ASR Property Fund N.V.

Transcriptie

1 ASR Property Fund N.V.

2 ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V. Pythagoraslaan BB Utrecht Tel: asrvastgoedvermogensbeheer.nl

3 ASR Property Fund 3 ASR Property Fund Inhoudsopgave Kerncijfers 4 Directieverslag 7 Jaarrekening 23 Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening 25 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen 27 Kasstroomoverzicht 28 Toelichting 29 Toelichting op balans per 30 juni Toelichting op winst- en verliesrekening 33

4 4 ASR Property Fund Kerncijfers (bedragen in x tenzij anders aangegeven) Portefeuilleresultaat in procenten (in %) Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten 4,0% 3,7% Exploitatiekosten -0,5% -0,4% Netto huuropbrengsten 3,5% 3,3% Waarderingsresultaat -5,1% -2,9% Overige baten & lasten 0,0% 0,0% Totaal direct vastgoed -1,6% 0,4% Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend 3,6% 4,8% Waarderingsresultaat -4,3% 7,6% Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen -0,7% 12,4% Fondsresultaat Direct resultaat 3,5% 3,8% Indirect resultaat -4,7% -0,1% Fondskosten -0,7% -0,7% Financieringskosten (netto) 0,0% 0,0% Totaal fondsresultaat -1,9% 3,0% Rendement per aandeel Uitgekeerd dividend 5,0% 4,8% Uitgekeerd agio - - Koersrendement -6,9% -1,8% Totaal rendement per aandeel -1,9% 3,0% Resultaat per aandeel (bedragen in ) Koersverloop Koers begin periode 39,36 39,74 Fondsresultaat -0,75 1,17 Uitgekeerd agio - - Uitgekeerd dividend -1,95-1,90 Koers einde periode 36,66 39,01

5 ASR Property Fund 5 Kerncijfers Portefeuilleresultaat in bedragen Netto vermogenswaarde fonds Direct vastgoed Woningen Kantoren Winkels Totaal direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Vastgoedaandelen Overige activa Totaal activa fonds Kernresultaten Direct vastgoed Huuropbrengsten woningen - 77 Huuropbrengsten kantoren Huuropbrengsten winkels Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten - 25 Totaal direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal beursgenoteerde vastgoedaandelen Fondskosten Beheerfee Administratieve kosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) Fondsresultaat na belastingen

6 6 ASR Property Fund Directieverslag Algemeen De strategie van het ASR Property Fund N.V. (hierna het Fonds ) is er op gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten te genereren. Gegeven de conjuncturele ontwikkelingen in Europa en de ontwikkelingen op de financiële markten in het eerste halfjaar 2013 is het beleid om beursgenoteerde vastgoedaandelen zo veel als mogelijk gelijk aan de benchmarkweging van 35% te houden. Aan het einde van het eerste halfjaar heeft het Fonds de volgende assets: EUR 337,8 miljoen (63%) direct vastgoed, EUR 180,6 miljoen (34%) in beursgenoteerde vastgoedaandelen en EUR 18,7 miljoen (3%) in liquiditeiten en overige activa. Voor 2013 heeft het Fonds de intentie om het aantal winkels in niet-strategische steden verder af te bouwen en worden voorbereidingen getroffen om investeringen in Nederlandse gebouwen om te zetten in beleggingen in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Ook zullen maatregelen genomen worden om afscheid te nemen van investeringen waar geen markthuurgroei wordt verwacht. In het eerste halfjaar is de Raad van Toezicht vier keer bijeen geweest en de directie vijf keer. In deze vergaderingen is onder andere het jaarverslag 2012, het dividend voorstel 2012, de management letter van de externe accountant, de ontwikkelingen inzake fee structuren en distributievergoedingen, waarderingen van direct vastgoed, wijziging van het maatschappelijk kapitaal van het Fonds, tools voor risico management en de rapportages besproken. Tevens is het beleggingsbeleid behandeld en is geadviseerd om positionering van het Fonds in het producten palet van a.s.r. te verscherpen. Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen - de financiële situatie in de eurozone is de afgelopen periode enigszins beïnvloed door het nieuws van de centrale bank van de Verenigde Staten (Federal Reserve (FED)). De FED kondigde het voornemen aan om te beginnen met het terugschroeven van haar aankoopprogramma s later dit jaar. Het terugschroeven van de geldstromen belet het economisch herstel. Gezien de bescheiden inflatieverwachting in de eurozone, zal de Europese Centrale Bank (ECB) het monetaire beleid waarschijnlijk niet aanscherpen. De Europese Commissie heeft aangegeven dat het Europese standpunt op overheidsbezuinigingen wordt aangepast. Frankrijk, Spanje en Italië gaan minder hard bezuinigen, dit in tegenstelling tot Nederland waar extra bezuinigingen zijn aangekondigd. - de economieën in de eurozone zagen in het eerste kwartaal van 2013 een krimp van 0,1% in vergelijking met een kwartaal eerder. Ten opzichte van een jaar eerder krompen de economieën van de eurozone 1,0%. Ook de Nederlandse economie liet in het eerste kwartaal van 2013 een krimp zien, namelijk -0,4% ten opzichte van een kwartaal eerder. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2012 is de economie met 1,8% gekrompen. - de nadelige effecten van de krimpende economie van de afgelopen jaren vertalen zich nu hard door op de Nederlandse arbeidsmarkt. Het aantal banen nam in het eerste kwartaal af met , op jaarbasis is er sprake van een reductie van banen. Met name in de dienstverlening, handel en logistiek is er sprake van een forse afname. Het aantal werklozen liep in mei 2013 op tot personen. Dat komt overeen met 8,3% van de beroepsbevolking (seizoen-gecorrigeerd). Dit percentage is hoog te noemen, maar ligt beduidend onder het percentage in de eurozone, waar de werkloosheid op ongeveer 12% ligt. - de inflatie ligt in juni 2013 nog steeds op een hoog niveau (2,9%). In mei waren de prijzen voor consumenten nog 2,8% hoger dan een jaar eerder (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)). De prijsontwikkeling van benzine had een opwaarts effect op de inflatie, de prijsontwikkeling van voedsel aan de andere kant had een neerwaarts effect. Volgens de HICP-index, de index van consumptieprijzen die wordt gebruikt om de inflatie te vergelijken tussen de landen in de eurozone, is de Nederlandse inflatie gestegen naar 3,2% in juni. De inflatie in de eurozone bedraagt naar verwachting 1,6%.

7 ASR Property Fund 7 Directieverslag Daarmee behoort Nederland tot de landen met de hoogste inflatie in de eurozone. In 2011 behoorde Nederland nog tot de landen met de laagste inflatie. - Het consumenten vertrouwen is - na een verbetering in de eerste drie maanden - in juni weer verslechterd. De indicator bereikte een score van -36. Consumenten waren duidelijk pessimistischer over het economisch klimaat in het algemeen (-53). De koopbereidheid bleef stabiel (-25). Dat de consument de hand op de knip houdt blijkt ook uit de consumptie. Huishoudens hebben in april 1,9 procent minder besteed aan goederen en diensten dan in april De consumentenbestedingen zijn al bijna twee jaar vrijwel onafgebroken lager dan het jaar eerder. Met name aan duurzame goederen wordt fors minder uitgegeven (9,6%). Direct vastgoed: de ontwikkelingen - de detailhandelsomzet is een van de belangrijkste indicatoren voor de Nederlandse retailmarkt. In april van dit jaar daalde de omzet met 0,4% ten opzichte van een jaar eerder. Deze daling lijkt gering, maar zorgwekkend is de ontwikkeling van volumes. Sinds mei 2011 zijn de volumes aan het dalen. In april 2013 was er sprake van een daling van -2,5% (ten opzichte van april 2012). Door aanhoudende prijsstijgingen wordt de volumedaling deels gecompenseerd, maar onvoldoende om omzetgroei te realiseren. De omzet van de postorderbedrijven en internetwinkels was in april 2013 substantieel hoger dan een jaar eerder, namelijk 13,1% - Ondanks de barre economische tijden gaven meerdere retailers de afgelopen maanden aan te willen expanderen in Nederland. Voorbeelden van relatief nieuwe en onbekende toetreders zijn Ice Watch (horloges), SportXtreme, Justfab (schoenen en tassen) en The Waxbar (persoonlijke verzorging). Maar ook grote bekende merken zoeken meerdere additionele locaties, zoals Douglas en Vomar supermarkt. - nederland heeft in totaal ongeveer winkels met een totaal verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) van ruim 31 miljoen vierkante meter. Medio 2013 staan ongeveer verkooppunten leeg, dat is bijna 500 meer dan begin van dit jaar. Het totale vloeroppervlakte van de leegstand bedraagt 3,15 miljoen vierkante meter. Dit geeft een leegstandspercentage van 6,9%. Op de A-locaties is de leegstand nog altijd laag te noemen (circa 2%), maar op de C- en overige locaties loopt de leegstand op. Er zijn meer en meer winkelpanden die structureel leeg staan. Dit geldt met name voor secundaire winkellocaties en treedt maar zelden op bij de beste winkellocaties. - nog altijd is sprake van een zeer ruime kantorenmarkt. In het laatste halfjaar is het aanbod met 1,4% gestegen tot 8 miljoen vierkante meter. De leegstand is toegenomen tot 7,3 miljoen vierkante meter. Dat is 14,7% van de totale kantorenvoorraad (bron: DTZ Zadelhoff, medio 2013). - Leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt is en blijft dan ook een heet hangijzer. Door het aanhoudende lage vraagniveau, mede als gevolg van reorganisaties en de invoer van het nieuwe werken en het nog immer hoge aanbod, lijkt er vooralsnog geen eind te komen aan de problemen. De grote mismatch tussen vraag en aanbod heeft ertoe geleid dat er sprake is van een toenemende structurele leegstand in kantoren. Inmiddels staat bijna de helft van het kantooraanbod langer dan drie jaar te huur. - een opvallende ontwikkeling is de dalende leegstand in Amsterdam. In 2006 besloot de gemeente om De Kantorenloods op te richten met als doel de transformatie van bestaande kantoren te versnellen. Mede door dit initiatief én door het schrappen van diverse nieuwbouwplannen, is de tendens van een toenemende leegstand in Amsterdam voor het eerst sinds 2007 gekeerd. In de andere (grote) steden zien we nog geen vergelijkbare ontwikkeling. Hier blijkt de transformatieopgave lastiger te zijn. Beursgenoteerd vastgoed: de ontwikkelingen - de Europese beursgenoteerde aandelen hadden in de afgelopen kwartalen last van de onrust op de financiële markten als gevolg van de bankencrisis op Cyprus, de berichten van de Amerikaanse en Europese centrale banken en de ontwikkelingen op de valutamarkt. Het resultaat van beursgenoteerde vastgoedaandelen over het eerste halfjaar 2013 was -0,7%.

8 8 ASR Property Fund Directieverslag - Fondsen met vastgoedbeleggingen in kantoorgebouwen en/of vastgoed in Zuid-Europese landen leverden een negatieve bijdrage aan het resultaat van beursgenoteerd vastgoed. - Bij een aantal beursgenoteerde vastgoedfondsen zijn onderwerpen als governance (GSW) en financiering (IVG, Corio en Unibail- Rodamco) aan de orde geweest. Vooruitzichten & gevoerd beleid Conjunctuur - de verwachtingen voor de Nederlandse economie voor de komende twee jaar zijn gematigd. Door het oplopende begrotingstekort en de overheidsbezuinigingen wordt voor 2013 een daling voorzien van -0,8% en een gematigd herstel van 0,6% wordt verwacht in De aangekondigde extra overheidsbezuinigingen in de tweede helft van 2013 kunnen zorgen voor een negatievere outlook voor de werkloosheid in Europa zal naar verwachting op een hoog niveau blijven voor de komende jaren. Voor de Nederlandse economie is de verwachting dat de werkloosheid zal oplopen met enkele procentpunten door de sterke toename van faillissementen. - Voor 2013 wordt een relatief hoge inflatie verwacht (2,5%), maar de gemiddelde prognose voor de komende vijf jaar ligt net boven 2,1%. - de consumptieve bestedingen zullen naar verwachting in 2013 afnemen met ongeveer 1,3%. Voor 2014 zijn de ramingen aangepast ten opzichte van vorig kwartaal en wordt tevens een afname verwacht (-0,3%). Extra overheidsbezuinigingen kunnen een extra daling veroorzaken voor Vastgoed - Het verschil tussen winkeltoplocaties enerzijds en secundaire locaties anderzijds zal naar verwachting nog prominenter worden in de komende jaren. Op de secundaire locaties, zullen de huurprijzen waarschijnlijk neerwaarts worden gecorrigeerd en de aanvangsrendementen zullen een opwaartse trend laten zien. - De dynamiek op de Nederlandse winkelmarkt zal verschillend zijn voor steden, locaties binnen de steden en bedrijfstakken. In dichtbevolkte steden in de Randstad zal de leegstand onder het Nederlands gemiddelde blijven, terwijl voor de meer perifere steden in bijvoorbeeld de provincies Limburg en Zeeland een hogere leegstand wordt verwacht. - de oplopende werkloosheid en de lage economische groeiverwachtingen zijn geen voorbode van betere tijden voor de vraag naar kantoorruimte. Een laag vraagniveau zal ook in 2013 aan de orde blijven. Beursgenoteerd - de verwachting is dat Europese vastgoedaandelen een positief direct rendement zullen laten zien en dat dit dividendrendement rond 4% zal liggen. - De Europese vastgoedbeleggingsmarkten blijven aantrekken. Inmiddels heeft het aanvangsrendement op vastgoed van de hoogste kwaliteit in de Europese kernlanden een historisch laag niveau bereikt en begint de beleggersvraag naar vastgoed van secundaire kwaliteit in bepaalde ontwikkelde Europese markten, zoals het Verenigd Koninkrijk, weer op te leven. Diverse Amerikaanse beleggers - zoals Blackstone, Brookfield en Prologis - hebben hun beleggingsdoelstellingen voor Europa aanzienlijk opgeschroefd. Daarbij richten zij zich onder meer op industrieel vastgoed met een hoger risicoprofiel. - De macro-economische ontwikkelingen en de bankencrisis zullen in 2013 van invloed blijven op het sentiment op vastgoedaandelen in Europa. Het beleggingsbeleid van het Fonds zal gericht blijven op een portefeuille samenstelling in lijn met de benchmark (65% direct vastgoed en 35% beursgenoteerde vastgoedaandelen). Verder zal de verkoop van winkels in niet-strategische locaties worden gecontinueerd.

9 ASR Property Fund 9 Directieverslag Portefeuilleontwikkeling Algemeen De beleggingen van het Fonds bestaan op 30 juni 2013 uit 63% direct vastgoed, 34% beursgenoteerde vastgoedaandelen en 3% liquiditeiten en overige activa. De waarde en verdeling van de beleggingen ziet er als volgt uit: (bedragen in x 1.000) (in %) (bedragen in x 1.000) (in %) Direct vastgoed % % Beursgenoteerd vastgoed % % Overige activa % % Totaal % % De totale activa van het Fonds is in het eerste halfjaar van 2013 gedaald met EUR 47,8 miljoen tot EUR 537,1 miljoen. De beleggingen in direct vastgoed namen af met EUR 39,2 miljoen. Deze afname wordt veroorzaakt door EUR 21,2 miljoen aan verkoopopbrengst, een negatief gerealiseerd waarderingsresultaat van EUR 0,3 miljoen, een negatief ongerealiseerd waarderingsresultaat van EUR 17,9 miljoen en EUR 0,2 miljoen aan investeringen. Beursgenoteerde vastgoedaandelen namen in het eerste halfjaar van 2013 af met EUR 3,9 miljoen. De daling wordt veroorzaakt door een negatief waarderingsresultaat van EUR 7,9 miljoen en een saldo van aan- en verkopen van vastgoedaandelen van EUR 4,0 miljoen. De verdeling van de activa van het Fonds per 30 juni 2013, inclusief segmentatie van het direct vastgoed, ziet er als volgt uit: Figuur 1 Fonds verdeeld naar activa per Kantoren 15% Winkels 48% Vastgoed aandelen 34% Liquiditeiten & vorderingen 3%

10 10 ASR Property Fund Directieverslag Direct vastgoed De beleggingen in direct vastgoed bestaan volledig uit Nederlands vastgoed. De beleggingen zijn met name gefocust op winkels en in mindere mate op kantoren. Onderstaand worden de kengetallen van de direct vastgoed portefeuille weergegeven: Winkels Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 112% 111% Herzieningshuur / Contracthuur 101% 95% Leegstand % (financieel) 2% 1% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) 3,7 4,0 Verkoopportefeuille aantal objecten Verkoopportefeuille in waarde (in x 1.000) Kantoren Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 86% 80% Leegstand % (financieel) 17% 19% Gemiddelde looptijd huurcontracten (financieel) 2,7 2,8 Verkoopportefeuille aantal objecten - - Verkoopportefeuille in waarde (in x 1.000) - - Woningen Aantal objecten (wooneenheden) - 15 Leegstand % (financieel) - - Verkoopportefeuille aantal objecten - 13 Verkoopportefeuille in waarde (in x 1.000) Beleggingen De beleggingen in direct vastgoed nemen in het eerste halfjaar af met EUR 39,2 miljoen tot EUR 337,8 miljoen. Onroerend goed in exploitatie (bedragen in x 1.000) Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen Verkopen Ongerealiseerde waarderingsresultaten Totaal

11 ASR Property Fund 11 Directieverslag De beleggingen in direct vastgoed bestaan uitsluitend uit Nederlands vastgoed en zien er verdeeld naar segment als volgt uit: (bedragen in x 1.000) (in %) (bedragen in x 1.000) (in %) Woningportefeuille % Kantorenportefeuille % % Winkelportfeuille % % Totaal % % In het eerste halfjaar zijn zeven winkelpanden verkocht met een verkoopopbrengst van EUR 19,5 miljoen. Hierbij is een negatief waarderingsresultaat van EUR 0,3 miljoen gerealiseerd ten opzichte van de getaxeerde waarde ultimo Meer dan de helft van de verkoopopbrengst is gerealiseerd door de verkoop van het winkelpand met huurder V&D aan de Promenade nummer 2 te Heerlen. In het eerste halfjaar zijn tevens 13 woningen verkocht voor EUR 1,7 miljoen overeenkomstig de taxatiewaarde. De resterende twee bovenwoningen zijn in 2013 als winkels geclassificeerd omdat deze integraal deel uitmaken van winkelpanden. Huurders Binnen de kantorenportefeuille maken de 10 grootste huurders 84% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door het geringe aantal van 33 huurders waarbij de twee grootste huurders een geheel kantoorgebouw huren. Bij de winkelportefeuille is de spreiding van de huurders qua huuropbrengsten veel groter. De winkelportefeuille bestaat uit 67 winkelpanden met daarin 150 verschillende huurders, het aandeel van de top tien huurders is 50% van de huuropbrengsten. Het Fonds streeft naar spreiding over meerdere huurders. Top 10 huurders Kantoren DLA Piper Nederland N.V. 31% EY Accountants 14% PricewaterhouseCoopers 12% Thuiszorg Rotterdam 6% Rijksgebouwendienst 5% Stichting Klachteninstituut 4% Stichting Gehandicapten 4% Koningskinderen 3% ING Bank N.V. 3% Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken 2% 0verige huurders 16% Totaal 100% Winkels V&D B.V. 12% Ahold 10% Jumbo Supermarkten 7% A.S. Watson Property Continental Europe 5% Esprit Europe 3% Bestseller Retail Benelux VM Retail 3% Scotch & Soda Retail. 3% Mexx 3% Bestseller Wholesale Benelux 2% BLOKKER B.V. 2% 0verige huurders 50% Totaal 100%

12 12 ASR Property Fund Directieverslag Huurcontracten kantorenportefeuille Onderstaande grafiek geeft de afloop van de huurcontracten op basis van de jaarhuren weer. De huurcontracten van de kantorenportefeuille hebben ultimo het eerste halfjaar van 2013 een gemiddelde resterende looptijd van 2,7 jaar (2012: 2,8 jaar). In 2013 loopt 9% van de huurcontracten af. In 2014 loopt een huurcontract af dat bijna het gehele percentage (7%) voor haar rekening neemt. Over verlenging van dit huurcontract wordt onderhandeld. Ook het percentage van 2017 (13%) wordt grotendeels veroorzaakt door één aflopend huurcontract. Figuur 2 Afloop huurcontracten op basis van jaarhuren per PERCENTAGE Kantoren Winkels >2023 JAARTAL Omdat huurders steeds meer flexibiliteit willen, bijvoorbeeld door het bedingen van een kortere looptijd van hun huurcontract, zal de gemiddelde looptijd van de huurcontracten in de toekomst niet zomaar substantieel langer worden. De inspanningen van de asset management organisatie voor deze projecten zijn er wel op gericht om in het belang van het Fonds en haar participanten overeenkomsten met een langere looptijd te bewerkstelligen. Hierdoor zullen verhuuronderhandelingen een langere doorlooptijd kennen. Er wordt een totaalplan voor de gehele kantorenportefeuille uitgewerkt in het tweede halfjaar van 2013 om deze zo goed mogelijk te positioneren. De leegstand van de kantorenportefeuille daalt in het eerste halfjaar van 2013 tot 17% (2012:19%). Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door de afsluiting van één nieuw huurcontract. Van de 9% aflopende huurcontracten in 2013 zal de helft waarschijnlijk niet worden verlengd. Hierdoor zal de leegstand mogelijk toenemen tot circa 21% ultimo De markthuur van de kantorenportefeuille van het Fonds is ultimo het eerste halfjaar in % lager dan de contracthuur van deze beleggingen (ultimo 2012 was dit verschil 20%). Het verminderde verschil wordt voornamelijk veroorzaakt doordat nieuwe huurcontracten tegen lagere markthuren worden afgesloten waardoor het verschil tussen contracthuur en markthuur kleiner wordt. Huurcontracten winkelportefeuille De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van de winkelportefeuille bedraagt ultimo het eerste halfjaar ,7 jaar (ultimo 2012: 4,0 jaar). In 2014 is het percentage aflopende huurcontracten 9% van de huidige huuropbrengsten. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. Er lopen 41 huurcontracten af in 2015, 16 in 2016 en 10 in Het aflopende huurcontract na 2023, bestaat uit één huurcontract.

13 ASR Property Fund 13 Directieverslag De leegstand van de winkelportefeuille steeg het eerste halfjaar van 2013 tot 2% ten opzichte van ultimo 2012 (1%). Deze stijging wordt onder andere veroorzaakt door faillissementen van bijvoorbeeld Schoenenreus. In 2013 loopt 3% van de huurcontracten af, hiervan zal naar verwachting het grootste gedeelte worden verlengd of zal hiervoor in de plaats een nieuwe huurder worden gevonden. De verwachting is dan ook dat de leegstand circa 2% zal blijven ultimo De gemiddelde markthuur van de winkelportefeuille van het Fonds is ultimo het eerste halfjaar % hoger dan de huidige contract huur van deze beleggingen (ultimo 2012 was dit verschil 11%). De stijging van 11% naar 12% wordt veroorzaakt door de focus van het Fonds op strategische steden. In deze primaire steden (bijvoorbeeld de Randstad) liggen de markthuren beduidend hoger ten opzichte van de huidige contract huren in de portefeuille. In de niet primaire steden is het verschil tussen markthuur en contracthuur beduidend kleiner. Elke verkoop van projecten die liggen in niet strategische (dus niet primaire) steden verhoogt dus het aandeel van de winkelobjecten gelegen in strategische (primaire) steden. De impact van dit beleid is momenteel zo sterk dat het zelfs het effect van nieuwe huurcontracten afgesloten conform de huidige markthuren in de primaire steden compenseert. De opwaartse potentie blijft en kenmerkt de goede kwaliteit van deze investeringen. Verkoopprogramma De winkel verkoopportefeuille bestaat uit objecten gelegen op locaties die niet meer in focus van de strategie passen. Van deze verkoopportefeuille is in het eerste halfjaar van 2013 voor het bedrag van EUR 19,8 miljoen aan objecten verkocht. De woningen verkoopportefeuille is in januari 2013 in zijn geheel notarieel overgedragen aan ASR Levensverzekering N.V. Het Fonds bezit na verkoop nog slechts twee woningeenheden die integraal onderdeel zijn van de onderliggende winkelunits en zijn om die reden bij het winkelsegment opgenomen. Portefeuilleontwikkeling: beursgenoteerde vastgoedaandelen De beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen bestaan ultimo het eerste halfjaar volledig uit Europese aandelen. De aandelenportefeuille neemt af met EUR 3,9 miljoen tot EUR 180,6 miljoen. De daling wordt veroorzaakt door een negatief waarderingsresultaat van EUR 7,9 miljoen en per saldo EUR 4,0 miljoen aan- en verkopen (gefinancierd met ontvangen dividenden). (bedragen in x 1.000) Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Stand einde boekjaar Het ontvangen dividend uit de vastgoedaandelen bedraagt in het eerste halfjaar 2013 EUR 6,8 miljoen (eerste halfjaar 2012 EUR 7,5 miljoen). Het waarderingsresultaat is EUR 7,9 miljoen negatief. Ondanks dit negatieve resultaat wordt de benchmark met 0,74% overtroffen. Meer informatie over de benchmark en een performance analyse zijn te vinden op pagina 20. Het waarderingsresultaat van de vastgoedaandelen bestaat uit een negatief koersresultaat van EUR 9,9 miljoen en een positief valutaresultaat van EUR 2,0 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een stijging van de Zwitserse frank, Britse pond en Zweedse kroon ten opzichte van de euro.

14 14 ASR Property Fund Directieverslag De beleggingen in vastgoedaandelen hebben de volgende geografische spreiding. Dit betreft het land van de beurs waaraan de fondsen genoteerd zijn. Figuur 3 Geografische spreiding vastgoedaandelen per Frankrijk 28% Verenigd Koninkrijk 22% Zwitserland 12% Duitsland 11% Zweden 10% Nederland 8% België 4% Oostenrijk 2% Finland 2% Luxemburg 1% De tien grootste posities van het Fonds vertegenwoordigen 50% van de waarde van de beursgenoteerde vastgoedaandelen op 30 juni 2013 en bestaan uit de volgende aandelen: Figuur 4 10 grootste beleggingen vastgoedaandelen per Unibail-Rodamco 10% Swiss Prime Site 6% Klepierre 6% Land Securities Group 5% PSP Swiss Property 5% British Land 4% Deutsche Wohnen 4% Corio 3% Castellum 3% GSW Immobilien 3% Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling: algemeen Het direct resultaat daalde in het eerste halfjaar 2013 (EUR 15,5 miljoen) ten opzichte van het eerste halfjaar 2012 (EUR 17,6 miljoen). Ondanks lagere operationele uitgaven (exploitatiekosten en fondskosten) wisten deze niet het negatieve effect van lagere huuropbrengsten voornamelijk veroorzaakt door verkopen en leegstand, te compenseren. Het Fonds behaalde een negatief totaal rendement van 1,9% in het eerste halfjaar van 2013 (2012: 3,0% positief). Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het negatieve indirecte resultaat bij met name kantoren en beursgenoteerde vastgoedaandelen. De negatieve waarderingsresultaten van het direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoed zijn respectievelijk EUR 18,3 miljoen en EUR 7,9 miljoen.

15 ASR Property Fund 15 Directieverslag Onderstaande figuur geeft een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het Nederlands direct vastgoed als de beursgenoteerde vastgoedaandelen van het Fonds vanaf Daarnaast wordt door de verbindingslijn het totale resultaat weergegeven. Figuur 5 Direct vastgoed & vastgoedaandelen, direct en indirect resultaat per kwartaal PERCENTAGE Direct resultaat vastgoed Indirect resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Indirect resultaat vastgoedaandelen Totaal resultaat Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q JAARTAL De netto vermogenswaarde per aandeel van het Fonds op 30 juni 2013 bedroeg EUR 36,66 (ultimo 2012: EUR 39,36). Het Fonds behaalde in het eerste halfjaar van 2013 een negatief resultaat per aandeel van EUR 0,75. In juni 2013 is een dividend van EUR 1,95 per aandeel uitgekeerd. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 2009 ziet er als volgt uit: Figuur 6 Koersontwikkeling 2009 tot en met 30 juni 2013 BEDRAGEN IN Koersverloop exclusief dividend/agio Dividend/agio uitkering dec-08 feb-09 apr-09 jun-09 aug-09 okt-09 dec-09 feb-10 apr-10 jun-10 aug-10 okt-10 dec-10 feb-11 apr-11 jun-11 aug-11 okt-11 dec-11 feb-12 apr-12 jun-12 aug-12 okt-12 dec-12 feb-13 apr-13 jun-13 JAARTAL

16 16 ASR Property Fund Directieverslag Resultaatontwikkeling: direct vastgoed De resultaten van het direct vastgoed over het eerste halfjaar van 2013 zijn als volgt samen te vatten: (bedragen in x 1.000) Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Ongerealiseerd waarderingsresultaat Gerealiseerd waarderingsresultaat Overige baten & lasten - 25 Resultaat direct vastgoed De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van het direct vastgoed is als volgt: Figuur 7 Direct vastgoed, opbouw resultaat 1e halfjaar 2013 BEDRAGEN IN 20 x MILJOEN 15 4,0% 3,5% ,1% 0,0% ,5% -1,6% Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat direct vastgoed Overige baten & lasten Totaal resultaat direct vastgoed Huuropbrengsten De bruto huuropbrengsten bedragen EUR 14,3 miljoen en daarmee 4,0% van de waarde van het direct vastgoed in het eerste halfjaar van 2013 ten opzichte van respectievelijk EUR 15,8 miljoen en 3,7% in het eerste halfjaar van De bruto huuropbrengsten zijn voornamelijk gedaald door verkopen van winkels en woningen. De huuropbrengst in percentage ten opzichte van de waarde van het vastgoed is gestegen, met name door de waardedaling van het vastgoed. Exploitatiekosten De exploitatiekosten over het eerste halfjaar van 2013 bedragen 0,5% ten opzichte van de waarde van het vastgoed (2012: 0,4%) en 11,9% ten opzichte van de bruto huuropbrengsten (2012: 11,3%). Voor de winkelportefeuille bedragen de exploitatiekosten 8,5% (2012: 11,8%) en voor de kantorenportefeuille 12,3% (2012: 7,9%) van de bruto huuropbrengsten. Deze percentages liggen lager dan de benchmark van de IPD/ ROZ- index over het eerste halfjaar 2013 van respectievelijk 9,7% winkels en kantoren 12,4% voor kantoren.

17 ASR Property Fund 17 Directieverslag Waarderingsresultaat (in x 1.000) (in %) (in x 1.000) (in %) Kantoren ,8% ,0% Winkels ,3% 697 0,2% Woningen ,8% Totaal ,8% ,9% Kantorenportefeuille De negatieve waardeverandering (-12,8%) voor de kantorenportefeuille was in het eerste halfjaar van 2013 aanzienlijk. Dit werd veroorzaakt door een toename van de yield (verhuurrisico), lagere markthuur en hogere incentives ontstaan door huuropzeggingen. Door wisseling van taxateurs (de twee bestaande taxateurs wisselde in opdracht van de beheerder onderling hun gedeelte van de kantoren-portefeuille aan elkaar uit) werden moeilijke marktomstandigheden ten aanzien van de kantorenmarkt versneld in de taxaties meegenomen. Voor geheel 2013 wordt een afwaardering van de kantoren-portefeuille van circa 15% verwacht. De contracthuurwaarde minus de markthuur steeg omdat de markhuurwaarde sneller daalde dan de contracthuur. De in het verleden afgesloten contracthuur van de kantorenportefeuille is hoger dan de huidige markthuur hiervan. Winkelportefeuille Verlaging van de taxatiewaarde (-2,3%) voor de winkelportefeuille was in het eerste halfjaar in lijn met de verwachting en wordt voornamelijk veroorzaakt door een toename van de yield (verhuurrisico) en verlaging van markthuren op secundaire locaties. Voor geheel 2013 wordt een verlaging van 4% verwacht. De in het verleden afgesloten contracthuur van de winkelportefeuille op secundaire locaties is hoger dan de huidige markthuur. Resultaatontwikkeling: beursgenoteerde vastgoedaandelen De resultaten van beursgenoteerde vastgoedaandelen over het eerste halfjaar van 2013 zijn als volgt samen te vatten: (bedragen in x 1.000) Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Resultaat beursgenoteerde vastgoedaandelen

18 18 ASR Property Fund Directieverslag De opbouw van het resultaat ten opzichte van de waarde van de aandelen is als volgt: Figuur 8 Opbouw resultaat ten opzichte van de waarde van het beursgenoteerd vastgoed BEDRAGEN IN x MILJOEN 4 3 3,7% ,0% 0,1% 1,0% -0,7% ,5% Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Dividend Totaal resultaat vastgoedaandelen Koersresultaat Het koersresultaat op vastgoedaandelen bedraagt in het eerste halfjaar 2013 EUR 9,9 miljoen negatief (-5,4%). Het gerealiseerde koersresultaat op verkopen is in het eerste halfjaar van 2013 EUR 0,1 miljoen en daarmee 0,04% positief. Het ongerealiseerde waarderingsresultaat bedraagt EUR 10,0 miljoen negatief (-5,4%). Valutaresultaat Het valutaresultaat in het eerste halfjaar van 2013 bedraagt EUR 2,0 miljoen (1,8%). Hiervan is EUR 1,8 miljoen (1,0%) ongerealiseerd en EUR 0,2 miljoen (0,1%) gerealiseerd. Het positieve valutaresultaat wordt veroorzaakt door een daling van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon. Dividend Het dividend over 2012 was vastgesteld op EUR 1,95 per aandeel en is 21 juni 2013 uitgekeerd.

19 ASR Property Fund 19 Directieverslag Performance analyse van het Fonds Hieronder volgt de performance analyse van de beleggingsportefeuille van het Fonds voor het eerste halfjaar 2013 ten opzichte van de benchmark gehanteerd voor het direct vastgoed en voor de vastgoedaandelen. Fonds Benchmark Relatieve performance Direct vastgoed -0,90% 0,00% -0,90% Beursgenoteerd vastgoed -1,09% -1,85% 0,76% Beleggingsportefeuille 1) -0,95% -0,65% -0,30% Total Expense Ratio (TER) -0,69% -0,69% Rekenkundige verschillen -0,29% -0,29% Fonds -1,93% -0,65% -1,28% Effecten verdeling portefeuille en kosten In het eerste halfjaar van 2013 bedroeg de verhouding van direct vastgoed en vastgoedaandelen respectievelijk 66% en 34%. Afgezet tegen de gewenste strategische verdeling van 65% direct vastgoed en 35% vastgoedaandelen heeft de beleggingsportefeuille als gevolg van dit gegeven voor dit aspect een outperformance behaald van 0,02%. Bij een gelijke strategische verhouding direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedaandelen van respectievelijk 65% en 35% van het Fonds en de benchmark is de underperformance als gevolg van het handelen van asset management -0,32%. Deze lagere performance werd voornamelijk (-0,90%) veroorzaakt door underperformance van direct vastgoed (kantoren) terwijl vastgoedaandelen een outperformance behaalde van (0,76%). Het fondsresultaat wordt gedrukt door de kosten van het Fonds, de Total Expense Ratio (0,69% over het eerste halfjaar) en verschillen in rekenmethodiek (-0,29%) als gevolg van de aansluiting van het resultaat van de beleggingsportefeuille met de maandelijkse gepubliceerde factsheet. Alle bovengenoemde effecten resulteren in een underperformance van (-1,28%) van het Fonds ten opzichte van de benchmark over het eerste halfjaar van Direct vastgoed De resultaten van de direct vastgoedportefeuille van het Fonds en de benchmark (IPD ROZ index) over het eerste halfjaar 2013: Alle vergelijkbare objecten IPD/ROZ Totaal rendement Direct rendement Indirect rendement Portfolio Benchmark Relatief Portfolio Benchmark Relatief Portfolio Benchmark Relatief Winkels 1,2% 1,2% 0,0% 3,2% 2,9% 0,3% -2,0% -1,7% -0,3% Kantoren -7,5% -1,5% -6,1% 6,4% 3,5% 2,8% -13,2% -4,8% -8,8% Alle sectoren -0,9% 0,0% -0,9% 3,9% 2,7% 1,2% -4,7% -2,6% -2,1% Over het eerste halfjaar van 2013 heeft het Fonds volgens de methodiek van de IPD/ROZ Vastgoedindex (alle vergelijkbare objecten) een totaal rendement behaald van -0,9%. Dit totaal resultaat is opgebouwd uit een direct rendement van 3,9% en een indirect rendement van -4,7%. De IPD/ROZ benchmark voor het totaal rendement in dezelfde periode bedroeg 0,0%, bestaande uit een direct rendement van 2,7% en een indirect rendement van -2,6%. Bovenstaande resulteert voor het totaal rendement in een relatief resultaat ten opzichte van de IPD / ROZ benchmark van 0,9%. 1) Direct vastgoed resultaten van het Fonds en benchmark volgens opgave IPD ROZ Vastgoedindex. Vastgoedaandelen fondsresultaat op basis van AXA gegevens. Vastgoedaandelen benchmark: 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 Capped, 50% FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Liquid 40 ex. UK Capped

20 20 ASR Property Fund Directieverslag Attributie van relatieve rendementen Structuur 0,6% Object -1,5% Het winkelvastgoed heeft in het eerste halfjaar 2013 beter gepresteerd dan het segmenten kantoren. Het structuur voordeel bedraagt daarmee 0,6%. Tegenover dit positieve effect staat een negatiever waarderingsresultaat van de kantorenportefeuille van het Fonds dan de benchmark. Het object nadeel is daardoor -1,5%. Per saldo is daardoor het relatieve resultaat -0,9% ten opzichte van de benchmark. Beursgenoteerde vastgoedaandelen De beleggingen in vastgoedaandelen leverden het Fonds in het eerste halfjaar 2013 volgens de methodiek van AXA een rendement op van -1,09%. De bijhorende benchmark kwam uit op -1,85%. De outperformance van het Fonds ten opzichte van deze benchmark bedraagt daarmee 0,76%, welke vrijwel volledig veroorzaakt wordt door investeringsbeslissingen op het niveau van individuele bedrijven (stock picking). Vooruitzichten 2013 Gegeven de vooruitzichten streeft het Fonds naar een neutrale weging van vastgoedaandelen conform de strategische benchmark van 35%. In de Nederlandse direct vastgoed portefeuille blijft de focus op winkels. In 2013 zal het Fonds het beleid om de huidige beleggingen in Nederlands direct vastgoed te transformeren naar deelnemingen in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen verder uitwerken. Het Fonds verwacht in deze periode een gedeelte van haar winkelportefeuille, gelegen in niet strategische steden, te verkopen. Daarnaast wordt de mogelijkheid onderzocht om de in strategische steden gelegen winkelportefeuille in te brengen in een niet beursgenoteerd vastgoedfonds, mogelijk het ASR Dutch Prime Retail Fund. Wat betreft de kantorenportefeuille wordt onderzocht wat binnen deze sector voor het Fonds en haar participanten de meest aantrekkelijke aanpak zal zijn. De opbrengsten van eventuele verkopen in 2013 worden in eerste instantie aangewend om aflopende polissen uit te keren. Verder zal het Fonds mogelijkheden bekijken om het eigen vermogen te versterken. Tot slot wordt gewerkt aan het moderniseren van de documentatie van het Fonds. Utrecht, 20 augustus 2013 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE de heer drs. M.R. Lavooi

21 Jaarrekening

22 22 ASR Property Fund Balans 1) voor resultaatbestemming (bedragen in x 1.000) toelichting ACTIVA Vaste activa Beleggingen Direct vastgoed Beursgenoteerde vastgoedaandelen Vlottende activa Debiteuren Te vorderen servicekosten Vorderingen en overlopende activa Belastingvorderingen Liquiditeiten TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat Kortlopende schulden Rekening courant krediet Overige kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA ) Op de halfjaarrekening is geen accountantscontrole toegepast

23 ASR Property Fund 23 Winst- en verliesrekening (bedragen in x 1.000) toelichting OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten Beursgenoteerde vastgoedaandelen Dividend Overige baten & lasten - 25 TOTAAL OPBRENGSTEN UIT BELEGGINGEN WAARDERINGSRESULTATEN 7 Direct vastgoed Gerealiseerd waarderingsresultaat Ongerealiseerd waarderingsresultaat Beursgenoteerde vastgoedaandelen Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Overige koers- en valutaresultaten TOTAAL WAARDERINGSRESULTATEN KOSTEN Exploitatiekosten Kosten van beheer van beleggingen Administratievergoeding Overige kosten TOTAAL KOSTEN Operationeel resultaat FINANCIERINGSKOSTEN Interestbaten Interestlasten TOTAAL FINANCIERINGSKOSTEN Belastingen - - TOTAAL RESULTAAT NA BELASTINGEN

24 24 ASR Property Fund Resultaat per aandeel (bedragen in x 1.000) Opbrengst uit beleggingen 1,47 1,61 Waarderingsresultaten (gerealiseerd) -0,01-0,05 Waarderingsresultaten (ongerealiseerd) -1,82 0,01 Fondskosten -0,39-0,39 Netto financieringskosten - - Resultaat per aandeel -0,75 1,17 Belastingen - - Resultaat per aandeel na belastingen -0,75 1,17 De resultaten over 2013 per aandeel zijn berekend op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen van (2012: ).

25 ASR Property Fund 25 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen (bedragen in x 1.000) Eerste kwartaal 2013 Geplaatst aandelenkapitaal Agio reserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat Total eigen vermogen Stand 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Inkoop eigen aandelen Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Stand 31 december Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Uitkering agio Inkoop eigen aandelen Intrekking aandelen Mutatie herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar Stand 30 juni

26 26 ASR Property Fund Kasstroomoverzicht (bedragen in x 1.000) toelichting Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Waarderingsresultaten Verkoopresultaten Dividendbaten Interestbaten Interestlasten Bedrijfsresultaat na aanpassingen Veranderingen in werkkapitaal - Mutatie vorderingen Mutaties schulden Overige kasstromen - - Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen dividend Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen van direct vastgoed Verkopen van direct vastgoed Kasstroom uit direct vastgoed Aankopen van beursgenoteerd vastgoed Verkopen van beursgenoteerd vastgoed Kasstroom uit beursgenoteerd vastgoed Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie schulden aan kredietinstellingen Inkoop eigenaandelen Uitgekeerd dividend Uitgekeerd agio Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stand liquide middelen begin boekjaar Toename / afname liquide middelen Stand liquide middelen ultimo boekjaar

27 ASR Property Fund 27 Toelichting op de balans (bedragen in x 1.000) 1 Vastgoed beleggingen 1.1 Direct vastgoed Onroerend goed in exploitatie Stand begin boekjaar Aankopen/bijschrijvingen Verkopen Ongerealiseerde waarderingsresultaten Totaal De direct vastgoed portefeuille bestaat geheel uit Nederlands vastgoed en is als volgt gespecificeerd: Woningportefeuille Kantorenportefeuille Winkelportefeuille Totaal In het eerste halfjaar van 2013 hebben acht verkopen plaatsgevonden. Dit betreft zeven winkels (EUR 19,5 miljoen verkoopopbrengst) en een woningcomplex (EUR 1,7 miljoen verkoopopbrengst). 1.2 Beursgenoteerd vastgoed Stand begin boekjaar Aankopen Verkopen Waarderingsresultaten Totaal De beursgenoteerde vastgoedaandelenportefeuille bestaat volledig uit Europeese beursgenoteerde vastgoedaandelen.

28 28 ASR Property Fund Toelichting op de balans 2 Vlottende activa 2.1 Debiteuren Debiteuren Voorziening dubieuze debiteuren Totaal Te vorderen servicekosten Servicekosten Voorziening servicekosten -5-5 Totaal Vorderingen en overlopende activa Dividend vorderingen Leningen aan huurders 5 18 Nog te ontvangen bedragen Te ontvangen inzake vastgoedaandelen Overige vorderingen Totaal Alle vorderingen en overlopende activa zijn gecategoriseerd als: korter dan 1 jaar. 2.4 Belastingvorderingen Nog te ontvangen dividend- en bronbelasting Totaal Liquiditeiten Banksaldi Totaal Liquiditeiten staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

29 ASR Property Fund 29 Toelichting op de balans 3 Eigen vermogen 3.1 Geplaatst aandelenkapitaal Aandelen uitstaand bij participanten Nog in te trekken aandelen Totaal In maart 2013 is het maatschappelijk kapitaal verlaagd van EUR 72 miljoen naar EUR 40 miljoen, verdeeld over gewone aandelen à EUR 1,00 nominaal; waarvan aandelen zijn geplaatst en gestort. Tevens zijn in maart aandelen ingetrokken. 3.2 Agio Stand per begin boekjaar Mutatie ingetrokken aandelen Agio uitkering Totaal Herwaarderingsreserve Stand per begin boekjaar Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief Mutatie herwaardering direct vastgoed positief Totaal Overige reserve Stand per begin boekjaar Resultaat voorgaand boekjaar Uitkering dividend Mutatie ingetrokken aandelen Inkoop eigen aandelen Agio aan participanten (eigen aandeel) Mutatie herwaardering direct vastgoed negatief Mutatie herwaardering direct vastgoed positief Totaal

30 30 ASR Property Fund Toelichting op de balans 3.5 Onverdeeld resultaat Stand per beginboekjaar Resultaat voorgaand boekjaar naar overige reserve Resultaat lopend boekjaar Totaal Verdeling certificaten STAK ASR Property Fund over de participanten ASR Leven ASR Bewaarder Eigen aandelen Totaal Stand per begin boekjaar Aandelen transacties Intrekking aandelen Totaal Kortlopende schulden 4.1 Rekening courantkrediet Rekening courantkrediet Totaal In juni 2012 is een rekening courantkrediet afgesloten bij ABN AMRO Bank N.V. met een maximale omvang van EUR 25 miljoen. De rentevergoeding bedraagt de gemiddelde eenmaands EURIBOR plus 1%-punt. Het krediet is afgesloten om niet volledig afhankelijk te zijn van verkopen van direct en/of beursgenoteerde vastgoedaandelen bij het financieren van tijdelijke liquiditeitsbehoeften. 4.2 Overige kortlopende schulden Crediteuren Waarborgsommen Vooruitontvangen huur Nog te betalen beheervergoeding Nog te betalen accountantskosten Nog te betalen administratievevergoeding Nog te betalen belastingen Nog te betalen inzake vastgoedaandelen - - Nog te betalen aan participanten Overige nog te betalen bedragen Totaal

31 ASR Property Fund 31 Toelichting op winst- en verliesrekening (bedragen in x 1.000) 5 Brutohuur opbrengsten Brutohuur opbrengsten De huuropbrengsten zijn volledig gerealiseerd in Nederland. De theoretische huur bedroeg EUR 15,6 miljoen (2012: EUR 17,0 miljoen), de leegstand EUR 1,2 miljoen (2012: EUR 1,0 miljoen) en verhuurkorting EUR 0,1 miljoen (2012: EUR 0,2 miljoen). 6 Dividend In deze post zijn de dividenden met inbegrip van de terug te ontvangen bronbelasting verantwoord. 7 Waarderingsresultaten In deze post zijn de resultaten op beleggingen als gevolg van koers- en valutawijzigingen en verkoopresultaten verantwoord. 8 Kosten 8.1 Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit de operationele kosten die voor rekening van het Fonds komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, te weten: Onderhoudskosten Vaste lasten Leegstand servicekosten Taxatiekosten Overige exploitatiekosten Totaal Onder vaste lasten vallen aan vastgoed in exploitatie gerelateerde belastingen en verzekeringen, onder andere onroerend zaak belasting, rioolbelasting en opstal- en glasverzekeringen. 8.2 Kosten van beheer van beleggingen Vergoeding ten behoeve van beheer van het fondsvermogen Bewaarloon Custodian Totaal

32 32 ASR Property Fund Toelichting op winst- en verliesrekening Vergoeding ten behoeve van beheer van het Fondsvermogen De beheerder van het Fonds, ASR Vastgoed Vermogensbeheer B.V., ontvangt voor het beheer een vergoeding van 1,25% van het fondsvermogen. Bewaarloon custodian Voor de bewaarneming van de vastgoedaandelen in de beleggingsportefeuille is het Fonds bewaarloon verschuldigd aan de custodian van 0,01375% van de waarde van beleggingen in vastgoedaandelen. De overige kosten die rechtstreeks verband houden met het beheer van de beleggingen, zoals settlement kosten, corporate actions en transactiekosten worden gedragen door en rechtstreeks ten laste gebracht van het Fonds. 8.3 Administratievergoeding Het Fonds is jaarlijks een vergoeding verschuldigd, gelijk aan: - EUR 189 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor het direct vastgoed; - EUR 60 duizend voor de administratieve werkzaamheden voor de vastgoedaandelen. Daarnaast heeft het Fonds jaarlijks een vergoeding van EUR 15 duizend (excl. BTW) toegekend aan het externe lid van de Raad van Toezicht. 8.4 Overige kosten Accountantskosten Overige kosten Totaal De overige kosten betreffen voornamelijk advieskosten. 9 Financieringskosten 9.1 Interestbaten Hieronder zijn verantwoord de interestbaten voor aangehouden liquiditeiten en vorderingen. 9.2 Interestlasten Hieronder zijn verantwoord de interestlasten voor aangehouden het rekening courantkrediet. 10 Resultaat per aandeel Het resultaat per aandeel is berekend op basis van het gemiddeld aantal uitstaande aandelen van over het eerste halfjaar van 2013 (geheel 2012: ).