raadsvoorstel P. Melzer Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf / Jos Kroon Principebesluit landgoed Nieuwveen

Transcriptie

1 Gemeente Nieuwkoop College van Burgemeester en Wethouders raadsvoorstel portefeuillehouder opgesteld door Registratienummer P. Melzer Ruimtelijke Ontwikkeling & Grondbedrijf / Jos Kroon collegebesluit vergaderdatum raad 13 september 2012 jaar/nummer (niet invullen, dit vult de griffie in) onderwerp Principebesluit landgoed Nieuwveen Het college van burgemeester & wethouders stelt de raad voor het volgende te besluiten: 1. Het verzoek voor de ontwikkeling van een landgoed positief te benaderen, onder voorwaarde dat de provincie instemt met deze ontwikkeling. 2. Ambtelijk vooroverleg hierover te voeren met de provincie. burgemeester en wethouders van Nieuwkoop mr. G.G.G. Slooters secretaris F. Buijserd burgemeester 1

2 Pagina 2 van 6 Toelichting Probleemstelling Het gebied achter het gemeentehuis in Nieuwveen is momenteel een braakliggend terrein. Het perceel vormt het entree-eiland van het sleutelproject De Verwondering. In een eerdere fase heeft ons college aangegeven ook mogelijkheden voor andere functies in dit gebied te zien, zoals kantoren, sport of een maatschappelijke voorziening. De invulling van het entreegebied met (één van) de genoemde functie(s) is de komende jaren echter zeer onwaarschijnlijk. Dit komt door de marktomstandigheden, de ligging en de milieubeperkingen voor de locatie. Inleiding Onlangs is de gemeente gevraagd medewerking te verlenen aan de realisatie van een landgoed op het perceel langs de Schilkerweg (achter het Teylersplein) te Nieuwveen. De provincie heeft de mogelijkheden voor de aanleg van een nieuw landgoed verruimd. Dat betekent onder andere dat nu nog maar 5 hectare grond nodig is om een landgoed te kunnen oprichten. Een andere belangrijke eis is dat de ruimtelijke kwaliteit duurzaam moet worden verbeterd. De reeds aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurwaarden dienen te worden versterkt. Het plangebied is op de onderstaande kaart weergegeven. De totale oppervlakte is 5,7 hectare en voldoet daarmee aan één van de belangrijkste eisen van de provincie. Het plangebied bevindt zich buiten de rode contour. 2

3 Pagina 3 van 6 Kader / Eerdere besluiten Woonvisie Nieuwkoop (jan. 2011). Een hoogwaardig woon- en leefklimaat dat zeer gewaardeerd wordt door haar inwoners. Nieuwkoop is een groene gemeente met échte Groene Hart-kwaliteiten. Daarnaast is de Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-Holland van toepassing en meer specifiek de daarin opgenomen Landgoedregeling en de notitie Nieuwe landgoederen. Beoogd effect Het zorgen voor een landschappelijke fraaie inpassing van de entree naar het woongebied van De Verwondering door het realiseren van een landgoed en het toevoegen van hoogwaardig en duurzaam ingericht openbaar gebied voor de inwoners van de gemeente. Voorgestelde besluiten / Argumenten: 1. Het verzoek voor de ontwikkeling van een landgoed positief te benaderen, onder voorwaarde dat de provincie instemt met deze ontwikkeling. Eerder heeft ons college aangegeven ook mogelijkheden voor andere functies in dit gebied te zien, namelijk het bestemmen als kantoorlocatie, sportvelden of een maatschappelijke voorziening. Dit om ook in de toekomst mogelijkheden te hebben om deze functies van binnen de rode contour te verplaatsen naar een locatie buiten de rode contour (zoals het entree-eiland). Op deze manier stelt de gemeente veilig dat in Nieuwveen ook in de toekomst gelegenheid is voor de nieuwbouw van woningen binnen de huidige rode contour. In het project De Verwondering worden, met name op het Zuidereiland, diverse wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan opgenomen voor de realisatie van een maatschappelijke voorziening, leisure en sport. De verwachting is dat de gemeente niet het gehele grondgebied van De Verwondering zal gebruiken voor het maximum van 100 kavels. Om deze reden wordt in dit bestemmingsplan rekening gehouden met het mogelijk vestigen van een maatschappelijke voorziening. In dit plan zitten dan ook mogelijkheden om in de toekomst functies vanuit het dorp te verplaatsen opdat in het dorp ruimte is voor nieuwe woningbouw. Reservering van het entree eiland voor een maatschappelijke functie is hierdoor niet langer noodzakelijk. Alternatieve functies op dit entree-eiland worden bovendien door diverse milieuaspecten belemmerd: A. 20 Ke-zone Het plangebied ligt binnen de zogenaamde 20 Ke-zone van de luchthaven Schiphol. In de vrijwaringszone geldt dat er vanwege de te hoge geluidsbelasting geen nieuwe uitleglocaties voor woningbouw kunnen worden ontwikkeld. Een landgoed valt buiten deze definitie van woningbouw. 3

4 Pagina 4 van 6 B. Externe veiligheid Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in de directe omgeving een aantal potentiële risicobronnen aanwezig zijn: 1) ondergrondse hogedrukaardgasleiding. Deze ligt evenwijdig aan de Schilkerweg. De leiding heeft een plaatsgebonden risicocontour PR=10-6 van 0 meter en een invloedsgebied voor het groepsrisico van 140 meter. 2) Transport van gevaarlijke stoffen over de Schilkerweg. Voor het groepsrisico geldt een gebruiksruimte van in ieder geval 200 meter aan weerzijden van de Schilkerweg. Bij concretisering van een plan zal nader onderzoek nodig zijn naar de gevolgen hiervan. C. Waterzuivering Een deel van het gebied valt binnen de geurhinder van de waterzuivering. D. Geluidszone Schilkerweg De Schilkerweg is een 2-baans weg met een maximum snelheid van 80 km/uur en ligt in buitenstedelijk gebied. Volgens de Wet geluidhinder geldt voor een dergelijke weg een zone van 250 meter. Door bovenstaande milieubelemmeringen neemt de potentie voor andere functies op het entree-eiland sterk af. In de bijlage is een memo gevoegd waarin de consequenties van bovenstaande milieuaspecten nader worden uitgelegd voor de verschillende functies: kantoren, sportvelden, maatschappelijke doeleinden en een landgoed. De realisatie van een landgoed op deze locatie zou een enorm positief effect hebben op het landschap en De Verwondering. Het landgoed moet immers voor 90% als publiektoegankelijke natuur worden ingericht. De huidige inwoners van Nieuwveen kunnen op deze manier ook genieten van het landgoed. De Verwondering is een ambitieus project waarin de gemeente een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu wil realiseren. Een entree-eiland, ingericht als natuur, draagt hier zeker aan bij en zorgt direct voor een uitgesproken identiteit van de Verwondering. Bij de verkoop van de woningen, bijvoorbeeld bij een bezoek van toekomstige kopers aan het plangebied van De Verwondering, zal het landgoed een positieve bijdrage leveren. De directe ligging aan de nieuwe ontsluitingsweg draagt hier ook aan bij. 2. Ambtelijk vooroverleg hierover te voeren met de provincie. De provincie geeft in haar notitie Nieuwe landgoederen van 2005 de volgende criteria voor de stichting van een nieuw landgoed: 1. aanleg van landgoederen is in principe overal in het landelijk gebied (buiten de rode contour) mogelijk; 2. minimaal 5 ha aaneengesloten gebied; 4

5 Pagina 5 van % voor publiek toegankelijk; 4. 90% inrichting ingericht volgens het bij het gebied passende natuurdoelstellingen; 5. landbouwkundig gebruik alleen toegestaan indien noodzakelijk voor het beheer; 6. maximaal 10 % privaat, dat maximaal 20 % mag worden bebouwd; 7. landhuis heeft allure en uniciteit; 8. bijgebouwen dienen in dienst te staan van de functies van het landgoed; 9. recreatieve functies sluiten aan bij de recreatieve functies in de omgeving; 10. inrichtingsplan en architectonisch ontwerp worden eerst voorgelegd aan de gemeente die toetst aan planologische beleid en beoordeelt of het plan een duidelijke ruimtelijke kwaliteitsverbetering oplevert; 11. Eén landhuis, met maximaal 3 woonheden, is toegestaan. De provincie dient toestemming te geven voor de realisatie en invulling van een nieuw landgoed. Omdat zij de afgelopen periode intensief betrokken is geweest bij de gemeente Nieuwkoop, in verband met de heroriëntatie, is de verwachting dat zij de meerwaarde, zeker voor de verkoop van de woningen, op dit moment zullen zien. Een eerste ambtelijk contact levert een positieve reactie op van de kant van de provincie. Kanttekeningen: Snelle beslissing noodzakelijk De initiatiefnemer geeft aan dat hij op korte termijn een antwoord nodig heeft omdat het voor hem alleen dit jaar nog haalbaar is om de grond af te nemen en zo n grote investering te doen (i.v.m. nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013). Nadere uitwerking noodzakelijk Dit advies betreft alleen een besluit om het initiatief van een nieuw landgoed positief te benaderen. Invulling van het landgoed en afspraken over grondprijs etc. zullen nader uitgewerkt moeten worden en op een later moment aan het college worden voorgelegd. De raad wordt hierover schriftelijk geïnformeerd. Risico s / Beheersmaatregelen Indien de koper een lagere grondprijs biedt dan acceptabel is voor de gemeente, moet overwogen worden of de verkoop doorgang vindt. Financiële / Personele / Juridische consequenties Financieel De 5 hectare zijn verdeeld over 3 exploitaties: grondexploitatie De Verwondering en 2 beheercomplexen (gemeentehuis Nieuwveen en entree-eiland beheercomplex). De huidige boekwaarde van het totale gebied vormt het uitgangspunt voor de onderhandelingen. De gemeentelijke kosten voor onder andere het vaststellen van een bestemmingsplan zullen via een anterieure overeenkomst verhaald worden op de initiatiefnemer. 5

6 Pagina 6 van 6 Juridisch De gemeente maakt het vestigen van een landgoed mogelijk door een bestemmingsplanherziening. Het landgoed dient hierin een passende bestemming te krijgen. Hierbij kan gedacht worden aan een natuurbestemming voor het groene en/of blauwe deel en een maatbestemming landhuis voor de huiskavel (het rode deel). De daadwerkelijke ontwikkeling en de duurzame instandhouding van het landgoed dienen te worden gewaarborgd in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de eigenaar en het gemeentebestuur (waarin opgenomen een kettingbeding en boeteclausule). De (getekende) privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en eigenaar wordt meegestuurd met het bestemmingsplan naar de provincie met het oog op beoordeling van zekerheid over de daadwerkelijke ontwikkeling en de duurzame instandhouding van het landgoed. Personeel De realisatie van een landgoed vraagt inzet van de gemeente, namelijk het faciliteren van een nieuw bestemmingsplan en het opstellen van een privaatrechtelijke overeenkomst met de landgoedeigenaar. De provincie Zuid-Holland heeft ervaring met deze overeenkomst en heeft dan ook een modelovereenkomst beschikbaar. Overleg met de provincie zal noodzakelijk zijn. Ook de gemeente heeft inmiddels ervaring met twee nieuwe landgoederen (in Woerdense Verlaat en Langeraar) Communicatie / Participatie Contact opnemen met beoogde koper van de locatie en met de provincie. Achterliggende stukken die ter inzage liggen n.v.t. Advies meningsvormende raad (griffie) Bijlage Memo aan Burgemeester en Wethouders invulling entree-eiland Raadsbesluit Principebesluit landgoed Nieuwveen 6