ASR Property Fund N.V.

Transcriptie

1 ASR Property Fund N.V. Halfjaarbericht 2012

2 ASR Property Fund N.V. Voor meer informatie: Team Multi Manager P.O. Box 2008, 3500 GA Utrecht Pythagoraslaan 2, 3584 BB Utrecht The Netherlands Tel:

3 Inhoudsopgave Kerncijfers ASR Property Fund N.V. 5 Directieverslag 7 Kengetallen ASR Property Fund N.V. 12 Balans 19 Winst & verliesrekening 20 Overzicht van mutaties in het eigen vermogen 21 Kasstroomoverzicht 22 Toelichting op de balans 23 Toelichting op de Winst & Verliesrekening 26 3

4 4

5 Kerncijfers: Portefeuilleresultaat in procenten Kerncijfers ASR Property Fund N.V. 6 maanden t/m 30/06/ maanden t/m 30/06/2011 Direct vastgoed Bruto huuropbrengsten 3,7% 3,7% Exploitatiekosten 0,4% 0,6% Netto huuropbrengsten 3,3% 3,1% Waarderingsresultaat -2,9% 0,2% Overige baten & lasten 0,0% 0,0% Totaal direct vastgoed 0,4% 3,3% Indirect vastgoed Dividend 4,8% 3,7% Waarderingsresultaat 7,6% 5,4% Totaal indirect vastgoed 12,4% 9,1% Fondsresultaat Direct resultaat 3,8% 3,1% Indirect resultaat -0,1% 1,6% Fondskosten -0,7% -0,7% Financieringskosten 0,0% 0,0% Totaal fondsresultaat 3,0% 4,0% Rendement per aandeel Dividend (uitkering over 2011) 4,8% 4,2% Koers rendement (incl. dividend uitkering) -1,8% -0,2% Totaal rendement per aandeel 3,0% 4,0% 5

6 Kerncijfers: Portefeuilleresultaat in bedragen Kerncijfers ASR Property Fund N.V. (bedragen x 1.000) 30/06/ /12/2011 Netto vermogenswaarde fonds Direct vastgoed Woningen Kantoren Winkels Totaal direct vastgoed Indirect vastgoed Overige activa Totaal assets fonds Kernresultaten (bedragen x 1.000) Direct vastgoed 6 maanden t/m maanden t/m Huuropbrengsten Woningen Huuropbrengsten Kantoren Huuropbrengsten Winkels Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat dir. vastgoed Overige baten Totaal direct vastgoed Indirect vastgoed Dividend vastgoedaandelen Waarderingsresultaat vastgoedaandelen Overige koers- en valutaresultaten Totaal indirect vastgoed Fondskosten Beheerfee Administratiekosten Overige kosten Totaal fondskosten Financieringskosten (netto) 3 26 Fondsresultaat na belastingen Resultaat per aandeel (bedragen x ) Koersverloop 6 maanden t/m maanden t/m Koers begin periode 39,74 45,40 Fondsresultaat 1,17 1,83 Uitgekeerd dividend over 2011 (4,7%) 1,90 1,90 Koers einde periode 39,01 45,33 6

7 Directieverslag De strategie van het ASR Property Fund is er op gericht om stabiele en aantrekkelijke beleggingsresultaten af te leveren. Gegeven de conjuncturele ontwikkelingen in Europa en de ontwikkelingen op de financiële markten in het tweede kwartaal is daarom het beleid om beursgenoteerd vastgoed onder de strategische weging van 40% te houden gecontinueerd. Aan het einde van het tweede kwartaal belegde het fonds ongeveer 415 miljoen (72%) in direct en 165 miljoen (28%) in indirect / beursgenoteerd vastgoed. Voor 2013 heeft het fonds als intentie om de directe vastgoed investeringen (winkels, kantoren en woningen) van het fonds om te zetten in beleggingen in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Daarnaast heeft het fonds in juni 2012 het dividend over 2011 uitgekeerd en zijn in de afgelopen periode maatregelen genomen om de verwachte uitstroom van participanten te realiseren. Naar verwachting zal de uitstroom in het vierde kwartaal worden geëffectueerd. Om het cashmanagement van het fonds te optimaliseren heeft het fonds daarvoor een rekening-courantkrediet aangetrokken. Tot slot; tot en met het tweede kwartaal is de Raad van Toezicht drie keer bijeen geweest en de directie zes keer. In deze vergadering is geadviseerd over het beleggingsbeleidsplan , de rapportage over het 1e kwartaal 2012, de activiteiten rond de wens voor uitstroom van participanten, de adviezen in de management letter van de externe accountant inzake de audit over 2011 en het jaarverslag 2011 inclusief dividendbeleid. Economische ontwikkelingen & strategie Conjuncturele ontwikkelingen In het eerste kwartaal van 2012 is de Nederlandse economie met 0,3% gegroeid ten opzichte van het vorige kwartaal, waardoor de Nederlandse economie officieel uit de recessie is. Echter, op jaarbasis is de economie in het eerste kwartaal ten opzichte van een jaar eerder met - 0,8% gekrompen. Nederland blijft daarmee achter op de economische ontwikkelingen binnen Europa. In 2011 was de inflatie in Nederland 2,3%. Gedurende de eerste helft van 2012 is de inflatie geleidelijk gedaald van 2,5% in januari naar 2,1% in juni in lijn met de prijsontwikkeling in Europa. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op ongeveer hetzelfde niveau als eind maart: -40. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op het laagste niveau sinds juli Het economisch sentiment indicator geeft een vergelijkbaar beeld voor Europa. De werkgelegenheid is in het eerste kwartaal met -0,1% (jaarbasis) afgenomen. De verwachting is dat deze daling zal voortzetten, aangezien het aantal faillissementen in het tweede kwartaal is toegenomen, zonder een toename van het aantal nieuwe banen. Nederland doet het beter dan de gemiddelde groei in Europa, maar blijft achter op andere Noord Europese landen. Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het transactievolume van direct commercieel vastgoed in Nederland ligt in de eerste helft van 2012 met miljoen circa 9 procent boven de miljoen in dezelfde periode van vorig jaar. Van deze miljoen had de helft betrekking op kantoren, een kwart op winkels en een kwart op bedrijfsruimten en overig vastgoed. Met een transactievolume van bijna 800 miljoen, waren particuliere beleggers het eerste halfjaar van 2012 sterk vertegenwoordigd. In het eerste kwartaal behaalde de Investment Property Databank (IPD) kwartaalindex van IPD op winkelvastgoed een totaal rendement van 1,5% hetgeen verglijkbaar is met het resultaat van Q (1,6%). Winkelvastgoed in de IPD benchmark behaalde geen waardegroei (0,0%). Het direct rendement bleef stabiel op 1,5%. De IPD kwartaalindex van IPD op kantoren behaalde in Q een totaal rendement van -0,6%. Dit is een fractie lager dan in Q toen een totaal rendement van -0,4% behaald werd. Kantorenvastgoed daalde -2,3% in waarde. Deze waardedaling was vergelijkbaar met die van Q (-2,1%). Het direct rendement bleef stabiel op 1,8% (Q4 2011: 1,7%). 7

8 8 In het eerste kwartaal behaalde de kwartaalindex op woningen een totaal rendement van 0,4% hetgeen een verbetering is met het negatieve resultaat van Q (-0,2%). Het lage, maar wel verbeterde totaal rendement op woningen is toe te schrijven aan het stabiele rendement uit huurinkomsten (1,1%). Door de aanhoudende afwaardering op woningen (-0,7%) is het rendement in het eerste kwartaal positief. Direct vastgoed: de ontwikkelingen Aanhoudende huurdersvraag naar eersteklas winkelvastgoed Vanaf eind 2011 is het aantal faillissementen onder retailers in Nederland sterk toegenomen. In de eerste helft van 2012 gingen meer dan 200 retailers failliet. Veel retailers hadden tijdens de eerste crisis van 2008 nog genoeg reserves om te kunnen overleven, door onvoldoende herstelmogelijkheden tussendoor kunnen veel ondernemingen deze tweede crisis niet meer aan. Vooral zelfstandige ondernemers hebben sterk te lijden onder de crisis maar ook grote ketens als Sabon en Expo gingen recentelijk failliet. De aanhoudende vraag naar eersteklas winkelvastgoed in de grote steden blijft bestaan van zowel nationale als internationale retailers. Zo hebben grote internationale winkelketens als Primark en Forever 21 moeite met het vinden van geschikte winkelruimte in Amsterdam voor hun grote flagship stores. Nieuwe partijen op de Nederlandse retailmarkt zijn de Zweedse kinderkledingketen Polar O. Pyret en cosmeticaketen Obey your Body. Kinderkleding lijkt een aantrekkelijke branche want ook Scotch Shrunk & Scotch R belle heeft in de afgelopen maanden het aantal winkels uitgebreid. Wat betreft horeca is de expansiedrift van Kentucky Fried Chicken opvallend. Deze internationale fastfoodketen heeft aangegeven het aantal filialen in Nederland (nu 40) te willen verdubbelen. Retailers die een fysieke winkel combineren met een internetwinkel blijken het meest succesvol. Dit blijkt ook uit het feit dat steeds meer van oorsprong online winkels besluiten ook een fysieke winkel te openen. Zo heeft elektronicaketen Coolblue inmiddels naast een uitgebreide webwinkel ook drie fysieke winkels in Nederland. Ook de internationale online retailer Amazon heeft plannen om een fysieke winkel te openen. Ook internetwinkels hebben het moeilijk. Het aantal internetwinkels stijgt sterk, maar een vijfde van de nieuwe internetwinkels haalt het eerste jaar niet. Mogelijke reden hiervoor is dat internetwinkels de beleving missen die een fysieke winkel wel heeft en dat internetwinkels onvoldoende traffic hebben naar hun site. Retailomzetten blijven onder druk staan In het eerste kwartaal van 2012 nam de consumptie van huishoudens met -0,5% af. Hiermee was de daling minder sterk dan in het voorafgaande kwartaal (-1,8%). Na twee kwartalen van omzetafname was in Q sprake van een toename van de detailhandelsomzetten (1,4%). Deze groei was vooral toe te schrijven aan de supermarkten (4,9%). De versspeciaalzaken zagen hun omzet met 1,4% dalen. Bij de non-food sector bleven de omzetten dalen (0,8%). Vooral doe-het-zelf zaken en woonwinkels hadden te maken met een sterke omzetafname. Drogisterijen, kledingwinkels en winkels in huishoudelijke goederen wisten hun omzet in het eerste kwartaal van 2012 te verhogen. Online shops behaalden een omzetgroei van 5,8%. De verwachting is dat, dankzij prijsstijgingen, de omzetgroei in foodwinkels over 2012 rond de 1,4% zal uitkomen. Deze groei zal vooral te danken zijn aan groei van de omzet van supermarkten (2%). Versspeciaalzaken zullen juist een omzetafname (2,5%) realiseren. Voor 2013 worden vergelijkbare cijfers verwacht. In de non-food retail zullen de omzetten in 2012 uitkomen op -1,6% en voor kleding- en woninginrichtingwinkels zal de omzetdaling in dezelfde periode op 2% uitkomen. Voor 2013 wordt in non-food retail een sterkere omzetafname verwacht (1,8%). Effect BTW verhoging op retailbestedingen De BTW verhoging van 19% naar 21% per 1 oktober 2012 zal leiden tot lagere bestedingen in de non-food detailhandel. Naar schatting zal de helft van de Nederlanders minder gaan uitgeven in het laatste kwartaal van Uiteindelijk kan dit leiden tot een bezuiniging van circa 7,5% op de non-food bestedingen in het vierde kwartaal. Convenant leegstand kantoren Begin juli 2012 werd door belangrijke spelers op de kantorenmarkt een convenant gesloten om de hoge kantorenleegstand in Nederland het hoofd te bieden. Partners in het convenant zijn IVBN, Neprom, Vastgoed Belang, CoreNet, Facility Management Nederland, de Nederlandse Vereniging van Banken, IPO, VNG en het Rijk.

9 Hoofddoel van het convenant is de leegstand terug te brengen tot een niveau van 5% in maximaal tien jaar door de kantorenvoorraad te verkleinen en beter toe te spitsen op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang. Dit moet worden bereikt door betere ruimtelijke planning en programmering en regionale of lokale compensatiefondsen. Bovendien zijn afspraken gemaakt over transparantie en over een aantal eigen maatregelen per partij. Belangrijk onderdeel van het convenant is het instellen van kantorenfondsen op lokaal niveau. Zo n fonds moet draagvlak hebben onder een forse meerderheid van de eigenaren in dat gebied. Meer woningen verhuurd in vrije sector dan verkocht In de vrije sector huurmarkt zijn in de afgelopen periode meer transacties gerealiseerd dan op de koopmarkt. Dit is voor het eerst dat gemeten naar het aantal transacties de Nederlandse vrije huursector groter is dan de koopsector. Zoekers en aanbieders verleggen de aandacht van de moeizame koopmarkt naar de huurmarkt. In april en mei 2012 werden verkochte woningen gerapporteerd. Met juni erbij zal het tweede kwartaal van 2012 rond de verkochte woningen uitkomen. Volgens Pararius.nl zijn er in de hele Nederlandse markt woningen in het tweede kwartaal verhuurd. De groei van het aantal verhuurtransacties in de particuliere vrije huursector nam in het tweede kwartaal van 2012 onverminderd toe. Het aantal verhuurde woningen groeide met 16,8% ten opzichte van het vorige kwartaal en lag zelfs ruim 80% boven het tweede kwartaal van Lagere overdrachtsbelasting woningen is blijvend Het kabinet heeft besloten om het tarief van de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen structureel te verlagen naar 2%. Dat betekent dat de tijdelijke maatregel, die tot 1 juli 2012 zou gelden, nu een permanent karakter krijgt. Vooruitzichten & gevoerd beleid direct vastgoed De vooruitzichten van de vastgoedmarkt vormen geen aanleiding om het gevoerde beleid aan te passen. Het fonds richt zich op beleggingen in Nederlandse winkels. Deze focus is ingegeven door het defensieve karakter van winkelbeleggingen en de negatieve vooruitzichten voor kantoren. Vanwege de economische vooruitzichten, verwachten we over de hele linie een druk op de waarde als gevolg van een opwaartse druk op de aanvangsrendementen. Door de Directie en Raad van Toezicht van het fonds is bepaald dat niet meer belegd zal worden in direct vastgoed. Nieuwe investeringen zullen plaats vinden aan de hand van indirecte niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Ook hier zal de focus liggen op winkels. Beursgenoteerd vastgoed: de ontwikkelingen Exposure naar PIIGS-landen De gevolgen van de financiële crisis zijn nog lastig te overzien. Op de beurs zijn de aandelen van bedrijven in de zogenaamde PIIGS landen (Portugal, Ierland, Italië, Griekenland en Spanje) reeds sterk in koers gedaald. Het fonds heeft geen exposure in fondsen die in deze landen zijn genoteerd. Om zicht te krijgen op de overige vastgoedfondsen, in welke landen deze in vastgoed beleggen is naar de onderliggende portefeuille gekeken. Hieruit blijkt dat per einde juni 2012 nog geen 6% van de portefeuille is gelegen in deze PIIGS landen. De impact van de sterke waarde daling van het vastgoed in deze landen heeft dus een beperkt invloed op de beleggingen in de portefeuille. Invloed van vreemd vermogen Banken hebben zich de afgelopen maanden verder teruggetrokken als financier van vastgoed. Waar nog gefinancierd wordt, zal dit tegen hogere rentetarieven plaatsvinden. Dit zal gevolgen hebben voor het resultaat van vastgoedfondsen die bovengemiddeld gebruik maken van vreemd vermogen. De vastgoedfondsen waarin het fonds belegt hebben een gemiddelde financiering met vreemd vermogen van 45%. Naar verwachting zal dit percentage nog verder afnemen. 9

10 Vooruitzichten & gevoerd beleid beursgenoteerd vastgoed Voor de tweede helft van 2012 verwachten we dat de financiële markten nog volatiel blijven door de perikelen rond de overheidsschulden in Europa. Mede hierdoor zal het fonds het belang in beursgenoteerde vastgoedaandelen nog onder de strategische weging van 40% houden. Het fonds beheert de beursgenoteerde vastgoedaandelen aan de hand van een passief mandaat. Echter door het fonds worden de uitgangspunten van dit mandaat actief beheerd. Over het eerste halfjaar is een totaal resultaat behaald van 12,4% voor dit onderdeel. In het kader van de financiële crisis heeft het fonds de portefeuille geanalyseerd op het belang van vreemd vermogen van de individuele vastgoedfondsen en in welke landen door de individuele vastgoedfondsen in vastgoed wordt belegd. Portefeuilleontwikkeling direct vastgoed Strategie De strategie van het ASR Property Fund is om in de nabije toekomst de direct vastgoed investeringen (winkels, kantoren en woningen) van het fonds om te zetten in investeringen in (niet) beursgenoteerde vastgoedfondsen. Er is een verkoopportefeuille samengesteld met niet strategische gelegen assets in niet strategische steden en locaties. De verwachting is deze portefeuille in de loop van dit en begin volgend jaar te verkopen om te voorzien in zowel de liquiditeitsbehoefte van de klant alsmede de strategische invulling van de portefeuille. Aan & verkopen Er hebben geen aan- en verkopen van het direct vastgoed plaatsgevonden in de eerste helft van Herwaardering De verdere afwaardering van kantorenportefeuille bedraagt in de eerste helft van ,1 miljoen, daar staat een positieve herwaardering van de winkelportefeuille van 0,6 miljoen tegenover. De woningportefeuille laat een daling zien van Hierdoor daalt het aandeel van de kantorenportefeuille met 3% en stijgt de winkelportefeuille met 3% zoals onderstaande grafieken laten zien. Spreiding per Sector direct vastgoed Spreiding per Sector direct vastgoed winkels 76% kantoren 23% woningen 1% winkels 73% kantoren 26% woningen 1% 10

11 Bij kantoren maken de 10 grootste huurders 84% van de omvang van de huurcontracten uit. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt doordat er 11 kantoren zijn met 36 huurders waarbij de drie grootste huurders een geheel kantoorgebouw huren. Bij winkels is de spreiding van de huurders veel groter. Het aantal winkelpanden is hier dan ook 87 met daarbij 176 verschillende huurders, het aandeel van de top tien huurders is hier 46% van de totale huursom. Top 10 huurders kantoren percentage DLA Piper Nederland N.V. 29% Ernst And Young Accountants 15% Pricewaterhouse Coopers B.V. 12% Thuiszorg Rotterdam B.V. 5% KPMG Staffing & Facility Services 5% Rijksgebouwendienst 4% Stichting Belangenbehartiging 4% Stichting Klachteninstituut 4% ING Bank N.V. 3% Koningskinderen BV 3% 0verige huurders 16% Totaal 100% Top 10 huurders winkels percentage Maxeda Nederland B.V. 13% Ahold Europe Real EstatE 8% Praxis Vastgoed B.V. 5% Jumbo Supermarkten B.V. 5% A.S. Watson Property 4% Esprit Europe B.V. 3% Scotch & Soda Retail B.V. 2% Mexx Holding Netherlands B.V. 2% Bestseller Wholesale Benelux B.V. 2% Blokker B.V. 2% 0verige huurders 54% Totaal 100% Kantoren De huurcontracten van de kantorenportefeuille hebben een gemiddelde resterend looptijd van 3 jaar. Het percentage van 3% aflopende huurcontracten in 2012 wordt grotendeels veroorzaakt door het beëindigde huurcontract van een huurder in het Pettelaarpark te Den Bosch. Winkels De gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bij de winkelportefeuille bedraagt 4 jaar (zie grafiek hieronder). Het percentage van 8% bij de winkelportefeuille in 2013 wordt voor namelijk veroorzaakt door huurcontracten die per jaar opzegbaar zijn. Het hoge percentage van 18% in 2015 wordt veroorzaakt door meerdere huurcontracten (47) waarvan de grootste jaarhuur die van V&D te Amersfoort is. Het percentage in 2017 wordt veroorzaakt door 37 aflopende huurcontracten waarvan de hoogste jaarhuur afkomstig is van de Jumbo supermarkt. In 2020 verloopt het huurcontract bij de winkelportefeuille van de Praxis in Amersfoort. Het percentage (3%) na 2021 wordt veroorzaakt door het 15 jarige huurcontract met Mexx holding te Den Bosch. Afloop huurcontracten op basis van totaal jaarhuren per % 20% 3% 15% 8% 1% 10% 3% 6% 18% 9% 5% 0% 12% 7% 8% 7% 5% 6% 3% 3% 1% 1% 1% > 2022 Kantoren Winkels. 11

12 Onderstaand overzicht geeft de kerngetallen van de gehele direct portefeuille weer onderverdeeld naar de verschillende sectoren: Kengetallen ASR Property Fund 30/06/ /12/2011 Winkels Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 104% 105% Herzieningshuur / Contracthuur 95% 94% Leegstand % (financieel) 0,7% 0,6% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) in jaren 4,0 4,0 Verkoopportefeuille aantal objecten 5 3 Verkoopportefeuille in waarde (bedragen x 1000) Kantoren Aantal objecten Aantal huurders Netto verhuur oppervlak m Markthuur / Contracthuur 87% 92% Leegstand % (financieel) 18% 15% Gem. looptijd huurcontracten (financieel) in jaren 3,0 3,5 Verkoopportefeuille aantal objecten 4 2 Verkoopportefeuille in waarde (bedragen x 1000) Woningen Aantal woningen Leegstand % (financieel) 5,2% 8,7% Leegstand De leegstand bij de kantorenportefeuille is opgelopen tot 18%. Een huurder zal het gebouw op de Pettelaarpark 30 in Den Bosch verlaten per 15 september van dit jaar. Onder meer hierdoor zal de leegstand in tweede helft van 2012 stijgen naar circa 24%. Bij de winkel portefeuille bedraagt de leegstand circa 0,7%. De verwachting is dat deze leegstand stabiel zal blijven in het tweede halfjaar van Markt / Contracthuur De markthuur t.o.v. contractjaar huur bij kantoren van het ASR Property Fund bedraagt 87%. In de tweede helft van 2012 wordt geen daling van de markthuur t.a.v. de kantoren portefeuille van ASR Property Fund verwacht. De markthuur van de winkels t.o.v. de contract jaarhuur is 104%. Dit percentage wordt veroorzaakt doordat huurcontracten in het verleden zijn afgesloten, waarvoor nu een hogere markthuur wordt betaald. De herzieningshuur heeft een lager percentage (95%). Dit wordt veroorzaakt doordat de afgelopen jaren de huren nog zijn toegenomen die van invloed zijn op de berekening van de herzieningshuur. In de tweede helft van 2012 wordt een lichte daling van de markthuur van de winkelportefeuille ASR Property Fund verwacht. 12

13 Portefeuilleontwikkeling indirect vastgoed Strategie De strategische weging van beursgenoteerd vastgoed is 40% heeft een bandbreedte van 15%. Het huidige mandaat belegt met een kleine tracking error in de volgende benchmark: 75% EPRA Europe ex-uk Real Estate + 25% EPRA UK Real Estate. Het fonds belegt niet in vastgoedfondsen met een notering afkomstig uit de zogenaamde PIIGS landen (dit zijn landen met momenteel een hoge staatsschuld). Aan & verkopen Het uitgekeerde dividend ontvangen uit beursgenoteerde vastgoedaandelen wordt geherinvesteerd in dezelfde sector. Over het eerste halfjaar van 2012 is sprake van een positieve herwaardering van de aandelen van 7,3 miljoen. In het tweede kwartaal is mede door de onrust over de schuldpositie van de PIIGS landen sprake van een negatieve herwaardering van 2,6 miljoen. Over de eerste helft van 2012 was sprake van een positief koersresultaat van 4,5 miljoen (in Q2 1 miljoen) dit wordt veroorzaakt door een stijging van de Zwitserse frank, Britse pond en Zweedse kroon t.o.v. de euro. Daarnaast zijn de dividendinkomsten over het eerste halfjaar 7,5 miljoen, van deze opbrengst is voor c.a. 7,0 miljoen aandelen bijgekocht. Het totaal resultaat bedraagt over het eerste halfjaar 19,3 miljoen (Q ,8 miljoen). De benchmark wordt in het eerste halfjaar met 0,51% overtroffen (1,02%) in Q Bovenstaande resulteert in de hieronder weergegeven beleggingen onderverdeeld in beursgenoteerde vastgoedaandelen (tien grootste fondsen) en geografisch per land: Geografische spreiding vastgoed aandelen Frankrijk 26% Verenigd Koninkrijk 21% Nederland 11% Zweden 10% Finland 1% België 4% Duitsland 10% Oostenrijk 2% Zwitserland 15% 10 Grootste fondsen vastgoed aandelen UNIBAIL-RODAMCO 10% SWISS PRIME SITE AG 7% PSP SWISS PROPERTY AG 6% CORIO N.V. 6% Land Securities Group PLC 5% KLEPIERRE SA 5% British Land Co. 4% DEUTSCHE WOHNEN AG 4% Castellum 3% GSW IMMOBILIEN 3% De gemiddelde Loan to value van de beursgenoteerde aandelen waarin ASR PF belegt bedraagt 46%. De indirecte beleggingen in de zogenaamde PIIGS landen bedraagt 5,6% van de vastgoed aandelenportefeuille. 13

14 Portefeuilleontwikkeling ASR Property Fund N.V. De omvang van de portefeuille is in de loop van de jaren afgenomen door uitstroom van gelden als gevolg van uitkeringen aan polishouders. De verdeling en ontwikkeling van de beleggingen zag er vanaf 2008 per kwartaal als volgt uit: Portefeuille ontwikkeling in procenten en waarden 100% 90% 80% 70% % 50% 40% 30% Overig Indirect vastgoed 20% 10% Direct vastgoed Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q De vastgoedaandelenportefeuille nam toe van 147 miljoen (ultimo 2011) tot 166 miljoen (medio 2012). De stijging werd veroorzaakt door aankopen 7,2 miljoen en de stijging van de aandelen koersen 11,8 miljoen. Het direct vastgoed heeft een negatieve herwaardering van 12,4 miljoen in de eerste helft van Er hebben geen aan- of verkopen plaatsgevonden in de eerste helft van Hiervoor genoemd resulteert in onderstaande portefeuilleverdeling per : Fonds verdeeld naar assets per Vastgoed aandelen 27,7% Woningen 0,5% Winkels 52,8% Kantoren 16,1% Liquiditeiten 3,0% 14

15 Resultaatontwikkeling Resultaatontwikkeling direct vastgoed Onderstaande grafiek geeft de opbouw weer van het resultaat van het direct vastgoed in de eerste zes maanden van 2012 t.o.v. de waarde van het direct vastgoed: Opbouw resultaat direct vastgoed 6 maanden t/m in bedragen (x 1 miljoen) en procenten van de waarde Bruto huuropbrengsten 3,7% -0,4% 3,3% -2,9% 0,0% 0,4% Exploitatiekosten Netto huuropbrengsten Waarderingsresultaat dir. vastgoed Overige baten Totaal direct vastgoed Huur: De bruto huurinkomsten zijn 15,8 miljoen en 3,7% van de waarde van het direct vastgoed, dit bedrag zal afnemen in de tweede Opbouw helft resultaat van 2012 vastgoedaandelen als gevolg van 6 maanden toenemende t/m leegstand in bij bedragen de kantorenportefeuille. (x 1 miljoen) procenten van de waarde De 20 exploitatiekosten Deze 15 kosten blijven achter bij de verwachte kosten over het eerste halfjaar omdat de realisatie van het onderhoudsplan achterloopt 10 bij de planning. Deze achterstand zal naar verwachting in de tweede helft van 2012 worden ingelopen. 5 0 Herwaardering -0,7% 0,1% 5,3% 2,7% 4,8% 12,4% -5 De -10 herwaardering van kantoren is 13,1 miljoen negatief in de eerste helft van 2012, daar staat een positieve herwaardering voor winkels van 0,7 miljoen tegenover. De verwachting is dat de negatieve herwaardering van kantoren in de tweede helft van 2012 zal aan houden, waarbij voor winkels een lichte positieve herwaardering wordt verwacht. Koers resultaat verkopen Valuta resultaat verkopen Ongerealiseerde koers waardering Ongerealiseerde valuta waardering Dividend Totaal resultaat 15

16 Bruto huuropbrengs Exploitatiekost Netto huuropbrengs Waarderingsresultaat vastgoed Overige bat Totaal direct vastgo Resultaatontwikkeling indirect vastgoed Opbouw resultaat vastgoedaandelen 6 maanden t/m in bedragen (x 1 miljoen) en procenten van de waarde Koers resultaat verkopen -0,7% 0,1% 5,3% 2,7% 4,8% 12,4% Valuta resultaat verkopen Ongerealiseerde koers waardering Ongerealiseerde valuta waardering Dividend Totaal resultaat Dividend Het dividend heeft een relatief hoog percentage t.o.v. de waarde van de aandelen, namelijk 4,8% in het eerste halfjaar. Dit wordt veroorzaakt doordat de aandelenkoersen in het verleden relatief meer zijn gedaald dan het dividend op deze aandelen die redelijk op peil zijn gebleven. Koers Het koersresultaat op verkopen is in de eerste helft van 2012 negatief ( 1 miljoen). De ongerealiseerde herwaardering bedraagt 8,3 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door een positief sentiment op de beurs als gevolg van een afnemende vrees voor het uiteenvallen van de eurozone veroorzaakt door de schulden crisis van de PIIGS landen. Over het tweede kwartaal is het gerealiseerde herwaarderings resultaat -0,7 miljoen en het ongerealiseerde resultaat -1,9 miljoen. Valuta Het valuta resultaat bedraagt 4,5 miljoen over het eerste halfjaar, ongerealiseerd 4,3 miljoen en gerealiseerd 0,2 miljoen, over het tweede kwartaal is dit in totaal circa 1 miljoen bestaande uit ongerealiseerd 0,9 miljoen en gerealiseerd 0,1 miljoen. Het positieve valuta resultaat wordt veroorzaakt door een daling van de euro ten opzichte van de Britse pond, de Zwitserse frank en de Zweedse kroon. De daling van de Euro wordt met name veroorzaakt door de schuldencrisis van de PIIGS landen. 16

17 Resultaatontwikkeling Fonds De netto vermogenswaarde per aandeel van het fonds bedroeg ultimo ,74. Op 30 juni 2012 was dit 39,01. De daling wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de uitkering van het dividend ( 1,90) in juni 2012, betreffende het resultaat over Het fonds behaalde exclusief het dividend een rendement van 3,0% over het eerste halfjaar van Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het direct resultaat op vastgoedaandelen en direct vastgoed. De waardedaling van de direct vastgoedportefeuille overtrof met 0,6 miljoen de stijging van de vastgoedaandelen. De totale herwaardering heeft dus een negatieve invloed op het resultaat. Het verloop van de netto vermogenswaarde per aandeel vanaf 1 januari 2008 ziet er als volgt uit: Koersontwikkeling ASR PF dec jun 2012 in Euro's 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 jun/12 apr/12 feb/12 dec/11 okt/11 aug/11 jun/11 apr/11 feb/11 dec/10 okt/10 aug/10 jun/10 apr/10 feb/10 dec/09 okt/09 aug/09 jun/09 apr/09 feb/09 dec/08 Koersverloop excl. div/agio dividend/agio Onderstaande tabel geeft per Q een overzicht van het directe en indirecte resultaat van zowel het directe als indirecte vastgoed in de portefeuille. Daarnaast wordt door de verbindingslijn het totale resultaat weergegeven. 8% Direct & Indirect resultaat direct vastgoed / vastgoedaandelen tov NAV per kwartaal 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Direct resultaat vastgoed Direct resultaat vastgoedaandelen Totaal resultaat Indirect resultaat vastgoed Indirect resultaat vastgoedaandelen 17

18 Opvallend is het indirecte resultaat op de vastgoed aandelen als voorloper op de directe portefeuille. Daarnaast zorgen de herwaarderingen van de direct -en indirecte portefeuille in meerdere kwartalen voor een neutraliserend effect. Onderstaande tabel geeft het fondsrendement weer ten opzichte van de benchmark in het tweede kwartaal 2012 en de maand juni: Fonds (incl TER) t.o.v. benchmark (excl TER) juni maanden t/m Fonds 3,1% Benchmark 5,1% Relatief -2,0% Toelichting relatieve performance juni maanden t/m Effect overweging direct vastgoed Effect Asset management -1,7% -0,3% Totaal outperformance -2,0% Attributie analyse In bovenstaande tabel volgt de verklaring van het verschil in fondsrendement door over -en onderweging gedurende het tweede kwartaal in direct vastgoed en vastgoedaandelen t.o.v. de strategische benchmark in de verhouding van 60% direct vastgoed en 40% vastgoedaandelen. Volgens de definities van de benchmark hierboven genoemd, heeft het fonds een underperformance in de eerste helft van 2012 behaald van 2,0% t.o.v. de benchmark. Exclusief de TER kosten is de underperformance 1,3%. Deze wordt negatief beïnvloedt (1,7%) door een tactische allocatie waarbij het direct vastgoed (72%) is overwogen t.o.v. vastgoedaandelen (28%). De underperformance van het fonds t.o.v. de benchmark, indien het fonds evenals de benchmark in de verhouding 60% / 40% belegt, bedraagt 0,3%. Risico s ASR Vastgoed Vermogensbeheer streeft ernaar een ISAE 3402 type 1 verklaring te verkrijgen voor haar gehele organisatie ultimo De businesslines commercieel en woningen hebben inmiddels een type 1 verklaring. De ISAE type 2 verklaring zal volgens planning ultimo 2013 worden verkregen. Utrecht, 7 september 2012 ASR Property Fund N.V. De directie, De heer drs. D. Gort MRE De heer drs. M.R. Lavooi 18

19 Balans* Voor resultatenbestemming (bedragen x 1.000) Toelichting 30/06/ /12/2011 ACTIVA Vaste Activa Onroerendgoed in Exploitatie Vastgoed aandelen Financiele Activa Leningen Vlottende Activa Debiteuren Te vorderen servicekosten en energiebelastingen Vorderingen en overlopende activa Belastingvorderingen Liquiditeiten TOTAAL Activa PASSIVA (EIGEN VERMOGEN & SCHULDEN) Eigen Vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserve Onverdeeld resultaat Kortlopende schulden Overige kortlopende schulden Rekening courantkrediet TOTAAL Passiva * Op de halfjaarrekening is geen accountantscontrole toegepast en er heeft geen beperkte beoordeling door een accountant plaatsgevonden. 19

20 Winst en verliesrekening Voor resultatenbestemming (bedragen x 1.000) Toelichting 6 maanden t/m 30/06/ maanden t/m 30/06/2011 Direct vastgoed Brutohuuropbrengsten Vastgoedaandelen Dividend Overige baten Totaal opbrengstenuitbeleggingen Waarderingsresultaten 7 Onroerendgoed Gerealiseerde waardeverandering 0 628,00 Ongerealiseerd waardeverandering ,00 Vastgoedaandelen Gerealiseerd koersresultaat Gerealiseerd valutaresultaat Ongerealiseerd koersresultaat Ongerealiseerd valutaresultaat Overige koers- en valutaresultaten Totaal waarderingsresultaten Kosten Exploitatiekosten Kosten van beheer van beleggingen Administratievergoeding Overige kosten Totaal kosten Operating result Interestbaten 3 29 Interestlasten -3 Totaal financieringskosten 3 26 Belastingen 0 0 Totaal belastingen 0 0 Netto resultaat na belastingen