amsterdam 2015 woon nen of ontspannen?

Transcriptie

1 ver pan woon amsterdam 2015 nen of ontspannen?

2

3 overspannen woon amsterdam 2015 ontspannen

4 INHOUD VOORWOORD 5 DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 8 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 12 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 18 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 28

5 5 36 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 44 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 54 CONCLUSIE 58 RAPPORTAGE PER STADSDEEL woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

6

7 VOORWOORD 7 In 2006 verscheen onze eerste Amsterdamse woningmarktrapportage. Dit jaar vieren we een jubileum, met het uitkomen van de tiende editie. Daar zijn we best trots op. De samenwerking tussen de Makelaarsvereniging Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woning corporaties en de gemeente Amsterdam maakt het mogelijk een totaalbeeld te schetsen van de Amsterdamse woningmarkt. Waar WOON 2014 ging over Herstel?, is het thema van dit jaar Ontspannen of overspannen? De markt is totaal omgeslagen van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt. Met name het gebied binnen de ring vertoont verschijnselen van een overspannen markt, door sommige makelaars zelfs hysterisch genoemd. Het totaal aantal transacties in groot Amsterdam in 2015 zal naar verwachting uit komen rond de woningen, een absoluut record. Voor de stad Amsterdam staan eind van dit jaar circa woningen onder aan de streep. Het aantal transacties is dan met 17% toegenomen ten opzichte van Het herstel is meer dan duidelijk ingezet. Het aanbod is sterk gedaald. Inmiddels, we spreken over het derde kwartaal 2015, wordt binnen de ring 50% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Ook buiten de ring is de markt omgeslagen en wordt 25% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De consument neemt genoegen met woningen die voldoen aan zijn minimale wensen. De gemiddelde looptijd in Amsterdam bedraagt nu 36 dagen. Dit is hetzelfde niveau als voor de crisis in De langste looptijd bedroeg 94 dagen in Voor een gezonde woningmarkt ligt het aanbod van koopwoningen dus structureel te laag, terwijl de instroom van nieuwe Amsterdammers voortdurend toeneemt. Jaarlijks komen ruim expats naar Amsterdam, waarvan er na een jaar bijna zich permanent vestigen. In Amsterdam zal de komende jaren de woningproductie drastisch moeten worden opgeschroefd om te voldoen aan de groeiende vraag. Amsterdam kent een eigenwoningbezit van circa 30%, waar dit landelijk rond de 60% is. Daarnaast liggen er volop kansen om het aanbod van koopwoningen en vrije sector huurwoningen te vergroten, rekening houdend met de wensen van toekomstige bewoners. Voor jongeren en starters kan het kopen van een sociale huurwoning een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2015 zijn bijna bestaande corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen is in de stad daardoor een mix van sociale huur- en koopwoningen ontstaan. Een goede balans is daarbij van belang. Gemeente, huurders en corporaties hebben afgesproken op termijn te streven naar een dynamisch evenwicht waarbij de sociale huursector op peil blijft. Waar WOON 2014 nog sprak over herstel en de wens van een gezonde woningmarkt zonder oververhitting, is voor WOON 2015 de term overspannen meer van toepassing. Sven Heinen, voorzitter Makelaarsvereniging Amsterdam Jan Geert Bakker, directeur Belastingen, gemeente Amsterdam Egbert de Vries, directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

8

9 DE WONINGVOORRAAD DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 9 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

10 DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD Het aantal woningen in Amsterdam is in 2014 licht toegenomen tot ongeveer (op basis van de definitie in de wet WOZ). Gezien het hoge aantal woningen dat momenteel in aanbouw is, zal dat aantal volgend jaar aanzienlijk hoger liggen. De afgelopen jaren lieten steeds kleine stijgingen zien van het aantal woningen. Woningvoorraad in twee cijfers De Amsterdamse woningvoorraad volgens de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) verschilt van het aantal Amsterdamse woningen volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). De BAG is de grondslag voor de statistieken over de woningvoorraad die Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam publiceert en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal circa woningen. Belastingen Amsterdam registreert objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de WOZ. Voor de wet is het feitelijke gebruik bepalend of een object als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de BAG bepalend. Dat levert definitieverschillen op: vandaar dat het woningareaal volgens de WOZ iets kleiner is dan de officiële woningvoorraad volgens de BAG, die woningen bedraagt. De belangrijkste verschillen tussen beide definities zijn: Veel objecten die volgens de definities voor de BAG een woonbestemming hebben, hebben volgens de definities voor de wet WOZ een bedrijfsbestemming. Naast gemengde panden geldt dit ook voor objecten die als woning gebruikt worden, maar waarvan de aard bedrijfsmatig is, zoals een bewoonde winkel. Voor de WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Wooneenheden (onzelfstandige woningen) zoals studentenflats werden voorheen niet meegeteld in de woningvoorraad volgens de BAG. In de BAG worden ze nu samen als één verblijfsobject gezien, behalve wanneer de eenheden een eigen adres hebben. Met een eigen adres worden alle eenheden als afzonderlijk verblijfsobject gezien en tellen daarmee afzonderlijk mee in de woningvoorraad. Eigen woningbezit Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet WOZ bedraagt per 1 januari 2015 ongeveer 27%. Onderzoek, Informatie en Statistiek telt per 1 januari % eigen woningen. Op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2015 komen de afdeling Wonen gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties op een percentage eigen woningbezit van 31%. Belastingen Amsterdam merkt een WOZ-object aan als een eigen woning wanneer in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat. Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren, die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn. Voor de WOZ tellen ook bewoonde ruimten mee die nog geen officieel adres hebben. De BAG kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd.

11 DE AMSTERDAMSE WONINGVOORRAAD 11 1 Woningvoorraad per stadsdeel en aandeel eigen woningbezit Voorraad woningen Centrum % Nieuw-West % Noord % Oost % West % Zuid % Zuidoost % Amsterdam Aandeel eigen woningbezit 2015 Bron: Belastingen Amsterdam 2 Stapelwoningen naar type per 1 januari 2015 Benedenwoning 19de eeuwse gordel 1% Pakhuis appartement 1% Herenhuis appartement 1% Woning met historisch uiterlijk 2% Bejaardenwoning (gestapeld) 2% Studenteneenheid (portocabin/container) 1% Studentenwoning (gestapeld) 2% Bovenwoning 19de eeuwse gordel 5% Galerijflat 8% Appartement (flatwoning) 1% Portiekflat 17% Corridorflat 10% Flat (algemeen/gemengd) 3% Bovenwoning (flatwoning) 36% Benedenwoning (flatwoning) 9% 3 Eengezinswoningen naar type per 1 januari 2015 Kwadrantwoning 1% Drive-in woning 3% Hoekwoning, repeterend 3% Geschakelde woning 1% Bejaardenwoning (niet-gestapeld) 2% Grachtenpand 2% Vrijstaande woning, niet-repeterend 3% Tussenwoning, repeterend 74% Tussenwoning, niet-repeterend 3% Dijkwoning, repeterend 1% Twee-onder-een-kap, repeterend 5% woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

12

13 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING

14 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING De waardeontwikkeling van woningen per Amsterdamse buurtcombinatie laat het vertrouwde beeld zien dat de waarde buiten de ring weinig stijgt of daalt, terwijl binnen de ring de waarde toeneemt. In 2014 steeg de waarde het meest in de negentiende-eeuwse ring en de gordel Exemplarisch is de dynamiek in West die in een artikel in het Parool als volgt wordt omschreven: De gezinnen wonen in de Helmersbuurt. Jonge succesvolle mensen kopen in Oud-West en betalen de hoofdprijs voor een appartementje. Starters schuiven op richting De Baarsjes en Bos en Lommer. De waardeontwikkeling op de grachtengordel ligt echter rond het Amsterdamse gemiddelde, dit ondanks de krantenkoppen over een koopgolf door vermogende buitenlandse speculanten of de forse groei van Airbnb. In de afgelopen uitgaven van WOON Amsterdam nam de waarde binnen de ring meestal sterker toe dan buiten de ring. Hierdoor werd ook het verschil tussen de prijzen per vier- kante meter binnen en buiten de ring gemiddeld steeds groter. Maar er zijn uitzonderingen. Zo is in 2014 de waarde buiten de ring nabij de A10-west bovengemiddeld toegenomen. In voorafgaande jaren bleef de waardeontwikkeling van Amsterdam-Noord minder achter. Samenstellingseffecten Hoe komt het dat de WOZ-waarde-index en de MVAindex zich verschillend ontwikkelen (net als de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel verkochte woningtypen, berekend door Onderzoek, Informatie en Statistiek)? Dat heeft te maken met de manier waarop die waarden zijn samengesteld: het zogenaamde samenstellingseffect. De WOZ-waarde-index is gebaseerd op alle woningen in Amsterdam, de gehele woningvoorraad. De MVA-index is gebaseerd op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koopwoningen verschilt van de gehele woningvoorraad, ten tweede omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de prijsontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling van een individuele woning in de woningvoorraad. 4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 2014 Type woningen Aantal woningen verkocht in 2014 Mediane transactieprijs 2014 Aantal woningen 2014 Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 Appartementen, bouwjaar < Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar Appartementen, bouwjaar > Eengezinswoningen Totaal Mediane WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2014

15 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 15 5 Ontwikkeling WOZ-waarde van bestaande woningen per buurtcombinatie tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2015 daling of stijging minder dan 4,1% stijging tussen 4,1% en 7,4% stijging tussen 7,4% en 9,7% stijging tussen 9,7% en 11,7% stijging meer dan 11,7% onvoldoende waarnemingen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

16 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO Totaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen 4de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal

17 PRIJS- EN WAARDEONTWIKKELING 17 (vervolg) 6 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO Totaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen 1ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal de kwartaal ste kwartaal de kwartaal de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

18

19 DE WONINGVOORRAAD MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 19 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

20 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN VIA OVERVERHITTING NAAR DROOGKOKEN? De verkoopquote (het aantal in een kwartaal verkochte woningen, gedeeld door het aantal in dat kwartaal te koop staande woningen) is na een stijging van vijftien procentpunten tussen het vierde kwartaal van 2013 (20%) en het vierde kwartaal van 2014 (35%) verder gestegen met zes procentpunten naar 41%. Dit is een percentage dat we voor het laatst in 2007 hebben gezien. Daarbij valt op dat de verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en in hetzelfde kwartaal verkocht) met 48% inmiddels hoger is dan het hoogste niveau van 2007 voor de crisis. Nieuw te koop komende woningen zijn kennelijk scherp geprijsd. De verkoopquote van de woningen Was al in aanbod lag in de periode boven de 40%. Nu is die 35%. Nog niet het niveau van 2007, maar daar niet ver vandaan. Wanneer we daarbij bedenken dat in de eerste drie kwartalen van 2015 een derde van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht, mag een stijging van de vraag- en verkoopprijzen verwacht worden. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van 31% in het derde kwartaal van 2013 naar 45% in het derde kwartaal van 2014, naar nu 81%. Dit betekent dat woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Bij de sterke stijging van de instroomquotes moet bedacht worden dat deze voor een belangrijk deel veroorzaakt wordt door het sterk gedaalde aanbod. In de genoemde kwartalen komen respectievelijk (2013), (2014), en (2015) woningen nieuw te koop. Een duidelijke stijging. Het totale aanbod is tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2015 gedaald van tot woningen. Een daling van 34%. Ter vergelijking: 1 januari 2013 stonden er nog woningen, bijna twee keer zoveel, te koop. Het totale aanbod heeft het niveau van vóór de crisis nog niet bereikt, maar lijkt daar gezien de verkoopquotes wel op af te stevenen. De sterke dynamiek uit zich ook in een sterke stijging van het aantal verkopen. In de eerste drie kwartalen van dit jaar zijn al huizen verkocht. Terwijl in de jaren er jaarlijks tussen de en huizen werden verkocht. In 2014 zijn in totaal woningen verkocht. Als de trend zich doorzet, wordt dat record dit jaar verbroken. De verwachting is dat in 2015 in totaal woningen verkocht zullen worden in Amsterdam. 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% In dit plaatje past dat de gemiddelde looptijd sterk is gedaald. Stond een huis in 2013 gemiddeld 88 dagen te koop en was dat in 2014 al teruggezakt naar 54 dagen; de eerste drie kwartalen van 2015 duurde het gemiddeld nog maar 36 dagen voor de verkoop rond was. Alleen 2007 en 2008 kenden eerder looptijden van gemiddeld 37 dagen. Daarbij is het gemiddelde verschil tussen vraag- en verkoopprijs verder gedaald naar 0,8%. Het aantal kopers dat bereid is om meer te bieden dan de verkoopprijs, bereikt een ongekende hoogte. In 2015 betaalde gemiddeld 33% van de kopers meer dan de vraagprijs. In het derde kwartaal van 2015 ligt dit cijfer op 44%. Een dergelijk cijfer hebben we in twintig jaar tijd niet gezien. De verschillen tussen de stadsdelen binnen en buiten de ring zijn daarbij groot. Binnen de ring wordt in het derde kwartaal van 2015

21 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 21 binnen de ring buiten de ring Amsterdam bijna 50% van de woningen verkocht voor een prijs boven de vraagprijs. Buiten de ring gaat het om 25%. Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen stijgt de vierkante meterprijs in de eerste drie kwartalen van 2015 met 5,8%. Wanneer we kijken naar de verschillende indicatoren zien we een zeer dynamische markt die veel verschijnselen van oververhitting vertoont. Meer woningen dan ooit worden boven de vraagprijs verkocht. Het totale aanbod is dan weliswaar nog niet op het lage niveau van voor de kredietcrisis, maar in dit tempo kan dat nooit lang duren. Een verdere stijging van vraag- en verkoopprijzen is waarschijnlijk en zal vervolgens leiden tot een afnemende dynamiek met dalende aantallen verkopen. woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

22 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 50% 40% 30% 20% 10% 0% Was al in aanbod Nieuw in aanbod Nederland totaal Totaal 10 Amsterdam, binnen de ring 50% % % % % % % % % % % percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde)

23 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN 23 9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 100% 200% 160% 80% 120% 60% 80% 40% 40% 20% 0% Amsterdam totaal Nederland totaal 11 Amsterdam, buiten de ring 50% % % % % % % % % % % percentage verkopen boven de vraagprijs vraagprijs (rekenkundig gemiddelde) koopprijs (rekenkundig gemiddelde) woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

24 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR VOOR 1945 Sterk afgenomen looptijd, geen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een sterke prijsstijging in Met verkopen in de eerste drie kwartalen van 2015 domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2014 (3.258 verkopen) met 10% gestegen. In de eerste drie kwartalen van 2015 stijgt de prijs per vierkante meter van appartementen met een bouwjaar voor 1945 sterk, met 9,0%. In 2014 steeg de vierkantemeterprijs ook al 12,5%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2014 bijna gehalveerd. Dit type woning wordt gemiddeld tegen de vraagprijs verkocht. Sinds 2007 was dat niet meer het geval. Verkochte woningen hebben gemiddeld 26 dagen te koop gestaan, in 2014 waren dit nog 41 dagen. Ze staan gemiddeld 26 dagen te koop, tegen 41 dagen in In 2007 en 2008 was de gemiddelde looptijd gelijk aan respectievelijk 27 en 29 dagen. APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Fors afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een sterke prijsstijging in Met 771 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2015 heeft dit woningtype een niet onbelangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 20% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (640). In de eerste drie kwartalen van 2015 stijgt de vierkantemeterprijs voor deze appartementen sterk met 6,4%. Het aantal te koop staande woningen daalt ten opzichte van 2014 met 26%. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 1,5% het laagste cijfer in de periode De looptijd is met een gemiddelde van 47 dagen gelijk aan het cijfer van APPARTEMENTEN, BOUWJAAR Fors afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een gelijkblijvende prijs in Met 764 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2015 heeft dit woningtype eveneens een niet onbelangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 9% hoger dan in de eerste drie kwartalen van 2014 (702). De prijs per vierkante meter is ten opzichte van 2014 ongeveer gelijk gebleven. Het aantal te koop staande woningen is in 2015 met 20% afgenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 2,4% in 2014 verder gedaald naar 1,3% in 2015, een niveau dat in de periode niet eerder is voorgekomen. De looptijd is afgenomen naar 41 dagen. Alleen in 2007 en 2008 werd dit type woning sneller verkocht (respectievelijk in 36 en 40 dagen). 12 Aantal in aanbod per 1 januari 13 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 14 Aantal verkocht 15 Mediane transactieprijzen (in ) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Totaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

25 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN

26 APPARTEMENTEN, BOUWJAAR NA 1990 Sterk afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, zeer veel meer verkopen en een lichte prijsdaling in Met verkopen in de eerste drie kwartalen van 2015 heeft dit woningtype een behoorlijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is maar liefst 40% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (769). De prijs per vierkante meter daalt in de eerste drie kwartalen van 2015 heel licht met 0,2%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2014 in 2015 met 27% afgenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 1,5% het laagst in de periode De looptijd is gelijk aan 47 dagen en vergelijkbaar met de gemiddelde looptijd in 2008 (45 dagen). EENGEZINSWONINGEN Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in Met 692 verkopen in de eerste drie kwartalen van 2015 heeft dit woningtype een niet onbelangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 31% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (528). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwar talen van 2015 behoorlijk, met 4,5%. Het aantal te koop staande woningen is van 708 in 2014 teruggelopen naar 538 in 2015, een afname van 24%. De looptijd is met 49 dagen in 2015 sterk gedaald ten opzichte van 2014 (75) en vergelijkbaar met de looptijd in 2007 (51 dagen) en in 2008 (53 dagen). Ook voor het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs moeten we terug naar 2007 en 2008 om vergelijkbare cijfers te vinden: 2,2% in 2015, 2,4% in 2007 en 2,6% in TWEE-ONDER-EEN-KAP EN VRIJSTAAND Met 42 verkopen van beide typen in de eerste drie kwartalen van 2015 hebben deze woningtypen een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt voor deze woningen. 16 Prijsstijging per m 2 (in %) 17 Looptijden in dagen 18 Mediane verschil vraagen verkoopprijzen (in %) Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Vrijstaand Twee-onder-een-kap Eengezinswoningen

27 MARKTONTWIKKELING KOOPWONINGEN ,6 11,3 14,7 1,3-6,9 4,1-1,2-6,7-0,7 12,5 9,0 2,2 5,5 7,6 2,0 3,6 4,4-4,8-6,3-1,7 5,5 6,4 1,5-0,6-0,5 6,9 2,5 4,5 0,4-4,1 1,9 5,3-0,1 9,2 4,5 10,1 2,1-1,2-0,3-2,1-14,1 7,0 4,0-0,2 22,0 1,5 10,9-1,0 6,9-7,9 4,0-3,8 0,4-2,8-2,2 9,7 4,0 9,7 0,1 0,3 17,2-7,6-11,8 9,1 5,0 11,0 1,1 6,6 7,2 0,4-1,7 5,5-8,5-7,3 4,9 2,3 4, ,2 2,1 0,0 1,4 3,8 3,4 3,8 4,5 4,2 2,3 0,0 3,3 2,9 2,0 2,3 3,2 3,1 3,1 3,6 3,6 2,5 1,5 3,1 2,6 1,7 1,8 2,3 2,0 2,1 3,0 3,1 2,4 1,3 3,3 2,6 1,8 2,1 4,1 3,7 3,8 4,8 4,5 3,1 1,5 5,0 4,9 3,6 5,0 7,5 7,2 7,1 7,8 9,1 6,1 4,6 5,1 3,8 2,7 3,0 5,6 5,0 5,8 7,3 5,7 4,2 1,4 3,6 3,0 2,4 2,6 4,4 4,3 4,3 5,5 5,0 3,4 2,2 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

28

29 DE WONINGVOORRAAD NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 29 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

30 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR AANBOD In dit hoofdstuk staat het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector centraal. De nieuwbouw in de sociale sector en eventuele kluswoningen zijn in dit overzicht niet meegenomen. Bij de afzet gaat het om het moment van verkoop en bij verhuur om de datum van oplevering. Daardoor verschillen deze cijfers van de jaarlijkse start bouw -cijfers zoals de gemeente Amsterdam die publiceert. Daar gaat het om het slaan van de eerste paal bij de start van de bouw, ongeacht of het een huur- of koopwoning is. Afhankelijk of er op voorraad wordt gebouwd, kan het moment tussen verkoop en startbouw tot een half jaar duren. Daarnaast verschillen de cijfers doordat in de cijfers startbouw ook het aantal nieuwbouwwoningen in de sociale sector is opgenomen. Vorig jaar waren dat 831 sociale huurwoningen. Alle genoemde cijfers hebben betrekking op Aan het eind van dit hoofdstuk volgt een korte vooruitblik op de resultaten in 2015, voor zover bekend. In 2014 werden nieuwbouwwoningen in de marktsector aangeboden, waarvan koopwoningen en 831 markthuurwoningen. De afgelopen jaren is er weer een stijgende lijn zichtbaar. Het aanbod bestaat naast de reguliere koopwoningen uit markthuurwoningen, zelfbouwkavels en starterswoningen. Deze starterswoningen zijn zowel als markthuurwoning of als koopwoning aangeboden. Veelal zijn deze woningen gerealiseerd in getransformeerde kantoorpanden. Van de aangeboden markthuurwoningen zat 30% in het middensegment. De meeste nieuwbouw in de marktsector werd aangeboden in stadsdeel Oost. Ook in de stadsdelen West, Noord en Nieuw-West was er veel aanbod. In de overige stadsdelen was sprake van een gering aanbod. Een groot deel van de markthuurwoningen werd aangeboden in stadsdeel West. In de stadsdelen Centrum en Zuidoost was in 2014 geen aanbod van markthuurwoningen. 19 Aanbod aangeboden nieuwbouwwoningen in de marktsector inclusief kavels nieuwbouwwoningen in de marktsector voortschrijdend gemiddelde laatste 3 jaar

31 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR 31 AFZET De trend van de laatste jaren is dat praktisch de meeste woningen ook in hetzelfde jaar van aanbod worden verkocht. Eind 2014 was 88% van het aanbod verkocht of verhuurd. Dat zijn woningen (inclusief kavels). Kort na de crisis van 2009 was dat anders en bleken sommige projecten moeilijk verkoopbaar. Het was niet ongebruikelijk dat deze woningen uiteindelijk tegen een lagere catalogusprijs alsnog werden verkocht. Nu beweegt de markt zich in kwantitatief opzicht meer richting een aanbiedersmarkt. Ook de crisis heeft daaraan bijgedragen, nu marktpartijen steeds meer bewust inspelen op de wensen van (potentiële) kopers. van afwezigheid weer markthuurwoningen aangeboden en verkocht. Daarnaast nam het aanbod en de afzet van kavels toe. In 2014 is de afzet in vergelijking met de jaren ervoor aanzienlijk hoger. Ook blijkt na een jarenlange daling de afzet van reguliere koopwoningen voor het eerst weer toe te nemen. SAMENSTELLING AFZET Na de crisis is de samenstelling van het aanbod en de afzet veranderd. De afgelopen jaren daalde de afzet van het aantal reguliere nieuwbouwkoopwoningen. Een nieuw fenomeen, de starterswoning, werd goed verkocht. Ook werden er na jaren 20 Samenstelling nieuwbouwaanbod in de marktsector in 2014 (huur en koop) Centrum West Nieuw-West Zuid Zuidoost Oost Noord aanbod marktsector koop aanbod marktsector huur woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

32 21 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) aanbod afzet 22 Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector Starterswoningen* Reguliere koopwoningen * Appartementen < 40m² en een vraagprijs < Individuele kavel koop Collectieve kavel koop Vrije sector huur (incl. starterswoningen) Totaal REGULIERE KOOPWONINGEN De afgelopen jaren zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen lager dan voorheen. Dat komt omdat er kleinere reguliere koopwoningen gebouwd worden en meer starterswoningen. In onderstaande figuren zijn de verkoopresultaten naar prijsniveau gegeven voor de reguliere woningen binnen en buiten de ring. Onder de werden binnen de ring alle reguliere woningen verkocht. In de categorieën daarboven waren de verkopen ook goed, maar gaan de verkopen in de hoogste prijsklassen wat minder snel. Buiten de ring is het accent van het aanbod komen te liggen op de prijsklasse onder de De verkopen zijn in alle prijsklassen evenredig goed verlopen. Ook in het topsegment verliepen de verkopen heel goed. Het gaat hier wel om kleine aantallen.

33 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouw koopwoningen binnen de ring in 2014 naar prijsklasse > < verkocht onverkocht 24 Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouw koopwoningen buiten de ring in 2014 naar prijsklasse > < verkocht onverkocht woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

34 VERGELIJKING REGULIERE NIEUWBOUW MET BESTAANDE BOUW De verkoopprijs van een nieuwbouwwoning binnen de ring is doorgaans hoger dan van een bestaande woning. Ruim de helft van de nieuwbouwwoningen binnen de ring hadden in 2014 een vraagprijs boven de Buiten de ring valt op dat er veel woningen in de prijsklasse zijn aangeboden. Voorheen lag de nadruk meer op het prijssegment daarboven. De verkoopresultaten hiervan waren goed. VERWACHTING 2015 De verkoop van nieuwbouwwoningen verloopt in de eerste helft van 2015 voorspoedig. Dit geldt vooral voor zelfbouw en eengezinswoningen, maar ook bij appartementen is de vraag groter dan het aanbod. Het aanbod starterswoningen in de koopsector daalt en is meer verschoven naar reguliere bouw. Ook de markthuur lijkt aan te trekken. Tot en met het derde kwartaal van 2015 werden 750 markthuurwoningen opgeleverd, waarvan 413 woningen werden aangeboden in de middeldure huur ( ). 25 Samenstelling vraagprijzen reguliere nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 2014, naar prijsklasse nieuwbouw bestaande bouw 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < >

35 NIEUWBOUW IN DE MARKTSECTOR Samenstelling vraagprijzen reguliere nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 2014, naar prijsklasse nieuwbouw bestaande bouw 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < > woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

36

37 DE WONINGVOORRAAD ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 37 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

38 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN In de eerste drie kwartalen van 2015 is het totaal aantal transacties (ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2014) met 17% verder gestegen naar In 2014 zijn in totaal woningen verkocht, 46% meer dan in Mogelijk komt het aantal verkopen dit jaar boven de uit. Dit zou voor het eerst in de geschiedenis zijn. Als we kijken naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen per woningtype, zien we voor appartementen met bouwjaar en appartementen met bouwjaar na 1990 een lichte daling van respectievelijk 0,1 en 0,2%. Eengezinswoningen en appartementen met een bouwjaar tussen 1945 en 1970 laten een stijging zien van respectievelijk 4,5 en 6,4%. Voor appartementen met een bouwjaar vóór 1945 is de stijging van de vierkantemeterprijs het sterkst, met 9%. De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. De stadsdelen West, Oost en Centrum kennen prijsstijgingen per vierkante meter van meer dan 10%. Zuid is met 8% een subtopper. De prijs per vierkante meter stijgt in de stadsdelen Noord, Nieuw- West en Zuidoost aanzienlijk minder, respectievelijk 4,3%, 3,8% en 2,5%. Hieronder geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. De uitgebreide rapportage in tabellen staat op de pagina s 58 tot 95. AANTAL TRANSACTIES PER STADSDEEL Figuur 27 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van Figuur 28 laat de verandering zien tussen de eerste drie kwartalen van 2014 en de eerste drie kwartalen van West en Zuid zijn in 2015 de koplopers bij het totaal aantal transacties (respectievelijk en 1.603). Zuidoost is met 304 verkopen de hekkensluiter. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met verkopen toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van Deze stijging is voor de helft gerealiseerd in de stadsdelen Nieuw-West en Oost. Zuid springt eruit. Daar is sprake van een lichte daling (-1,7%). tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. Vooral in Zuid, in Nieuw-West maar ook in Zuidoost en Noord zijn meer grotere woningen verkocht. Hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkantemeterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur 30). APPARTEMENTEN BOUWJAAR VÓÓR 1945 Van dit woningtype zijn de stadsdelen West en Zuid, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Opvallend is wel dat in Zuid minder vooroorlogse woningen verkocht zijn dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkantemeterprijs van dit type met 9% fors gestegen. Noord kent met 12,5% de sterkste stijging, Centrum met 8,4% de laagste. De prijsstijging in Oost, West en Zuid varieert tussen de 10,4 en 11,1%. APPARTEMENTEN BOUWJAAR De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in 2015 met 6,4% sterk gestegen. Het beeld per stadsdeel is wisselend; kent West met 13,7% een zeer sterke stijging, in Zuid blijft de stijging beperkt tot 3,7%. PRIJSONTWIKKELING PER STADSDEEL Voor alle stadsdelen geldt dat de mediane verkoopprijs is gestegen, in Zuid zelfs met 14%. In West en Oost zijn de verkoopprijzen met 10% gestegen, de overige stadsdelen kennen prijsstijgingen tussen de 5% en 8%. De verschillen in verkoopprijs tussen de stadsdelen zijn groot. In Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van , in Zuidoost In Centrum, West en Oost is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 32 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht

39 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN Transacties 1ste t/m 3de kwartaal 2015 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal Totaal 28 Verschil transacties 1ste t/m 3de kwartaal 2014 en 1ste t/m 3de kwartaal 2015 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum ,0% Totaal in % West ,0% Nieuw-West ,3% Zuid ,7% Oost ,7% Noord ,6% Zuidoost ,6% Totaal ,1% woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

40 29 Mediane transactieprijs van alle woningen in 2014 en de eerste 3 kwartalen eerste 3 kwartalen 2015 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost 30 Ontwikkeling mediane transactieprijs eerste 3 kwartalen 2015 per m 2 Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode Appartement, bouwperiode Appartementen, bouwjaar na 1990 Centrum 8,4 9,1 10,8 22,2 10,1 West 10,8 13,7 12,6 10,1 10,8 Nieuw-West 7,5 5,4 0,8 2,4 3,8 Zuid 10,4 3,7 11,0 0,2-6,2 8,0 Oost 11,1 9,4 12,0 7,6 11,6 10,2 Noord 12,5 5,3-2,7 10,6 6,3 4,3 Zuidoost 3,5 0,5 1,5 2,5 Totaal 9,0 6,4-0,1-0,2 4,5 Eengezinswoningen Totaal

41 ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN 41 APPARTEMENTEN BOUWJAAR Het merendeel van deze appartementen is in Zuidoost, Oost en Noord verkocht. Ook de stijging van het aantal verkopen van dit type appartement wordt met name door de goedkopere stadsdelen Noord en Zuidoost veroorzaakt. De prijs per vierkante meter is in Noord met 2,7% gedaald, in Zuidoost weliswaar gestegen met 3,5%, maar de mediane transactieprijs daar blijft onder het niveau van Noord. Ondanks de zeer sterke stijgingen in West, Oost en Zuid (respectievelijk 12,6%, 12% en 11%) zien we voor Amsterdam als totaal een hele lichte daling van de vierkantemeterprijs. APPARTEMENTEN BOUWJAAR NA 1990 Hier zien we een duidelijke splitsing. In Centrum, Noord en West zien we een prijsstijging van de vierkantemeterprijs van meer dan 10%. Ook Oost noteert een sterke prijsstijging van 7,6%. De overige stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Zuid laten prijsstijgingen zien tussen de 0,2 en 0,8%. Deze laatste drie stadsdelen zijn goed voor ongeveer twee derde van alle verkopen van dit type appartement. Door de samenstelling daalt de mediane prijs per vierkante meter licht voor Amsterdam als geheel, met 0,2%. EENGEZINSWONINGEN Wat meteen opvalt, is de extreme stijging van de mediane vierkantemeterprijs in het Centrum, maar liefst 22,2%. Zuid laat daarentegen een prijsdaling van 6,2% zien. De meeste woningen worden echter in Nieuw-West en Noord verkocht, beide ongeveer goed voor het totaal aantal verkochte eengezinswoningen. Noord kent een prijsstijging van 6,3%, Nieuw-West van 2,4%. De prijsstijging per vierkante meter komt voor Amsterdam daarmee uit op 4,5%. ONTWIKKELING VAN DE MEDIANE TRANSACTIEPRIJS Het jaar 2015 laat in bijna alle stadsdelen stijgende verkoopaantallen zien ten opzichte van Alleen Zuid noteert met -1,7% een lichte min. Voor alle stadsdelen geldt dat de transactieprijzen gestegen zijn. Als we kijken naar de periode , dan zien we dat de mediane verkoopprijzen in Centrum en Zuid nu 5% en 3% hoger zijn dan vlak voor de crisis in In West, Oost en Noord zijn de mediane verkoopprijzen respectievelijk nog 2%, 2% en 3% lager dan in In Zuidoost is de mediane verkoopprijs nog steeds 9% lager dan in woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

42 31 Aanbod en verkopen per stadsdeel eerste 3 kwartalen 2014 en eerste 3 kwartalen % 50% 40% 30% 20% 10% 0 10% Ontwikkeling verkopen Ontwikkeling aanbod 20% 30% 40% 50% 60% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost 32 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 15% 12% 9% 6% Ontwikkeling mediane verkoopprijs ste-3de kwartaal % Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m % 1ste-3de kwartaal 2015 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost

43 33 Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar ( ) ONTWIKKELINGEN IN DE STADSDELEN Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost 34 Aantal transacties per stadsdeel per jaar ( ) Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

44

45 DE WONINGVOORRAAD VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 45 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

46 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht op basis van afspraken tussen gemeente en corporaties. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 2011 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 2011 tot en met 2014 spraken gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam af de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien. Het ging onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met Om over voldoende verkoopruimte te beschikken, werden corporaties in de gelegenheid gesteld in de periode tot en met woningen extra te verkopen. Dit aantal kwam bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 2011 resterende aantal van ongeveer te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop. Dat bracht het totaal per januari 2011 op circa te verkopen reguliere woningen (zo n per 1 juli 2015). Daarboven werd voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies) een verkoopruimte aangehouden van woningen. Vrije sector huurwoningen van de corporaties worden overigens niet meegeteld bij de aantallen in het convenant. Hetzelfde geldt voor woningen die een grootschalige renovatie hebben ondergaan. In de tabellen in deze rapportage zijn deze verkopen wel meegenomen. er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe van 279 in 1998 naar in Vanaf 2005 zagen we een daling naar in De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De jaren daarna nam dat aandeel af en werd meer verkocht bij mutatie. Sinds 2013 blijft het aandeel verkoop aan zittende huurders stabiel op zo n 12 à 13%. Vanaf 2011 nam het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2011 werden corporatiewoningen verkocht, in en in De toename van het aantal transacties heeft vooral in 2014 stevig doorgezet, want het totaal aantal verkopen van corporatiewoningen komt in dat jaar uit op Deze stijging markeert het herstel op de Amsterdamse woningmarkt. De historisch lage hypotheekrente speelt daarin natuurlijk ook een rol. In de eerste helft van 2015 werden in Amsterdam corporatiewoningen verkocht tegen in de eerste helft van Het aantal verkopen is dus constant gebleven. Het zwaartepunt van de verkopen viel in 2014 in de tweede helft van het jaar. Of dat in 2015 ook zo zal zijn, valt te bezien. Een aantal corporaties heeft recentelijk het aantal verkopen teruggebracht, mede in het kader van de samenwerkingsafspraken. We verwachten daardoor in 2015 lager uit te komen dan in In de nieuwe Samenwerkingsafspraken voor de periode juli 2015 tot en met 2019 is afgesproken dat gemiddeld over de gehele periode sociale huurwoningen per jaar kunnen worden verkocht. De cijfers in deze rapportage gaan over de eerste helft van De nieuwe af spraken hebben dus geen betrekking op de aantallen in deze rapportage. BIJNA CORPORATIEWONINGEN VERKOCHT Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2015 hebben de woningcorporaties bijna bestaande woningen ver- kocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam in het begin langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten Door de verkoop van sociale huurwoningen neemt het aandeel eigen woningbezit in de stad verder toe. Ook de verkoop van particuliere huurwoningen en de nieuwbouw van koopwoningen hebben daar in het afgelopen decennium aan bijgedragen. Zo is het aandeel koopwoningen in de stad volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam toegenomen van 11% in 1995 naar 31% in Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de (lage) middeninkomens om wooncarrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, hoog niveau renovatie en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren. Zo hebben de corporaties in 2014 zo n sociale huurwoningen opgeleverd in de nieuwbouw. Op de lange termijn zal het aantal corporatieverkopen omlaag gaan. Corporaties streven op termijn namelijk naar een dynamisch evenwicht in de sociale huurvoorraad, waarbij de toevoeging door nieuwbouw enerzijds ruwweg gelijk is aan de afname door verkoop, liberalisatie en sloop anderzijds.

47 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES Aantal verkopen van corporatiewoningen* aan particulieren * Gerenoveerde woningen met een investering boven de en vrije sector huurwoningen zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop prognose Bron: : Grond en Ontwikkeling, Amsterdam (op datum levering); : Corporaties, 2015 schatting 36 Verkoop corporatiewoningen* aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel Centrum West Nieuw-West eerste helft Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal Bron: : Grond en Ontwikkeling, Amsterdam (op datum levering), : corporaties Totaal * Gerenoveerde woningen met een investering boven de en vrije sector huurwoningen zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop. woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

48 WEST EN NOORD OP KOP IN EERSTE HELFT 2015 Sinds 1998 zijn in totaal bijna corporatiewoningen verkocht. In de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is over de hele periode gezien door corporaties ongeveer evenveel verkocht als in Centrum, Zuid, West en Oost. Vanaf 2010 verkopen de corporaties relatief meer woningen in de laatstgenoemde stadsdelen, terwijl in de periode rond 2000 juist meer werd verkocht in Noord en Zuidoost. Het aandeel verkoop in Centrum, Zuid, West en Oost is overigens wel gedaald: van 66% in 2014 naar 61% in de eerste helft van Er zijn ook binnen deze gebieden forse verschillen tussen de stadsdelen. Stadsdeel Centrum is al vanaf het begin van deze eeuw het stadsdeel waar de minste corporatiewoningen worden verkocht, terwijl het aantal verkopen in Zuid aanzienlijk hoger ligt en de laatste jaren sterk stijgt. In stadsdeel Zuidoost is het aantal corporatieverkopen tussen de periode voor de crisis en 2013 sterk gedaald, terwijl de verkopen in Noord meer op peil zijn gebleven. Zuidoost vertoont wel een stijging in Het stadsdeel West is sinds 2010 koploper voor wat betreft het aantal transacties. Dat geldt ook voor de eerste helft van 2015 (258 verkopen), gevolgd door Noord (228) en Zuid (176). 37 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel ( ) Bron: : Grond en Ontwikkeling, Amsterdam (op datum levering); Corporaties Centrum Zuid Oost West Nieuw-West Noord Zuidoost

49 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES 49 STERKERE STIJGING TRANSACTIES BUITEN DE RING Het herstel op de woningmarkt is in de eerste helft van 2014 en 2015 in alle stadsdelen zichtbaar, want alle stadsdelen vertonen een toename van het aantal transacties ten opzichte van de eerste helft van Vergelijken we de eerste helft van 2015 met 2014, dan stijgt juist het aantal transacties in Noord, Nieuw-West en Zuidoost. Ook in deze stadsdelen lijkt de markt dus weer aan te trekken. In Oost is het aantal corporatieverkopen eveneens gestegen, maar de populaire stadsdelen Zuid, West en Centrum vertonen juist een daling van het aantal transacties. 38 Aantal corporatieverkopen in de eerste helft van 2013, 2014 en 2015 gerangschikt op aantal transacties in de eerste helft van West Noord Zuid Oost Nieuw-West Zuidoost Zuid-Oost Centrum 1ste helft ste helft ste helft 2015 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

50 TOP 12 VERKOOPBUURTEN In de eerste helft van 2015 hebben de corporaties de meeste woningen verkocht in Buikslotermeer, gevolgd door Landlust en de Oostelijke Eilanden. De figuur Top 12 verkoopbuurten geeft een beeld van de buurten waar corporaties de meeste woningen verkopen (in de eerste helft van 2015). Al deze buurten worden gekenmerkt door een hoog aandeel sociale huurwoningen. Verkoop in deze wijken sluit aan bij de doelstellingen in Bouwen aan de Stad II, waar is afgesproken dat corporaties juist in deze buurten de differentiatie bevorderen door verkoop. 39 Top 12 verkoopbuurten van corporatiewoningen in de eerste helft 2015 naar aantal verkopen in de eerste helft van 2014 en Buikslotermeer Landlust Oostelijke Eilanden / Kadijken Tuindorp Oostzaan t Diamantbuur Indische Buurt Oost Holendrecht / Reigerbos Spaandammer en Zeeheldenbuurt Bijlmer Centrum (D,F,H) Rijnbuurt Indische Buurt West Stadionbuurt aantal verkopen 1ste helft 2014 aantal verkopen 1ste helft 2015 VERGELIJKING MET MVA-CIJFERS De corporaties hebben in woningen verkocht, terwijl de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) in totaal voor Amsterdam op transacties komt. Deze vergelijking gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht via MVA-makelaars. Het Kadaster telt in 2014 in totaal zo n verkopen in Amsterdam. Dat betekent dat de corporaties goed zijn voor 28% van de koopmarkt in de stad. Uit eerdere analyses blijkt dat corporaties in vergelijking met het gemiddelde van de MVA-cijfers relatief veel woningen van na 1945 verkopen. Dat is op zich niet zo verwonderlijk, omdat een groot deel van het corporatiebezit is gebouwd in de naoorlogse periode. Vooral de bouwjaarklasse tussen 1971 en 1990 is bij de corporatieverkopen sterk oververtegenwoordigd ten opzichte van de MVA. In stadsdelen als Noord en Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen.

51 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES Corporatieverkopen 2014 naar prijsklasse in procenten per stadsdeel (gerangschikt naar % < ) Centrum Noord Zuid Oost Amsterdam Totaal West Nieuw West Zuidoost < > Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel ste helft ste helft ste helft ste helft ste helft 2015 verschil 1ste helft ste helft 2015 in % Centrum ,9% West ,7% Nieuw-West ,0% Zuid ,0% Oost ,0% Noord ,1% Zuidoost ,0% Totaal ,9% woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

52 VERKOOPPRIJZEN De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in 2015 blijven bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van , terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwoningen bedroeg. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn. In 2014 heeft 91% van de corporatieverkopen een prijs van minder dan en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf maal modaal. Negenen zeventig procent van de verkopen heeft een prijs beneden en is bereikbaar voor huishoudens met een belastbaar inkomen tot Ook in het duurste stadsdeel Centrum is nog steeds meer dan de helft van de corporatieverkopen bereikbaar voor de inkomensgroep tot In de stadsdelen Nieuw-West en Zuidoost is zelfs meer dan de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een bedrag onder Dat betekent dat ook huishoudens met een inkomen rond de in deze stadsdelen toegang hebben tot de koopsector. Of die toegankelijkheid in de praktijk ook echt kan worden verwezenlijkt, hangt mede af van de bereidheid van banken om een hypotheek te verstrekken aan personen met een lager inkomen. Uiteraard hangt de prijs wel af van het aantal vierkante meters en het woningtype. De goedkopere woningen bestaan relatief vaak uit kleinere starters appartementen. Corporaties hanteren ook startersrenteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten. AANTAL VIERKANTE METERS GBO Corporatiewoningen zijn over het algemeen kleiner dan de woningen die gemiddeld op de markt worden aangeboden. De gemiddeld verkochte Amsterdamse corporatiewoning in de eerste helft van 2015 meet 65 vierkante meter (GBO). Gemiddeld worden in stadsdeel Zuidoost de grootste corporatiewoningen verkocht (mediaan van 76 vierkante meter) en in stadsdeel Oost de kleinste (mediaan van 54 vierkante meter). PRIJS PER VIERKANTE METER De verschillen tussen de vierkantemeterprijs per stadsdeel tekenen zich nog scherper af dan bij de totale koopsom. Juist in de relatief goedkopere stadsdelen Zuidoost en Noord worden gemiddeld de grootste corporatiewoningen verkocht. In het goedkoopste stadsdeel Zuidoost ligt in de eerste helft van 2015 de mediane koopsom per vierkante meter voor corporatiewoningen op terwijl deze in het duurste stadsdeel Centrum op ligt. Met andere woorden: voor een corporatieappartement van honderd vierkante meter betaal je in stadsdeel Zuidoost nog geen , terwijl je voor datzelfde bedrag in het Centrum hooguit een appartement van 45 vierkante meter kunt kopen (uiteraard afhankelijk van verschillen in type en locatie). In de goedkopere stadsdelen komen de vierkante meterprijzen van de corporatieverkopen en MVA-verkopen redelijk met elkaar overeen. In de stadsdelen Centrum en Oost liggen de vierkante meterprijzen van MVA-verkopen evenwel fors hoger dan van corporatieverkopen. Zo ligt de vierkante meterprijs van alle MVAverkopen in het Centrum de eerste drie kwartalen van 2015 op tegen voor verkopen van corporatiewoningen. Dat wordt veroorzaakt door verschillen in woningtype, bouwjaar en locatie van de woningen die corporaties hebben verkocht, in vergelijking met alle MVA-verkopen. PRIJSONTWIKKELING De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2014 en de eerste helft van 2015 is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van naar , een stijging van 3,9%. Bij de analyse van de prijsontwikkeling moeten we wel rekening houden met het feit dat corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 2015 nog niet meegenomen. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Die zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verkopen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte woningen. Zo vertoont stadsdeel Centrum een prijsdaling, maar daar zijn minder grote woningen verkocht dan vorig jaar. De stadsdelen Zuid en West vertonen de sterkste prijsstijging.

53 VERKOOP DOOR WONINGCORPORATIES Corporatieverkopen naar mediane vierkante meters (GBO), eerste helft Oost Centrum West Amsterdam Totaal Zuid Nieuw-West Noord Zuidoost 43 Mediane verkoopprijs in 2015 per vierkante meter per stadsdeel Zuidoost Noord Nieuw-West Amsterdam Totaal Oost West Zuid Centrum corporatieverkopen 1ste helft 2015 MVA-verkopen eerste 3 kwartalen 2015 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

54

55 DE WONINGVOORRAAD CONCLUSIE 55 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

56 CONCLUSIE We zijn een jaar verder en de krapte die niemand wil, staat voor de deur, concludeerden we vorig jaar. Nu kunnen we alleen maar constateren dat in 2015 de markt, zeker in een aantal stadsdelen, is doorgeslagen van een gewone kopersmarkt naar een ongekende verkopers markt.* Niet de koper maar de verkoper heeft de keus bij verder gestegen prijzen. De bekende indicatoren laten zien dat de Amsterdamse woningmarkt in 2015 weer zo goed als terug is naar de verhoudingen van voor de kredietcrisis: Het totale aanbod is tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2015 gedaald van tot woningen. Een daling van 34%. Ter vergelijking: 1 januari 2013 stonden er nog woningen te koop. Het totale aanbod heeft het niveau van vóór de kredietcrisis (1.788 woningen op 1 januari 2008) nog niet bereikt, maar stevent daar hard op af. De verkoopquote (het aantal in een kwartaal verkochte woningen, gedeeld door het aantal in dat kwartaal te koop staande woningen) is na een stijging van vijftien procentpunten tussen het vierde kwartaal van 2013 (20%) en het vierde kwartaal van 2014 (35%) verder gestegen met zes procentpunten naar 41%. Dat is gelijk aan het percentage in 2007 voor de kredietcrisis. Daarbij valt op dat de verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en in hetzelfde kwartaal verkocht) met 48% inmiddels hoger is dan het hoogste niveau van 2007 voor de crisis. In de eerste drie kwartalen van 2015 zijn inmiddels al woningen verkocht. Een stijging van 17% vergeleken met de eerste drie kwartalen van In 2014 zijn in totaal woningen verkocht. Als de trend zich doorzet, wordt dat record dit jaar verbroken. De verwachting is dat in 2015 in totaal woningen verkocht zullen worden in Amsterdam. Meer dan ooit eerder. Ook de looptijd daalt snel. Duurde het in 2013 nog 88 dagen voordat de gemiddelde woning was verkocht, en was dat in 2014 al teruggezakt naar 54 dagen; de eerste drie kwartalen van 2015 duurde het gemiddeld nog maar 36 dagen voordat de verkoop een feit was. Praktisch gelijk aan het cijfer van gemiddeld 37 dagen in 2007 en 2008, net voor de kredietcrisis. De prijs per vierkante meter van de gemiddelde woning steeg in de eerste drie kwartalen van 2015 met 5,8% sterk. Deze prijsstijging volgde op de toch al sterke prijsstijging van 8,7% in Lag de index van de prijs per vierkante meter (vierkantemeterprijs in vierde kwartaal 2004 is gelijk aan 100) in het eerste kwartaal van 2015 met 133 nog vijf procentpunten onder de top van 138 in het tweede kwartaal van 2008; met 145 punten is de prijsindex in het derde kwartaal van 2015 inmiddels zeven procentpunten hoger dan toen. In Amsterdam wordt nu dus meer betaald voor een woning dan voor de kredietcrisis. Het aantal verkopen van corporatiewoningen is in het eerste halfjaar van 2015 met woningen praktisch gelijk aan het eerste halfjaar van 2014 (1.150). Het aantal corporatie verkopen kan daarmee in 2015 opnieuw ruim boven de uitkomen, maar wel lager dan in het topjaar 2014 toen corporatiewoningen werden verkocht. De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2014 en de eerste helft van 2015 is de mediane verkoopprijs van corporatiewoningen gestegen van naar , een stijging van 3,9%. De corporaties hebben veel bezit in de stadsdelen met een iets ruimere markt, waar de prijzen minder sterk stijgen dan gemiddeld voor de stad als geheel. In 2015 betaalde gemiddeld 33% van de kopers meer dan de vraagprijs. In het derde kwartaal van 2015 ligt dit cijfer inmiddels op 44%. Het aantal kopers dat bereid is om meer te bieden dan de verkoopprijs, heeft daarmee een ongekende hoogte bereikt. Veel hoger dan in 2014 (23%) en de eerdere top van 31% in het derde kwartaal van De verschillen tussen de stadsdelen binnen en buiten de ring zijn daarbij groot. Binnen de ring wordt in het derde kwartaal van 2015 bijna 50% van de woningen verkocht voor een prijs boven de vraagprijs. Buiten de ring gaat het om 25%. De nieuwbouw trekt stevig aan. In 2014 zijn in totaal nieuwe woningen verkocht in Amsterdam. In 2013 ging het nog om 821 woningen. Een stijging van 74%. De vooruitzichten voor 2015 zijn goed. In 2015 is in alle stadsdelen sprake van een sterk aantrekkende markt. Bijna overal stijgen de aantallen verkopen en de prijzen aanzienlijk tot stevig. Dit betekent echter niet dat het verschil tussen de stadsdelen binnen en buiten de ring in 2014 kleiner wordt. Onderstaande grafiek met de geïndexeerde prijs per vierkante meter laat zien dat de toch al grote verschillen eerder toe- dan afnemen. De sterk opgeleefde vraag heeft geleid tot een verkopersmarkt en prijzen hoger dan die van vlak voor de kredietcrisis. Het aanbod aan bestaande woningen is sterk gedaald en de nieuwbouwaantallen zijn te klein om aan de sterk gestegen vraag te voldoen. Het aantal verkopen met een prijs boven de vraagprijs (44% van alle verkopen voor de stad als geheel) is inmiddels zo hoog dat vraag- en verkoopprijzen onvermijdelijk verder zullen stijgen tot een duidelijk hoger niveau. Een niveau dat de meeste Amsterdamse huishoudens ook bij de huidige lage hypotheekrente niet zullen kunnen betalen.

57 CONCLUSIE Index van de vierkante meterprijs per stadsdeel Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid * We spreken van een kopersmarkt wanneer in een kwartaal de verhouding tussen het aantal te koop staande woningen en het aantal verkochte woningen boven de 5 uitkomt. De koper heeft dan de keus. Bij een cijfer onder de 5 wordt gesproken van een verkopersmarkt. In Amsterdam ligt dit cijfer in het derde kwartaal van 2015 gemiddeld onder de vier en voor drie van de zeven stadsdelen onder de drie. Begin 2014 lag dit cijfer nog boven de negen. woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

58

59 DE WONINGVOORRAAD RAPPORTAGE STADSDELEN 59 woon 2006 amsterdam 2015 nr 10 Disclaimer WOON Amsterdam 2015 is samengesteld door de Makelaarsvereniging Amsterdam, Belastingen gemeente Amsterdam en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. De teksten in dit hoofdstuk zijn door makelaars op persoonlijke titel geschreven. Hun mening vertegenwoordigt niet per definitie de mening van de hierboven genoemde samenwerkingspartners.

60 STADSDEEL CENTRUM Gaat Amsterdam Londen achterna? De historisch lage hypotheekrente, blijvend groeiende vraag, een tekort aan woningen en geen goed alternatief voor kopen stuwt de prijzen van woningen in Amsterdam verder omhoog. De trek naar Amsterdam blijft maar toenemen. Amsterdam Centrum is voor veel mensen een aantrekkelijke woonlocatie. De aantrekkingskracht van het centrum op bewoners en bezoekers is goed voor Centrum en goed voor Amsterdam. Wel leidt de drukte die dit met zich meebrengt, vaker tot overlast in de beleving van bewoners. Amsterdam Centrum en dan met name de grachtengordel in de historische binnenstad is al eeuwen een zeer gewilde plek om te wonen. De meest kostbare grachtenpanden staan in de Gouden Bocht aan de Herengracht. Volgens het laatste onderzoek zijn de Keizersgracht, Prinsengracht en Herengracht de straten met de meeste miljoenenwoningen van Nederland. In 2014 telde de Keizersgracht 255 woningen met een waarde van 1 miljoen euro of meer. Net als vorig jaar is dit ook terug te zien in de mediane transactieprijs in Centrum: deze ligt op het hoogste niveau van alle stadsdelen. Op de voet gevolgd door stadsdeel Zuid. De woningen in dit stadsdeel worden razendsnel verkocht; de mediane looptijd is 32 dagen ten opzichte van 49 dagen in Het ligt zelfs onder het niveau van 2007 en Als het aantal verkochte woningen zich in het laatste kwartaal van 2015 voortzet als in de eerste drie kwartalen, komt het totaal iets boven het totaal van 2014 uit. Vierkantemeterprijzen in het centrum schieten verder omhoog met 10% in de eerste drie kwartalen van Kenmerken als een buitenruimte of lift die in de laatste crisis vaak bepalend waren of een huis werd verkocht of niet lijken nu niet meer mee te tellen. Alles verkoopt. Gezinnen die anders dan voorheen in de stad willen blijven wonen, expats, tweeverdieners en mensen die een tweede huis willen aan de gracht veelal hoog opgeleid bepalen de grote vraag naar koopwoningen. De goede bereikbaarheid, de vele voorzieningen, goed onderwijs en cultuur zijn bepalende factoren. Projecten zoals de Rode Loper, waarbij de openbare ruimte onder handen wordt genomen, zorgen ervoor dat ook de voorheen wat minder gewilde kooplocaties populair worden, zoals het wallengebied. Ook investeerders zijn actief op de markt. Dat Chinezen en Russen de hele grachtengordel aan het opkopen zijn, zoals de media ons doen geloven, lijkt vooralsnog allemaal wat overdreven. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, meer verkopen en een sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Fors afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, minder verkopen en een sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar na 1990 Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Eengezinswoningen Zeer sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Een bedreiging voor de populariteit van het centrum zou het groeiend aantal toeristen kunnen zijn. Bewoners vrezen Disneyficatie van de binnenstad. Door de grote populariteit van de website Airbnb en de stimulering vanuit de rijksoverheid tot liberalisatie van huurwoningen zal de particuliere verhuur van woningen aan toeristen alleen maar toenemen. Remko Bijvoet Remko Bijvoet Makelaardij

61 STADSDEEL CENTRUM Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 7,1 11,8 11,1 3,8-5,0 1,5 3,1-7,2 0,2 9,6 8,4 6,5 19,3 9,0-7, ,2-3,5 8,8 11,0 10,8-15,4 15,7-10,5-10,6 2,3 15,9 9,1 8,1 3,5 11,0 8,9-9,2 2,0 2,6-8,9-1,8 8,0 10,8 21,0 15,6 4,7 2,4-1,4 16,9-12,5 1,3-3,6 18,6 22,2 8,3 10,5 10,3 5,2-6,1 5,0 0,2-7,2-0,2 10,8 10,1 * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

62 48 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

63 50 Mediane looptijd in dagen STADSDEEL CENTRUM * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 51 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

64 STADSDEEL NIEUW-WEST OSDORP Nieuw-West is altijd in beweging Ook hier kan de vlag uit! Het aantal woningverkopen in Nieuw- West is in 2015 met een kleine 20% gestegen. Het lijkt erop dat het consumentenvertrouwen weer helemaal volledig is hersteld. Wat helpt, is de lage rente en het feit dat het aanbod binnen de ring extreem snel is afgenomen, waardoor de woonconsument het verderop gaat zoeken. Laten we eerlijk zijn, Nieuw-West is gewoon Amsterdam. Met tramlijn 1, 2 of 13 ben je binnen tien minuten in het centrum. Je koopt er 95 vierkante meter appartement voor , waar vind je dat nog? De bewoners zijn zeer te spreken over de vernieuwingen die in Nieuw-West hebben plaatsgevonden en nog steeds plaatsvinden. Het stadsdeel is altijd in beweging. Als uw interesse gewekt is, is het wel zaak om snel in actie te komen. De looptijden van verkoop van alle woningen in Nieuw-West zijn in totaal met 21% afgenomen. Bij de eengezinswoningen is de looptijd met 36% afgenomen van 99 naar 63 dagen. De looptijden van de appartementen gebouwd na 1990 zijn met 28% afgenomen van 135 dagen naar 97 dagen. Door die snelle looptijden daalde het totaalaanbod in Nieuw-West met ongeveer 20%. Wat betreft de woningmarkt in Nieuw-West is er dus sprake van een prima afzet en een in potentie grote vraag. De andere kant van het verhaal is dat het nieuwbouwaanbod in rap tempo terugloopt. Gelukkig worden oude plannen ook weer afgestoft en opnieuw uitgewerkt. Dit geldt voor geheel Amsterdam, maar zeker ook voor Nieuw-West. De trek naar de stad is een landelijk fenomeen. Mensen hebben de stad nodig. De vraag naar woningen in Amsterdam is hoog. Nieuw-West speelt een mooie rol bij deze ontwikkeling. Waarschijnlijk ontstaat ook dit jaar weer een eindspurt om die één procent toch nog even mee te nemen. Vanaf 2016 is het maximale leenbedrag 102% van de marktwaarde. De koper moet dan de kosten koper van ongeveer 3% zelf meenemen. Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, veel meer verkopen en een sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets minder aanbod, meer verkopen en een forse prijsstijging in Appartementen, bouwjaar na 1990 Sterk afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, veel meer verkopen en een lichte prijsstijging in Eengezinswoningen Sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een prijsstijging in Hans Huijg Nieuw West Makelaardij b.v

65 STADSDEEL NIEUW-WEST SLOTERVAART EN GEUZENVELD-SLOTERMEER STADSDEEL NIEUW-WEST 65 Mag de vlag uit? In Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer mag het nu ook hardop worden uitgesproken. Het ergste ligt achter ons. Er worden ook in dit deel van Amsterdam weer meer woningen verkocht, prijzen zitten in de lift naar boven en verkooptijden dalen. Daarnaast zien we dat (ver)nieuwbouwprojecten weer opstarten, nadat ze tijdens de crisis bijna geheel tot stilstand waren gekomen. Voorbeelden hiervan zijn de projecten in het Zuidelijk Veld van de Kolenkitbuurt of in de Bakemabuurt. Blijkbaar geloven de grote aanjagers van de stedelijke vernieuwing dus ook weer in de kansen van Amsterdam Nieuw-West. Gelukkig maar. Want het besluit om tijdens de crisis de projecten stil te leggen, heeft er ook toe geleid dat de sloop van kwalitatief slechte wooncomplexen werd uitgesteld. Deze niet-gesloopte complexen werden vervolgens minimaal onderhouden; zittende huurders zagen de onderhoudstoestand van hun huizen nog verder achteruit hollen, wat ook weer een negatieve uitstraling had op de omgeving. Dat wordt nu dus weer doorbroken. Slotervaart en Geuzenveld-Slotermeer zijn delen van de stad waar de groei van de huizenmarkt altijd pas later waarneembaar is (zeker in vergelijking met de binnen de ring gelegen stadsdelen). Dat zagen we in het verleden al meerdere keren gebeuren. Pas als woningzoekenden langdurig merken dat woningen voor hen binnen de ring niet meer betaalbaar zijn; dat het aanbod van woningen daar niet meer aansluit bij hun woonwens of dat ze ook in de stad toch rustig en groen willen wonen pas dan komt Nieuw-West in beeld. En dat punt zijn we overduidelijk gepasseerd. In 2015 vallen de volgende cijfers op voor stadsdeel Nieuw- West. Na de eerste drie kwartalen van 2015 zitten we qua verkopen al bijna op het niveau van verleden jaar: 770 woningen tot nu toe tegen 839 woningen over heel Dat het aandeel verkopen van appartementen van na 1990 meer aan marktaandeel heeft gewonnen ten opzichte van appartementen uit , heeft natuurlijk alles te maken met de transformatie van het woningaanbod de afgelopen tien jaar. Kijken we vervolgens naar de cijfers van de eerste drie kwartalen 2014 en 2015, dan is de stijging zelfs spectaculair te noemen, 51,3%. Geen ander stadsdeel kan dit cijfer be naderen, alleen Noord en Zuidoost komen enigszins in de buurt. Opmerkelijk is ook dat de prijsstijging afgelopen jaar wel wat meer gematigd is gegaan. In 2014 nog 6,1%, dit jaar vooralsnog een prijsstijging per vierkante meter van 3,8%. Oorzaak hiervoor zou kunnen zijn dat het aanbod in Nieuw- West ruimer is dan het aanbod binnen de A10. En dan nog zo n indicator die aangeeft dat het herstel in volle gang is: de mediane looptijd begint snel korter te worden. In 2014 nog 97 dagen, tegen 76 dagen het afgelopen jaar. We zijn langzaam op weg om de cijfers uit het jaar 2008 te benaderen. Zolang de hypotheekrente laag blijft, de woningmarkt binnen de ring overspannen en de wens blijft om in groot stedelijk Amsterdam te wonen, hoeven we ons geen zorgen te maken dat het herstel in Nieuw-West weer snel tot stilstand komt. Sterker nog, de vlag mag vooralsnog zeker even uit. George M.M. Kloprogge Smit & Heinen Makelaardij woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

66 52 Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * * cijfer tot en met het 3de kwartaal

67 STADSDEEL NIEUW-WEST Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 0,2 3,8 7,3 4,4 0,7 2,5-3,3-4,8-7,1 5,6 7,5 4,8 8,2 7,6 3,5-6,8 1,4 8,7-16,0-5,4 1,0 5,4 0,6 5,7 4,7 1,8-2,3-1,2-2,7-5,4 0,8 4,8 0,8 0,4 5,2 7,1-0,6-2,2 4,4-5,2-5,0-2,6 9,3 2,4-0,1 5,0 6,5 2,2-1,2 2,0-3,1-5,5-3,8 6,1 3,8 55 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2014 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

68 56 Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 57 Mediane looptijd in dagen * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

69 58 Mediane verschil vraag-verkoopprijs STADSDEEL NIEUW-WEST 69 6% 5% 4% 3% 2% 1% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

70 STADSDEEL WEST BOS EN LOMMER Er zit een luchtje aan/in de markt De cijfers van het derde kwartaal 2015 bevestigen een beeld dat bij de makelaars al een tijd bestaat: de vraag naar woningen binnen de ring overstijgt het aanbod vele malen. Resultaat van deze onbalans is een situatie waarbij iedere etagewoning, begane grond of vierde verdieping, in zeer korte tijd verkocht is voor een prijs die de wanhoop van veel kopers aantoont. Je kunt jezelf afvragen of dit op termijn een gezonde ontwikkeling is. Er zit immers veel schaarstelucht in de koopsommen verwerkt. En door de lage rentestand wordt veelal gekeken naar de bovengrens van iemands financiële mogelijkheden in plaats van een verantwoord woonbudget. We moeten als beroepsgroep dan ook niet (opnieuw) trappen in de renteval waarbij de waardeontwikkeling van woningen stagneert of zelfs daalt als gevolg van een te verwachten rentestijging. In Bos en Lommer zet de trend door dat jonge mensen met een goed inkomen bereid zijn om relatief veel te betalen voor kleine woonruimte in het centrum. De instroom van deze doelgroep is nog steeds aanzienlijk, terwijl de doorstroming in dit segment langzaam verloopt. Ook vindt er maar mondjesmaat nieuwbouw plaats. De woningcorporaties verkopen een gedeelte van hun voorraad, maar ook dit aanbod is slechts een druppel op de gloeiende plaat. En aangezien deze ex-huurwoningen over het algemeen scherp geprijsd zijn, zien we ook bij dit woningaanbod steeds meer verkopen bij inschrijving. Voor de woningzoeker biedt bovengenoemde beschrijving weinig hoop. Sommige aspirantkopers bieden voor de vijfde keer zonder succes boven de vraagprijs. Anderen bieden uit frustratie op drie of vier woningen tegelijk: een ontwikkeling waarvoor de bedenktijd niet in het leven is geroepen. En natuurlijk biedt een actieve benadering van de woningmarkt meer mogelijkheden, maar het zal lang duren voordat er weer sprake is van een kopersmarkt. Het goed in kaart brengen van je financiële mogelijkheden helpt wel om slagvaardig in de markt op te kunnen treden. Ook zien we veel jonge mensen die ervoor kiezen eerst een spaarpot op te bouwen om met eigen middelen de kosten koper of een verbouwing te kunnen bekostigen. Ook schenkingen van ouders spelen nog steeds een rol, al is deze invloed kleiner geworden door het gewijzigde fiscale beleid. Al met al heeft een aantal factoren een grote invloed op de woningmarkt in dit stadsdeel. Enerzijds is er de schaarste in combinatie met de lage rentestand en het constante migratieoverschot. Dit zorgt voor sterk stijgende woning prijzen. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Zeer sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Gelijkblijvende looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Zeer sterk afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, minder aanbod, meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar na 1990 Licht afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, heel veel minder aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Anderzijds zijn er de beperkingen van de leencapaciteit en de minder gunstige fiscale regelingen. Op basis van het laatste zou je kunnen stellen dat de woningmarkt er gezonder voorstaat dan pakweg acht jaar geleden. Er kleeft aan deze conclusie echter heel veel lucht. Lucht die we terugvinden in dit segment van de woningmarkt. Jeroen Vlietstra Bert van Vulpen makelaardij

71 STADSDEEL WEST DE BAARSJES STADSDEEL WEST 71 De Baarsjes, een prima woonklimaat De Baarsjes, het gedeelte van Amsterdam waar de (koop) woningmarkt zich maar blijft doorontwikkelen, met elk jaar toch weer hogere koopsommen dan het jaar ervoor. Dat maakt dit gedeelte van de stad tot zo n succes. Voor mij jaarlijks een hele klus om toch weer de overtreffende trap onder woorden te brengen ten opzichte van het jaar ervoor. Waar je als starter op de woningmarkt vorig jaar nog volop keus had bij de diverse woningbouwverenigingen om een betaalbare woning te scoren vaak werden kopers gelokt met vrij-op-naamprijzen, keukencheque en/of starterslening lijkt het nu wel of die woningen zo langzamerhand zijn uitverkocht. Ook kwam je in 2014 nog regelmatig te koop staande woningen tegen van particulieren die hun woning tijdelijk verhuurden op basis van de leegstandswet, omdat hun hypotheek hoger was dan de op dat moment realiseer bare opbrengst. Een fenomeen dat ik me in 2015 niet meer kan voorstellen. Betaalbare starterswoningen worden een schaars goed, wat de prijs behoorlijk opdrijft. Vraag en aanbod lopen steeds verder uit de pas; de keerzijde van een succesvolle buurt met prima woonklimaat. bijkomend voordeel en logisch gevolg een terugloop in de leegstand van winkels, wat de leefbaarheid van een wijk weer ten goede komt. De Baarsjes, een prima woonklimaat! Fred Koot Fred Koot Makelaardij Half oktober maakte ik een totaaluitdraai van actueel te koop staande woningen in De Baarsjes, in alle categorieën en prijsklassen. Dat waren er in totaal 189 stuks. De minst dure met een oppervlak van 23 vierkante meter en een vraagprijs van (wat neerkomt op per vierkante meter) en de duurste met een oppervlak van 164 vierkante meter en een vraagprijs van ( per vierkante meter). Van die 189 woningen waren de meeste (101) inmiddels onder voorbehoud verkocht of stonden onder bod en nog maar 88 woningen werkelijk beschikbaar. Het mag dan ten opzichte van vorig jaar wat lastiger zijn om toe te treden als starter tot de woningmarkt in De Baarsjes, wie al eerder min of meer als pionier naar dit toen nog goed betaalbare deel van de stad trokken, hebben nu een prima rendement op hun woning. In verhouding tot de huidige nieuwkomers hebben ze lage woonlasten in een prima woonomgeving. De gemiddelde prijsstijging van ruim 10% per vierkante meter is het sterkst van Amsterdam. Met als woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

72 STADSDEEL WEST OUD-WEST Het Oud-Westeffect Oud-West heeft met de komst van De Hallen en het naastgelegen nieuwbouwcomplex Kwintijn een waar episch centrum gekregen. In een buurt die al jaren in opkomst is en bruist dankzij de diversiteit aan woningen, winkels, groen, water, horeca en nationaliteiten. Het Vondelpark en Rembrandtpark voor de natuurbeleving, de Jordaan op steenworp afstand. Oud-West had het eigenlijk al allemaal. De in februari geopende Hallen in de voormalige tramremise zijn een doorslaand succes gebleken. In het complex vind je naar Spaans voorbeeld drukbezochte eet- en drinktentjes, een bioscoop, een bibliotheek, diverse studio s en winkeltjes met onder andere oude ambachten. Hippe herbestemming in monumentale panden; daarvan zien we succesverhalen in wereldsteden over de hele wereld. Met een aanzuigende werking voor particulieren en bedrijven van ongekende proporties. De Amsterdamse Hallen staan inmiddels in de Lonely Planet vermeld als must see. Dit trekt naast de vele stads bewoners en dagjesmensen ook veel toeristen. Allemaal goed voor de woningmarkt, met die kanttekening dat het stadsdeel en de buurt haar actieve bewoners hard nodig heeft om deze nieuwe dynamiek en drukte in goede banen te leiden. Na de Bilderdijktoren zijn nu alle appartementen van het nieuwbouwproject Kwintijn aan de Bilderdijkkade, Kwakersstraat en Tollensstraat opgeleverd, samen met de parkeergarage. Oud-West is zeer populair bij een gevarieerde doelgroep. De appartementen tot ongeveer 60 vierkante meter zijn zeer geliefd bij kopers van jaar. De dubbele bovenhuizen en/of benedenhuizen zijn in trek bij gezinnen of startende gezinnen tot 45 jaar. De nieuwere bouw met lift is zeer geschikt voor ook de oudere doelgroep. Waar we vorig jaar al zagen dat de populariteit van woningen in Oud-West tot grote hoogte steeg, kunnen we inmiddels van schaarste spreken. In 2014 werden in totaal ruim woningen aangeboden; de teller blijft zoals het er in het derde kwartaal van dit jaar naar uitziet, onder de 650 steken. En wat op de markt komt, wordt snel verkocht: met name de vooroorlogse woningen gaan gemiddeld binnen 26 dagen weg tegen of boven de vraagprijs. Naar verwachting zal deze trend zich de komende jaren als een olievlek vanuit dit kloppend hart verder uitbreiden over de andere voormalige stadsdelen die met elkaar West vormen: De Baarsjes, Westerpark en Bos en Lommer. Daar liggen kansen voor investeerders en ontwikkelaars, die reikhalzend uitzien naar een vergelijkbaar Oud-Westeffect. Marleen Martens Martens & Dik Makelaars Oud-West is zeer populair bij met name kopers tussen 25 en 45 jaar. De appartementen tot 60 vierkante meter trekken het jongere publiek, de dubbele bovenhuizen en/ of benedenhuizen zijn in trek bij het publiek tussen de De nieuwbouw met lift heeft de aandacht van 55+. Voordelen: zeer centraal gelegen, dichtbij Centrum, parkeren in directe nabijheid, goede horecagelegenheden en winkels. De ontwikkeling van het cultuurcentrum en de foodmarket De Hallen heeft Oud-West een enorme economische ontwikkeling en aantrekkingskracht gegeven. Aanbod woningen ten opzichte van 2014 is met circa 40% gedaald. Prijsstijging zet zich voort in 2015, met 10,8%. Looptijd verkoopwoningen is 26 dagen. Vraagprijs-verkoopprijs geen verschil.

73 STADSDEEL WEST WESTERPARK STADSDEEL WEST 73 Stabiele stijging met visionair oog op uitbreiding stadsdeel Zoals in de rest van de stad, ondervindt ook Westerpark een flinke prijsstijging in de huidige aangetrokken markt. Maar geen hysterische taferelen zoals in de grachtengordel of in Oud-West. Werkelijk alles verkoopt voor een goede prijs. De meeste verkopers die in 2008 op de top van de markt aankochten, spelen nu quitte of verkopen hun woning met winst. En daar zit dus de overdrachtsbelasting van 6% in! Dit komt goed overeen met de gemiddelde prijsstijging van 10,8% tot nu toe. Onderhandelen is er in de meeste gevallen niet meer bij. Vrijwel alle verkopen gebeuren per inschrijving met een transactieprijs boven de vraagprijs. De benedenwoningen met tuin staan ook hier het meest onder druk, met zeer hoge biedingen, die vaak zelfs zonder financieringsvoorbehoud worden gedaan. De rente staat het hele jaar al historisch laag. Voor iedereen gunstig en voor de vele starterswoningen een extra boost. Ouders helpen mee, aangezien huren vrijwel onmogelijk en zeer prijzig is. Het zal de meeste actieve huizenzoekers niet ontgaan zijn dat de verkoop van één van de grootste nieuwbouwprojecten in de Houthavens succesvol van start is gegaan. De circa nieuwbouwwoningen zijn heel gevarieerd, van kant-en-klaar tot zelfbouwkavels, voor een ieder wat wils in elke prijsklasse. De prijzen variëren van ruim voor een studio tot ruim voor een riant penthouse. Een goed voorbeeld is fase 1 van het Kopblok, bestaand uit 44 woningen en een bedrijfsruimte, die allemaal vrijwel meteen verkocht of in optie genomen zijn. Ook voor fase 2 en 3 bestaat grote interesse. Door de ontwikkeling van dit enorme gebied, ondersteund door de aanleg van de Spaarndammertunnel en de realisatie van het Dijkpark, zijn de verwachtingen voor de Spaarndammerbuurt als centralere ontmoetingsplek hooggespannen. Naar verwachting zullen zich hier meer winkels, restaurants en boetieks vestigen om aan de vraag van de nieuwe (en huidige!) bewoners te kunnen blijven voldoen. Het Westerpark zal haar functie en aantrekkingskracht kunnen blijven houden voor recreatie en evenementen. Ook kleinschaliger projecten, zoals de vernieuwing van het Frederik Hendrikplantsoen, zorgen voor een fijne en veilige leefomgeving. Het is duidelijk zichtbaar dat één van de focuspunten van het stadsdeel het verbeteren en vergroenen van de openbare ruimtes is. Deze openbare ruimtes zullen wel door veel meer mensen gebruikt gaan worden. Kortom: geen extreem grote verandering ten aanzien van het jaar De markt is gestaag verder aangetrokken en het einde is naar ons idee nog (lang) niet in zicht. Ontspannen aankopen in deze toch wat overspannen markt kan alleen nog met behulp van een bekwame MVA-aankoopmakelaar. Willem Jan Romeijn Groot Amsterdam Makelaardij woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

74 59 Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * * cijfer tot en met het 3de kwartaal

75 STADSDEEL WEST Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 1,1 12,7 19,0 1,3-6,6 3,2-3,1-5,0-0,7 12,2 10,8 44,3 3,7 15,3 0,8 0,7-3,5-5,5-4,5-2,0 18,2 13,7 1,7 5,0 22,8 11,2-11,6-1,1-3,5-3,2-5,2 12,3 12,6 10,6 5,6 11,5-0,4-3,2-2,2-2,4-1,4-4,1 7,4 10,1 7,3 14,4 25, , ,4 11,6 18,5 1,4-6,3 2,7-3,1-4,5-1,2 11,9 10,8 62 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2014 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

76 63 Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 64 Mediane looptijd in dagen * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

77 65 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 6% STADSDEEL WEST 77 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1% 2% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

78 STADSDEEL NOORD Bescheidenheid wordt beloond in Noord Al tijdens de crisis heeft Amsterdam-Noord veel aan populariteit gewonnen. De oude tijden van Harry Slinger ( Ik verveel me zo in Amsterdam-Noord ) heeft plaats gemaakt voor the place to be voor jonge gezinnen, yuppen en vele anderen uit de stad. Noord wordt daarom naast de kandidaten uit Noord zelf en uit noordelijke forensenplaatsen steeds meer bevolkt door mensen vanuit de binnenstad. Ten opzichte van andere delen van de stad zijn er veel voordelen, zoals bereikbaarheid en parkeergelegenheid. Ook de korte afstand en goede bereikbaarheid van het centrum (nog eens extra met de Noord-Zuidlijn vanaf 2017) blijft een pluspunt. Het toekomstperspectief is goed voor dit stadsdeel. De ontwikkelingen zijn al langere tijd positief in Amsterdam-Noord, vandaar dat het afgelopen jaar ogenschijnlijk minder hectisch en explosief is geweest in verhouding tot andere stadsdelen. Toch zijn in Noord de prijsstijgingen duidelijk zichtbaar en is in specifieke gevallen sprake van overduidelijke hysterie. Daarbij valt op dat dit niet altijd te maken heeft met vraag en aanbod, maar met het sentiment in de woningmarkt Amsterdam, waar Noord inmiddels een volwaardig onderdeel van is geworden. Dit in tegenstelling tot voorheen, omdat Noord niet bij de stad hoorde en boven het Y lag. We spreken van een overspannen of op z n minst gezegd gespannen huizenmarkt. De verkopers die niet overvragen, worden beloond door troepen kopers die over elkaar heen vallen en elkaar trachten te overbieden. Van belang blijft nog steeds met welke (juiste) prijs de markt op te gaan. Kopers die niet tot een aankoop komen, omdat ze te laat waren of elders te laag hebben geboden, proberen verkopers te verleiden om verdere belangstelling niet af te wachten, niet bij inschrijving te verkopen en bieden dan royaal boven de vraagprijs. Dat terwijl er soms nog geen andere biedingen liggen en de belangstelling voor de woning nog meevalt, maar op basis van opgedane ervaringen elders in de stad. Was iets minder dan de vraagprijs, de vraagprijs of iets boven de vraagprijs dan niet verleidelijk genoeg? Nee, zo is het afgelopen jaar meermaals gebleken. De appartementenmarkt in Amsterdam-Noord is groot en de prijzen stijgen daar snel. In slechts een half jaar tijd wordt hetzelfde type appartement voor rond de verkocht, waar deze eerder dit jaar nog voor van de hand ging. De voorraad te koop staande eengezinswoningen is minimaal door de enorme vraag. Op de dijken treffen we in sommige gevallen meer dan 150 kijkers en kan niet eens iedereen de gelegenheid krijgen dat ene huis te bezichtigen. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Fors afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, gelijkblijvend aanbod, meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Fors afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, fors minder aanbod, veel meer verkopen en een forse prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Zeer sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, fors minder aanbod, veel meer verkopen en een prijsdaling in Eengezinswoningen Sterk afgenomen looptijd, sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een forse prijsstijging in Voor het toenemend aantal nieuwbouwprojecten zijn desondanks vele honderden kandidaten, terwijl maar enkele tientallen woningen te vergeven zijn per project. Het nieuwe politieke regime in onze hoofdstad heeft een goede bijdrage geleverd aan de toename van nieuw te bouwen woningen, maar dit blijkt nog niet voldoende om de honger van de kandidaat-kopers te stillen. Extreme voorbeelden in een markt met veel verschillen. Wat de gemene deler lijkt te zijn, is dat bescheidenheid beloond wordt! Rob van de Steege ERA Van De Steege

79 STADSDEEL NOORD Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 3,7 13,7 13,6 1,7-9,3-7,9 0,5 7,0-0,9 12,5 1,7 3,0 7,5 0,4 2,7-3,5-5,2-9,3 2,0 1,9 5,3 9,3-2,9-2,2 9,0 6,5-4,2-3,9-5,7-4,3 10,8-2,7 1,1 9, ,2-6,7 4,2-17,1 14,3 10,6 1,1 7,0 3,0 4,0-3,0-2,9-1,3-7,8 6,9-0,7 6,3 2,0 2,6 3,8 4,8 2,1-4,1-4,2-5,7 1,4 3,7 4,3 * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

80 69 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Mediane transactieprijs * cijfer tot en met het 3de kwartaal * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

81 71 Mediane looptijd in dagen STADSDEEL NOORD * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 72 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 4% 3% 2% 1% 0% 1% 2% * cijfer tot en met het 3de kwartaal * cijfer tot en met het 3de kwartaal * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

82 STADSDEEL ZUID OUD-ZUID Alleen de juiste woning met de juiste prijs wordt goed verkocht Appartementen, bouwjaar voor 1945 Fors afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in De cijfers van het derde kwartaal 2015 liegen er niet om: de woningmarkt in Oud-Zuid is alle parameters van 2008 ontstegen. Mede onder invloed van de schaarste lijkt het einde van de prijsstijgingen en steeds korter wordende verkooptijden nog niet in zicht. Maar nog steeds geldt: alleen de juiste woning met de juiste prijs wordt goed verkocht. Het voormalige stadsdeel Oud-Zuid bestaat uit buurten als de Concertgebouwbuurt, Willemspark, de Pijp, de Beethovenbuurt, en de Hoofddorppleinbuurt In dit deel van de stad blijven de prijzen onverminderd boven het Amsterdamse gemiddelde. Slechts in enkele individuele gevallen wordt het prijsniveau van Oud-Zuid in Centrum en West geëvenaard. De verschillende deelgebieden in Oud-Zuid hebben ieder een eigen dynamiek. Waar Oud-Zuid een grote variëteit aan woningtypes kent, hebben Buitenveldert en de Rivierenbuurt een minder gevarieerd en ook minder tot de verbeelding sprekend aanbod. Desalniettemin laat de Rivierenbuurt een groot prijsherstel zien. Buitenveldert blijft vooralsnog achter in de ontwikkeling, hoewel er het afgelopen jaar voor het eerst sprake is van een prijsstijging. De Beethovenbuurt toont een relatieve schaarste en een duidelijk prijsherstel. Deze buurt was verhoudingsgewijs goedkoop geworden ten opzichte van de Rivierenbuurt en de Concertgebouwbuurt en zit inmiddels weer op het niveau van In de Concertgebouwbuurt blijft de vraag onverminderd hoog, terwijl het aanbod vrijwel nihil is. Er is de afgelopen maanden wederom een groot aantal opvallend goede verkopen geweest van duurdere woningen met historisch gezien hoge opbrengsten. De meest voorkomende woningtypen in Oud-Zuid zijn de etagewoningen uit de jaren dertig en de twee- of meerlaagse boven- dan wel benedenwoningen van rond In de Pijp, de Stadionbuurt en de Hoofddorppleinbuurt zijn met name de kleinere vooroorlogse appartementen te vinden. Grotere typen woningen treft men, hoewel kleiner in aantal, in de Concertgebouw-, Museum- en Beethovenbuurt. KENGETALLEN De verkoopcijfers van de Amsterdamse woningmarkt in de eerste drie kwartalen van 2015 laten zien dat er sprake is van een hogere gemiddelde koopsom, een hogere gemiddelde vierkantemeterprijs en een laagterecord van het aantal te koop staande woningen. Een hogere gemiddelde koopsom Appartementen, bouwjaar Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar na 1990 Zeer sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, fors minder aanbod, meer verkopen en een gelijkblijvende prijs in Eengezinswoningen Zeer sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, iets meer verkopen en een forse prijsdaling in klinkt gunstig, maar is geen bruikbare parameter voor een objectieve conclusie. De gemiddelde koopsom wordt namelijk mede beïnvloed door de grootte van de verkochte woningen. De gemiddelde vierkante meterprijs geeft een objectiever beeld en vormt daarom een betere basis voor analyse dan de gemiddelde koopsom. Met name bij complete huizen, beneden woningen en appartementen in het hogere prijssegment waarvan er in Oud-Zuid veel te vinden zijn valt de zeer sterk gestegen vierkantemeterprijs op. Een ander duidelijk signaal is dat de verkooptijd van nieuw te koop ge komen woningen terugloopt naar slechts 28 dagen de kortste verkooptijd van de afgelopen tien jaar. Deze gemiddelde verkooptijd is het afgelopen kwartaal in heel Amsterdam versneld gedaald. Bij nieuw aanbod moet een potentiële koper in korte tijd beslissen om niet achter het net te vissen: woningen worden steeds sneller verkocht. En dat terwijl hij of zij gezien het uitzonderlijk kleine aantal te koop staande woningen ook nog eens een heel beperkte keuze heeft. Het voor hem of haar relevante aanbod bestaat uit gemiddeld maar zo n drie tot vijf woningen.

83 STADSDEEL ZUID 83 Het aantal woningzoekenden dat een huis heeft verkocht zonder zicht op een nieuwe woning, groeit. Dat leidt tot extra druk bij de aankoop van een nieuw huis: in de beperkte tijd tussen het moment van verkoop en levering van het verkochte huis moet een nieuwe woning worden gekocht. Zo heeft de krapte op de markt een sterke uitwerking op de verkoopprijs en de duur van de verkoop. Bij alle woningtypen is hetzelfde beeld te zien, al blijft er verschil tussen courantere en minder courante woningen. In z n algemeenheid kan degene die vóór 2008 een woning heeft gekocht er inmiddels vanuit gaan dat zijn woning voor eenzelfde prijs kan worden verkocht als waarvoor deze indertijd is aangekocht, of zelfs een overwaarde heeft. Een en ander is mede afhankelijk van aspecten zoals een (te) dure verbouwing of een te hoge koopsom in het verleden. Het advies is om bij concrete plannen voor verkoop een woning optimaal te presenteren en zo nodig vooraf te investeren voor het huis op de markt te brengen. DEFINITIEF VOORBIJ DIEPTEPUNT Het afgelopen jaar hebben steeds meer kopers ingezien dat woningen niet verder in prijs dalen en hebben ze hun beoogde koopwoning weer sneller en voor hogere prijzen gekocht, mede onder invloed van de schaarste in het aanbod. Kopers ervaren soms weer een (te) hoge druk om een weloverwogen koopbeslissing te kunnen nemen. Met name bij de meest gewilde woningen verwachten wij een nog verdere stijging van prijzen en een verdere afname van de verkooptijd. Locatie en sfeer, kwalitatief hoogstaande buitenruimte en een courante indeling: woningen die aan al deze voorwaarden voldoen én met de juiste vraagprijs in de markt worden gezet, hebben het afgelopen jaar weer regelmatig tot een inschrijving geleid waarbij meerdere bieders reageerden. Deze tendens zal zich zonder twijfel blijven voortzetten. Wel merken we dat voor woningen tot de rek er bijna uit is, ondanks de historisch lage rente. De meest gewilde woningen woningen die goed zijn verbouwd en hoogwaardig en sfeervol zijn afgewerkt blijven het goed doen. Kopers laten zich meer dan voorheen graag verleiden en laten de woningen die niet aan deze voorwaarden voldoen, al gauw links liggen. VERHUISBEHOEFTE OF -NOODZAAK Veel woningzoekenden hebben hun verhuisbehoefte of -noodzaak uitgesteld door onzekerheid over werk en inkomen. Het verlangen naar een nieuwe woning kan in veel gevallen weer concreet worden nu een steeds grotere groep mensen daar weer (meer) zekerheid over heeft gekregen. Daarnaast zijn er veel mensen die hun huis al hebben verkocht, tijdelijk (te duur) huren en wiens overwaarde van de verkochte woning nauwelijks rente opbrengt - en dat terwijl de prijzen steeds verder stijgen. De zeer lage hypotheekrente en de signalen van stijgende prijzen veroorzaken een gevoel van urgentie bij het zoeken naar een nieuwe koopwoning in Amsterdam, met name binnen de ring. Dit wordt versterkt door de trek naar de stad: al langer signaleren we een opvallende demografische ontwikkeling: een migratie naar Amsterdam vanuit de rest van Nederland, maar ook vanuit het buitenland. Wij verwachten dat de vraag de komende tijd zal uitbreiden naar locaties buiten de ring die tot nu toe minder populair waren. LAGE HYPOTHEEKRENTE De huidige hypotheekrente is zeer laag. Dit is de motor van de enorme omslag van een kopers- naar een verkopersmarkt, waarbij de koper zowel bij de zoektocht als bij de onderhandeling steeds minder invloed heeft op het resultaat. Minder mensen dan aanvankelijk gedacht ervaren problemen met het krijgen van een financiering, mede als gevolg van de lage rentestand. Veel kopers kiezen voor een langere rentevaste periode, wat zal bijdragen aan de stabiliteit van de woningmarkt. CONCLUSIE Door het blijvend herstel in het consumentenvertrouwen, de positieve berichten over de woningmarkt, de financierbaarheid én de schaarste van koopwoningen signaleren wij een versneld herstel van de woningmarkt. De ontwikkeling van stijgende vierkantemeterprijzen en kortere gemiddelde verkooptijd zal verder doorzetten zolang het aanbod achter blijft. De zeer lage hypotheekrente en de signalen van stijgende prijzen veroorzaken een gevoel van urgentie bij het zoeken naar een nieuwe koopwoning. Deze tendens zal zich uitbreiden naar gebieden buiten de ring die tot nu toe minder populair waren. Het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal nieuwe woningen dat in Amsterdam gebouwd wordt. De meest gewilde woningen, zeker de grotere woningen, zijn relatief schaars. De gemiddelde prijs is weer op het niveau van 2008 of er zelfs al bovenuit gestegen. Daarentegen kennen de minder courante woningen minder prijsherstel en nog steeds een langere verkooptijd. Een eigenaar hoeft uitzonderingen daargelaten niet meer bang te zijn dat hij bij verkoop verlies zal lijden. Kees Kemp Broersma Makelaardij woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

84 STADSDEEL ZUID ZUIDERAMSTEL De ontwikkelingen zijn minder dramatisch en een stuk gematigder De woningmarkt is volledig gekanteld. Waar tot anderhalf jaar geleden de koper op een ontspannen wijze op zoek kon gaan naar een passende woning, moet diezelfde koper vandaag de dag dezelfde weg op een overspannen wijze afleggen. Op afspraken voor een bezichtiging geconfronteerd worden met twintig/dertig andere zoekers; als geïnteresseerde uitgenodigd worden tot het uitbrengen van een uiterst voorstel binnen een bepaalde termijn ( en daarover mag u best goed nadenken maar het voorstel moet wel morgenochtend voor 10 uur binnen zijn ); biedingen ver boven de vraagprijs, met een nuchter hoofd een reële waarde vaststellen en vervolgens tegen een muur van emotie aanlopen. Dit zijn zo de ervaringen van zoekers in het afgelopen jaar op de woningmarkt binnen de ring van Amsterdam, met uitzondering van Amsterdam-Noord. Deze ervaringen gelden zeker ook voor Zuideramstel, waarbij wel rekening gehouden moet worden met een schizofreen trekje binnen dit gedeelte van stadsdeel Zuid. Zuideramstel is namelijk een combinatie van de Rivierenbuurt, een karakteristieke woonwijk met voornamelijk etagewoningen die gebouwd zijn in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw en Buitenveldert, een ruim opgezette woonwijk met voornamelijk woningen die tussen 1950 en 1970 zijn gebouwd. Buitenveldert heeft een groter aandeel aan eengezinswoningen. Deze twee wijken worden doorsneden door de Zuidas en de A10. Alle kenmerken die ik net geschetst heb over de ervaringen van zoekers op de woningmarkt van dit moment gelden zonder meer voor de Rivierenbuurt. De ontwikkelingen op de woningmarkt van Buitenveldert zijn minder dramatisch en een stuk gematigder. De ontwikkelingen in de woningmarkt over het laatste kwartaal van 2014 en de eerste drie kwartalen van 2015 laten het volgende beeld zien: De gemiddelde transactieprijs van de appartementen in de Rivierenbuurt ligt op dit moment weer op het prijspeil van net voor de crisis, dit geldt overigens nog (net) niet voor Buitenveldert; De gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen ligt nog niet op het niveau van net voor de crisis. De eengezinswoningen in de Rivierenbuurt zitten daar in de buurt, maar de woningen in Buitenveldert lopen hierop achter. LOOPTIJDEN De gemiddelde looptijd voor de verkoop van appartementen in de Rivierenbuurt ligt op dit moment op 26 dagen. Dit is sinds 2007 niet zo laag geweest; De gemiddelde looptijd van appartementen in Buitenveldert is afgenomen, maar minder sterk: rond de 45 dagen. Bij eengezinswoningen is de gemiddelde looptijd eveneens structureel afgenomen en dan weer met name in de Rivierenbuurt. VERKOOPAANTALLEN De verkoop van het aantal woningen is in Zuideramstel over de gehele linie afgenomen. Gemiddeld met zo n 20%. In tegenstelling tot een aantal jaren geleden is dit geen uitvloeisel van een economische neergang. Nu is het een gevolg van het tegenovergestelde. De markt is zodanig dat de verkopen het aantal nieuwe woningen dat te koop gezet wordt, overschrijdt. Deze inhaalslag heeft zich reeds in 2014 krachtig ingezet en is in 2015 voortgezet. Dit betekent in verhouding minder aanbod met meer kopers op de markt, wat weer een extra opwaartse druk zet op de verkoopprijzen. Wat verder opvalt is dat het verschil in vraagprijzen en verkoopprijzen gemiddeld in de Rivierenbuurt nagenoeg nihil is. Dit kenmerkt de overspannenheid van de markt. Dit kwam voor het laatst in 2007 voor. Zolang de rente dit lage niveau houdt, het vertrouwen in de economie blijft, de banken hun leenregels niet wijzigen en huren vaak niet het redelijke alternatief is, zal de ontwikkeling van de woningmarkt in Amsterdam positief blijven. Wellicht wat minder hectisch, graag zelfs, maar positief zal het zijn. Op het moment dat ik dit stuk schrijf, merk ik al dat de hectiek iets afneemt. Of dit nu voortkomt uit verzadiging of wanhoop bij de potentiële kopers, laat ik in het midden. De spanning ligt niet langer bij de vraag of het Nederlandse voetbal goed zal presteren, wie er nu precies achter Zwarte Piet zit en of het leven eindig is. De spanning zit in de Amsterdamse woningmarkt. Jean Paul Schrijver Makelaarsgroep AMEO

85 STADSDEEL ZUID Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 7,4 12,1 13,3 0,4-7,9 5,3-1,2-6,3-0,5 10,5 10,4 1,2 12,2 12,5-3,1-1,3-3,5-2,0-7,2 3,8 6,5 3,7 12,7 3,2 14,9 2,0-5,3-8,8 7,4-0,7-5,2-2,1 11,0 1,1 18,8 11,7 0,1-7,3 4,6-2,6-13,8 7,1 5,3 0,2 8,8 3,2 31,4 0,0-6,2-5,1 4,5-16,6 10,2 19,2-6,2 6,4 11,5 14,3 0,0-7,0 3,4-0,9-7,0 0,9 9,7 8,0 * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

86 76 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

87 78 Mediane looptijd in dagen STADSDEEL ZUID * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 79 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 8% 6% 4% 2% 0% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

88 STADSDEEL ZUIDOOST Gezonde spanning Overspannen kunnen we de markt in Zuidoost (nog) niet noemen, maar een gezonde spanning is voelbaar. De positieve ontwikkeling die vorig jaar is ingezet en die in Amsterdam ongekend sterk is, is niet voorbij gegaan aan Zuidoost. Excessen zoals op andere plekken in Amsterdam doen zich nog niet voor, maar ook hier is de druk op de markt voelbaar. De kwartaalcijfers onderbouwen dit gevoel. Het gaat goed in Zuidoost. Voor alle type woningen geldt een significante prijsstijging per vierkante meter en de gerealiseerde koopsommen vertonen een stijgende lijn. Minder huizen staan onder water en de gedwongen verkopen nemen af. De voortdurende grootschalige renovaties in delen van Zuidoost geven dit stadsdeel een beter aanzien en steeds meer aspirant-kopers gaan dit staddeel dan ook waarderen. De leefbaarheid van de buurt is toegenomen en de sociaal-economische positie van de bewoners is aan het verbeteren. Bewonersinitiatieven worden door de gemeente geldelijk ondersteund. Aspirant-kopers hebben gewacht met de aanschaf van een nieuwe woning, in afwachting van de economische vooruitzichten. Nu deze positief blijken te zijn, zie je de woningmarkt weer tot leven komen. Huurders begeven zich op de koopwoningmarkt en huizenbezitters kunnen hun woning steeds vaker zonder, of met een geringe restschuld verkopen, waardoor de doorstroming langzaam maar zeker weer op gang komt. Dit is ook merkbaar op de markt voor nieuwbouw. Na een periode waarin weinig nieuwbouwprojecten werden gerealiseerd, is er een toename van nieuwe ontwikkelingen gaande. De trend waarbij de koper een ruime keus heeft aan meerwerk en kan kiezen uit diverse indelings varianten, gevelstijlen enzovoort, wordt zeer gewaardeerd door de kopers. De projecten die het afgelopen jaar op de markt zijn gekomen, zijn allemaal vlot verkocht, met in de meeste gevallen een 100% verkoop bij de start bouw. Vanzelf sprekend speelt de historisch lage hypotheekrente hierbij ook een positieve rol. Relatief gezien liggen de koopsommen voor woningen in Zuidoost onder de gemiddelde prijzen van die van de rest van Amsterdam, wat het aantrekkelijk maakt om hier een huis te kopen. Naar verwachting zal de toestroom van mensen elders uit het land die naar de Randstad willen verhuizen voor werk of studie de komende jaren toenemen. Dit is een goede kans voor Zuidoost om zich te profileren als stadsdeel waar het plezierig wonen is, in een ruime en groene omgeving, dicht bij de stad, tegen redelijke prijzen. Misschien is dit wel hét moment voor Zuidoost om zich voor altijd te bevrijden van het negatieve imago waar dit stadsdeel lang Appartementen, bouwjaar Fors toegenomen looptijd, afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, minder aanbod, fors meer verkopen en een prijsstijging in Eengezinswoningen Fors afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, iets minder aanbod, veel meer verkopen en een lichte prijsstijging in onder heeft geleden, maar dat steeds meer tot het verleden gaat behoren. Naar verwachting zal de vraag naar woningen in Zuidoost de komende jaren dan ook toenemen. Door het toenemende vertrouwen van de consument, de positieve berichten over de economie en de schaarste die voelbaar is op de woningmarkt, zet het herstel van de woningmarkt zich in Zuidoost waarschijnlijk versneld door. Zelfs de Surinaamse zangvogeltjes in hun kooitjes lijken vrolijker te fluiten. Jonneke Bach ERA Van de Steege makelaardij

89 STADSDEEL ZUIDOOST Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * ,8 7,4-0,2 2,6 0,2-3,5-1,6-8,5-1,5-1,4 3,5 6,4-1,5 12,9 1,5-2,4 2,8-8,6-5,6 5,1 0,5 4,4 1,3 3,0 3,9-5,8 0,9-7,2-5,1-0,7-1,3 1,5 2,9 5,1 1,3 2,7-1,0-2,2-3,0-7,2-1,2-1,6 2,5 * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

90 83 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

91 85 Mediane looptijd in dagen 250 STADSDEEL ZUIDOOST * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 86 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

92 STADSDEEL OOST WATERGRAAFSMEER Ontspannen verkopers in Oost De Watergraafsmeerbuurt bestaat uit diverse delen, waarvan Middenmeer van oudsher de meest welvarende buurt was, met herenhuizen aan de Bredeweg, Hogeweg, Linnaeusparkweg en de Middenweg, gebouwd omstreeks Rond 1930 is de Watergraafsmeer uitgebreid en ontstonden de typisch Watergraafsmeerse woningen, waarbij in het straatbeeld telkens drie voordeuren naast elkaar liggen. In de jaren 50 is de buurt verder uitgebouwd met typische jaren vijftig appartementencomplexen. De dorpen Amsteldorp, Betondorp en Tuindorp Frankendael (Jeruzalem) kennen van oorsprong veel kleinere huurwoningen. In Amsteldorp zien we regelmatig dat boven- en benedenwoningen zijn samengevoegd tot woonhuizen. Park de Meer is een buurt die is opgetrokken op het terrein van het voormalige Ajaxstadion De Meer dat tot 1996 in gebruik was. Park de Meer bestaat uit eengezinswoningen, herenhuizen en appartementen, de laatste zowel in de koop- als huursector. Het Science Park is één van de nieuwere buurten van de Watergraafsmeer (sinds 2008) en ligt op de rand van Watergraafsmeer en de Indische Buurt. Het Amstelkwartier is de nieuwe buurt rond het Amstelstation. Voorheen bestond dit gebied voornamelijk uit bedrijfsterreinen. In 2013 is begonnen met de herontwikkeling van dit gebied en in de komende jaren zullen hier meer dan woningen worden gebouwd. Het gebied zal worden ontsloten via de nieuwe ontwikkelingen rondom het Amstelstation, waardoor zowel Amsteldorp als het Amstelkwartier een betere aansluiting op de stad krijgen. Door de vele sportvelden en volkstuinenparken is het groene karakter van de Watergraafsmeer behouden. De eerste drie kwartalen van 2015 laten duidelijk zien dat het herstel van de woningmarkt een feit is. Met een voorzichtig herstel in 2014, dat zich gaandeweg het jaar verder manifesteerde, is de huidige woningmarkt bijna weer op het niveau uit 2008 (voor de crisis). Het stadsdeel Oost is in trek; het economisch draagvlak wordt groter en dat uit zich onder andere in de winkelstraten met beter winkelaanbod, aantrekkelijke horecavoorzieningen en een breder cultureel aanbod. Ook uit de cijfers over 2015 blijkt dat Oost weer op de kaart staat. Oost staat als derde stadsdeel genoemd (na de stadsdelen Zuid en West) waar de meeste verkooptransacties hebben plaatsgevonden in de eerste drie kwartalen van dit jaar. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Sterk afgenomen looptijd, zeer sterk afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, veel minder aanbod, veel meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, iets minder aanbod, meer verkopen en een forse prijsstijging in Appartementen, bouwjaar Afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Appartementen, bouwjaar na 1990 Afgenomen looptijd, verkoopprijzen zijn hoger dan de vraagprijzen, veel minder aanbod, gelijkblijvend aantal verkopen en een zeer sterke prijsstijging in Eengezinswoningen Sterk afgenomen looptijd, fors afgenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, fors minder aanbod, meer verkopen en een zeer sterke prijsstijging in van de gevallen met een koopsom variërend van ruim boven tot op het niveau van de vraagprijs. De korte verkooptijd zorgt ervoor dat de woningvoorraad beperkt blijft. Daarbij is de huidige woningmarkt dermate gunstig dat ook woningen die een aantal jaar geleden nog onder water stonden, inmiddels weer verkocht kunnen worden voor goede prijzen. Niet zelden zien we dat men er weer voor kiest eerst een nieuwe woning aan te kopen voordat met verkoop van de eigen woning wordt begonnen. Door de situatie in de afgelopen jaren zijn verkopers er zich over het algemeen van bewust dat een juiste prijs/ kwaliteitverhouding en een nette presentatie van de woning voorwaarde zijn voor een goede en snelle verkoop. Voor zoekers op de woningmarkt blijkt de zoektocht naar een nieuwe woning vaak een tijdrovende en soms zelfs frustrerende bezigheid. In veel gevallen zijn er meerdere biedingen op dezelfde woning. Voor kopers betekent dit dat de druk als hoog wordt ervaren. In de huidige overspannen markt is er daarom vaak uitsluitend ontspanning aan de zijde van de verkoper. Uit onderzoek blijkt dat de meeste woningen in deze buurt in zeer korte tijd worden verkocht en zelfs in meer dan 50% Sandra van der Zee Pappie & Van der Zee makelaardij

93 STADSDEEL OOST OOST EN INDISCHE BUURT STADSDEEL OOST 93 Oost kookt Vorig jaar begonnen we deze bijdrage met Oost bruist, dit jaar wordt het Oost kookt. Net als in het hele gebied binnen de Ring, is de woningmarkt in Oost en de Indische buurt hot. De ontwikkeling van de woningmarkt is het laatste jaar bijna hysterisch. Nu het consumentenvertrouwen weer terug is en de hypotheekrente historisch laag, gaan alle remmen los. Kopers buitelen over elkaar heen met biedingen boven de vraagprijs. De afgelopen jaren is veel aan stadsvernieuwing gedaan: door de woningcorporaties is veel gerenoveerd en zijn nieuwbouwcomplexen gerealiseerd. Het Javaplein is volledig nieuw ingericht met het Borneohof als landmark. Aan de andere kant van het Muiderpoortstation staat het nieuwbouwproject De Smaragd, een combinatie van sociale woningbouw en koopwoningen. De Javastraat is hip and happening met de vernieuwing van het winkelbestand. Maar vooral de stadsontwikkeling in Oostpoort draagt bij aan het grote volume nieuwe woningen. Dit nieuwe stadshart van Oost trekt al veel bezoekers, wat weer goed is voor de bedrijvigheid en midden stand. Inmiddels zijn bijna alle woningen van het tweede deel ook verkocht en bewoond. De ontwikkeling van het Amstelkwartier gaat heel snel. Het project aan de Kop van de Weespertrekvaart is door de gemeente aanbesteed. Hier komen sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen en luxe koopappartementen. De aanleg van de jachthaven bij de uitgegeven vrijesectorkavels zal zeker een positieve invloed hebben op de leefbaarheid van het gebied. Nu de woningmarkt weer op stoom is gekomen, is dit uiteraard ook merkbaar aan het prijsniveau in Oost. Ten opzichte van 2014 (gemeten tot september 2015) zijn prijsstijgingen van 7 tot 15% te zien. De gemiddelde vierkantemeterprijs ligt tussen de en 4.500, met uitschieters naar De vraag naar beganegrondappartementen of gezinswoningen met tuin blijft onverminderd groot. In dit segment worden ook hogere prijzen betaald. Anton van Klooster Hallie Van Klooster Makelaardij woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

94 STADSDEEL OOST OOSTELIJK HAVENGEBIED EN IJBURG Overspannen markt door grondprijsbeleid? Een positief en duidelijk herstel, zo eindigde ik mijn bijdrage van vorig jaar. Dat kunnen we nu zeker zeggen: inmiddels is de woningmarkt in Amsterdam volledig overspannen en op IJburg en Zeeburg wordt intussen weer volop gebouwd. De gemiddelde transactieprijs in Oost is verder doorgestegen naar ruim Ten opzichte van 2013 is dat een stijging van maar liefst 21%. De looptijd is spectaculair gedaald naar 30 dagen. het kan blijven en op het Centrumeiland worden binnenkort betaalbare eengezinswoningen gebouwd: kleine aannemers, ontwikkelaars, beleggers en ontwikkelende architecten kunnen deze kavels afnemen. Vanaf 2017 zijn de eerste woningen op Blijburg klaar. Iddo Brouwer Nieuwe Amsterdamsche Makelaardij Het is wel de vraag hoe dit komt. Door de ontwikkelingen achter de schermen? Ik betwijfel dat. Met ontwikkelingen achter de schermen bedoel ik het grondprijsbeleid van de gemeente Amsterdam en bijvoorbeeld ook het btw-beleid. Het btw-beleid heeft wel gewerkt, denk ik. Aan de grondprijs (uit de grondprijzenbrief van 2015, vastgesteld door de Amsterdamse gemeenteraad op 17 december 2014), is te zien dat de woningmarkt zich weer hersteld heeft en dat de gemeente Amsterdam heeft besloten bij het bepalen van de grondprijzen weer te werken met actuele marktwaarden. In een stijgende markt is de grondprijs eigenlijk helemaal niet meer van belang; alles wordt toch wel verkocht. In de altijd moeilijk te doorgronden grondprijzenbrief is ook te lezen dat het grondbedrijf overgaat tot eeuwigdurende erfpacht. Naar mijn idee is dit een noodgreep om het erfpachtsysteem in stand te houden en is het grondprijsbeleid van de afgelopen jaren een gemiste kans geweest om in crisistijd door te bouwen. Immers, als de grondprijs in crisistijd spectaculair gedaald was en de overheid zelf en mogelijk derden waren gaan bouwen, dan hadden we nu genoeg woningen gehad en minder prijsstijging. Nee, wat gebeurde er: de grondprijs bleef stijgen in crisistijd. Het geeft te denken: hebben we een overspannen markt door het grondprijsbeleid van de gemeente of ga ik nu te ver? De Oostelijke Handelskade en de Piet Heinkade zijn inmiddels zo goed als klaar en op IJburg is goed te zien dat er weer flink gebouwd wordt. De zelfbouwkavels aan de Bert Haanstrakade schieten inmiddels uit de grond, de waterkavels aan de Cas Oorthuijskade zijn inmiddels allemaal verkocht en de bedrijfsunits raken gevuld. De vrije kavels aan het Zeeburgereiland en de Zuider IJdijk krijgen steeds meer vorm. Blijburg is verplaatst naar een nog mooiere plek waar

95 STADSDEEL OOST Aanbod Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Verkocht Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * Prijsstijging per m 2 (in %) Soort woning Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen Totaal * 9,0 8,5 13,2 5,4-3,8 4,9-2,0-6,8 1,1 11,1 11,1 3,5 11,5 15,3-1,8-4,5 8,7-9,0-3,4-0,9 14,1 9,4 5,4-1,5 20,2 2,3-5,7 5,7-4,4-8,8 1,8 11,1 12,0 7,2 9,4 8,4 2,2-1,5-2,0-4,4-14,3 7,9 2,7 7,6 3,7 9,9 7,2 5,2-12,0 5,7 4,9-15,3 2,3 1,4 11,6 7,2 7,8 12,2 3,8-4,3 3,5-2,9-9,7 2,9 8,3 10,2 * cijfer tot en met het 3de kwartaal woon 2006 amsterdam 2015 nr 10

96 90 Mediane WOZ-waarde en transactieprijs prijspeil 2014 Soort woning Appartement <1945 Appartement Appartement Appartement >1990 Eengezinswoning Aantal woningen Mediane WOZ-waarde prijspeil 2014 alle woningen Mediaan WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil Mediane transactieprijs * * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen

97 92 Mediane looptijd in dagen STADSDEEL OOST * Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen 93 Mediane verschil vraag-verkoopprijs 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1% 2% 3% * * cijfer tot en met het 3de kwartaal * cijfer tot en met het 3de kwartaal Appartement < 1945 Appartement Appartement Appartement > 1990 Eengezinswoningen woon 2006 amsterdam 2015 nr 10