Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid. Beleidsmotieven, effecten, kansen en Tineke Lupi. bedreigingen

Transcriptie

1 Tijdelijke Verhuur en Beschikbaarheid Beleidsmotieven, effecten, kansen en Tineke Lupi bedreigingen Steven Kromhout (RIGO) Yvonne Grooten (Grooten Advies & Management) Hanneke Schreuders (Platform31) Thierry Wever (RIGO)

2 Uitgave Platform31 Den Haag, mei 2014 Redactie: W. van de Riet, Nootdorp Drukwerk: PlatformP Postbus 30833, 2500 GV Den Haag Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV

3 Voorwoord Er komen steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar, zeker in gebieden waar de woningmarkt krap is. Zittende huurders verhuizen niet waardoor de doorstroming stagneert, nieuwbouw blijft achterwege en de sociale huursector krimpt door liberalisatie en verkoop. Het aantal urgenten daalt niet, wat de kans voor reguliere woningzoekenden alleen maar verkleint. Tijdelijke huurcontracten als oplossing om de beschikbaarheid te vergroten komen in beleids- en politieke discussies steeds prominenter naar voren. Minister Blok schreef er begin april zelfs een brief over naar de Tweede Kamer. Verhuurders, huurders en gemeenten hebben echter vragen over de effecten op beschikbaarheid, over vormen van tijdelijke verhuur en over voor- en nadelen. Tijd voor een onderzoek. Platform31 (en voorheen SEV) heeft zich al eerder bezig gehouden met het fenomeen tijdelijke verhuur. Toen lag de focus op het tijdelijk huisvesten van spoedzoekers zoals arbeidsmigranten of mensen in scheiding. In 2011 verscheen een evaluatie van woonhotels, inclusief een overzicht van verschillende soorten huurcontracten. In 2012 werd een interne memo opgesteld met ideeën voor nieuwe, flexibele contractvormen. Deze publicaties kwamen voort uit het experimentenprogramma Wonen Flexibel en Urgent. Nu ligt de focus op beschikbaarheid verruimen door doorstroming te creëren. Dit onderzoek wijst uit dat het gebruik van tijdelijke contracten vooral effect heeft in woningmarktgebieden of woningmarktsegmenten waar schaarste is. In meer ontspannen sectoren lijkt de stok achter de deur van tijdelijk contract minder nodig. Die stok achter de deur van een tijdelijk contract zorgt ervoor dat de woning ook op termijn beschikbaar blijft voor de doelgroep. Bijvoorbeeld om een jongerenwoning voor jongeren te behouden en niet voor mensen van 35 jaar. Wel moet beseft worden, dat mocht er in de toekomst meer met tijdelijke contracten gewerkt gaat worden, het merendeel toch een vaste klant blijft van de woningcorporatie. Uit dit rapport blijkt dat van alle sociale huurders die onlangs verhuisden en een sociale huurwoning achter lieten, ruim 60 procent van die huurders weer woont in een sociale huurwoning. De overige 40 procent van de huurders verhuisden naar de vrije huursector (11 procent) of hebben een huis gekocht (29 procent). Zijn tijdelijke contracten een logische stap als onderdeel van een flexibeler samenleving? Tijdelijke contracten zijn een van de instrumenten om beschikbaarheid te stimuleren, maar er zijn er meer, zowel nieuwbouw, transformatie en toewijzingsbeleid. Het rapport doet aanbevelingen en geeft enkele overwegingen mee. De toekomst zal uitwijzen of de wensen die minister Blok noemt in zijn kamerbrief Tijdelijk Huren werkelijkheid worden. Naar verwachting is de behandeling van het wetvoorstel door de Tweede en Eerste Kamer in het eerste kwartaal van 2015 voltooid. Platform31 blijft deze ontwikkelingen volgen en assisteert graag de partijen die dit dossier in de praktijk verder uitwerken. Hanneke Schreuders & Frank Wassenberg, Platform31

4

5 Inhoudsopgave Voorwoord 3 1 Inleiding Doel van het onderzoek Beleidsmotieven tijdelijke huurcontracten bij corporaties Leeswijzer 10 2 Probleemverkenning Problemen op de woningmarkt Beschikbaarheid sociale huurwoningen Kansen voor nieuwkomers Gebrek aan doorstroming Scheefwonen 14 3 Effecten Campuscontracten Jongerencontracten Contracten voor bepaalde tijd 20 4 Kansen en bedreigingen Financiële consequenties voor woningcorporaties Zorgen van huurdersorganisaties Herhuisvesting en zorgplicht Het juiste middel voor de kwaal? 25 5 Wettelijke mogelijkheden Algemeen huurrecht voor woonruimte Wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur Uitbreiding van wettelijke mogelijkheden Koppeling met gemeentelijk woonruimteverdelingsbeleid 32 6 Conclusies en aandachtspunten Conclusies Aandachtspunten 36 Bijlage 1 Interviews 38

6

7 1 Inleiding Flexibilisering lijkt het nieuwe toverwoord om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Een van de maatregelen die worden geopperd is het verhuren van woningen met een tijdelijk huurcontract om doorstroming op de woningmarkt te stimuleren en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen te vergroten. Op de arbeidsmarkt is het aanbieden van vaste contracten al lang niet meer vanzelfsprekend. Werknemers moeten er rekening mee houden dat ze regelmatig van baan zullen wisselen, met alle onzekerheden van dien. De woningmarkt is een stuk minder flexibel. Zo kunnen werknemers met een tijdelijk contract minder makkelijk een huurwoning of hypotheek krijgen dan werknemers met een vast contract. In de huursector zijn huurcontracten voor onbepaalde tijd nog altijd gemeengoed. Daarbij genieten huurders een hoge mate van huurbescherming. Zolang de huurder zich netjes gedraagt en de huur op tijd betaalt, kan de verhuurder het lopende huurcontract in principe niet zomaar opzeggen. In een beperkt aantal gevallen kan een woning tijdelijk worden verhuurd. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar voor enkele maanden naar het buitenland gaat of zijn vorige woning nog niet heeft verkocht. Verhuurders mogen hun woningen ook tijdelijk verhuren in afwachting van sloop of renovatie. Er gaan steeds meer stemmen op om de wettelijke mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te vergroten. Zo hebben de wethouders van Amsterdam en Utrecht onlangs aan de minister gevraagd om een pilot waarin meer mogelijkheden worden gecreëerd om woningen met een beperkte contractduur te kunnen verhuren 1. In de Tweede Kamer heeft de fractie van de ChristenUnie een voorstel voor een initiatiefwet opgesteld waarmee tijdelijke starterscontracten voor jongeren mogelijk worden gemaakt 2. Inmiddels heeft minister Blok een brief naar de Tweede Kamer gestuurd waarin hij een uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur aankondigt 3. Bij de start en uitvoering van dit onderzoek was de inhoud van de brief over tijdelijk huren van minister Blok nog niet bekend. Daar waar mogelijk is deze rapportage geactualiseerd op basis van de laatste inzichten uit de brief van de minister Doel van het onderzoek Als kennis- en netwerkorganisatie op (onder meer) het gebied van wonen volgt Platform31 de discussie over tijdelijke huurcontracten op de voet en ziet hierin een interessante mogelijkheid om de woningmarkt flexibeler te maken. Tegelijkertijd constateert Platform31 dat er nog veel onduidelijk is over de effecten en de praktische uitvoerbaarheid. Platform31 (voorheen de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) heeft zich al eerder bezig gehouden met het fenomeen tijdelijke verhuur Brief van de wethouders Wonen van de gemeenten Amsterdam en Utrecht aan minister Blok, d.d. 25 februari Starterscontract: Flexhuren voor jongeren. Voorstel voor een initiatiefwet. Tweede Kamerfractie ChristenUnie en PerspectieF ChristenUniejongeren, 19 november Tijdelijk huren. Brief minister Blok aan Tweede Kamer, 11 april 2014

8 In 2011 verscheen een evaluatie van woonhotels, waarin ook een overzicht van verschillende soorten huurcontracten werd gegeven 4. In 2012 werd een interne memo opgesteld waarin ideeën voor nieuwe, flexibele contractvormen werden aangedragen 5. Deze publicaties kwamen voort uit het experimentenprogramma Wonen Flexibel en Urgent. Met het huidige onderzoek wil Platform31 de beschikbare kennis over tijdelijke huurcontracten actualiseren en de effecten van tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid van huurwoningen in kaart brengen. Onderzoeksvragen Voorafgaand aan het onderzoek heeft Platform31 de volgende onderzoeksvragen gesteld: 1 Wie zijn de spoedzoekers/ (potentiële) huurders van de huurmarkt die daar nu niet op terecht kunnen? 2 Welke tijdelijke huurcontracten worden er voor welke doelgroepen in 2013 toegepast? 3 Wat zijn de voor- en nadelen van de actuele tijdelijke contracten voor verhuurders? 4 Wat zijn de voor- en nadelen van actuele tijdelijke contracten voor huurders? 5 Wat zijn de effecten van tijdelijke contracten op doorstroming en beschikbaarheid in huursector? Voor welke doelgroepen zijn deze effecten relevant? 6 Is er behoefte aan het nieuw ontwikkelen van tijdelijke huurcontracten? Voor welke doelgroep? In de loop van het onderzoek hebben sommige vragen in overleg een andere invulling gekregen. 8 Dit rapport is tot stand gekomen door co-creatie van RIGO Research en Advies, Grooten Advies & Management en Platform31. Bij de uitvoering van het onderzoek is gebruikgemaakt van literatuurstudie, kwantitatieve analyses en interviews met belanghebbende partijen (zie bijlage 1). Tijdelijke verhuur door woningcorporaties Dit onderzoek richt zich alleen op tijdelijke verhuur door woningcorporaties. Het accent ligt op de effecten van tijdelijke huurcontracten op beschikbaarheid van huurwoningen. Hiervoor is gekozen omdat woningcorporaties een wettelijke taak hebben om betaalbare, beschikbare en kwalitatieve woningen te verhuren. Commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Deels hebben zij andere belangen bij tijdelijke huurcontracten dan woning corporaties. Hieronder brengen we een nadere focus in het onderzoek aan. 1.2 Beleidsmotieven tijdelijke huurcontracten bij corporaties Tijdelijke verhuur speelt een rol in verschillende beleidsdiscussies. De beleidsmotieven die gebruikt worden door woningcorporaties om tijdelijke huurcontracten in te voeren lopen sterk uiteen. Beter benutten van de voorraad Een eerste reden om tijdelijke huurcontracten te willen inzetten is het benutten van woningen of andere panden die tijdelijk leegstaan en niet voor onbepaalde tijd verhuurd kunnen worden. 4 Evaluatie Woonhotels, SEV, april Naar flexibele huurcontracten, Interne memo SEV, 2012.

9 Het kan bijvoorbeeld gaan om woningen die tijdelijk leeg staan in verband met sloop of renovatie of leegstaande kantoorpanden. Door de leegstaande panden te benutten voor tijdelijke huisvesting wordt de voorraad efficiënter gebruikt. Bovendien kan zo worden voorkomen dat er onwenselijke gevolgen van leegstand ontstaan, zoals leefbaarheidproblemen. De tijdelijkheid is nodig om ervoor te zorgen dat de huurder vertrekt wanneer de plannen van de eigenaar (sloop, renovatie, verhuur van bedrijfsruimte) doorgang vinden. Tijdelijk huisvesten van bijzondere doelgroepen Een tweede categorie van tijdelijke verhuur is bedoeld om doelgroepen te bedienen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Het kan gaan om doelgroepen die tijdelijk in Nederland verblijven, zoals buitenlandse werknemers of studenten, en doelgroepen die vanwege onvoorziene omstandigheden met spoed andere woonruimte zoeken: zogenaamde spoedzoekers. Ook komt het voor dat corporaties woningen via tijdelijke contracten verhuren aan huurders met een overlastdossier. De gemene deler is dat het om een tijdelijke huisvestingsbehoefte gaat, waarvoor de reguliere huurvormen geen oplossing bieden. Onder de naam short stay zijn in diverse gemeenten tijdelijke huisvestingsmogelijkheden gecreëerd voor deze groepen, bijvoorbeeld woonhotels en corporatiehotels. Aanbod sneller beschikbaar maken Een relatief nieuwe reden om tijdelijke verhuur toe te passen is het stimuleren van de doorstroming. Door huurders een stok achter de deur te geven om na verloop van de contractduur te verhuizen kan de beschikbaarheid van het aanbod worden vergroot. De campuscontracten voor studentenhuisvesting waren de eerste vorm van tijdelijke verhuur waarbij dit een belangrijke overweging was. 9 Leon Bobbe (directeur De Key): Elk jaar sluit De Key met zo n huishoudens een nieuw huurcontract. In bijna 80% van deze gevallen gaat het om studenten. En dat terwijl maar 20% van onze woonruimtes voor studenten zijn. Hoe kan dat? Dat hoge aantal contracten met studenten komt omdat zij een tijdelijk huurcontract hebben. Na hun studie loopt het huurcontract af en moeten ze een nieuwe huur- of koopwoning gaan zoeken. Dankzij het tijdelijk huurcontract kan De Key elk jaar opnieuw duizenden nieuwe studenten de kans geven om in Amsterdam te wonen. Bron: In Amsterdam en regio heeft dit navolging gekregen in de vorm van een experiment met jongerencontracten voor niet-studenten tot 23 jaar. Deze jongerencontracten lopen af wanneer de huurders 26 jaar zijn geworden. Inmiddels heeft de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot het voorstel gelanceerd om een groter deel van het huuraanbod met contracten voor bepaalde tijd te verhuren: het vijf-jarencontract 6, dat gericht is op huurders tot 30 jaar. Tijdens de interviewronde bleek dat sommige corporaties inmiddels nadenken of tijdelijke contracten wenselijk zijn voor andere doelgroepen om de beschikbaarheid van specifieke woningen te behouden. 6 Het 5-jarencontract voor dynamiek op de woningmarkt. Stadgenoot, 2013.

10 Bijvoorbeeld woningen voor grote gezinnen. Het tijdelijk contract dient daarbij als middel om de gelabelde woningen ook beschikbaar te houden voor de doelgroep waar ze ooit voor bedoeld zijn. De brief over tijdelijk huren van minister Blok speelt in op de bovenstaande beleidsmotieven. In het najaar van 2014 volgt een wetsvoorstel om tijdelijk huren voor onder andere starters, jongeren en grote gezinnen mogelijk te maken. Beleidsmotieven hangen sterk af van woningmarkt De beleidsmotieven die gebruikt worden om tijdelijke verhuur in te voeren hangen sterk af de woningmarkt waarin de verhuurders actief zijn. In woningmarkten die meer ontspannen of krimpend zijn, zien corporaties vooral voordelen van tijdelijke contracten bij het bewoonbaar houden van sloopwoningen en tijdelijke woningen in te transformeren vastgoed. In schaarstegebieden zien corporaties de tijdelijke contracten als een instrument om beschikbaarheid van specifieke woningen te vergroten door doorstroming te stimuleren. Focus van het onderzoek De actuele beleidsdiscussie gaat vooral over tijdelijke huurcontracten als middel om de woningmarkt in beweging te brengen. De focus van dit onderzoek ligt daarom op tijdelijke verhuur om de doorstroming te bevorderen en daarmee de beschikbaarheid van huurwoningen te vergroten. 1.3 Leeswijzer 10 Dit rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 richten we ons op de problemen op de woningmarkt waarvoor tijdelijke verhuur een oplossing zou kunnen bieden. In hoofdstuk 3 staan de effecten van tijdelijke huurcontracten centraal. Hoofdstuk 4 behandelt de voor- en nadelen van tijdelijke huurcontracten voor verhuurders en huurders. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Hoofdstuk 6 bevat de belangrijkste conclusies en aanbevelingen.

11 2 Probleemverkenning Voor welke problemen zouden tijdelijke huurcontracten een oplossing kunnen bieden? Het vergroten van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wordt in de huidige beleidsdiscussie genoemd als een van de oplossingsrichtingen om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. In zijn brief hierover aan de Tweede Kamer spreekt minister Blok van een algemene, en door de economische crisis verergerde, ontevredenheid met het functioneren van de woningmarkt 7. Om te kunnen beoordelen of tijdelijke huurcontracten een oplossing kunnen bieden is het allereerst van belang om nader te duiden om welke problemen het precies gaat, hoe groot die problemen zijn en waardoor die worden veroorzaakt. In dit hoofdstuk doen we een eerste aanzet daartoe. 2.1 Problemen op de woningmarkt In de interviews met diverse corporaties en belangenpartijen en uit bestaande documentatie komen vier met elkaar samenhangende problemen naar voren waarmee de behoefte aan extra mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wordt onderbouwd: Er komen te weinig sociale huurwoningen beschikbaar; Daardoor zijn er weinig kansen voor nieuwkomers op de regionale woningmarkt; De beperkte beschikbaarheid is mede te wijten aan gebrek aan doorstroming; Sociale huurwoningen worden bezet gehouden door huishoudens die scheef wonen. 11 Hieronder gaan we kort in op elk van deze problemen. 2.2 Beschikbaarheid sociale huurwoningen Woningcorporaties in Nederland verhuren jaarlijks ca huurwoningen tot de huurtoeslaggrens 8. Deze woningen worden bijna overal in Nederland aangeboden via een advertentiesysteem. Woningzoekenden die zich hebben ingeschreven bij een dergelijk systeem, kunnen zelf reageren op geadverteerde woningen. Zij staan dus niet op een wachtlijst, zoals vaak wordt gesuggereerd. Bij het bepalen van de rangorde van de kandidaten voor een woning wordt in veel gebieden wel gebruikgemaakt van een vorm van wachttijd, bijvoorbeeld de inschrijfduur in het systeem of de woonduur in de huidige woning. De wachttijden die nodig zijn om een sociale huurwoning te kunnen krijgen, lopen sterk uiteen, zowel per woningmarktgebied als per type woning. In krimpgebieden kunnen woningzoekenden soms direct een woning krijgen, terwijl men in schaarstegebieden eerst enkele jaren ingeschreven moet staan. 7 Zie noot Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.. 8 Presteren woningcorporaties. Volkshuisvestelijke verslagjaar Companen i.o.v. Ministerie van BZK/DGWB, november 2013.

12 Vooral in Amsterdam en Utrecht en de omliggende regio s liggen de wachttijden hoog. Doorstromers die in 2012 een woning vonden, hadden gemiddeld 15,6 jaar woonduur in Amsterdam en 10,1 jaar inschrijfduur in Utrecht. Overige woningzoekenden die in datzelfde jaar een woning accepteerden, stonden gemiddeld 8,3 jaar ingeschreven in Amsterdam 9 en 7,4 jaar in Utrecht 10. Binnen deze gemiddelde wachttijden is overigens een flinke spreiding te zien. In beide gemeenten is het aantal verhuringen de afgelopen jaren gedaald. De ontwikkeling van de voorraad speelt daarbij een belangrijke rol. Door herstructurering, verkoop is het aantal huurwoningen van woningcorporaties afgenomen. Daarnaast worden vrijkomende huurwoningen vaker in de vrije sector aangeboden, waardoor er minder aanbod beschikbaar komt voor woningzoekenden die een sociale huurwoning zoeken. Deze ontwikkelingen zien we ook in andere delen van Nederland. 2.3 Kansen voor nieuwkomers Door de wachttijden voor sociale huurwoningen maken alleen woningzoekenden die voldoende wachttijd hebben gespaard kans om een sociale huurwoning te krijgen. Dat is vooral lastig voor woningzoekenden die niet in de gelegenheid zijn om wachttijd te sparen. Daarbij gaat het vaak om nieuwkomers op de woningmarkt, bijvoorbeeld jonge starters, die zich pas vanaf 18 jaar kunnen inschrijven, en vestigers, die bijvoorbeeld vanwege baan of studie naar een andere regio willen verhuizen, waar zij nog niet ingeschreven staan. 12 Om woningzoekenden met weinig wachttijd tegemoet te komen zijn de laatste jaren in veel advertentiesystemen aparte modules geïntroduceerd waarin aangeboden woningen worden verloot of direct te huur worden aangeboden. De ervaringen daarmee laten zien dat woningzoekenden deze extra kans waarderen. In gebieden waarin de vraag naar sociale huurwoningen groot is, is het aantal reacties op lotingwoningen echter zo groot dat de kans op het vinden van een woning via deze weg zeer klein is. In de huidige discussie over tijdelijke verhuur wordt vaak genoemd dat een gebrek aan mogelijkheden voor nieuwkomers in de sociale huursector slecht zou zijn voor het functioneren van de stad als economische en creatieve motor. Cijfers van het CBS geven aan dat vooralsnog geen sprake is van een verminderde instroom van jongeren in steden als Amsterdam en Utrecht. Wel komen jongeren vaker in andere delen van de woningvoorraad terecht. Zo woont een veel kleiner aandeel van de Amsterdamse jongeren in een sociale huurwoning dan 15 jaar geleden Gebrek aan doorstroming Tijdelijke verhuur wordt door de voorstanders gezien als een van de mogelijkheden om de beschikbaarheid van het aanbod te vergroten en daarmee nieuwkomers (en andere woningzoekenden) meer kans te geven. De achterliggende gedachte is dat een gebrek aan doorstroming een van de belangrijkste oorzaken is voor de beperkte beschikbaarheid van sociale huurwoningen Rapportage Woonruimteverdeling 2012.,Stadsregio Amsterdam / PWNR, mei Regionale woningmarktmonitor 2013, monitor voor de U10-gemeenten. U10 / Bestuur Regio Utrecht, juli Duurzame toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor starters, UvA/Centre for Urban Studies i.o.v. Ministerie van BZK/DGWBI, september 2013.

13 Uit de Verantwoordingsinformatie (dvi) van de woningcorporaties blijkt dat de mutatiegraad binnen de sociale huurvoorraad sinds 2007 is gedaald. In 2012 kwam bijna 8%van de corporatiewoningen in Nederland vrij voor verhuur; in de G4 7% 12. Door de contractduur te beperken worden huurders gestimuleerd om sneller te verhuizen en komen meer woningen beschikbaar. Dat heeft alleen zin wanneer huurders nu (te) lang in hun sociale huurwoning blijven wonen. Hieronder gaan we daarom dieper in op de woonduur van huurders. In tabel 2-1 zijn landelijke cijfers uit het Woon Onderzoek Nederland 2012 verzameld over de gemiddelde woonduur van drie groepen: alle zelfstandige huishoudens, huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen ( verhuisgeneigden ) en huishoudens die in de afgelopen twee jaar verhuisd zijn ( recent verhuisden ). Huishoudens die recent verhuisd zijn woonden gemiddeld minder dan 9 jaar in hun vorige woning. Dat is minder dan de huidige woonduur van alle Nederlandse huishoudens (ruim 14 jaar) en huishoudens die willen verhuizen (11 jaar). Tabel 2-1 Gemiddelde woonduur van drie groepen huishoudens Huishoudens (huidige woning) Verhuisgeneigden (huidige woning) Recent verhuisden (vorige woning) Totaal 14,2 11,0 8,6 Koop 15,3 13,2 11,9 Huur 12,6 8,8 6,9 Sociale huur 13,2 9,3 7,3 Vrije sector 8,0 5,6 4,7 Bron: WoON Bij alle drie de groepen zien we dat huurders een kortere woonduur hebben dan kopers. Huurders in het sociale segment (tot de liberalisatiegrens) blijven langer wonen dan huurders in de vrije sector. Binnen deze gemiddelden is de spreiding in de woonduur groot. Ongeveer één op de drie huurders (31%) van corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens woont korter dan vijf jaar in de huidige woning, terwijl ruim een kwart (26%) van de sociale huurwoningen al twintig jaar of langer door dezelfde huurder wordt bewoond. De woonduur van huurders hangt vooral samen met de leeftijd. Van de huidige huurders tot 35 jaar woont 73% minder dan 5 jaar in de huidige woning, tegen 16% van de 65-plussers. Opvallend is dat een relatief groot deel van de jonge huurders, ondanks het feit dat zij nog relatief kort in hun huidige woning wonen, binnen twee jaar zou willen verhuizen (zie figuur 2-1). In totaal zouden 38% van de sociale huurders die minder dan vijf jaar in hun woning wonen, binnen twee jaar willen verhuizen. Twee derde van deze groep is jonger dan 35 jaar. 12 Zie noot 8.

14 Figuur 2-1 Percentage huurders van sociale huurwoningen die binnen twee jaar willen verhuizen, naar leeftijd en woonduur in de huidige woning Bron: WoON 2012 Van de recent verhuisden die een sociale huurwoning achterlieten, heeft de meerderheid (56%) minder dan vijf jaar in de vorige woning gewoond. Dit komt door de oververtegenwoordiging van jongeren in deze groep: 57% van de verhuizingen uit het gereguleerde huursegment betreft huishouden onder de 35 jaar. Van de 65-plussers die recent een sociale huurwoning verlieten, had slechts 8% een woonduur van minder dan 5 jaar. Vooral ouderen die een grote eengezinswoning achterlieten, woonden er vaak al meer dan 20 jaar. 2.5 Scheefwonen 14 Door beleidsmakers wordt het lang blijven wonen in een sociale huurwoning vooral als probleem gezien als de betreffende huurder niet tot de doelgroep behoort en dus scheef woont. In de brief van minister Blok aan de Tweede Kamer over de Hervormingsagenda 13 staat hierover het volgende: Om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te waarborgen is het belangrijk om de allocatie te verbeteren. Door scheefwonen tegen te gaan, kan de sociale huurmarkt meer in beweging komen en ontstaat er meer ruimte en keuzemogelijkheden voor lagere inkomensgroepen, die het meest zijn aangewezen op dit segment. Tijdelijke verhuur zou gebruikt kunnen worden als instrument om scheefhuurders te laten verhuizen. Dit roept de vraag op in hoeverre langzittende huurders scheef wonen. Sinds 2011 hanteert het Rijk hierbij de inkomensgrens van (prijspeil 2011) uit de staatssteunregeling als criterium. In tabel 2-2 is te zien dat de goedkope scheefheid onder huurders van corporatiewoningen toeneemt naarmate ze langer in hun woning wonen. Toch behoort het grootste deel van de bewoners die langer dan vijf, tien of twintig jaar in een sociale huurwoning wonen tot de doelgroep van corporaties. Dat betekent dat de meeste huurders die als gevolg van de tijdelijke contracten zouden moeten verhuizen, opnieuw aangewezen zijn op sociale huurwoningen. 13 Hervormingsagenda Woningmarkt. Brief minister Blok aan Tweede Kamer, 17 september 2013.

15 Tabel 2-2 Bewoners van corporatiewoningen naar inkomensgroep en woonduur tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 20 jaar 20 jaar of meer totaal tot 33K 80% 74% 72% 68% 74% 33-43K 10% 12% 12% 13% 11% > 43K 9% 14% 17% 19% 14% totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2012 De vervolgvraag is waar huurders met een tijdelijk huurcontract na vijf jaar naartoe kunnen gaan. 62% van de recent verhuisden die een sociale huurwoning achterlieten, huurt ook na verhuizing een sociale huurwoning. Van de huurders die minder dan vijf jaar in een sociale huurwoning hebben gewoond, is 11% verhuisd naar een vrijesectorwoning en 29% naar een koopwoning. Ook van de huidige huurders van sociale huurwoningen die willen (of moeten) verhuizen heeft het grootste deel (69%) een voorkeur voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens. Een kwart zou willen kopen. Hoe langer de verhuisgeneigden al in hun huidige sociale huurwoning wonen, des te groter het deel dat opnieuw een sociale huurwoning wil huren. Van de verhuisgeneigde sociale huurders met minder dan vijf jaar woonduur heeft 30% een voorkeur voor een koopwoning en 6% een voorkeur voor een huurwoning in de vrije sector. Uit deze cijfers blijkt dat het grootste deel van de huurders van corporaties die als gevolg van tijdelijke verhuur zal moeten vertrekken niet scheef woont en opnieuw naar een sociale huurwoning zal willen verhuizen. Tegelijkertijd woont een kwart tot een derde van de langzittende huurders wel scheef (zie tabel 2-2). Voor deze huurders zou tijdelijke verhuur kunnen dienen als stok achter de deur om te verhuizen naar de vrije huur- of koopsector. 15

16 16

17 3 Effecten Welke ervaringen zijn er tot nu toe met tijdelijke huurcontracten? Welke effecten zijn er te verwachten op de dynamiek en beschikbaarheid? In dit hoofdstuk richten we ons specifiek op tijdelijke huurcontracten die bedoeld zijn om de dynamiek te bevorderen en daarmee meer aanbod te creëren. Er is nog weinig empirisch onderzoek naar de effecten van deze tijdelijke huurcontracten. Hieronder vatten we de uitkomsten van de onderzoeken samen. 3.1 Campuscontracten Sinds enkele jaren wordt door studentenhuisvesters woonruimte verhuurd met zogenaamde campuscontracten: na afloop van de studie worden studenten geacht hun wooneenheid te verlaten. In 2006 heeft deze contractvorm een wettelijke basis gekregen. Landelijke evaluatie In 2010 is een landelijke evaluatie uitgevoerd in opdracht van het Rijk 14. Het onderzoek werd gehouden in de twaalf belangrijkste studentensteden en bestond uit enquêtes onder studenten en verhuurders en interviews met gemeenten en verhuurders. In 2010 maakte naar schatting ca. 60% van de sociale verhuurders in de studentensteden gebruik van campuscontracten, voor gemiddeld 80% van hun studentenwoningen. Zij gebruiken het campuscontract om de doorstroming binnen hun voorraad studentenwoningen te bevorderen en ervoor te zorgen dat studentenwoningen bewoond worden door de doelgroep. 17 De meeste verhuurders zijn in 2007 begonnen met de campuscontracten. Daardoor was het in 2010 nog niet mogelijk om de effecten op de uitstroom te meten. Uit de interviews met de verhuurders komt het volgende beeld naar voren: Studenten met een campuscontract gaan eerder op zoek naar woonruimte voor na hun studie dan studenten met een regulier contract. Studenten met een aflopend contract zeggen steeds vaker na afloop van hun studie uit eigen beweging de huur op. De mutatiegraad gaat omhoog en de gemiddelde woonduur daalt, waardoor de studentenwoningen sneller vrijkomen. Uitschieters in de leeftijd van bewoners van studentenwoningen komen minder vaak voor. Bij controle blijken steeds minder studentenwoningen te worden bewoond door niet-studenten. 14 Evaluatie campuscontracten. Companen i.o.v. Ministerie van VROM/DGWWI, augustus 2010.

18 Uitstromers in Utrecht In 2013 heeft de Gemeente Utrecht het effect van campuscontracten op de huisvesting van (exstudenten onderzocht 15. Sinds 2006 heeft studentenhuisvester SSH de campusclausule gefaseerd ingevoerd (bij mutatie) bij studenteneenheden. In maart 2013 hadden bewoners een campuscontract. 18 Het onderzoek bestond uit een enquête onder huidige en voormalige huurders van de SSH. Uit de resultaten komt het volgende beeld naar voren: Uitstromers met campuscontract woonden gemiddeld korter in hun voormalige studentenwoning dan uitstromers zonder campuscontract. SSH-huurders verhuizen na afloop van hun studie sneller wanneer ze een campuscontract hebben. Bijna twee derde (64%) van de afgestudeerden met een campuscontract verhuisde binnen een jaar, tegen 38% van de afgestudeerden zonder campuscontract. Vanwege het verplichte vertrek hebben afgestudeerden met een campuscontract minder tijd om te zoeken naar andere woonruimte. Ruim driekwart (78%) van de uitstromers met campuscontract zocht korter dan 6 maanden naar een volgende woning, tegen 59% zonder campuscontract. Afgestudeerden met een campuscontract lijken hun woonwensen minder goed te kunnen realiseren dan afgestudeerden met een regulier contract. Veruit de meeste bewoners van studenteneenheden willen na afloop van hun studie in Utrecht blijven wonen. Van de uitstromers met campuscontract is 55% in Utrecht gebleven tegen 70% van de uitstromers zonder campuscontract. Vertrokken bewoners van studentenwoningen zijn vaker terechtgekomen in een particuliere huurwoning of weer bij hun ouders ingetrokken als zij een campuscontract hadden. Afgestudeerden met campuscontract zien hun huidige woonruimte vaker als tijdelijke oplossing. Van de uitstromers met campuscontract verwacht 45% korter dan twee jaar in de huidige woonruimte te blijven, tegenover 35% van de uitstromers zonder campuscontract. Driekwart van beide groepen verwacht korter dan 4 jaar te blijven wonen waar ze wonen. Het effect van de campuscontracten op het vrijkomende aanbod aan studentenhuisvesting in Utrecht is als volgt gekwantificeerd: In 2012 zijn studenten met een campuscontract verhuisd. Uit de enquête blijkt dat huurders met een campuscontract na hun afstuderen gemiddeld 4,8 maanden eerder vertrokken dan huurders zonder campuscontract. In totaal zijn de voormalige studenten met een campuscontract maanden eerder verhuisd dan wanneer ze een regulier contract hadden gehad. Deze 8160 maanden zijn voldoende om 680 studenten een jaar lang te huisvesten. Knelpunten bij campuscontracten Uit een interview met studentenhuisvester Duwo komen enkele knelpunten naar voren bij het gebruik van het campuscontract: Op dit moment komen promovendi niet in aanmerking voor een campuscontract. Zij worden in Nederland niet gezien als studenten, maar als werknemers van de universiteit. In alle andere landen worden zij wel beschouwd als studenten. Dit knelpunt is reeds geadresseerd door minister Blok in zijn brief over tijdelijk huren (zie 5.3). 15 Uitstroom campuscontracten. Het effect van campuscontracten op de huisvesting van (ex-) studenten. Gemeente Utrecht, afdeling Onderzoek, juni 2013.

19 Een ander knelpunt is de einddatum van het huurcontract voor buitenlandse studenten. Die ligt nu nog 3 tot 6 maanden na afronding van de studie. Sommige corporaties willen studentenwoningen sneller beschikbaar krijgen na het beëindigen van de studie in Nederland. Om de campuscontracten op te kunnen zeggen, moet de corporatie ieder jaar controleren of de huurder nog ingeschreven staat bij de onderwijsinstelling. Dit brengt hoge administratiekosten met zich mee. Om dit efficiënter te organiseren is Duwo in gesprek over de vraag of de onderwijsinstelling deze informatie kan aanleveren. 3.2 Jongerencontracten Sinds 2011 experimenteren drie corporaties in Amsterdam met tijdelijke huurcontracten voor jongeren. Niet-studenten tot 23 jaar kunnen een woning krijgen met een jongerencontract, die ze voor hun 26 e moeten verlaten. Alleen kleine woningen die gelabeld zijn als jongerenwoning worden met een jongerencontract verhuurd. Jongeren die een woning met een jongerencontract accepteren, behouden hun inschrijfduur en kunnen die verder opbouwen gedurende hun woontijd. Omdat de eerste huurder met een jongerencontract nog 26 moet worden, kunnen de effecten op het vrijkomen van jongerenwoningen nog niet gemeten worden. Tussentijdse evaluatie In opdracht van de gemeente en de experimentcorporaties heeft RIGO in 2014 een tussentijdse evaluatie van de jongerencontracten uitgevoerd, op basis van cijfers van WoningNet 16. Hierin zijn de verhuurresultaten van jongerenwoningen (tot 23 jaar) met een jongerencontract vergeleken met die van jongerenwoningen (tot 26 jaar) met een regulier contract. 19 Uit het rapport komt het volgende beeld naar voren: Er is veel vraag naar jongerenwoningen in Amsterdam. Gemiddeld reageren ca. 150 woningzoekenden op jongerenwoningen, zowel bij woningen met een jongerencontract als bij woningen met een regulier contract. Behalve de leeftijd zijn er nauwelijks verschillen tussen woningzoekenden die op jongerenwoningen met een tijdelijk contract reageren en woningzoekenden die op jongerenwoningen met een regulier contract reageren. De vraag naar jongerenwoningen in Amsterdam is zo groot dat bijna alle woningen (met of zonder jongerencontract) verhuurd worden aan jongeren die bijna de maximale leeftijd voor toewijzing hebben bereikt én zich vroegtijdig (op hun 18 e ) hebben ingeschreven. Ondanks de grote vraag worden jongerenwoningen ook regelmatig geweigerd: gemiddeld ongeveer 10 keer per woning. Woningen met een jongerencontract worden wat vaker geweigerd dan reguliere jongerenwoningen. Ervaringen van jongeren In 2013 heeft Stadgenoot een kwalitatief onderzoek laten uitvoeren naar de ervaringen, verwachtingen en toekomstperspectieven van huurders van haar jongerenwoningen 17. Hiervoor zijn diepte-interviews gehouden met 12 huurders met een jongerencontract en 1 met een regulier contract. 16 Jongerenwoningen op de Amsterdamse woningmarkt. RIGO i.o.v. Stadgenoot, Eigen Haard, Rochdale, Gemeente Amsterdam, mei Jongerenhuisvesting in Amsterdam. Marijn Sleurink Stadsgeografie i.o.v. Stadgenoot, 2013.

20 De geïnterviewde jongeren zijn over het algemeen positief over de jongerencontracten, omdat het jongeren de kans geeft om te starten op de woningmarkt. Zonder de jongerencontracten hadden ze niet de mogelijkheid gehad om een betaalbare huurwoning in Amsterdam te krijgen. De tijdelijkheid van hun contract nemen ze op de koop toe, al zouden sommigen graag willen blijven. Dit geldt vooral voor jongeren die in een vrij ruime jongerenwoning wonen. Hoe korter de jongeren nog in de woning kunnen blijven, hoe minder positief ze zijn over hun kans op het vinden van andere woonruimte. Sommigen maken zich grote zorgen. Veel geïnterviewden verwachten dat hun inschrijfduur onvoldoende zal zijn om een reguliere sociale huurwoning te krijgen, terwijl ze vrezen dat hun inkomen onvoldoende zal zijn om in de vrije sector te huren of een woning te kopen. Alternatieve strategieën die zij overwegen zijn onder meer: een woning delen met vrienden, Amsterdam verlaten en/of teruggaan naar hun ouderlijk huis. 3.3 Contracten voor bepaalde tijd In 2013 heeft Stadgenoot het idee gelanceerd om een deel van het aanbod aan sociale huurwoningen aan te bieden met vijf-jarencontracten 18. Naar aanleiding van dit idee heeft de gemeente RIGO gevraagd om een effectverkenning uit te voeren van huurcontracten voor bepaalde tijd. Daarbij ging het om de effecten op de mutatiegraad en het vrijkomend aanbod aan sociale huurwoningen in Amsterdam Het onderzoek bestond uit een ex-ante simulatie van de effecten bij invoering van huurcontracten voor 5 of 10 jaar bij ongeveer een derde van het aanbod. Hieruit komt het volgende beeld naar voren: Bij ongewijzigd beleid neemt het aantal verhuringen steeds verder af, omdat de voorraad krimpt als gevolg van verkoop en sloop. Huurcontracten van vijf jaar kunnen de totale mutatiegraad in Amsterdam verhogen van ongeveer 7% naar ruim 10%. Het effect hiervan is pas op langere termijn in volle omvang te zien, omdat tijdelijke huurcontracten alleen bij mutatie kunnen worden ingevoerd. Grotere woningen hebben op dit moment een relatief lage mutatiegraad. Daardoor duurt het na invoering van huurcontracten met een beperkte contractduur langer voordat een substantieel deel van deze woningen een dergelijk contract heeft en het effect daarvan zichtbaar wordt. Het uiteindelijke effect op de dynamiek is bij grote woningen groter dan bij kleinere woningen, omdat de potentiële toename van de mutatiegraad groter is. Wanneer vooral kleine woningen met een huurcontract voor bepaalde tijd worden verhuurd, lopen met name jonge alleenstaanden het risico om na afloop van hun contract te moeten verhuizen, terwijl het bij grotere woningen vaker om huishoudens in de gezinsfase zal gaan. Naarmate de tijdelijke contractduur langer is, zullen huishoudens (en met name jongeren) vaker uit zichzelf al zijn verhuisd en hebben de huurcontracten voor bepaalde tijd minder effect op de dynamiek. 18 Zie noot Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.. 19 Contracten voor bepaalde tijd. Effecten op de dynamiek in de sociale huursector. RIGO i.o.v. Gemeente Amsterdam, november 2013.