De woningbeleggersmarkt

Transcriptie

1 De woningbeleggersmarkt in 2016

2

3 De woningbeleggersmarkt in 2016 Uitgevoerd in opdracht van Capital Value Co Poulus Januari 2016 r cp WON ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2015 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Achtergronden Maatschappelijke ontwikkelingen Het beleid ten aanzien van de woningmarkt Verwachtingen Landelijk beeld Regionale verschillen Thema s voor de beleggingsmarkt Ontwikkelingen binnen huursector Het geliberaliseerde huursegment Studentenhuisvesting Bijlage A: Woningtekort Bijlage B: Kerncijfers per regio What s new.. Dit LUSTRUM rapport sluit aan bij de rapporten die in eerdere jaren uitgebracht zijn. In dit rapport wordt in vergelijking met vorig jaar uitgegaan van een verder herstel van de markt door (1) een aanhoudende inkomensstijging, (2) een groeiende animo voor de koopsector (3) een grotere bouwproductie en (4) meer aandacht bij woningcorporaties voor het aanbieden van betaalbare huurwoningen. Al met al wordt een grotere groei van de koopsector verwacht en een minder grote groei van het belleggingshuursegment boven de liberalisatiegrens. Toch is de groei in dit segment tussen 2016 en 2021 met woningen (ruim 16% groei), nog altijd aanzienlijk. r cp De woningbeleggersmarkt in 2016

6

7 Samenvatting Vijf jaar Capital Value De afgelopen vijf jaar is er het een en ander gebeurd op de woningmarkt. In 2011 zat Nederland in het dieptepunt van de crisis die uiteindelijk zeven jaar zou duren. De woningmarkt zat in een diep dal. Niet alleen daalde het aantal verkopen en de gemiddelde koopprijs steeds verder, ook de bouwproductie zakte in, de werkloosheid nam toe en er was op dat moment geen enkele oplossing in beeld. Politiek Den Haag zat vast in een VVD-CDA regering met gedoogsteun van de PVV. Niet dat we 2011 nou direct mogen vergelijken met het rampjaar 1672 waarin de republiek radeloos, redeloos en reddeloos verloren dreigde te gaan, maar het historisch dieptepunt in het consumenten vertrouwen (35 punten onder nul) sprake wel boekdelen. In de jaren daarna klaarde het toekomstbeeld gelukkig op. Een nieuw kabinet (Rutte II) nam eindelijk de maatregelen waar in voorgaande decennia alleen maar over gediscussieerd was. Zowel voor huur als koopsector werden lijnen uitgezet waardoor de subsidiering op termijn teruggedrongen werd. Goed voor de Staatskas maar in eerste instantie een bittere pil voor de woonconsument die zijn inkomen op dat moment nog zag dalen. Maar ook die inkomensdaling is inmiddels omgebogen en op dit moment begin 2016 buitelen de voorspellers over elkaar heen met goed nieuws; op alle fronten. De economie trekt aan, de woningmarkt herstelt zich, er worden meer huizen verkocht en gebouwd, de werkloosheid begint terug te lopen en de prijzen op de woningmarkt gaan ook weer omhoog. De enige dissonant lijkt gevormd te worden door internationale onzekerheid: komt onze welvaart niet in het gedrang door de instroom van asielzoekers, blijven we hier gespaard voor oorlog en terreur en houden we in Nederland wel droge voeten? Als we door de oogharen kijken naar de onderzoeksrapporten die de afgelopen vijf jaar zijn uitgebracht, zien we een rode lijn. Al in 2012 werden door de scherpe terugval van de bouwproductie en de daarmee oplopende spanning op de woningmarkt, expansiemogelijkheden voor het markthuursegment voorzien. In de daarop volgende jaren bleven de voorspellingen voor het geliberaliseerde huursegment gunstig. De beleidswijzigingen gericht op minder woonsubsidie droegen eraan bij dat het enige segment in Nederland dat het altijd al zonder subsidie moest stellen, flink zou kunnen groeien. Ook het rapport dat nu voorligt laat een positief toekomstbeeld zien voor het markthuursegment, maar de eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het groeiperspectief minder gunstig is dan vorig jaar nog gedacht werd. Dat heeft vooral te maken met het herstel van de economie en de weer toegenomen animo voor de koopsector. Lage prijzen en een historisch lage rente pakken gunstig uit voor potentiele kopers. Desondanks blijven de groeimogelijkheden voor het markthuursegment nog altijd substantieel, zoals mag blijken uit de korte samenvatting op de volgende pagina. r cp De woningbeleggersmarkt in

8 Het beeld voor In 2015 heeft de woningmarkt zich krachtig hersteld. Het aantal woningverkopen is gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. Ook wanneer naar de meer lange termijn ontwikkelingen gekeken wordt, is het signaal positief. De huishoudenprognose die in dit rapport gebruikt wordt komt hoger uit dan vorig jaar. Doordat er al enkele jaren sprake is van een oplopend buitenlands migratiesaldo, rekenen we nu op een groei met huishoudens per jaar. Daarom is een productie van 80 tot woningen zeer gewenst. Daarbij is nog geen rekening gehouden met een inloop van het tekort dat in de crisis ontstaan is en ook geen rekening gehouden met de nieuwste cijfers op basis van de actuele asielstromen. Achtergronden Het positieve toekomstbeeld wordt bepaald door een aantal factoren. Op de eerste plaats is er zoals gezegd de demografische groei. Op de tweede plaats gaan de inkomens de komende jaren flink omhoog. Op de derde plaats mag gerekend worden op een herstel van het vertrouwen in de koopsector. En op de vierde plaats speelt het overheidsbeleid mee waardoor de subsidies afgebouwd worden. Dat biedt kansen voor het markthuursegment. Wel zal de passendheidsnorm uit de Woningwet 2015 leiden tot een zekere prijsdruk op de huren in het gereguleerde segment. Dat kan op termijn ook doorwerken op het huurniveau in het markthuursegment. Verwachtingen Gegeven deze achtergronden komen er de komende vijf jaar ( ) per saldo woningen bij terwijl het aantal huishoudens toeneemt met Daarbij groeit de koopsector over de volle breedte en in alle prijssegmenten door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. In de huursector houden nieuwbouw enerzijds en verkoop plus sloop anderzijds elkaar bijna in evenwicht. Per saldo verdwijnen gereguleerde huurwoningen en komen er geliberaliseerde huurwoningen bij: totaal een afname met huurwoningen. Regionale verschillen en het beleggingshuursegment De (groei-5) provincies Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Noord-Brabant ontwikkelen zich anders dan de overige provincies. Niet alleen omdat de demografische groei groter is dan elders maar ook doordat in deze provincies het geliberaliseerde huursegment geconcentreerd is. De groei van dat segment komt tot stand doordat er (a) woningen verkocht en/of gesloopt worden, (b) nieuw gebouwd worden en (c) woningen bijkomen doordat ze bij mutatie boven de liberalisatiegrens verhuurd gaan worden. Deze toename zal zich met name etaleren in de (groei-5) provincies. Studentenhuisvesting Het aantal studenten neemt de komende jaren verder toe, met tussen 2015 en Niet alle studenten zijn uitwonend in de stad waar ze studeren. De groep die dat wel is vormt de primaire doelgroep voor studentenhuisvesting. Deze groep groeit met studenten als de trends uit het verleden zich doorzetten. Maar door het nieuwe leenstelsel zou deze groei wel eens om kunnen slaan in een even grote afname met Recente CBS cijfers lijken deze omslag te signaleren. 2 r cp

9 1 Inleiding De woningmarkt heeft zich in 2015 hersteld. In 2014 werden de eerste tekenen van een herstel zichtbaar. In 2015 heeft dat herstel zich krachtig doorgezet. Daarmee laat de woningmarkt de crisis die in 2008 begon eindelijk achter zich. Het aantal woningverkopen is in inmiddels weer aanzienlijk gestegen en ook de verkoopprijzen gaan weer omhoog. De woningmarkt in Nederland ontwikkelt zich tegen een achtergrond waarbij de demografische groei geleidelijk afneemt en de bevolking vergrijst. In de jaren negentig nam het aantal huishoudens nog met zo n op jaarbasis toe. In het begin van de 21 e eeuw is die groei gezakt naar op jaarbasis. Of deze trend zich zal doorzetten, is op dit moment meer dan ooit onzeker. Als Nederland en West Europa letterlijk grenzen kunnen stellen aan de instroom vanuit andere landen, zal de groei inderdaad afnemen. Maar als dat niet lukt kan de toekomst er wel eens heel anders uit komen te zien. De grote toestroom van vluchtelingen vanaf de zomer van 2015 leidt tot een bijstelling van de verwachtingen. In de hier gebruikte Primos 2015 prognose zijn de nieuwste cijfers over de instroom van asielzoekers nog niet verwerkt. Voorlopig is alleen het totaal aantal asielzoekers dat zich in 2015 heeft aangemeld bekend: bijna mensen. Toch komt de huishoudengroei volgens de hier gebruikte prognose hoger uit dan de afgelopen tien jaar het geval was. Doordat er al langer sprake is van een oplopend buitenlands migratiesaldo, rekenen we in dit rapport voor de eerstkomende jaren op een groei met huishoudens per jaar. Na verwerking van de nieuwste cijfers omtrent het aantal asielzoekers, zal de prognose volgend jaar waarschijnlijk nog hoger uitkomen. Dit betekent dat de bouwsector voor een grote opgave staat. Waar in de crisis gedacht werd aan jaarproducties van woningen of zelfs minder, is nu duidelijk dat een productie van 80 tot woningen op jaarbasis zeer gewenst is. Dit cijfer is gebaseerd op de genoemde huishoudengroei van per jaar te vermeerderen met het aantal woningen dat gesloopt wordt (circa per jaar). Daarbij is nog geen rekening gehouden met een inloop van het tekort dat in de crisis ontstaan is en ook geen rekening gehouden met de nieuwste cijfers op basis van de actuele asielstromen. Verder mag de bouwsector ook op langere termijn uitgaan van een behoorlijke opgave, zeker als op enig moment ook de vervangingsvraag weer nadrukkelijker in beeld komt (bijvoorbeeld vanuit een oogpunt van duurzaamheid). Kortom: het herstel van de woningmarkt dat zich in 2015 aangediend heeft, vraagt door de actuele ontwikkelingen (en waarschijnlijk ook op langere termijn) om een aanzienlijke toename van de bouwproductie. r cp De woningbeleggersmarkt in

10 Een andere zeer belangrijke ontwikkeling betreft het beleid ten aanzien van de woningmarkt in het algemeen en de rol daarbinnen van de corporaties in het bijzonder. Met de woningwet 2015 is vastgelegd dat corporaties zich vooral moeten richten op betaalbare huisvesting voor lagere inkomensgroepen. Zorg over de betaalbaarheid van huurwoningen heeft een belangrijke rol gespeeld bij de nieuwe passendheidsnorm waardoor sociale verhuurders aan 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moeten aanbieden onder de zgn. aftoppingsgrens. Met deze passendheidsnorm is een principiële beleidswijziging aangebracht waardoor niet langer de kwaliteit het uitgangspunt vormt voor het prijsbeleid, maar ook de betaalbaarheid een rol gaat spelen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt stilgestaan bij de drijvende krachten achter de woningmarkt, In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste ontwikkelingen samengevat, In hoofdstuk 4 worden enkele thema s voor de woningbeleggingsmarkt nader uitgewerkt. 4 r cp

11 2 Achtergronden De Nederlandse woningmarkt heeft te maken met enerzijds een aantal (maatschappelijke) ontwikkelingen en anderzijds het beleid ten aanzien van de woningmarkt. 2.1 Maatschappelijke ontwikkelingen (1) Demografische ontwikkeling De groei van het aantal huishoudens laat zich niet of amper beïnvloeden door macro-economische ontwikkelingen Kinderen zijn de deur uitgegaan en samenwonenden zijn uit elkaar gegaan, ook al was er de afgelopen jaren sprake van een crisis. Wel was het moeilijker om eigen woonruimte te bemachtigen. Ook de komende jaren wordt een verdere groei van het aantal huishoudens verwacht. De eerstkomende jaren komen er gemiddeld per jaar huishoudens bij ( in 2016 aflopend naar in 2018). Dat is meer dan de afgelopen jaren het geval geweest is. 1 De oorzaak daarvan is gelegen in het feit dat de buitenlandse migratiesaldi de afgelopen jaren opgelopen zijn. Figuur 2.1: Aantal huishoudens en de groei van het aantal huishoudens, ; bron: CBS en Primos 2015 prognose Miljoenen Duizenden Jaarlijkse toename aantal huishoudens (rechter as) Huishoudens per 1-1 (linker as) (2) De inkomensontwikkeling Na de crisis van 2008 is het gemiddeld inkomen per huishouden gedaald. In 2014 is daar een einde aan gekomen. Voor de jaren verwacht het CPB een herstel van de huishoudinkomens met een groei van circa 1% op jaarbasis. Voor de middellange termijn wordt gerekend op een blijvende inkomensgroei van 0,5% per jaar. Deze inkomensgroei sluit aan bij de lange termijn inkomensgroei van 0,3% per jaar (boven inflatie) over de periode De zeer beperkte toename van het aantal huishoudens in 2013 is een gevolg van een eenmalige definitieaanpassing door het CBS. r cp De woningbeleggersmarkt in

12 Figuur 2.2: Netto besteedbaar huishoudinkomen op jaarbasis (prijspeil 2012), ; bron: CBS en Primos 2015 prognose CBS CPB tm 2016 Herstel (3) Gedrag van de woonconsument Consumenten blijken realistische woonwensen te uiten wanneer zij daarover bevraagd worden in enquêtes zoals het WoON. Zowel naar soort woning als naar prijsniveau geven verhuisgeneigde huishoudens wensen op die overeenkomen met de woningen die betrokken zijn door (vergelijkbare) huishoudens die recent verhuisd zijn. Verder blijkt dat voorkeuren relatief stabiel zijn over lange termijn en in hun (beperkte) fluctuaties mede beïnvloed worden door de prijsontwikkeling, in zowel huur als koopsector. In combinatie met de te verwachten inkomensontwikkeling en het beleid ten aanzien van de woningmarkt, wordt uitgegaan van een herstel van de koopbereidheid van de woonconsument. Figuur 2.3: Percentage woningzoekenden dat bij verhuizing wil kopen; bron: WBO-WoON (aangevuld met verwachtingen Socrates 2015) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Starters Huurders Eigenaren 20% 10% 0% (4) Het woningaanbod en de prijzen Na de crisis van 2008 is de bouwproductie teruggevallen. Vanaf 2010 zakte de bouwproductie naar minder dan woningen op jaarbasis; met een dieptepunt net onder de in 2012 en Voor de komende jaren wordt gerekend op een stevig herstel van de productie naar later oplopend naar woningen. Daarnaast wordt gerekend op 7000 toevoegingen door verbouw e.d. Doordat het CBS is overgestapt op de Basis Administratie Gebouwen (BAG) voor de woningstatistiek, laten de cijfers over 2012 en 2013 grote administratieve correcties zien. De komende jaren zal de kwaliteit van de BAG naar verwachting toenemen. 6 r cp

13 Figuur 2.4: Bouwproductie, ; bron CBS en Socrates 2015 Duizenden Nieuwbouw Overige toevoegingen Onttrekkingen Overige ontrekkingen Woningprijzen Ten opzichte van de top van de markt eind 2008, is de gemiddelde prijs van een koopwoning in de crisis jaren met bijna 20% gedaald (nog zonder rekening te houden met inflatie). Ter vergelijking: tussen 1978 en 1985 daalden de (lopende) prijzen met 30%. In 2013 bereikte zowel het aantal verkopen als de gemiddelde verkoopprijs een bodem. Sindsdien zijn de aantallen verkochte woningen en de prijzen weer aan het stijgen; zij het nog beperkt. Voor de komende jaren wordt gemiddeld voor heel Nederland gerekend op een lichte stijging van de verkoopprijzen, gelijk met inflatie (2% per jaar). Het aantal verkopen zit al weer redelijk in de lift: in 2014 zijn meer dan woningen verkocht en in woningen. Ook de prijzen beginnen weer aan te trekken. In dit herstel van de markt zijn er wel duidelijk regionale verschillen. Vooral het aantal verkopen in Utrecht, Noord-Holland en Noord-Brabant is tussen 2009 en 2015 flink gestegen. Figuur 2.5: Ontwikkeling verkoopprijs per kwartaal en aantal verkopen per jaar, (links) en ontwikkeling van het aantal verkopen in procenten per provincie, (rechts); bron: Kadaster Gemiddelde verkoopprijs (*1000) Duizenden Duizenden Aantal verkochte woningen per jaar (*1000) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland Gemiddelde verkoopprijs Kwartaal Aantal verkopen Aantal verkopen De woningbeleggersmarkt in

14 2.2 Het beleid ten aanzien van de woningmarkt Op basis van het Woonakkoord zijn de huren met name in 2013 en 2014 aanzienlijk gestegen: met gemiddeld circa 4% door de jaarlijkse huurstijgingen. Per 1 juli 2015 zijn de huren veel minder verhoogd, namelijk met 2%. Met deze bijstelling omlaag van de jaarlijkse huurverhogingen hebben de verhuurders gereageerd op de signalen in de samenleving omtrent sterk oplopende woonlasten. De ongelukkige samenloop van boveninflatoire huurverhogingen en teruglopende inkomens, zorgde daarvoor. Deze koerswijziging van de verhuurders past in een breder maatschappelijk perspectief. Een perspectief waarbij vooral corporaties (indachtig hun sociale taakstelling) de huurprijs niet meer alleen bepalen op basis van de geboden woonkwaliteit maar ook op basis van de draagkracht van de huurders. Op het moment dat voor lagere huurverhogingen gekozen wordt moeten wel worden uit andere posten middelen vrij gemaakt worden, bijvoorbeeld door verlaging van kosten (voor onderhoud en beheer) en/of verkoop van bezit. Door de parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties zijn aanbevelingen gedaan die breed omarmd zijn door Kamer en Minister. Deze aanbevelingen hebben geleid tot een scherpere afbakening van het taakveld van de corporaties. Zo is in de nieuwe Woningwet een passendheidsnorm opgenomen die bepaalt dat corporaties vanaf 2016 aan 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moeten toewijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Ook de voorziene scheiding in 2016 tussen het Daeb en niet-daeb bezit van corporaties, komt hier mede uit voort. De passendheidsnorm zal naar verwachting grote gevolgen hebben voor het prijs en toewijzingsbeleid in de huursector. Met de inmiddels behoorlijk opgetrokken huren zal het niet eenvoudig zijn voor corporaties om aan de 95% passendheidsnorm te voldoen. Huurverlaging kan zeker nodig zijn om voldoende woningen met een prijs onder de aftoppingsgrens aan te bieden aan de primaire doelgroep. Met deze passendheidsnorm wordt een nieuw huurplafond in de huursector aangewezen. Waar van oudsher en mede door de EC regelgeving de liberalisatiegrens een waterscheiding in de huursector markeerde voor wat betreft jaarlijkse huurverhogingen en de mogelijkheid huurtoeslag te ontvangen, is daar nu de aftoppingsgrens aan toegevoegd. Wel zou hiermee de voorraad tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens vrijgespeeld kunnen worden voor de huishoudens die geen recht hebben op huurtoeslag maar nog wel tot de EC doelgroep behoren. Verder is de beslissing van belang om drie jaar lang de liberalisatiegrens niet aan te passen voor inflatie. Door deze bevriezing van de liberalisatiegrens wordt het prijsverschil tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens verkleind. Op dit moment ligt de tweede aftoppingsgrens bij 618 euro en de liberalisatiegrens bij 710 euro per maand. Als de inflatie over drie jaar 6% bedraagt zou deze aftoppingsgrens op ruim 650 euro uit kunnen komen zodat er nog maar een prijsrange van goed 50 euro resteert tussen beide grenzen. Maar gegeven de passendheidsnorm blijft er natuurlijk wel een aanzienlijk verschil in woningmarktpositie tussen de woningen onder en boven de aftoppingsgrens. Hoe smal de dit segment tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens ook in prijsstelling zal zijn, er is een aanzienlijke vraag naar deze woningen te verwachten van huishoudens met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens. 8 r cp

15 3 Verwachtingen In dit rapport worden de verwachtingen gepresenteerd voor de komende vijf jaar: de periode (welke start op 1 januari 2016 en eindigt op 1 januari 2021). 3.1 Landelijk beeld Asielzoekers Zoals eerder is toegelicht wordt hier uitgegaan van een demografische Trendprognose waarin de meest actuele ontwikkelingen rondom vluchtelingenstromen, asielzoekers en buitenlandse nog niet verwerkt zijn. Sinds de zomer van 2015 is het aantal vluchtelingen dat Nederland binnenkomt namelijk sterk opgelopen; vooral wanneer de aantallen vergeleken worden met de cijfers van de afgelopen jaren. Maar wanneer de blik wat verder terug gericht wordt, is duidelijk dat Nederland ook rond de eeuwwisseling aanzienlijke aantallen asielzoekers heeft opgevangen. Figuur 3.1 bevat de cijfers over de periode In 2015 hebben zich asielzoekers gemeld. Figuur 3.1: Asielaanvragers en personen in de opvang, * (voorlopig); bron: CBS resp. COA * Aantal asielaanvragers Aantal personen in de opvang Het afgelopen jaar is ongeveer 70% van de asielverzoeken toegekend. In 2015 waren er relatief veel mensen uit Syrië en Eritrea die asiel aanvroegen. De samenstelling van de groep asielzoekers is zeer divers. Ongeveer de helft zijn gezinnen, de andere helft bestaat vooral uit mannen. De werkervaring en opleiding verschilt; er zijn mensen zonder werk bij, maar ook ondernemers, docenten en kunstenaars. 15 tot 20% van de asielzoekers bestaat uit schoolgaande kinderen. 1 Duidelijk is dat door deze instroom de prognoses de komende jaren waarschijnlijk omhoog bijgesteld zullen moeten worden. Maar om welke aantallen het precies zal gaan zal afhangen van (a) hoe de asielstromen zich de komende jaren verder ontwikkelen en (b) in welke mate mensen hier langere tijd zullen blijven. 1 r cp De woningbeleggersmarkt in

16 Huishoudens, woningen: vraag en aanbod op woningmarkt Begin 2016 telt Nederland 7,7 miljoen huishoudens. Daarvan wonen er 2,8 miljoen in een gereguleerde huurwoning en 395 duizend in een geliberaliseerde huurwoning, Daarnaast wonen er 4,2 miljoen huishoudens in een koopwoning en 318 duizend in een Bewoonde Andere Ruimte (BAR; bijvoorbeeld op kamers, op een woonboot, anti-kraak). Figuur 3.2 links bevat de cijfers. Gegeven de demografische groei en gegeven de dynamiek op de woningmarkt, zullen de komende vijf jaar op jaarbasis circa 1,2 miljoen huishoudens naar een woning op zoek gaan. Daar zijn bestaande huishoudens bij die een andere woning zoeken, starters die voor het eerst een woning zoeken en migranten van buiten Nederland. Ruim de helft van deze zoekers zoekt een huurwoning en 8% een geliberaliseerde huurwoning. Voor deze 1,2 miljoen zoekers zijn er naar verwachting 1,1 miljoen woningen beschikbaar. Deze woningen komen voor verreweg het grootste deel vrij in de bestaande voorraad (1 miljoen). Ten dele doordat huishoudens overlijden of uit elkaar gaan; ten dele doordat mensen verhuizen waarmee vragers soms nieuw aanbod achter zich laten ontstaan. Daarnaast komen er op jaarbasis ruim woningen beschikbaar door nieuwbouw (waaronder 7000 toevoegingen door verbouw e.d.). Tenslotte wordt aanbod onttrokken doordat woningen gesloopt worden en verschuift aanbod van de huur naar de koopsector door verkoop van huurwoningen. Figuur 3.2 midden bevat de cijfers. De vraag naar verschillende soorten woningen is gebaseerd op demografische prognoses en voorkeurparameters afgeleid uit het WoON. Het aanbod in de bestaande voorraad is gebaseerd op demografische prognoses verrijkt met informatie over de actuele woonsituatie, eveneens afgeleid uit het WoON. Verder is het totaal aantal te bouwen, te slopen en te verkopen woningen bepaald op basis van trends. Binnen het rekenmodel wordt de samenstelling van het bouwprogramma tenslotte afgeleid uit de wensen van de consument, gegeven het aanbod dat in de bestaande voorraad beschikbaar is. Figuur 3.2: Aantal huishoudens, jaarlijkse vraag en aanbod en mismatch tussen vraag en aanbod, ; bron: Socrates Huishoudens (*1000) Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot Koop boven Bar Jaarlijkse vraag en aanbod (*1000) Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot Koop boven Mismatch vraag aanbod (*1000) Vraag -/- aanbod Restvraag Restaanbod Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop tot Koop boven Deze cijfers 1,2 miljoen zoekers en 1,1 miljoen beschikbare woningen lijken erop te wijzen dat de meeste zoekers een woning kunnen vinden. In de koopsector is er vrijwel een evenwicht tussen vraag en aanbod; in de huursector is de vraag op jaarbasis groter dan het aanbod. In de praktijk verloopt het zoekproces echter minder makkelijk door regionale verschillen maar ook doordat wensen en aanbod niet op elkaar aansluiten waar het gaat om eigendomsverhouding, prijs, bouwvorm, locatie etc. Als gevolg daarvan verwachten we 10 r cp

17 dat zo n 300 duizend huishoudens genoegen zullen nemen met een woning die minder bij ze past dan gewenst (restvraag; huishoudens die moeten uitwijken) en woningen verhuurd worden omdat mensen geen beter aanbod hebben kunnen vinden (restaanbod; minder gewaardeerd aanbod). Figuur 3.2 rechts bevat de cijfers. Aan het eind van deze paragraaf komen we daar nog in detail op terug. Ontwikkeling van de woningvoorraad De woningmarkt is een typische voorraadmarkt, waar zeker op landelijk niveau de verschuivingen in een periode van vijf jaar beperkt zijn. De totale voorraad groeit per saldo gegeven nieuwe woningen en te slopen woningen met woningen. Deze groei van de voorraad komt geheel terecht in de koopsector. Binnen de huursector is een verschuiving te verwachten van het goedkope naar het duurdere segment. In figuur 3.3 staan de cijfers. Procentueel gezien is de grootste toename van de voorraad te verwachten bij het huursegment net boven de liberalisatiegrens. Dat prijssegment groeit met meer dan 25%. De sterkste afname is juist te verwachten bij het laagste prijssegment in de huursector waar de voorraad met 20% afneemt. In de koopsector is de grootste groei te verwachten in de wat duurdere prijsklassen. In de navolgende paragraaf wordt nader ingegaan op de achterliggende cijfers. Figuur 3.3: Omvang van de voorraad en de mutatie (aantal *1000) naar type en prijssegment, ; bron: Socrates 2015 Mutatie Voorraad Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur < Huur Huur Huur Huur Huur > Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur <374 Huur Huur Huur Huur Huur >850 Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Voorraad 2016 Mutatie De ontwikkeling zoals hier beschreven, is gebaseerd op enerzijds trends in de aantallen te bouwen en te herstructureren woningen in combinatie met informatie over het beschikbaar komen van woningen in de bestaande voorraad en anderzijds het uitgangspunt dat de bouwproductie evenwichtig naar alle segmenten in huur en koopsector en naar prijsniveau ingevuld zal worden. Mutaties in de woningvoorraad Voor de komende vijf jaar wordt gerekend op: Een nieuwbouwproductie van woningen, per jaar; huurwoningen en koopwoningen. Een aantal van te onttrekken woningen, per jaar; huurwoningen en 6000 koopwoningen. Verkoop van huurwoningen, per jaar. Figuur 3.4 bevat de cijfers met een uitsplitsing naar eigendom en prijsklasse waarbij ook het effect van de boveninflatoire huuraanpassingen is weergegeven. De woningbeleggersmarkt in

18 Deze aantallen sluiten redelijk aan bij cijfers zoals bekend van de corporaties. In 2013 hebben de corporaties huurwoningen gebouwd; in en de verwachtingen voor de komende jaren zijn dat er 20 tot nieuwe huurwoningen gebouwd worden. Verder hebben de corporaties in woningen gesloopt, ruim 9000 in 2014 en verwachten ze er 13 tot de komende jaren te slopen. Tenslotte verkopen de corporaties op jaarbasis zo n huurwoningen (zie: ABF, volkshuisvestelijke voornemens van woningcorporaties ; Delft; 2015; onderzoek in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties). Figuur 3.4: Nieuwbouw, onttrekkingen, verkoop van huurwoningen en prijsaanpassingen binnen de huursector (aantal *1000), ; bron: Socrates 2015 Verkoop Huurprijs Totaal Nieuwbouw Sloop huurwoningen aanpassingen Huur <374 Huur Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwohuurprijs aanpassingen Huur Huur < Huur Huur Huur Huur Huur >850 Huur Koop < Huur Koop Huur > Koop Koop < Koop Koop Koop Koop Koop > Koop Koop Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Huurprijs aanpassingen Koop > De in dit rapport genoemde prijsgrenzen voor huur- en koopsector hebben betrekking op 2014: de labels van de prijsklassen verwijzen daarom naar het prijsniveau Op dat moment lag bijvoorbeeld de liberalisatiegrens op 681 euro per maand. Eind 2015 is dat 710 euro per maand. Aantal huurwoningen naar prijsklasse 2014 en huurtoeslag categorie; bron: update WoON2012 Duizenden Boven liberalisatiegrens Tot liberalisatiegrens Tot aftoppingsgrens 500 Tot kwaliteitskortingsgrens 0 Prijsklassen: Huur < 374 Huur en Huur Huur en > r cp

19 Het laagste prijssegment (huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens) omvat circa woningen. Daar van verdwijnen er per saldo in de komende vijf jaar. Er worden naar verwachting van deze woningen gesloopt, verkocht en verschuiven in prijsniveau tot boven de kwaliteitskortingsgrens. In dit segment wordt overigens geen nieuwbouw verwacht; gelet op het lage prijsniveau waardoor er geen nieuwbouw financieel verantwoord gerealiseerd kan worden. De boveninflatoire huurverhogingen zorgen ervoor dat het huursegment onder de aftoppingsgrens, onder de liberalisatiegrens en ook boven de liberalisatiegrens juist groter in omvang worden. Hoewel veel huurwoningen voldoende (WWS) kwaliteit hebben om uit te groeien tot boven de liberalisatiegrens, gebeurt dit naar verwachting de komende jaren slechts beperkt. Belangrijke oorzaak daarvan is gelegen in de passendheidsnorm uit de nieuwe Woningwet. Als gevolg daarvan zullen corporaties bij nieuwe verhuringen de prijs ten opzichte van de WWS prijs verlagen zodat er meer aanbod komt van betaalbare huurwoningen onder de aftoppingsgrens. Het geliberaliseerde huursegment zal met name in de prijsklasse tussen liberalisatiegrens en circa 850 euro per maand in omvang groeien. Voor een deel door nieuwbouw maar voor een nog groter deel doordat een deel van de vrijkomende huurwoningen (gelet op de kwaliteit) bewust tot boven de liberalisatiegrens gebracht zal worden. De nieuwbouw in de huursector zal naar verwachting voor een belangrijk deel plaats vinden voor een huurprijs onder de aftoppingsgrens ( per jaar), voor een klein deel tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (2500 per jaar) en voor een substantieel deel ook boven de liberalisatiegrens (6500 per jaar). Discrepanties tussen vraag en aanbod Tussen 2016 en 2021 komen er totaal huishoudens bij. Maar er komen met de hier aangehouden productieverwachtingen maar woningen bij. Dit betekent dat er voor huishoudens geen woningen bijgebouwd worden. Ruimte voor deze huishoudens zal naar verwachting beschikbaar komen door een gestage daling van de (frictie) leegstand. In zowel huur als koopsector daalt het percentage leegstaande huurwoningen. In figuur 3.5 zijn de cijfers voor huur en koopsector opgenomen. Figuur 3.5: Aandeel van de huishoudens woonachtig in een BAR en het aandeel van de voorraad dat leeg staat, ; bron: Socrates % 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% % Huishoudens in BAR % Woningvoorraad leeg Huur % Woningvoorraad leeg Koop De woningbeleggersmarkt in

20 Het aantal huishoudens dat buiten de reguliere woningmarkt (in Bewoonde Andere Ruimten, BAR) gehuisvest is, is door de beperkte productie van de afgelopen jaren opgelopen. Dat aantal zal niet veel meer veranderen. Mogelijkheden om dit tekort in te halen, zijn er de komende vijf jaar nog niet. In tabel 3.1 zijn de kerncijfers voor de te verwachten ontwikkelingen rondom vraag, aanbod en resulterende discrepanties bij elkaar gezet. Boven in de tabel is de actuele woonsituatie en de gewenste woonsituatie voor 2016 weergegeven van de 7,7 miljoen huishoudens. Per saldo willen huishoudens de tijdelijke huisvestingsituatie in een BAR (bewoonde andere ruimte) achter zich laten en is er met name behoefte aan meer koopwoningen. Op jaarbasis is de vraag in de huursector groter dan het aanbod. In de koopsector gaan vraag en aanbod op jaarbasis meer gelijk op. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch (met name in de koopsector) te verminderen. Tabel 3.1: Huishoudens, behoefte, vraag, aanbod en mismatch (aantal *1000), ; bron: Socrates 2015 Huur gereguleerd Hr geliberaliseerd Koop tot Koop boven Bar Woonsituatie huishoudens Woonbehoefte huishoudens Mismatch Op jaarbasis Vraag Aanbod Aanbod bestaande voorraad Nieuw aanbod > Nieuwbouw > (Minder) aanbod door sloop > Door verkoop huurwoningen Op jaarbasis Vraag -/- aanbod Restvraag Restaanbod Woonsituatie huishoudens Woonbehoefte huishoudens Mismatch Voor het geliberaliseerde huursegment geldt dat er jaarlijks (bij de huidige aanbod verwachtingen) woningen te weinig beschikbaar zijn (vraag -/- aanbod). Verder is er in dit segment door meer kwalitatieve aspecten (zoals de locatie sprake) van niet goed op elkaar aansluitende vraag en aanbod waardoor huishoudens op jaarbasis niet geholpen kunnen worden (restvraag). 14 r cp

21 3.2 Regionale verschillen Verschillen in demografische groei Er zijn aanzienlijke verschillen in demografische groei. Met name in de regio s rond Utrecht en Amsterdam wordt een aanzienlijke groei van het aantal huishoudens verwacht. Aan de randen van ons land is de demografische groei duidelijk kleiner. Figuur 3.6 laat met een kaartje de regionale verschillen zien. Figuur 3.6: Toe-/afname van het aantal huishoudens per Corop regio in procenten, ; bron: Primos 2015 Verschillen in groei van de woningvoorraad en het woningtekort Op landelijk niveau is eerder geconstateerd dat er minder woningen per saldo bijkomen dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat leidt tot een oplopende spanning op de woningmarkt en een groter woningtekort. Regionaal zullen er daarbij verschillen zijn, die enigszins aansluiten bij de eerder getoonde verschillen in demografische groei. In 2020 zal het tekort vooral groot zijn in de regio s rondom Utrecht en Amsterdam. Dit tekort in procenten van de voorraad wordt weergegeven in de kaart van figuur 3.7. Verder staan ook in Bijlage A de cijfers voor alle regio s. Figuur 3.7: Woningtekort per Corop regio in procenten van de voorraad, 2020; bron: Primos 2015 De woningbeleggersmarkt in

22 Verschillen in actuele woonsituatie en woonbehoefte In de vorige paragraaf is op landelijk niveau het beeld geschetst van de actuele woonsituatie en de gewenste woonsituatie. De daar gepresenteerde cijfers lieten zien dat in de huursector vraag en aanbod (van de al bestaande huishoudens) globaal in evenwicht is en dat er per saldo vooral huishoudens (uit een BAR) naar een koopwoning zouden willen verhuizen. Deze mismatch is vooral te vinden in Noord- en Zuid-Holland, waar overigens ook een aantal huurders zou willen overstappen naar de koopsector. Figuur 3.8 bevat de cijfers. Figuur 3.8: Mismatch tussen woonbehoefte en actuele woonsituatie per provincie, 2016; bron: Socrates 2015 Mismatch woonbehoefte -/- woonsituatie Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Huur gereguleerd Huur geliberaliseerd Koop Verschillen in vraag en aanbod verhoudingen In de vorige paragraaf is ook aangegeven dat de jaarlijkse vraag naar huurwoningen iets groter zal zijn dan het aanbod en dat in de koopsector vraag en aanbod op jaarbasis meer in evenwicht zijn. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch (met name in de koopsector) te verminderen. Figuur 3.9: Vraag en aanbod op jaarbasis per provincie, ; bron: Socrates 2015 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Gereguleerde huur Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Geliberaliseerde huur Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Koop Vraag Aanbod Vraag Aanbod Vraag Aanbod Figuur 3.9 bevat de cijfers voor het gereguleerde en geliberaliseerde huursegment, alsmede voor de koopsector per provincie. Vooral in Noord- en Zuid-Holland is dit patroon herkenbaar: daar is de jaarlijkse vraag naar huurwoningen duidelijk groter dan het aanbod. 16 r cp

23 Verschillen in voorraadontwikkeling Als gevolg van de demografische groei en de meer kwalitatieve vraag naar huur en koopwoningen zal er in de huursector een globaal evenwicht zijn tussen de toename door nieuwbouw en de afname door sloop en verkoop. De totale voorraad huurwoningen zal dus maar weinig in omvang veranderen. In de koopsector groeit de voorraad juist door nieuwbouw en verkoop van huurwoningen. Figuur 3.10: Bouw, sloop en verkoop van huurwoningen (aantal *1000) voor de huursector (links) en koopsector (rechts) per provincie, ; bron: Socrates 2015 Huursector Koopsector Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Dit resulteert in een ontwikkeling van huur en koopsector zoals getoond in figuur In absolute aantallen springen Noord-Holland en Zuid-Holland eruit met een toename van de totale voorraad van resp woningen in de komende vijf jaar. Figuur 3.11: Bestaande voorraad en toename (aantal *1000) naar eigendom per provincie, ; bron: Socrates 2015 Gron Fr Dr Ov Fle Gld Utr NH ZH Zl NB Lim Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Koop Huur Mutatie De woningbeleggersmarkt in

24 4 Thema s voor de beleggingsmarkt 4.1 Ontwikkelingen binnen huursector Binnen de huursector is er een groot verschil tussen het gereguleerde deel onder de liberalisatiegrens en het geliberaliseerde deel boven deze huurprijsgrens. Het gereguleerde segment is met name bedoeld voor de zgn. EC doelgroep (met een inkomen tot euro. Het deel daarbinnen met een prijs onder de aftoppingsgrens is het afgelopen jaar (met de passendheidsnorm) nog eens extra aangewezen als een prijssegment bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen (met recht op huurtoeslag). Het gereguleerde segment krimpt in omvang met woningen. De nieuwbouw ( ) staat hier tegenover een afbouw van dit segment door sloop (62.000), verkopen (61.000) en huurprijsaanpassingen (67.000). In figuur 4.1 (links) zijn de cijfers van het gereguleerde huursegment opgenomen per provincie. Het geliberaliseerde huursegment neemt toe met woningen. De toename van dit segment komt tot stand doordat er nieuwe woningen gebouwd worden (naar verwachting), 5000 gesloopt, verkocht en door huurprijsaanpassing bij mutatie boven de liberalisatiegrens gaan uitkomen. Deze nieuwbouw mag vooral in Noord- en Zuid-Holland en in mindere mate in Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland verwacht worden. Het effect van de huurprijsaanpassingen zal ook vooral in deze zelfde provincies zichtbaar worden. Figuur 4.1 (rechts) bevat de aantallen voor het geliberaliseerde segment. Figuur 4.1: Nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en prijsaanpassingen (aantal *1000) voor het gereguleerde huursegment (links) en geliberaliseerd segment (rechts) per provincie, ; bron: Socrates 2015 Gereguleerde huursegment Geliberaliseerde huursegment Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nieuwbouw Sloop Verkoop huurwoningen Prijsaanpassingen r cp De woningbeleggersmarkt in

25 4.2 Het geliberaliseerde huursegment In het geliberaliseerde huursegment gelden andere regels dan in het gereguleerde huursegment. De verhuurder heeft meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale jaarlijkse huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurwoningen. In de volksmond worden dit wel vrije sectorwoningen genoemd. Dit segment telt begin 2016 circa huurwoningen. Daarmee behoort 5.4% van alle (7,6 miljoen woningen) tot het geliberaliseerde segment. Hoewel we overall in Nederland geliberaliseerde huurwoningen kunnen tegenkomen, staan substantiële aantallen met nam in Zuid-Holland ( ), Noord-Holland (90.000), Noord-Brabant (55.000), Utrecht (40.000) en Gelderland (35.000). De te verwachten groei van dit segment met woningen, zal ook met name in deze vijf provincies zijn beslag krijgen. Figuur 4.1 (links) bevat de absolute aantallen. Figuur 4.2: Omvang en groei van het geliberaliseerde huursegment in absolute aantallen (links) en in procenten van de totale voorraad (rechts) per provincie, ; bron: Socrates Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg 2016 Mutatie % 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord Brabant Limburg Nederland 2016 Mutatie Kijken we naar de relatieve omvang van het geliberaliseerde segment dan zijn de verschillen tussen de provincies minder groot: in Utrecht behoort bijna 8% tot dit segment; in Friesland is het aandeel met minder dan 2% het laagst. Figuur 4.2 (rechts) toont dit percentage per provincie. De woningbeleggersmarkt in

26 4.3 Studentenhuisvesting In Nederland studeren op dit moment circa jonge mensen (voltijds) aan een HBO of WO opleiding. Dat aantal neemt de komende acht jaar ( ) toe met studenten. Een en ander is terug te lezen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting Voor studentenhuisvesting zijn met name de studenten van belang die uitwonend zijn. Degenen die in de stad waar ze ook studeren uitwonend zijn, vormen de zgn. primaire doelgroep voor studentenhuisvesters. Figuur 4.3 (links) toont voor de grootste studentensteden met meer dan 5000 uitwonende studenten de aantallen. Of deze primaire doelgroep de komende jaren toeneemt, is zeer onzeker. Als de reguliere trends van de afgelopen decennia zich zouden doorzetten, dan mag tussen 2015 en 2023 een toename verwacht worden met circa uitwonende studenten. Maar door het inmiddels ingang gezette leenstelsel voor het hoger onderwijs, ontvangen nieuwe studenten geen beurs meer en moeten ze gaan lenen. Daardoor hebben studenten minder geld en zijn ze kritischer in hun beslissing om al dan niet het ouderlijk huis te verlaten. Het effect daarvan is in de Landelijke Monitor geschat en in die variant (SV = studie voorschot) komt op een afname van de primaire doelgroep met studenten. Recente CBS cijfers lijken deze omslag te signaleren. Figuur 4.4 (rechts) toont beide varianten voor dezelfde studentensteden. Figuur 4.3: Primaire doelgroep studentenhuisvesting (links) en toe resp. afname daarvan in 15 studentensteden, ; bron: Apollo Amsterdam Groningen Utrecht Rotterdam Nijmegen Delft Maastricht Leiden Tilburg Eindhoven Enschede Den Haag Wageningen Leeuwarden Breda Amsterdam Groningen Utrecht Rotterdam Nijmegen Delft Maastricht Leiden Tilburg Eindhoven Enschede Den Haag Wageningen Leeuwarden Breda Trendscenario SV-scenario 1 De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is ontwikkeld in opdracht van Kences (koepel van studentencorporaties) en het Ministerie van BZK met medewerking van het Ministerie van OC&W. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de landelijke zgn. Referentieraming van OVC&W. 20 r cp

27 Bijlage A: Woningtekort 2020 In de grafiek staat het woningtekort per Corop regio uitgedrukt als percentage van de woningvoorraad, zoals verwacht voor Figuur A.1: Woningtekort in procenten van de voorraad per Corop regio, 2020; bron: Primos 2015 Groot-Amsterdam Overig Groningen Utrecht Delft en Westland Zaanstreek Flevoland Arnhem/Nijmegen Agglomeratie Haarlem Veluwe Zuidoost-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Nederland Oost-Zuid-Holland Zuidwest-Overijssel Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving Noord-Limburg IJmond Groot-Rijnmond Midden-Limburg Agglomeratie 's-gravenhage Het Gooi en Vechtstreek Twente Zuidoost-Zuid-Holland Zuidwest-Gelderland Noord-Friesland Zuidoost-Friesland Zuid-Limburg Noord-Overijssel Achterhoek Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Friesland Oost-Groningen Overig Zeeland Delfzijl en omgeving Zuidwest-Drenthe Zeeuwsch-Vlaanderen -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% r cp De woningbeleggersmarkt in

28 22 r cp

29 Bijlage B: Kerncijfers per regio In deze bijlage hoofdstuk worden enkele kerncijfers gepresenteerd voor verschillende regio s. De eerste tabel bevat: Het totaal aantal huishoudens, het aantal huishoudens in een BAR en het aantal huishoudens gehuisvest op de reguliere woningmarkt in huur en koopsector; daarmee is ook het aantal bewoonde woningen gegeven. Daarnaast staat het aantal leegstaande en overige niet bewoonde woningen (ongeschikt voor bewoning en 2 e woningen). Deze tellen tezamen op tot de totale voorraad. Deze cijfers zijn gegeven voor diverse jaren in het linkerdeel van de tabel. In het rechter deel van de tabel staat vervolgens de toename van het totaal aantal huishoudens en de totale voorraad, zowel in aantallen als in percentages voor de verschillende perioden. De tweede tabel bevat: Het aantal huur- en koopwoningen naar type en prijsniveau alsmede de verwachte toe- resp. afname van dit aantal. De derde tabel bevat: Dezelfde informatie als de tweede tabel waarbij de verwachte toe- resp. afname is uitgesplist naar nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en het boveninflatoire effect van het huurbeleid. De vierde tabel bevat: De vraag naar huurwoningen uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale huurvoorraad naar type en prijsniveau. De vijfde tabel bevat: De vraag naar koopwoningen uitgesplitst naar type, prijsniveau en woonmilieu alsmede de totale koopvoorraad naar type en prijsniveau. r cp De woningbeleggersmarkt in

30 Overzichtstabel (aantal *1000), Utrecht Amsterdam, Haaglanden, Flevoland Delft-Westland Groot Rijnmond Nederland 2016 Huishoudens In huur In koop In BAR In huur % 39% 52% 48% 51% 41% In koop % 54% 42% 47% 45% 55% In BAR % 7% 7% 5% 3% 4% Woningvoorraad Leegstand plus overig niet bewoond Huishoudens In huur In koop In BAR In huur % 37% 48% 46% 50% 40% In koop % 56% 46% 50% 48% 57% In BAR % 7% 6% 4% 2% 4% Woningvoorraad Leegstand plus overig niet bewoond Huishoudens 1.1% 1.3% 1.1% 0.7% 0.8% per jaar In huur 0.3% -0.3% 0.2% 0.0% 0.0% In koop 1.8% 3.4% 2.3% 1.9% 1.6% In BAR 0.5% -0.5% -2.6% -4.6% -0.8% Woningvoorraad 1.0% 1.3% 1.1% 0.8% 0.8% Leegstand plus overig niet bewoond -4.2% -6.0% -4.4% -4.3% -2.3% Per jaar Nieuwbouw Waarvan gereguleerd Waarvan geliberaliseerd Waarvan koop Waarvan gereguleerd % 27% 22% 32% 28% 27% Waarvan geliberaliseerd % 8% 7% 5% 7% 8% Waarvan koop % 66% 71% 63% 65% 65% 24 r cp