ASR Property Fund N.V. jaarverslag 2014

Transcriptie

1 N.V.

2 N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Archimedeslaan BA Utrecht Telefoon:

3 3 ASR Property Fund Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Jaarverslag 6 Risico s 17 Portefeuilleontwikkeling 19 Resultaatontwikkeling 25 Jaarrekening 31 Balans per 31 december Winst- en verliesrekening 33 Kasstroomoverzicht 34 Overzicht totaal resultaat 35 Toelichting 36 Toelichting op de jaarrekening 36 Toelichting op balans per 31 december Toelichting op winst- en verliesrekening 48 Risicoparagraaf 52 Portefeuille direct vastgoed 64 Portefeuille vastgoedaandelen 66 Overige gegevens 68 Statutaire regeling resultaatbestemming 68 Voorstel resultaatverdeling 68 Gebeurtenissen na balansdatum 69 Fiscale aspecten 70 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 71

4 4 Kerncijfers (bedragen in x tenzij anders aangegeven) Portefeuilleresultaat in procenten (in %) Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten 7,0 7,8 7,6 7,2 7,0 Exploitatiekosten -2,0-1,2-1,0-1,0-1,0 Netto huuropbrengsten 5,0 6,6 6,6 6,2 6,0 Waarderingsresultaat -2,3-7,6-6,3-0,3-0,3 Overige baten & lasten 0,1 0,0 0,0 0,3 0,0 Totaal direct vastgoed 2,8-1,0 0,3 6,2 5,7 Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend 3,4 4,1 5,0 4,5 3,6 Waarderingsresultaat 19,3 3,3 18,0-19,4 9,6 Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen 22,7 7,4 23,0-14,9 13,2 Fondsresultaat Direct resultaat 4,4 5,6 6,1 5,4 5,1 Indirect resultaat 5,6-3,7 0,7-5,4 2,6 Fondskosten -1,0-1,3-1,3-1,3-1,3 Financieringskosten (netto) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Totaal fondsresultaat 9,0 0,6 5,5-1,3 6,4 Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend 4,7 5,0 4,8 4,2 4,7 Uitgekeerd agio 3,9 8,9 1,7 7,0 0,0 Koersrendement 0,4-13,3-1,0-12,5 1,7 Totaal rendement per aandeel 9,0 0,6 5,5-1,3 6,4 Resultaat per aandeel (bedragen in ) Koersverloop Koers begin periode 34,14 39,36 39,74 45,40 44,62 Fondsresultaat 3,11 0,22 2,21-0,58 2,88 Uitgekeerd agio -1,34-3,49-0,69-3,18 0,00 Uitgekeerd dividend -1,60-1,95-1,90-1,90-2,10 Koers einde periode 34,31 34,14 39,36 39,74 45,40

5 5 Kerncijfers Portefeuilleresultaat in bedragen Netto vermogenswaarde fonds Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Overige activa Totaal activa fonds Kernresultaten Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten Totaal direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen

6 6 Jaarverslag De directie biedt hierbij haar jaarverslag aan voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december Algemeen ASR Property Fund N.V. ( het Fonds ), een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal, is opgericht op 1 maart 2006 naar Nederlands recht en gevestigd aan de Archimedeslaan 10, 3584 BA Utrecht. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund is enig aandeelhouder van het Fonds. Eind 2012 heeft het Fonds in samenspraak met haar aandeelhouders de structuur gewijzigd om de verhandelbaarheid te verbeteren. De aandelen in het Fonds zijn ondergebracht in een Stichting Administratiekantoor in ruil voor certificaten. Stichting Administratiekantoor ASR Property Fund heeft twee certificaathouders, te weten: ASR Levensverzekering N.V. (hierna ASR Leven ) Stichting ASR Bewaarder (hierna ASR Bewaarder ) Terugblik 2014 en aandachtsgebieden 2015 Het jaar 2014 is een succesvol jaar voor het Fonds geweest. In 2014 heeft het Fonds succesvol het proces doorlopen voor haar aanmelding als beleggingsinstelling onder AIFMD richtlijn. Tijdens het opstellen van dit jaarverslag is door de AFM bevestigd dat de totale procedure voor het Fonds en haar beheerder met succes is afgerond. Dit betekent dat de gemoderniseerde fondsdocumentatie in 2015 gepubliceerd gaat worden. De modernisering van de governance en kostenstructuur zoals beschreven in de nieuwe documentatie zijn conform planning ingevoerd. Medio 2014 is als onderdeel van AIFMD BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Het Fonds heeft medio 2014 kapitaalinstroom gehad vanuit ASR Leven en voor 20 miljoen aan certificaten van aandelen uitgegeven. Deze instroom is geïnvesteerd binnen de strategie en richtlijnen van het Fonds in de combinatie van direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze mix maakt het Fonds uniek binnen het palet binnen a.s.r. en heeft het Fonds aantrekkelijke rendementen opgeleverd. Met name de beursgenoteerde vastgoedaandelen leverden, mede door herstellende vastgoedmarkten in Europa en de historische lage rentestanden, een zeer mooi positief resultaat over Maar ook de directe vastgoedmarkten in Nederland leven steeds meer op. Mede hierdoor kon het Fonds enkele niet strategische winkels verkopen tegen een hogere prijs dan de taxatiewaarde op moment van verkoop. De signalen over de Nederlandse economie worden positiever maar toch blijft voorzichtigheid geboden. Recente ontwikkelingen met grotere retailers bevestigen dat in direct vastgoed nog steeds de focus op de kwalitatief beste locaties moet blijven voor het behalen van aantrekkelijke rendementen tegen acceptabele risico s. Binnen het niet-beursgenoteerde vastgoedsegment blijft het Fonds werken aan plannen om kwaliteit van de investeringen zoveel mogelijk naar de beste locaties in strategische steden te krijgen. Hierbij is het plan om naast de huidige winkels en kantoren ook de sector woningen toe te voegen aan de portfolio van het Fonds. De directie heeft het voornemen om in 2015 een gedeelte van de directe vastgoedinvesteringen van het Fonds om te zetten in participaties van niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Hiermee kan het Fonds participeren in portefeuilles in de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten met een grotere spreiding dan het Fonds met haar eigen middelen zelf zou kunnen bewerkstelligen. Het Fonds heeft dan spreiding over de segmenten direct vastgoed, beursgenoteerde vastgoedaandelen en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen.

7 7 Jaarverslag Doel van het Fonds & strategie Doel van het Fonds is het renderend beleggen van vermogen in effecten, onroerende zaken, hypothecaire schuldvorderingen en andere vermogenswaarden, inclusief alles wat hiermee verband houdt in de ruimste zin van het woord. De strategie van het Fonds is erop gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Van alle activa is het streven dat 65% wordt belegd in onroerende zaken (waaronder winkels, woningen en kantoren), de resterende 35% kan worden bestemd voor vastgoedaandelen, derivaten, liquiditeiten en overige activa. Van deze strategische weging kan 10%-punt worden afgeweken. De portefeuille vastgoedaandelen bestaat uit Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Met deze verdeling wil het Fonds voldoende van het karakter van direct vastgoed behouden in combinatie met de aantrekkelijke rendementen en betere liquiditeit van beursgenoteerde vastgoedaandelen. Daarbij is de portefeuille hiermee gespreid over meerdere economieën en vastgoedmarkten in Europa. Met een portefeuille samengesteld uit niet beursgenoteerd vastgoed en Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen heeft het Fonds een unieke positie in het spectrum aan mogelijkheden voor particuliere beleggers. Direct vastgoed en niet beursgenoteerde vastgoedfondsen geven de stabiliteit die de beleggingscategorie vastgoed kenmerkt doordat de sentimenten op beurs minder impact hebben op de waardering. De beursgenoteerde vastgoedaandelen bieden door hun liquiditeit de flexibiliteit om bijvoorbeeld op ontwikkelingen op de kortere termijn in te spelen. Deze unieke combinatie is normaal gesproken alleen voor de grotere instituten bereikbaar. Het ASR Property Fund N.V. voert deze strategie voor polishouders van a.s.r. Het Fonds maakt geen gebruik van derivaten en beschikt sinds medio 2012 over een rekening courant faciliteit bij ABN AMRO Bank N.V. Deze faciliteit maakt het mogelijk tijdelijke financieringsbehoefte op te vangen. In 2014 werd geen gebruik gemaakt van deze faciliteit. In het huidige beleid heeft het Fonds haar focus op liquiditeit en voldoende spreiding binnen de gehele portefeuille. Daarom heeft het aan de asset manager van de beursgenoteerde vastgoedaandelen een beperkte mogelijkheid gegeven om af te wijken van de benchmark (tracking error van maximaal 1,2%) waartegen de resultaten van deze deelportefeuille worden afgemeten. De benchmark voor beursgenoteerde vastgoedaandelen is sinds januari 2013 als volgt samengesteld: 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped; 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex UK Capped. In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden (Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje). Wel zijn er vastgoedbedrijven, waarin het Fonds belegt, die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2014 voor circa 4,5% van de vastgoed aandelenportefeuille exposure naar de perifere eurolanden. Het beleggingsbeleid voor de gehele portefeuille wordt afgezet tegen een benchmark bestaande uit de IPD index voor direct vastgoed en de EPRA (liquid 40) index voor vastgoedaandelen. Deze benchmark had in 2014 bij benadering dezelfde strategische verdeling als de portefeuille (65% niet beursgenoteerd vastgoed en 35% vastgoedaandelen). In de afgelopen jaren bleek dat bij een turbulente markt en/of een markt met beperkte mogelijkheden voor aan- en verkopen van (direct) vastgoed, de samenstelling van de portefeuille moeilijk in de

8 8 Jaarverslag richting van de benchmark bijgestuurd kan worden. Door de strategische verdeling van de benchmark jaarlijks vast te stellen als onderdeel van het beleggingsbeleidsplan blijft deze representatief voor de daadwerkelijke samenstelling van de beleggingsportefeuille van het Fonds. Het Fonds verricht geen activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Structuur Het Fonds heeft geen personeel in dienst. ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. (hierna a.s.r. vv ) is aangesteld als Manager van het Fonds. Het beheer van vastgoedaandelen heeft a.s.r. vv uitbesteed aan AXA Investment Managers (hierna AXA ). De administratie van vastgoedaandelen is uitbesteed aan Caceis Netherlands N.V. Medio 2014 is BNP Paribas Securities Services S.C.A. aangesteld als AIF-Depositary van het Fonds en als custodian van de vastgoedaandelen. Zij is onder meer belast met de bewaking van de kasstromen alsmede de bewaring van de effecten in de beleggingsportefeuille van het Fonds. Manager a.s.r. vv heeft veel ervaring in vastgoedvermogensbeheer en het aansturen van managers van vastgoedaandelen. a.s.r. vv belegt actief in onder meer winkels, woningen, kantoren en agrarisch vastgoed. a.s.r. vv is tevens property en asset manager en speelt een actieve rol bij het beheer van vastgoedobjecten. a.s.r. vv beschikt over alle kennis en deskundigheid die nodig zijn voor verhuur, onderhoud en kwalitatieve verbetering van vastgoedobjecten. Vanaf juli 2013 geldt de AIFM-richtlijn. Deze Europese richtlijn (2011/61/EU) introduceert geharmoniseerde regels voor beheerders van alternatieve beleggingsinstellingen, waaronder ook de Manager van het Fonds valt. De Manager van het Fonds heeft haar aanvraag voor het verkrijgen van de AIFMD vergunning ingediend en het Fonds is in juli 2014 aangemeld als beleggingsinstelling onder AIFMD. Deze vergunning is in februari 2015 verkregen. Tevens eist de AIFMD dat managers van fondsen hun participanten gelijk behandelen voor wat betreft kosten en voorwaarden voor dienstverlening. Het Fonds heeft naar aanleiding van deze ontwikkelingen haar kostenstructuur aangepast en opgenomen in haar nieuwe prospectus. Dit sluit tevens aan op het provisie verbod voor onder andere banken dat in 2014 is ingegaan. Sindsdien is het voor deze instituten verboden om vergoedingen (provisies) van beleggingsfondsen te ontvangen. Doel van dit provisieverbod is het versterken van de onafhankelijkheid en transparantie van (beleggings-) dienstverlening. Ook moeten de kosten voor de dienstverlening inzichtelijk zijn. Als gevolg daarvan verlagen veel vermogensbeheerders de beheervergoeding van hun fondsen, onder simultane afschaffing van de distributievergoeding. Governance De directie van het Fonds bestaat conform de statuten uit tenminste twee directeuren. Zij zijn voor onbepaalde tijd benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De huidige directie van het Fonds wordt gevormd door de heer D. Gort en de heer M.R. Lavooi. De heer Lavooi zit sinds 21 december 2006 in de directie, de heer Gort is per 1 januari 2008 in functie getreden. Beide directeuren zijn gezamenlijk bevoegd het Fonds te vertegenwoordigen. De governance is conform het prospectus en de statuten van het Fonds. Deze documentatie kan opgevraagd worden. De directie neemt besluiten op basis van een volstrekte meerderheid van het in totaal door alle directeuren uit te brengen aantal stemmen. De directie komt maandelijks bijeen in een directie

9 9 Jaarverslag overleg waarbij ook de fund manager, control en fiscalisten en/of juristen aanwezig zijn. Besluiten die leiden tot een belangrijke verandering van de identiteit of het karakter van de vennootschap, moeten vooraf worden goedgekeurd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Per 17 juli 2014 is, in het kader van AIFMD, de Raad van Toezicht veranderd in een Raad van Advies voor het Fonds. Deze Raad van Advies is ingesteld door de directie van het Fonds en had per deze datum de volgende drie leden: Mevrouw F.R.M. Rieter (namens ASR Levensverzekering N.V.) De heer J.Th.M. Julicher (namens ASR Levensverzekering N.V.) De heer J. Mensonides (onafhankelijk extern lid) De Raad van Advies voldoet hiermee aan het streefcijfer man/vrouw aangezien tenminste 30% van de natuurlijke personen man is en tenminste 30% vrouw. De directie bestaat uit twee mannen. Hiermee voldoet het Fonds niet aan het streefcijfer. Bij de eerstvolgende vacature in de directie zal rekening gehouden worden met het streefcijfer en gekeken worden welke persoon op dat moment het best bij de vereiste kwalificaties past. De Raad van Advies richt zich op het adviseren inzake de beleggingsstrategie en inzake de overeenkomst met de manager. De Raad van Advies komt minimaal 4 keer per jaar bijeen. In 2014 belegde de Raad van Advies vijf vergaderingen. Belangrijke onderwerpen die in 2014 zijn besproken: Governance en kostenstructuur van het Fonds Herziene fondsdocumentatie, mede in het kader van AIFMD De aanmelding van het Fonds als beleggingsinstelling onder AIFMD in 2014 Beleggingsbeleidsplannen en vooruitzichten Jaarverslag 2013 en halfjaarbericht 2014 Samenstelling Raad van Advies Duurzaamheid ASR Nederland N.V. ondertekende eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna UNPRI ) en onderschrijft daarmee de wereldwijde standaard van best practices, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna MVB ) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die binnen hun bedrijfsvoering en geleverde diensten invulling geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daarnaast wordt waar mogelijk de huurder gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren. Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken. Waardering van direct vastgoed De afgelopen jaren stond de waardering van direct vastgoed vaak in het nieuws omdat er vragen zijn inzake de marktconformiteit van door externe taxateurs uitgevoerde taxaties. De manager a.s.r. vv participeert met het vastgoed van het Fonds in de ROZ IPD index, zowel aan de kwartaalindex als de jaarindex. Deelname aan de index schrijft voor dat al het vastgoed ten minste jaarlijks wordt

10 10 Jaarverslag getaxeerd conform voorgeschreven richtlijnen inclusief de 28 aanbevelingen van IVBN inzake taxaties. Het vastgoed van het Fonds wordt vier keer per jaar getaxeerd door meerdere onafhankelijke, externe taxatiebureaus. Eén keer per jaar conform de ROZ IPD richtlijnen en drie keer per jaar door middel van markt updates (desktop taxaties). Voorts wordt per drie jaar gewisseld van taxateurs. Hiermee wordt de visie van externe experts op de portefeuille regelmatig ververst. In 2014 is voor meer dan de helft van de winkelportefeuille gewijzigd van taxateur. Door dit institutionele kader kan het Fonds met voldoende vertrouwen stellen dat de waarde van haar portefeuille marktconform is vastgesteld. Op 19 januari 2015, ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening, heeft de eigenaar van V&D, Sun Capital, onverwachts aangekondigd vier maanden geen huur te willen betalen en eiste een huurverlaging van meer dan 30% van verhuurders voor alle 63 locaties van het warenhuis. Medio februari hebben de verhuurders (op één na) een akkoord gesloten met V&D en haar moedermaatschappij Sun Capital. Onderdeel hiervan is dat V&D 100% de huur betaalt, waarbij 58,9% van de huurpenningen over de maanden februari, maart, april, mei, juni en juli 2015 op een escrow rekening bij de notaris worden geplaatst. Indien V&D, Sun Capital en de banken hun toezeggingen nakomen, krijgt V&D het geld dat op de escrow rekening staat als huurkorting in juli Ingeval V&D alsnog in een faillissement komt, worden de gelden op de escrow rekening gestort naar het Fonds en de andere verhuurders. Het fonds overlegt momenteel met V&D over de mogelijkheden en toekomst scenario per locatie. Bovenstaande ontwikkelingen hebben een negatief effect op de waardering van de twee panden van het Fonds (in Amersfoort en Bergen op Zoom) waarvan V&D huurder is. Bij de waardebepaling van de panden per 31 december 2014 is door de taxateur uitgegaan van een going concern van V&D. In de waardering in het eerste kwartaal 2015 is rekening gehouden met alternatieve verhuurmogelijkheden. De desbetreffende panden zijn in het eerste kwartaal 2015 in het totaal 2,7 miljoen lager gewaardeerd. Aangezien het een transactie betreft die na 31 december 2014 plaats heeft gevonden wordt de impact verwerkt in Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen De Nederlandse economie heeft in 2014 een fragiel herstel laten zien. Waar in 2013 nog sprake was van economische krimp, heeft de economie zich in 2014 licht weten te herstellen met een groei van 0,4%. Dit is op basis van meest recente cijfers tot en met het derde kwartaal van 2014 (bron: CBS, 2015). In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is er sprake van economische groei van 1,0%. In het eerste kwartaal van 2014 was nog sprake van krimp (-0,4%), in het tweede en derde kwartaal is er een lichte groei gemeten (0,6% en 0,1%). De groei van de Nederlandse economie is vooral ingegeven door de export. Investeringen van bedrijven en overheid hebben zich niet onvoldoende weten te herstellen om significant bij te kunnen dragen. De consumptieve bestedingen van huishoudens zijn in de loop van 2014 verbeterd, maar nog niet op het gewenste niveau. In het derde kwartaal van 2014 zijn de consumptieve bestedingen met 0,6% gegroeid ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Consumenten gaven vooral meer uit aan voeding en genotmiddelen, duurzame goederen en diensten. Bij diensten gaat onder meer om het betalen van de huur, bezoek aan restaurant of kapper, en kosten voor telefoon en verzekeringen (bron: CBS, 2015). In vergelijking met de economie in Europa, is de Nederlandse economie sterker hersteld (+0,2%). In Europa is in het derde kwartaal van 2014 een lichte groei van 0,8% waargenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (bron: Eurostat). In 2014 was de gemiddelde Nederlandse inflatie 1,0% en dat is fors lager dan de 2,5% in De inflatie ligt daarmee op het laagste niveau in ruim 25 jaar. Veel producten en diensten waar

11 11 Jaarverslag consumenten hun geld aan uitgeven zijn niet of nauwelijks in prijs gestegen. De Nederlandse inflatie volgens de HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) is in december gedaald naar -0,1% (negatieve inflatie). In de Eurozone lag de inflatie in december zelfs op -0,2% (bron: Eurostat, 2015). Het consumentenvertrouwen in 2014 heeft een significante verbetering laten zien ten opzichte van Ondanks deze verbetering is er nog steeds sprake van een negatief sentiment uitgedrukt in een indicator van -6. In 2013 stond de indicator nog op -32. In het eerste halfjaar van 2014 is een duidelijke verbetering van consumentenvertrouwen waargenomen. In het tweede half jaar van 2014 is het vertrouwen licht afgenomen. Het vertrouwen van consumenten is nog steeds broos en de consument wacht op heldere signalen van economische groei. De vertrouwensindicator van Europa geeft een vergelijkbaar beeld (-7,5). Het afgelopen jaar is de werkloosheid in Nederland, conform Europese maatstaven (ILO), met 0,2% afgenomen tot 6,7%. Daarmee blijft het percentage ruim onder het niveau van Europa van 10% (bron: Eurostat, 2015). Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het beleggingsvolume in Nederlands direct commercieel vastgoed is in 2014 fors gestegen naar ruim 10 miljard. Ten opzichte van 2013 is dit bijna een verdubbeling van het volume. Met name in het laatste kwartaal van 2014 waren er omvangrijke transacties van beleggingsportefeuilles. Voor het eerst sinds het uitbreken van de recente financiële crisis is het beleggingsvolume fors toegenomen. De toename is mede het gevolg van kapitaalstoevloeiing van internationale beleggers. Zij waren verantwoordelijk voor 65% van het volume en investeerden voornamelijk in grote beleggingsportefeuilles. In het afgelopen jaar sloten beleggers in het algemeen vaker deals met een waarde groter dan 50 miljoen, namelijk 48 transacties in 2014 tegenover 25 in Daarnaast werden er in het afgelopen jaar meer deals met een waarde groter dan één miljoen euro afgesloten, namelijk 660 transacties in 2014 tegenover 461 in Van het totale volume aan beleggingen, is 39% van het totaal geïnvesteerd in kantoorvastgoed. De toename in transacties van kantoorpanden kan worden toegeschreven aan de toegenomen aandacht voor de potentie van leegstaande kantoorpanden op mindere locaties. De grootste deal die heeft bijgedragen aan het aandeel van kantorentransacties is die van CBRE Global Investors, in juli 2014 verkocht het 32 kantoorpanden voor ongeveer 385 miljoen aan Lone Star Funds. Dit was de grootste kantorendeal sinds de uitbraak van de financiële crisis in Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van kantoorpanden en portefeuilles verdubbeld, van 1,6 miljard in 2013 naar 3,9 miljard in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Beleggingen in woningvastgoed hadden met 26% een ongekend hoog aandeel in het totale beleggingsvolume. De deal tussen Vestia en de Duitse belegger Patrizia draagt voor een groot deel bij aan het aandeel van woningtransacties, in juli 2014 heeft Vestia 5500 woningen aan Patrizia verkocht voor 577 miljoen. Dit was de grootste woningtransactie ooit in de Nederlandse beleggingsmarkt. De interesse in huurwoningen door (buitenlandse) investeerders kan worden toegerekend aan stijgende huurprijzen in het niet-gereguleerde segment, alsmede groeiende vraag naar huurwoningen. Transacties van winkelpanden en portefeuilles, bleven met respectievelijk 13% van het totale beleggingsvolume achter op transacties van kantoren en woningen. Ten opzichte van 2013 is het beleggingsvolume van winkelpanden toegenomen van 670 miljoen naar 1,3 miljard, maar procentueel gezien is het aandeel van transacties in winkelpanden nagenoeg gelijk gebleven. De stabilisatie van winkeltransacties kan te wijten zijn aan het ontbreken van grote portefeuilletransacties, zoals die plaatsvonden voor woningen en kantoren in 2014 (bron: PropertyNL, 2015). Als gevolg van de toegenomen activiteit op de beleggingsmarkt heeft het Fonds in 2014 enkele panden uit de portefeuille die waren aangemerkt als niet-strategisch kunnen verkopen.

12 12 Jaarverslag Direct vastgoed: de ontwkkelingen Detailhandel onder druk, ondanks meer omzet De detailhandel heeft in 2014 een moeilijk jaar achter de rug. Ondanks dat volumes zijn toegenomen, heeft een aanhoudende daling van prijzen ervoor gezorgd dat de omzet in de detailhandel is afgenomen. Op basis van de meest recente cijfers (derde kwartaal) blijkt dat de omzet, op jaarbasis, met 0,1% is afgenomen, doordat prijzen met 0,7% zijn gedaald en volumes met 0,6% zijn toegenomen. De omzetten van winkels in voedingsmiddelen is toegenomen met 1,2%, door hogere volumes (1,2%) en stabiele prijzen (0,0%). De winkels in de non-foodsector kenden een daling van de omzet met 0,8%. De prijzen in de non-foodsector winkels daalden gemiddeld met 1,1% en realiseerden een lichte volumegroei van 0,3% (bron: CBS, 2015). Mede door de lagere consumenten uitgaven en de toename van online verkopen, blijven de omzetten van retailers onder druk staan. De dalende prijzen moeten gecompenseerd worden door toenemende verkopen om inkoopvoordelen te behouden, maar ook de vaste kosten beheersbaar te houden. Dit heeft als gevolg gehad dat het aantal uitverkoopmomenten fors is toegenomen, zelfs nieuwe collecties werden in een aantal gevallen direct in de uitverkoop gedaan. Het vet op de botten is bij met name winkels in de elektronica, schoenen, mode en kleding branche erg summier. Aantal faillissementen is substantieel gedaald Het aantal faillissementen piekte in 2013, het afgelopen jaar was een forse daling te zien: vanaf een all-time high van 250 faillissementen in Q4 2013, tot rond de 170 in de eerste drie kwartalen van 2014, tot 125 in het laatste kwartaal van Hoewel dit nog steeds substantiële aantallen zijn, zijn de jaarcijfers ook aanzienlijk gunstiger dan in voorgaande jaren: in 2013 sloten ongeveer 900 detaillisten hun deuren als gevolg van faillissement. Dat waren 200 bedrijven meer dan in 2012 (714). Het afgelopen jaar liet een totaal van circa 650 zien. Ter vergelijking, het tienjarig gemiddelde bedraagt ongeveer 550 uitgesproken faillissementen per jaar (bron: CBS, 2015). Het afgelopen jaar hebben meerdere retailers een doorstart gemaakt, maar zelden ging dat goed. De formule Villa Happ maakte bijvoorbeeld 2 keer een doorstart en ging inmiddels 3 keer failliet. Deze retailers hebben dezelfde problemen: ze waren te laat met hun gang naar het internet, hadden imago problemen, een te kleine schaal en betaalden een huur uit de hoogtijdagen in relatie tot een crisis-omzet. In 2014 ging een aantal grote retailers failliet, waaronder Mexx, Taft, Halfords, Schoenenreus, Cinderella, Polare, Free Record Shop, Siebel en enkele HEMA winkels. Divergentie van de huurprijzen; A1-locaties versus overig In de Nederlandse winkelmarkt zijn er steeds meer tekenen zichtbaar van divergentie tussen prime en overige locaties. Waar de A1-locaties in prominente winkelsteden nog significante huurniveaus haalden, daalden de huurniveaus op secundaire locaties fors. Makelaar JLL meldde een gemiddelde daling van winkelhuurprijzen met 2,52% dit jaar. Dit is het vijfde jaar op rij dat de huurprijzen daalden (bron: JLL, 2014). De kloof tussen de grote steden en middelgrote / kleine steden wordt alsmaar groter. In grote winkelsteden is nog steeds een vraag naar winkelruimte op A1-locaties, terwijl in de middelgrote / kleine steden de vraag afneemt. In de regio s met bevolkingsafname, zoals Overijssel, Friesland en Zeeland, loopt de leegstand op tot een hoog niveau en waaruit blijkt dat deze steden momenteel minder aantrekkelijk zijn. Tophuren in de zes belangrijkste A1-locaties in Nederland: Locatie Steden Huur (per m 2 per jaar) Kalverstraat Amsterdam Beursplein Rotterdam Grote Straat Maastricht Lange Elisabethstraat Utrecht Spuistraat Den Haag Demer Eindhoven 1.400

13 13 Jaarverslag Fysiek en online winkelen gaan hand in hand Het afgelopen jaar stond expansie wederom hoog op de agenda bij een aantal grote nationale én internationale retailers. De interesse naar additionele winkellocaties richt zich echter bijna uitsluitend op de A-locaties van de grote(re) Nederlandse binnensteden. De niet A-locaties, de perifere winkellocaties en de kleinere binnensteden genieten momenteel nauwelijks belangstelling van de expanderende partijen. In het bijzonder blijken discount retailers en de modebranche kansen te zien in de huidige markt. Enkele expanderende retailers van het afgelopen jaar zijn: Zeeman, Big Bazar, Primark, OP=OP Voordeelshop, Flying Tiger, So Low (D&F), Uniqlo, Shoeby en Snipes. Het leeuwendeel van de retailers is zich zeer bewust van de mogelijkheden (en noodzaak) van internetverkoop. De gemiddelde consument is steeds meer online - ook onderweg - en doet steeds vaker zijn (meestal niet dagelijkse) aankopen via laptop, tablet of mobiele telefoon (bron: GfK, 2014). Verwacht wordt dat in 2015 de online aankopen wederom zullen stijgen. Fysiek en online winkelen gaan steeds meer hand in hand. De bodem lijkt bereikt op de kantorenmarkt De vraag naar (extra) kantoormeters is sinds de financiële crisis van 2008 aanzienlijk kleiner dan in het decennium daarvoor. Het aanbod laat mede hierdoor al jaren een stijgende tendens zien. In totaal stond eind ,9 miljoen m² kantoorruimte leeg in Nederland, dat is 16% van de totale kantorenvoorraad (DTZ Zadelhoff, 2015). In veel middelgrote steden en satellietsteden, zoals Gouda, Capelle a/d IJssel, Almelo, Almere, Amstelveen en Nieuwegein is dit percentage zelfs aanzienlijk hoger, tot (ruim) boven de 25%. In 2014 hebben organisaties bij verhuizingen in Nederland krap 1,1 miljoen m 2 kantoorruimte opgenomen. Deze lage opname is nagenoeg gelijk aan 2013 en net als in voorgaande jaren mede een gevolg van bedrijfsreorganisaties en de invoer van het nieuwe werken. De tien grootste kantorentransacties vonden voornamelijk plaats in de Amsterdam, Utrecht en daarnaast ook in kernsteden als Amersfoort, Arnhem, Breda en Rotterdam. Kantoren op OV-locaties doen het relatief goed. De omvang van de marktvraag lijkt echter blijvend veranderd. Nederland zal de komende jaren naar verwachting te maken krijgen met een opnameniveau tussen de 1,0 en 1,25 miljoen m². In deze zeer ruime markt staat de kantoorgebruiker centraal. De marktcijfers zijn weliswaar nog altijd ongunstig, maar tevens gelijk aan die van 2013 en medio Veel ruimer lijkt de kantorenmarkt niet meer te worden, de bodem bodem op de primaire locaties lijkt lijkt bereikt. De toenemende divergentie tussen primaire en secundaire locaties zal zich in 2015 naar verwachting doorzetten. Aanbodreductie: minder nieuwbouw, onttrekkingen en Provincies schrappen plannen kantoren Nieuwbouw staat op een laag pitje. Als er al wordt gebouwd, vindt dat voornamelijk plaats in de grotere steden op locaties met een hogere dynamiek. Tegelijkertijd zijn er ook meerdere voorbeelden van onttrekkingen te vinden, al gaat dat niet snel en/of in hele grote stappen. Het aantal m² verouderde kantoorruimte dat aan de markt onttrokken wordt, neemt nog wel steeds toe. In 2014 werd meer dan m² aan onttrekkingen geregistreerd, waarvan veruit het grootste deel zal worden herontwikkeld naar woningen (bron: Vastgoedmarkt, 2014). Hoewel Amsterdam nog steeds koploper is, zijn transformatieprojecten inmiddels door heel Nederland te vinden. Zowel de geringe nieuwbouw activiteiten als de onttrekkingen dragen positief bij aan een betere marktsituatie, of eigenlijk tot nu toe aan het niet verder verslechteren van de markt.

14 14 Jaarverslag De komende jaren blijven naar verwachting in het teken staan van aanbodreductie. Onttrekking aan de voorraad en het verkleinen van de planvoorraad zijn hoofdthema s bij de beleidsmakers. Nadat in het najaar van 2013 bleek dat het Convenant Aanpak Leegstand geen effect had gesorteerd, lijken de hogere overheden op het punt te staan om harder in te grijpen. Zo heeft de Provincie Utrecht eind 2013 aangekondigd om maar liefst 1 miljoen m² aan planvoorraad te schrappen, goedschiks of kwaadschiks. Dat is een unicum in de geschiedenis. De Provincies Zuid-Holland en Noord-Brabant lieten begin 2014 weten het aantal kantoorplannen substantieel te willen verlagen. Sterk herstel koopwoningenmarkt in 2014 Het aantal transacties op de koopwoningmarkt is in 2014 fors toegenomen. In totaal waren er transacties, wat neer komt op een stijging van 33% ten opzichte van 2013 (bron: CBS, 2015). Vooral in het vierde kwartaal van 2014 is er een significante verbetering waargenomen. In deze periode werden ongeveer woningen verkocht in heel Nederland, dat is een stijging van 30% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013 en bijna een verdubbeling van het aantal verkochte woningen sinds het laagste punt van de crisis (tweede kwartaal van 2013). De betaalbaarheid van de woningen is als gevolg van de lage hypotheekrente en de lagere vraagprijzen verbeterd. Bij alle typen woningen, met uitzondering van de semi-vrijstaande huizen, is een toename van het aantal transacties geconstateerd. De opwaartse kracht is het sterkst voor de appartementen, namelijk 38% in 2014 ten opzichte van Daarnaast staan woningen gemiddeld minder lang te koop dan in 2013, namelijk 124 dagen tegen circa 160 dagen in 2013 (bron: NVM, 2015). Aan de aanbod zijde is een daling van het aantal te koop staande woningen geregistreerd (daling van 8,2% sinds 2013). Als gevolg is de gemiddelde prijs van woningen in 2014 opvallend sterk toegenomen (momenteel ), een stijging van 3,5% ten opzichte van 2013 en 5,3% in vergelijking met het laagste punt van de crisis (bron: CBS, 2014). Blijvend tekort aan particuliere huurwoningen Op de Nederlandse woningmarkt is er sprake van een blijvend tekort aan particuliere huurwoningen. Het aantal huishoudens in Nederland groeit in een stabiel tempo en zal zich de komende jaren continueren. Ondanks de demografische groei is er sinds de crisis minder dan nieuwe woningen (koop en huur) gebouwd. Met het huidige productievolume van huurwoningen tot 2020 lijkt dit aan de lage kant. Vooral in de agglomeraties Amsterdam en Utrecht is er een grote vraag. In de meer perifere regio s waar de bevolking daalt is er minder of geen sprake van een blijvend tekort (bron: PropertyNL, 2014). Stimuleringsmaatregelen nemen vanaf 2015 geleidelijk af De Nederlandse overheid gaat de tijdelijke stimuleringsmaatregelen voor de woningmarkt in de loop van volgend jaar geleidelijk afbouwen. Zo worden bijvoorbeeld schenkingen (met tijdelijk belastingvrijstelling) voor de aankoop of verbetering van de eigenwoning niet verlengd, daarnaast is er geen extra subsidies beschikbaar voor startersleningen en het lage BTW-tarief op de arbeidskosten voor verbouwingen en renovaties zal aflopen op 1 juli Daarnaast daalde de loan-to-value voor nieuwe hypotheken naar maximaal 103% in 2015 en zal de komende jaren verder dalen naar maximaal 100% (bron: Rijksoverheid, 2014). Huishoudens dienen dus eerst te sparen alvorens zij een huis kunnen kopen. Een tijdelijke overbrugging in een huurwoning zal voor veel huishoudens de oplossing kunnen zijn. De genoemde (als dan niet tijdelijke) maatregelen hebben een positieve invloed gehad op de Nederlandse woningmarkt (NVM, 2014). De prikkels die zijn beëindigd of gaan veranderen in 2015 worden beschouwd als kleinere maatregelen, zonder dat deze grote invloed zullen gaan hebben op de woningmarkt. Beursgenoteerde vastgoedaandelen Europa Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen beleefden een positief jaar in 2014, met een totaalrendement van 25,7% tegenover 11% in 2013 (bron: AXA IM, 2013 en jaarverslag 2013). Wereldwijd behaalden vastgoedaandelen een totaalrendement van 32% in 2014 (bron: AXA IM, 2015).

15 15 Jaarverslag Gedurende 2014 groeide de belangstelling van internationale beleggers voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen. Beleggers zochten mede door de historisch lage rentestanden naar beleggingen met een aantrekkelijk risico-rendement verhouding. De koersen van onder andere vastgoedondernemingen met relatief weinig vreemd vermogen hebben mede hierdoor positieve ontwikkelingen doorgemaakt in Het naderende besluit van de ECB om schuldpapieren op te kopen, als aanjagende maatregel voor de economie en inflatie, had eveneens een positief effect op de Europese vastgoedaandelenmarkt. Vastgoedfondsen met investeringen in Groot Brittannië stonden gedurende het jaar nadrukkelijk in de belangstelling van (internationale) beleggers mede doordat de aanvangsrendementen van kantoorpanden op primaire locaties in Londen op dat moment nog steeds relatief hoog lagen. Daarnaast groeide de belangstelling van (internationale) beleggers voor kantoorpanden in Parijs, met name op secundaire locaties in de Franse hoofdstad. Op de secundaire locaties waren de panden relatief goedkoop en de vooruitzichten voor huurgroei positiever in Vastgoedfondsen die investeren in Duitse woningen, lagen eveneens goed in de markt. De positieve economische vooruitzichten waren de voornaamste reden van interesse door (buitenlandse) beleggers. De vastgoedaandelenmarkt zag in het afgelopen jaar een relatief grote overname, het Nederlandse Corio werd overgenomen door het Franse Klépierre. Laatstgenoemde is na de overname een grotere speler geworden in commercieel vastgoed, met focus op winkelcentra verspreid in Europa. Gedurende het jaar klonken er meer geluiden over mogelijke overnames van vastgoedondernemingen, met als doel het verstevigen dan wel vergroten van het marktaandeel. De verwachting is dat er in 2015 verder zal worden gefuseerd tussen Europese beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Voor 2015 is er eveneens kans op positieve rendementen, mede door goedkope financieringsmogelijkheden voor vastgoedondernemingen en verwachte economische groei in de eurozone. Daarnaast zou de maatregel van de ECB om Europese staatsobligaties op te kopen positief uit kunnen werken op de vastgoedaandelenmarkt. De kans op positieve rendementen zou bedreigd kunnen worden door lage huurindexeringen, schaarste in vastgoed op A1-locaties en druk op het retail-landschap door onder andere e-commerce. De vooruitzichten voor Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen zijn echter positief, de vastgoedaandelen stonden voor het grote deel van 2014 niet nadrukkelijk in de belangstelling van beleggers, 2015 kan een jaar zijn waarin de vraag naar Europese vastgoedaandelen verder groeit (bron: AXA IM, 2015). Als gevolg van positieve koersontwikkelingen op de vastgoedaandelenmarkt heeft het Fonds haar dividenduitkeringen kunnen financieren, door middel van verkoop van vastgoedaandelen. Het Fonds heeft met haar belang in Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen kunnen profiteren van de positieve resultaten. Over 2014 heeft de portefeuille Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds een resultaat behaald van 22,7%, een jaar eerder was dit 7,4%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen. Deze strategie limiteert de volatiliteit van deze portefeuille. De samenstelling van de portefeuille beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds wijkt in beperkte mate af van de index waartegen ze wordt afgezet. Dit beperkt tevens het aantal benodigde transacties en de daarmee gemoeide kosten om toch tot een outperformance voor het Fonds te komen.

16 16 Jaarverslag Vooruitzichten voor 2015 Het Fonds zal ook in 2015 haar ingezette beleid voortzetten. Voor de producten inzake pensioenen en levensverzekeringen blijft het Fonds zich profileren als one-stop shop voor hun vastgoedbeleggingen. Er zijn voor de komende jaren positieve signalen inzake de groei van deze a.s.r. participanten in vastgoed. Een mooie kans voor het Fonds om nieuwe instroom te genereren. Het huidige beleggingsbeleid met investeringen in beursgenoteerde vastgoedaandelen en direct vastgoed gaat naar verwachting ook de komende jaren tot positieve rendementen in lijn met de afgelopen jaren tegen acceptabele risico s leiden. Deze verwachtingen worden onderbouwd door de volgende vooruitzichten: Voor 2015 wordt een verbetering van de Nederlandse economie verwacht. Verwacht wordt dat consumenten meer gaan besteden en investeringen langzamerhand weer op peil gebracht worden. Het economisch herstel is nog steeds broos en inflatie ligt op een laag niveau. Belangrijk is dat de Europese economie weer het vertrouwen gaat winnen. Het vertrouwen van de consument zal naar verwachting licht groeien, maar de consument zal kritisch blijven. De consumptieve bestedingen zullen in 2015 naar verwachting toenemen, maar bevinden zich nog steeds op een laag niveau. Een toename van het beleggingsvolume in vastgoed wordt verwacht voor Meer internationale investeerders zullen toetreden tot de Nederlandse markt, op zoek naar (omvangrijke) vastgoedportefeuilles. Ook de gevestigde partijen zien kansen. In de huidige marktomstandigheden is het mogelijk om tegen aantrekkelijke prijzen vastgoed in te kopen en strategische posities in te nemen. De gemiddelde retailer zal het niet veel gemakkelijker krijgen het aankomende jaar. Het trage economische herstel in combinatie met een lage inflatie, genereert een aantal uitdagingen voor de winkelmarkt. De gemiddelde huurprijzen dalen, leegstand loopt op en is meer structureel van aard. Online zijn er de komende jaren nog altijd voldoende (innovatieve) kansen om de omzet te laten groeien. De vraag naar A1-winkellocaties zal naar verwachting onveranderd groot blijven, sommige perifere winkelgebieden zullen verder wegglijden. De relatief hoge werkloosheid en de tot nu toe bescheiden economische groei zijn nog geen voorboden van betere tijden voor de vraag naar kantoorruimte. Een laag vraagniveau zal ook in 2015 het geval. Het aanbod van kantoorruimte zal dan ook nog de komende jaren hoog zijn en de opname relatief laag, zo rond de 1,1 miljoen m². De komende jaren zullen de meeste Nederlandse steden dan ook een blijvend hoog leegstandspercentage laten zien, met name in de satellietsteden zal dat het geval zijn. De toenemende divergentie tussen primaire locaties en secundaire locaties zal zich naar verwachting in 2015 doorzetten. Op de secundaire locaties blijven de huurprijzen (sterk) onder druk staan en zijn de incentives fors te noemen. Ook de beleggingswaarde op deze locaties blijven onder druk. Herstel woningmarkt zal zich doorzetten in 2015, echter wel een tweedeling tussen randstad en niet randstad. De regio s met demografische groei kunnen hiervan profiteren. Op secundaire locaties zal het herstel uitblijven of langzamer verlopen. Een blijvende demografische druk op de woningmarkt zal ervoor kunnen zorgen dat de bouwproductie in 2015 wordt verhoogd. Betaalbare woningen en huurwoningen in de vrije sector kunnen rekenen op een toenemende vraag. Op de beleggingsmarkt voor woningen zal de concurrentie in de sterke regio s binnen de randstad een yield verschuiving teweeg brengen. De vraag naar woningbeleggingen zal dusdanig toenemen dat prijzen in deze regio s snel kunnen gaan stijgen. Voor Europees beursgenoteerd vastgoed wordt in 2015 een positieve performance verwacht (bron: AXA IM, Cohen & Steers en KCM). Het Fonds is niet voornemens in 2015 financiering aan te trekken, anders dan het reeds bestaande rekening-courantkrediet.

17 17 Risico s Aan het beleggen in vastgoed en effecten zijn financiële risico s verbonden. Potentiële beleggers in het Fonds wordt verzocht goed nota te nemen van de volgende passage: De waarde van de effecten waarin belegd wordt, zal fluctueren. Door deze koersfluctuaties is ook de netto vermogenswaarde van het Fonds aan fluctuaties onderhevig. De mogelijkheid bestaat dat de belegging in waarde stijgt; het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten genereert en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Resultaten die in het verleden behaald zijn, geven geen garantie voor de toekomst. De verschillende risico s die verbonden zijn aan een belegging in het Fonds, alsmede ons risicomanagement, risicobeheer en risicobeheersystemen, worden vanaf pagina 52 in dit jaarverslag uitgebreider beschreven. Onderstaand worden een aantal risico s reeds benoemd. Strategisch risico Het risico dat de doelstellingen niet worden behaald vanwege onjuiste besluitvorming, verkeerde implementatie en/of het onvoldoende reageren op veranderingen in de omgeving. Strategisch risico kan onder meer ontstaan wanneer een strategie te beperkt anticipeert op bedreigingen en kansen in de markt of wanneer er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om de strategie effectief uit te voeren. Het Fonds mitigeert het strategisch risico door elk jaar een driejarig beleggingsbeleidsplan op te stellen waarin de kansen en bedreigingen in de markt geanalyseerd worden en het beleid, indien nodig, hierop aangepast wordt. Operationeel risico Operationeel risico betreft het risico dat fouten niet tijdig opgemerkt worden of zelfs fraude kan optreden als gevolg van het falen of tekortschieten van interne processen, menselijke en technische tekortkomingen, en onverwachte externe gebeurtenissen. De manager van het Fonds heeft een uitgebreid risicomanagement raamwerk en risicobeheer om het operationele risico te mitigeren. Financieel risico Financieel risico betreft het risico dat er zich een gebeurtenis voordoet, die de waarde van de activa van het Fonds organisatie aantast. Er zijn diverse financiële risico s, waaronder liquiditeitsrisico, kredietrisico, kasstroomrisico, valutarisico, renterisico en marktrisico. Vanaf pagina 52 in dit jaarverslag worden deze risico s en mitigerende maatregelen uitgebreider beschreven. Financiële verslaggeving risico Financiële verslaggeving risico betreft het risico door onjuiste rapportages een onjuiste weergave van de financiële situatie van het Fonds wordt gepresenteerd. De kwaliteit van de financiële verslaggeving wordt gewaarborgd door periodieke interne en externe audits. De processen voor de financiële verslaggeving zijn vastgelegd. Op basis van steekproeven en ad hoc-onderzoeken vinden interne audits plaats. Bovendien worden de financiële controlesystemen regelmatig beoordeeld door externe accountants.

18 18 Risico s Wet- en regelgeving risico Wet- en regelgeving risico betreft het risico dat wijzigingen in wet- en regelgeving de resultaten van Fonds invloeden. Het Fonds kan wijzigingen in wet- en regelgeving niet beïnvloeden of veranderen, wel kan het Fonds het risico door wijzigingen mitigeren door tijdig te anticiperen op aanstaande (mogelijke) wijzigingen. De Compliance officer en de juridische afdeling zijn op de hoogte van wet- en regelgeving waardoor dit risico gemitigeerd wordt. Er is het Fonds geen toekomstige wet- en regelgeving bekend die significante impact zal hebben op het Fonds.

19 19 Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: algemeen De beleggingen van het Fonds bestonden 31 december 2014 uit 59% direct vastgoed, 38% vastgoedaandelen en 3% liquiditeiten en overige beleggingen. De waarde en verdeling van de beleggingen zag er ultimo 2014 en 2013 als volgt uit: % % Direct vastgoed % % Indirect vastgoed % % Overige activa % % Totaal % % De totale activa van het Fonds stegen in 2014 met 27,4 miljoen tot 522,5 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed namen af met 10,0 miljoen tot 306,3 miljoen door 6,7 miljoen aan verkopen, een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van 7,1 miljoen, 2,5 miljoen aan investeringen en 1,2 miljoen aan geactiveerde verhuurkortingen. Het indirect vastgoed, volledig bestaande uit vastgoedaandelen, nam toe met 32,4 miljoen tot 201,0 miljoen. Deze stijging werd veroorzaakt door per saldo een verkoop van vastgoedaandelen van 3,0 miljoen en een positief waarderingsresultaat van 35,4 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 31 december 2014 inclusief segmentatie van het direct vastgoed, zag er als volgt uit: Figuur 1 Fonds verdeeld naar activa per Kantoren 15% Winkels 44% Vastgoedaandelen 38% Liquiditeiten & vorderingen 3% Het Fonds heeft in 2014 twee grote uitgaande kasstromen gehad, zijnde een dividenduitkering in juni ( 22,9 miljoen) en een agio-uitkering in december ( 20 miljoen). Deze uitkeringen waren mogelijk doordat het Fonds voor 16,9 miljoen aan operationele inkomsten genereerde, voor 6,7 miljoen aan verkoopopbrengsten van direct vastgoed realiseerde en doordat het Fonds 20 miljoen aan kapitaalinstroom ontving van een bestaande participant. Per saldo verkocht het Fonds voor 3,0 miljoen aan vastgoedaandelen. Het Fonds zal in 2015 wederom dividend uitkeren.

20 20 Portefeuilleontwikkeling Portefeuilleontwikkeling: direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kerncijfers van de direct vastgoedportefeuille weergegeven: Winkels Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 104% 107% Bezettingsgraad 94,6% 97,3% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 3,0 3,6 Kantoren Aantal objecten Aantal huurcontracten Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 92% 94% Bezettingsgraad 69,4% 65,9% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 5,8 3,4 De gemiddelde looptijd bij kantoren is gestegen doordat er nieuwe langjarige contracten afgesloten zijn met twee grote huurders. Onroerend goed in exploitatie De beleggingen in direct vastgoed namen in 2014 af met 10,0 miljoen tot 306,3 miljoen Stand begin boekjaar Investeringen Verhuurkortingen Verkopen Waarderingsresultaten Totaal Met ingang van 2013 worden verhuurkortingen niet onder de overige vorderingen opgenomen, maar maken deze onderdeel uit van de fair value van het onroerend goed in exploitatie. Het direct vastgoed verdeeld naar segment was als volgt: % % Kantorenportefeuille % % Winkelportfeuille % % Totaal % %