Inhoudsopgave. 1 Inleiding Presteren door vernieuwen Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming 5 1.

Transcriptie

1 JAAR PLAN 2013

2 JAAR PLAN 2013

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Presteren door vernieuwen Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming Leeswijzer 6 2 De wereld draait door Oog voor de omgeving Economie Politiek De ordening van de volkshuisvesting Demografie Overige trends 11 5 De activiteiten in 2013 per vestiging Almere Amsterdam-Centrum Amsterdam-Noord Amsterdam-Oost Amsterdam-West Haarlem Haarlemmermeer Noord-Kennemerland 55 Bijlage 59 De strategische ambities 3 De opgave voor Ymere in Ziel en zakelijkheid in balans Behouden ziel Vergroten zakelijkheid Voor de klant Voor de samenleving 17 4 De activiteiten in 2013 Ymerebreed Goede woningen en dienstverlening op maat Woongenot in leefbare wijken Keuzevrijheid en wooncarrières Talentontwikkeling en sociale stijging Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken 26 Ymere Jaarplan 2013

4 1 Inleiding 1.1 Presteren door vernieuwen De omstandigheden waarin Ymere werkt, zijn uitdagend en zullen de komende jaren alleen maar uitdagender worden. De koopwoningmarkt is veranderd in een vragersmarkt, op de huurwoningmarkt stokt de doorstroming, de crisis en de bezuinigingen raken onze doelgroep in de portemonnee en ook onze partners in de wijken hebben minder te besteden. Allemaal ontwikkelingen waarop van een maatschappelijk ondernemer als Ymere een passende reactie mag worden verwacht. Tegelijkertijd staat onze financiële huishouding onder druk. De overheid vraagt Ymere jaarlijks bij te dragen aan de huurtoeslag en de saneringssteun van het CFV. Naar verwachting is dat voor Ymere in 2013 een bijdrage van ruim Z 10 miljoen. 1 Om onder deze omstandigheden onze ambities te kunnen blijven verwezenlijken, moeten we anders werken, vernieuwen. Want de lat lager leggen is geen optie. We blijven in kwaliteit investeren, betaalbaarheid garanderen, maatschappelijke ontwikkeling en vernieuwing initiëren. Dat doen we niet ongericht en overal, maar wel in de wijken waar we een substantieel deel van de woningvoorraad bezitten of ontwikkelen. Onze missie staat niet ter discussie, maar we zien bij onszelf ruimte voor verbetering. Om onder de moeilijkere omstandigheden dezelfde ziel te kunnen tentoonspreiden, zal de zakelijkheid omhoog moeten. Dat betekent verbetering van de inrichting, de besturing en de processen van het bedrijf. De kern van onze opgave is te blijven presteren door te vernieuwen. 1.2 Een jaarplan voor een maatschappelijke onderneming Dit jaarplan beschrijft hoe we in 2013 concreet invulling willen geven aan dat presteren en vernieuwen. Het doel ervan is interne sturing. Wie gaat welke activiteiten oppakken en met welk doel? Voor een maatschappelijke onderneming is het bedrijfsplan ook de basis voor communicatie met belanghouders. Wat maatschappelijk relevant is, is immers slechts voor een deel te objectiveren. Denk aan het oordeel van bewoners over de leefbaarheid. Het is echter voor een belangrijk deel subjectief en aan die maatschappij zelf. Om die reden betrekken we de maatschappij vertegenwoordigd door in ieder geval onze huurders en de gemeenten waar we werkzaam zijn bij wat we willen bereiken en hoe we dat willen aanpakken. De hoofdlijnen van dit jaar- 5 Jaarplan 2013

5 plan zijn dan ook besproken met deze partijen. Aan het einde van het jaar rapporteert Ymere in het jaarverslag over de mate waarin ambities zijn gerealiseerd, wat de voortgang van projecten is en waar voornemens geen werkelijkheid zijn geworden. Op deze wijze geeft Ymere belanghouders concreet invloed op de koers en de activiteiten in een cyclisch proces, zonder het stuur en de verantwoordelijkheid uit handen te geven. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de ontwikkelingen in de wereld om ons heen. Dit is nodig om de voor 2013 gemaakte keuzen te begrijpen. In hoofdstuk 3 staat de opgave voor Deze accenten zijn gebaseerd op de ontwikkelingen die we extern en intern zien. Hoofdstuk 4 beschrijft de doelen en de concrete activiteiten voor De going concern -activiteiten worden buiten beschouwing gelaten. Niet omdat ze onbelangrijk zijn integendeel maar wel omdat ze gewoon doorgang vinden en geen jaarlijkse aanpassing nodig hebben. De additionele activiteiten zijn geordend langs de strategische ambities uit de ondernemingsstrategie. Hoofdstuk 4 ordent de activiteiten de doelen en beoogde resultaten langs de lijn van de strategische ambities. Bij elke ambitie staat beschreven welke bedrijfsonderdelen betrokken zijn bij de uitvoering. Tot slot staat in hoofdstuk 5 de uitwerking van de gevraagde opgave per vestiging. In de bijlage vindt u een korte samenvatting van Met ziel en zakelijkheid. Hier wordt ook beknopt beschreven welke activiteiten bij Ymere tot het standaardpakket behoren (going concern). 6 Ymere

6 2 De wereld draait door Oog voor de omgeving Het verzorgen van onderdak voor ruim huishoudens en bedrijven is een enorme verantwoordelijkheid. Een groot deel van de bewoners kan niet helemaal op eigen kracht in goede huisvesting voorzien en Ymere heeft hierbij een sociale opgave te vervullen. Die opgave stopt in de regio waar Ymere werkzaam is niet bij de doelgroep met een inkomen tot Z , maar betreft ook huishoudens met een middeninkomen (tot Z ). Het gaat daarbij om de bouw en het beheer van huurwoningen en ook om maatschappelijk vastgoed en koopwoningen. Cruciaal is de garantie dat die opgave ook op lange termijn kan worden volgehouden. Voor een maatschappelijke onderneming als Ymere is het daarom een must om haar omgeving nauwlettend in de gaten te houden: wat speelt er in de maatschappij en wat zijn de kansen en bedreigingen op lange termijn? 2.2 Economie Nederland is nog steeds een van de meest welvarende landen van Europa, de werkloosheid is vooralsnog relatief beperkt gebleven, maar de crisis gaat ook Nederland niet voorbij. Voor veel huishoudens is de druk op hun huishoudbudget toegenomen, door stijgende lasten en stagnerende inkomsten. Het consumentenvertrouwen daalde in juni 2012 tot een historisch dieptepunt en de consumptieve bestedingen zijn al bijna een jaar lang onafgebroken lager dan een jaar eerder. Ook de woningmarkt is in crisis. Lenen wordt voor kopers steeds moeilijker en er is onzekerheid over de ontwikkeling van de rente en de huizenprijzen. Er staan tweemaal zoveel woningen te koop als drie jaar geleden en het aantal transacties ligt bijna een vijfde lager dan een jaar geleden. Het goede nieuws voor de klant is dat er sprake is van een vragersmarkt en het is aan Ymere om daarop in te spelen met het aanbod. 2.3 Politiek Na de verkiezingen van 12 september hebben PvdA en de VVD samen een regering gevormd, ondanks dat zij in de Eerste Kamer geen meerderheid hebben. 9 Jaarplan 2013

7 In het regeerakkoord bouwen zij voort op de fiscale maatregelen voor het eigen woningbezit uit het Lenteakkoord van VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie: annuïtair aflossen als voorwaarde voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en een structurele verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2 procent. Voor bestaande en nieuwe hypotheken wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Ook de maatregelen op de huurmarkt liggen in het verlengde van Kunduz. De jaarlijkse toegestane huurverhoging wordt verder gedifferentieerd. Voor huurders met een inkomen tot wordt die 1,5 procent, bij mensen met een inkomen tussen de en gaat het om 2,5 procent, en boven de mogen de corporaties 6,5 procent vragen. Zij mogen hierbij werken met een huursombenadering. De huurliberalisatiegrens blijft intact, maar het puntensysteem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd. De maximaal redelijke huur gaat naar 4,5 procent van de WOZ-waarde van de woning. De verhuurdersheffing die door het kabinet-rutte I werd geïntroduceerd, gaat fors omhoog; in 2017 moeten de gezamenlijke verhuurders 2 miljard aan het Rijk afdragen. Ongeveer 500 miljoen daarvan wordt besteed om het verwachte grotere beroep op de huurtoeslag op te vangen, de rest voor de terugdringing van het financieringstekort. De maatregelen zullen worden uitgewerkt door een nieuwe, aparte minister van Wonen en Rijksdienst. Hoe dat gaat gebeuren is afwachten, maar duidelijk is dat de financiële gevolgen, voor huurders en voor corporaties, groot zullen zijn. 2.4 De ordening van de volkshuisvesting Het concept van de Herzieningswet is in de Tweede Kamer met algemene stemmen aangenomen. De voorbereiding van de bespreking van deze wet in de Eerste Kamer is gaande, maar in de nieuwe politieke situatie is het onduidelijk hoe de behandeling verder verloopt. De conceptwet beschrijft een nieuwe autoriteit die financieel toezicht zou moeten gaan houden op de woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. Corporaties zouden een scheiding moeten gaan aanbrengen tussen taken die ze met en taken die ze zonder staatssteun uitvoeren. De minister van BZK zou daarbij toezicht gaan houden op governance, integriteit en de prestaties van de corporaties. Voor het interne toezicht van corporaties zou de positie van de Raad van Toezicht worden versterkt en er zouden interventiemogelijkheden komen voor de Minister om een verplichte inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen van corporaties af te dwingen. Daarnaast is in maart 2012 in de Tweede Kamer de motie van Tweede Kamerlid Van Bochove (CDA) aangenomen voor een parlementaire enquête naar het corporatiestelsel. Naar verwachting zal hiermee in 2013 worden begonnen. 2.5 Demografie De kerngemeenten van Ymere vergrijzen net zoals heel Nederland. De ontgroening die zich in Nederland voordoet, doet zich in het Ymere-werkgebied vooral voor in Alkmaar, Leiden en Haarlem. Amsterdam kent echter juist een groei van bijna 10% van het aantal jongeren in de leeftijd van 0 tot 14 jaar. Deze laatste ontwikkeling is opmerkelijk en hangt samen met de veranderde migratie in en uit de stad. Steeds meer binnenlandse en buitenlandse hoogopgeleide mensen tussen de 20 en 30 jaar trekken naar de stad voor werk. Ze krijgen dikwijls binnen afzienbare tijd kinderen. Daar komt bij dat de stad met nieuwbouwlocaties tweeverdieners met kinderen trekt of behoudt. Belangrijk is verder de forse toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Deze groep bestaat voornamelijk uit ouderen (met zorgvraag), maar ook het aantal gescheiden mensen en gewone alleenstaanden neemt toe. In Amsterdam bestaat nu al meer dan 50% van het aantal huishoudens uit singles en dit percentage blijft voorlopig toenemen. 2.6 Overige trends Er is een duidelijkere aftekening ook ruimtelijk zichtbaar van degenen die het hebben gemaakt en/of gaan maken en degenen die hierbij duidelijk achterblijven. Het is niet zo dat de eerste groep per definitie bestaat uit personen met een laag inkomen. Het gaat eerder om het perspectief dat ze hebben. Niet het inkomen of de afkomst, maar de opleiding bepaalt de kans op succes ( diplomacratie ). Er is een dringende noodzaak om te voorkomen dat de kloof te groot wordt en dat een groep echt buiten de boot gaat vallen. Niet alleen om die groep zelf, maar ook om de eventuele ontwrichtende gevolgen voor de samenleving. 10 Ymere 11 Jaarplan 2013

8 Een andere overduidelijke trend is dat mensen meer en meer willen worden gezien en benaderd als individu. Ze willen het gevoel hebben dat ze gehoord worden. Consumenten zijn mondiger, verwachten gemak en een op maat gesneden behandeling. Om half tien s avonds nog even boodschappen doen, bankzaken 24 uur per dag regelen via internet, de kinderopvangtoeslag die rechtstreeks wordt verrekend. We zijn er inmiddels helemaal aan gewend dat organisaties inspelen op onze behoeften; huurders en kopers verwachten dat ook van Ymere. 12 Ymere

9 3 De opgave voor Ymere in Ziel en zakelijkheid in balans Ymere wil haar zakelijkheid vergroten, zonder dat haar ziel verloren gaat. Sterker nog, door tegelijkertijd te werken aan de ziel ons gedachtegoed, onze ambities voor klant en samenleving en onze cultuur kunnen ook de zakelijke ambities beter en duurzamer gerealiseerd worden. In 2012 zijn we daarom gestart met het reorganisatietraject Ymere Vernieuwt. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet alleen om efficiënter en effectiever werken. Het gaat om anders werken en echt vernieuwen. Daarbij willen we onze ambities en de koers die we varen scherper vertalen naar prioriteiten en heldere kaders voor de bedrijfsvoering. Tegelijkertijd willen we onze wijze van (samen)werken, het interne ondernemerschap, ons leiderschap en onze resultaatgerichtheid verbeteren. Ymere Vernieuwt staat in de steigers en vraagt ook in 2013 organisatiebreed veel energie om volledig doorgevoerd te worden. 3.2 Behouden ziel Zoals het zich laat aanzien, kan Ymere voor 2013 de bij klanten en belanghouders gewekte verwachtingen waarmaken. We houden vast aan onze ondernemingsstrategie. We blijven investeren in de kwaliteit van woningen en wijken, we houden ons huuraanbod betaalbaar, we gaan door met onze brede wijkaanpak en willen aantoonbaar resultaten boeken voor klant en samenleving. We leven echter in tumultueuze tijden; dat geldt zowel voor de financiële markten als voor de woningmarkt. Niets is zeker en als de hele wereld verandert, kan het niet zo zijn dat Ymere gewoon doorgaat. Daarom zijn garanties momenteel niet te geven, maar we doen wat we kunnen en vertellen het ook als het even niet lukt. De ambitie te investeren in de kwaliteit van woningen en wijken komt tot uitdrukking in ons investeringsvolume. De investeringsruimte voor 2013 is momenteel vastgesteld op Z 273 miljoen voor huurwoningen, waarvan Z 213 miljoen bestemd is voor investeringen in nieuwbouw en ingrijpende renovatie en Z 60 miljoen voor niet-ingrijpende woningverbetering. De ambitie om een betaalbaar woningaanbod te bieden komt tot uitdrukking in ons huurbeleid, waarmee minimaal 80% van het huuraanbod in het sociale segment blijft. Hiervan wordt het grootste deel aangeboden onder de aftop- 15 Jaarplan 2013

10 Van een maatschappelijke onderneming als Ymere mag een bovengemiddelde aandacht worden verwacht voor de langere termijn. Zeker als de maatpingsgrens. De overige verhuringen worden bijna volledig aangeboden voor middeninkomens, met een huurprijs tussen de Z 664 en Z 900. Ook kwalitatief sturen we op het aanbod. Grote woningen kunnen we bijna allemaal liberaliseren, maar we doen dat slechts bij een kwart. Driekwart van de grote woningen houden we bij nieuwe verhuring bewust in het sociale segment. nieuwbouwkoopwoningen zien we al tijden een teruglopend animo en sinds 2012 daalt ook het aantal verkopen uit de bestaande woningvoorraad. De inkomsten uit huur kunnen we sinds de Donnerpunten wel verhogen, maar zoals hiervoor beschreven, gaan we niet volop gebruikmaken van deze mogelijkheid. Ymere laat per jaar circa Z 100 miljoen huuropbrengsten liggen om voldoende betaalbare woningen te kunnen blijven aanbieden. We ervaren dagelijks dat onze brede aanpak van wijken vruchten afwerpt en wordt gewaardeerd door zowel bewoners als belanghouders. In dertien wijken blijven we daarom investeren in woningvoorraad en leefomgeving, door middel van een sociaaleconomische aanpak. Dat kost geld en natuurlijk blijft er een discussie over de vraag in hoeverre dit de taak is van woningcorporaties. Onze energie gaat echter niet uit naar de academische discussie wie waarvoor verantwoordelijk is, maar wel naar hoe we samen met partners het meeste maatschappelijk rendement halen uit onze inzet. De tevredenheid van de klant is de ultieme meetlat waarlangs we onze prestaties beoordelen. Hierbij hebben we oog voor de verschillen tussen klanten. Iedereen die van Ymere huurt of koopt of wil huren of kopen, beschouwen we als klant. Dat betekent dat we niet alleen maximaliseren op de klanttevredenheid van het individu, maar ook op dat van het collectief, bijvoorbeeld door ons in te zetten voor een betere doorstroming. 3.3 Vergroten zakelijkheid De ambities van Ymere zullen moeten worden afgestemd op een nieuwe balans tussen de inkomsten uit verkoop en huurpenningen enerzijds en de investeringen en bedrijfslasten anderzijds. Het vinden van die balans is geen eenvoudige opgave. Als gevolg van de economische crisis staan onze inkomsten onder druk en de kosten stijgen tegelijkertijd sterk. Hoe dan ook, ons huishoudboekje moet sluiten. We doen er alles aan om de inkomsten uit verkoop op peil te houden. Ymere verkocht in 2012 een alleszins acceptabel aantal woningen. Toch zal ook Ymere zich niet aan de stagnatie kunnen onttrekken. Bij De stijgende kosten zijn voor een belangrijk deel niet door ons te beïnvloeden, maar waar dat wel kan, gaan we dat doen. Niet te beïnvloeden zijn de jaarlijkse heffing die de Rijksoverheid vraagt als bijdrage aan de huurtoeslag en de heffing saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvestiging. Wel te beïnvloeden zijn de algemene kosten en de organisatiekosten. Concreet is de ambitie verwoord om de bedrijfslasten de komende jaren te reduceren met Z 16 miljoen. Als onderdeel daarvan wordt bespaard op de formatie, waarbij gedwongen ontslagen niet worden uitgesloten. Het bedrijfsonderdeel Gebieds- en Projectontwikkeling is in 2011 al gereorganiseerd. Bij het bedrijfsonderdeel Wonen gaan we uit van een besparing van 10% op de formatie en ook bij de concernstaf vervallen functies. 3.4 Voor de klant Het vernieuwen van de inrichting, de processen en de besturing van Ymere begint bij de klant. Het streven naar een efficiëntere organisatie begint voor ons dan ook bij de vraag wat onze klant wil en hoe die klant bij voorkeur behandeld wil worden. Niet om daar rücksichtslos aan tegemoet te komen, dan zijn we waarschijnlijk snel failliet. Maar wel omdat dit ons belangrijke informatie geeft over hoe we de organisatie het best kunnen besturen en inrichten. Als we ons bijvoorbeeld voor iedere stap in een proces afvragen hoeveel waarde de klant eraan hecht, wordt duidelijk waar aandacht voor de klant er echt toe doet. Bij stappen die de klant als minder belangrijk ervaart, kan relatief pijnloos op efficiëntie worden gestuurd. En dat gaan we dan ook doen, bijvoorbeeld door juist daar te reduceren op de formatie. Zo kan een hogere klantwaardering prima samengaan met efficiëntie. 3.5 Voor de samenleving 16 Ymere 17 Jaarplan 2013

11 schappij, bij monde van huurders en andere belanghouders, keer op keer aangeeft belang te hechten aan duurzaamheid en juist van ons een voortrekkersrol verwacht. Daarom is in 2012 besloten duurzaamheid een hogere prioriteit te geven dan daarvoor. Dit komt tot uitdrukking in de ambitie om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren, zoals beschreven in de in 2012 vastgestelde notitie Duurzaam huurt het langst. Hierin is de doelstelling geformuleerd om onze gehele woningvoorraad in tien jaar tijd te verbeteren tot label B. Om ook hier bij de klant te beginnen is het duurzaamheidsprogramma in eerste instantie gericht op beheersing van de woonlasten en op een gezonde woning. Ymere ziet duurzaamheid echter breder dan als energetische kwaliteit alleen. We werken aan de realisatie van sociale duurzaamheid in zowel de bestaande als de nieuwe wijken, en streven naar een duurzame bedrijfsvoering. 18 Ymere 19 Jaarplan 2013

12 4 De activiteiten in 2013 Ymerebreed 4.1 Goede woningen en dienstverlening op maat Ymere wil goede, betaalbare woningen voor de doelgroep. Het nieuwe huurbeleid is zo ingericht dat we de maximale huur vragen waar dat kan en een gereduceerde huur waar dat moet. Dit levert een hogere huuropbrengst op, terwijl we toch de sociale doelgroep blijven bedienen. 4 In 2013 blijft Ymere focussen op het verduurzamen van het bezit, bij voorkeur in relatie tot het besparen van kosten. Ymere stelt zich in 2013 voor de ambitieuze opgave om labelstappen te maken. Daarbij zijn echter niet alleen reductie van energiegebruik en isolatie van woningen van belang, ook het opwekken van energie is een thema waaraan Ymere in 2013 aandacht gaat schenken. Daarnaast wordt een project gestart om alle Ymere-kantoorgebouwen op het gebied van techniek en bedrijfsvoering te verduurzamen. Het project is enerzijds gericht op het realiseren van kostenbesparingen in energieverbruik, waterverbruik en afvalstromen. Kostenbesparingen op het gebied van vervoer pakken we op in de tweede fase van het project, medio Anderzijds is het project gericht op het verlagen van de CO2-emissies, het verhogen van het duurzaamheidsbewustzijn bij de medewerkers en het vergroten van het duurzame imago van Ymere gericht op onze medewerkers, huurders en belanghouders. Onderhoud moet efficiënter en effectiever. In 2013 gaan we voor het eerst werken met de operationele cockpit voor vastgoedsturing. In de operationele cockpit wordt per complex bepaald wat de meest geschikte strategie is: behouden (consolidatie), afstoten (verkoop/sloop) of investeren (renovatie, NIW en mutatiesplus). Er wordt zo op de beheerstrategieën gestuurd dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de concerndoelstellingen. Daarbij wordt ook goed bekeken of er mogelijkheden zijn om het vastgoedbeheer (o.a. planmatig onderhoud) effectiever in te zetten. Begin 2013 wordt in nauwe samenwerking met de vestigingen per vestiging een debatsessie georganiseerd om slimme verbetersuggesties te doen voor het voorraadbeheer. Dat kan gaan over een andere verdeling van de beheerstrategie (labeling), maar bijvoorbeeld ook over een andere inzet van het onderhoud. Bepaald wordt wat de bijdrage van de verbetervoorstellen is aan 21 Jaarplan 2013

13 de concerndoelstellingen en vervolgens welke voorstellen met hun uitkomsten hun beslag krijgen in de begroting van 2014 We gaan verder met het uitwerken van co-makership, niet alleen bij nieuwbouw maar ook bij ingrepen om het bezit te verbeteren. In 2013 wordt het programma klantvisie gekoppeld aan Ymere Vernieuwt. De ambitie om te denken en te handelen vanuit de klant is in 2012 opgepakt met een businesscase van klachtenafhandeling en reparatieverzoeken. In 2012 kreeg Ymere Vernieuwt vaart, waarbij ook de klant een belangrijke rol kreeg toebedeeld. Bij de reorganisatie van Klantbeheer kwamen deze twee projecten samen, waarna ze elkaar gingen versterken. De klantvisie is een van de uitgangspunten bij de reorganisatie en beperkt zich in 2013 niet langer tot reparatieverzoeken en klachtenafhandeling. Ymere ontwikkelt in samenwerking met KWH een nieuw KWH-Huurlabel voor Ymere, dat beter past bij een innovatieve grootstedelijke corporatie met verschillende klantgroepen. De focus van het nieuwe KWH-label voor Ymere ligt op klanttevredenheid vanuit de ervaren dienstverlening en de inbedding in een continue cyclus van meten, toetsen en verbeteren van de processen. Met de resultaten wil Ymere zich beter kunnen richten op het bedienen van de verschillende klantgroepen. Doelen en activiteiten Doel 1: Ymere heeft een goede woningvoorraad met passend beheer Op lokaal niveau huurbeleid communiceren. Prestatieafspraken met gemeenten aanpassen aan het nieuwe huurbeleid. Onderhoud doorgelicht op efficiëntie en effectiviteit. Voorraadbeheer: debatsessies, input begroting Doel 2: Dienstverlening op maat - Ymere bedient de klant op basis van de klantvisie customer intimacy Klantsegmentatie implementeren. Uitvoeren pilots customer intimacy: klachtenafhandeling en reparatieverzoeken in combinatie met Ymere Vernieuwt. Doel 3: Dienstverlening op maat - Ymere bedient ook de secundaire doelgroep op maat Implementatie makelaarsportaal en optieregistratiesysteem. Klantvisie doelgroepen commercieel. Doel 4: Dienstverlening op maat - overige diensten Uitvoeren pilot huurincasso gericht op voorkomen achterstanden en ontruimingen. Implementeren van nieuw KWH-Huurlabel binnen de organisatie. Uitvoeren klanttevredenheidsonderzoek. Doel 5: Verhoogde aandacht voor duurzaamheid Ambitie fysieke duurzaamheid vertalen naar concrete activiteiten. Ambitie duurzaamheid vertalen naar Ymere-kantoorpanden. 4.2 Woongenot in leefbare wijken In 2013 blijven we focussen op activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid van wijken en het toekomstperspectief voor bewoners. De kern is om de woonomgeving op orde te hebben. Hiertoe bespreken we met de bewoners en andere maatschappelijke partners wat er speelt in de buurt, wat mogelijke oplossingen zijn en hoe we dat vaak gezamenlijk gaan aanpakken. Uitgangspunt is dat buurten van elkaar verschillen en dat maatwerk belangrijk is. We zien daarbij een steeds grotere samenhang met de activiteiten die in onze Groeiwijken plaatsvinden (zie paragraaf 4.4). De kennis en ervaring die we hierbij hebben opgedaan, vertalen we naar het beheer in onze Leefwijken. En andersom vragen Groeiwijken om activiteiten die we ook in Leefwijken inzetten. Doelen en activiteiten Doel 1: Woongenot realiseren en bestendigen Handhaving schoon, heel en veilig: staat van de portieken, galerijen, tuinen en schotelantennes. Inzetten Betere Buurtprijs om bewoners te ondersteunen bij het bestendig verbeteren van hun woonomgeving. Oprichten en ondersteunen bewonerscommissies, huurdersverenigingen en bewonersinitiatieven; door proactief beleid zijn per vestiging minimaal vier bewonersinitiatieven ondersteund met Betere Buurtprijs. Strategie leefstijlen vertalen naar toepassingen. Doel 2: Leefbare wijken - bewoners, huurders en kopers zijn tevreden over het woongenot in de buurt Voortgang groenbeleid: investeren in groenprojecten ook in semi-openbare ruimte. Samenwerking met partners in de wijk bestendigen met betrekking tot sociaal beheer (overlast) o.a. via inzet Buurtbemiddeling. Inzet huismeesters en gebiedsbeheerders meer zichtbaar maken en formaliseren met VvE s. Nieuwe netwerken (bijv. jongeren) opzetten in de wijk om samen aan leefbaarheid te kunnen werken. 4.3 Keuzevrijheid en wooncarrières Ymere wil zich actief blijven inzetten op het gebied van de Woonruimtebemiddeling. Dit niet alleen om meer te kunnen doen voor de klant, maar ook om meer beweging op de woningmarkt te realiseren. We hebben vier 22 Ymere 23 Jaarplan 2013

14 innovatieve en effectieve instrumenten, te weten Woonticket, Woonswitch, verkoop en de inzet van het team onrechtmatige bewoning. Op basis van deze instrumenten en de kennis en ervaring die ermee zijn opgedaan, willen we de klantbemiddeling verder vorm en inhoud geven. De ambitie hierbij is het denken vanuit de klant en het vergroten van de efficiëntie. visie op Wonen en Zorg begin 2013 wordt vastgesteld, zodat de implementatie verder vormgegeven kan worden. De belangrijkste activiteiten die dan opgepakt moeten worden zijn: intern en extern communiceren, vertaalslag maken naar lokaal beleid en het herijken van bestaande afspraken met onze partners in de zorg. De ambitie is om 750 woningen van ons bestaande bezit te verkopen. In de huidige markt is dit geen gemakkelijke opgave. Dat vraagt om maatwerk per woning, per gebied en per klant. Daarbij willen we meer inzicht krijgen in de vraag van de middeninkomens en daar een passend aanbod bij hebben, zowel in de huur als in de koop. In 2012 is gestart met het opstellen van de streefportefeuille van Ymere. De eerste contouren zijn gebruikt voor de tactische cockpit Amsterdam in het najaar van De streefportefeuille wordt in het eerste deel van 2013 vervolmaakt en dient als input bij de strategische cockpit in de zomer van Ymere werkt op dit moment aan de visie op Wonen en Zorg. Deze heroriëntatie is nodig aangezien enkele belangrijke externe bewegingen invloed hebben op de maatschappelijke opgave voor Ymere. De scheiding tussen wonen en zorg, de toenemende vergrijzing en de verdergaande extramuralisering zijn hier de belangrijkste voorbeelden van. De verwachting is dat de 4.4 Talentontwikkeling en sociale stijging Onze wijkaanpak wordt gekenmerkt door het geloof dat investeringen in de woningvoorraad veel effectiever zijn als tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in de sociale en economische pijler. We worden dagelijks bevestigd in dat geloof, maar onze omgeving verandert snel. Door de financiële crisis zijn de financiële middelen van onze partners in de wijkaanpak verminderd. Gelukkig is inmiddels in heel Nederland ervaring opgedaan met de wijkaanpak, waardoor we met minder wel meer kunnen bereiken. We weten wat werkt en zeker zo belangrijk wat niet werkt. De tijden zijn veranderd, de omgeving is veranderd, Ymere is veranderd. Er zijn dus genoeg redenen om de wijkaanpak eens opnieuw tegen het licht te houden. De richting is nog onder constructie. De reorganisatie van stedelijke vernieuwing, gebiedsbeheer en Taskforce wijkaanpak moet in 2013 leiden tot versterking van de samenwerking, tot kennisoverdracht en tot de aanscherping van de integrale aanpak van de Groeiwijken. Doelen en activiteiten Doel 1: Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden Implementatie nieuw regionaal toewijzingssysteem in Haarlem en Almere. Doel 2: Vergroten van de mogelijkheden van wooncarrière met voldoende aanbod voor het middensegment Uitkomsten onderzoek Woonruimtebemiddeling uitwerken in experimenten. Streefportefeuille is beschreven. Vertalen visie Wonen en Zorg naar lokaal beleid. Vergroten betaalbaarheid door standaardisering/catalogusbouw (IBBA 1 en herhalingsprojecten) en verkorten bouwtijd. Mogelijkheden verkennen ontwikkeling middensegment huur- en koopwoningen. Onderzoek naar woonbehoefte specifieke doelgroepen. Doel 3: Het huurbeleid faciliteert keuzevrijheid en wooncarrière Tussenevaluatie van het nieuwe huurbeleid. Doelen en activiteiten Doel 1: Groeiwijken Ymere groeien toe naar de gemiddelde leefbaarometerscore van de gemeente Inzet wijkaanpak in dertien wijken. Een nieuw ontwikkelde gebiedsmonitor maakt bij elke termijnrapportage de voortgang per Groeiwijk zichtbaar. Verdubbeling van het aantal interventies gericht op ondersteuning van kwetsbare huishoudens Doel 2: Tevredenheid en erkenning van de samenwerkingspartners over de wijkaanpak Doel 3: Effectief omgaan met middelen Ymere realiseert in totaal tweehonderd structurele leer-werktrajecten in programma s en interventies van Ymere. Ymerebreed worden de resultaten van de wijkaanpak bij termijnrapportage gemonitord aan de hand van een set kwantitatieve en kwalitatieve indicatoren. 1 Ik bouw betaalbaar in Almere 24 Ymere 25 Jaarplan 2013

15 De dertien Groeiwijken van Ymere in 2013 zijn: Amsterdam-West Buurt 5/Geuzenbaan Reimerswaal De Punt Amsterdam-Oost Transvaalbuurt Indische Buurt H-buurt Amsterdam-Noord Van der Pekbuurt Haarlem Parkwijk Slachthuisbuurt Schalkwijk Haarlemmermeer Graan voor Visch Almere Bouwmeesterbuurt De Wierden/ De Hoven Start bouw nieuwbouw en renovatie huurwoningen in 2013 naar gemeente en vestiging Gemeente Vestiging Nieuwbouw Alkmaar Nieuw Kennemerland Grootschalige Renovatie (met uitplaatsing bewoners) Totaal start bouw 2013 Niet ingrijpende woningrenovatie (geen uitplaatsing bewoners) Almere Almere Amsterdam Centrum Haarlem, Haarlemmerliede, Spaarnwoude, Heemsteede West Oost Noord Haarlem Leiden Haarlemmermeer Haarlemmermeer Haarlemmermeer Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken De belangrijkste ontwikkelopgaven zijn de doorvertaling van de uitkomsten van de tactische cockpit 2012 naar concrete projecten, en de verdere uitwerking van het begrip sociale duurzaamheid. De doorvertaling krijgt de continue zorg, de uitwerking vindt plaats in het eerste kwartaal van We onderzoeken wat de ingrediënten zijn van een sociaal duurzame wijk en wat de do s en don ts zijn bij ontwikkelen en beheer. Het uitgangspunt wordt gevormd door wat we verstaan onder sociale duurzaamheid en waarom we hierin geloven Totaal Doelen en activiteiten Doel 1: Ymere realiseert sociaal duurzame wijken Ymere beschikt over een meerjarig evenwichtige actieve projectenportefeuille (trechtermodel), gebaseerd op het beoogde meerjarige investeringsvolume. Investering van 60 miljoen in de bestaande woningvoorraad in 2013, woningverbetering en duurzaamheid. Doel 2: Evaluatie maatschappelijke effecten Inzet Tien voor MKBA. Doel 3: Volledige implementatie strategische, tactische en operationele cockpit Resultaten tactische cockpit 2012 verwerken. 26 Ymere 27 Jaarplan 2013

16 5 De activiteiten in 2013 per vestiging 5.1 Almere Almere heeft de ambitie om fors te blijven groeien. Deze groei moet echter een aanvulling zijn op de bestaande woonmilieus en daar niet mee concurreren. Daarom wil Ymere een nieuwe vorm van betrokkenheid creëren in de wijken waar ze bouwt. Het gewenste resultaat is dat huurders en kopers graag in de wijk willen blijven wonen en daar ook hun activiteiten en initiatieven ontplooien. Onze focus ligt hierbij op Nobelhorst in de nieuwe stad, en op Almere Haven en de Bouwmeesterbuurt in de bestaande stad. Goede woningen en diensten op maat 5 In 2012 hebben we, op basis van de tactische cockpit 2010, het voorraadbeleid voor alle buurten verder uitgewerkt in buurtvisies. In 2012 is de tactische cockpit opnieuw georganiseerd. Deze is verder aangescherpt, mede door de input vanuit de buurtvisies. In hoofdlijnen is het voorraadbeleid in Almere echter ongewijzigd gebleven. In 2013 worden de (beperkte) wijzigingen doorvertaald in aangescherpte buurtvisies en in complexbeheerplannen. Het verbeteren van onze dienstverlening gaat door in De klanttevredenheid en klantbehoeftes in Almere wijken op bepaalde punten af van die in de rest van het Ymere-werkgebied. In het kader van lokale verankering gaan we hier met een meer lokale bril scherper op inzetten. Almeers perspectief uit klanttevredenheidsonderzoek benadrukken door aanpak van de belangrijkste Almeerse aandachtspunten (o.a. inbraakpreventie) en de opvolging daarvan in een intern integraal kwaliteitsteam. Operationaliseren tactische cockpit in aangepaste buurtvisies en complexbeheerplannen. Voorbereiden verduurzaming door (lichte) renovatie van De Gouwen e.o. en uitvoeren van renovatie en verduurzaming Stationade-complex in stadscentrum. 29 Jaarplan 2013

17 Woongenot in leefbare wijken Onze tactische cockpit en buurtvisies geven goede kaders om onze capaciteit van mensen en middelen op het terrein van schoon, heel en veilig en leefbaarheid in te zetten. In De Wierden en De Hoven willen we bewoners daar meer bij betrekken en het beheer intensiveren. Het behouden van gemengde wijken en daarmee het voorkomen van concentraties van kwetsbare bewoners is een belangrijke doelstelling van Ymere. Enerzijds is daarbij de informatievoorziening voor toekomstige bewoners van belang en anderzijds het monitoren van de instroom van bijzondere doelgroepen. Het realiseren van woongenot in onze wijken ontstaat voor een belangrijk deel door samenwerking. In het kader van de Agenda van de stad Almere zijn afspraken gemaakt met de gemeente over extra inzet van Ymere in Tussen de Vaarten en in Poort. In 2013 gaan we deze afspraken nader concretiseren. Toepassen resultaten schoon, heel en veilig -sessie op basis van ingevulde Ymere-piramide en maken van een plan van aanpak ter bestrijding van overlast. Monitoren instroom kwetsbare doelgroepen. Continueren extra tijdelijk beheer van De Wierden en De Hoven. Concretiseren gemaakte afspraken uit Agenda van de Stad voor Tussen de Vaarten en Poort. Het huidige voorraadbeleid van Almere is geografisch sterk ontwikkeld. Op het gebied van doelgroepen zijn nog verbeteringen mogelijk. In 2013 stellen we voor dit onderwerp een overkoepelende visie op. Als onderdeel hiervan hebben we in 2012 onderzoek gedaan naar de woonbehoefte van bijzondere doelgroepen, waaronder senioren. In 2013 gaan we dit concretiseren. Ook breidt Ymere op verzoek van de gemeente haar aanbod van studentenwoningen uit. Dit doen we in bestaand bezit. We blijven vraag en aanbod hiervan monitoren. Ten slotte gaan we de aanbevelingen implementeren die het resultaat waren van het onderzoek naar de HAT-woningproblematiek. Analyse marktpotentieel vrijesectorhuur en mogelijke omzetting sociale huur naar vrijesectorhuur in Almere. Implementeren nieuwe woonruimteverdeling in Almere. Verbeteren thematisch voorraadbeleid met doelgroepenbenadering. Het uitgevoerde onderzoek naar woningbehoefte Almeerse senioren en zorgdoelgroepen vertalen naar concrete activiteiten. Uitbreiden en monitoren behoefte aan studentenwoningen in Almere. Uitvoeren aanbevelingen voortkomend uit HAT-onderzoek. Talentontwikkeling en sociale stijging De Wierden/Hoven en de Bouwmeesterbuurt zijn de Groeiwijken van Ymere in Almere. In 2013 blijven deze wijken aandacht vragen. In de Bouwmeesterbuurt willen we starten met buurtbeheerbedrijf en in de Wierden starten we starten met de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Keuzevrijheid en wooncarrières In Almere is een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Dit leidt tot aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem. De aanpassing van de urgentieregeling wordt in 2012 voorbereid en invoering staat gepland voor begin De voorbereiding voor aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem vindt plaats in De daadwerkelijke start van het totale systeem staat gepland voor eind Dit zal extra inzet van de vestiging vergen. We gaan in 2013 verder met de Voordeelregeling, waarbij wijkbewoners en mensen met een hogere opleiding of hoger inkomen voorrang krijgen. Door de EU-beschikking vallen middeninkomens vaak buiten de boot. We willen deze groepen echter ook faciliteren. Voor hen zijn verkoop met Koopgarant en woontickets geschikte instrumenten. Continuering wijkaanpak De Wierden/Hoven en Bouwmeesterbuurt. Start uitvoering fysieke renovatie portiekflats De Wierden en De Hoven. Starten buurtbeheerbedrijf B5 Bouwmeesterbuurt. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Het verscherpte inzicht in de bestaande voorraad heeft geleid tot een beter inzicht in de behoefte aan nieuwbouwproducten ter versterking van het bestaande bezit. Almere wil nieuwbouw meer in dienst stellen van het huidige bezit en van de inwoners van de stad. Verder continueren we in 2013 de realisatie van Nobelhorst, een wijk met sociale betrokkenheid als uitgangspunt. 30 Ymere 31 Jaarplan 2013

18 Beheerperspectief vanuit wensen en initiatieven van bewoners centraal stellen in uitwerking en realisatie van Nobelhorst. Vestiging versterkt haar visie op de gewenste nieuwbouw in de stad ter versterking van het bestaande bezit. Onderzoeken en uitvoeren welke bijdrage vrije sector huur kan leveren om Groeiwijken meer gemengd te maken. Beoogde woningbouwactiviteiten 2013 In Almere start de bouw van de woningen in Nobelhorst, De Wierden, Buiten in Buiten en aan de Middachtenlaan. 5.2 Amsterdam-Centrum Het centrum van de hoofdstad van Nederland blijft een bijzonder werkgebied. Vooral in het centrum is de druk op de schaarse ruimte groot, conflicteren bewonersbelangen met andere stedelijke belangen en zijn er niet voldoende woningen voor alle mensen die er zouden willen wonen. Mensen accepteren kleine woningen en woningen met weinig comfort omdat ze in het centrum van Amsterdam willen wonen. Het is een intensieve en kostbare opgave om de kwaliteit van onze (vooroorlogse) woningvoorraad op peil te brengen en te houden. De meeste complexen zijn bovendien kleinschalig, liggen verspreid over het werkgebied en bestaan uit monumenten of maken deel uit van een beschermd stadsgezicht. Daarvoor gelden strenge welstandseisen bij het onderhoud. Goede woningen en diensten op maat Het woningbezit van Centrum bestaat voor een groot deel uit vooroorlogse complexen waarvan de fundering matig tot slecht is. Dat beperkt ons in het nemen van bijvoorbeeld energetische maatregelen, omdat we het complex niet mogen verzwaren. Ongeveer 70% van ons bezit heeft een energielabel van D of lager en ook de brandveiligheid is een aandachtspunt. Centrum wil onderzoeken door welke maatregelen haar bezit energetisch is te verbeteren. Het bedienen van de klant blijft een belangrijk aandachtspunt. Op dit moment geven de huurders van locatie Centrum de dienstverlening van Ymere een rapportcijfer van 6,1. We willen ervoor zorgen dat dit de komende jaren omhooggaat naar een 7. Een belangrijke stap hierin is de nieuwe klantstrategie van Ymere, die in 2013 voor het hele bedrijf wordt ingevoerd. De communicatie met bewoners over onze voornemens blijft in 2013 een belangrijk en gevoelig onderwerp. We blijven hierin investeren. Evaluaties van processen rond bewonersparticipatie en renovatietrajecten bieden andere aanknopingspunten om bewoners beter te betrekken bij onderhoudsen renovatieplannen, wat tot een hogere waardering moet leiden. Bij iedere ingreep (NIW en Planmatig Onderhoud) analyseren we wat we op het gebied van duurzaamheid kunnen verbeteren, welke labelstappen we kunnen zetten en welke veiligheidsmaatregelen we kunnen nemen. 32 Ymere 33 Jaarplan 2013

19 Bij mutatiesplus krijgen we advies van Innax over de verbetermogelijkheden om labelstappen te zetten. Deze adviezen willen we voor 2013 gebruiken om na te gaan wat we in het algemeen bij mutatieonderhoud kunnen doen om de duurzaamheid te verbeteren. Duurzaamheid is een belangrijk beleidspunt van Ymere. Vestiging Centrum wil in 2013 een bijdrage leveren aan het centraal geformuleerde duurzaamheidsbeleid. Bij nieuwe verhuringen verzorgen we betere buurtinformatie. Er komen voor heel Ymere nieuwe informatiebrochures voor bewoners. We besteden extra aandacht aan het onder de aandacht brengen van deze informatie tijdens de momenten dat we contact hebben met bewoners. Starten pilot huurdersopties. Onze ambitie is om huurders meer te betrekken bij investeringsmomenten, bijvoorbeeld bij de keuze voor een type keuken. Woongenot in leefbare wijken In het Centrumgebied heeft Ymere geen Groeiwijken. Wel zijn er enkele buurten waar Ymere relatief veel bezit heeft, zoals de Jordaan en de Haarlemmerbuurt, het Hercules Seghers Kwartier (HSK) en de Marathonbuurt. Dat zijn voor ons echte Leefwijken en daarom besteden we hier extra aandacht aan. Afronden leefbaarheidsaanpak HSK (onderdoorgang Albert Cuypstraat en laatste portiek Govert Flinckstraat). Meer inzichtelijk en bekend maken aan onze huurders en belanghouders wat we doen om de basis op orde te hebben. Dit gaat bijvoorbeeld over schoon, heel en veilig, maar ook over administratieve zaken als de afrekening van de servicekosten. Hieraan willen we o.a. in onze nieuwsbrief aandacht besteden. Keuzevrijheid en wooncarrières Keuzevrijheid is voor een woningzoekende geen automatisme. Het aanbod van huurwoningen in het werkgebied van locatie Centrum is kleiner dan de vraag ernaar. De mensen uit deze grote groep woningzoekenden behoren tot verschillende inkomensklassen. Sinds het najaar van 2011 mogen we als gevolg van een maatregel van minister Donner 25 extra WWS-punten toevoegen aan vrijwel de gehele huurwoningvoorraad in ons werkgebied. Dit was voor Ymere een van de aanleidingen om in 2012 een nieuw huurbeleid te maken. Een goed functionerende woningmarkt en gemengde wijken met voldoende mogelijkheden voor diverse groepen om door te stromen, waren daarbij ons uitgangspunt. Bij onze belanghouders constateren we ongerustheid over de mogelijke veranderingen als gevolg van het nieuwe huurbeleid. Daarom houden wij in de loop van 2012 en in 2013 de uitwerking van het nieuwe huurbeleid in de gaten en leggen de keuzen die we hebben gemaakt in het huurbeleid goed aan de buitenwereld uit.. Er zijn signalen dat het maatschappelijke draagvlak voor gemengde buurten in stadsdeel Centrum afneemt. Het stadsdeel voert een beleid van behoud en herstel. Dit belemmert ons vaak om producten die nu ontbreken toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat mensen niet in elke levensfase een passende woning in het stadsdeel kunnen vinden. Ymere wil ook in 2013 actief deelnemen in discussies die hierover ontstaan binnen de politiek en bij bewonersorganisaties. Er zijn geen signalen dat de opvattingen hierover ook in stadsdeel Zuid aan het schuiven zijn. Daar is de roep om andere woonproducten onveranderd. Dit geldt in het bijzonder voor levensloopbestendige woningen. Implementeren, communiceren en evalueren van het nieuwe huurbeleid, speciaal waar het gaat om ons werkgebied. In stadsdeel Centrum actief deelnemen aan, en discussies initiëren en agenderen over gemengde buurten versus behoud van de huidige woningvoorraad. Talentontwikkeling en sociale stijging Dat er in het Centrumgebied geen Groeiwijken zijn, betekent niet dat er op kleinere schaal geen gevallen zijn met vergelijkbare problemen. Ook hier wonen huishoudens die kampen met grote zorgen. Een deel ervan moet zelfs onder de armoedegrens leven. We verwachten dit terug te zien in een groeiend aantal ingewikkelde huurincassozaken. Uitvoeren van het plan van aanpak voor hulp aan mensen in ons werkgebied met wijkaanpakachtige problemen. 34 Ymere 35 Jaarplan 2013

20 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Een betere buurt staat of valt met een goede samenwerking met bewoners, het stadsdeel, huurdersorganisaties en andere instanties. Zeker in het Centrumgebied worden onze activiteiten nauwlettend in de gaten gehouden door bewoners, politiek en media. Vooral bij renovatie of sloop-en-nieuwbouwprojecten is het verkrijgen van draagvlak zeer belangrijk. Onlangs merkten we in een bijeenkomst met woningcorporaties en de raadscommissie Bouwen en Wonen van stadsdeel Centrum dat het beeld dat sommige politici van woningcorporaties hebben niet overeenkomt met de werkelijkheid van corporaties, hun manier van werken en hun huidige mogelijkheden. In 2013 blijven we daarom proberen dit beeld bij te stellen en blijven we investeren in ons relatienetwerk, door bewoners, politiek en media proactief te informeren en te betrekken bij onze activiteiten. Net als in eerdere jaren willen we intensief investeren in de contacten met politieke partijen en huurdersorganisaties. In 2013 zetten we vooral in op het verbeteren van de beeldvorming bij de politiek. We willen de samenwerking met het stadsdeel Centrum verdiepen, en komen tot een pakketafspraak voor een aantal ingrijpende verbeteringsprojecten. 5.3 Amsterdam-Noord Amsterdam-Noord is een bijzonder stadsdeel en biedt veel kansen voor de ontwikkeling van Amsterdam én voor Ymere. Het bezit in Noord is divers, maar het grootste deel bestaat uit vooroorlogse eengezinswoningen in tuindorpen. In hoofdlijnen onderscheiden we de noordelijke IJ-oevers, de tuindorpen en naoorlogs Noord. Op de noordelijke IJ-oevers ligt onze prioriteit bij onze Groeiwijk Van der Pekbuurt en op nieuwbouwontwikkelingen ten westen van het Noord-Hollands Kanaal. In de tuindorpen doen we geen grootschalige ingrepen. Passend beheer en differentiatie van doelgroepen, onder meer door verkoop, vormen hier het uitgangspunt. In naoorlogs Noord heeft Ymere een relatief kleine positie. We focussen in dit gebied op de Waterlandpleinbuurt (nieuwbouw en mogelijk uitruil bezit met andere corporaties) en Het Breed (renovatie). Een groot deel van de resterende woningen in naoorlogs Noord zal Ymere op termijn verkopen. Goede woningen en dienstverlening op maat De vestiging Amsterdam-Noord is zeer gemotiveerd om de dienstverlening aan onze klanten in 2013 naar een nog hoger niveau te tillen. Ook staan duurzame woningverbeteringen hoog op de agenda. Dit is goed voor het milieu en voor de portemonnee van onze huurders. Verduurzaming kan besparingen opleveren op de energierekening. Beoogde woningbouwactiviteiten 2013 In Amsterdam Centrum start de bouw van de woningen in Nieuwer Amstel en Olympia (hoog niveau renovatie). Welkomstpakket nieuwe huurders. Bewoners met twee maanden huurachterstand actief doorverwijzen naar Doras (vroeg eropaf). Opschoonactie servicekosten. Servicekosten op tijd afrekenen. Implementeren complexbeheerplannen. Opstellen compacte buurtvisies voor werkgebied Amsterdam-Noord. Verbeteren woningen in Van der Pekstraat. Verbeteren woningen Tuindorp Nieuwendam (NU-b). Woongenot in leefbare wijken Zorgen voor een schone, hele en veilige woonomgeving rekenen we tot onze corebusiness. Ook in 2013 ligt de focus op het leveren van een bijdrage aan het woongenot van onze huurders. Dit doen we als vestiging door het voort- 36 Ymere 37 Jaarplan 2013