Amsterdamse studentenwoningen in het nieuwe WWS

Transcriptie

1 NOTITIE RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving Amsterdamse studentenwoningen in het nieuwe WWS

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden. Coverfoto: door Suzanne Blanchard, overgenomen van DUWO-website

3 NOTITIE RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving Amsterdamse studentenwoningen in het nieuwe WWS Opdrachtgever Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Auteurs Peter Berkhout Rob de Wildt Rapportnummer P28190 Uitgave 24 april 2014 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 1011 AB Amsterdam Postbus CV Amsterdam

4

5 1 Inleiding In deze notitie worden de gevolgen van de op handen zijnde modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor Amsterdamse studentenwoningen in kaart gebracht. Uitgangspunt is de moderniseringsvariant die in de brief van minister Blok aan de Tweede Kamer van 11 april 2014 werd aangekondigd. In die variant worden de punten voor omgeving, woonvorm en schaarste vervangen door WOZ -punten. De WOZ-punten worden voor de helft toegekend op WOZ/m 2 (de relatieve WOZ) en voor de andere helft op de WOZ-waarde zelf (de absolute WOZ). De bijdrage van de WOZpunten in het nieuwe systeem is gemiddeld 25% van het totaal aantal WWS -punten. De methode is als volgt. Vier uiteenlopende typen complexen van studentenwoningen in Amsterdam zijn door de Gemeente geselecteerd. Het betreft: Complex Wenckebachweg Boerhavegebouw (Amstelcampus) Spinozacampus Elseviergebouw Van deze woningen wordt vastgesteld hoeveel van de huidige WWS -punten plaatsmaken voor WOZ-punten. Aan de hand daarvan wordt vastgesteld hoe hoog de WOZwaarde minimaal zou moeten zijn wil de nieuwe maximaal redelijke huur als gevolg van de modernisering niet onder de huidige maximale huur zakken. De berekende WOZ-waarde is als het ware het omslagpunt waar het effect van de modernisering omslaat van positief naar negatief. Is de werkelijke WOZ-waarde hoger, dan mag een opwaarts effect van de modernisering worden verwacht; is ze lager dan ligt een neerwaarts effect in de lijn der verwachting. Een toelichting op de berekeningswijze wordt in de bijlage gegeven. 1.1 Complex Wenkebachweg Het studentencomplex Wenckebachweg van De Key is een grootschalig tijdelijk c omplex met 1000 containerwoningen. De woningen hebben een eigen keuken, douche en toilet. De grootte wordt in de algemene omschrijving aangeduid als ca. 30m 2. Elke woning heeft een balkon of terrasje en gordijnen. De woningen zijn voorzien van internet (in de servicekosten). Huurprijs bedraagt , inclusief servicekosten. Op het afgesloten binnenterrein is een fietsenstalling. Elke woning heeft een sprinklerinstallatie. Het complex heeft een beheerder. Het aantal omgevingspunten van de Wenkebachweg bedraagt 6 en er zijn geen minpunten ter hoogte van het complex. RIGO schat de gemiddelde WOZ/m 2 in de buurt op 2740 (Zie bijlage Stadsdeel Oost, De Omval), zodat het aantal schaarstepunten van een gemiddelde sociale huurwoning aldaar waarschijnlijk 15 bedraagt. De woonvormpunten bedragen 6 voor de begane grond en 3 en 1 punten 1

6 voor de eenheden op de eerste en tweede etage. Eenheden op de derde en vierde verdieping hebben 0 woonvormpunten. Het gemiddelde aantal woonvormpunten is 2. De woningen in Complex Wenckebachweg verliezen in het huidige WWS dus circa 23 punten, die moeten worden gecompenseerd met WOZ-punten. Uitgaande van een oppervlakte van m 2 moet de WOZ-waarde van een eenheid in dit complex tenminste bedragen om in het gemoderniseerde WWS geen lagere maximaal redelijke huur te krijgen dan in het huidige WWS. Zou het aantal schaarst e- punten 25 zijn - omdat kleine woningen een relatief hoge WOZ/m 2 hebben - dan zou de WOZ-waarde tenminste moeten bedragen. 1.2 Boerhaavegebouw (Amstelcampus) In maart 2013 zijn de 154 zelfstandige studentenwoningen in het Boerhaavegebouw opgeleverd. De woningen hebben een eigen keuken en badkamer. De meeste zijn o n- geveer 27 m 2 groot. De woningen worden zoals alle studenteneenheden van De Key, aangeboden via Met de HvA is afgesproken dat HvA studenten gebruik kunnen maken van de voorrangsregeling binnen SWW. De doelgroep voor deze woningen zijn studenten van 23 jaar en ouder omdat zij in aanmerking komen voor huurtoeslag. Het aantal omgevingspunten van de Tweede Boerhaavestraat bedraagt 12 en er zijn geen minpunten ter hoogte van het complex. RIGO schat de gemiddelde WOZ/m 2 in de buurt op 3610 (Zie bijlage Stadsdeel Oost, Oosterparkbuurt), zodat het aantal schaarstepunten 25 bedraagt. De woonvormpunten bedragen 6 voor de begane grond en 3 en 1 punten voor de eenheden op de eerste en tweede etage. Eenheden op de derde verdieping en hoger hebben 0 woonvormpunten. Het aantal woonvormpunten is gemiddeld 2. De woningen in het Boerhaavegebouw verliezen in het huidige WWS circa 39 punten, die moeten worden gecompenseerd met WOZ-punten. Uitgaande van een oppervlakte van m 2 moet de WOZ-waarde van een eenheid in het Boerhaavegebouw tenminste bedragen om in het gemoderniseerde WWS geen lagere maximaal redelijke huur te krijgen dan in het huidige WWS. 1.3 Elseviergebouw Het Elseviergebouw ligt in stadsdeel Bos en Lommer en staat dicht tegen de A10 aan. Het complex werd gebouwd in de periode naar een ontwerp van Dudok. Het bevat een oppervlakte van ca vierkante meter met omringende parkeergelegenheden. Het gebouw telt 12 verdiepingen en een fors souterrain. Het voormalig kantoorgebouw wordt in opdracht van DUWO studentenhuisvesting en woningstichting Rochdale geschikt gemaakt voor studenten en ondernemers. Er komen 227 studentenwoningen voor 267 studenten. De studentenkamers moeten in juli 2015 klaar zijn. 2

7 Het aantal omgevingspunten in de Sara Burgerhartstraat bedraagt 12 en er zijn geen minpunten ter hoogte van het complex. RIGO schat de gemiddelde WOZ/m 2 in de buurt op boven de 2900 (Zie bijlage Stadsdeel West: De Krommert, Centrale Markt). Een schatting voor de schaartsepunten kan ook worden gebaseerd op de verkoopprijs van de studenteneenheden in het nabijgelegen GAK-gebouw. De prijs per m 2 ligt daar ruim boven 3000 en bovendien zijn die prijzen exclusief afgekochte erfpacht, dat wil zeggen: de koper moet een jaarlijkse erfpachtcanon gaan betalen. H et aantal verloren schaarstepunten bedraagt hoogstwaarschijnlijk 25. De woonvormpunten bedragen 6 voor de begane grond en 5 en 4 punten voor de eenheden op de eerste etage en hoger. Het gemiddelde aantal woonvormpunten van de eenheden wordt geschat op 4. De woningen in het Elseviergebouw verliezen in het huidige WWS dus circa 41 punten, die moeten worden gecompenseerd met WOZ-punten. Uitgaande van een oppervlakte van m 2 moet de WOZ-waarde van een eenheid in dit complex tenminste bedragen om in het gemoderniseerde WWS geen lagere maximaal redelijke huur te krijgen dan in het huidige WWS. 1.4 Spinozacampus De Spinozacampus is een complex van 700 (tijdelijke) studentenwoningen van Duwo in Amsterdam Zuidoost. De woningen zijn in 2013 gereed gekomen. Het aantal omgevingspunten aan het Dennenrodepad, waar het complex gevestigd is, is onbekend. Van de nabije Chestertonlaan (Venserpolder) bedraagt het aantal omgevingspunten 14. Wij gebruiken dat aantal als een schatting voor Dennerod e- pad. RIGO schat de gemiddelde WOZ/m 2 in de buurt lager in dan 2900 (Zie bijlage Stadsdeel Zuidoost), zodat het aantal schaarstepunten 15 bedraagt. De woonvormpunten bedragen 6 voor de begane grond en 3 en 1 punten voor de eenheden op de eerste en tweede etage. Eenhed en op de derde verdieping hebben 0 woonvormpunten. Het gemiddelde aantal woonvormpu n- ten van de eenheden wordt geschat op 2. De woningen op de Spinozacampus verliezen in het huidige WWS circa 31 punten, die moeten worden gecompenseerd met WOZ-punten. Uitgaande van een oppervlakte van m 2 moet de WOZ-waarde van een eenheid in dit complex tenminste bedragen om in het gemoderniseerde WWS geen lagere maximaal redelijke huur te krijgen dan in het huidige WWS. Zou het aantal schaarstepunten 25 zijn, dan zou de WOZ-waarde tenminste moeten bedragen. 3

8 1.5 Conclusie In Tabel 1 worden de uitkomsten voor de vier studentenwoningcomplexen op een rij gezet. Tabel 1. Het WOZ-omslagpunt bij 15 schaarstepunten bij 25 schaarstepunten 25 m 2-30 m 2 25 m 2-30 m 2 Niet-tijdelijk Boerhaavegebouw nvt Elseviergebouw nvt Tijdelijk Wenckebachweg Spinozacomplex De WOZ-waarden in de tabel geven steeds een interval aan. De bedragen zijn (om schijnnauwkeurigheid te voorkomen) afgerond op 5000-tallen. Het laagste bedrag geldt voor woningen van 25 m 2 ; het hoogste bedrag is voor eenheden van 30 m 2. Omdat voor de tijdelijke complexen niet met zekerheid vaststaat of de huidige WOZ/m 2 lager dan wel hoger is dan 2900, kan het aantal schaarstepunten niet met zekerheid worden vastgesteld. Derhalve is voor die complexen de benodigde WOZ -waarde berekend voor beide mogelijke gevallen: 15 of 25 schaarstepunten. De WOZ -waarde is in wezen de inschatting van een omslagpunt. Als de werkelijke WOZ -waarde hoger is, dan leidt de modernisering van het WWS tot een hogere maximale huurprijs. Ligt de WOZ-waarde daar onder, dan neemt de maximale huurprijs waarschijnlijk af. De berekeningen laten zien dat de maximaal redelijke huur van een niet-tijdelijke studentenwoning in Amsterdam (Boerhaave- en Elseviergebouw) van 25 m 2 bij een WOZ-waarde van ruwweg tussen en per eenheid na modernisering ongeveer gelijk blijft. Bij 30 m 2 is dat pakweg en Per m 2 zijn deze bedragen vergelijkbaar met de vraagprijs voor eenheden in het GAK -gebouw. Maar de prijzen voor eenheden in het GAK-gebouw zijn exclusief erfpacht. Dat zou betekenen dat de WWS-modernisering naar het zich laat aanzien eerder een opwaarts effect heeft op de maximaal redelijke huur van niet-tijdelijke studentenwoningen in Amsterdam, dan een neerwaarts effect. De tijdelijke complexen (Wenckebachweg en Spinozacomplex) geven een meer divers beeld te zien. Wanneer deze woningen een lagere WOZ-waarde hebben dan eenheden in niet-tijdelijke gebouwen, dan is het goed mogelijk dat ze onder 2900 per m 2 blijven en daardoor slechts 15 schaarstepunten verliezen. Het omslagpunt in WOZwaarde valt in dat geval een stuk lager uit dan bij 25 schaarstepunten. Tussen de twee complexen onderling is er echter ook een aanzienlijk verschil tussen de omslagpunten. Dit wordt veroorzaakt door verschillen in de omgevingspunten van de locaties. Een eenduidige conclusie over het moderniseringseffect voor tijdelijke complexen is op dit moment moeilijk te trekken. Daarvoor is inzicht nodig in de werkelijke WOZwaarden en de huidige puntenopbouw. 4

9 Bijlage Tabel B.1. De gemiddelde WOZ/m2 van sociale huurwoningen per buurt in Amsterdam Stadsdeel Centrum Stadsdeel Nieuw-West Burgwallen-Nieuwe Zijde 4,530 De Punt 2,210 Burgwallen-Oude Zijde 3,870 Eendracht 2,800 De Weteringschans 4,970 Geuzenveld 2,290 Grachtengordel-West 4,690 Middelveldsche Akerpolder en Sloten 2,980 Grachtengordel-Zuid 5,260 Osdorp-Midden 2,530 Haarlemmerbuurt 3,520 Osdorp-Oost 2,490 Jordaan 4,040 Overtoomse Veld 2,640 Nieuwmarkt/Lastage 3,910 Sloten- en Riekerpolder 3,120 Oostelijke Eilanden/Kadijken 2,770 Slotermeer-Noordoost 2,050 Weesperbuurt/Plantage 3,780 Slotermeer-Zuidwest 2,200 Slotervaart 2,760 Stadsdeel Noord Westlandgracht 3,130 Banne Buiksloot 2,480 Buiksloterham 3,210 Stadsdeel West Buikslotermeer 2,590 Centrale Markt 3,580 Ijplein/Vogelbuurt 2,650 Da Costabuurt 5,480 Kadoelen 3,490 De Kolenkit 2,130 Nieuwendam-Noord 2,330 De Krommert 3,510 Oostzanerwerf 2,880 Erasmuspark 2,730 Tuindorp Buiksloot 2,660 Frederik Hendrikbuurt 4,850 Tuindorp Nieuwendam 2,510 Helmersbuurt 5,050 Tuindorp Oostzaan 2,770 Hoofdweg en omgeving 3,080 Volewijck 2,480 Houthavens 3,200 Waterland 3,720 Kinkerbuurt 4,540 Landlust 2,690 Stadsdeel Zuid Overtoomse Sluis 4,580 Apollobuurt 5,720 Sloterdijk 2,480 Buitenveldert-Oost 2,690 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt 3,310 Buitenveldert-West 2,700 Staatsliedenbuurt 3,960 Diamantbuurt 3,650 Van Galenbuurt 2,970 Duivelseiland 5,750 Van Lennepbuurt 4,590 Hoofddorppleinbuurt 3,500 Vondelbuurt 5,800 IJselbuurt 3,580 Westindische buurt 3,450 Museumkwartier 5,290 Nieuwe Pijp 4,380 Stadsdeel Oost Oude Pijp 5,560 Betondorp 2,780 Rijnbuurt 3,400 Dapperbuurt 3,460 Scheldebuurt 3,810 De Omval 2,740 Schinkelbuurt 4,060 Frankendael 3,010 Stadionbuurt 3,660 IJburg West 3,410 Willemspark 4,800 IJburg Zuid 3,380 Indische Buurt Oost 2,470 Stadsdeel Zuidoost Indische Buurt West 2,660 Bijlmer-Centrum (D, F, H) 2,130 Middenmeer 3,340 Bijlmer-Oost (E, G, K) 1,960 Oostelijk Havengebied 3,660 Driemond 2,630 Oosterparkbuurt 3,910 Gein 2,180 Transvaalbuurt 3,110 Holendrecht/Reigersbos 2,140 Weesperzijde 4,600 Nellestein 2,590 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep 2,010 Bron: RIGO-modelschattingen 5

10 Berekeningswijze In de berekeningen worden de volgende uitgangspunten gehanteerd. Op het moment van schrijven zijn de wel de uitgangspunten van de modernisering bekend, doch nog niet de precieze parameters. Het uitgangspunt dat WOZ in het steekproefgemiddelde voor 25% de maximaal redelijke huur bepaalt, waarvan de helft door WOZ/m 2 en de andere helft door de absolute WOZ-waarde, resulteert in twee parameters: een punt per 8487 WOZ (absoluut) en een punt voor 122 WOZ/m 2 (relatief). De gemiddelde puntprijs dient met 3,6% te dalen om de gemiddelde huurruimte constant te houden en de WOZ-waarde 25% van de maximale huur te laten bepalen. De benodigde WOZ-waarde wordt berekend door 96,4% (=100-3,6%) van de verloren punten (woonomgeving, woonvorm en schaarste) precies te compenseren met WOZ - punten. 6