of gaan veranderen in 2015 worden beschouwd als kleinere maatregelen, zonder dat deze grote invloed zullen gaan hebben op de woningmarkt. Beursgenoteerde vastgoedaandelen Europa Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen beleefden een positief jaar in 2014, met een totaalrendement van 25,7% tegenover 11% in 2013 (bron: AXA IM, 2013 en jaarverslag 2013). Wereldwijd behaalden vastgoedaandelen een totaalrendement van 32% in 2014 (bron: AXA IM, 2015).

15 15 Jaarverslag Gedurende 2014 groeide de belangstelling van internationale beleggers voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Beleggers zochten mede door de historisch lage rentestanden naar beleggingen met een aantrekkelijk risico-rendement verhouding. De koersen van onder andere vastgoedondernemingen met relatief weinig vreemd vermogen hebben mede hierdoor positieve ontwikkelingen doorgemaakt in Het naderende besluit van de ECB om schuldpapieren op te kopen, als aanjagende maatregel voor de economie en inflatie, had eveneens een positief effect op de Europese vastgoedaandelenmarkt. Vastgoedfondsen met investeringen in Groot Brittannië stonden gedurende het jaar nadrukkelijk in de belangstelling van (internationale) beleggers mede doordat de aanvangsrendementen van kantoorpanden op primaire locaties in Londen op dat moment nog steeds relatief hoog lagen. Daarnaast groeide de belangstelling van (internationale) beleggers voor kantoorpanden in Parijs, met name op secundaire locaties in de Franse hoofdstad. Op de secundaire locaties waren de panden relatief goedkoop en de vooruitzichten voor huurgroei positiever in Vastgoedfondsen die investeren in Duitse woningen, lagen eveneens goed in de markt. De positieve economische vooruitzichten waren de voornaamste reden van interesse door (buitenlandse) beleggers. De vastgoedaandelenmarkt zag in het afgelopen jaar een relatief grote overname, het Nederlandse Corio werd overgenomen door het Franse Klépierre. Laatstgenoemde is na de overname een grotere speler geworden in commercieel vastgoed, met focus op winkelcentra verspreid in Europa. Gedurende het jaar klonken er meer geluiden over mogelijke overnames van vastgoedondernemingen, met als doel het verstevigen dan wel vergroten van het marktaandeel. De verwachting is dat er in 2015 verder zal worden gefuseerd tussen Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Voor 2015 is er eveneens kans op positieve rendementen, mede door goedkope financieringsmogelijkheden voor vastgoedondernemingen en verwachte economische groei in de eurozone. Daarnaast zou de maatregel van de ECB om Europese staatsobligaties op te kopen positief uit kunnen werken op de vastgoedaandelenmarkt. De kans op positieve rendementen zou bedreigd kunnen worden door lage huurindexeringen, schaarste in vastgoed op A1-locaties en druk op het retail-landschap door onder andere e-commerce. De vooruitzichten voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen zijn echter positief, de vastgoedaandelen stonden voor het grote deel van 2014 niet nadrukkelijk in de belangstelling van beleggers, 2015 kan een jaar zijn waarin de vraag naar Europese vastgoedaandelen verder groeit (bron: AXA IM, 2015). Als gevolg van positieve koersontwikkelingen op de vastgoedaandelenmarkt heeft het Fonds haar dividenduitkeringen kunnen financieren, door middel van verkoop van vastgoedaandelen. Het Fonds heeft met haar belang in Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen kunnen profiteren van de positieve resultaten. Over 2014 heeft de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds een resultaat behaald van 22,7%, een jaar eerder was dit 7,4%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. De samenstelling van de portefeuille beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds wijkt in beperkte mate af van de index waartegen ze wordt afgezet. Dit beperkt tevens het aantal benodigde transacties en de daarmee gemoeide kosten om toch tot een outperformance voor het Fonds te komen.

16 16 Jaarverslag Vooruitzichten voor 2015 Het Fonds zal ook in 2015 haar ingezette beleid voortzetten. Voor de producten inzake pensioenen en levensverzekeringen blijft het Fonds zich profileren als one-stop shop voor hun vastgoedbeleggingen. Er zijn voor de komende jaren positieve signalen inzake de groei van deze a.s.r. participanten in vastgoed. Een mooie kans voor het Fonds om nieuwe instroom te genereren. Het huidige beleggingsbeleid met investeringen in beursgenoteerde vastgoedaandelen en direct vastgoed gaat naar verwachting ook de komende jaren tot positieve rendementen in lijn met de afgelopen jaren tegen acceptabele risico s leiden. Deze verwachtingen worden onderbouwd door de volgende vooruitzichten: Voor 2015 wordt een verbetering van de Nederlandse economie verwacht. Verwacht wordt dat consumenten meer gaan besteden en investeringen langzamerhand weer op peil gebracht worden. Het economisch herstel is nog steeds broos en inflatie ligt op een laag niveau. Belangrijk is dat de Europese economie weer het vertrouwen gaat winnen. Het vertrouwen van de consument zal naar verwachting licht groeien, maar de consument zal kritisch blijven. De consumptieve bestedingen zullen in 2015 naar verwachting toenemen, maar bevinden zich nog steeds op een laag niveau. Een toename van het beleggingsvolume in vastgoed wordt verwacht voor Meer internationale investeerders zullen toetreden tot de Nederlandse markt, op zoek naar (omvangrijke) vastgoedportefeuilles. Ook de gevestigde partijen zien kansen. In de huidige marktomstandigheden is het mogelijk om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed in te kopen en strategische posities in te nemen. De gemiddelde retailer zal het niet veel gemakkelijker krijgen het aankomende jaar. Het trage economische herstel in combinatie met een lage inflatie, genereert een aantal uitdagingen voor de winkelmarkt. De gemiddelde huurprijzen dalen, leegstand loopt op en is meer structureel van aard. Online zijn er de komende jaren nog altijd voldoende (innovatieve) kansen om de omzet te laten groeien. De vraag naar A1-winkellocaties zal naar verwachting onveranderd groot blijven, sommige perifere winkelgebieden zullen verder wegglijden. De relatief hoge werkloosheid en de tot nu toe bescheiden economische groei zijn nog geen voorboden van betere tijden voor de vraag naar kantoorruimte. Een laag vraagniveau zal ook in 2015 het geval. Het aanbod van kantoorruimte zal dan ook nog de komende jaren hoog zijn en de opname relatief laag, zo rond de 1,1 miljoen m². De komende jaren zullen de meeste Nederlandse steden dan ook een blijvend hoog leegstandspercentage laten zien, met name in de satellietsteden zal dat het geval zijn. De toenemende divergentie tussen primaire locaties en secundaire locaties zal zich naar verwachting in 2015 doorzetten. Op de secundaire locaties blijven de huurprijzen (sterk) onder druk staan en zijn de incentives fors te noemen. Ook de beleggingswaarde op deze locaties blijven onder druk. Herstel woningmarkt zal zich doorzetten in 2015, echter wel een tweedeling tussen randstad en niet randstad. De regio s met demografische groei kunnen hiervan profiteren. Op secundaire locaties zal het herstel uitblijven of langzamer verlopen. Een blijvende demografische druk op de woningmarkt zal ervoor kunnen zorgen dat de bouwproductie in 2015 wordt verhoogd. Betaalbare woningen en huurwoningen in de vrije sector kunnen rekenen op een toenemende vraag. Op de beleggingsmarkt voor woningen zal de concurrentie in de sterke regio s binnen de randstad een yield verschuiving teweeg brengen. De vraag naar woningbeleggingen zal dusdanig toenemen dat prijzen in deze regio s snel kunnen gaan stijgen. Voor Europees beursgenoteerd vastgoed wordt in 2015 een positieve performance verwacht (bron: AXA IM, Cohen & Steers en KCM). Het Fonds is niet voornemens in 2015 financiering aan te trekken, anders dan het reeds bestaande rekening-courantkrediet.

17 17 Risico s Aan het beleggen in vastgoed en effecten zijn financiële risico s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goed nota te nemen van de volgende passage: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties is ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig. De mogelijkheid bestaat dat de belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten genereert en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Resultaten die in het verleden behaald zijn, geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico s die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, alsmede ons risicomanagement, risicobeheer en risicobeheersystemen, worden vanaf pagina 52 in dit jaarverslag uitgebreider beschreven. Onderstaand worden een aantal risico s reeds benoemd. Strategisch risico Het risico dat de doelstellingen niet worden behaald vanwege onjuiste besluitvorming, verkeerde implementatie en/of het onvoldoende reageren op veranderingen in de omgeving. Strategisch risico kan onder meer ontstaan wanneer een strategie te beperkt anticipeert op bedreigingen en kansen in de markt of wanneer er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om de strategie effectief uit te voeren. Het Fonds mitigeert het strategisch risico door elk jaar een driejarig beleggingsbeleidsplan op te stellen waarin de kansen en bedreigingen in de markt geanalyseerd worden en het beleid, indien nodig, hierop aangepast wordt. Operationeel risico Operationeel risico betreft het risico dat fouten niet tijdig opgemerkt worden of zelfs fraude kan optreden als gevolg van het falen of tekortschieten van interne processen, menselijke en technische tekortkomingen, en onverwachte externe gebeurtenissen. De manager van het Fonds heeft een uitgebreid risicomanagement raamwerk en risicobeheer om het operationele risico te mitigeren. Financieel risico Financieel risico betreft het risico dat er zich een gebeurtenis voordoet, die de waarde van de activa van het Fonds organisatie aantast. Er zijn diverse financiële risico s, waaronder liquiditeitsrisico, kredietrisico, kasstroomrisico, valutarisico, renterisico en marktrisico. Vanaf pagina 52 in dit jaarverslag worden deze risico s en mitigerende maatregelen uitgebreider beschreven. Financiële verslaggeving risico Financiële verslaggeving risico betreft het risico door onjuiste rapportages een onjuiste weergave van de financiële situatie van het Fonds wordt gepresenteerd. De kwaliteit van de financiële verslaggeving wordt gewaarborgd door periodieke interne en externe audits. De processen voor de financiële verslaggeving zijn vastgelegd. Op basis van steekproeven en ad hoc-onderzoeken vinden interne audits plaats. Bovendien worden de financiële controlesystemen regelmatig beoordeeld door externe accountants.

18 18 Risico s Wet- en regelgeving risico Wet- en regelgeving risico betreft het risico dat wijzigingen in wet- en regelgeving de resultaten van Fonds invloeden. Het Fonds kan wijzigingen in wet- en regelgeving niet beïnvloeden of veranderen, wel kan het Fonds het risico door wijzigingen mitigeren door tijdig te anticiperen op aanstaande (mogelijke) wijzigingen. De Compliance officer en de juridische afdeling zijn op de hoogte van wet- en regelgeving waardoor dit risico gemitigeerd wordt. Er is het Fonds geen toekomstige wet- en regelgeving bekend die significante impact zal hebben op het Fonds.

19 19 Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: algemeen De beleggingen van het Fonds bestonden 31 december 2014 uit 59% direct vastgoed, 38% vastgoedaandelen en 3% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen zag er ultimo 2014 en 2013 als volgt uit: % % Direct vastgoed % % Indirect vastgoed % % Overige activa % % Totaal % % De totale activa van het Fonds stegen in 2014 met 27,4 miljoen tot 522,5 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed namen af met 10,0 miljoen tot 306,3 miljoen door 6,7 miljoen aan verkopen, een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van 7,1 miljoen, 2,5 miljoen aan investeringen en 1,2 miljoen aan geactiveerde verhuurkortingen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, nam toe met 32,4 miljoen tot 201,0 miljoen. Deze stijging werd veroorzaakt door per saldo een verkoop van vastgoedaandelen van 3,0 miljoen en een positief waarderingsresultaat van 35,4 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2014 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, zag er als volgt uit: Figuur 1 Fonds verdeeld naar activa per Kantoren 15% Winkels 44% Vastgoedaandelen 38% Liquiditeiten & vorderingen 3% Het Fonds heeft in 2014 twee grote uitgaande kasstromen gehad, zijnde een dividenduitkering in juni ( 22,9 miljoen) en een agio-uitkering in december ( 20 miljoen). Deze uitkeringen waren mogelijk doordat het Fonds voor 16,9 miljoen aan operationele inkomsten genereerde, voor 6,7 miljoen aan verkoopopbrengsten van direct vastgoed realiseerde en doordat het Fonds 20 miljoen aan kapitaalinstroom ontving van een bestaande participant. Per saldo verkocht het Fonds voor 3,0 miljoen aan vastgoedaandelen. Het Fonds zal in 2015 wederom dividend uitkeren.

20 20 Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoedportefeuille weergegeven: Winkels Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 104% 107% Bezettingsgraad 94,6% 97,3% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 3,0 3,6 Kantoren Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 92% 94% Bezettingsgraad 69,4% 65,9% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 5,8 3,4 De gemiddelde looptijd bij kantoren is gestegen doordat er nieuwe langjarige contracten afgesloten zijn met twee grote huurders. Onroerend goed in exploitatie De beleggingen in direct vastgoed namen in 2014 af met 10,0 miljoen tot 306,3 miljoen Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Waarderingsresultaten Totaal Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. Het direct vastgoed verdeeld naar segment was als volgt: % % Kantorenportefeuille % % Winkelportfeuille % % Totaal % %

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2013

ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2013 N.V. N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan 2 3584 BB Utrecht Telefoon: +31 30 257 98 61 www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl 3 ASR Property Fund Inhoudsopgave Kerncijfers

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail

Halfjaarbericht Interim report 2003. Retail Halfjaarbericht Interim report 2003 Retail Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed Retail N.V.

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial

Halfjaarbericht Interim report 2003. Offices/Industrial Halfjaarbericht Interim report 2003 Offices/Industrial Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal: VastNed

Nadere informatie

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE

BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV. 2 e EMISSIE BOUWFONDS OFFICE VALUE FUND NV 2 e EMISSIE Bouwfonds Vastgoedfondsen Beheer BV biedt beleggers de mogelijkheid om certificaten van aandelen te verwerven in Bouwfonds Office Value Fund NV. Waarom Bouwfonds

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2012 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2012 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2012 1 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds NV ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2012 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2012 VBI Winkelfonds

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012

RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 RFM Regulated Fund Management BV HALFJAARBERICHT 2012 Inhoudsopgave pagina Algemeen Directieverslag 2 Halfjaarrekening Balans 4 Winst- en verliesrekening 5 Kasstroomoverzicht 6 Toelichting algemeen en

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013

Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013 Tussentijds bericht Staalbankiers Beleggingsfondsen Beheer B.V. per 30-06-2013 Inhoudsopgave 1. Verslag van de directie 3 2. Jaarrekening 5 Balans per 30 juni 2013 Winst- en verliesrekening over 26 april

Nadere informatie

Renpart Retail XIII C.V.

Renpart Retail XIII C.V. Renpart Retail XIII C.V. Halfjaarverslag 2014 voor publicatie Renpart Retail XIII C.V. Nassaulaan 4 2514 JS Den Haag renpart.nl/rrxiii 2 VERSLAG VAN DE BEHEREND VENNOOT Geachte participant, Hierbij bieden

Nadere informatie

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013

ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam. Halfjaarbericht per 30 juni 2013 ACTIVINVESTOR MANAGEMENT B.V. Amsterdam Halfjaarbericht per 30 juni 2013 Profiel ActivInvestor Management B.V. is 16 december 2004 opgericht en heeft als doel het opzetten en beheren van niche vastgoedbeleggingsfondsen

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt April 213 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

ASR Property Fund N.V. Een vennootschap met veranderlijk kapitaal Halfjaarbericht 2015

ASR Property Fund N.V. Een vennootschap met veranderlijk kapitaal Halfjaarbericht 2015 Een vennootschap met veranderlijk kapitaal Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht Telefoon: +31 30 257 98 61 www.asrvastgoedvermogensbeheer.nl 3 ASR Property

Nadere informatie

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds

Halfjaarbericht 2015. Bright LifeCycle Fonds Halfjaarbericht 2015 Bright LifeCycle Fonds Periode: 19 december 2014 tot en met 30 juni 2015 Inhoudsopgave HALFJAARBERICHT BRIGHT LIFECYCLE FONDS... 3 BALANS PER 30 JUNI 2015... 3 WINST- EN VERLIESREKENING

Nadere informatie

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Inhoudsopgave pagina Jaarrekening Balans per 31 december 2010 2 Algemene toelichting 3 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 4 Grondslagen

Nadere informatie

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956)

2. STrUCTUUr 3. De BeHeerDer Michiel Goris (1956) 1. profiel Het MM Fortune Fund ( hierna: het fonds) is een open-end beleggingsfonds voor gemene rekening, opgericht op 15 april 2008 en gevestigd te Rijswijk. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

SynVest RealEstate Fund N.V.

SynVest RealEstate Fund N.V. Financiële berichten SynVest RealEstate Fund N.V. 1e kwartaalcijfers 2015 SynVest. Ondernemend vermogen. INHOUDSOPGAVE EERSTE KWARTAAL 2015 Pagina 1 Analyse Bedrijfsresultaat 2 2 Intrinsieke waarde 2 3

Nadere informatie

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN

INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN INFORMATIE BELEGGINGSFONDSEN (NETTO) WERKNEMERS PENSIOEN Informatie voor werkgevers Ingangsdatum 1 januari 2016 Als uw werknemer niet kiest voor een gegarandeerde uitkering wordt zijn premie belegd. Dit

Nadere informatie

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht)

RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) RFM Regulated Fund Management BV Registratiedocument (als bedoeld in artikel 4:48 lid 1 Wet op het financieel toezicht) I Gegevens betreffende de werkzaamheden van de beheerder RFM Regulated Fund Management

Nadere informatie

ABN AMRO Basic Funds N.V. Jaarrekening 2013

ABN AMRO Basic Funds N.V. Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2013 Pagina 1 van 12 INHOUD Pagina Directieverslag 3 Balans per 31 december 2013 4 Winst- en verliesrekening 2013 5 Toelichting algemeen 6 Toelichting op de balans per 31 december 2013 8 Toelichting

Nadere informatie

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG

2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 2013 in het kort SAMENVATTING VAN HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2013 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp. Lichte stijging opnameniveau 2010 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2011 Beukenhorst, Hoofddorp Lichte stijging opnameniveau De totale opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in bedraagt 268.317 m², hetgeen een lichte

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

ABN AMRO Investment Management B.V. Jaarrekening 2013

ABN AMRO Investment Management B.V. Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2013 Pagina 1 van 12 INHOUD Pagina Directieverslag 3 Balans per 31 december 2013 4 Winst- en verliesrekening 2013 5 Toelichting algemeen 6 Toelichting op de balans per 31 december 2013 8 Toelichting

Nadere informatie

ASR Property Fund N.V.

ASR Property Fund N.V. ASR Property Fund N.V. Jaarverslag 2012 ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan 2 3584 BB Utrecht Tel: +31 30 257 98 61 asrvastgoedvermogensbeheer.nl

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten

Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier. Grafiek 1 - Nederlandse aankopen buitenlandse effecten Sterke toename van beleggingen in Duits en Frans schuldpapier Nederlandse beleggers hebben in 21 per saldo voor bijna EUR 12 miljard buitenlandse effecten verkocht. Voor EUR 1 miljard betrof dit buitenlands

Nadere informatie

HALFJAARBERICHT 2015 BNG VERMOGENSBEHEER B.V.

HALFJAARBERICHT 2015 BNG VERMOGENSBEHEER B.V. HALFJAARBERICHT 2015 BNG VERMOGENSBEHEER B.V. Inhoud 1 Profiel 1 2 Directieverslag 2 2.1 Beheerd vermogen 2 2.2 Financieel resultaat 2 2.3 Financiële markten 2 2.4 Personeel en organisatie 2 3 Financiële

Nadere informatie

BEWAARDER RFM WONINGFONDS IV BV JAARVERSLAG 2013

BEWAARDER RFM WONINGFONDS IV BV JAARVERSLAG 2013 BEWAARDER RFM WONINGFONDS IV BV JAARVERSLAG 2013 INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN Verslag van de beheerder JAARREKENING Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen

Nadere informatie

MPC PRIVATE EQUITYFONDS

MPC PRIVATE EQUITYFONDS MPC PRIVATE EQUITYFONDS GLOBAL 8 CV GRONINGEN Financieel verslag 2011 MPC Private Equityfond Global 8 CV Groningen JAARVERSLAG Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2011 aan van MPC Private Equityfonds

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

JAARRESULTATEN boekjaar 2009 2010 STERKE GROEI VASTGOEDPORTEFEUILLE (+ 13,71%) AANZIENLIJKE STIJGING VAN HET COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (+5,11%)

JAARRESULTATEN boekjaar 2009 2010 STERKE GROEI VASTGOEDPORTEFEUILLE (+ 13,71%) AANZIENLIJKE STIJGING VAN HET COURANT RESULTAAT PER AANDEEL (+5,11%) Persmededeling onder embargo tot vrijdag 28 mei 17u40 GEREGLEMENTEERDE INFORMATIE JAARRESULTATEN boekjaar 2009 2010 STERKE GROEI VASTGOEDPORTEFEUILLE (+ 13,71%) AANZIENLIJKE STIJGING VAN HET COURANT RESULTAAT

Nadere informatie

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN

DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN 15 april 2005 DIM VASTGOED: NETTOWINST OVER EERSTE DRIE MAANDEN 2005 USD 5,6 MILJOEN DIM Vastgoed N.V. heeft over de eerste drie maanden van het boekjaar 2005 een nettowinst na belastingen behaald van

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 1 Halfjaarbericht 2015 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2015 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht 2015 INHOUDSOPGAVE a P Pagina 1.

Nadere informatie

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot

Nadere informatie

WONINGFONDS APELDOORN CV

WONINGFONDS APELDOORN CV ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan

Nadere informatie

P E R S B E R I C H T

P E R S B E R I C H T Rotterdam, 13 februari 2004 P E R S B E R I C H T DIM VASTGOED: OVER BOEKJAAR 2003 TOTAALRENDEMENT 13,7% DIM Vastgoed NV heeft in 2003 een totaalresultaat behaald van USD 11.697.000, overeenkomend met

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

IBUS Fondsen Beheer B.V. Jaarverslag 2013

IBUS Fondsen Beheer B.V. Jaarverslag 2013 IBUS Fondsen Beheer B.V. INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG 4 JAARREKENING Balans per 31 december 2013 5 Winst- en verliesrekening over 2013 6 Kasstroomoverzicht 7 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie

Essentiële Beleggersinformatie Essentiële Beleggersinformatie Dit document verschaft u essentiële beleggersinformatie aangaande dit fonds. Het is geen marketingmateriaal. De verstrekte informatie is bij wet voorgeschreven en is bedoeld

Nadere informatie

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V.

PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. PERSBERICHT GROOTHANDELSGEBOUWEN N.V. 2007: VERDER HERSTEL RESULTATEN. - Huuropbrengst + 19,6 % (van 9,1 naar 10,8 miljoen) - Bezetting gebouw van 63% naar 81,5% - Resultaat van 8.276.000 naar 12.643.000

Nadere informatie

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT

Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Amsterdam, 11 juli 1997 Halfjaarbericht eerste helft 1997 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 21 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

8 april 2015. Pagina 1 van 5

8 april 2015. Pagina 1 van 5 8 april 2015. Pagina 1 van 5 Secerno Health Care Real Estate Fund. De nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning is per 1 januari 2015 in werking getreden. Met deze wetgeving wordt beoogd de zorgbehoevende

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2013 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2013 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

Jaarbericht 1996 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 39 PROCENT

Jaarbericht 1996 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 39 PROCENT Amsterdam, 21 januari 1997 Jaarbericht 1996 ABN AMRO Asset Management TOTAAL BEHEERD VERMOGEN TOEGENOMEN MET 39 PROCENT Totaal vermogen beheerd door ABN AMRO Asset Management wereldwijd in 1996 gegroeid

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Beleggen in een gespreide supermarktportefeuille

Beleggen in een gespreide supermarktportefeuille Beleggen in een gespreide supermarktportefeuille EMISSIE SUPER WINKEL FONDS EEN BELEGGING VAN ANNEXUM SUPER WINKEL FONDS UW GELD GROEIT WAAR GELD ROLT Verwacht direct rendement van ca. 11% per jaar Zoekt

Nadere informatie

STICHTING BEWAARDER BOUWFONDS GERMANY RESIDENTIAL FUND. Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013

STICHTING BEWAARDER BOUWFONDS GERMANY RESIDENTIAL FUND. Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013 Amsterdam, Nederland JAARVERSLAG 2013 ADRES: Herikerbergweg 238 1101 CM Amsterdam Zuidoost Kamer van Koophandel Inschrijvingsnummer: 32108448 Inhoudsopgave Bestuursverslag Page 1 Balans Page 3 Staat van

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

Macro-economische Ontwikkelingen

Macro-economische Ontwikkelingen Macro-economische Ontwikkelingen e kwartaal 1 Bijlage II Overall conclusie De Nederlandse economie groeit naar verwachting met 1¾% in 1 en met 1½% in 11. De toename van het bbp komt bijna volledig voor

Nadere informatie

SGG Depositary B.V. Jaarverslag 2013/2014

SGG Depositary B.V. Jaarverslag 2013/2014 SGG Depositary B.V. Jaarverslag 2013/2014 Amsterdam, Hoogoorddreef 15 Kamer van Koophandel Amsterdam, 59.062.576 Inhoudsopgave Algemeen 3 Balans per 31 december 2014 4 Winst- en Verliesrekening over de

Nadere informatie

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af

Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Huishoudens bouwen hun effectenportefeuille af Inleiding Door de opkomst van moderne informatie- en communicatietechnologieën is het voor huishoudens eenvoudiger en goedkoper geworden om de vrije besparingen,

Nadere informatie

2012 in het kort TOELICHTING OP HET JAARVERSLAG

2012 in het kort TOELICHTING OP HET JAARVERSLAG 2012 in het kort TOELICHTING OP HET JAARVERSLAG 1 Toelichting op het jaarverslag In het Jaarverslag 2012 legt het pensioenfonds uitgebreid verantwoording af over de ontwikkelingen, besluiten en gebeurtenissen

Nadere informatie

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Gedurende het slotkwartaal van 2013 heeft de ECB ervoor gekozen om het monetaire beleid verder te verruimen. De reden hiervoor was onder meer een verrassend lage

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014

Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM. Rapport inzake de jaarrekening 2014 Global Opportunities (GO) Capital Asset Management BV gevestigd te AMSTERDAM Rapport inzake de jaarrekening 2014 Inhoudsopgave Pagina Opdracht 1 Algemeen 1 Resultaten 1 Financiële positie 2 Kengetallen

Nadere informatie

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011

Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Welkom Perspresentatie jaarcijfers ASR 2011 Jos Baeten, voorzitter Raad van Bestuur Roel Wijmenga, CFO 29 februari 2012 ASR in 2011 Resultaat 212 miljoen Dividendvoorstel 71 miljoen Solvabiliteit naar

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen

Nadere informatie

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot het voorstel tot wijziging van het prospectus van

TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM. met betrekking tot het voorstel tot wijziging van het prospectus van TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM met betrekking tot het voorstel tot wijziging van het prospectus van Insinger de Beaufort European Mid Cap Fund N.V. 16 april 2014 I N H O U D 1. DOEL TOELICHTEND INFORMATIEMEMORANDUM

Nadere informatie

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2013

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2013 Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL te Amsterdam Jaarrekening 2013 Inhoudsopgave Blad Verslag van het Bestuur 2 Jaarrekening Balans per 31 december 2013 4 Staat van baten en lasten over

Nadere informatie

Dutch Residential Fund IV BV. Jaarrekening 2010

Dutch Residential Fund IV BV. Jaarrekening 2010 Dutch Residential Fund IV BV Jaarrekening 2010 Inhoudsopgave pagina Directieverslag 3 Jaarrekening 1. Ten geleide 4 2. Grondslagen van waardering van activa en passiva 4 3. Grondslagen van resultaatbepaling

Nadere informatie

NEDERLANDSE WINKELMARKT

NEDERLANDSE WINKELMARKT Maart 215 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE WINKELMARKT 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeving

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen

Uw optimale mix van verzekeren en beleggen Uw optimale mix van verzekeren en beleggen 2 Het voordeel van beleggen Wilt u graag geld achter de hand hebben om bijvoorbeeld een reis te maken of als aanvulling op het pensioen? Dan kunt u natuurlijk

Nadere informatie

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office

Vastgoed. Sectorcommentaar. ING Investment Office. Publicatiedatum: 5 juni. Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office ING Investment Office Publicatiedatum: 5 juni Sectorcommentaar Vastgoed Door Jan Kleipool, analist van het ING Investment Office De vooruitzichten voor beursgenoteerd vastgoed zijn volgens ons voor zowel

Nadere informatie

Eagle Fund Beheer B.V.

Eagle Fund Beheer B.V. Eagle Fund Beheer B.V. Halfjaarbericht 2015 Inhoudsopgave Algemene informatie 3 Verslag van de directie Algemeen 4 Opzet van de bedrijfsactiviteiten 4 Fiscale positie 4 Activiteiten in het eerste halfjaar

Nadere informatie

PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL.

PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL. PERSBERICHT VASTNED OFFICES/INDUSTRIAL: KWARTAALTAXATIES LATEN STABILISATIE WAARDEMUTATIES ZIEN. DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT EUR 1,27 PER AANDEEL. (tussen haakjes eerste negen maanden 2004; * aangepast

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Jaarrekening 2010. ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V.

Jaarrekening 2010. ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Jaarrekening ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Inhoudsopgave Bestuursverslag... 3 Balans per 31 december....4 Winst- en verliesrekening over... 5 Toelichting tot de beperkte balans per 31 december...

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Renpart Klassiek Vastgoed IV N.V.

Renpart Klassiek Vastgoed IV N.V. Halfjaarverslag 2007 Voor úw rendement VERSLAG VAN DE DIRECTIE Geachte aandeelhouder, Hierbij bieden wij u het verslag aan over het eerste halfjaar van 2007. In dit geconsolideerde verslag zijn de activa,

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011

ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 ER Capital Vastgoedfonds BV Halfjaarverslag 2011 juli 2011 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds BV investeert in kleinschalig commercieel vastgoed, voornamelijk in kantooren bedrijfspanden. Het

Nadere informatie

Terug naar de kern Bob Hendriks

Terug naar de kern Bob Hendriks Terug naar de kern Bob Hendriks Oktober 2013 Waarom nog beleggen? 2 Agenda BlackRock? Sparen & beleggen We leven langer/pensioen Inkomsten uit beleggen Conclusie 3 BlackRock is opgericht voor deze nieuwe

Nadere informatie

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013

De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 De Nederlandse Kantorenmarkt medio 2013 Economische indicatoren (in %) 2010 2011 2012 2013* 2014* Economische groei 1,7 1,0-1,2-1,25 0,75 Werkloosheid 5,5 5,4 6,4 8,5 9,25 nflatie 1,3 2,3 2,5 2,8 2,0 *

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG

GROEI NAAR VERMOGEN. Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG GROEI NAAR VERMOGEN Expirerende Lijfrente HOOG RENDEMENT LAGE KOSTEN INFLATIEBESTENDIG Zorgeloos genieten van uw pensioen Er komt een moment in uw leven dat u zonder zorgen wilt gaan genieten van uw pensioen.

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2014

VBI WINKELFONDS NV ANNEXUM. Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam HALFJAARBERICHT 2014 1 Halfjaarbericht - 2014 ANNEXUM VBI WINKELFONDS NV HALFJAARBERICHT 2014 Directie Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam 2 Halfjaarbericht - 2014 INHOUDSOPGAVE a P Pagina

Nadere informatie

IBUS FONDSEN BEHEER B.V. JAARVERSLAG 2011. Krijgsman 6 - Postbus 8010-1180 LA AMSTELVEEN Telefoon 020-7559000 - Fax 020-7559090

IBUS FONDSEN BEHEER B.V. JAARVERSLAG 2011. Krijgsman 6 - Postbus 8010-1180 LA AMSTELVEEN Telefoon 020-7559000 - Fax 020-7559090 IBUS FONDSEN BEHEER B.V. JAARVERSLAG 2011 Krijgsman 6 - Postbus 8010-1180 LA AMSTELVEEN Telefoon 020-7559000 - Fax 020-7559090 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG 3 JAARREKENING Balans per 31 december 2011

Nadere informatie

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid

Care Invest II. De ideale combinatie van. rendement, stabiliteit en nabijheid INVESTEREN Care Invest II De ideale combinatie van rendement, stabiliteit en nabijheid Uniek aanbod: enkel beschikbaar tussen 19 mei en 26 juni 2015 (een vervroegde afsluiting is mogelijk) Inleiding Via

Nadere informatie

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2012

Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL. te Amsterdam. Jaarrekening 2012 Stichting Bewaarder BNP Paribas Beleggingsfondsen NL te Amsterdam Jaarrekening 2012 Inhoudsopgave Blad Verslag van het Bestuur 2 Jaarrekening Balans per 31 december 2012 4 Staat van baten en lasten over

Nadere informatie