Whitepaper - Verduurzaming bestaande kantoren Kosten en opbrengsten van BREEAM-NL bij kantoorrenovaties

Transcriptie

1 Whitepaper - Verduurzaming bestaande kantoren Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties Houten, 18 oktober info@bbn.nl

2 Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties e Nederlandse kantorenvoorraad staat onder druk. Er is nu al veel leegstand en dat zal de komende jaren alleen maar toenemen. e huidige kantorenvoorraad is veelal verouderd en voldoet niet aan de hoge eisen van de gebruiker. Het huisvestingsvraagstuk van huurders eist comfortabele en gezonde gebouwen. Energiezuinigheid, flexibiliteit en (OV-)bereikbaarheid zijn de kernbegrippen voor de kantorenmarkt van het heden en de toekomst. Het accent binnen de kantorenontwikkeling verschuift van nieuwbouw naar grootschalige renovatie. Vanuit gebruikers, beleggers en de overheid neemt de behoefte toe om de duurzaamheid van het gebouw uit te drukken in een score of label. Energielabels, PR-scores en REEM-NL sterren lijken onvermijdelijk. eze eerste in een reeks van whitepapers heeft als doel inzicht te bieden in de meerkosten en opbrengsten van REEM-NL voor de grootschalige renovatie van kantoorgebouwen. Functioneel, esthetisch of duurzaam? Het begrip verduurzamen van bestaande kantoren is breed. e meerkosten van uurzaam ouwen zijn van veel factoren afhankelijk en voor er een budget kan worden epaald, is het beschrijven van de huidige situatie van het gebouw van wezenlijk belang: Hoe oud is het gebouw en wat is de gewenste levensduurverlenging? Wat is het huidige energielabel van het gebouw? Wat is de onderhoudsstaat van het gebouw? Zijn er technische (on)mogelijkheden? Op welke locatie staat het gebouw? lijft het gebouw in gebruik tijdens de werkzaamheden? Wat zijn de belangen/wensen van de diverse stakeholders (belegger/ huurder/ontwikkelaar)? In een groot aantal gevallen maakt de verduurzaming deel uit een functionele of esthetische opwaardering van het gebouw. Een nieuwe gevelconstructie die het gebouw een esthetische meerwaarde geeft, zal hoogstwaarschijnlijk worden uitgevoerd met een hogere isolatiewaarde dan voorheen het geval was. Een nieuw ventilatiesysteem dat het gebouw een functionele meerwaarde geeft, zal waarschijnlijk worden uitgevoerd met warmteterugwinning. Vallen de bovenstaande 2 voorbeelden dan in het esthetische respectievelijk functionele budget of moet alles uit het duurzaamheidspotje worden betaald? In het geval van nieuwbouwkantoren is een referentie op basis van het ouwbesluit exacter te bepalen. Je zou kunnen zeggen dat alle kosten, voortvloeiende uit bijvoorbeeld comfort- en/of energiereductie-eisen bovenop de eisen uit het ouwbesluit, uit het duurzaamheidspotje dienen te worden betaald. ij renovatie van kantoren blijft de discussie bestaan of de opwaardering naar de eisen van deze tijd (onder andere ouwbesluit en een EPC van 1,1) verduurzamen heet of per definitie noodzakelijk is om een comfortabele en gezonde werkomgeving te waarborgen en de kans op een hoge(re) bezettingsgraad te vergroten. REEM-NL REEM (uilding Research Establishment s Environmental ssessment Method) is wereldwijd de meest gebruikte methode voor het meten van de milieuprestaties van nieuwe en bestaande gebouwen. ebouwen worden beoordeeld in de ontwikkelen opleverfasen op basis van credits, gegroepeerd in de volgende categorieën: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. Het systeem maakt gebruik van kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een van de volgende waarderingen: Pass, ood, Very ood, Excellent of Outstanding, ofwel 1 tot 5 sterren. In tabel 1 zijn de percentages met bijbehorende kwalificaties weergegeven. Tijdens de ontwikkelfase wordt het Ontwerpteam geadviseerd door een onafhankelijke, daarvoor opgeleide, REEM-expert die de bewijsvoering verzamelt en voorbereid voor het assessment dat wordt uitgevoerd door de onafhankelijke, daarvoor opgeleide, REEM-assessor. Na het uitbrengen van de eindrapportage kan door de utch reen uilding Council het definitieve certificaat worden afgegeven. kwalificatie percentage aantal sterren Pass > 30% ood > 45% Very good > 55% Excellent > 70% Outstanding > 85% Tabel 1: kwalificaties REEM-NL e methode wordt vooralsnog met name bij nieuwbouwkantoren gebruikt. Het gebruik voor bestaande kantoren is in opmars. innen het certificeringsproces zijn een aantal voor- en nadelen voor gebruik bij bestaande kantoren te benoemen. Mogelijke voordelen binnen de certificering zijn te behalen door het hergebruik van de locatie, het gebouwcasco en de gebouwgevel. aarentegen zijn er een aantal beperkende factoren waardoor de certificering minder eenvoudig zal zijn. e reeds vastliggende gebouwvorm (onder andere beperkingen in het uitzicht en de natuurlijke ventilatie), oriëntatie (onder andere lichthinder en beperking in daglichttoetreding) en locatiekeuze (OV-bereikbaarheid en aanwezigheid van basisvoorzieningen) kunnen er voor zorgen dat de score minder positief uitvalt. Voorbeeldproject Om de meerkosten van duurzaamheid inzichtelijk te maken is het, zoals eerder beschreven, belangrijk om de huidige energielabels, technische (on)mogelijkheden, locatiepotentie en belangen van stakeholders in beeld te hebben. In deze whitepaper worden een kantoor van m² bvo en m² bvo beschouwd. Het verschil in oppervlakte heeft door het verschil in vormfactoren en een groot aantal vaste kostenposten een groot effect op de prijs per m²bvo. Tabel 2 geeft de uitgangspunten weer voor de 2 kantoorgebouwen waar de meerkosten en opbrengsten voor zijn bepaald. Omschrijving Uitgangspunten ruto vloeroppervlakte 3.000/ m² bvo ruto geveloppervlakte 2.100/7.200 m² bgo Percentage gevel open 35% antal bouwlagen 2/10 lagen Energielabel Onderhoudsstaat slecht Technische (on)mogelijkheden - onderzijde begane grondvloer bereikbaar - spouw metselwerk gevel bereikbaar - dakrand voldoende hoog voor extra isolatie - hoge mate van scheiding casco/inbouw - natuurlijke toevoer ventilatie - mechanische afvoer ventilatie Locatie nabij station en basisvoorzieningen elang huurder energiereductie en gebruikerscomfort elang belegger energiereductie en levensduurverlenging Tabel 2: globale uitgangspunten kantoorgebouw en m² bvo Meerkosten REEM-NL ij het bepalen van de meerkosten van de REEM-NL niveaus Pass tot en met Excellent is rekening gehouden met de bovenstaande uitgangspunten. rafiek 1 en 2 tonen per gebouw een blauwe en groene lijn. In deze lijnen is met een stip aangegeven op welk moment het gebouw voldoet aan de EPC-eis van 1,1. ij de blauwe lijn maakt de EPC-reductie naar huidig bouwbesluitniveau onderdeel uit van het duurzaamheidsbudget en bij de groene lijn is als uitgangspunt genomen dat de EPC-reductie (naar EPC 1,1) reeds onderdeel uitmaakt van de visuele en/of functionele opwaardering van het gebouw, waardoor de meerkosten alleen de (extra) REEM-gerelateerde maatregelen betreffen. Ter indicatie zijn bij de blauwe lijn 2 bandbreedtes aangegeven die globaal de meerkosten weergeven voor kantoren met een gunstigere of ongunstigere startscore, waardoor de meerkosten per ambitieniveau lager of respectievelijk hoger kunnen uitvallen. Ter indicatie is in de grafieken het energielabel bij de REEM-NL niveaus toegevoegd. Pagina 2 van 6

3 Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties 400,-- Meerkosten REEM-NL renovatie kantoor m² bvo 350, ,-- EPC-reductie onderdeel van duurzaamheidsbudget minimale en maximale bandbreedte 250,-- EPC-reductie onderdeel van renovatiebudget + 200,-- 150,-- 100,-- rafiek 1: meerkosten per m² bvo REEM-NL kantoor m² bvo 400,-- Meerkosten REEM-NL renovatie kantoor m² bvo 350,-- 300,-- EPC-reductie onderdeel van duurzaamheidsbudget minimale en maximale bandbreedte 250,-- EPC-reductie onderdeel van renovatiebudget + 200,-- 150, ,-- rafiek 2: meerkosten per m² bvo REEM-NL kantoor m² bvo Pagina 3 van 6

4 Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties Opbrengsten REEM-NL Onder invloed van een groot aantal variabelen zoals locatie, huidige technische staat, het energielabel en de belangen van de diverse stakeholders is het bepalen van de meerkosten van de verduurzaming van kantoorgebouwen als lastig te bestempelen. e moeilijkheidsgraad van het rekenen aan de opbrengsten uit de verduurzaming van kantoorgebouwen ligt nog een veelvoud hoger. egrippen als commerciële meerwaarde, toename van de arbeidsproductiviteit en reductie van het energiegebruik zijn lastig kwantificeerbaar. Commerciële meerwaarde Er is veel onderzoek gedaan naar de meerwaarde van duurzame kantoren. Het onderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley (2008) is waarschijnlijk een van de bekendere. Het onderzoek is uitgevoerd in de Verenigde Staten en toont het volgende aan: duurzame kantoren leveren 2 tot 3% meer huuropbrengsten op; de bezettingsgraad van duurzame kantoren neemt in absolute zin met 7,5% toe; de transactieprijzen van duurzame kantoren liggen 16 tot 17% hoger. Ook tijdens de studiemiddag Kosten en opbrengsten milieulabels voor bestaande kantoren, georganiseerd door het Lente-akkoord en bbn adviseurs, wordt het bovenstaande onderzoek aangehaald door een van de gastsprekers; taxateur Eelco Horstman van TZ Zadelhoff. Horstman maakt deze middag bij het onderzoek de kanttekening dat het onderzoek de merikaanse markt betrof en van vóór de kredietcrisis dateert. ndere onderzoeken van roumels en en Hartogh (2010) en Jennen en e Kok (2011) laten verbanden zien tussen labelsprongen en de marktwaarde voor vastgoedobjecten op de Nederlandse markt. e resultaten uit het eerder verschenen onderzoek uit de Verenigde Staten worden hiermee bevestigd voor de Nederlandse markt, zelfs tijdens de huidige economische situatie! Voor beleggers en eigenaren kan de verduurzaming dus wel degelijk een rendabele business case opleveren. Toename van de arbeidsproductiviteit Voor de huurder of gebruiker van een duurzaam kantoorgebouw is er ook veel winst te behalen. Onderzoek van Leijten (2002) wijst uit dat de vermindering van het ziekteverzuim kan oplopen tot 2,5%-punt. e verhoging van de arbeidsproductiviteit kan oplopen tot maar liefst 15%. Het investeren in voldoende en schone ventilatielucht, regelbare temperatuur en verlichting en veel daglichttoetreding resulteert in een gezonde werkomgeving waar werknemers graag werken; zie voor de percentages per onderdeel tabel 3. Omschrijving Productiviteits- Vermindering winst ziekteverzuim innenmilieu als geheel goed 10-15% 2,5%-punt een vervuilingsbron 3-7% 1,5%-punt Voldoende ventilatie 1-2% 0,5%-punt Temperatuur regelbaar 2-3% 0,5%-punt Temperatuur niet te hoog of te laag 7% - Kamerkantoor (maximaal 4 personen) 2-4% vermindering* oede verlichting 2-3% - aglichttoetreding - 0,5%-punt oede beeldschermergonomie winst* - Minder geluidshinder 3-9% - 70,-- 60,-- 40,-- 30,-- 20,-- 10,-- 70,-- 60,-- Om de onderhoudskosten verder te beperken, is de keuze gemaakt om het gebouw robuust te ontwerpen, waardoor gebruiksschades worden voorkomen. aarnaast wordt een begrijpelijke gebruikershandleiding opgesteld, zodat het gebouw en haar installaties op de juiste manier worden gebruikt, waardoor onder andere onnodig energieverlies wordt voorkomen. e grootste stap in de reductie van de energiekosten per m² bvo wordt gemaakt door onder andere toepassing van de juiste schilisolatie, duurzame warmteopwekking en ventilatie en energiezuinige verlichting, waardoor het gebouw met een energielabel weer voldoet aan het huidig bouwbesluitniveau met een EPC van 1,1 ( energielabel of ). Het toepassen van kostbare energiezuinige maatregelen, zoals warmte- en koudeopslag (wko) en photovoltaïsche cellen (pv) maakt de stap van REEM ood naar Excellent mogelijk, maar levert ten opzichte van de bestaande situatie een relatief lage extra energiereductie op. Exploitatiekosten REEM-NL renovatie kantoor m² bvo Exploitatiekosten REEM-NL renovatie kantoor m² bvo energiekosten onderhoudskosten cumulatief energie/onderhoud + energiekosten onderhoudskosten cumulatief energie/onderhoud * er is aangetoond dat er winst in productiviteit of vermindering van het ziekteverzuim is, de hoogte van de toename, respectievelijk afname, kon echter niet exact worden vastgesteld. Tabel 3: onderzoek productiviteitswinst en verminderig ziekteverzuim volgens Leijten (2002) Reductie van het energiegebruik In de praktijk zijn de 2 bovenstaande argumenten, commerciële meerwaarde en arbeidsproductiviteit, voor een specifiek project vaak lastig financieel kwantificeerbaar en hierdoor voornamelijk ondersteunend bij de investeringsbeslissing. Energiebesparende maatregelen, zoals het toepassen van energiezuinige verlichting en een verhoogde schilisolatie, leveren met name bij de kantoorgebouwen met een lage energie-index ( energielabel E) een grote sprong op in het gebouwgebonden energiegebruik. In de grafieken 3 en 4 is voor de voorbeeldprojecten van respectievelijk en m² bvo de energiereductie voor de pakketten Pass tot en met Excellent inzichtelijk gemaakt. In de berekening wordt, ondanks de stijgende onderhoudskosten voor de duurzame installaties, uitgegaan van gelijkblijvende onderhoudskosten, aangezien de keuze is gemaakt voor de toepassing van hoogwaardige materialen en verbeterde onderhoudstechnieken, waardoor ad-hoconderhoud minder snel noodzakelijk is. 40,-- 30,-- 20,-- 10,-- + rafieken 3 en 4: exploitatiekosten per m² bvo REEM-NL kantoor en m² bvo Pagina 4 van 6

5 Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties Een zeer globale terugverdientijd valt te berekenen door de totale investering te delen door het totaal aan energiereductie. In deze eenvoudige deling wordt geen rekening gehouden met indexaties, prijsstijgingen en rentekosten. In de grafieken 5 en 6 zijn de terugverdientijden voor de pakketten Pass tot en met Excellent weergegeven Terugverdientijd REEM-NL t.o.v. huidige situatie renovatie kantoor m² bvo Terugverdientijd in jaren bbn adviseurs bbn adviseurs ondersteunt al meer dan 40 jaar alle partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen, realiseren en beheren van gebouwen en gebieden. Het begeleiden van de herontwikkeling of renovatie van gebouwen behoort tot een van onze kerntaken. Het zoeken naar de juiste huisvesting, Het afwegen van duurzame investeringen, het begeleiden van het ontwerpen uitvoeringstraject en een duurzaam beheer van uw gebouw zijn in goede handen bij de adviseurs van bbn. e dienstverlening van bbn adviseurs onderscheidt zich door gedegen kennis, creativiteit en pragmatisme, gekoppeld aan de gedrevenheid om opdrachtgevers 100% van dienst te zijn. bbn adviseurs is een veelzijdig adviesbureau, actief op het gebied van strategie voor gebouw en gebied, huisvestingsadvies, projectmanagement, bouwkostenmanagement, directievoering & toezicht en vastgoedmanagement. bbn adviseurs heeft vestigingen in Houten (hoofdvestiging), msterdam en Rotterdam. Hieronder ziet u een aantal referentieprojecten van bbn adviseurs waarbij duurzaamheid een hoofdrol speelt. TNT reenoffice, Hoofddorp 14 Terugverdientijd REEM-NL t.o.v. huidige situatie renovatie kantoor m² bvo Terugverdientijd in jaren Oval Tower, msterdam Stadskantoor Venlo, Venlo 4 2 rafieken 5 en 6: terugverdientijden per m² bvo REEM-NL kantoor en m² bvo Stadskantoor Velsen, Velsen Postkantoor Neude, Utrecht fhankelijk van de vormfactoren van de 2 kantoorgebouwen zijn de meerkosten voor de beide voorbeeldprojecten binnen 3 tot 14 jaar terug te verdienen. Uiteraard zijn deze terugverdientijden zeer afhankelijk van de eerder genoemde indexaties, prijsstijgingen en rentekosten. uurzaamheid laten renderen uurzaamheid is mooi, maar is het ook financieel haalbaar? eter gezegd: kan duurzaamheid renderen en kan het meer dan nu het geval is een lucratieve business case worden? ij de totstandkoming en gebruik van gebouwen zijn veel verschillende partijen betrokken. Over het algemeen investeert de ontwikkelaar of eigenaar in duurzame maatregelen, terwijl de baten terecht komen bij andere partijen, zoals de belegger of eindgebruiker. bbn adviseurs beschikt over een rekenmodel waarbij de kosten en opbrengsten van duurzaamheid als input kunnen worden ingevoerd zodat voor alle partijen de verschillende scenario s inzichtelijk zijn. Het model is volledig interactief, waardoor verschillende opties snel kunnen worden afgewogen en het debat over nut en noodzaak van duurzame investeringen op inhoudelijke grond kan worden gevoerd. Voor informatie over deze whitepaper kunt u contact opnemen met een van de onderstaande personen. rne alvers, manager strategie voor gebouw en gebied erard van ijk, bouwkostendeskundige bbn adviseurs Postbus Houten info@bbn.nl Pagina 5 van 6

6 Kosten en opbrengsten van REEM-NL bij kantoorrenovaties ronvermelding Hartogh, P. den en roumels, P. (2010). uurzame, energiezuinige kantoren zijn meer waard. eraadpleegd op 23 september 2011, rtikel-vm.pdf idde, R. (2011). Kosten en opbrengsten milieulabels voor bestaande kantoren, verslag in het kader van het Lente-akkoord. eraadpleegd op 23 september 2011, utch reen uilding Council (2011). REEM-NL 2011: Keurmerk voor duurzame vastgoedobjecten, beoordelingsrichtlijn nieuwbouw. Rotterdam: C. Eichholtz, P., Kok, R. en Quigley, J.M. (2008). oing Well by oing ood? reen Office uildings. eraadpleegd op 23 september 2011, images/ekq_greenbuildings.pdf isclaimer Hoewel bbn adviseurs ernaar streeft om in deze whitepaper betrouwbare en actuele informatie te verschaffen, kan bbn adviseurs niet garanderen dat de informatie juist is op het moment waarop deze wordt ontvangen of dat de informatie juist is in de context waarin deze wordt gebruikt. bbn adviseurs kan geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor het gebruik van de informatie, noch voor schade (in welke vorm dan ook), direct of indirect veroorzaakt door het gebruik van deze whitepaper. bbn adviseurs kan geen enkele garantie geven ten aanzien van de juistheid of enig ander aspect van deze informatie. Copyright Niets uit deze whitepaper mag zonder toestemming van de rechthebbende worden overgenomen. bbn adviseurs - 18 oktober 2011 Kok, N. en Jennen, M. (2011). e waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt. eraadpleegd op 23 september 2011, bijlagen/rapport%20de%20waarde%20van%20energiezuinigheid%20en%20 bereikbaarheid.pdf Leijten, J. (2002). innenmilieu: Productiviteit en ziekteverzuim. Rotterdam: SR. Pagina 6 van 6