Amsterdam. (on)betaalbaar. amsterdam woon

Transcriptie

1 Amsterdam (on)betaalbaar woon amsterdam 2 16

2 Amsterdam woon amsterdam 216 (on)betaalbaar Makelaarsvereniging Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woning corporaties Gemeente Amsterdam

3 Amsterdam (on)betaalbaar VOORWOORD Het jaar 216 is historisch gezien uniek. In de naoorlogse periode hebben we veel meegemaakt op de woningmarkt in Amsterdam, maar wat nu gebeurt, is voor het eerst. Sinds 213 is het aanbod van te koop staande woningen teruggelopen met 75%, tot onder de 2.. De doorlooptijd van een transactie is minder dan een maand. Wat dit met de prijs doet moge duidelijk zijn: snel stijgende prijzen, omdat woningzoekenden panisch op zoek zijn naar een steeds schaarser product. Geholpen door de extreem en historisch lage rente zorgt deze combinatie voor de vorig jaar al voorspelde droogkokende woningmarkt. Is er reden voor wanhoop? Ja en nee. Ja, wanneer je als woning zoekende niet bereid bent buiten je oorspronkelijke voorkeursgebied te zoeken. En nee, want Amsterdam is groter dan het gebied binnen de ring. In Nieuw-West, Noord, Zuidoost, maar ook in de randgemeenten buiten Amsterdam is er aanbod voor een aanzienlijk lagere prijs. En dan is de regio Groot-Amsterdam nog steeds best betaalbaar voor een brede groep. Zeker als je dat vergelijkt met grote steden in andere landen. Die variatie in kopers is ook terug te zien in de fotoserie van deze editie, met kersverse woningeigenaren van het afgelopen jaar. Voor jongeren en starters kan het kopen van een corporatiewoning een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 216 zijn bijna 27. bestaande corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen is in de stad daardoor een mix ontstaan van sociale huur- en koopwoningen. Een goede balans is daarbij van belang. De corporaties hebben inmiddels het aantal verkopen teruggebracht. Tussen 214 en 215 daalden de corporatieverkopen van naar Daarbij ging het om 2.42 sociale huurwoningen. Over dit type woning zijn samenwerkingsafspraken gemaakt tussen gemeente, corporaties en huurders. Op de lange termijn zal het aantal corporatieverkopen verder omlaag gaan. Corporaties streven uiteindelijk naar een dynamisch evenwicht in de sociale huurvoorraad, waarbij de toevoeging door nieuwbouw ruwweg gelijk is aan de afname door verkoop, liberalisatie en sloop. Deze beleidswijziging is duidelijk zichtbaar in de recente verkopen. In de eerste helft van 216 werden in Amsterdam 838 corporatie woningen verkocht, tegen corporatiewoningen in de eerste helft van 215. Dat is een daling van 27%. Amsterdam groeit snel en telt op 1 januari 216 alweer inwoners. De stad heeft veel nieuwe woningen nodig. Er is de afgelopen jaren dan ook flink gebouwd: in 215 zijn woningen in aanbouw genomen. Ondanks die recordproductie is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Dit is terug te zien in de stijging van de WOZ-woningwaarde in Amsterdam met gemiddeld 16,7% in 215. Om ervoor te zorgen dat de stad ook in de toekomst voor alle Amsterdammers toegankelijk blijft, werkt de gemeente er hard aan om ook in de komende jaren een hoge woningproductie mogelijk te maken. De druk is hoog in alle woningmarktsegmenten en het diverse nieuwbouwaanbod sluit daarop aan. De consument kan kiezen uit koop- en markthuurwoningen, in verschillende prijssegmenten en in verschillende delen van de stad. Er zitten nog flinke verschillen in de WOZ-waarde per buurt. Dat geldt ook voor de mate waarin de WOZ-waarde stijgt. In Oost bedraagt die stijging meer dan 2% in 215, terwijl Zuidoost een stijging heeft van gemiddeld 7%. Ook voor de Amsterdamse nieuwbouw geldt dat vooral buiten de ring betaalbare woningen te vinden zijn. Met name gezinnen met een middeninkomen kunnen in Zuidoost, Noord en Nieuw-West nog een mooie nieuwe gezinswoning vinden. Sven Heinen, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam Jan Geert Bakker, directeur Belastingen, gemeente Amsterdam Pierre van Rossum, directeur Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam Egbert de Vries, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

4 INHOUD DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 8 38 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN CONCLUSIE NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR RAPPORTAGE PER STADSDEEL 28 6

5 DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 8 Heerlijk buiten wonen, s morgens de vogeltjes horen fluiten en koeien zien grazen. Vlakbij winkels, ringweg en metro. Wat wil je nog meer? Laurien & Ivy Zuidoost

6 De Amsterdamse woningvoorraad DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 11 Het aantal woningen in Amsterdam is in 215 fors toegenomen van ongeveer 413. op 1 januari 215 tot ongeveer woningen op 1 januari 216 (op basis van de definitie in de wet WOZ). Deze toename is ruim meer dan de gemiddelde nieuwbouwproductie per jaar, en meer dan drie keer zoveel als Woningvoorraad in twee cijfers De Amsterdamse woningvoorraad volgens de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) verschilt van het aantal Amsterdamse woningen volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG is de grondslag voor de statistieken over de woningvoorraad die Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam publiceert en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal ongeveer woningen. Belastingen Amsterdam registreert objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de WOZ. Voor de wet is het feitelijke gebruik bepalend of een object als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de BAG bepalend. Dat levert definitieverschillen op: vandaar dat het woningareaal volgens de WOZ iets kleiner is dan de officiële woningvoorraad volgens de BAG, die woningen bedraagt. De belangrijkste verschillen tussen beide definities zijn: Veel objecten die volgens de definities voor de BAG een woonbestemming hebben, hebben volgens de definities voor de wet WOZ een bedrijfsbestemming. Naast gemengde panden geldt dit ook voor objecten die legaal als woning gebruikt worden, maar waarvan de aard bedrijfsmatig is, zoals een bewoonde winkel. de woningtoename in 211 en 212. De gemeente Amsterdam heeft zich tot doel gesteld voor 225 de bouw van 5. woningen te realiseren. Voor de komende jaren wordt daarmee een soortgelijke toename van het aantal woningen verwacht als in 215, mogelijk iets lager. Eigen woningbezit Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet WOZ bedraagt per 1 januari 216 ongeveer 28%. Onderzoek, Informatie en Statistiek telt per 1 januari 216 3% eigen woningen. Belastingen Amsterdam merkt een WOZ-object aan als eigen woning wanneer in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat; Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren, die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn. 1 Woningvoorraad per stadsdeel en aandeel eigen woningbezit Centrum % Nieuw-West % Noord % Oost % West % Zuid % Zuidoost % Amsterdam % 2 Stapelwoningen naar type per 1 januari 216 Benedenwoning 19de-eeuwse gordel,6% Bovenwoning 19de-eeuwse gordel 4,6% Pakhuis appartement,6% Herenhuis appartement 1% Galerijflat 8,1% Karakteristiek historische bovenwoning 2,3% Maisonnette,5% Karakteristiek historische benedenwoning,4% Bejaardenwoning (gestapeld) 2,2% Appartement (flatwoning) 1,4% Studenteneenheid (portocabin/container) 1% Studentenwoning (gestapeld) 2% Corridorflat 9,8% Bovenwoning (flatwoning) 35,7% Portiekflat 16,7% 216 Flat (algemeen/gemengd) 3,6% Penthouse,3% Benedenwoning (flatwoning) 9% Aandeel eigen woningbezit 216 Voor de WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Wooneenheden (onzelfstandige woningen) zoals studentenflats werden voorheen niet meegeteld in de woningvoorraad volgens de BAG. In de BAG worden ze nu samen als één verblijfsobject gezien, behalve wanneer de eenheden een eigen adres hebben. Met een eigen adres worden alle eenheden als afzonderlijk verblijfsobject gezien en tellen daarmee afzonderlijk mee in de woningvoorraad. Voor de WOZ tellen ook bewoonde ruimten mee die nog geen officieel adres hebben. De BAG kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd. 3 naar type per 1 januari 216 Tussenwoning, repeterend 65% Kwadrantwoning,8% Drive-in woning 2,9% Hoekwoning, repeterend 2,5% Eindwoning, repeterend 12,4% Geschakelde woning,3% Studentenwoning (niet-gestapeld),4% Bejaardenwoning (niet-gestapeld) 1,6% Grachtenpand 1,9% Vrijstaande woning, niet-repeterend 3% Vrijstaande bungalow,7% Tussenwoning, niet-repeterend 3,2% Herenhuis,3% Waterwoning,2% Bijzondere architectonische woning,1% Dijkwoning, repeterend,6% Twee-onder-een-kap 4,2%

7 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 12 Mijn vrouw en ik kenden deze buurt al, dus toen dit huis te koop stond, was onze keuze snel gemaakt. Dit wordt de kamer van onze dochter. Ali Nieuw-West

8 Prijs- en waardeontwikkeling PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 15 Was de gemiddelde waardestijging van het WOZ-areaal tussen 1 januari 214 en 1 januari 215 nog 8,9%, een jaar later (1 januari 215 tot 1 januari 216) bedraagt de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van Amsterdamse woningen 16,7%. In 215 ging de WOZ-waarde in ieder stadsdeel en in iedere buurtcombinatie in Amsterdam omhoog. Stadsdeel Oost is koploper in die waardestijging, met een gemiddelde stijging van meer dan 2% (tussen 1 januari 215 en 1 januari 216). In Zuid en West stijgt de WOZ-waarde gemiddeld met respectievelijk 19% en 18%, in Centrum met 17%, in Noord met 13%, in Nieuw-West met 1% en in Zuidoost met 7%. De vijf buurtcombinaties die het hardst stijgen in WOZ-waarde, liggen alle vijf in Oost. Van die vijf buurtcombinaties vormen de nummer één en twee samen de Indische Buurt. Bijna driekwart van de verkochte woningen in de Indische Buurt in 215 is boven de vraagprijs verkocht. Van de vijf buurtcombinaties met de laagste waardestijging liggen er drie in Zuidoost. Hoewel ook hier de WOZ- waarde in de plus staat, gaat het om een lichtere stijging tussen de 4% en 6%. Samenstellingseffecten Hoe komt het dat de WOZ-waarde-index en de MVAindex zich verschillend ontwikkelen (net als de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel verkochte woningtypen, berekend door Onderzoek, Informatie en Statistiek)? Dat heeft te maken met de manier waarop die waarden zijn samengesteld: het zogenaamde samenstellingseffect. De WOZ-waarde-index is gebaseerd op alle woningen in Amsterdam, de totale woningvoorraad. De MVA-index is gebaseerd op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koopwoningen verschilt van de totale woningvoorraad, ten tweede omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de prijsontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling van een individuele woning in de woningvoorraad. 5 Ontwikkeling WOZ-waarde van bestaande woningen per buurtcombinatie tussen 1 januari 215 en 1 januari 216 Onvoldoende waarnemingen Stijging lager dan 11,7% Stijging tussen 11,7% en 14,4% Stijging tussen 14,4% en 17,5% 4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 215* Type woningen Aantal woningen verkocht in 215 Mediane transactieprijs 215 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil Appartementen, bouwjaar < Mediane WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Stijging tussen 17,5% en 21,1% Stijging hoger dan 21,1% Burgwallen Oude Zijde A De Kolenkit Burgwallen Nieuwe Zijde A1 Geuzenbuurt Grachtengordel West A2 Van Galenbuurt Grachtengordel Zuid A3 Hoofdweg e.o. E39 E4 E41 E42 Schinkelbuurt Willemspark Museumkwartier Stadionbuurt K45 K46 K47 K48 Volewijck IJplein/Vogelbuurt Tuindorp Nieuwendam Tuindorp Buiksloot N6 N61 N62 N63 Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar Nieuwmarkt/Lastage Haarlemmerbuurt Jordaan A4 A5 A6 Westindische Buurt Chassébuurt Bedrijventerrein Sloterdijk E43 E75 F11 Apollobuurt Scheldebuurt IJselbuurt K49 K52 K53 Nieuwendammerdijk/ Buiksloterdijk Tuindorp Oostzaan N64 N65 Appartementen, bouwjaar > De Weteringschans Weesperbuurt/Plantage Oostelijke Eilanden/Kadijken Westelijk Havengebied Houthavens A7 A8 A9 B1 E12 Slotermeer Noordoost Slotermeer Zuidwest Geuzenveld Eendracht Lutkemeer/Ookmeer F76 F77 F78 F79 F8 Rijnbuurt Prinses Irenebuurt e.o. Buitenveldert West Buitenveldert Oost Weesperzijde K54 K59 K9 K91 M27 Oostzanerwerf Kadoelen Waterlandpleinbuurt Buikslotermeer Banne Buiksloot N66 N67 N68 N69 N7 Spaarndammer- en Osdorp Oost F81 Oosterparkbuurt M28 Noordelijke IJ-oevers Oost N71 Zeeheldenbuurt E13 Osdorp Midden F82 Dapperbuurt M29 Noordelijke IJ-oevers West N72 Staatsliedenbuurt E14 De Punt F83 Transvaalbuurt M3 Waterland N73 * Het prijspeil is gebaseerd op de waardeontwikkeling in het belastingjaar 215 Centrale Markt E15 Middelveldsche Akerpolder F84 Indische Buurt West M31 Elzenhagen N74 Frederik Hendrikbuurt E16 Slotervaart Noord F85 Indische Buurt Oost M32 Amstel III/Bullewijk T92 Da Costabuurt E17 Overtoomse Veld F86 Oostelijk Havengebied M33 Bijlmer Centrum (D,F,H) T93 Kinkerbuurt E18 Westlandgracht F87 Zeeburgereiland/Nieuwe Diep M34 Bijlmer Oost (E,G,K) T94 Van Lennepbuurt E19 Sloter-/Riekerpolder F88 IJburg West M35 Nellestein T95 Helmersbuurt E2 Slotervaart Zuid F89 IJburg Oost M5 Holendrecht/Reigersbos T96 Overtoomse Sluis E21 Zuidas K23 IJburg Zuid M51 Gein T97 Vondelbuurt E22 Oude Pijp K24 Frankendael M55 Driemond T98 Sloterdijk E36 Nieuwe Pijp K25 Middenmeer M56 Landlust E37 Zuid Pijp K26 Betondorp M57 Erasmuspark E38 Hoofddorppleinbuurt K44 Omval/Overamstel M58

9 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 17 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO (vervolg) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 199 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap 4de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal

10 DE WONINGVOORRAAD 19 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 18 Wij zijn in deze buurt geboren en getogen. Logisch dat we hier ons huis gekocht hebben. En onze kleintjes kunnen lekker in de tuin spelen. Daphne & Michel Noord

11 Marktontwikkeling koopwoningen MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 21 IN DROOGKOKENDE WONINGMARKT HEEFT DE VERKOPER BIJNA MONOPOLIEPOSITIE De verkoopquote heeft een nieuw hoogtepunt bereikt. In het derde kwartaal van 216 is 52% van de woningen die te koop stond, verkocht. Sinds het vierde kwartaal van 215 is de verkoopquote hoger dan de in het derde kwartaal van 27 gemeten 46%. De dynamiek van toen is nu heftiger en houdt langer aan. Hetzelfde patroon zien we bij de verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gezet en meteen in het derde kwartaal verkocht). Ook dit cijfer ligt ruim een jaar boven de piek van het derde kwartaal van 27. In het derde kwartaal van 216 is dit cijfer 53%, in het derde kwartaal van 27 was het 46%. Ook het oude aanbod woningen die bij het begin van het kwartaal al te koop stonden gaat sneller dan ooit van de hand: 49% in het derde kwartaal van 216. Daarnaast zien we een sterk toegenomen instroomquote: het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat al te koop stond bij het begin van het kwartaal. In het derde kwartaal van 215 was dit cijfer gelijk aan 82%, in het derde kwartaal van 216 zelfs 133%. Het gaat hierbij om respectievelijk en te koop komende woningen. Gemeten in aantallen daalt de instroom. De sterke stijging in procenten van het aanbod wordt veroorzaakt door de forse daling van het aanbod. NA HALVERING STABILISEERT AANBOD IN 216 Het totale aanbod, dat tussen 1 januari 214 en 1 januari 215 al 34% daalde van tot woningen, is nog verder teruggelopen (met 48%) tot woningen. Het niveau van 1 januari 28 met woningen is daarmee nog niet bereikt. Dankzij de hoge instroom lijkt het aanbod zich in de loop van 216 te stabiliseren rond de 1.9 woningen. Op 1 maart 216 was het totale aanbod 1.85 woningen, op 1 juni en op 1 september woningen. IETS MINDER VERKOPEN, MAAR NOG STEEDS VEEL De sterke dynamiek uit zich ook dit jaar in een groot aantal verkopen. In de eerste drie kwartalen van 216 zijn al 6.49 huizen verkocht (56 woningen minder dan in de eerste drie kwartalen van 215). Normaal gesproken kan men op basis van die eerste drie kwartalen een veilige uitspraak doen over het aantal verkochte woningen in het hele jaar. Voor 216 zou de verwachting dan zijn dat een kleine 1. woningen zal worden verkocht, ongeveer even veel als in 215. Een en ander hangt natuurlijk sterk af van de hoeveelheid aangeboden woningen. Als de instroom de snelheid waarmee verkocht wordt, kan bijhouden, halen we inderdaad die 1. verkopen. Is dat niet het geval, dan zal de voorraad te koop staande woningen snel afnemen en dat remt vervolgens het aantal verkopen af. 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs 7% 6% 55% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % VERKOOPPRIJZEN BOVEN VRAAGPRIJS BIJ VERDERE AFNAME GEMIDDELDE LOOPTIJD Binnen bovenstaand plaatje past ook de verdere afname van de gemiddelde looptijd. In de eerste drie kwartalen van 216 duurde het gemiddeld 25 dagen om een woning te verkopen. Zo snel is het nog niet eerder gegaan. In 215 duurde het 34 dagen, in 27 en 28 (voor de crisis) toch nog 37 dagen. Daarbij is het zo dat bijna 6% van de kopers meer dan de vraagprijs betaalt. De verkoopprijzen liggen dan ook 1,4% hoger dan de vraagprijzen. Dit is voor de stad als geheel nog niet eerder vertoond. VERKOPERSMONOPOLIE Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen stijgt de vierkante meterprijs in de eerste drie kwartalen van 216 met maar liefst 13,2%, na in 214 al 8,7% te zijn gestegen en in 215 nog eens 7,3%. Kijkend naar de diverse indicatoren, dan zien we een hectische koopwoningmarkt die steeds meer afstevent op een extreme verkopersmarkt. De verkoper heeft daarbij bijna een monopoliepositie bereikt. binnen de ring buiten de ring Amsterdam Nederland

12 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 23 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 5% 2% 18% 4% 16% 14% 3% 12% 1% 2% 8% 6% 1% 4% 2% % % Was al in aanbod Nieuw in aanbod Amsterdam totaal Nederland totaal Amsterdam totaal Nederland totaal 1 Amsterdam, binnen de ring 11 Amsterdam, buiten de ring 65% % 75. 6% 7. 6% 7. 55% % 65. 5% 6. 5% 6. 45% % 55. 4% 5. 4% 5. 35% % 45. 3% 4. 3% 4. 25% % 35. 2% 3. 2% 3. 15% % 25. 1% 2. 1% 2. 5% 15. 5% 15. % 1. % percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde) percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde)

13 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 25 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR VÓÓR 1945 Licht afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan vraagprijzen, heel veel minder aanbod, veel minder verkopen en een sterke prijsstijging in 216. Met verkopen in de eerste drie kwartalen van 216 domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 215 (3.6 verkopen) met 12% gedaald. Het aantal te koop staande woningen is gedaald tot 574 woningen. Dit is het laagste cijfer dat we de afgelopen twaalf jaar rapporteerden. Alleen het cijfer van 28 komt in de buurt. In de eerste drie kwartalen van 216 stijgt de prijs per vierkante meter sterk voor appartementen van vóór 1945, namelijk met 1,9%. In 214 steeg de prijs per vierkante meter ook al 14,4%. Gemiddeld werd dit type woning na 25 dagen te koop te hebben gestaan, tegen de vraagprijs verkocht. Nu is dat al na gemiddeld 22 dagen en 2,6% boven de vraagprijs. APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn fors hoger dan vraagprijzen, heel veel minder aanbod, een gelijk aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in 216. In de eerste drie kwartalen van 216 zijn 767 woningen van dit type verkocht. Het aantal verkopen is praktisch hetzelfde als in dezelfde periode vorig jaar (771 verkopen). Het aantal te koop staande woningen daalt ten opzichte van 215 met maar liefst 64% tot een nog niet eerder vertoond aanbod van 169 woningen. In de eerste drie kwartalen van 216 stijgt de prijs per vierkante meter voor dit type appartement zeer sterk: met 16,6%. De looptijd is van 42 dagen in 215 gedaald naar 23 dagen in 216. En werd in 215 nog 1,2% onder de vraagprijs verkocht, in 216 wordt gemiddeld 2,1% boven de vraagprijs verkocht. APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Fors afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, minder verkopen en een extreem sterke prijsstijging in 216. Met 72 verkopen in de eerste drie kwartalen van 216 is het aantal verkopen van dit woningtype 6% lager dan in dezelfde periode van 215 (764 verkopen). Het aantal te koop staande woningen is in 216 bijna gehalveerd. De stijging van de prijs per vierkante meter is met 31% extreem. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 1,2% in 215 gedaald naar,% in 216. Voor het eerst in twaalf jaar zijn de vraagprijzen gemiddeld genomen gelijk aan de verkoopprijzen. Daarbij is de looptijd afgenomen naar 29 dagen. 12 Aantal in aanbod per 1 januari 13 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 14 Aantal verkocht 15 Mediane transactieprijzen (in ) Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap Appartement < Appartement Appartement Appartement > Vrijstaand Twee-onder-een-kap * cijfers tot en met het derde kwartaal

14 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 27 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR NA 199 Fors afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, een gelijk aantal verkopen en een lichte prijsstijging in 216. Het aantal verkopen is praktisch gelijk gebleven ten opzichte van 215: 1.69 in de eerste drie kwartalen van 216 tegen 1.7 in dezelfde periode vorig jaar. Wel is het aantal te koop staande woningen ten opzichte van 215 met 45% afgenomen. De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 216 heel licht, maar et 1,5%. De vraagprijzen zijn gemiddeld genomen gelijk aan de verkoopprijzen. De woningen hebben met een looptijd van 29 dagen de afgelopen twaalf jaar nog nooit zo kort te koop gestaan. EENGEZINSWONINGEN Fors afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, iets minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Prijsstijging per m 2 (in %) 17 Looptijden in dagen Appartement < ,6 11,3 14,7 1,3-6,9 4,1-1,2-6,7 -,7 12,5 14,4 1,9 Appartement ,2 5,5 7,6 2, 3,6 4,4-4,8-6,3-1,7 5,5 7,1 16,6 Appartement ,5 -,6 -,5 6,9 2,5 4,5,4-4,1 1,9 5,3-13,1 31, Appartement > 199 9,2 4,5 1,1 2,1-1,2 -,3-2,1-14,1 7, 4,,8 1,5 Vrijstaand 22, 1,5 1,9-1, 6,9-7,9 4, -3,8,4-2,8 12, -4,4 Twee-onder-een-kap 9,7 4, 9,7,1,3 17,2-7,6-11,8 9,1 5, 2,2 17,6 1,1 6,6 7,2,4-1,7 5,5-8,5-7,3 4,9 2,3 4,3 2,2 Appartement < Appartement Appartement Appartement > In de eerste drie kwartalen van 216 zijn 677 eengezinswoningen verkocht, 2% lager dan in dezelfde periode vorig jaar (692). Het aantal te koop staande woningen is teruggelopen van 538 in 215 naar 323 in 216, een afname van 4%. De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van 216 zeer sterk, met 2,2%. De looptijd in 216 is met 32 dagen fors gedaald ten opzichte van 215 (44 dagen). Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs liep terug tot,2%. Vrijstaand Twee-onder-een-kap Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) Appartement < ,2 2,1, 1,4 3,8 3,4 3,8 4,5 4,2 2,3, -2,6 TWEE-ONDER-EEN-KAP EN VRIJSTAANDE WONINGEN Met respectievelijk 48 en 45 verkopen in de eerste drie kwartalen van 216, hebben deze beide woningtypen een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er ook geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt voor twee- onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen. Appartement ,3 2,9 2, 2,3 3,2 3,1 3,1 3,6 3,6 2,5 1,2-2,1 Appartement ,1 2,6 1,7 1,8 2,3 2, 2,1 3, 3,1 2,4 1,2, Appartement > 199 3,3 2,6 1,8 2,1 4,1 3,7 3,8 4,8 4,5 3,1 1,2, Vrijstaand 5, 4,9 3,6 5, 7,5 7,2 7,1 7,8 9,1 6,1 5, 3,6 Twee-onder-een-kap 5,1 3,8 2,7 3, 5,6 5, 5,8 7,3 5,7 4,2 1,7 1,5 3,6 3, 2,4 2,6 4,4 4,3 4,3 5,5 5, 3,4 2,,2 * cijfers tot en met het derde kwartaal

15 DE WONINGVOORRAAD 29 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 28 Het duurt nog wel even voordat we hier kunnen wonen. Maar we verheugen ons nu al op ons nieuwe huis. Inge & Michael West

16 Nieuwbouw in de marktsector NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 31 AANBOD, AFZET EN PRIJSNIVEAU Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouwwoningen in Amsterdam. Ook komt de verhuur van vrijesectorwoningen kort aan bod. Een nieuwe koopwoning wordt meestal verkocht vanaf papier, dus voorafgaand aan de bouw. De verhuur van een vrijesectorwoning vindt plaats bij oplevering. De beschreven ontwikkelingen gaan over het jaar 215, de laatste paragraaf geeft een beeld van de actuele ontwikkelingen. AANBOD In 215 werden in totaal nieuwbouwwoningen in de marktsector aangeboden: koopwoningen en vrije kavels en 1.78 vrijesectorhuurwoningen. Hiermee is het totale aanbod sinds 214 licht toegenomen. Vooral in de stadsdelen Oost, Nieuw-West en West zijn veel nieuwe woningen in de marktsector op de markt gekomen. Het aanbod vrijesector huur concentreerde zich vooral in Nieuw-West en Oost. AFZET Vrijwel alle nieuwe koopwoningen die op de markt kwamen in 215, zijn verkocht. Het gaat om 2.2 koopwoningen. Van de opgeleverde vrijesectorhuurwoningen veronderstellen we dat ze allemaal bij oplevering worden verhuurd. Het ging in 215 om 1.78 huurwoningen. Het afzetpercentage is het aandeel woningen dat is verkocht of verhuurd, ten opzichte van het aanbod. Dit percentage steeg van 88% in 214 naar 93% in Aanbod aangeboden nieuwbouwwoningen in de marktsector inclusief kavels 21 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) nieuwbouwwoningen in de marktsector voortschrijdend gemiddelde laatste 3 jaar aanbod afzet 2 Samenstelling nieuwbouwaanbod in de marktsector in 215 (huur en koop) Centrum West Nieuw-West Zuid Zuidoost Oost Noord restaanbod koop 214 aanbod marktsector koop aanbod marktsector huur

17 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 33 SAMENSTELLING NIEUWBOUW Dit hoofdstuk gaat in op de verkoop van nieuwbouwwoningen. Vergeleken met voorgaande jaren zijn vooral meer reguliere nieuwe koopwoningen verkocht. In 214 zijn ruim 1.76 reguliere koopwoningen verkocht, in 215 waren dat er De verkoop van koopwoningen is tijdens de crisis op de woningmarkt sterk ingezakt, maar trekt nu ook weer snel aan. 24 Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 215 naar prijsklasse 22 Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector nieuwbouw Starterswoningen* Reguliere koopwoningen bestaande bouw Individuele kavel koop Collectieve kavel koop Vrije sector huur (incl. starterswoningen) * Appartementen < 4m 2 en een vraagprijs < 15. % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < > 4. BESTAANDE BOUW VS NIEUWBOUW In onderstaande figuren is weergegeven hoe het prijsniveau van nieuwe koopwoningen zich verhoudt tot het aanbod van koopwoningen in de bestaande bouw. Voor de vergelijkbaarheid zijn eengezinswoningen buiten beschouwing gelaten en is onderscheid gemaakt tussen het aanbod binnen en buiten de ring van de A1 (waarbij Noord is ingedeeld bij buiten de ring ). Nieuwe koopwoningen binnen de ring blijken over het algemeen duurder te zijn dan bestaande koopwoningen. Tegelijkertijd zijn binnen de ring in de nieuwbouw ook meer woningen aangeboden met een verkoopprijs tot 15. (fig 23). Ook buiten de ring is het aanbod aan nieuwe koopwoningen in 215 overwegend duurder dan het bestaande aanbod. Maar de nieuwe woningen zijn buiten de ring wel veel goedkoper dan binnen de ring. De meeste woningen bevonden zich in de prijsklasse van 15. tot 25. (52%). Buiten de ring is het dus mogelijk om met een middeninkomen een nieuwe koopwoning te bemachtigen (fig 24). In de figuren hiernaast is gekeken naar de grootte van koopwoningen in de nieuwbouw en bestaande bouw. Binnen de ring is veel aanbod van kleine starterswoningen en koopwoningen van 9 tot 12 vierkante meter (fig 25). Ook buiten de ring zitten opvallend veel kleine startersappartementen in het aanbod. Ruim een derde van de nieuwe koopwoningen was kleiner dan 5 vierkante meter. Daarnaast komen ook buiten de ring relatief veel grote nieuwe koopwoningen op de markt (fig 26). 25 Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 215 naar oppervlakteklasse nieuwbouw bestaande bouw % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% 23 Samenstelling vraagprijzen appartementen nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 215 naar prijsklasse < 5 m m m m 2 > 12 m 2 26 Samenstelling appartementen nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 215 naar oppervlakteklasse nieuwbouw nieuwbouw bestaande bouw bestaande bouw % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% > 4. < 5 m m m m 2 > 12 m 2

18 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 35 VERGELIJKING VIERKANTEMETERPRIJZEN De koopprijzen per vierkante meter voor nieuwbouw en bestaande bouw komen in 215 redelijk overeen. In een paar stadsdelen is wel een duidelijk verschil te zien. In Zuidoost bijvoorbeeld zijn de nieuwbouwwoningen duurder door de hogere kwaliteit van de nieuwbouw. De duurdere nieuwbouw in Zuid hangt samen met de locatie van het aanbod, waaronder de Zuidas. In onderstaande tabel zijn alleen de appartementen opgenomen. In 215 was maar liefst 42% van het aanbod nieuwe koopwoningen een eengezinswoning. Dat aanbod bestond uit 742 koopwoningen en 271 kavels die bestemd zijn voor eengezinswoningen. Het nieuwe aanbod van eengezinswoningen concentreerde zich in stadsdeel Oost, gevolgd door Nieuw-West, Noord, Zuidoost en West. De prijsklasse en oppervlakte van de nieuwe eengezinswoningen in deze vijf stadsdelen staan in de twee figuren hiernaast. Kavels waarvan de uiteindelijke prijs van de woning niet bekend is, zijn niet meegenomen. In stadsdelen Zuidoost en Noord was relatief veel aanbod van nieuwe eengezinswoningen in de lagere prijsklassen. Voor stadsdeel Zuidoost is dat niet uitzonderlijk en voor stadsdeel Noord hangt dit samen met het aanbod van een groot aantal kleine seniorenwoningen. De stadsdelen Oost en West kenden juist veel aanbod van eengezinswoningen in de hoogste prijssegmenten. Vooral in stadsdeel West, maar ook in Oost, gaat het om eengezinswoningen met een vraagprijs (ver) boven de 4.. Stadsdeel Noord daarentegen had veel aanbod van eengezinswoningen in de prijsklasse 25. tot 3.. Dit gold ook voor stadsdeel Nieuw-West. 29 Samenstelling vraagprijzen nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 215 Noord Oost Zuidoost Nieuw-West West % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% > Mediane vraagprijzen nieuwbouw en bestaande bouw per m 2 in 215 stadsdeel bestaand nieuwbouw Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Zuidoost Noord 2.75 nb 28 Verdeling aanbod nieuwbouw eengezinswoningen naar stadsdeel, 215 stadsdeel aantal percentage Oost % Nieuw-West % Noord % Zuidoost % West 75 7% overig 14 7% 742 1% 3 Samenstelling oppervlakteverdeling nieuwbouwaanbod eengezinswoningen, 215 Noord Oost Zuidoost Nieuw-West West % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < 5 m m m m 2 > 12 m 2

19 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 37 ACTUELE ONTWIKKELINGEN 216 alleen toegankelijk voor huishoudens met een hoog inkomen. Over de eerste helft van 216 zijn al wat voorlopige cijfers Buiten de ring ziet de verdeling er heel anders uit: hier hebben de bekend van nieuwe koopwoningen. Die zijn nog niet compleet, meeste woningen een prijs tussen de 2. en 3.. maar geven wel een eerste indruk. Binnen de ring is het aanbod grotere woningen gegroeid. Kleine Duidelijk is dat de prijzen van nieuwe koopwoningen in een jaar woningen worden weinig gebouwd. Ook buiten de ring is een tijd sterk zijn toegenomen. In de eerste helft van 216 had ruim verschuiving te zien naar grotere woningen. Maar daarnaast 8% van de woningen binnen de ring een verkoopprijs van werden buiten de ring ook veel kleinere woningen (minder dan 4. of meer. Nieuwbouw binnen de ring is daarmee vijftig vierkante meter) verkocht (fig 32). 31 Samenstelling vraagprijzen verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1ste helft 216) binnen en buiten de ring binnen de ring buiten de ring % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < > Samenstelling oppervlakte verkochte nieuwbouwwoningen (voorlopige cijfers 1e helft 216) binnen en buiten de ring binnen de ring buiten de ring TOEGANKELIJKHEID VAN DE NIEUWBOUW De woningmarkt staat enorm onder druk, blijkt uit de stijgende prijzen voor vrijesector huur en koop. Alles wat op de markt komt, wordt direct verkocht en verhuurd, ondanks de hoge prijzen. In 215 was het aanbod nieuwe marktwoningen divers: starterskoopwoningen, vrijesectorhuur, reguliere koopwoningen en vrije kavels in verschillende prijssegmenten. Maar de prijzen nemen in Amsterdam snel toe, ook de prijzen van nieuwbouw. Huishoudens met een hoog inkomen kunnen zich de woningen in de hogere prijssegmenten wel veroorloven. Deze inkomensgroep is daardoor goed in staat om hun eigen afwegingen te maken op de stedelijke en regionale woningmarkt. Huishoudens met een middeninkomen komen niet in aanmerking voor sociale huur en hebben een beperkt woonbudget. De woning die deze huishoudens zich kunnen veroorloven, wordt door de snel stijgende woningprijzen steeds kleiner. Voor eenpersoonshuishoudens (55% van alle huishoudens in Amsterdam) hoeft dat geen probleem te zijn. Voor met name meerpersoonshuishoudens die blijvend een middeninkomen zullen hebben, wordt een passende woning in steeds meer populaire delen van de stad onbetaalbaar. Deze groep heeft weinig andere keus dan verder te kijken in andere stadsdelen. Maar ook Amsterdam buiten de ring heeft goede woonmilieus, zo blijkt uit de leefbaarheidsanalyse van het onderzoek Wonen in Amsterdam 215. Wat buurttevredenheid betreft, scoort stadsdeel Nieuw- West een prima 6,7, Noord een 7, en Zuidoost zelfs een 7,2. In deze gebieden worden en zijn door de gemeente en de markt ontwikkelingen in gang gezet die de kwaliteit van die gebieden nog verder verbeteren. Stadsdeel Noord is erg in trek en de gebieden langs het IJ laten flinke prijsstijgingen zien. Toch waren in 215 in Noord, dichtbij de A1, nog nieuwe eengezinswoningen te koop van ruim honderd vierkante meter voor een prijs van rond de twee ton (project NOA). Nieuw-West had in 215 een divers aanbod in het middensegment. Dicht bij de ring waren in dit prijssegment bijvoorbeeld gezinswoningen te koop van rond de 65 vierkante meter (project De Aardetuin). Verder buiten de ring waren ook vijfkamerwoningen van 12 vierkante meter te vinden (project I am living). In Zuidoost zijn de woontevredenheidscijfers al sterk gestegen, maar de woningprijzen nog niet. Ook daar konden huishoudens met een middeninkomen in 215 ruime eengezinswoningen kopen, zoals in het project Emerald, Gooise Kant of Sweety. % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1% < 5 m m m m 2 > 12 m 2

20 DE WONINGVOORRAAD 39 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 38 We krijgen hier een vakantiegevoel met het strand en het water aan je voeten. Kortom: buiten wonen in Amsterdam. Yanik, William, Helen & Matis Oost

21 Ontwikkelingen in de stadsdelen In de eerste drie kwartalen van 216 is het totaal aantal transacties ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 215 met 7,3% gedaald naar In 215 zijn in totaal 1.5 woningen verkocht, 13% meer dan in 214. Als we kijken naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen, zien we voor alle woningen een stijging van 13,2%. De verschillen tussen de woningtypen zijn groot. Appartementen met een bouwjaar tussen 1971 en 199 stijgen 31%, maar appartementen met een bouwjaar na 199 stijgen slechts 1,5%. Daar tussenin vinden we eengezinswoningen met een prijsstijging van 2,2%, appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 197 met 16,6% en appartementen van vóór 1945 met 1,9%. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Het is daarmee een samenvatting van de uitgebreide rapportage per stadsdeel in tabellen, het slot van deze Woon Amsterdam. AANTAL TRANSACTIES PER STADSDEEL Figuur 33 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van 216. Figuur 34 laat de verandering zien tussen de eerste drie kwartalen van 215 en de eerste drie kwartalen van 216. Zuid en West zijn in 216 de koplopers bij het totaal aantal transacties ( respectievelijk en 1.348). Zuidoost is met 394 verkopen de hekkensluiter. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 56 verkopen afgenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 215. Alleen in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West is het aantal transacties gestegen, in Zuidoost met 29,6% en in Nieuw-West met 7,7%. In Noord, West en Oost is de daling van het aantal transacties het sterkst met respectievelijk -22,2%, -17,2% en -14,%. In het Centrum en Zuid is de daling het kleinst: -4,2% en -3,4%. ONTWIKKELING VAN DE MEDIANE TRANSACTIEPRIJS Het jaar 216 laat in alle stadsdelen ten opzichte van 215 stijgende transactieprijzen zien. Koploper is Noord met 21,6% en een mediane transactieprijs van Het stadsdeel ligt daarmee nog maar 14.6 onder het niveau van Nieuw-West ( 223.1). In 215 was dat verschil nog Zuidoost kent met 5,9% de kleinste prijsstijging en blijft duidelijk achter bij de andere stadsdelen. Daar bedragen de prijsstijgingen tussen de 11,1% (Nieuw-West) en 18.3% (Oost). Als we kijken naar de periode , dan zien we dat de mediane verkoopprijzen in alle stadsdelen nu het hoogste niveau hebben bereikt. In Zuid, Centrum en Oost varieert het verschil tussen nu en de vorige top tussen de 59.2 en 5.8. In West, Noord en Nieuw-West zijn de verschillen gelijk aan respectievelijk 39., 3.2 en Ook hier zien we dat Zuidoost achterblijft met slechts een verschil van Transacties 1ste t/m 3de kwartaal 216 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 199 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Verschil transacties 1ste t/m 3de kwartaal 215 en 1ste t/m 3de kwartaal 216 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 199 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN Centrum ,2% West ,2% Nieuw-West ,7% Zuid ,4% Oost ,% Noord ,2% Zuidoost ,6% ,3% in % 41

22 PRIJSONTWIKKELING PER STADSDEEL De prijsstijging per vierkante meter varieert tussen 8,9% (in Oost) en 14,9% (in Noord). De stadsdelen Zuid, West, Nieuw-West, Zuidoost en Centrum blijven daarbinnen, met respectievelijk 13,6%, 12,2%, 11,2%, 1,% en 9,5%. De verschillen in verkoopprijs tussen de stadsdelen blijven erg groot. In het Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van 216, in Zuidoost EENGEZINSWONINGEN De meeste eengezinswoningen zijn verkocht in Nieuw-West (188), de minste woningen in West (9). De verschillen in prijsstijging per vierkante meter zijn groot: 23,3% in Noord tegen 3,9% in Oost. ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 35 Mediane transactieprijs van alle woningen in 215 en de eerste 3 kwartalen In Zuidoost is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 32 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. Vooral in Oost en Noord, maar ook in Centrum, West en Zuid zijn meer grotere woningen verkocht. Hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkante meterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken APPARTEMENTEN BOUWJAAR VÓÓR Van dit woningtype zijn de stadsdelen West en Zuid, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Opvallend is wel dat in beide stadsdelen minder vooroorlogse woningen verkocht zijn dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkantemeterprijs van dit type met 1,9% sterk gestegen. Noord kent met 23,5% de sterkste stijging, Oost met 8,8% de laagste stijging. De prijsstijging in Centrum, Zuid en West varieert tussen de 11, en 12,3%. Centrum West Nieuw-West 215 eerste 3 kwartalen 216 Zuid Oost Noord Zuidoost APPARTEMENTEN BOUWJAAR De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in 216 met 16,6% zeer sterk gestegen. De stijgingen variëren tussen 2,1% in Zuid en 11,2% in Nieuw-West. APPARTEMENTEN BOUWJAAR Zuidoost heeft ongeveer twee keer zoveel van deze appartementen als de overige stadsdelen. In dit stadsdeel is het aantal transacties toegenomen, net als in Centrum. In de overige stadsdelen is het aantal transacties gedaald of gelijk gebleven. De prijs per vierkante meter is in Nieuw-West met 28,7% extreem sterk. Ook in de overige stadsdelen zien we forse prijsstijgingen: van 7,9% in Oost en 8,% in Noord tot zeer sterke prijsstijgingen als 14,5% in West en 17,4% in Zuid. APPARTEMENTEN BOUWJAAR NA 199 Ruim de helft van het totaal aantal transacties vond plaats in stadsdeel Nieuw-West en Oost. De stijging van de vierkantemeterprijs varieert sterk per stadsdeel, met 2,% in Zuid en,6% in Centrum. 36 Ontwikkeling mediane transactieprijs eerste 3 kwartalen 216 per m 2 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartementen, bouwjaar na 199 Centrum 11, - 1,3,6 15,4 9,5 West 12,3 18,6 14,5 7,9-12,2 Nieuw-West - 11,2 28,7 8,6 12,3 11,2 Zuid 12, 2,1 17,4 2, 7, 13,6 Oost 8,8 14,3 7,9 1,3 3,9 8,9 Noord 23,5 13,7 8, 5,4 23,3 14,9 Zuidoost - - 1,1 13,7 9,4 1, 1,9 16,6 31, 1,5 2,2