Van kamerwens naar koopwoning

Transcriptie

1 Van kamerwens naar koopwoning Onderzoek naar doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt Master thesis - G.D. Bos E.M. de Bruijn Onder begeleiding van: prof. dr. P. Hooimeijer Augustus 2007 Universiteit Utrecht Faculteit Geowetenschappen Stadsgeografie

2 Eerste corrector: prof. dr. P. Hooimeijer Tweede corrector: prof. dr. R. van Kempen In nauwe samenwerking met: Universiteit Utrecht Hogeschool Utrecht Gemeente Utrecht SSH Utrecht Met dank aan: Mark Brekelmans René Bouman Tim Cools Saskia Hanssen Barbara Heebels Pieter Hooimeijer Ton Jochems Matthias Noback WoningNet Gé Wouters Leunie van Zwieten 2

3 Inhoudsopgave Samenvatting... 7 Inleiding Theoretisch Kader Conceptueel model en onderzoeksvragen Verhuisgedrag en de vraag naar woningen Levenscyclus Levensloop Triggers Hoger doel bij verhuizing Hulpbronnen en restricties Residentiële stress Verhuisgedrag en het aanbod van woningen Beschikbaarheid Toegankelijkheid Trade-offs Doorstroming op de woningmarkt Verhuisketentheorie Samenvatting Methodiek Onderzoeksgroep en populatie Verantwoording Studentenmonitor Verantwoording WoningNet Verantwoording Alumni Representativiteit Gegevensverwerking Woonbeelden Doorstroming Verwerking van de data Samenvatting Beschrijving van de woningmarkt Context Situatieschets van de Utrechtse woningmarkt Woningvoorraad Verhuizingen Vrijgekomen woningen en woningvraag Onzelfstandige huurwoningen Zelfstandige huurwoningen Zelfstandige koopwoningen Conclusie Samenvatting Studenten Levensloop Leeftijd Opleidingsniveau Huishoudenssituatie Woonsituatie Hulpbronnen en restricties

4 4.2 Voorkeuren Woonbeelden Triggers Residentiële mobiliteit Conclusie Samenvatting WoningNet Levensloop Leeftijd Opleidingsniveau Huishoudensituatie Woonsituatie Hulpbronnen en restricties Voorkeuren Woonbeelden Triggers Residentiële mobiliteit Conclusie Samenvatting Alumni Universiteit Utrecht Levensloop Huishoudenssituatie Woonsituatie Hulpbronnen en restricties Voorkeuren Woonbeelden Triggers Residentiële mobiliteit Conclusie Samenvatting Scenario s Studenten Scenario s Woonbeelden WoningNet Scenario s Woonbeelden Alumni Revealed preferences Stated preferences Woonbeelden Conclusie Samenvatting Conclusies en aanbevelingen Literatuurlijst Bijlagen

5 Inhoudsopgave van tabellen en figuren Tabel 1.1: Woningbehoefte geassocieerd met verschillende perioden in de levenscyclus 16 Pag. Tabel 1.2: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning - Absolute aantallen Tabel 1.3: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning - Recruteringspatroon Tabel 2.1: Respons per instelling op de StudentenMonitor Tabel 2.2: Respons van de WoningNet-groep en de alumni UU 30 Tabel 2.3: Groepen van vragen per enquête 31 Tabel 3.1: Verhuisgeneigdheid (de wens om binnen twee jaar te willen verhuizen) voor Utrecht, Tabel 4.1: Woonsituatie van de studenten 51 Tabel 4.2: Gewenste grootte per woningsoort 57 Tabel 4.3: Redenen om te verhuizen voor actief woningzoekenden 61 Tabel 4.4: Recruteringspatroon herkomst studenten (revealed) 62 Tabel 4.5: Recruteringspatroon wensen studenten (stated) 63 Tabel 5.1: Opleidingsniveau van de WoningNet-groep 68 Tabel 5.2: Huishoudenssituatie van de WoningNet-groep 68 Tabel 5.3: Woonsituatie van de WoningNet-groep 69 Tabel 5.4: Gewenste woning van de WoningNet-groep, uitgesplitst naar opleidingsniveau 70 Tabel 5.5: Recruteringspatroon herkomst WoningNet (revealed) 74 Tabel 5.6: Recruteringspatroon wensen WoningNet (stated) 75 Tabel 5.7: Recruteringspatroon wensen huur en koop WoningNet (stated) 76 Tabel 6.1: Alumni van de UU op zoek naar woonruimte 79 Tabel 6.2: Specifieke woninginteresse van alumni van de UU die in Utrecht woonruimte zoeken 80 Tabel 6.3: Huishoudenssituatie van alumni van de UU die in Utrecht woonruimte zoeken 80 Tabel 6.4: Woonsituatie van alumni van de UU die in Utrecht woonruimte zoeken 81 Tabel 6.5: Recruteringspatroon herkomst alumni UU (revealed) 84 Tabel 6.6: Recruteringspatroon wensen alumni UU (stated) 84 Tabel 7.1: Scenario 1 studenten 87 Tabel 7.2: Scenario 2 studenten 88 Tabel 7.3: Scenario 3 studenten 88 Tabel 7.4: Scenario 4 studenten 88 Tabel 7.5: Scenario 1 - WoningNet 90 5

6 Tabel 7.6: Scenario 2 WoningNet 90 Tabel 7.7: Scenario 1 alumni revealed 93 Tabel 7.8: Scenario 2 alumni revealed 93 Tabel 7.9: Scenario 3 alumni revealed 93 Tabel 7.10: Scenario 1 alumni stated 94 Tabel 7.11: Scenario 2 alumni stated 94 Figuur 1.1: Conceptueel model; doorstroming op de Utrechtse woningmarkt 15 Figuur 1.2: Levensloop en carrières 17 Figuur 3.1: Prognose aantal inwoners Figuur 3.2: Prognose aantal inwoners naar geslacht en leeftijd in Figuur 3.3: Opgeleverde nieuwbouw in de regio Utrecht 39 Figuur 3.4: Woningtekort in de stad Utrecht naar eigendomsvorm 41 Figuur 3.5: Woningvoorraad regio Utrecht 43 Figuur 3.6: Aandeel sociale huurwoningen (tot 605) in woningvoorraad regio Utrecht 44 Figuur 3.7: Actief woningzoekenden en hun slaagkans in de sociale huursector, regio Utrecht 45 Figuur 3.8: Starterswoningen in Utrecht 47 Figuur 4.1: Aandeel woonruimte per studiejaar (HU en UU) 52 Figuur 4.2: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten HU 53 Figuur 4.3: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten UU 54 Figuur 4.4: Alle studenten van HU en UU opgedeeld naar verhuisgeneigdheid 56 Figuur 4.5: Acceptatiehiërarchie woonbeelden onzelfstandige huur 58 Figuur 4.6: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige huur 59 Figuur 4.7: Acceptatiehiërarchie woonbeelden koop 60 Figuur 4.8: Foto s bij woonbeelden koop Overvecht 60 Figuur 5.1: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige huur - lager opgeleiden 71 Figuur 5.2: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige huur - hoger opgeleiden 72 Figuur 5.3: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige koop 73 Figuur 6.1: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige huur 82 Figuur 6.2: Acceptatiehiërarchie woonbeelden zelfstandige koop 83 Figuur 7.1: Acceptatiehiërarchie huurwoningen alumni, onderverdeeld naar nieuwkomers en doorstromers Figuur 7.2: Acceptatiehiërarchie koopwoningen alumni, onderverdeeld naar nieuwkomers en doorstromers

7 Samenvatting Inleiding, onderzoeksvraag, doelstelling In Utrecht is het voor veel aankomende studenten moeilijk om een geschikte kamer vinden. Toch is het toevoegen van nieuwe onzelfstandige wooneenheden niet de oplossing, het probleem net als de oplossing zal ook verder opwaarts in de woningmarkt gezocht moeten worden. Zo zijn er voor studenten weinig uitstroommogelijkheden vanuit een kamer naar een zelfstandige woning, zodat ze onnodig lang onzelfstandige woonruimte bezetten. Dit onderzoek gaat in op de problemen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt en heeft als doel om manieren aan te dragen die de doorstroming het meest optimaal bevorderen. Om dit te bewerkstelligen zal eerst de huidige doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt onderzocht worden. De doorstroming op de woningmarkt is een proces dat zich afspeelt op macroniveau en het bestaat uit het totaal van individuele verhuizingen op microniveau. Om de doorstroming in beeld te brengen zal dan ook een inventarisatie gemaakt worden van de acties en wensen van mensen die actief zijn op de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Om deze onderzoeksgroep te bereiken is gekozen voor de benadering van drie afzonderlijke groepen. Ten eerste zijn dit de studenten aan de Hogeschool Utrecht en Universiteit Utrecht, omdat deze groep van mensen bepalend is voor de vraag naar voornamelijk onzelfstandige woonruimte in de regio Utrecht. De tweede groep bestaat uit de ingeschreven van WoningNet, die geen student zijn aan de HU of UU. In de derde plaats zijn de alumni van de Universiteit Utrecht aangeschreven die niet bij WoningNet zijn ingeschreven. Deze groep gaat verder waar de studenten ophouden en geeft een beeld van de situatie en woningvraag van hoger opgeleiden die kort geleden zijn afgestudeerd. De groepen zijn benaderd via en aan hen is gevraagd om een online enquête in te vullen die ingaat op hun huidige arbeids-, huishoudens- en woonsituatie en hun woonwensen. In totaal zijn er mensen aangeschreven met een gemiddelde respons van 11,9%. Om de woonwensen van de onderzoeksgroep in beeld te brengen is er gewerkt met woonbeelden. Het gaat hier om realistische woonbeelden die met informatie over de prijs, grootte en locatie van de woning aan de respondenten werd getoond. Respondenten kregen in de enquête een realistisch woonbeeld te zien met informatie over de prijs, locatie en grootte van de woning. Er is hierbij gekozen voor woonbeelden van onzelfstandige woonruimte (kamers), huurwoningen en goedkope koopwoningen. Naast de kwalitatieve vraag naar woningen is ook de absolute woningvraag van de onderzoeksgroep geanalyseerd. Met behulp van deze cijfers kan de geopenbaarde (revealed) en gewenste (stated) doorstroming berekend worden en deze doorstromingsmodellen zijn gebruikt om het effect van verschillende scenario s te kunnen onderzoeken. Theorie Het individuele verhuisgedrag van mensen is te verklaren vanuit de positie die huishoudens innemen in de levensloop. Het gaat hierbij om overgangen in de wooncarrière die worden beïnvloed door gebeurtenissen in de arbeids- en huishoudenscarrière. Naast de positie in de levensloop zijn ook hulpbronnen en restricties van belang bij de verklaring van residentiële mobiliteit. Het gaat hier bijvoorbeeld om de financiële middelen van een huishouden, het ingeschreven staan bij een woningcorporatie en de hypotheekverschaffing. Ook op macroniveau zijn er factoren te onderscheiden die individuele verhuisbewegingen beïnvloeden. Zo dienen woningen op de woningmarkt beschikbaar te zijn voor huishoudens. Woningen komen beschikbaar wanneer nieuwe woningen aan de voorraad worden toegevoegd en wanneer een huishouden een andere woning betrekt en hierbij een lege beschikbare woning achterlaat. Deze woning kan door een ander huishouden uit dezelfde woningmarkt worden betrokken, zodat een verhuisketen ontstaat. Verhuisketens worden afgebroken wanneer een huishouden een 7

8 woning betrekt zonder hierbij in dezelfde woningmarkt een beschikbare woning achter te laten. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer mensen vanuit het ouderlijk huis de woningmarkt betreden of vanuit een andere woningmarkt de Utrechtse betreden. Deze huishoudens worden nieuwkomers op de woningmarkt genoemd. Binnen het onderzoek zijn de actief woningzoekenden afhankelijk van de woningen die beschikbaar zijn aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Deze woningen zullen ook toegankelijk moeten zijn voor hen; om een sociale huurwoning te betrekken bijvoorbeeld, moet men bij WoningNet staan ingeschreven. Het totaal aan individuele verhuizingen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt leidt tot een onbedoeld collectief effect, namelijk doorstroming. De onderkant van de Utrechtse woningmarkt bestaat uit onzelfstandige woonruimte, zelfstandige huurwoningen en zelfstandige koopwoningen. Er is relatief veel onzelfstandige woonruimte beschikbaar maar de vraag, van voornamelijk studenten, is groter dan het aanbod. Ook is er veel vraag naar zelfstandige huurwoningen maar het aanbod in dit segment neemt af ten koste van het aanbod aan koopwoningen. Studenten Studenten nemen een specifieke plaats in binnen de woningmarkt. Omdat ze doorgaans over weinig financiële hulpbronnen beschikken, zijn ze voornamelijk aangewezen op de relatief goedkope onzelfstandige woonruimte in de regio Utrecht. Een kwart van de studenten woont nog in bij ouders en bijna 60%, vooral studenten van de Universiteit Utrecht, woont op kamers. Bijna de helft van de studenten is de afgelopen twee jaar minimaal een keer verhuisd. Het zijn vooral nieuwkomers die het ouderlijk huis hebben verruild voor een kamer. Ongeveer 16% van de studenten geeft aan actief op zoek te zijn naar een nieuwe woning en studenten zoeken een nieuwe kamer en laten bij verhuizing geen woonruimte in de regio Utrecht achter. Daarnaast zijn er kamerbewoners die graag een huurwoning willen betrekken. Wanneer zij aan hun woonwensen kunnen voldoen, kunnen de kamerstarters onderdak vinden. Deze groep accepteert sneller een aangeboden kamer dan studenten die al op kamers wonen. Beide groepen willen graag een niet te dure kamer in de buurt van het centrum. Maar ook de Uithof is een gewilde locatie. Studenten die al op kamers wonen willen graag dichtbij het centrum wonen en zijn bereid hier meer voor te betalen. Wanneer studenten op zoek zijn naar een huurwoning, willen ze graag in de buurt van het centrum wonen en ze zijn bereid woonoppervlakte hiervoor op te geven. Ook bij koopwoningen gelden deze wensen, met uitzondering van een aantal studenten dat een grote en goedkope woning in Zeist zouden accepteren indien deze werd aangeboden. WoningNet De groep ingeschrevenen bij WoningNet die geen student zijn aan de HU of UU, zijn gemiddeld vier jaar ouder dan de studenten. De meeste hebben een baan, ontvangen een maandinkomen en zoeken voornamelijk goedkope huurwoningen. Om zo n woning te betrekken staan ze ingeschreven bij WoningNet. Omdat de groep wat ouder is en verder is gevorderd in de levensloop, zijn ze ook minder mobiel op de woningmarkt dan studenten. Daarnaast valt op dat er veel nieuwkomers zijn die op dit moment nog inwonen bij ouders en graag de woningmarkt via een zelfstandige huur- of koopwoning willen betrekken. Hieruit blijkt dat alleen studenten via onzelfstandige woonruimte de woningmarkt betreden, wanneer men niet studeert wil men ook niet op kamers wonen. Binnen de groep blijkt dat hoogopgeleiden een woning zoeken nabij het centrum van Utrecht en ze zijn bereid hier meer voor te betalen. Laagopgeleiden hechten minder belang aan de locatie en willen graag een grote maar goedkope woning, waarbij ook locaties als de Uithof en Zeist geaccepteerd worden. Voor de mensen die op zoek zijn naar een koopwoning geldt dat de wens voornamelijk ligt bij grote woningen in bijvoorbeeld 8

9 Nieuwegein of Leidsche Rijn. Veel mensen zoeken hierbij een dure koopwoning boven de Dit komt in de eerste plaats omdat een deel aangeeft te willen gaan samenwonen zodat er genoeg financiële draagkracht is om een duurde woning te bekostigen. Ten tweede betekent in Utrecht het verhuizen van een zelfstandige huurwoning naar goedkope koop vaak een achteruitgang in woonkwaliteit, zodat mensen pas hun huurwoning verlaten wanneer ze een betere, maar ook duurdere, koopwoning kunnen betrekken. Alumni UU De gemiddelde leeftijd van de groep alumni van de Universiteit Utrecht die niet bij WoningNet staan ingeschreven, ligt een jaar hoger dan die van de WoningNetters. Deze groep is het verst gevorderd in de levensloop. Ze hebben een baan, een deel woont reeds samen en driekwart woont zelfstandig. Bijna de helft van de alumni is actief op zoek naar zelfstandige woonruimte, waarvan 70% een woning zoekt in de regio Utrecht. Omdat deze groep niet bij WoningNet is ingeschreven, is het deel dat een koopwoning zoekt groot. Het hoge gemiddelde salaris maakt dat ze deze wens ook gemakkelijker kunnen bekostigen dan de ingeschrevenen bij WoningNet. Dit blijkt ook uit het feit dat de alumni die een huurwoning wensen, bereid zijn hiervoor te betalen. Het woonoppervlak is hierbij ondergeschikt aan de locatie, waarbij vooral woningen in het centrum van Utrecht gewild zijn. Bij de acceptatie van koopwoningen is echter de grootte doorslaggevend. Bijna 60% van de alumni is in de afgelopen twee jaar minimaal een keer verhuisd. Het afstuderen en de toegang tot de arbeidsmarkt is voor velen hiervoor een trigger geweest. Ze zijn voornamelijk vanuit een kamer naar een huurwoning verhuisd, maar een deel heeft ook een koopwoning betrokken. Scenario s De vorige, huidige en gewenste woonsituatie van de onderzoeksgroep is uiteengezet om de residentiële mobiliteit in beeld te brengen. Met behulp van deze zogenaamde recruteringspatronen kan de doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt worden berekend. Door multipliers te gebruiken kan de residentiële mobiliteit als basis dienen om scenario s voor doorstroming te berekenen. Voor de groep studenten geldt dat, wanneer de recruteringspatronen van de revealed preferences (de geopenbaarde verhuisbewegingen) gebruikt worden, de meest optimale doorstroming op gang komt wanneer er huurwoningen voor studenten aan de voorraad worden toegevoegd. Immers, wanneer er alleen kamers worden bijgebouwd zullen de verhuisketens veel korter zijn omdat nieuwkomers de keten snel afbreken. Ook koopwoningen zijn geen optimale manier om de doorstroming te bevorderen, omdat er bij studenten weinig vraag is naar het koopsegment. Door huurwoningen te bouwen voor studenten, kunnen studenten hun kamer verlaten voor een huurwoning zodat er kamers vrijkomen voor kamerstarters. Studenten wensen hierbij huurwoningen die een redelijke locatie hebben ten opzichte van het centrum van Utrecht. De grootte van de woning is niet belangrijk, maar ze moeten wel redelijk betaalbaar zijn. De doorstroming is bij de groep ingeschrevenen bij WoningNet niet te berekenen met multipliers, omdat de vraag naar kamers te laag is voor een betrouwbare berekening. Daarom is alleen het aantal woningen dat bij de eerste stap in de verhuisketens vrijkomt onderzocht. Opvallend is dat het bouwen van koopwoningen niet meer doorstroming creëert dan het toevoegen van huurwoningen aan de voorraad. Het aantal nieuwkomers bij koopwoningen is namelijk nog hoger dan die bij huurwoningen, hoewel ook hier het percentage nieuwkomers op bijna 50% ligt. Nieuwkomers breken de keten snel af, zodat er weinig verhuizingen in gang worden gezet bij de toevoeging van nieuwe woningen aan de voorraad. Voor de groep ingeschrevenen van WoningNet is het daarom van belang, wil men meer doorstroming creëren, dat er vooral woningen gebouwd worden die aantrekkelijk zijn voor doorstromers. Zij zullen immers bij verhuizing een beschikbare woning achterlaten die door anderen betrokken kan worden. Vooral de karaktervolle 9

10 woningen in het centrum van Utrecht zijn voor doorstromers aantrekkelijk. Woningen die vooral door nieuwkomers worden betrokken en dus relatief weinig doorstroming veroorzaken, zijn woningen op een minder goede locatie maar die wel goedkoop en groot zijn. Dit zijn bijvoorbeeld huurwoningen in Zeist en op de Uithof en koopwoningen in Leidsche Rijn en Nieuwegein. De groep alumni van de UU is interessant binnen het onderzoek omdat ze een beeld geven van de residentiële mobiliteit van de grote groep Utrechtse studenten nadat ze zijn afgestudeerd. Door huurwoningen voor alumni aan de voorraad toe te voegen, komen er veel kamers vrij. De bouw van koopwoningen leiden tot veel nieuwkomers en kortere verhuisketens. Omdat de geopenbaarde verhuisbewegingen van alumni verschillen van de gewenste verhuisbewegingen, is de doorstroming ook berekend met behulp van de stated preferences (gewenste verhuisbewegingen). Hieruit blijkt dat het bouwen van koopwoningen voor de groep alumni veel doorstroming oplevert, omdat er onder de groep weinig nieuwkomers zijn die de keten afbreken. Wanneer koopwoningen door alumni worden betrokken, komen er zowel huurwoningen als kamers vrij. Het gaat hier voornamelijk om grote koopwoningen op een zo gunstig mogelijk locatie ten opzichte van het Utrechtse centrum. Conclusie Om de doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt het meest te stimuleren kunnen een aantal aanbevelingen gedaan worden die ingaan op de uitbreiding van de voorraad op specifieke punten. Ten eerste is het niet verstandig om alleen de voorraad van onzelfstandige woonruimte uit te breiden. Er is wel vraag naar studentenkamers, maar wanneer de doorstroming vanuit dit segment naar goedkope huurwoningen bevorderd kan worden is het kamertekort grotendeel op te lossen. Het toevoegen van huurwoningen aan de voorraad is daarom een betere manier om de doorstroming te optimaliseren. Studenten willen hun kamer graag verlaten wanneer ze een goedkope zelfstandige huurwoning kunnen betrekken die op een redelijke locatie ten opzichte van het Utrechtse centrum is gelegen. Het gaat hier om kleine woningen in nieuwbouwcomplexen, zoals op dit moment gebouwd worden aan de rand van Kanaleneiland. Een klein deel van deze woningen zou ook als koopwoning aangeboden kunnen worden, maar de vraag onder studenten is laag. Niet-studenten zijn wel op zoek naar deze koopwoningen maar, omdat velen van hen nieuwkomer zijn, zal dit geen langere verhuisketens opleveren. Naast de groep studenten is er een groep die is afgestudeerd. Zij zijn voornamelijk geïnteresseerd in eengezinswoningen, waarbij de grootte een doorslaggevende rol heeft. Ook wanneer deze woningen in randgemeenten zoals Zeist en Nieuwegein gelegen zijn, zal de doorstroming in Utrecht erdoor bevorderd worden. Maar ook voor deze woningen geldt dat het aandeel nieuwkomers dat de woning betrekt relatief groot is. Om de doorstroming te optimaliseren kunnen beter woningen worden gebouwd die aantrekkelijk zijn voor doorstromers. Het gaat hier om dezelfde soort woningen, alleen op een gunstigere locatie ten opzichte van het centrum van de stad Utrecht. 10

11 Inleiding In Utrecht een kamer krijgen is een onbegonnen zaak (De Volkskrant, 2006). Dit is een veelgehoorde verzuchting van zowel studenten als buitenstaanders, die gemaakt wordt zodra er over studeren in Utrecht wordt gesproken. Zeker in de afgelopen jaren hebben verschillende instanties getracht studenten tegemoet te komen door nieuwe kamers te ontwikkelen. Zo zijn de wachtlijsten bij de grootste woningcorporatie voor studentenkamers in Utrecht, de SSH, in de afgelopen vijf jaar fors afgenomen. Het blijkt echter dat het vinden van een geschikte kamer in Utrecht voor veel studenten nog steeds lastig is. Ook studenten die graag hun kamer willen inruilen voor een zelfstandige huur- of koopwoning ondervinden problemen. Door het gebrek aan vervolghuisvesting blijven studenten onnodig lang op een kamer wonen, waardoor de markt voor kamers verstopt raakt. Het huisvestingsprobleem van studenten lijkt dan ook voor een gedeelte verschoven te zijn; naast het tekort aan kamers is het lastig om vanuit een kamer door te stromen naar een vervolgwoning, omdat hier ook een tekort aan is. In dit onderzoek zullen beide kwesties in kaart worden gebracht. Het doel van dit onderzoek is om, in de eerste plaats, de huidige doorstroming van mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan te analyseren. Daarnaast zullen, in de tweede plaats, manieren worden aangedragen die deze doorstroming het meest kunnen bevorderen. Voor dit onderzoek zijn alle verhuisbewegingen van de onderzoeksgroep vanaf de kamerwens van studenten die nog bij hun ouders wonen tot de eerste koopwoning voor starters in beeld gebracht. De theoretische basis van het onderzoek zal worden gelegd in het eerste hoofdstuk waar de theorie achter individuele verhuisbewegingen en het effect op de woningmarkt uit de doeken gedaan wordt. In dit hoofdstuk zullen ook de onderzoeksvraag en het conceptueel model gepresenteerd worden. Hierna zal dieper worden ingegaan op de gebruikte methodiek, zoals de bepaling van de onderzoeksgroep en de verantwoording van de enquêtes. In het derde hoofdstuk zal de Utrechtse context met betrekking tot de onderkant van de woningmarkt de aandacht krijgen. Het vierde, vijfde en zesde hoofdstuk zullen in beslag worden genomen door analyses van de verschillende onderzoeksgroepen, respectievelijk de studenten, de ingeschrevenen bij WoningNet en de alumni van de Universiteit Utrecht. In het laatste hoofdstuk zullen oplossingen worden aangedragen om de doorstroming aan de onderkant van de woningmarkt te optimaliseren. De onderzoeksvragen die in het eerste hoofdstuk worden vermeld, zullen in de conclusie, het laatste deel van deze thesis, besproken worden. Utrecht, augustus

12 1. Theoretisch Kader 12

13 1.1 Conceptueel model en onderzoeksvragen Zoals al in de inleiding vermeld is, zal dit onderzoek trachten om oplossingen aan te dragen die de doorstroming van mensen in Utrecht aan de onderkant van de woningmarkt het meest optimaal bevordert. Alvorens op deze oplossingen in te gaan zal echter eerst de oorzaak van het probleem, het gebrek aan doorstroming, onderzocht dienen te worden. Hiervoor zal er in de eerste plaats gekeken worden naar het gedrag van individuele huishoudens op de woningmarkt en processen die dit gedrag verklaren. Daarna wordt het totaal van dit individuele gedrag geanalyseerd om zo het effect op macroniveau, in dit geval de woningmarkt, te bestuderen. Om dit te bewerkstelligen is er een onderzoeksvraag opgesteld die, met behulp van een aantal deelvragen, in dit onderzoek behandeld zal worden. In de volgende hoofdstukken zal de onderzoeksvraag stapsgewijs behandeld worden om uiteindelijk in de conclusie tot een antwoord te komen. De onderzoeksvraag die in dit onderzoek als leidraad zal dienen is als volgt: Hoe wordt de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, bemoeilijkt en op welke manieren kan deze doorstroming het meest optimaal worden bevorderd? De onderzoeksvraag zal met behulp van onderstaande deelvragen stapsgewijs worden beantwoord: 1) Wat zijn de kenmerken van de vraag naar en het aanbod van woningen in Utrecht voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? A. Wat zijn de persoonlijke voorkeuren en triggers van mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? B. Wat zijn de hulpbronnen en restricties van mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? C. Welke nationale ontwikkelingen zijn van invloed op de vraag en het aanbod van woningen in Utrecht voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? D. Wat is het aanbod van woningen voor mensen in Utrecht die aan het begin van hun wooncarrière staan? E. Hoe komt het aanbod van woningen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt tot stand? F. Hoe ziet de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen aan de onderkant van de woningmarkt eruit, voor mensen die aan het begin van hun wooncarrière staan? 2) Hoe wordt de gewenste doorstroming van woningen aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt veroorzaakt? A. Hoe ziet de huidige doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt eruit? B. Hoe ziet de gewenste doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt eruit? C. Is er een discrepantie tussen de huidige en gewenste doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt? 1 Zo ja, hoe ziet deze eruit? 2 Zo ja, in welk onderdeel van de doorstroming vindt dit haar oorsprong? 3) Op welke manieren kan de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, worden bevorderd? A. Welke realistische maatregelen (in de vorm van woonbeelden) zijn beschikbaar om de doorstroming (macroniveau) te bevorderen? B. Hoe zouden mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, met deze mogelijke maatregelen omgaan indien deze geïmplementeerd worden? 13

14 C. Wat is het effect van deze individuele reacties op de doorstroming? D. Welke maatregelen bevorderen de doorstroming van mensen in Utrecht, die aan het begin van hun wooncarrière staan, het meest? Conceptueel model Om een antwoord te vinden op de omschreven onderzoeksvragen, zal in de eerste plaats een korte theoretische verkenning plaatsvinden. Er is een conceptueel model opgesteld om deze theorie en de verbanden tussen de verschillende theoretische begrippen te visualiseren (zie figuur 1.1). Aan de hand van dit model zal de theorie beschreven en ingekaderd worden. In het model wordt duidelijk dat er een scheiding is tussen de ontwikkelingen op macroniveau (zoals de woningmarkt) en de invloed op microniveau. Het gedrag van individuen op microniveau wordt door de woningmarkt (macroniveau) bepaald, maar het collectieve gedrag heeft ook invloed op macroniveau. Individuele verhuizingen leiden namelijk op microniveau tot een onbedoeld collectief effect op macroniveau: doorstroming. In dit model zijn twee pijlen van wezenlijk belang binnen het onderzoek: er is een pijl die verwijst naar het feit dat de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen op de woningmarkt van invloed is op het verhuisgedrag van individuen. Daarnaast is er een pijl die aangeeft dat individuele verhuisbewegingen effectief zijn voor de doorstroming op de woningmarkt. Om de doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt te optimaliseren, kan enkel op macroniveau worden ingegrepen. Deze ingrepen dienen van invloed te zijn op het individuele verhuisgedrag zodat dit vervolgens de doorstroming op gang kan brengen. In dit onderzoek zullen dus, na het in beeld brengen van de gewenste doorstroming, oplossingen aangedragen worden die ingaan op de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen. 14

15 Figuur 1.1: Conceptueel model; doorstroming op de Utrechtse woningmarkt M A C R O Demografische ontwikkelingen Sociaal-economische ontwikkelingen Politiekbestuurlijke ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Toegankelijkheid Beschikbaarheid Doorstroming M I C R O Ontwikkelingen in de levensloop: - Toegang tot hoger onderwijs - Start op de arbeidsmarkt - Samenleven met een partner Hulpbronnen & restricties Persoonlijke voorkeuren en triggers Residential stress Actief verbeteren huidige woonsituatie Aspiratiebeeld aanpassen (schikken in de situatie) Verhuizen Bron: Mulder & Hooimeijer, 1999; Mulder, 1993; Clark en Dieleman 1996, p

16 Doorstroming is een proces dat zich op het niveau van de woningmarkt afspeelt en bestaat uit het totaal van individuele verhuizingen van mensen van de ene woning naar de andere. Om deze doorstroming op macroniveau te onderzoeken is het dan ook belangrijk dit individuele verhuisgedrag te bestuderen. Het verhuisgedrag van individuen kan in de eerste plaats verklaard worden door de omstandigheden op microniveau, zoals de economische situatie van het individu en de huishoudenssituatie. Ook de persoonlijke voorkeuren en levensstijl spelen een rol bij de zoektocht en betrekking van een andere woning. Ten tweede is elk individu onderhevig aan processen op een hoger schaalniveau, zoals het woningaanbod in de regio en de toegang hiertoe. Deze micro- en macroprocessen spelen beide een belangrijke rol in de uiteindelijke doorstroming van de woningmarkt en zullen daarom in dit hoofdstuk theoretisch worden besproken. 1.2 Verhuisgedrag en de vraag naar woningen Doorstroming op de woningmarkt ontstaat wanneer individuen hun huis verlaten en een nieuwe woning betrekken. Dit verhuisgedrag is voor elk huishouden een middel om een hoger doel te bereiken, namelijk het verkleinen van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid (Van Kempen et al., 2005). Elke individuele verhuisbeweging is te verklaren met behulp van verschillende theorieën, waarbij rekening wordt gehouden met de huishoudenssituatie, de aanwezige hulpbronnen, restricties en specifieke doelen die een huishouden met behulp van de verhuizing wil bereiken Levenscyclus Eén van de eerste en meest bekende theorieën om het verhuisgedrag van individuen te verklaren is de levenscyclusbenadering van Rossi (1955), waarbij een verband wordt gelegd tussen de verschillende fasen in de levenscyclus van individuen en de woningbehoefte. Het leven van mensen kan hierbij ingedeeld worden in verschillende fasen, zoals de fase van het opgroeien als kind, de adolescentie, het vormen van een gezin en het krijgen van kinderen. Elke overgang naar een andere fase leidt tot een verschillende behoefte voor woonruimte van een huishouden. Zo zullen de woonwensen van een huishouden in de fase van het vormen van een gezin met kinderen verschillen van de woonwensen van een ouder echtpaar waar alle kinderen het ouderlijk huis al hebben verlaten. Ook Short (1996) geeft aan dat de verschillende fasen van deze levenscyclus tot een steeds wisselende ruimtebehoefte leiden (zie tabel 1.1). Tabel 1.1: Woningbehoefte geassocieerd met verschillende perioden in de levenscyclus Fasen in de levenscyclus Pre-child stage Child-bearing Child-rearing Child-launching Post-child Later-life Bron: Short (1996) Woningbehoefte / aspiratie Goedkoop wonen in een appartement in binnenstedelijk gebied Huren van een eengezinswoning in de buurt van zone appartementen Koopwoning in relatief nieuw suburbaan gebied Mogelijke koopwoning in een wijk of buurt met hogere status Residentiële stabiliteit Verzorgingshuis / seniorenwoning / wonen bij kinderen De levenscyclusbenadering heeft lange tijd een grote rol gespeeld in de verklaring van verhuisgedrag, maar in de loop der jaren zijn er steeds meer kanttekeningen geplaatst bij het model. Zo bestaat er de discussie welke fasen er binnen de levenscyclus onderscheiden kunnen worden. Clark en Dieleman (1996, p.31) geven hierbij aan dat er binnen de Westerse samenlevingen in de laatste decennia veranderingen hebben plaatsgevonden in 16

17 de compositie van de huishoudens, zodat de traditionele fasen niet langer voldoende zijn. Zo kunnen eenoudergezinnen, tweeverdieners zonder kinderen, etc. als aanvullende fasen getypeerd worden. Daarnaast zal niet elk individu alle fasen van de levenscyclus doorlopen (Bolt, 2001). Niet elk eenpersoonshuishouden zal overgaan in een tweepersoonshuishouden en ook het krijgen van kinderen is niet vanzelfsprekend. Er bestaat dan ook geen standaardcyclus die voor elk individu van toepassing is. Een ander kritiekpunt op de levenscyclusbenadering is dat er binnen de benadering geen rekening wordt gehouden met externe factoren zoals het aanbod op de woningmarkt en de keuzes die men hierbinnen maakt. Terwijl de mogelijkheden die de woningmarkt biedt om te kunnen verhuizen wel degelijk van invloed zijn op individuele verhuisbewegingen. Daarnaast kent het model een gebrek aan dynamiek; men zou volgens het model enkel verhuizen bij een overschrijding van een bepaalde drempelwaarde van ontevredenheid, terwijl er geen rekening wordt gehouden met lange termijn aspiraties van individuen (Bolt 2001). De tekortkomingen van het levenscyclusmodel kunnen in twee punten worden samengevat (Kendig, 1984). Ten eerste ligt de nadruk in de verklaring van verhuisgedrag steeds meer bij de beperkingen van de woningmarkt op macroniveau in plaats van de wensen van het individu. Ten tweede is het niet alleen de levenscyclus die de verhuisneiging van individuen bepaald, maar kan ook de economische situatie van huishoudens tot verhuisgedrag leiden Levensloop Een alternatief model dat meer rekening houdt met de dynamiek en veranderingen binnen huishoudens is de levensloopbenadering. Doel van dit model is het verklaren van overgangen in de wooncarrière door gebeurtenissen in de werk- en huishoudenscarrière (Clark en Dieleman 1996, p.33). Hierbij worden leeftijd, de wooncarrière, huishoudenscarrière en arbeidscarrière als verschillende parallelle trajecten onderscheiden (zie figuur 1.2). De positie van een individu binnen de wooncarrière is vanuit het model te verklaren door omstandigheden in de andere trajecten. De overgang in de wooncarrière naar een grotere woning kan oorsprong vinden in een verandering in de huishoudenscarrière, bijvoorbeeld samenwonen of de komst van een kind. Ook gebeurtenissen in de arbeidscarrière, zoals de overgang van het volgen van onderwijs naar het krijgen van een baan, kan een verhuizing teweegbrengen zodat de wooncarrière Figuur 1.2: Levensloop en carrières Bron: Clark & Dieleman 1996, p.33 17

18 beïnvloedt wordt. Naast de directe invloed van gebeurtenissen binnen de huishoudens- en arbeidscarrière op de wooncarrière, worden ook indirect de wensen en mogelijkheden binnen de wooncarrière beïnvloedt (Mulder en Hooimeijer, 1999). Wanneer een individu bijvoorbeeld binnen de arbeidscarrière promotie maakt en meer inkomsten genereert, zal dit ook de mogelijkheden in de wooncarrière beïnvloeden; een duurdere woning ligt nu binnen bereik. Een ander voorbeeld is de positie van studenten. Door participatie aan hoger onderwijs kan een verhuisbeweging, en dus verandering in de wooncarrière, veroorzaakt worden (Mulder & Hooimeijer, 2002). Maar omdat studenten binnen de arbeidscarrière nog geen vaste baan en daarom geen inkomen hebben, worden de mogelijkheden binnen de wooncarrière beperkt en zijn ze vaak aangewezen op goedkope en veelal onzelfstandige woonruimte Triggers Zoals hierboven beschreven, kunnen er door gebeurtenissen binnen één van de parallelle trajecten van de levensloop motieven ontstaan voor verhuizing. In de literatuur wordt het woord trigger genoemd wanneer verandering binnen de levensloop leidt tot een mismatch van de huidige en gewenste woonsituatie (Mulder en Hooimeijer, 1999). De trigger wordt hier geassocieerd met een bepaalde voorkeur voor een nieuw woningtype of woonomgeving. Wanneer er ook werkelijk een verhuizing plaatsvindt, wordt de carrière die uiteindelijk de aanleiding geeft tot deze verhuizing de triggering career genoemd (Bolt, 2001; Mulder en Hooimeijer, 1999). Hoewel gedurende het gehele levenslooptraject een aantal triggers kunnen voorkomen die tot een verhuisbeweging leiden, zijn het vooral de jong volwassenen die hier veelal mee te maken krijgen. Ten eerste gaat het hier om een uiterst mobiele groep mensen waarbij veranderingen in de werk (en opleidings)carrière tot een verhuisbeweging kunnen leiden. In de tweede plaats kunnen gebeurtenissen binnen het huishoudenstraject zoals samenwonen en de komst van kinderen tot een verandering van woonvoorkeuren leiden. Daarnaast gaat het hier om huishoudens aan het begin van de wooncarrière die voornamelijk op de goedkope huurmarkt zijn aangewezen, waardoor eerder frictie kan ontstaan tussen de huidige woonomgeving en woonvoorkeuren zoals meer woningoppervlak of de betrekking van een koopwoning (Dieleman, 2001). Starters van een huishouden die het ouderlijk huis verlaten om een eerste stap in de wooncarrière te zetten zijn een specifieke groep binnen deze leeftijdcategorie. Er zijn dan ook drie motieven te onderscheiden die als trigger dienen voor deze specifieke verhuisbeweging. De eerste reden waarom individuen het ouderlijk huis verlaten heeft betrekking op het gaan samenwonen of trouwen met een partner (De Jong Gierveld et al, 1991; in Mulder en Hooimeijer 2002). Een tweede reden is deelname aan hoger onderwijs of het verkrijgen van een baan ergens anders. Het laatste motief dat genoemd wordt is de wens tot onafhankelijkheid en privacy. Deze laatste twee factoren spelen een steeds grotere rol in de verklaring van de verhuisbeweging van deze nestleavers (Mulder en Hooimeijer, 2002) Hoger doel bij verhuizing In aanvulling op de levensloopbenadering zijn er nog enkele factoren te noemen die de woonvoorkeur van individuen beïnvloeden. Ten eerste worden woonwensen mede bepaald door de omgevingskenmerken van het individu. Zo zullen jongeren wiens ouders een koopwoning bezitten eerder geneigd zijn om zelf ook voorkeur voor een koopwoning te hebben en biedt het aanbod van woningen in de omgeving inzichten in welke woonsituaties er mogelijk zijn (Clark & Mulder, 2000; Mulder & Hooimeijer, 2002). Daarnaast dient in ogenschouw te worden genomen dat elke verhuizing plaatsvindt om een bepaald doel te bereiken. Hierbij zijn er naast algemene, universele doelen ook specifieke doelen te onderscheiden die voor elk individu anders kunnen zijn. De Jong en Fawcett (1981; in: Mulder, 1996) benoemen zeven categorieën met betrekking tot wonen, waar deze specifieke doelen toe kunnen behoren: Rijkdom en welvaart (het hebben van een hoog of stabiel inkomen); 18

19 status (bijvoorbeeld het hebben van macht en invloed); comfort (wonen in een prettige gemeenschap of woning); stimulering (ontspanning, ontmoeten van nieuwe mensen, genieten); autonomie (het hebben van privacy); verwantschap (familie en vrienden dichtbij); moraliteit (gedeelde normen en waarden in de woonomgeving). Elk individu zal binnen deze categorieën eigen specifieke doelen hebben die de individuele woonwensen beïnvloeden. Bovendien zijn deze specifieke doelen deels aan verandering onderhevig en worden ze beïnvloed door veranderingen in de levensloop. Zo zullen veel jonge alleenstaanden stimulering als specifiek doel hebben en in hun woonwensen wordt dit vertaald door de voorkeur voor een gedeelde accommodatie in stedelijke centra. Een samenwonend stel daarentegen, zal meer behoefte aan privacy hebben en dit wederom in wensen aangaande de woonsituatie vertalen door hun studentenkamer te verruilen voor een zelfstandige woning (Mulder en Hooimeijer, 2002). Woonvoorkeuren maken deel uit van de doelen die huishoudens stellen voor de langere termijn, maar het is lang niet altijd mogelijk om deze doelen door één enkele verhuisbeweging te realiseren. Het verreist veelal kleine stapjes op de woningladder om ambitieuze wensen aangaande de woning en de woonomgeving te verwezenlijken. Daarmee maakt elke verhuisbeweging deel uit van een hoger doel, namelijk het verkleinen van de discrepantie tussen wens en werkelijkheid (Van Kempen et al., 1995) Hulpbronnen en restricties Naast wensen, aspiraties en triggers die in de levensloopbenadering aandacht krijgen, zal elke mogelijke verhuisbeweging ook bepaald worden door de mogelijkheden en restricties van een huishouden. Op microniveau is de mate van verwezenlijking van de woonwensen mede afhankelijk van de hulpbronnen waar een huishouden of individu over beschikt (Mulder en Hooimeijer, 2002). Er zijn een zestal verschillende hulpbronnen te onderscheiden (Bolt, 2001; Coolen et al, 2002): 1. Financiële hulpbronnen; 2. cognitieve hulpbronnen (kennis van de woningmarkt en opleidingsniveau); 3. sociale hulpbronnen (aanwezigheid van sociale netwerken); 4. politieke hulpbronnen; 5. huidige woonsituatie; 6. persoonsgeboden kenmerken (bijvoorbeeld creativiteit en vastberadenheid). De financiële hulpbronnen spelen zeker bij het verlaten van het ouderlijk huis een belangrijke rol en financiële steun van derden kan hierbij extra steun bieden (Mulder en Hooimeijer, 1999). Wanneer individuen al eigen woonruimte bezitten, kan dit ook een belangrijke hulpbron zijn bij het betrekken van een nieuwe woning. Het bezitten van een koopwoning bijvoorbeeld, kan als trede op de woningladder dienen om de woonsituatie te verbeteren. Echter, wanneer de huidige woonsituatie inhoudt dat een individu nog in het ouderlijk huis woont en een eerste stap wil zetten op de woningladder kan dit leiden tot beperkingen aangaande de gewenste woonsituatie. Zeker voor hen geldt dat, wanneer de woningmarkt krap is, ze ontmoedigd kunnen raken en de zoektocht naar een nieuwe woning staken (Bik en Hooimeijer 1998, p.21). In deze situatie kunnen persoonsgebonden eigenschappen zoals doorzettingsvermogen, flexibiliteit en creativiteit de individuele kansen op de woningmarkt beïnvloeden. Daarnaast zijn sociale netwerken van belang om, bijvoorbeeld bij de zoektocht naar een studentenkamer, de kans op geschikte woonruimte te vergroten. Naast hulpbronnen die residentiële mobiliteit positief beïnvloeden, zijn er ook restricties te onderscheiden waardoor individuele verhuisbewegingen geremd kunnen worden. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om een hypotheek te kunnen krijgen zijn hier een voorbeeld van. Immers, zonder (uitzicht op) een vaste baan en inkomen is het voor huishoudens moeilijk om in aanmerking te komen voor een hypotheek, zodat ze veelal op een huurwoning zijn aangewezen. Een ander voorbeeld is het hebben van een koopwoning: wanneer een huishouden een koopwoning heeft betrokken neemt de kans op 19

20 verhuizen af (Clark en Dieleman 1996, p.67). Oorzaak hiervan zijn de hoge investeringen die een huishouden doorgaans maakt bij betrekking van een koopwoning, terwijl deze bij verhuizing niet meegenomen kunnen worden. Ook het hebben van schoolgaande kinderen of een werkende partner remmen de residentiële mobiliteit van huishoudens. In deze gevallen zijn meerdere personen binnen een huishouden aan de woonlocatie gebonden en het huishoudens is daardoor minder flexibel om door verhuizing van locatie te veranderen Residentiële stress In het conceptueel model (figuur 1.1) is af te lezen dat een aantal factoren de residentiële mobiliteit van huishoudens op microniveau beïnvloeden, zoals in bovenstaande tekst is besproken. Het gaat hier in de eerste plaats om de positie van huishoudens binnen de levensloop en de voorkeuren en triggers. Deze factoren zorgen voor woonwensen die voornamelijk bestaan uit een ideaalbeeld van wat individuen hebben met betrekking tot hun toekomstige woonsituatie. Huishoudens hebben elk een voorstelling van de gewenste woonsituatie aangaande woningkenmerken en kenmerken van de locatie. Door de, eerder genoemde, hulpbronnen kan getracht worden dit ideaalbeeld te verwezenlijken. Maar ieder huishouden wordt hierbij ook beperkt door een gebrek aan bepaalde hulpbronnen, zo zijn huishoudens afhankelijk van een financieel budget waarbinnen de woonwensen gerealiseerd dienen te worden. Ook de huidige woonsituatie speelt hier een belangrijke rol, waarbij het bezitten van een koopwoning tot een betere positie op de woningmarkt leidt. Daarnaast zijn er restricties die de residentiële mobiliteit van huishoudens beperken zodat het ideaalbeeld niet verwezenlijkt kan worden. Samen zorgen deze factoren ervoor dat er een bepaalde discrepantie ontstaat tussen wensen en werkelijkheid wat ertoe leidt dat huishoudens leven met een bepaalde residentiële stress: de huidige woonsituatie en het ideaalbeeld komen niet overeen (Van Kempen et al., 1995). Er kan op drie verschillende manieren worden omgegaan met deze residentiële stress. In de eerste plaats kan men op zoek kunnen gaan naar een andere woning die meer bij de woonwensen aansluit. Zo blijkt dat wanneer de residentiële stress een bepaalde grens overschrijdt en er een grote dissatisfactie ontstaat met de huidige woning of locatie, er een sterke verhuisneiging bij huishoudens ontstaat (Mulder, 1996). Wanneer verhuizing niet mogelijk is kan een huishouden overgaan tot een andere manier om de huidige woonsituatie aan te passen. Men kan de huidige woonsituatie actief verbeteren door bijvoorbeeld tot verbouwing van de woning over te gaan en zo woonaspiraties tegemoet te komen. Maar ook deze manier om met residentiële stress om te gaan is afhankelijk van de aanwezigheid van verschillende hulpbronnen en restricties. Mochten deze beperkingen ertoe leiden dat de huidige woonsituatie niet kan worden aangepast en de woonwensen dus ook niet tegemoet kunnen worden gekomen, dan zullen deze wensen zelf bijgesteld dienen te worden. Deze derde manier om met residentiële stress om te gaan heeft dan ook betrekking op het schikken in de situatie en het aanpassen van het aspiratiebeeld. Enige relativering binnen de literatuur over residentiële stress gaat in op verhuisbewegingen waarbij de discrepantie tussen de huidige woonsituatie en woonvoorkeuren geen allesbepalende factor is. Enerzijds leidt residentiële stress niet in alle gevallen tot een verhuisbeweging, aan de andere kant ontstaan verhuisbewegingen niet alleen wanneer een bepaalde drempel van residentiële stress is bereikt. Dit laatste is noemenswaardig omdat het niet enkel dissatisfactie met de woonsituatie is die tot een verhuisbeweging leidt. Zelfs wanneer de huidige woning niet als problematisch wordt gezien, kan men zich geneigd voelen om de wens tot verbetering van de woonsituatie door residentiële mobiliteit waar te maken (Mulder, 1996). 1.3 Verhuisgedrag en het aanbod van woningen Individueel verhuisgedrag wordt ook beïnvloedt door factoren die een rol spelen op macroniveau, het gaat hier om de relatie tussen individueel verhuisgedrag en het aanbod van woningen. Aan de ene kant, op microniveau, filteren huishoudens bij een verhuisbeweging omhoog, ze spenderen hun stijgende inkomsten aan woningen die hoger 20

21 op de woningladder staan. De woningen die ze achterlaten, op macroniveau, filteren naar beneden waarbij de goedkoopste woning aansloot bij het begin van hun werk- en huishoudenscarrière (Ratcliff, 1949 in: Hooimeijer en Schutjens, 1991). Er is dan ook een wederzijds verband tussen de woningmarkt en het individuele verhuisgedrag; huishoudens kunnen enkel verhuizen naar woningen die beschikbaar en toegankelijk zijn en indien een individuele verhuisbeweging ontstaat leidt tot doorstroming op de woningmarkt Beschikbaarheid Wanneer een huishouden de wil en de mogelijkheden heeft om te verhuizen, is er nog een wezenlijk aspect dat nodig is om ook werkelijk een nieuwe woning te betrekken: De woning die men wenst en die financieel te veroorloven is, zal ook werkelijk beschikbaar moeten zijn (Mulder en Hooimeijer, 1999). Het aanbod van geschikte woningen binnen de woningmarkt wordt in de eerste plaats bepaald door de gewenste locatie. Deze locatie van de gewenste woning is afhankelijk van de activiteitenruimte van huishoudens, zoals de locatie van scholing en werk. Ten tweede hebben huishoudens een bepaalde voorkeur voor specifieke karakteristieken van de woonomgeving en de relatieve locatie ten opzichte van bijvoorbeeld werk, recreatie en scholen. In de derde plaats wordt het aanbod van beschikbare woningen beperkt door de prijs en het type (koop of huur) van de woning. Het aanbod van woningen wat uiteindelijk beschikbaar is voor huishoudens speelt een zeer belangrijke rol in de verklaring van individuele verhuisbewegingen (Mulder en Hooimeijer, 2002). De beschikbaarheid van woningen komt op een aantal manieren tot stand. Eén van de manieren om aanbod te creëren en een verhuisketen te starten is de nieuwbouw van woningen. Wanneer een huishouden naar deze nieuwe woning verhuist, zal men een lege woning achterlaten en een verhuisketen wordt gestart. Deze achtergelaten, lege woning zal achtereenvolgens betrokken worden door nieuwe bewoners. Ook deze bewoners laten eveneens een woning achter die beschikbaar wordt voor anderen. Deze keten zal blijven doorgaan totdat de lege woning betrokken wordt door een individu dat geen woning achterlaat. Verhuisketens kunnen op een aantal manieren worden gestart en afgebroken. Zo is de ontwikkeling van nieuwe woningen een mogelijkheid om een keten op gang te brengen. Een andere optie om het proces van doorstroming te starten ontstaat wanneer huishoudens de regio verlaten om ergens anders te gaan wonen. Ze betrekken hierbij geen nieuwe woning binnen de regionale woningmarkt maar laten wel een beschikbare woning achter. Ook het overlijden van een alleenstaande leidt tot een nieuwe verhuisketen. Als laatste kunnen nieuwe ketens worden gestart wanneer individuen gaan samenwonen of trouwen. Wanneer twee individuele huishoudens samen één nieuwe woning betrekken en hierbij twee lege woningen achterlaten, komt een verhuisketen op gang. Verhuisketens worden op een bepaald moment ook weer afgebroken, namelijk wanneer bij het betrekken van een beschikbare woning geen lege woning wordt achtergelaten. Dit is aan de orde bij het verlaten van het ouderlijk huis door jong volwassenen, vestiging uit een andere regio of echtscheiding waarbij een individu wel een nieuwe woning betrekt maar geen beschikbare woning achterlaat. Een laatste reden waardoor verhuisketens worden gestopt is de sloop van woningen, zodat huishoudens wel een nieuwe woning moeten betrekken maar ook hier geen beschikbare woning kunnen achterlaten voor anderen Toegankelijkheid De beschikbaarheid van woningen is een belangrijke verklarende factor bij de analyse van verhuisbewegingen op microniveau. Maar de beschikbaarheid is niet de enige macroontwikkeling die van belang is wanneer de directe invloed vanuit de macrocontext beschreven wordt. Niet alle huishoudens hebben toegang tot de woningen die op de woningmarkt beschikbaar komen. Aan de ene kant speelt de financiële situatie op microniveau hierbij een rol. Huishoudens moeten voldoende draagkracht hebben om de 21

22 huur of hypotheeklasten te betalen, en het prijsniveau van woningen is dan ook van groot belang bij de toegankelijkheid tot het aanbod. Zeker bij het verlaten van het ouderlijk huis speelt de betaalbaarheid van woningen een grote rol, wanneer het prijsniveau hoog ligt kan het moment van uit huis gaan uitgesteld worden (Mulder en Hooimeijer, 2002). Maar ook wanneer financiële middelen op microniveau geen rol spelen zijn er belemmerende factoren op macroniveau die de woning minder toegankelijk maken. Bij huurwoningen gaat het hierbij voornamelijk om de verdeling van huurwoningen door woningbouwcorporaties en particuliere instellingen. Vaak is een inschrijving vereist en wordt er gebruik gemaakt van loting of wachtlijsten om de woningen aan huishoudens toe te kennen. Ook bij nieuwbouw koopwoningen kunnen deze middelen worden ingezet bij de toewijzing van woningen. De toegankelijkheid van woningen en het gebrek hieraan zal van invloed zijn op de mate waarin mensen hun ideaalbeeld kunnen verwezenlijken. Bij starters kan het ook betekenen dat de timing van het uit huis gaan erdoor bepaald wordt. Bovendien hebben de beperkende factoren ten opzichte van de toegankelijkheid ook invloed op de mogelijkheden om koopwoning of juist een huurwoning te betrekken. In het conceptueel model zijn nog een aantal andere factoren op macroniveau zichtbaar die het verhuisgedrag van individuen en de woningmarkt beïnvloeden. Het gaat hier om de demografische, sociaal-economische, politiekbestuurlijke en sociaal-culturele ontwikkelingen. De positie van individuen in de levensloop en de hulpbronnen van huishoudens kunnen deels door deze ontwikkelingen worden verklaard, zo is er een relatie tussen werkgelegenheid op nationaal niveau en het inkomen van individuen. Een ander voorbeeld is de landelijk geregelde studiefinanciering en de mogelijkheid voor individuele studenten om op kamers te gaan wonen. Ook de woningmarkt wordt beïnvloed door deze macroprocessen, zo kunnen overheidsregelingen de bouw van nieuwe woningen bevorderen en ook de toegang tot sociale huurwoningen kan, met behulp van bijvoorbeeld huurtoeslag, mede door de overheid worden bepaald Trade-offs De positie van huishoudens binnen de levenloop en de woonwensen die hieruit voortkomen zorgen er, samen met de hulpbronnen en restricties, voor dat huishoudens een bepaald aspiratiebeeld hebben van de gewenste woning. Maar er is een verschil tussen het aspiratiebeeld van huishoudens en de woning die wordt betrokken (van Zwetselaar en Goetgeluk, 1994). Huishoudens zijn immers afhankelijk van de woningen die op dat moment binnen de locale woningmarkt beschikbaar en toegankelijk zijn. Binnen dit aanbod zullen huishoudens kiezen voor een woning die het meest overeenkomt met het aspiratiebeeld (Bettman, 1979). Om tot woningkeuze te komen zullen huishoudens concessies moeten doen. Hierbij zullen bepaalde wensen zwaarder wegen dan andere. Zo kan de keuze gemaakt moeten worden tussen een grote woning ver van het centrum of een kleinere woning dicht bij het centrum. Hier zullen trade-offs ten opzichte van de locatie en de grootte van de woning gemaakt moeten worden. De mate waarin deze concessies gedaan worden hangt af van de urgentie van verhuizen (Goetgeluk en Hooimeijer, 1991 in: van Zwetselaar en Goetgeluk, 1994). Wanneer een huishouden binnen korte tijd moet verhuizen en actief op zoek is naar een woning, zal de aangeboden woning minder snel afgewezen worden. Er is immers weinig tijd om te wachten tot er alternatieve woning beschikbaar komt die wellicht dichter bij het aspiratiebeeld ligt. De trade-offs die een huishouden maakt is afhankelijk van de voorkeuren, lange termijn doelen en positie in de levensloop. Zo zullen studenten vooral dichtbij het centrum willen wonen en de locatie is hierbij belangrijker dan de grote van de woning. Voor een gezin met kinderen is de grootte van de woning vaker de doorslaggevende factor bij het betrekken van een nieuwe woning. 22

23 1.4 Doorstroming op de woningmarkt Het totaal van individuele verhuisbewegingen leidt tot doorstroming op de woningmarkt. Dit proces wordt het onbedoeld collectief effect genoemd. Het gaat hierbij om acties op microniveau die tezamen de woningmarkt op macroniveau beïnvloeden. Hoewel doorstroming op de woningmarkt wel een effect is van de verhuisbewegingen van huishoudens, is dit geen reden voor huishoudens om te gaan verhuizen. Immers, huishoudens verhuizen om hun eigen positie in de wooncarrière beter te laten aansluiten bij hun wensen en hun positie in de levensloop. De doorstroming op de woningmarkt die ingang wordt gezet wanneer meerdere individuele huishoudens verhuizen is daarbij een onbedoeld, maar voor het functioneren van de woningmarkt wel een essentieel, effect. Het proces van doorstroming op de woningmarkt wordt gekenmerkt door een keten van transacties, namelijk verhuisketens. Elke individuele verhuisbewegingen maakt deel uit van een kettingreactie plaats die er als volgt uitziet (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 26): A B C Nieuwkomer Deze verhuisketen kan bijvoorbeeld betekenen dat A een nieuwbouw eengezinswoning is, die wordt betrokken door een tweepersoons huishouden dat haar flat B verlaat. In deze flat komt een alumnus, die een kamer C achterlaat. Deze kamer wordt uiteindelijk betrokken door een beginnende student die omdat hij of zij bij haar ouders vandaan komt een nieuwkomer is (vrij naar: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 26) Verhuisketentheorie De verhuisketentheorie gaat ervan uit dat een woning die aangeboden wordt niet op zichzelf staat, maar de woning maakt onderdeel uit van een keten van meerdere aangeboden woningen (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 28). Als een nieuwe woning aan de voorraad wordt toegevoegd, wordt de verhuisketen gestart en worden verhuizingen in de keten ontlokt. Afhankelijk van de kwaliteit en de eigendomsvorm van een aangeboden woning komen andere verhuisketen tot ontwikkeling. (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 28). Van belang zijn de lengte van een keten (hoeveel verhuisbewegingen ontlokt de keten) en de samenstelling naar eigendomsvorm. Als deze bekend zijn, is het mogelijk door middel van doorstroming in te spelen op de vraag naar woningen. In de verhuisketentheorie wordt ervan uitgegaan dat alleen primair aanbod een verhuisketen kan starten. Het kenmerk van dit primaire aanbod is dat de woning aangeboden wordt zonder dat deze zelf vraag creëert. Er zijn drie manieren waardoor primair aanbod tot stand komt: 1. Door nieuwbouw; 2. door woningverlating (overlijden, samenwonen en dakloos worden); 3. door emigratie naar een andere woningmarkt. Woningen van huishoudens die verhuizen binnen een woningmarkt (een woning achterlaten en binnen dezelfde woningmarkt een andere woning betrekken) zijn het secundaire aanbod. Dit aanbod is per definitie het gevolg van doorstroming. Tot slot geldt dat verhuisketens afgebroken worden door huishoudens die geen woning achterlaten in de desbetreffende woningmarkt (zogenaamde nieuwkomers). Het kan hier gaan om mensen die uit het ouderlijk huis komen, mensen die uit een andere woningmarkt komen of mensen waarvan de achtergelaten woning gesloopt wordt. Schematisch kan dit als volgt weergegeven worden: 23

24 Primair aanbod Secundair aanbod Nieuwkomer Met deze theoretische achtergrond kan doorstroming in een woningmarkt berekend worden. Daarvoor zijn van individuen drie gegevens nodig: data over de huidige woning, data over de vorige woning en het tijdstip van verhuizen. Met deze informatie kan een kruistabel opgesteld worden waarin voor een bepaalde tijdsperiode de huidige tegen de vorige woning uitgezet kan worden. Tabel 1.2 geeft hier een voorbeeld van. Tabel 1.2: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning absoluut aantallen Vorige woning Kamer Huur Koop Nieuwkomers Totaal Huidige woning in Kamer X 11 X 12 X 13 X 14 X 1i Utrecht Huur X 21 X 22 X 23 X 24 X 2i Koop X 31 X 32 X 33 X 34 X 3i Bron: Eigen onderzoek, 2007 Totaal X j1 X j2 X j3 X j4 X ij Huishoudens die ergens in een verhuisketen een woning betrekken, laten ergens anders een woning achter. Het totaal X 2i geeft bijvoorbeeld aan hoeveel mensen er nú in een huurwoning wonen maar er kan ook afgelezen worden hoeveel mensen er bijvoorbeeld uit een kamer naar een huurwoning zijn verhuisd, hier X 21. In het geval van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt zal het aandeel mensen dat op kamers woont een aanzienlijk deel uitmaken van de totale populatie. Het zullen echter vooral mensen zijn die voorheen al een kamer hadden (X 11 ) of nieuwkomers zijn (X 14 ). Het is echter onwaarschijnlijk dat veel mensen vanuit een koopwoning een kamer betrekken; het getal X 13 zal dus hoogstwaarschijnlijk zeer laag zijn. Als bekend is wat de huidige woning is van een huishouden kan niet met zekerheid, maar wél met alle waarschijnlijkheid beargumenteerd worden wat de vorige woonsituatie van het huishouden was. De kans dat bijvoorbeeld een huishouden dat nu in een koopwoning woont hiervoor een huurwoning had is bijvoorbeeld X 32 / X j2. Deze kans wordt de overgangskans of recruteringskans genoemd. De gehele kansverdeling waarmee woningen bewoners werven wordt het recruteringspatroon genoemd. Een voorbeeld van zo n recruteringspatroon is tabel 1.3. Er valt bijvoorbeeld af te lezen dat de kans dat iemand die een koopwoning bezit en voorheen in een huurwoning woonde 33% is. Tabel 1.3: Huidige woningen naar eigendomsvorm afgezet tegen de vorige woning - Recruteringspatroon Huidige woning in Utrecht Vorige woning Huur Koop Nieuwkomers Totaal Huur Koop Bron: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 32 Voorbeeldberekening Stel dat er nieuwe koopwoningen aan de voorraad toegevoegd worden. Met het bovenstaande recruteringspatroon betekent dat, dat er 330 huurwoningen leeg komen te staan van huishoudens die in deze koopwoningen komen te wonen. Deze huurwoningen worden echter ook weer betrokken door huishoudens, ze maken immers deel uit van een keten. Zo kan er verwacht worden dat 300 * 0.53 = 159 van de huurwoningen door 24

25 nieuwkomers worden betrokken. Deze nieuwkomers breken de verhuisketen af. De keten die hier beschreven is, is dan als volgt: Koopwoning Huurwoning Nieuwkomer De kans dat deze keten in deze woningmarkt aangetroffen wordt is p = 0.33 * 0.53 = 0.17, oftewel 17%. Met andere woorden: 170 van de woningen primair aanbod genereren een dergelijke keten. De andere 830 nieuwe koopwoningen zullen een andere verhuisketen ontlokken (vrij naar: Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 35). Het is mogelijk om uit een recruteringspatroon alle mogelijke ketens te onttrekken en de kans dat deze voorkomen daarbij te berekenen. Deze kans komt in totaal altijd op 1.00 uit. Immers, alle ketens tezamen vormen het totaalbeeld van de doorstroming die een nieuwe woning genereert. Daarnaast is het minimum aan verhuisbewegingen wat kan plaatsvinden in een keten 1, bijvoorbeeld vanuit het ouderlijk huis naar een nieuwe koopwoning. Indien de koopwoning niet door een nieuwkomer wordt betrokken is de keten langer dan 1. Wanneer de kans op alle mogelijke verhuisketens uit het voorbeeld berekend worden, leidt dit tot een gemiddelde ketenlengte van 2,06. Dit betekent dat elke nieuwe koopwoning die aan het aanbod wordt toegevoegd gemiddeld 2,06 verhuisbeweging op gang zet voordat hij wordt afgebroken door een nieuwkomer. Overigens biedt primair aanbod altijd direct of indirect onderdak aan nieuwkomers. Daarmee staat de omvang van primair aanbod gelijk aan het aantal nieuwkomers dat een woning betrekt. Dit leidt tot een belangrijke uitspraak met betrekking tot de verhuisketentheorie: het kwantitatief tekort (aantal nieuwkomers dat niet geholpen wordt) is onafhankelijk van de doorstroming zoals die door verhuisketens wordt ontlokt (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 38). Tot slot van deze paragraaf komen vijf voorwaarden aan bod waar het model aan dient te voldoen. Ten eerste dienen de overgangskansen homogeen te zijn. Dit houdt in dat de overgangskansen die gelden voor bijvoorbeeld huurwoningen gelden voor alle huurwoningen die aan de voorraad zouden worden toegevoegd. Er zijn echter binnen het huursegment wel degelijk verschillen, maar deze zijn niet noemenswaardig genoeg om als nuancering te dienen binnen de berekening van verhuisketens. Binnen het koopsegment heeft er ook geen indeling plaatsgevonden naar goedkope en dure koop, dit omdat het onderzoek zich richt op de onderkant van de woningmarkt waarbij dure koopwoningen niet worden meegenomen. Ten tweede moet het recruteringspatroon constant zijn gedurende de periode waarin het wordt geïmplementeerd. Dit betekent dat het recruteringspatroon voor de periode waarin nieuwe woningen aan het aanbod worden toegevoegd tussentijds niet veranderd. De derde voorwaarde waar rekening mee gehouden moet worden is dat de verhuisketens werkelijk ontlokt dienen te worden. Er kan vanuit worden gegaan dat een verhuisbeweging wordt ontlokt door het aanbod op de woningmarkt. Er is dan ook een causale relatie tussen het creëren van aanbod en de verhuisbewegingen die hierdoor worden veroorzaakt. Deze relatie geldt echter alleen voor verhuizingen binnen de lokale woningmarkt. Verhuizingen vanuit de ene kant van het land naar de andere zullen immers niet veroorzaakt worden door het aanbod op de locale woningmarkt, maar eerder door oorzaken zoals het krijgen van een baan of het volgen van hoger onderwijs. De verhuizingen binnen de Utrechtse woningmarkt worden dus veroorzaakt door het aanwezige aanbod van woningen, maar wanneer het aanbod in Utrecht wordt vergroot leidt dit niet automatisch tot een grotere vraag vanuit andere woningmarkten. 25

26 De vierde voorwaarde is dat de resulterende verhuizingen mogelijk en gewenst zijn. Bij deze voorwaarde gaat het erom dat verhuisketens niet onderbroken mogen worden door een gebrek aan vraag. Met andere woorden: er moeten voldoende mensen bereid zijn te willen verhuizen. Zo moet er bij het berekenen van de doorstroming rekening worden gehouden met het feit dat het aantal, door doorstroming vrijgekomen, woningen niet hoger is dan de vraag naar deze woningen binnen de woningmarkt (Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening 1982, p. 45). Een laatste voorwaarde die van belang is bij de berekening van de doorstroming op de woningmarkt, is de aanname dat het om een gesloten systeem gaat. Dit betekent dat alle woningen die in de verhuisketens beschikbaar komen, worden betrokken door mensen van binnen de groep. Echter, in werkelijkheid kunnen de vrijgekomen woningen ook door andere huishoudens (bijvoorbeeld van buiten de woningmarkt) betrokken worden. 1.5 Samenvatting In de levensloopbenadering wordt het verhuisgedrag van huishoudens verklaard vanuit de positie in de huishoudens- en arbeidscarrière. Overgangen in de wooncarrière kunnen door een aantal gebeurtenissen zoals het gaan samenwonen, de komst van kinderen of het krijgen van een baan verklaard worden. Voor studenten geldt dat toegang tot hoger onderwijs als trigger voor residentiële mobiliteit kan dienen. Naast de positie in de levensloop, zijn ook de hulpbronnen en restricties van belang bij de verklaring van individueel verhuisgedrag. Het gaat hier om bijvoorbeeld financiële hulpbronnen, de aanwezigheid van sociale netwerken en de huidige woonsituatie. Restricties belemmeren de residentiële mobiliteit van huishoudens, zo zal niet elk huishoudens een hypotheek kunnen krijgen en wanneer een huishouden uit meerdere gezinsleden bestaat is er minder flexibiliteit om van woonlocatie te veranderen. De woonwensen en de positie in de levensloop leidt, samen met de hulpbronnen en restricties tot een bepaalde residentiële stress. Verhuizen is één van de manieren om hiermee om te gaan. Op macroniveau zijn de beschikbaarheid en toegankelijkheid van woningen factoren die de residentiële mobiliteit van huishoudens beïnvloeden. Op de woningmarkt zullen immers woningen beschikbaar moeten komen die door individuele huishoudens betrokken kunnen worden. Deze woningen komen beschikbaar door nieuwbouw van woningen en wanneer huishoudens een woning verlaten zonder daarbij een andere woning in de locale woningmarkt betrekken. Hierdoor worden verhuisketens in gang gezet, doordat bij elke verhuizing een lege woning wordt achtergelaten die weer door een ander huishouden wordt betrokken. Verhuisketens worden afgebroken wanneer een huishouden een woning betrekt zonder daarbij een beschikbare woning achter te laten, de zogenaamde nieuwkomers. Het totaal van individuele verhuizingen op microniveau leidt tot doorstroming op de woningmarkt (macroniveau). Dit is het onbedoeld collectief effect. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren zullen binnen dit onderzoek aanbevelingen gedaan worden door, door middel van ingrijpen op macroniveau, de individuele verhuisbewegingen te beïnvloeden. Deze maatregelen kunnen de residentiële mobiliteit bevorderen zodat de doorstroming op macroniveau kan worden geoptimaliseerd. 26

27 2. Methodiek 27

28 2.1 Onderzoeksgroep en populatie Dit onderzoek is gericht op de onderkant van de woningmarkt in Utrecht. Dat het om de onderkant gaat, geeft een drietal zaken aan die van belang zijn voor de bepaling voor de onderzoeksgroep, namelijk dat het om jonge mensen gaat, die op zoek zijn naar goedkope woningen. Jonge mensen (tussen de 18 en 35 jaar), dus, die in Utrecht op zoek zijn naar een goedkope woning. De studentenpopulatie van de stad Utrecht maakt een groot deel uit van de groep jonge mensen die op zoek is naar goedkope woonruimte in de stad en regio Utrecht. Daarom is besloten alle studenten van de twee grote onderwijsinstellingen in de stad, de Hogeschool Utrecht en Universiteit Utrecht, met behulp van een enquête te benaderen. Deze groep is interessant om een aantal redenen: er kan aan de ene kant een inzicht verkregen in de kamerproblematiek van de stad Utrecht terwijl er aan de andere kant een groep studenten is die op zoek is naar zelfstandige woonruimte. Een deel van de woningzoekenden is echter géén student. Om ook deze groep in het onderzoek te betrekken zijn alle ingeschrevenen van WoningNet in de leeftijd tussen 18 en 35 jaar benaderd. WoningNet is het grootste distributieorgaan dat zorg draagt voor de verdeling van woningen van Utrechtse woningcorporaties. Naast studenten en nietstudenten die via WoningNet woonruimte zoeken is er ook een groep actief zoekenden die niet via WoningNet zoekt én geen student is. Binnen de gehele Utrechtse populatie van jonge mensen gaat het hier om een relatief grote groep hoger opgeleiden. Een deel van deze groep is benaderd door het alumnibestand van de Universiteit Utrecht te gebruiken; deze groep gaat eigenlijk verder waar de studenten (van de UU) ophouden. Alle alumni die minder dan 5 jaar geleden zijn afgestudeerd aan de universiteit hebben een enquête ontvangen. Benadering Er is gekozen om op een kwantitatieve manier data te vergaren omdat het mogelijk was om delen van de populatie via online enquêtes te bereiken. In de eerste plaats gaat het om een jonge doelgroep die, omdat ze veelvuldig internet gebruiken, via goed bereikbaar is. Ten tweede kost het verzenden van de enquête en het verwerken van de data relatief weinig moeite omdat het hier om digitale bestanden gaat. De laatste reden waarom gekozen is voor een online enquête zijn de kostenvoordelen die dit met zich meebrengt; het handmatig versturen en invoeren van enquêtes van deze omvang kost veel tijd en geld. Zoals er al eerder is aangegeven ligt de kwantitatieve nadruk van dit onderzoek op drie enquêtes die gehouden zijn onder delen van de onderzoeksgroep: de StudentenMonitor, een enquête onder ingeschrevenen van WoningNet en een enquête onder jonge alumni van de Universiteit Utrecht Verantwoording Studentenmonitor De studenten zijn benaderd door ze een te sturen (zie bijlage 3 en 4) waarin een link stond naar een internetenquête (zie bijlage 1). Deze enquête was een andere dan de andere groepen hebben gekregen omdat een gedeelte van de vragen niet zozeer voor dit onderzoek zijn toegevoegd maar voor een rapport naar de woonwensen van studenten. De enquête is op maandag 2 april 2007 om 12:00 uur online gegaan en heeft vijf weken opengestaan tot zondag 13 mei 2007, 12:00 uur. Omdat alle studenten van de UU en HU aangeschreven zijn kan er gesteld worden dat de steekproef gelijk is aan de populatie. De steekproefgrootte (of populatie) is , waarvan studenten van de Universiteit Utrecht en van de Hogeschool Utrecht. Zoals te zien valt in tabel 2.1 is het reactiepercentage van de UU-studenten veel hoger dan dat van de Hogeschoolstudenten. Het is niet duidelijk waarom er zo n groot verschil is, maar het feit dat HU-studenten hun instellingsmail veel minder bekijken en minder serieus nemen zou hierin mee kunnen spelen. Ook geven studenten van de Hogeschool Utrecht aan dat ze vaak lastig gevallen worden door enquêtes, dus het animo is wellicht een stuk lager dan bij universitaire studenten. 28

29 Tabel 2.1: Respons per instelling op de StudentenMonitor 2007 Instelling Steekproefgrootte: Respons (absoluut) Respons (percentage) UU ,7% HU ,5% missing 33 Totaal ,0% Bron: Eigen onderzoek, 2007 Non-respons en weging Omdat het reactiepercentage van studenten van de HU lager ligt dan dat van hun medestudenten van de UU is gekozen voor een weging, zodat beide groepen evenredig vertegenwoordigd zijn in de analyses. Om tot een schatting van de gehele populatie te komen is gekozen voor een vermenigvuldiging van de respons zodat de steekproefgrootte benaderd wordt. Respondenten van de HU hebben hierbij een wegingsfactor van 15,31 gekregen en respondenten van de UU zijn met 6,37 vermenigvuldigd. Naast het verschil in reactiepercentage tussen studenten van de HU en UU is er voor de UU studenten ook gelet op de verdeling van leeftijd en studierichting. Na het uitvoeren van een non-responsanalyse is een kruistabel aangemaakt met het verwachte en geobserveerde reacties per leeftijdsgroep en per faculteit. De CHI-kwadraat van beide kruistabellen geeft aan dat de respons significant verschilt van de werkelijke verdeling (zie bijlage 8). Echter, omdat het aantal respondenten zo hoog is kan de CHI-kwadraat zo betrouwbaar berekend worden dat ook weinig invloedrijke afwijkingen significant verworpen worden. Om de invloed van de verschillen te onderzoeken zijn een aantal analyses gedaan voor belangrijke variabelen met én zonder weging voor leeftijd en faculteit. Omdat de resultaten na weging weinig tot niet beïnvloed werden is gekozen om het bestand niet te wegen voor leeftijd en faculteit Verantwoording WoningNet In samenspraak met WoningNet is besloten de groep ingeschrevenen aan te schrijven die aan de volgende kenmerken voldeden: Tussen de 18 en 35 jaar oud; Woningzoekend in de regio Utrecht; Bij voorkeur contact per . Mensen die geen gebruik maken (of geen gebruik willen maken) van als voornaamste communicatiemiddel zijn met deze maatstaven dus niet opgenomen in de groep, wat wellicht een scheef beeld oplevert. Maar binnen deze groep jonge mensen, zal het deel dat niet de beschikking heeft over een adres gering zijn. Voor de mensen die uit principe of anderszins niet via de mail willen communiceren geldt waarschijnlijk dat ze het verkregen beeld niet dusdanig zullen veranderen omdat ze niet als groep met unieke karakteristieken en voorkeuren te duiden zijn. WoningNet verzorgde de mailing die net als bij de StudentenMonitor bestond uit een e- mail (zie bijlage 5) met daarin een link naar een enquête (zie bijlage 2). Deze enquête is een stuk korter dan de StudentenMonitor maar de delen die wél in de StudentenMonitor staan kennen een volledige overlap. Dit is gedaan zodat de antwoorden van de groepen met elkaar vergeleken kunnen worden. De enquête heeft gelopen van 09:00 uur op donderdag 5 april 2007 tot donderdag 10 mei, ook 09:00. De groep van aangeschrevenen bestond uit personen. De respons van deze enquête wordt later besproken. 29

30 De verschillende delen van de onderzoeksgroep die zijn aangeschreven voor onderzoek mogen onderling geen overlap kennen, zodat vergelijkingen tussen de groepen gemaakt kunnen worden. Een belangrijke groep die echter wél overlap heeft is de groep studenten die bij WoningNet is ingeschreven. Deze studenten zijn zowel via hun onderwijsinstelling benaderd om de enquête in te vullen en hebben enkele dagen erna ook een mail via WoningNet ontvangen. Om overlap te voorkomen zijn twee acties ondernomen: de mail voor de StudentenMonitor is enkele dagen eerder verstuurd en tevens is bij de mailing van WoningNet een noot toegevoegd waarin studenten gevraagd werd de enquête niet in te vullen wanneer ze al aan de StudentenMonitor hadden deelgenomen. Een klein aantal studenten van de HU en UU die toch in het databestand van WoningNet terecht zijn gekomen, zijn hier uitgefilterd Verantwoording Alumni In overleg met het Alumnibureau van de Universiteit Utrecht is besloten de te bestuderen groep maar op één manier af te bakenen: de alumni moesten na 1 januari 2002 afgestudeerd zijn, dit om het verzenden van de mailing voor het Alumnibureau niet onnodig ingewikkeld te maken. Wederom was er sprake van een waarin verwezen werd naar de enquête door middel van een link (zie bijlage 6). De enquête was exact dezelfde als die voor de groep ingeschrevenen bij WoningNet (zie bijlage 2). Door een technisch mankement net vóór de start van de enquête (de enquête heeft uiteindelijk gelopen van dinsdag 10 april 17:00 uur tot 10 mei 09:00 uur) was het niet mogelijk om deze in de verwerking gescheiden te houden van de WoningNet-enquête die een aantal dagen eerder de deur is uitgegaan. Daarom is besloten de WoningNet-groep op basis van twee variabelen te scheiden van de alumni: het ingeschreven staan bij WoningNet en het opleidingsniveau. De drie groepen zijn nu als volgt te onderscheiden: 1. Alle studenten van de HU en UU; 2. alle jonge ingeschrevenen van WoningNet minus de studenten; 3. alle alumni van de UU (afgestudeerd vanaf 2002) minus de ingeschrevenen van WoningNet. Daarnaast geldt voor alle groepen dat het gaat om mensen tussen de 18 en 35 jaar. Voor een deel van de analyses is alleen de groep actief woningzoekenden in de stad en regio Utrecht gebruikt, als dit gebeurd is wordt dit uitdrukkelijk vermeld. De tabel hieronder (tabel 2.2) geeft aan hoe de verdeling van de groepen dan is; zoals te zien is, is de respons van de alumni laag. Dit is te verklaren omdat in de WoningNet-groep een groot aantal alumni zitten die bij WoningNet staan ingeschreven. Tabel 2.2: Respons van de WoningNet-groep en de alumni UU Enquête Steekproefgrootte Respons (absoluut) Respons (percentage) WoningNet ,4% Alumni UU ,7% Totaal ,8% Bron: Eigen onderzoek, Representativiteit Met de drie groepen die voor dit onderzoek benaderd zijn is getracht een representatief beeld te scheppen van de gehele onderzoekspopulatie. In dit geval wil dat zeggen dat de drie groepen samen alle woningzoekenden aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt vertegenwoordigen. Een belangrijk deel van de populatie is inderdaad in dit onderzoek aanwezig. Echter, een klein deel van de populatie wordt niet gerepresenteerd 30

31 door de drie onderzoeksgroepen. Het gaat hier om woningzoekenden in Utrecht die geen student zijn, geen student aan de Universiteit Utrecht zijn geweest en niet via WoningNet op zoek zijn naar woonruimte. Een mogelijkheid zou kunnen zijn om ook studenten van een mbo-opleiding aan te schrijven. Maar de leeftijd van deze studenten ligt veelal tussen de jaar en hiermee zijn ze vaak nog te jong om al op de woningmarkt actief te zijn. Ze zijn nog niet actief bezig een wooncarrière te starten en daarom is deze groep niet in het onderzoek opgenomen. Daarnaast is het registratiesysteem van de middelbare onderwijscentra in Utrecht niet toegankelijk. Een andere groep die ontbreekt in het onderzoek zijn de alumni van de HU. De intentie was er om ook hen in het onderzoek op te nemen. Echter, de HU kent geen georganiseerd alumnibestand zodat de groep niet in zijn geheel aan te schrijven is en daarom niet voor het onderzoek is benaderd. 2.2 Gegevensverwerking De enquêtes zijn gemaakt met behulp van de open source enquête applicatie phpsurveyor (sinds juni LimeSurvey). Webspace van de faculteit Geowetenschappen is gebruikt om de enquêtes te hosten en met phpmyadmin is de ruwe data naar de harde schijf geschreven. Vanuit Microsoft Excel zijn de bestanden zijn vervolgens geïmporteerd in SPSS Vanuit SPSS zijn de analyses verder verricht. De enquête van de StudentenMonitor telt in totaal 58 vragen (zonder woonbeelden), voor de WoningNet en Alumni enquête zijn dit er 37. Bij veel vragen is gebruik gemaakt van zogenaamde routings: deze vragen werden alleen zichtbaar als er op één van de voorgaande vragen een bepaalde antwoord werd gegeven. De vragen van de enquête zijn per groep weergegeven (zie tabel 2.3), na voltooiing van één groep van vragen werd de respondent automatisch naar een volgende groep vragen geleid. Tabel 2.3: Groepen van vragen per enquête Studentenmonitor Persoons- / Huishoudenskenmerken Huidige woonsituatie Vorige woonsituatie Gewenste woonsituatie WoningNet en Alumni Persoons- / Huishoudenskenmerken Woonkenmerken Woonbeelden gegevens Woonbeelden gegevens Bron: Eigen onderzoek, 2007 In de groep persoons- / huishoudenskenmerken werden vragen gesteld die betrekking hebben op persoonskenmerken en de huishoudenssituatie van de respondent, zoals geslacht, geboortejaar, opleidingsniveau en inkomen. Bij de groep huidige woonsituatie ging het om vragen zoals het soort woning, locatie van de woning (postcode) en wanneer men in de huidige woning is komen wonen. Ook naar de vorige woonsituatie werd gevraagd, hier werd voornamelijk ingegaan op het soort woning en de locatie. Daarna werden de woonwensen besproken door vragen te stellen zoals Bent u nu op zoek of denkt u binnen twee jaar op zoek te gaan naar een (andere) kamer of woning en In wat voor woning bent u voornamelijk geïnteresseerd?. Voor de gehele enquêtes en alle antwoordmogelijkheden, zie bijlage 1 en bijlage Woonbeelden Om de woonvoorkeuren van de doelgroep in beeld te krijgen is gekozen voor het werken met woonbeelden. Dit houdt in dat de respondent een realistisch woonbeeld te zien kreeg, 31

32 met informatie zoals de prijs, de locatie en de grootte. Daarnaast was het woonbeeld voorzien van een foto van de woning en een kaartje om de locatie van de woning in de regio Utrecht weer te geven (zie bijlage 7). Bij elk woonbeeld werd de vraag gesteld of de respondent de woning zou accepteren indien deze binnen twee jaar zou worden aangeboden. Als antwoord kon de respondent kiezen uit Ja, Ja, maar liever onder bepaalde voorwaarden of Nee. Wanneer het antwoord Ja, maar liever onder bepaalde voorwaarden werd gegeven, werd er gevraagd wat men liever had gehad. Bij Nee werd de reden van afwijzing gevraagd. Er is gekozen om met woonbeelden te werken omdat op deze manier de realistische vraag van respondenten beter in beeld kan worden gebracht. Immers, wanneer alleen naar de woonwensen zou worden gevraagd, zouden de woonwensen niet realistisch zijn ten opzichte van de aanwezige mogelijkheden. Woningen in Utrecht en omgeving zijn relatief duur en wensen zoals een grote woning, locatie in het centrum van Utrecht komen met een prijs. Een prijs die lang niet elke respondent ook werkelijk kan betalen. Een andere reden waarom er met woonbeelden is gewerkt, zijn de verwerkingsmogelijkheden die het biedt binnen het onderzoek. Zo kunnen de verschillende woonbeelden met elkaar worden vergeleken en kan een acceptatiehiërarchie worden opgesteld. Daarnaast is het voor het huidige beleid uiterst bruikbaar om de populariteit van bepaalde woningen en bepaalde locaties te onderzoeken. In het onderzoek is gekozen om verschillende soorten woningen aan te bieden. In de StudentenMonitor is gewerkt met zowel onzelfstandige woningen (kamers) en zelfstandige woningen (huur en koop). In de vragenlijst voor ingeschrevenen van WoningNet en alumni van de Universiteit Utrecht zijn woonbeelden van huur en koopwoningen opgenomen. Naast deze woonbeelden zijn voor alle drie de groepen een drietal woonbeelden Te Woon in de vragenlijst opgenomen. Bij deze woonbeelden konden respondenten zelf aangeven of ze de woningen zouden accepteren als huur- of als koopwoning. De woonbeelden zijn aan mensen voorgeschoteld die aangaven op zoek te zijn naar een woning in de stad of regio Utrecht. In de StudentenMonitor is daarnaast een onderscheid gemaakt tussen studenten die op zoek zijn naar zelfstandige of onzelfstandige woonruimte; degenen die op zoek zijn naar een zelfstandige woning kregen de woonbeelden van huur- en koopwoningen te zien en studenten die op zoek zijn naar onzelfstandige woonruimte kregen woonbeelden van kamers. Voor de totstandkoming van de lijst woonbeelden is gekeken naar een zo volledige mogelijk dekking tussen de verschillende realistische locaties, prijsklassen en grootte. Het gaat hierbij om een deel bestaande en een deel fictieve woningen met een realistische prijs kwaliteit verhouding. Een aantal woningen zijn letterlijk aangeboden als kamer via Kamernet of de SSH, als huurwoning via WoningNet of DirectWonen of als koopwoning via Funda. De huurprijs van onzelfstandige huurwoningen is weergegeven inclusief de bijdrage voor gas, water en licht. Voor zelfstandige huurwoningen is de maandelijkse huur zonder gas, water en licht opgenomen in het woonbeeld. Bij koopwoningen is de vraagprijs weergegeven, exclusief kosten koper en eventuele servicekosten. Om respondenten inzicht te geven in hun eigen mogelijkheden om toegang te krijgen tot een koopwoning, is bij koopwoningen gekozen voor de weergave van het minimale vereiste maandinkomen. Dit bedrag is vastgesteld op basis van een hypotheek via de Nationale Hypotheek Garantie en gaat uit van een volledige hypotheek, dus een lening van de gehele koopsom, zonder kosten koper en zonder inleg van spaargeld of financiële steun van derden Doorstroming In het onderzoek is met woonbeelden gewerkt om meer inzicht te krijgen in de kwalitatieve woningvraag aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Naast deze vraag naar de specifieke kenmerken van een woning, zoals de locatie en de grootte, is ook de kwantitatieve woningvraag van belang. Het gaat hier om de absolute vraag van de onderzoeksgroep naar verschillende woningtypen. Met behulp van de kwantitatieve woningvraag van individuen kan ook het totaal, dus de som van alle gewenste verhuizingen, onderzocht worden. Op deze manier kan de doorstroming op macroniveau 32

33 worden bestudeerd. Naast de gewenste doorstroming, dus het totaal aan toekomstige gewenste individuele verhuizingen, kan ook de geopenbaarde doorstroming worden onderzocht. Hierbij gaat het om het totaal van individuele verhuizingen die in het verleden, tot maximaal twee jaar geleden, hebben plaatsgevonden. Het berekenen van doorstroming kent een aantal basisprincipes (voor een uitgebreidere theoretische onderbouwing, zie hoofdstuk 1.3): 1. Wanneer een nieuwe woning op de markt komt, wordt een verhuisketen in gang gezet. De woning wordt betrokken door een huishouden dat hierbij een beschikbare woning achterlaat. 2. Een verhuisketen wordt beëindigd wanneer iemand een beschikbare woning betrekt zonder een beschikbare woning achter te laten, dit zijn de zogenaamde nieuwkomers op de markt; zij verlaten het ouderlijk huis of komen van buiten de regio Utrecht. 3. Hoe langer een verhuisketen, hoe meer mensen een nieuwe woning kunnen betrekken en hun woonwensen tegemoet kunnen komen. 4. De meest optimale doorstroming bestaat uit een scenario met de langste verhuisketens die dus de meeste verhuisbewegingen ontlokt. Hierbij komen de meeste woningen beschikbaar. Revealed en stated Er zijn twee manieren gebruikt om recruteringspatronen samen te stellen. Ten eerste is gewerkt met revealed preferences, waarbij het ging om de verhuisbewegingen die de afgelopen twee jaar hebben plaatsgevonden binnen de groep. In de tweede plaats zijn er stated preferences. Voor deze methode is gebruik gemaakt woonwensen van de groep in de komende twee jaar. Beide methoden kunnen gebruikt worden om optimale doorstroming te berekenen. Wanneer er gebruik wordt gemaakt van revealed preferences wordt er uitgegaan van verhuisbewegingen die al hebben plaatsgevonden. Omdat de verhuisbewegingen voor de (nabije) toekomst zouden moeten gelden, moet de aanname worden gedaan dat de situatie op de woningmarkt in twee jaar tijd niet veranderd is. Er wordt dus van uit gegaan dat de situatie van twee jaar geleden tot nu ook voor de komende tijd van toepassing is. Als er gebruik wordt gemaakt van stated preferences wordt de gewenste doorstroming berekend. Met andere woorden: de soort woning die door mensen wordt gewenst is ook de woning die ze werkelijk betrekken. Zeker in een krappe woningmarkt zoals in Utrecht, leidt het werken met stated preferences tot een té positief beeld van de doorstroming. Er kan namelijk niet vanuit worden gegaan dat de gewenste verhuisbewegingen ook daadwerkelijk plaatsvinden. Zeker voor de groep studenten geldt dat gebruik maken van de revealed preferences om doorstroming in beeld te brengen een betere benadering is omdat dit een completer beeld geeft van de markt voor studentenkamers. Dit omdat het percentage nieuwkomers in een kamer hoger is bij revealed dan stated. Immers, een deel van de doelgroep is niet bereikt met het onderzoek: dit zijn de aankomende studenten die elk jaar nieuw op de markt komen. In de revealed preferences is deze groep wel opgenomen, in stated niet omdat dit alleen om de wensen van de huidige studenten gaat (die voor een groot gedeelte al op kamers wonen). Verhuisketens Voor analyse zal gebruik worden gemaakt van de recruteringskansen van de revealed preferences. Het gaat hier bijvoorbeeld om de kans dat een huurwoning wordt betrokken door een kamerbewoner. Deze kamerbewoner laat bij verhuizing een kamer achter. Er is dan vervolgens met behulp van recruteringskansen te bepalen wat de kans is dat de nieuwe bewoner van deze kamer ergens anders ook een kamer achterlaat, of uit het ouderlijk huis komt (en dus nieuwkomer is). In dit laatste geval zou de verhuisketen er als volgt uitzien: Huurwoning 0,55 Kamer 0,63 Ouderlijk huis 33

34 De cijfers in de figuur geven de kans aan dat een huurwoning door een kamerbewoner wordt betrokken (0,55 oftewel 55%) en de kans dat een kamer door iemand uit het ouderlijk huis wordt betrokken (0,63 of 63%). De ontstane keten heeft een lengte van 3 en wordt afgebroken door een nieuwkomer. De kans dat deze keten ontstaat wanneer een huurwoning wordt aangeboden is 0,35 (0,55 * 0,63), dus 35%. Voor dit scenario zijn veel meer verhuisketens mogelijk, zowel heel lang als heel kort. In de ene keten komen veel woningen vrij, bij een andere weer minder. Zo komen er in de voorbeeldketen 2 woningen vrij: de aangeboden huurwoning en een kamer. Met alle mogelijke verhuisketens en de kansen dat deze kunnen ontstaan is de gemiddelde ketenlengte per soort woning te berekenen. Deze gemiddelde ketenlengtes zijn in een matrix te gebruiken als multiplier. Op deze manier kan het aantal verhuisbewegingen becijferd worden wat ontlokt wordt door een bepaalde woning (of meerdere) beschikbaar te stellen. Gesloten systeem Bij de berekening van de multipliers wordt de aanname gedaan dat het om een gesloten systeem gaat. In dit geval zou dat betekenen dat alle woningen die in de verhuisketens beschikbaar komen worden betrokken door mensen van binnen de groep. Zo zouden bij de groep studenten alle beschikbare woningen enkel door studenten worden ingenomen. Dit is in werkelijkheid echter niet het geval. Een kamer bijvoorbeeld kan in principe door iedereen ook niet-studenten betrokken worden. De uitspraken die over de scenario s zullen worden gedaan gelden uitsluitend voor de desbetreffende groep; er wordt dus vanuit gegaan dat er sprake is van een gesloten systeem ook al is dat in werkelijkheid niet zo. Het is niet mogelijk om uitspraken te doen over de gehele populatie (er zijn maar drie groepen die tezamen niet de hele populatie vormen) maar vergelijkingen tussen de verschillende scenario s zijn wel goed bruikbaar. Zo kunnen de effecten van het beschikbaar stellen van woningtypen met elkaar worden vergeleken. Daarnaast is het mogelijk om de uitkomsten voor de drie groepen met elkaar te vergelijken. Andere voorwaarden Om met de scenario-aanpak die in dit hoofdstuk gehanteerd wordt hypothetische bouwprogramma s door te berekenen dient er eerst zo goed mogelijk voldaan te worden aan een viertal voorwaarden, zoals ze beschreven zijn aan het eind van paragraaf 1.3. Ten eerste zouden de overgangskansen homogeen moeten zijn. Dit wil zeggen dat het specifieker maken van het woningtype niet tot andere recruteringskansen leidt. Omdat het onderzoek zich sowieso richt op de onderkant van de woningmarkt is er binnen de huuren koopwoningen weinig differentiatie in de kwalitatieve kenmerken van de woningen. Ook aan de onderkant van de woningmarkt is de ene woning de andere niet, maar er is niet zó veel variatie in kenmerken dat er overtuigende klassen te onderscheiden zijn. Daarom is besloten alleen te differentiëren in woningtype. De tweede voorwaarde is dat het recruteringspatroon in de tijd constant moet zijn. In dit onderzoek zou dat beteken dat het recruteringspatroon van 2006 niet veel verschilt van dat van Dit is slechts een kleine tijdsspanne en er kan vanuit worden gegaan dat er geen belangrijke veranderingen in de context van de Utrechtse woningmarkt in deze korte tijd plaatsvinden die het recruteringspatroon beïnvloeden. De derde voorwaarde is dat verhuisketens ook werkelijk ontlokt worden. Omdat nieuw aanbod alleen vraag zal ontlokken van bínnen de Utrechtse woningmarkt hoeft de vraag van buiten de regio ook niet opgenomen te worden in de modellen. Immers, mensen die vanuit een andere woningmarkt naar Utrecht verhuizen zullen dat niet zozeer doen omdat het aanbod vergroot wordt maar omdat ze te maken met bepaalde triggers zoals toegang tot (hoger) onderwijs of het verkrijgen van een baan. De laatste voorwaarde waar aan voldaan moet worden is dat alle verhuizingen ook mogelijk en gewenst zijn. Dit wil zeggen dat het aantal berekende verhuisbewegingen niet groter mag zijn dan de vraag naar een bepaalde woning. Zo is er bij de studenten weinig vraag naar koopwoningen en is het toevoegen van deze woningen aan de voorraad niet opgenomen voor deze groep. Een laatste 34

35 randvoorwaarde is dat woningen ook toegankelijk moeten zijn. Zo zijn de meeste huurwoningen pas beschikbaar als men geruime tijd bij een woningcorporatie is ingeschreven. In de modellen is geen rekening gehouden met de inschrijftijd die wellicht nodig is en er wordt ervan uitgegaan dat iedereen een huurwoning kan betrekken, indien gewenst Verwerking van de data Om de data te analyseren is de output van de enquête allereerst in grote Excel bestanden opgenomen en daarna in SPSS geïmporteerd. Er is gewerkt met drie bestanden, overeenkomstig met de drie onderzoeksgroepen: studenten, WoningNet-ingeschrevenen en alumni van de UU. Voor alle vragen zijn variabelen aangemaakt en er is bepaald of het om interval/ratio variabelen, ordinale variabelen of nominale variabelen gaat. Tevens zijn, waar nodig, titels en legenda s toegevoegd. Voordat er tot de daadwerkelijke analyse kon worden overgegaan, zijn eerst alle bestanden opgeschoond. Ten eerste zijn alle dubbele cases uit de bestanden verwijderd; wanneer zowel ip-adres, adres en een aantal andere variabelen overeenkwamen werd de case als een duplicaat beschouwd. Daarna werden respondenten die te oud (ouder dan 35 jaar) en te jong (jonger dan 18) waren uit het bestand verwijderd. In de derde plaats zijn de drie bestanden gecontroleerd op extreme outliers bij enkele interval/ratio variabelen, zoals inkomen en huur. De laatste stap voor de analyse was het creëren van een aantal nieuwe variabelen uit oude variabelen. Zo werden de postcodes ingedeeld naar stad Utrecht, regio Utrecht en daarbuiten (zie bijlage 11). Ook het totaal inkomen is berekend door de verschillende inkomensposten samen te voegen. De variabele over het beginjaar van de studie is gecategoriseerd om een indeling in cohorten naar studiejaar te kunnen realiseren. 2.3 Samenvatting De doelgroep van dit onderzoek naar doorstroming aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt is jonge mensen (tussen de 18 en 35 jaar) die in Utrecht op zoek zijn naar een goedkope woning. Er is gekozen voor het vergaren van kwantitatieve data en de onderzoeksgroep is hiervoor per te benaderd. In totaal zijn er drie groepen aangeschreven: Studenten van de Hogeschool Utrecht en de Universiteit Utrecht, ingeschrevenen bij WoningNet die geen student zijn bij de UU of HU en alumni van de UU (tot vijf jaar geleden afgestudeerd) die niet bij WoningNet staan ingeschreven. De verschillende groepen hebben via internet een vragenlijst ingevuld en deze antwoorden zijn in een database verzameld. Met behulp van deze cijfers zijn verschillende analyses per groep uitgevoerd, deze zullen in de komende hoofdstukken worden besproken. In het onderzoek is gewerkt met woonbeelden om zo een reëel beeld te krijgen van de woonwensen van de respondenten. Respondenten kregen in de enquête een realistisch woonbeeld te zien met informatie over de prijs, locatie en grootte van de woning. Er is hierbij gekozen voor woonbeelden van onzelfstandige woonruimte (kamers), huurwoningen en goedkope koopwoningen. Naast de kwalitatieve vraag naar woningen is ook de absolute woningvraag van de onderzoeksgroep geanalyseerd. Met behulp van deze cijfers kan de geopenbaarde (revealed) en gewenste (stated) doorstroming berekend worden. Deze doorstromingsmodellen zullen in het laatste hoofdstuk gebruikt worden om het effect van verschillende scenario s te onderzoeken. 35

36 3. Beschrijving van de woningmarkt 36

37 In de stad Utrecht is het voor veel studenten moeilijk om een geschikte kamer te bemachtigen. Dit is één van de kenmerken van de woningmarkt waarin Utrecht verschilt van andere steden, zoals bijvoorbeeld Rotterdam. Om de situatie aan de onderkant van de Utrechtse woningmarkt te beschrijven, wordt ingegaan op de beschikbaarheid en toegankelijkheid van kamers, huur- en koopwoningen. Het aanbod van en de toegang tot deze woningen wordt deels beïnvloed door processen die zich afspelen op een hoger schaalniveau, zo zijn er invloeden vanuit de gemeente Utrecht of de nationale overheid. 3.1 Context Het specifieke aanbod van woningen in Utrecht en de toegang hiertoe wordt deels bepaald door een aantal ontwikkelingen op macroniveau. Er kan hierbij onderscheid worden gemaakt tussen demografische, sociaal-economische, politiekbestuurlijke en sociaalculturele ontwikkelingen. Zo wordt de vraag naar woningen onder andere bepaald door de demografische samenstelling van de stad en regio Utrecht. In de regio Utrecht is een bevolkingsgroei voorspelt van 11% voor de periode van 2006 tot 2011 (gemeente Utrecht, 2006). Het aantal inwoners van de stad zelf zal in de komende 15 jaar stijgen van in 2007 naar een geschatte in 2022 (zie figuur 3.1). Deze groei heeft consequenties voor de Utrechtse woningvoorraad, een sterk groeiende bevolking zal immers ook een groeiende vraag naar woningen met zich meebrengen. Wanneer het aanbod van woningen niet met gelijke tred zal stijgen leidt dit tot een woningtekort en prijsstijgingen. Figuur 3.1: Prognose aantal inwoners Bron: Bevolkingsprognose , Bestuurinformatie Gemeente Utrecht Binnen de totale groei van de bevolking kan de verdeling naar leeftijd gemaakt worden. Utrecht kent, in tegenstelling tot de nationale situatie, een groei van het aandeel jongeren tot 20 jaar binnen de totale bevolking. De bevolkingspiramide voor de gemeente Utrecht, geschat voor het jaar 2022, geeft deze groei duidelijk weer (figuur 3.2); het aandeel jongeren vanaf 20 jaar is groot en het verschil met de groep tot 19 jaar is opvallend. Deze ontwikkeling is sterk gerelateerd aan de aanwezigheid van instellingen voor hoger 37

38 onderwijs. De Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht hebben een grote aantrekkingskracht op jongeren in de leeftijdscategorie van 18 tot 25 jaar en velen komen van buiten de regio Utrecht. Bij deelname aan het hoger onderwijs in Utrecht vestigt een groot deel van deze groep zich in, voornamelijk onzelfstandige, woonruimte in de stad. Omdat beide onderwijsinstellingen een groei van het aantal studenten voorspellen voor de komende jaren, zal ook de vraag naar goedkope woonruimte voor studenten toenemen. Figuur 3.2: Prognose aantal inwoners naar geslacht en leeftijd in 2022 Bron: Bevolkingsprognose , Bestuurinformatie Gemeente Utrecht In vergelijking met de eerder genoemde bevolkingsgroei, groeit het aantal huishoudens nog eens tweemaal zoveel (RIVM, 2005). Deze huishoudensverdunning, te verklaren door de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, is ook van invloed op de vraag naar beschikbare woningen. Voor de stad Utrecht, met veel hoger opgeleiden, leidt de groei van een- en tweepersoonshuishoudens tot een toenemende vraag onzelfstandige wooneenheden voor studenten en naar relatief kleine huur- en koopwoningen dichtbij het centrum. In het koopsegment zijn voornamelijk woningen in wijken zoals Wittevrouwen, Lombok en Tuindorp populair. Politiek Naast demografische ontwikkelingen zijn er ook een ontwikkelingen op politiek gebied die de woningmarkt in de regio Utrecht beïnvloeden. Hierbij is vooral de ontwikkeling van de grote sociale huursector van belang. Het aandeel sociale huurwoningen binnen de woningmarkt is gegroeid van 10% in 1945 tot 25% in 1960 (van Kempen et al, 1994). Daarnaast heeft de stedelijke vernieuwing van de jaren zeventig en tachtig een stempel gedrukt op de woningvoorraad in, onder andere, Utrecht. In deze periode zijn veel sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd die gekenmerkt zijn door de grootschalige aanpak, resulterend in hoogbouw meergezinswoningen in wijken zoals Overvecht en Kanaleneiland (van Kempen & Priemus, 2001). Daarnaast is, door de ontwikkeling van groeikernen, het aantal eengezinswoningen in Utrecht laag. 38

39 Op dit moment richt het nationale beleid zich veel minder op de sociale huursector en wordt getracht het aandeel koopwoningen in de voorraad te vergroten. Naast de toevoeging van koopwoningen aan de voorraad, worden middelen zoals de hypotheekrenteaftrek, startersleningen en koopsubsidie gebruikt. Zo kunnen inwoners van Utrecht die in een huurwoning wonen, bij aanschaf van een goedkope koopwoning rekenen op een extra lening bovenop het hypotheekbedrag, zodat een woning met een hogere koopsom bereikbaar wordt. Daarnaast is de koopsubsidie een tegemoetkoming voor koopstarters om de maandelijkse hypotheeklasten te kunnen betalen. 3.2 Situatieschets van de Utrechtse woningmarkt Na de macroverschijnselen te hebben besproken, welke van invloed zijn op het aanbod van en de vraag naar woningen, is de context voor onderzoek naar de onderkant van de Utrechtse woningmarkt nog niet compleet. Ook de woningmarkt zelf verdient aandacht. Daarom zal een beschrijving worden gegeven van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt, bestaande uit onzelfstandige huurwoningen, zelfstandige huurwoningen en goedkope koopwoningen. Dure koopwoningen zullen buiten beschouwing worden gelaten omdat deze buiten het onderzoeksgebied vallen Woningvoorraad In de regio Utrecht is de laatste jaren gewerkt aan het op peil houden van de woningvoorraad (zie figuur 3.3). Tussen 2001 en 2005 lagen de groeipercentages van het aantal woningen in de regio nog onder de 1%. In 2005 is de groei toegenomen tot 1,8% zodat de totale woningvoorraad uitkwam op een kwart miljoen woningen in de regio Utrecht, waarvan de helft tot de gemeente Utrecht behoort. De geplande groei van woningen in de periode van is 11,5%, waarvan het merendeel zal bestaan uit woningen voor de koopsector. Binnen deze planning zal het aandeel woningen van de gemeente Utrecht binnen de regio stijgen, van 48,3% in 2006 naar 52,4% in De Figuur 3.3: Opgeleverde nieuwbouw in de regio Utrecht Bron: CBS in: Gemeente Utrecht, 2006 groei van de voorraad zal niet alleen bestaan uit nieuwbouw van woningen. Ook bestaande woningen zullen worden gesplitst en voormalige kantoor en winkelpanden krijgen een residentiële functie. 39

40 3.2.2 Verhuizingen Van alle huishoudens die nu in de gemeente Utrecht wonen, is 20% in de afgelopen twee jaar verhuisd naar een andere zelfstandige woning en 8% heeft een onzelfstandige woning betrokken. Deze laatste groep zijn vooral mensen die van buiten de regio naar Utrecht zijn gekomen, de nieuwkomers. Het zijn veelal studenten die naar Utrecht verhuizen om deel te nemen aan hoger onderwijs in de stad. Dit blijkt ook uit de gemiddelde leeftijd van de verhuizers; van alle verhuizers is 73% jonger dan 35 jaar waarvan een grote groep starter op de woningmarkt is, het gaat hier zowel om kamerstarters, huurstarters en koopstarters. De grote rol van starters binnen de verhuisbewegingen in Utrecht blijkt ook uit het feit dat 80% van alle verhuizers uit één- of tweepersoonshuishoudens bestaat en slechts 17% is een huishouden met kinderen. Toegang tot hoger onderwijs speelt hierin ook een belangrijke rol: 40% van alle verhuizers heeft een hogere opleiding behaald en 24% volgt hoger onderwijs. Naast de verhuizingen die in de laatste twee jaar hebben plaatsgevonden, kan ook de verhuisdrang onderzocht worden. Het gaat hier om huishoudens die aangeven binnen de komende twee jaar te willen verhuizen. Utrecht kent een hoge verhuisgeneigdheid: in tegenstelling tot het landelijk gemiddelde van 27%, geeft in Utrecht 41% van alle huishoudens aan binnen twee jaar te willen verhuizen (zie tabel 3.1). Vooral jongen huishouden hebben een grote verhuisgeneigdheid: 65% van de huishoudens tussen de jaar wil binnen twee jaar verhuizen. Tabel 3.1: Verhuisgeneigdheid (de wens om binnen twee jaar te willen verhuizen) voor Utrecht, 2002 Alle huishoudens 41% jaar 65% jaar 31% 65+ jaar 17% alleenstaand 44% paar zonder kinderen 32% paar met kinderen 43% overig 48% Bron: WBO 2002 in: Gemeente Utrecht, WBO Vrijgekomen woningen en woningvraag Door verhuizingen zijn in de afgelopen twee jaar woningen vrijgekomen. In totaal bestaat de woningvoorraad van de stad uit woningen, waarvan 19,1% in de afgelopen twee jaar is vrijgekomen. De meeste woningen (in procenten van de totale woningvoorraad) komen vrij binnen het segment van de dure huur (vanaf 494,- exclusief per maand), gevolgd door de goedkope koop en de goedkope huur. Woningen in de middeldure huur (het gaat hier om woningen met een huur tussen de 368,- tot 492,- exclusief per maand) komen relatief veel minder vaak vrij; slechts 9,5% van de totale voorraad van middeldure huurwoningen is in de afgelopen twee jaar vrijgekomen. Het aantal woningen wat is vrijgekomen kan vergeleken worden met de woningvraag zodat het woningtekort zichtbaar wordt, waarbij wordt uitgegaan van de totale vraag verrekend met het theoretisch aanbod wat bij volledige gerealiseerde doorstroming vrijkomt. In totaal is er in de regio Utrecht vraag naar woningen en een vrijkomend aanbod van woningen. Daarmee komt het urgente woningtekort in de regio Utrecht 40

41 uit op woningen. Het gaat hier om 3,3% van de bewoonde voorraad, wat hoger ligt dan het landelijk urgente woningtekort van 2,5%. In figuur 3.4 is dit verschil tussen de vraag en de vrijgekomen woningen naar eigendom zichtbaar. Zeker in de segmenten van de middeldure en dure huur en de goedkope koop is het woningtekort groot. Zo is de vraag naar dure huurwoningen 1,7 keer zo groot als het aantal vrijgekomen woningen, voor goedkope koopwoningen is dit 0,9 maal. Ook in absolute aantallen is het tekort met woningen het grootste bij het segment dure huurwoningen. Alleen in de middeldure koop is er geen tekort zichtbaar; in dit segment komen meer woningen vrij dan dat er vraag naar is. Kanttekening hierbij is het verschil in kwantitatieve en kwalitatieve vraag; lijkt er in kwantitatieve zin geen tekort aan middeldure koopwoningen, de vraag binnen het segment is verdeeld naar locatie, grootte en soort woning (appartement of eengezinswoning). Zo is de vraag naar middeldure koopwoningen dicht bij het centrum van de stad Utrecht groter dan de vraag naar woningen van hetzelfde segment in wijken als Overvecht en Kanaleneiland Figuur 3.4: Woningtekort in de stad Utrecht naar eigendomsvorm Totale vraag Vrijkomend aanbod Goedkope huur Middeldure huur Bron: WBO In: Gemeente Utrecht, WBO 2004 Dure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Onzelfstandige huurwoningen Aantal eenheden Naar schatting zijn er in Utrecht onzelfstandige wonende huishoudens die zijn gehuisvest in onzelfstandige huurwoningen of inwoning. De totale voorraad van deze onzelfstandige huurwoningen in Utrecht wordt geraamd op Een kwart van deze woningen is in bezit van de SSH. Zij hebben onzelfstandige woningen in bezit, welke voornamelijk in Utrecht zijn gelokaliseerd. 700 woningen bevinden zich in de Warande in Zeist. Naast deze woningen heeft de SSHU bezit over een wisselend aanbod van ongeveer kamers die tijdelijk verhuurd worden, bijvoorbeeld in panden die op de nominatie staan om gesloopt te worden. Naast de SSH zijn er nog een aantal anderen corporaties die onzelfstandige huurwoningen bezitten. Volgens een inventarisatie in 2001 gaat het hier om eenheden (een deel 41

42 daarvan wordt overigens wel beheerd door de SSH). Het totaal aan permanent verhuurde eenheden van corporaties komt daarmee op In de derde plaats zijn er onzelfstandige woningen in de particuliere voorraad, naar schatting zijn dit eenheden. Deze woningen kunnen worden onderverdeeld in kamergewijs verhuurde panden, kamers bij een hospita en door ouders voor studerende kinderen gekochte panden of delen van panden. In 2001 werd de verdeling over deze drie geraamd op 50% - 15% - 35%. Met name het aandeel van kamergewijs verhuurde panden zal gegroeid zijn, terwijl het toen al slinkende aandeel bij een hospita verder zal zijn gedaald. Beschikbaarheid en toegankelijkheid Omdat de kamermarkt in Utrecht verdeeld is in verschillende sectoren van beheer en eigendom, is ook de toegang tot de kamers verschillend. Wanneer men een kamer zoekt via de SSH kan men zich inschrijven, maar op de particuliere markt zijn regelingen als wachttijden veel minder gebruikelijk. Daarnaast verschilt ook de hoogte van huur, rechten van de huurders en de kwaliteit van de kamers onderling sterk. SSH Studenten kunnen via de SSH een kamer betrekken door zich in te schrijven bij de stichting. Iedere alleenstaande tussen en 17 en 27 jaar kan zich inschrijven, inschrijving bij de hogeschool of universiteit is niet nodig. Met deze inschrijving kan men reageren op het kameraanbod via de website van de SSH. Op basis van de inschrijfduur worden de eerste 15 van de lijst uitgenodigd om de hospiteren voor de kamer. Wanneer het na drie maanden hospiteren nog niet gelukt is een kamer te krijgen, wordt er in veel gevallen direct een kamer toegewezen. De gemiddelde wachttijd voor een kamer via de SSH is in 2007 een jaar. Voor het studentencomplex De Warande in Zeist is dit vier maanden, voor kamers in een stadspand is de wachttijd veel langer. Voor een aantal kamercomplexen, zoals op De Uithof, is inschrijving bij de Hogeschool Utrecht of Universiteit Utrecht wel verplicht. Hier geldt ook een campuscontract: wanneer men niet meer ingeschreven staat bij de universiteit of hogeschool, moet men binnen een jaar de kamer verlaten. De SSH verhuurt ook tijdelijke kamers waarvoor de wachttijd veel korter is en hospiteren is hiervoor niet nodig. Wanneer iemand een tijdelijke woning krijgt toegewezen, is weigeren niet mogelijk. Wanneer iemand in een tijdelijke kamer van de SSH woont, is men wel verzekerd van vervolghuisvesting via de SSH. De SSH verhuurt naast kamers ook zelfstandige huurwoningen, deels in samenwerking met WoningNet. Naast de keuze voor een gecombineerde inschrijving voor de SSH en WoningNet, kunnen kamerbewoners ook toegang krijgen tot zelfstandige huurwoningen van de SSH. Hiervoor is het wel noodzakelijk om in een kamer te wonen, ingeschrevenen hebben hier geen recht op. Particulier Lang niet alle kamers in Utrecht zijn eigendom van de SSH. Veel kamers bevinden zich op de particuliere markt en worden ook zo verhuurd. De toegang hiertoe is niet aan regels gebonden. Het draait vaak om het hebben van de juiste contacten, via een studentenvereniging, studiegenoten, vrienden, etc. Netwerken en een flinke dosis geluk zijn nodig om via de particuliere markt een kamer te bemachtigen. Veel verhuurders bieden beschikbare kamers aan via websites zoals Kamernet en Marktplaats. Voor Kamernet geldt dat iedereen op de kamers kan reageren waarna de verhuurder een aantal mensen kan uitnodigen om te hospiteren. Kamernet is de grootste kamersite van Nederland en elke maand worden er ongeveer nieuw aangeboden kamers op de site gepubliceerd, waarvan een deel in Utrecht. Ook via Marktplaats worden kamers gevraagd en te huur aangeboden. Aan gebruik van de site zijn geen kosten verbonden, maar veel aangeboden kamers bestaan uit doorverwijzingen naar andere kamersites waar wel inschrijfgeld gevraagd wordt. 42

43 De huursom van particuliere kamers ligt over het algemeen hoger dan de kamers aangeboden via de SSH. Er zijn veel verschillende eigenaren die elk hun eigen manier van beheer kennen. De ene huurbaas zal een redelijke prijs kwaliteit verhouding rekenen terwijl anderen door het tekort aan kamers de kans zien zeer hoge huren te vragen. Ook de kwaliteit, grootte en locatie van de kamers kan onderling sterk verschillen. Een voordeel van het huren van een particuliere kamer is dat de verhuurder vaak zelf kiest wie er komt te wonen en er geen wachttijden zijn. Zo kunnen vrienden zich gemakkelijker bij elkaar in één studentenhuis vestigen. De SSH is ook aan experimenteren met het samenwonen van vriendengroepen; in het nieuwe complex De Bisschoppen op De Uithof kunnen vriendengroepen gezamenlijk reageren, mits iedereen bij de SSH is ingeschreven Zelfstandige huurwoningen Aantal eenheden Binnen de woningvoorraad in de regio Utrecht bestaat 33% uit sociale huurwoningen en 11% uit particuliere huurwoningen, met een totaal van 44% (figuur 3.5). Dit aandeel is al jaren aan het dalen en ook voor de komende jaren is een daling voorspeld (zie figuur 3.6). Een deel van de voorraad wordt verkocht en een ander deel staat op de planning om gesloopt te worden zonder dat er nieuwe sociale huurwoningen voor in de plaats worden gebouwd. De gemeenten hebben wel het streven om 25% van de voorraad tot de sociale huursector te laten behoren, maar behalve de gemeente Nieuwegein lijkt geen enkele gemeente in de regio Utrecht zich aan dit streven te kunnen houden. Figuur 3.5: Woningvoorraad regio Utrecht 33% Sociale huurwoningen 56% Particuliere huurwoningen Koopwoningen 11% Bron: Gemeente Utrecht, 2006 Toegankelijkheid en beschikbaarheid De sociale huurwoningen zijn eigendom van diverse woningbouwcorporaties, zoals Bo-Ex, Mitros, Portaal, SSH en GroenrandWonen. Bijna alle woningen van deze corporaties vallen onder de groep sociale huurwoningen, met een huur van minder dan 605 per maand zodat bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om toegang te krijgen tot een sociale huurwoning, dus een woning tot 605, dient men zich in te schrijven bij WoningNet. Dit is een overkoepelende organisatie die de toewijzing van huurwoningen coördineert. De woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur, al zijn er uitzonderingen bij urgentie. Dit betekent dat naarmate men langer ingeschreven staat, men ook meer kans heeft op een woning. De slaagkans verschilt per woning en per locatie. Om in de gemeente Utrecht een kans te maken op een sociale huurwoning is een inschrijfduur van vier tot vijf jaar reëel, bijvoorbeeld voor een woning in de wijk Lunetten. 43

44 Figuur 3.6: Aandeel sociale huurwoningen (tot 605) in woningvoorraad regio Utrecht Bron: Regionale Woningmarkt Monitor Utrecht, 2006 Wie liever in het centrum wil wonen zal voor eenzelfde woning meer dan zeven jaar moeten wachten om kans te maken. De inschrijfduur voor een eengezinswoning is over het algemeen nog twee jaar langer (WoningNet, 2007). De slaagkans om een woning ook werkelijk toegewezen te krijgen was in % (zie figuur 3.7). Naast de inschrijfduur, moet men ook binding hebben met de regio Utrecht om een woning te verkrijgen. Mensen van buiten Utrecht mogen zich wel inschrijven maar bij woningtoewijzing wordt wel naar de economische en/of maatschappelijke band met Utrecht gekeken. Er bestaat al lange tijd discussie over de beschikbaarheid en toegankelijkheid van sociale huurwoningen in de gemeente Utrecht. Omdat de wachttijden erg lang zijn en de slaagkans klein, zijn veel mensen gedwongen langer in hun woning te blijven zitten dan ze zouden willen. Zo blijven studenten na hun afstuderen in hun studentenkamer wonen omdat ze (nog) niet in aanmerking komen voor een goedkope huurwoning. Aan de andere kant blijven veel mensen langer in hun sociale huurwoning wonen omdat ze het moeilijk vinden door te stromen naar een duurdure huurwoning of goedkope koopwoning. 44

45 Figuur 3.7: Actief woningzoekenden en hun slaagkans in de sociale huursector, regio Utrecht Bron: WoningNet, in: Regionale Woningmarkt Monitor Utrecht, 2006 Wanneer men niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, omdat men niet (lang genoeg) ingeschreven staat bij WoningNet, is men aangewezen op de vrije of particuliere huur. Bij vrije huur gaat het om dure huurwoningen van meer dan 605 euro per maand, waarvoor meestal geen inschrijving bij WoningNet is vereist. Het gaat dan voornamelijk om huurwoningen in de private sector, bijvoorbeeld via DirectWonen of een makelaar. De toegang tot de markt particuliere huurwoningen is divers. Omdat de woningen eigendom zijn van verschillende organisaties en particulieren is er een weinig overzichtelijk beeld van de markt te krijgen. Eén van de manieren van toegang is zich in te schrijven bij een makelaar of woningbemiddelingsbureau, zoals DirectWonen. Aan inschrijving zijn meestal kosten verbonden, maar vaak hoeven deze alleen betaald te worden wanneer men ook werkelijk een geschikte huurwoning vindt. Ook WoningNet bemiddeld in huurwoningen voor de vrije verhuur, dit zijn de duurdere huurwoningen waarbij de toewijzing meestal niet op basis van inschrijfduur wordt geregeld. Net als bij de particuliere markt van onzelfstandige huurwoningen, geldt ook voor zelfstandige huurwoningen dat netwerken en geluk hebben van belang kunnen zijn bij toegang tot een woning. Daarnaast worden ook deze woningen via websites zoals Marktplaats.nl gevraagd en aangeboden Zelfstandige koopwoningen Aantal eenheden In de regio Utrecht bestaat 56,6% van de woningvoorraad uit koopwoningen, in de gemeente Utrecht is dit 53,2%. Dit aandeel zal in de toekomst nog groeien, tot een geschat percentage van 65% in In absolute getallen komt dit neer op koopwoningen in de regio Utrecht in De groei van het aantal koopwoningen is vooral te verklaren door de bouw van een aantal nieuwe wijken, waarbij met name de ontwikkeling van Leidsche Rijn een grote rol speelt. De onderkant van de woningmarkt Maar de voorraad van koopwoningen is niet geheel van toepassing op de doelgroep van onderzoek. Immers, de onderkant van de Utrecht woningmarkt dient bestudeerd te 45

46 worden en de dure koopwoningen maken hier geen deel van uit. Alleen de goedkope koopwoningen vallen binnen het onderzoekssegment en dit zijn enkel koopwoningen tot In deze prijsklasse gaat het voornamelijk om meergezinswoningen, eenvoudigweg omdat eengezinswoningen niet in deze prijsklasse voorkomen. Tegenover de gemiddelde verkoopprijs van voor eengezinswoningen staat dan ook een gemiddelde prijs van van meergezinswoningen. Maar ook dit gemiddelde valt nog boven de grens van goedkope koopwoningen die tot de onderkant van de woningmarkt behoren. Starterswoningen In eerdere hoofdstukken is al gesproken over koopstarters. Dit zijn mensen die voor het eerst een koopwoning aanschaffen en bij verhuizing geen koopwoning achterlaten. Koopstarters zijn, door gebrek aan financieel vermogen, vaak toegewezen op goedkope koopwoningen. De maximumprijs die ze voor een woning kunnen betalen en dus het aanbod waaruit ze kunnen kiezen, is afhankelijk van hun eigen financiële draagkracht en de mogelijkheid om samen met een partner een woning te kopen. Koopstarters zijn een interessante groep binnen het onderzoek en een groot deel van de onderzoeksgroep valt onder de categorie (toekomstig) koopstarter. Het aanbod van woningen voor koopstarters is in Utrecht divers en sterk afhankelijk van de locatie en grootte van de woning. Goedkope woningen in Utrecht bevinden zich grotendeels in de wijken aan de rand van de stad, zoals Kanaleneiland en Overvecht. In de verschillende hoogbouwcomplexen die in deze wijken gelegen zijn, zijn goedkope koopappartementen te vinden (zie figuur 3.8). Het gaat hier veelal om twee tot drie kamerappartementen, deels afkomstig uit de huursector. Naast deze woningen worden er ook nieuwe woningen gebouwd die speciaal aan koopstarters worden aangeboden. Deze woningen hebben veelal een betere locatie maar de woonoppervlakte is kleiner. Het gaat hier om bijvoorbeeld een- of tweekamerappartementen in nieuwbouwcomplexen in Zuilen of de rand van Kanaleneiland. Veel koopstarters geven aan graag in het centrum van Utrecht te willen wonen. Deze aantrekkelijke locatie kent wel een aanbod van goedkope koopwoningen, maar deze zijn vaak klein in oppervlakte en kamers. Beschikbaarheid en toegankelijkheid Om in aanmerking te komen voor een koopwoning, zal men veelal moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld om een hypotheek te krijgen. Een stabiel maandinkomen is nodig en daarvoor is een vast contract of intentieverklaring van de werkgever vereist. Ook financiële steun van derden kan de starter helpen, zo kunnen ouders die zelf een koopwoning hebben garant staan of een lening verstrekken. De hoogte van de maximaal te lenen hypotheek wordt bepaald aan de hand van de hoogte en aard van het maandinkomen, eigen vermogen en eventuele hulp van derden. Om koopstarters op de woningmarkt te helpen zijn een groot aantal verschillende hulpmiddelen beschikbaar. Zo kunnen ze een starterslening aanvragen bij de gemeente Utrecht om een extra bedrag bovenop de hypotheek te lenen. Ook kunnen ze in aanmerking komen voor koopsubsidie. Om toegang te krijgen tot een goedkope koopwoning in de gemeente Utrecht is een inschrijving bij WoningNet vereist. Het gaat hier om een inschrijving om in aanmerking te komen voor een koopwoning, die losstaat van de inschrijving voor een huurwoning. Bij de verdeling van goedkope nieuwbouwwoningen kan de inschrijfduur doorslaggevend zijn. Maar ook de binding, economisch of maatschappelijk, kan van invloed zijn. Bij de verdeling van de 250 koopappartementen in wooncomplex MAX bijvoorbeeld, dienen kopers zich aan te melden via WoningNet en moeten ze ingeschreven staat bij de Hogeschool of Universiteit Utrecht, of minder dan een jaar geleden zijn afgestudeerd. 46

47 Figuur 3.8: Starterswoningen in Utrecht Appartement in hoogbouw, Overvecht (Bron: Funda, 2007) Klein appartement in Zuilen (Bron: Funda, 2007) Appartement in een nieuwbouwcomplex, MAX (Bron:Rabo Vastgoed, 2007) Appartement in een nieuwbouwcomplex, INA (Bron: IBG Makelaars, 2007) 3.3 Conclusie De bevolking in de regio zal, zo is voorspeld, ook in de komende jaren blijven stijgen. Omdat de groei voornamelijk zal plaatsvinden in de leeftijdsgroep tot 35 jaar, zal de vraag naar geschikte woningen voor jonge mensen ook toenemen. Het gaat hier om woningen die tot de onderkant van de Utrechtse woningmarkt behoren. Dit zijn in de eerste plaats onzelfstandige huurwoningen. Er zijn in de regio veel van deze studentenkamers beschikbaar, maar omdat het aantal studenten blijft stijgen zal ook de vraag naar deze woningen toenemen. Een stapje hoger op de woningmarkt bevindt zich het segment van zelfstandige huurwoningen. Er is een grote vraag naar goedkope sociale huurwoningen, maar om in aanmerking te komen voor dit segment dient men bij WoningNet te zijn ingeschreven en de huidige gemiddelde wachttijd om zo n woning te kunnen betrekken is meer dan vier jaar. Ondanks de grote vraag naar huurwoningen neemt het aandeel van dit segment binnen de totale woningvoorraad af, terwijl het aandeel koopwoningen toeneemt. Door de bouw van Leidsche Rijn zijn er veel dure koopwoningen aan de voorraad toegevoegd, terwijl de vraag naar goedkope koopwoningen in de regio relatief groter is. Het gaat hier om woningen die voor koopstarters interessant zijn, zoals kleine woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens in de buurt van het Utrechtse stadscentrum. 47

48 3.4 Samenvatting De bevolking in de regio Utrecht zal, zo is voorspeld, in de komende vijf jaar met 11% toenemen. Een deel van deze groei zal plaatsvinden in de groep 18 tot 25 jaar. De aanwezigheid van de Hogeschool Utrecht en Universiteit Utrecht zorgen ervoor dat veel jonge mensen zich vestigen in de stad, omdat ze er in het kader van hun studie gaan wonen. Door de groei van de populatie in Utrecht zal de vraag op de woningmarkt toenemen. 20% van alle huishoudens in de gemeente Utrecht is in de afgelopen 2 jaar verhuisd naar een zelfstandige woning. 8% is naar een onzelfstandige woning verhuisd, dit zijn voornamelijk studenten die in Utrecht wonen in het kader van hun studie. 73% van alle verhuisde huishoudens is jonger dan 35 jaar en valt hiermee binnen de onderzoeksgroep. De kwantitatieve vraag naar woningen in de regio Utrecht is groter dan het aantal woningen dat vrijkomt door verhuizingen. Er is dan ook een kwalitatief woningtekort, voornamelijk in het middeldure en dure huursegment en het segment van goedkope koopwoningen. In totaal zijn er naar schatting onzelfstandige huurwoningen in de regio Utrecht. Deze zijn voor het grootste deel eigendom van particulieren, een kwart is eigendom van de SSH en een laatste deel wordt door andere woningcorporaties beheerd. Om in aanmerking te komen voor deze woningen kan men zich inschrijven bij de SSH. Om toegang te krijgen tot de particuliere markt zijn sociale netwerken van belang of kan men een kamer zoeken via websites als Kamernet en Marktplaats. 44% van de totale woningvoorraad bestaat uit zelfstandige huurwoningen, 33% is sociale huur en 11% particuliere huur. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, dus onder de 605 per maand, moet men ingeschreven staan bij WoningNet. Toewijzing van woningen vindt plaats op basis van inschrijfduur en in de gemeente Utrecht betekent dit dat, om kans te maken op een woning, een inschrijfduur van 4 tot 5 jaar vereist is. Voor woningen in het centrum ligt de gemiddelde inschrijftijd zelfs nog hoger, op gemiddeld 7 jaar. Particuliere huurwoningen zijn duurder en toegang vindt voornamelijk plaats door inschrijving bij makelaars of woningbemiddelingsbureaus. In de regio Utrecht zal het aandeel van koopwoningen in de voorraad stijgen tot 65% in De gemiddelde koopsom van deze woningen ligt met ruim boven de grens van voor woningen die tot de onderkant van de markt behoren. Koopstarters, mensen die voor het eerst een koopwoning aanschaffen, zijn voornamelijk aangewezen tot deze goedkope koopwoningen. De meeste woningen in dit segment zijn te vinden in grote flats in wijken zoals Overvecht en Kanaleneiland. Daarnaast zijn er, vaak kleinere, woningen beschikbaar in nieuwbouwcomplexen voor koopstarters langs de rand van het Utrechtse centrum. 48

49 4. Studenten 49

50 Studenten vormen een bijzondere groep binnen het onderzoek omdat de specifieke vraag van deze relatief homogene groep een belangrijk onderdeel is van de onderkant van de Utrechtse woningmarkt. Immers, de aanwezigheid van de hogeschool en universiteit in Utrecht zorgt voor een grote instroom van jongeren die op zoek zijn naar geschikte woonruimte in de stad. In de eerste plaats gaat het hierbij om de vraag naar onzelfstandige woonruimte, maar studenten zijn ook toekomstige huur- en koopstarters die zich op de Utrechtse woningmarkt begeven. De kenmerken van de groep zullen aan de hand van de eerder besproken theorie van de levensloop worden besproken. Daarbij is er ook aandacht voor de huidige woonsituatie van studenten en hun wensen voor de toekomst. Naast de kwalitatieve vraag, zal ook ingegaan worden op de kwantitatieve woningvraag. 4.1 Levensloop De positie van de onderzoeksgroep binnen de levensloop is op een aantal manieren te beschrijven (zie hoofdstuk 1). Er kan gekeken worden naar leeftijd, de huishoudenscarrière, de situatie van de (opleidings- en) arbeidscarrière en de wooncarrière. Aan de hand van een aantal variabelen die ingaan op deze verschillende levenslooptrajecten kan de kenmerkende positie van de groep studenten binnen de levensloop worden beschreven Leeftijd De eerste variabele die bestudeerd kan worden om de levensloop van studenten te onderzoeken is leeftijd. De minimumleeftijd van studenten is 17 jaar, op enkele uitzonderingen na is dit namelijk de leeftijd die minimaal nodig is om middelbaar onderwijs af te ronden. De meeste studenten bevinden zich in de leeftijdscategorie van 18 tot 24 jaar. Er is echter een aantal studenten van wie de leeftijd een stuk hoger ligt, zo volgen ook een aantal 35-jarigen onderwijs aan de Hogeschool Utrecht of Universiteit Utrecht. Deze uitschieters aan de bovenkant zijn dan ook van invloed op het gemiddelde dat op 22,5 jaar uitkomt. Het gemiddelde geboortejaar van de studenten is Er is een significant verschil in de gemiddelde leeftijd van studenten van de HU en UU (zie bijlage 9.1). Studenten aan de universiteit zijn gemiddeld iets ouder (gemiddeld zijn ze eind 1984 geboren) dan hogeschoolstudenten (die gemiddeld aan het begin van 1984 zijn geboren). Dit verschil is te wijten aan het feit dat voor toegang tot de universiteit een langere vooropleiding vereist is. Voor beide groepen is de middelste waarneming De mediaan van 22 jaar ligt dan ook lager dan de gemiddelde leeftijd, omdat de mediaan niet gevoelig voor uitschieters aan de bovenkant Opleidingsniveau Het tweede traject dat binnen de levensloop te onderscheiden is, is de arbeidscarrière. Omdat het om studenten gaat, wordt hier voornamelijk over de educatiecarrière gesproken. Alle studenten staan ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs: 51,8% is student aan de Hogeschool Utrecht en 48,2% aan de Universiteit Utrecht. Het overgrote deel, 71,6%, heeft een havo- of vwo-opleiding behaald. 12,2% heeft een mbodiploma en 15,1% heeft een hbo of universitair diploma op zak. De meeste studenten volgen onderwijs op de locatie De Uithof in Utrecht, dit geldt voor 66,6% van de studenten. Daarnaast volgen een aantal studenten, voornamelijk van de universiteit, onderwijs in de binnenstad van Utrecht en 7,8% van de hogeschoolstudenten volgt onderwijs in Amersfoort. Het overgrote deel van de studenten studeert in voltijd, voor hogeschoolstudenten is dit 91,0% en voor studenten van de universiteit 97,9%. Een klein deel van de hogeschoolstudenten, 5,2%, volgt onderwijs in deeltijd en 3,9%, studeert duaal. Gemiddeld zijn de studenten in 2004 met hun studie begonnen. 50

51 4.1.3 Huishoudenssituatie Ook de huishoudenssituatie is bepalend voor de positie binnen de levensloop. 26,0% van de studenten woont nog in bij ouders en 62,9% woont alleen, met of zonder huisgenoten. 11,2% van de studenten woont samen of is getrouwd. Het gaat hier voornamelijk om wat oudere studenten: de gemiddelde leeftijd van deze groep ligt met 25 jaar drie jaar hoger dan het gemiddelde van de groep alleenstaanden Woonsituatie Het laatste traject binnen de levensloop dat aandacht verdient is de wooncarrière. Om de woonsituatie van de studenten te beschrijven worden een aantal verschillende variabelen gebruikt: de locatie van de woning, het soort woning, de hoogte van de huursom en de woningoppervlakte. Locatie en soort woning Meer dan de helft van de Utrechtse studenten in het hoger onderwijs woont op kamers (zie tabel 4.1). Vooral studenten van de universiteit wonen op kamers; 69,1% van de UUstudenten woont op kamers terwijl dit bij de HU-studenten slechts 45,7% is. Dit verschil is in de eerste plaats te verklaren omdat hogeschool studenten gemiddeld iets jonger zijn en daarom vaker nog in het ouderlijk huis wonen. Daarnaast is het verzorgingsgebied van de hogeschool kleiner: studenten komen meer uit de directe omgeving van Utrecht en kunnen de instelling dagelijks vanuit het ouderlijk huis bereizen. Dit in tegenstelling tot de Universiteit Utrecht, die voor veel specifieke opleidingen een groter verzorgingsgebied (zowel nationaal als internationaal) heeft. Het overgrote deel, 93,1%, van de studenten die op kamers wonen, woont in Utrecht of de regio Utrecht. Tabel 4.1: Woonsituatie van de studenten Aantal Percentage Ouderlijk huis ,0% Kamer ,0% Zelfstandige huurwoning ,3% Zelfstandige koopwoning ,7% Bron: Eigen onderzoek, 2007 De woonsituatie van de studenten verschilt ook per leeftijd en jaar van studie. Zo wonen veel eerstejaars nog in bij ouders, omdat ze relatief jong zijn of omdat ze niet meteen een kamer kunnen vinden. Het aandeel vijfde- of zesdejaars dat thuis woont is veel lager. In figuur 4.1 is de woonsituatie van studenten per studiejaar af te lezen. Hieruit blijkt dat het aandeel van de eerstejaars dat via de SSH een kamer heeft laag is, maar daarna per studiejaar toeneemt. Dit komt doordat eerstejaars nog geen lange inschrijftijd hebben kunnen opbouwen. Een ander opvallend proces is de toename van het aandeel zelfstandige woonruimte; hoe ouder studenten worden, hoe meer ze zelfstandige woonruimte betrekken en hoe minder ze bij hun ouders wonen. 51

52 100% Figuur 4.1: Aandeel woonruimte per studiejaar (HU en UU) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Ouderlijk huis Zelf standige woonruimte Overig onzelf standig Particulier Woningcorporatie SSH 10% 0% 1e jaars 2e jaars 3e jaars 4e jaars 5e jaars 6e jaars of meer Bron: Eigen onderzoek, 2007 Huur Om de verschillen tussen huishoudens die hun huur inclusief of exclusief gas, water en licht betalen te onderzoeken, is hier specifiek naar gevraagd in de enquête. Studenten die hun huur inclusief gas, water en licht betalen, betalen gemiddeld 291,51 per maand. Er is geen significant verschil in de huur de UU-studenten en HU-studenten betalen (zie bijlage 9.2). Voor studenten die de huur exclusief gas, water en licht betalen is de gemiddelde huur 320,37 per maand, waar dus de nutsvoorzieningen nog bij opgeteld dienen te worden voor een goede vergelijking. Hier is wél een significant verschil zichtbaar tussen studenten van de HU en de UU (zie bijlage 9.3); hogeschoolstudenten betalen gemiddeld 20,50 meer dan studenten van de universiteit. Opvallend is dat 89,2% van de studenten die hun huur exclusief betalen in een zelfstandige woning woont. Zij betalen dan gemiddeld meer huur dan studenten die onzelfstandige woonruimte bewonen. Grootte Voor studenten die in een onzelfstandige huurwoning wonen, is de gemiddelde oppervlakte van de woning 19,8 m 2, hierbij zijn gemeenschappelijke ruimtes niet meegerekend. Omdat er veel uitschieters zijn met een veel hogere woonoppervlakte, geeft de mediaan van 15 m 2 een betere weergave. Er is, analoog met het verschil in huur, een significant verschil in woonoppervlak van hogeschool- en universiteitsstudenten (zie bijlage 9.4). De meeste studenten die in een onzelfstandige huurwoning wonen, hebben hierbij één kamer tot hun beschikking. De studenten die in een zelfstandige huurwoning wonen, hebben een hoger gemiddeld woonoppervlak van 52,8 m 2 met een mediaan van 50 m 2. Zij hebben gemiddeld de beschikking over 2,8 kamers, maar het kan zo zijn dat ze samenwonen met een partner en de woning delen. Voor studenten die een koopwoning bezitten is de gemiddelde woonoppervlakte 85,4 m 2, met een mediaan van 80 m 2. Het aantal vertrekken van hun woning ligt wederom hoger, met een gemiddelde van 3,7 kamers, welke ook zij eventueel met een partner en/of kinderen delen. 52

53 4.1.5 Hulpbronnen en restricties Wanneer studenten een volgende stap in een wooncarrière willen zetten zijn hulpbronnen van belang. Als studenten over bepaalde hulpbronnen beschikken kan dit hun helpen om een volgende woning te betrekken. Om de hulpbronnen van Utrechtse studenten nader te onderzoeken is gekeken naar een aantal verschillende variabelen, namelijk inkomen, hulp van derden, inschrijving bij woningcorporaties en de huidige woonsituatie. Inkomen en hulp van derden Om het inkomen te berekenen hebben studenten afzonderlijk hun maandloon, lening en studiebeurs, hulp van derden en overige inkomsten ingevuld. Opgeteld leidt dit tot het besteedbaar inkomen, dit is gemiddeld 655,51 per maand. Een deel van het gemiddelde besteedbaar inkomen bestaat uit een lening of studiebeurs. 58,6% van de studenten maakt gebruik van zo n beurs. Een ander deel van het inkomen bestaat uit loon. Gemiddeld verdienen studenten 278,77 per maand. Naast hun eigen maandinkomen kan een deel van de studenten ook rekenen op financiële steun van derden, bijvoorbeeld van ouders. Meer dan de helft (55,3%) ontvangt financiële steun van derden tijdens hun studietijd. Gemiddeld is dit 127,69 per maand. Omdat de verschillen tussen studenten onderling erg groot zijn geeft de mediaan van 50,00 per maand een representatiever beeld. Naast deze (maandelijkse) financiële steun voor levensonderhoud, geeft 35% van de studenten aan dat ze denken op financiële steun van derden te kunnen rekenen wanneer ze in de toekomst een koopwoning willen aanschaffen. Van de universitaire studenten geeft zelfs 41,6% aan steun van derden te verwachten, tegenover 29.9% van de hogeschoolstudenten. De verdeling van het inkomen in loon, studiefinanciering / lening en de bijdrage van derden verschilt tussen studenten van beide onderwijsinstellingen (zie figuur 4.2 en figuur 4.3). Zo bestaat een groter deel van het inkomen van (voltijd) hogeschoolstudenten uit arbeidsloon en genereren ze minder inkomsten door bijdragen van derden. Studenten van de universiteit hebben gemiddeld een significant hoger maandinkomen (zie bijlage 9.5), voornamelijk omdat ze gemiddeld 70,00 euro per maand meer aan bijdragen van derden krijgen. Een reden hiervoor kan zijn dat studenten aan de universiteit over het algemeen meer vermogende ouders hebben. Een multiple regressie-analyse (bijlage 9.6) wijst uit dat hoe ouder de studenten zijn, hoe meer ze gemiddeld verdienen. Dit zal waarschijnlijk niet zozeer betekenen dat oudere studenten meer werken dan jongere, maar dat het uurloon stijgt als mensen ouder worden. Figuur 4.2: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten HU 5% 16% (Netto) loon 44% Studiefinanciering + lening Bijdrage van derden Andere inkomsten 35% Bron: Eigen onderzoek,

54 Figuur 4.3: Verdeling maandinkomen voltijdstudenten UU 5% 25% 33% (Netto) loon Studiefinanciering + lening Bijdrage van derden Andere inkomsten 37% Bron: Eigen onderzoek, 2007 Woningcorporaties Een andere hulpbron die van belang kan zijn bij het betrekken van een nieuwe woning is de inschrijving bij woningbemiddelingsbureaus, zoals de SSH of WoningNet. Om een onzelfstandige huurwoning in Utrecht te kunnen betrekken kan een inschrijving bij de SSH een belangrijke hulpbron zijn, 17,1% van de studenten is hier inderdaad ingeschreven. Van alle studenten die aangeven actief op zoek te zijn naar een onzelfstandige huurwoning is dit 45,8%. Daarnaast is 33,2% van de studenten ingeschreven bij WoningNet voor een huurwoning. Van de studenten die aangeven actief op zoek te zijn naar een huurwoning is dit 70,6%. Huidige woning Het hebben van een koopwoning kan een hulpbron zijn bij het betrekken van een nieuwe (koop)woning. Slechts een klein aantal studenten is in bezit van een koopwoning, namelijk 4,1%. 1,2% bezit een goedkope koopwoning (tot ) en 2,9% bezit een dure koopwoning van meer dan Het bezitten van een kamer bij de SSH kan ook een hulpbron zijn bij het vinden van een volgende woning. Studenten die via de SSH een kamer huren kunnen binnen de SSH doorverhuizen naar een betere kamer, omdat ze bij de SSH ingeschreven blijven en inschrijftijd opbouwen. Daarnaast heeft de SSH een aantal zelfstandige huurwoningen binnen het aanbod die alleen voor SSH kamerbewoners ter beschikking komen. Van alle studenten die op kamers wonen, woont 27,3% op een SSH-kamer, in totaal zijn dit studenten. Van de studenten die in een SSH-kamer wonen is 17,8% op zoek naar een nieuwe kamer en 35,4% naar een zelfstandige woning. De kamerbewoners van de SSH die binnenkort een goedkope huurwoning willen betrekken zouden eventueel via de SSH hun kansen op zo n woning kunnen vergroten. 54