Extern toezicht, intern toezicht en functioneren van de onderneming

Transcriptie

1 Uitgangspunten investeringsopgave Oktober 2012 Extern toezicht, intern toezicht en functioneren van de onderneming 1

2 Inhoudsopgave Voorwoord Positie en inbedding binnen Brabantse Waard Kostenopbouw Globale kostenraming Bijkomende kosten Grondkosten: Financiële aspecten Opbrengsten en rendement Huurprijs Vrij op naam verkoopprijs Definities en rendementen Uitgangspunten bij plantoetsing Algemene uitgangspunten bedrijfswaarde berekening Faciliteringsvolume en liquiditeiten Projecten toetsen aan het faciliteringsvolume Uitgangspunten voor bedrijfswaardeberekening Typen vastgoed Fiscaliteiten & juridische aandachtspunten Intergratieheffing: Omzetbelasting (BTW) Overige overwegingen Opzet projectplan Besluitvorming

3 1. Voorwoord Het proces van vastgoedontwikkeling neemt binnen Brabantse Waard een belangrijke plaats in. Het gaat allereerst de komende jaren om aanzienlijke bedragen. Een projectportefeuille voor de komende jaren van ca. 100 mln. is groot, zeker op de schaal van onze organisatie. Een procentueel kleine afwijking aan de voorkant kan leiden tot aanzienlijke verschillen aan de achterkant. Naast het aanzienlijke bedrag neemt ook de diversiteit binnen de projecten toe. Het is essentieel dat op een verantwoorde wijze de voortgang en financiële ontwikkeling van projecten wordt gestuurd aan de voorkant en gevolgd gedurende het proces. De basis voor dit proces is gelegd in het financiële toetsingskader. Het toetsingscriteria nieuwbouw-projecten moet daarop als aanvulling worden gezien. 3

4 2. Positie en inbedding binnen Brabantse Waard Procesmatige inbedding In de RvB schema vastgoedontwikkeling (BBSV) is opgenomen dat elke projectfase wordt afgesloten met een goedkeuring door de bestuur. Deze goedkeuring is gebaseerd op een projectplan. Een cruciaal onderdeel van het projectplan is een analyse en toetsing van de financiële haalbaarheid. De projectleider is verantwoordelijk voor het maken en opstellen van deze financiële analyse. De projectleider gebruikt daarbij het beschikbare rekenmodel en moet daarbij het toetsingskader nieuwbouwprojecten, hetgeen past binnen het kader van het financieel beleid, als basis nemen. De bestuur herziet periodiek dit toetsingskader en stelt dit jaarlijks vast. Toepassingsgebied Alle projectmanagers, manager Vastgoed, manager Financiën en de medewerker Planning en Control moeten kennis hebben genomen van het financieel protocol en in staat zijn de inhoud toe te passen. Het type vastgoed waar dit toetsingskader betrekking op heeft, is breed en omvat onder andere huurwoningen in verschillende marktsegmenten, maatschappelijk vastgoed, commercieel vastgoed niet zijnde woningen en vastgoed bestemt voor de verkoop. Inspelen op trends in de bouwkolom Het is een trend dat de traditionele rollen van aannemer, architect en adviseurs veranderen en dat de posities en verantwoordelijkheden binnen de bouwkolom verschuiven. Het traditioneel aanbesteden komt steeds minder voor. Steeds meer worden door Brabantse Waard bijzondere bouwopgaven gedefinieerd die op hun beurt weer leiden tot een andere risico inschatting. De ontwikkeling op dit vlak tussen nieuwbouw en onderhoud zijn redelijk vergelijkbaar. De volgende situaties zijn voor Brabantse Waard denkbaar: Een concreet plan wordt turn key aangeboden door een aannemer en/of ontwikkelaar. o De vraagprijs moet getoetst kunnen worden. Brabantse Waard is in de gelegenheid om een (niet bouwrijp) onbebouwd stuk grond aan te kunnen kopen. o De marktwaarde van de grond moet beoordeeld kunnen worden. Brabantse Waard krijgt een bouwrijpe kavel aangeboden. o De vraagprijs van de kavel moet getoetst kunnen worden. Brabantse Waard krijgt de mogelijkheid om bestaand vastgoed aan te kopen. o De aankoopwaarde voor exploitatie, maar ook de waarde voor herontwikkeling kan worden getoetst. Brabantse Waard is (mede)eigenaar van bebouwde grond. o Een aantal alternatieve herontwikkeling mogelijkheden moeten financieel getoetst kunnen worden. Er moet kadastrale recherche worden gedaan. De historie van een investering moet worden gecheckt. Daarnaast is het van belang periodiek de waardering van de grondposities en projecten te toetsen. 4

5 5

6 3. Kostenopbouw Het berekenen van bouwkosten is specialistisch en omvangrijk. Het is zeker in de voorfase van projecten niet altijd noodzakelijk om gedetailleerd de kostprijs van een project te berekenen. Zeker omdat in de voorfase nog vaak gebouwdelen aangepast worden. In een groot aantal gebouwen komt het na de globale doorrekening niet tot een project. Om de kosten op het juiste niveau en met de juiste nauwkeurigheid te kunnen bepalen wordt binnen Brabantse Waard uitgegaan van het globale niveau van kengetallen in de vroege fase van projecten en een meer gedetailleerde onderbouwing en verfijning in de vervolgfasen. Bij de verdere uitwerking in deze notitie wordt dit onderscheid gemaakt. 3.1 Globale kostenraming Kengetallen (niveau 1) Het meest eenvoudige en globale niveau is de bouwkosten te berekenen aan de hand van kentallen zoals per m2 BVO 1, per m3 BIH 2, en de prijs per m2 GBO 3. Nadere onderbouwing c.q. verfijning Het is aan te bevelen dat de projectleider een kwalitatieve onderbouwing geeft van bijzondere aspecten die van invloed zijn op de bouwkostenaanname. Zo moet aandacht zijn voor: schaalgrootte van het project in relatie tot het gemiddelde, effectiviteit van het ontwerp (verhouding oppervlak gevel/inhoud; verhouding BVO/GBO), bijzondere kwaliteitselementen zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van de gevel, bijzondere architectonische aspecten, duurzaam bouwen, complexiteit van de constructie en niveau van detaillering. In het projectplan beschrijft de projectleider de aannames op bovenstaande punten. Feit is dat er in de initiatief en ontwikkelfase een inschatting wordt gemaakt van kosten waarbij er altijd sprake zal zijn van een marge in positieve of negatieve zin. Per projectfase moet dit percentage minder groot worden. Bij complexe vraagstukken is het regel dat een projectleider, wanneer mogelijk, een externe kostendeskundige de bouwkosten en tevens de bijkomende kosten laat calculeren. Een verdere uitwerking van dit proces is beschreven in de procedure vastgoedontwikkeling en het beslissingsbevoegdhedenschema vastgoedontwikkeling. 3.2 Bijkomende kosten Kengetallen (niveau 1) De bijkomende kosten worden uitgedrukt in een percentage over de bouwkosten. Het betreft kosten die direct toe te rekenen zijn aan het project om het project te kunnen realiseren. Denk daarbij aan architect, constructeur, leges, aansluitkosten, PR kosten, maar 1 BVO = bruto vloeroppervlakte weergegeven in m². 2 BIH = bruto inhoud weergegeven in m³. 3 GBO = gebruiksoppervlakte weergegeven in m². 6

7 ook projectleider- en toezichtkosten. De kosten van de projectleider en opzichter zijn binnen de organisatie bekend. De kosten voor PR betreffen in beginsel sec de externe kosten voor o.a. brochures, een eerste paal en eventueel oplevering. Deze kosten worden begroot op basis van het niveau sober en doelmatig. Nadere onderbouwing c.q. verfijning Wanneer de projectleider meer inzicht heeft in het project, kan het wenselijk zijn dat de bijkomende kosten op een lager, dus meer gedetailleerd niveau, berekend worden. Denk daarbij aan alle (overige) interne uren die de leden van een (interne) projectgroep voor het project moeten maken en de extra werkzaamheden die een projectleider en wellicht opzichter moet verrichten. In het geval dat bijvoorbeeld de bestuur vindt dat het project een goed middel is om Brabantse Waard te profileren en besloten wordt om de PR activiteiten te intensiveren, dan zouden deze kosten gedekt moeten worden door de algemene middelen van Brabantse Waard. Als deze kosten al op een project geboekt moeten worden, dan bij voorkeur op basis van nacalculatie bij de afsluiting van een project. Als deze kosten reeds bij de initiatieffase in de financiële haalbaarheid meegenomen dienen te worden, dan bij voorkeur als % over de bouwkosten. De grondslag voor het bepalen van de hoogte kan worden gebaseerd op een inschatting van het aantal uren maal het interne uurtarief. 3.3 Grondkosten Kengetallen (niveau 1) De werkelijke grondkosten worden apart berekend en getoetst. Echter, zoals eerder aangegeven, kan op basis van ervaringscijfers per type woning een passende grondquote (% van VON) c.q. m² kavelprijs voorlopig worden vastgesteld. Deze grondprijs, overigens is het beter te spreken over passende dekking voor de grondprijs, heeft zelden een directe relatie met de werkelijke grondkosten. In het beste geval kunnen de grondkosten op een passende wijze, conform de gangbare grondquote percentages worden verdeeld over alle type woningen van een plangebied. In deze paragraaf worden twee voorbeelden gegeven. In het eerste voorbeeld wordt de residuele grondwaarde berekend, en in het tweede voorbeeld worden de berekende grondkosten getoetst met ervaringscijfers, kengetallen. 1e voorbeeld In de hierna weergegeven tabel is een voorbeeld berekend van de residuele grondwaarde. Met andere woorden; in dit voorbeeld is de maximale dekking voor de werkelijk te maken grondkosten Deze werkelijke grondkosten kunnen in geval van bijvoorbeeld een herontwikkelingsproject wel twee keer zo hoog zijn. Tabel voorbeeld 1, residuele grondwaarde VON 100% BTW% 19% VON excl. BTW

8 Rendement (marge) ontwikkelaar, % over VON excl. BTW 10% Netto marktwaarde woning Bouwkosten Bijkomende kosten (% van bouwkosten) 18% Grondkosten (residuele grondwaarde excl. BTW) Grondquote = residuele grondwaarde/von excl. BTW 23% De grondkosten moeten worden gekoppeld aan het grondprijzenbeleid van de gemeente Moerdijk. Indien de grondkosten hoger zijn dan dit beleid leidt dit tot afboekingen cq verlies. 2e voorbeeld Om snel inzicht te krijgen in de haalbaarheid van een plan, desgewenst zonder een ruimtelijk programma en exclusief het berekenen van de bouwexploitatie, kan op basis van kengetallen worden beoordeeld of de te maken grondkosten (verwerving en bouwrijp maken e.d.) perspectief op een haalbaar plan bieden. In de volgende tabel is een voorbeeld berekend, op welke wijze de marktwaarde van de grond kan worden getoetst, zonder verdere berekeningen van de bouwexploitatie. Tabel voorbeeld 2, snelle toets of grondprijs marktconform is Oppervlak bruto terrein 357 Oppervlak uitgeefbaar 250 Percentage uitgeefbaar 70% Directe grondkosten per m2 bruto terrein 189 Totale grondkosten per m2 bruto terrein 200 Directe grondkosten per m2 uitgeefbaar 270 Totale grondkosten per m2 uitgeefbaar 286 Verwervingskosten per m2 bruto terrein 120 Verwervingskosten mer m2 uitgeefbaar 171 Referentie verwervingskosten Maximaal 100 Referentie m2 marktkavelprijs (uitgeefbaar) Maximaal 250 8

9 In dit voorbeeld zijn de totale grondkosten per m² uitgeefbaar 286, een referentieprijs voor een m² kavel is 250 (ervaringscijfer). Uit dit simpele voorbeeld kan de conclusie worden getrokken dat de grondkosten hoger zijn. Dat hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen, dat het project als niet haalbaar wordt gekwalificeerd, maar geeft wel een indicatie dat de haalbaarheid lastig zal worden. Nadere onderbouwing en verfijning Omdat er vaak geen directe relatie is tussen de werkelijke grondkosten en de toe te rekenen grondkosten per type woning, is het belangrijk om in de initiatief- en definitiefase zicht te krijgen op de werkelijke grondkosten van het totale plangebied en deze te vergelijken met de totale dekkingsmogelijkheden (de residuele grondprijs) die het plan kan opbrengen. Het grondprijsbeleid van de gemeente Moerdijk kan voor Brabantse Waard als referentie dienen. 3.4 Financiële aspecten Kosten rente en financiering Bij het berekenen van de rentelasten, gelden de volgende uitgangspunten: over alle te maken kosten worden rentelasten berekend, de hoogte van de rente wordt eenmaal per jaar vastgesteld, uitgaande van de korte termijn notatie. Start en einde berekening rente over de verschillende exploitaties Periode waarover en waar rente wordt gerekend Grondexploitatie Bouwexploitatie Start project Start bouw Ingebruikname vastgoed Startpunt berekening rente over met name de grondkosten en alle bijbehorende kosten Einde berekening rente, eventuele grondrente (zie onderstaand) Startpunt berekening rente over met name de grond en vastgoed en alle bijbehorende kosten Einde berekening rente In bovenstaande tabel is aangegeven over welke periode rente gerekend moet worden per exploitatie. De rentelasten worden in de opzet van de kostenbegroting berekend in zowel de grondexploitatiekosten als de bouwexploitatiekosten. 9

10 4. Opbrengsten en rendement 4.1 Huurprijs In eerste instantie wordt de huurprijs vastgesteld op basis van de huurprijs per m² GBO per maand. Vervolgens wordt de hoogte van de totale maandhuur getoetst aan het huurbeleid en de uitgangspunten in het algemeen financieel toetsingskader. Afhankelijk van de gewenste positie (SVB) wordt de huur aangepast. In een later stadium, meestal planfase, wordt de huurprijs getoetst aan de puntprijs. In geval het vastgoed betreft, dat Brabantse Waard niet dagelijks verhuurt (bijvoorbeeld winkels of duurdere huurwoningen), dan is het wenselijk dat een second opinion wordt aangevraagd bij een makelaar. In geval van bijvoorbeeld intramurale voorzieningen, zal de huurprijs een afgeleide zijn van de daarvoor verantwoordelijke instanties. Praktijk is wel dat ook binnen de financiering van zorg vastgoed steeds meer aansluiting gezocht wordt bij het regulier huren door de zorgvrager en dat met de zorgaanbieder een huurovereenkomst wordt aangegaan voor het gebruik van de zorginfrastructuur. Bij maatschappelijk- en zorg vastgoed wordt een huurcontract gesloten met een minimale duur van 15 jaar. 4.2 Vrij op naam verkoopprijs In eerste instantie wordt de VON prijs bepaald aan de hand van de prijs per m² GBO, desgewenst wordt de VON prijs ook uitgedrukt in bijvoorbeeld de prijs per m³ BIH of m² BVO. Dit kan praktisch zijn, omdat makelaars en aanbieders hun prijs uitdrukken in deze eenheden. De VON prijs wordt uiteraard getoetst aan de VON woningprijs. Het is regel dat voor elk project een niet verkopende makelaar een second opinion geeft. De uitgangspunten waarmee de taxateur / makelaar rekent moeten worden getoetst. 4.3 Definities en rendementen Subsidies of bijdragen Subsidies worden in beginsel achteraf verrekend, tenzij een project pas haalbaar is wanneer de subsidie zeker is gesteld en voor de haalbaarheid van het plan randvoorwaardelijk is. Rendement koop In het geval van koop wordt uitgegaan van een passend rendement per type woning in combinatie met de te huisvesten doelgroep. Bij koopwoningen wordt uitgegaan van vaste percentages zoals deze zijn vastgelegd in het algemene financiële toetsingskader. Rendement huur Bij een huurwoning wordt uitgegaan van de toe te passen disconteringsvoet (gewenst rendement) bij de bedrijfswaarde berekening en afhankelijk van het toegepaste scenario (Brabantse Waard standaard scenario s) wordt een onrendabele top toegestaan. Ook voor het huur segment wordt uitgegaan van vaste percentages zoals deze zijn vastgelegd in het algemene financiële toetsingskader. Disconteringsvoet/ gewenst rendement 10

11 Tijd is geld en er is een relatie tussen risico en rendement. Een euro van vandaag heeft een andere waarde dan een euro in de toekomst. Wanneer een euro op een spaarrekening wordt gestort tegen een rente van 3%, dan is de waarde van de euro na een jaar opgelopen tot 1,03. We spreken in dit opzicht ook wel van tijdwaarde van geld. Vergelijkbaar met het spaarrekeningvoorbeeld is het proces van investeren of beleggen, ofwel het opofferen van financiële middelen in het heden ten einde een onzekere toekomstige opbrengstenstroom te genereren. Stel we investeren in een huurwoning van met een jaarlijkse cashflow (huurinkomsten minus kosten) van Wanneer we deze cashflows over een periode van 10 jaar (ver)disconteren tegen een (spaar)rente van 3% is de investering van terug verdiend, waarbij voor het voorbeeld het indirect rendement door waardestijging buiten beschouwing is gelaten. We zijn nu gecompenseerd voor de spaarrente! Het is echter niet ondenkbaar dat we een hoger financieel rendement kunnen eisen. Immers, het verhuren van een woning is risicovoller dan het storten van het geld op de spaarrekening. Om dit risico te compenseren is het belangrijk om de (spaar)rente te verhogen met een risico-opslag. Deze risico-opslag voor commerciële beleggers is bijvoorbeeld gemiddeld 2%. Gesteld dat zij kunnen lenen tegen 4%, dan wordt de disconteringsvoet (4+2) 6%. Wanneer we het voorbeeld tegen 6% disconteren in plaats van de 3% (spaarrentetarief) zal blijken dat de investering onrendabel is. In de praktijk nemen beleggers echter meer factoren bij het bepalen van het gewenste rendement (disconteringsvoet), zoals de categorie, kwaliteit en locatie van het vastgoed. Het risico voor huurwoningen is beduidend lager dan commercieel vastgoed terwijl het risico van bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed weer hoger kan zijn dan sociale huurwoningen. Het is belangrijk om per categorie waarin Brabantse Waard investeert of belegt het risicoprofiel te bepalen. In het verlengde daarvan is het belangrijk het gewenste rendement of disconteringsvoet ook te bepalen. Brabantse Waard kan kiezen voor één disconteringsvoet voor alle categorieën vastgoed. De disconteringsvoet is echter een van de belangrijkste, zo niet meest belangrijke parameter met het grootste effect op de haalbaarheid van een project. Wanneer er sprake is van (hevige) concurrentie, kan die partij die tegen het laagste rendement zijn projecten doorrekent, het hoogste bod doen (op bijvoorbeeld grondaanbiedingen). In het algemeen financieel toetsingskader is dan ook differentiatie aangebracht en zijn per categorie de toe te passen rendementen vastgelegd. Voor het rendement op investeringen hanteert Brabantse Waard de Internal Rate of Return (IRR). De per categorie bepaalde minimale IRR is gekoppeld aan de financieringsverhouding vreemd/eigen vermogen. Daarnaast zijn er criteria die er toe leiden dat binnen vergelijkbare uitgangspunten toch verschillende keuzes worden gemaakt. Enkele voorbeelden: De mate van importantie om in kleine/kwetsbare kernen te investeren. Afhankelijk van een goede (A-lokatie bijvoorbeeld) of slecht (incourant) project kan het gewenste rendement naar boven of onderen worden bijgesteld door een discount of premie. Voor het beleggerscenario kan afhankelijk van de categorie vastgoed (ofwel beleggingsoort) gekozen worden voor een ander rendement (disconteringsvoet). 11

12 In beginsel wordt uitgegaan van de interne rentekosten voet (gebaseerd op de gehele leningenportefeuille). Er kunnen zich echter omstandigheden voordoen dat het wenselijk, opportuun en verdedigbaar is dat op basis van (een gunstige) projectfinanciering de rentevoet wordt gehanteerd. 12

13 5. Uitgangspunten bij plantoetsing 5.1 Algemene uitgangspunten bedrijfswaarde berekening In het geval van vastgoed dat bestemd is voor de verhuur wordt een onderscheid gemaakt tussen de waarderings-, financierings- en investeringsbeslissing. Deze beslissingen kunnen worden getoetst aan de hand van de bedrijfswaarde berekening (Discount Cashflow methode, of te wel op basis van kasstromen). De bedrijfswaarde berekening berekent op basis van de door de bestuur en het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) vast te stellen parameters. Deze parameters worden jaarlijks aangepast op basis van gerealiseerde cijfers en/of gewijzigde (macro) verwachtingen. Een zorgvuldige keuze is belangrijk, omdat dit de waardering uiteindelijk van invloed op het eigen vermogen. 5.2 Faciliteringsvolume en liquiditeiten In het algemeen financieel toetsingskader wordt uitleg gegeven aan het begrip faciliteringsvolume. Er ligt echter een directe relatie met vastgoedontwikkeling. Het is immers mede gebaseerd op de door Brabantse Waard opgegeven investerings- en herfinancieringprognose voor de komende vijf jaren. Bij het bepalen van het volume is WSW er van uit gegaan dat het gehele bedrag aan investeringen wordt aangewend voor bestedingen waarvoor het WSW borging kan verlenen. Indien in de door BW ingediende investeringen ook niet-borgbare projecten zijn opgenomen, wordt het faciliteringsvolume daarvoor gecorrigeerd. Het WSW toetst of Brabantse Waard beschikt over voldoende onderpandwaarde om het faciliteringsvolume toe te kennen. De onderpandwaarde is 50% van de WOZ-waarde van het ingezette onderpand. Het faciliteringsvolume zal op basis van de onderpandwaarde niet snel begrensd zijn. Een tweede voorwaardelijke toets voor het toekennen van gevraagd faciliteringsvolume zijn positieve operationele kasstromen voor vijf prognosejaren. In de operationele kasstroom worden alle verwachte inkomsten en uitgaven opgenomen die uit de exploitatie van het woningbezit voortvloeien, inclusief uitgaven voor rente en aflossing. Voor de rente wordt uitgegaan van de werkelijk verwachte rentelasten. Voor de aflossingsuitgaven wordt in de operationele kasstromen gerekend met een fictie. Verondersteld wordt dat 2% van de uitstaande leningen ultimo boekjaar uit de operationele kasstroom betaald kunnen worden. Een aantal uitgaven mag toegerekend worden aan de investeringen waarmee de exploitatiekasstroom positief wordt gecorrigeerd. De belangrijkste twee in de context van het toetsingscriteria nieuwbouwprojecten zijn rente tijdens de bouw en productie eigen bedrijf. 5.3 Projecten toetsen aan het faciliteringsvolume Naast het toetsen van nieuwe projecten aan het faciliteringsvolume wordt er ook gekeken naar de ruimte in liquiditeitsstromen voor de komende vijf jaren. Een project kan een positieve of negatieve bijdrage leveren aan de kasstromen, afhankelijk van hoe een project is opgebouwd. Als aanname zullen we hierbij de toetsing als volgt gaan beoordelen (per woning is het voorbeeld): 13

14 Stichtingskosten Huuropbrengsten Exploitatielasten Rentelasten Genormeerde aflossing 2% Negatieve kasstroom Deze sociale nieuwbouw huurwoning heeft dus een negatieve bijdrage aan de kasstroom. 5.4 Uitgangspunten voor bedrijfswaardeberekening Bij de bedrijfswaardeberekening wordt uitgegaan van twee standaard scenario s, te weten waardering en investering. In de scenarioanalyse kan ervoor gekozen worden om deze scenario s door te rekenen op basis van minder dan wel meer gunstige parameters, waardoor er (ogenschijnlijk) een meer genuanceerd beeld gaat ontstaan. Nadeel is dat men de neiging kan krijgen elke variant door te rekenen en zo een grote hoeveelheid berekeningen maakt waardoor je door de bomen het bos niet meer ziet. Dit kan worden voorkomen door vooraf goed te analyseren wat de mogelijke risico s zijn van een project en welke financiële analyses toegevoegde waarde hebben. In overleg met de medewerker planning & controll, en afhankelijk van de aard van het project, kunnen alternatieve bedrijfswaarde berekeningen op basis van andere parameters (bijvoorbeeld mooi weer als bewolkt weer ) worden berekend. Binnen Brabantse Waard wordt thans geen onderscheid gemaakt tussen het soort nieuwbouw, eengezinswoningen, appartementen, maatschappelijk vastgoed etc. Voor de berekening van de onderhoudsnorm wordt uitgegaan van de meerjaren onderhoudsbegroting (10 jaar). Indien in het te realiseren nieuwbouwproject gebruik wordt gemaakt van o.a. onderhoudsvriendelijke materialen en hierdoor de onderhoudskosten aanmerkelijk worden gedrukt dan dient hiervoor een onderhoudsbegroting te worden gemaakt. Op basis van die begroting zal voor het investeringsbesluit rekening worden gehouden met die berekende norm. Voor de beheerskosten wordt eveneens een norm gehanteerd, die bepaald wordt door een berekend gemiddelde op basis van de meerjaren begroting (10 jaar). Hierbij wordt kritisch gekeken naar het kostenniveau van de beïnvloedbare bedrijfskosten. In onderstaande tabel zijn opgenomen de parameters voor sociale huurwoningen (< 561,98). Dit wordt als vertrekpunt genomen. Het afwijken van deze bedrijfswaarde is van directe invloed op bedrijfswaarde en het vermogen van de corporatie. 14

15 Omschrijving Parameter Jaarlijkse huurstijging 2,0% Jaarlijkse stijging onderhoud en restwaarde 3,0% Huurderving 1,0% Onderhoud Beheerskosten Restwaarde grond plus opstal -/- sloopkosten (appartementen 212,15 per m² *) 2.500, overige woningen 5.000) contant gemaakt (5,25%). Rekening houden met inflatie 2% IRR 2,5%**) Levensduur 50 jaar *) De grondkosten volgens het gemeentelijk grondprijzenbeleid. **) Voor zorgwoningen geldt een extra risico-opslag van 0,5%. Bij dit type woning is een IRR van 3% noodzakelijk. Voor sociale huurwoningen (< 664,66) worden onderstaande parameters gehanteerd: Omschrijving Parameter Jaarlijkse huurstijging 2,0% Jaarlijkse stijging onderhoud en restwaarde 3,0% Huurderving 1,0% Onderhoud Beheerskosten Restwaarde grond plus opstal -/- sloopkosten (appartementen 212,15 per m² *) 2.500, overige woningen 5.000) contant gemaakt (5,25%). Rekening houden met inflatie 2% IRR 3%**) Levensduur 50 jaar *) De grondkosten volgens het gemeentelijk grondprijzenbeleid. **) Voor zorgwoningen geldt een extra risico-opslag van 0,5%. Bij dit type woning is een IRR van 3,5% noodzakelijk. Voor commerciële huurwoningen worden onderstaande parameters gehanteerd: Omschrijving Parameter Jaarlijkse huurstijging 2,0% Jaarlijkse stijging onderhoud en restwaarde 3,0% Huurderving 1,0% Onderhoud Beheerskosten Restwaarde grond plus opstal -/- sloopkosten (appartementen 251,83 per m² *) 15

16 2.500, overige woningen 5.000) contant gemaakt (5,25%). Rekening houden met inflatie 2% IRR 6,25%**) Levensduur 50 jaar *) De grondkosten volgens het gemeentelijk grondprijzenbeleid. **) Voor zorgwoningen geldt een extra risico-opslag van 0,5%. Bij dit type woning is een IRR van 6,75% noodzakelijk. Voor maatschappelijk vastgoed (niet commercieel) worden andere parameters gehanteerd: Omschrijving Parameter Jaarlijkse huurstijging 3,0% Jaarlijkse stijging onderhoud en restwaarde 3,0% Huurderving 1,0% Onderhoud (planmatig) 650 per 100m2 gbo Beheerskosten 600 per 100m2 gbo Restwaarde grond plus opstal -/- sloopkosten (12.500) 138,89 per m² *) contant gemaakt (5,25%). Rekening houden met inflatie 2%. IRR 4%**) Levensduur Max 40 jaar *) De grondkosten volgens het gemeentelijk grondprijzenbeleid. **) Voor een zorgproject, zoals bijvoorbeeld een steunpunt geldt een extra risico-opslag van 0,5%. Bij dit type project is een IRR van 4,5% noodzakelijk. Gevoeligheidsanalyses, welke moeten worden bepaald door de bestuur, kunnen ook worden gemaakt door verschillende marges op te nemen aan de kosten kant. Zeker in de initiatieffase, wanneer vooral de bouwkosten een relatief grote onzekerheidsmarge kunnen hebben, is het aan te raden om met een bandbreedte van bijvoorbeeld +/- 10 % voor de bouwkosten te rekenen. Ook aan de opbrengstenkant kunnen gevoeligheidsanalyses gemaakt worden door met lagere en/of hogere huur of koopopbrengsten te rekenen. In ieder geval zal gestuurd worden op rendement. Hierbij moet rekening gehouden met het rendement op eigen vermogen en de rente die betaald moet worden voor het vreemd vermogen. Het rendement op eigen vermogen moet minimaal gelijk zijn aan inflatie. Bij gebruik hiervan blijft de waarde van het eigen vermogen intact. Rekening houdende met deze uitgangspunten kan de WACC (Weighted Average Cost of Capital) worden berekend. Hiervan afgeleid wordt de IRR (Internal Rate of Return) bepaald. Het nieuwbouwproject dient te voldoen aan deze rendementseis (IRR). Bij sociale huurwoningen is deze lager dan bij commerciële huurwoningen en koopwoningen, hetgeen 16

17 betekent dat we rekening moeten houden met een onrendabele investering. Dit zal betaald moeten worden uit de winst op verkoop van bestaand bezit. De rendementseisen zullen jaarlijks op basis van de jaarrekening van het voorafgaande jaar en de begroting lopende jaar worden bepaald. 17

18 6. Typen vastgoed De volgende typen (maatschappelijk) vastgoed kunnen binnen Brabantse Waard worden ontwikkeld (het maatschappelijk vastgoed moet voldoen aan de borgingslijst met bestedingsdoelen van het WSW): huurwoningen betaalbaar (tot huurtoeslag grens), huurwoningen duurdere sector (tot maximale huurtoeslaggrens), huurwoningen geliberaliseerde sector, koopwoningen betaalbaar al dan niet onder sociale koopconstructie vallen, koopwoningen duurdere sector, zorgwoningen (verzorgd- en/of beschermd wonen), intramuraal wonen, vastgoed voor (wijk)voorzieningen voor zorg en welzijn, vastgoed voor onderwijs, vastgoed voor gebruik stakeholders of belanghouders (bijvoorbeeld kantoor voor zorginstelling bij zorgappartementen), bij voorkeur geïntegreerd, vastgoed voor commercieel gebruik, geïntegreerd bij een of meerdere vormen van bovenstaande functies, bijvoorbeeld winkels en eventueel kantoorruimtes. 18

19 7. Fiscaliteiten & juridische aandachtspunten In de financiële analyse en als onderdeel van het projectplan wordt opgenomen of fiscaal advies naar aanleiding van BBSH of herzieningswet moet worden gevraagd. Dit advies heeft vooral betrekking op vennootschapsbelasting- en BTW-aspecten. In dit kader wordt ook aandacht besteed aan de juridische entiteit waarbinnen het project wordt uitgevoerd. Het kan zijn dat er een nieuwe vennootschap moet worden opgericht. Dit zal zijn zodra aan de volgende criteria wordt voldaan: - Bij hoge risico s, zoals markt, investering en financiering - Project wordt gerealiseerd met derden (projectontwikkelaars e.d.) Indien dit het geval is, zullen de activiteiten commercieel, met de daarbij behorende tarieven, gefinancierd moeten worden. Immers buiten de toegelaten instelling kan geen gebruik worden gemaakt van de borgingsfaciliteiten van het WSW. In de Herzieningswet, welke naar verwachting in werking treedt op 1 januari 2013 staat vermeld, dat bij het aangaan van verbindingen met andere rechtspersonen of vennootschappen toestemming van de FAW (Financiële Autoriteit Woningcorporaties) een voorwaarde is. De regels rondom het aangaan van verbindingen wordt dus aangescherpt. In het vervolg wordt ingegaan op aspecten die in dit kader van belang zijn. Een en ander moet nog worden gekoppeld aan het nog te ontwikkelen verbindingenstatuut. 7.1 Integratieheffing: Mededeling 26 (besluit 1994) gaf aan dat corporaties onder bepaalde voorwaarden mochten afzien van de integratieheffing met betrekking tot de bouw van voor de verhuur bestemde woningen. Deze regeling is ingetrokken en kan derhalve niet meer worden gebruikt. Daardoor komen ook de BTW-vrije investeringen als grond, leges en eigen loonkosten in de BTW-heffing bij het bouwen op eigen grond. Tot 1 januari 2014 is er een overgangsregeling voor projecten, waarvoor per 31 december 2009 reeds verplichtingen waren aangegaan en de woningen voor 1 januari 2014 in gebruik zullen worden genomen. 7.2 Omzetbelasting (BTW) Activiteiten zijn belast met omzetbelasting of niet. Belast met omzetbelasting wil in het geval van opbrengsten zeggen dat Brabantse Waard de opgelegde BTW moet afdragen (betalen) aan de belastingdienst. En in het geval van kosten mag Brabantse Waard de opgelegde BTW terugvorderen bij de belastingdienst. De stelregel is: a. Belaste opbrengsten btw afdragen aan belastingdienst Bijbehorende kosten btw terugvorderen van belastingdienst b. Onbelaste opbrengsten geen btw, dus niets afdragen aan belastingdienst Bijbehorende kosten wel btw, maar niets terugvorderen bij belastingdienst Per projectactiviteit moet bepaald worden of dit een (on)belaste activiteit is. In de navolgende paragrafen zijn enkele belangrijke activiteiten voor BW toegelicht. 19

20 Verder in dit hoofdstuk wordt toegelicht welke projectkosten niet belast zijn met BTW. Er kan vanuit worden gegaan dat overige project- en bouwkosten belast zijn met BTW. Verhuur Verhuur en verpachting van onroerende zaken zijn, behoudens enkele uitzonderingen, vrijgesteld van omzetbelasting. Dit betekent dat de verhuurder (Brabantse Waard) over de huurtermijnen geen omzetbelasting hoeft te betalen, maar ook dat hij de hem in rekening gebrachte omzetbelasting wegens bijvoorbeeld aanschaf, verbetering of onderhoud van de verhuurde zaak niet kan aftrekken. 20