Strategische goedkope nieuwbouw: Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus (contramal) en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen

Transcriptie

1 Strategische goedkope nieuwbouw: Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus (contramal) en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling Mei 2000

2 -2- Inhoudsopgave Inleiding Samenvatting Hoofdstuk I: Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus par. 1.1 par. 1.2 par. 1.3 par. 1.4 par. 1.5 par. 1.6 par. 1.7 Inleiding De vier woonmilieus die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen De sociale voorraad in de duurdere milieus Gerealiseerde en geplande goedkope nieuwbouw in duurdere buurten Goedkoop bouwen in duurdere milieus voor specifieke doelgroepen Aandachtspunten bij goedkoop bouwen in duurdere milieus Selectie van locaties Hoofdstuk II: Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden par. 2.1 par. 2.2 par. 2.3 par. 2.4 par. 2.5 Inleiding Ouderen en gehandicapten Jongeren Gebieden waar goedkoop gebouwd kan worden voor specifieke doelgroepen Selectie van locaties Hoofdstuk III: Planning en programmering par. 3.1 par. 3.2 Programma Goedkoop bouwen in duurdere buurten Programma Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen Hoofdstuk IV: Financiering

3 -3- Bijlagen: Bijlage 0: Kaart van buurten binnen duurdere woonmilieus die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen Bijlage 1: Overzicht duurdere buurten die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen Bijlage 2: Aantal vanaf 1990 binnen duurdere woonmilieus gebouwde, in uitvoering zijnde en geplande woningen die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen naar financieringscategorie Bijlage 3: Productie vanaf 1990 van sociale woningbouw in aantallen, financierings-categorie, doelgroep, opleveringsjaar of start bouw in geselecteerde buurten binnen duurdere woonmilieus Bijlage 4: Sociale woningbouw: aantallen gebouwde, in uitvoering zijnde en geplande woningen onderscheiden naar woonmilieu vanaf 1990 Bijlage 5: Overzicht geselecteerde locaties goedkoop bouwen in duurdere buurten en bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden Bijlage 6: Aantal specifieke ouderenwoningen in Den Haag

4 -4-

5 -5- Inleiding In de voorliggende notitie wordt op twee thema s ingegaan, die duidelijke raakvlakken met elkaar hebben, maar toch elk vanuit een eigen invalshoek worden beschreven. Enerzijds betreft dit het goedkoop bouwen in de duurdere woonmilieus van Den Haag als zijnde de contramal van de herstructureringsopgave waar Den Haag voor staat. Hier wordt het meest nadrukkelijk aangehaakt bij de te vervullen herstructureringsopgave. Deze is er niet alleen op gericht van Den Haag een vitale stad te maken, maar ook een ongedeelde stad. De contramal kan hierin door het geringe aantal (her)ontwikkelingslocaties in de betref-fende woonmilieus, slechts een bescheiden rol spelen. Anderzijds gaat het over goedkoop bouwen in de beheergebieden voor specifieke doelgroepen (ouderen, jongeren, gehandicapten, psychiatrische patiënten etc.). Hier ligt het accent meer op de groep voor wie gebouwd moet worden. Beide thema s hebben een hoog actualiteitsgehalte. Het eerste thema omdat Den Haag volop bezig is met de aanpak van de toenemende segregatie in de stad. De motie 5.4, waarin D66 het college verzoekt om beleid voor ouderenhuisvesting te ontwikkelen, dat zich niet beperkt tot de herstructureringswijken en Vinex-locaties, getuigt hier eveneens van. De beantwoording van de motie vindt plaats door middel van een aparte raadsmededeling, die overigens gelijktijdig met deze notitie aan de gemeenteraad wordt aangeboden. De vraag van dhr. H.P.M. Kool in de commissie ROSV over de huisvestingsproblematiek van jongeren in Scheveningen toont eveneens het actualiteitsgehalte. Het laat zien dat sommige specifieke doelgroepen inderdaad in de knel zijn gekomen en dat een antwoord hierop nodig is. De notitie kan als onderlegger worden gebruikt bij de onderbouwing van de beantwoording van de motie van D66 over de thematiek van de ouderenhuisvesting. Ditzelfde geldt voor de in de commissie ROSV gestelde vraag over de huisvestingsproblematiek van jongeren in Scheveningen. In het eerste hoofdstuk wordt beschreven welke vier duurdere woonmilieus en buurten daarbinnen in aanmerking komen voor goedkoop bouwen. Ingegaan wordt op de bestaande sociale voorraad binnen deze woonmilieus, op de vanaf 1990 gerealiseerde en nog te realiseren nieuwbouw, op de punten waarop gelet moet worden bij de selectie van contramallocaties en welke selectiecriteria geleid hebben tot het voorgelegde dynamische programma. Voor 2000 en 2001 zullen jaarlijks de mogelijkheden voor aanvulling van het programma worden bezien. Waar nodig en mogelijk zullen budgetreserveringen in het kader van de begrotingsbehandeling aan de gemeenteraad worden voorgelegd. In het tweede hoofdstuk wordt ingegaan op de huisvestingsproblematiek van specifieke doelgroepen. Uitgewerkt wordt in welke gebieden zich mogelijkheden voordoen en tot welk programma dat heeft geleid. Ook hier geldt dat jaarlijks de mogelijkheden worden onderzocht voor aanvulling van het programma. In het derde hoofdstuk wordt het concrete programma en de organisatie ervan beschreven. In het vierde hoofdstuk tenslotte wordt ingegaan op de financiering van het programma. Samenvatting In deze notitie komen de volgende aspecten aan de orde:

6 -6- Hoofdstuk I: Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus 1. Afbakening van de duurdere buurten die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen de zogenaamde contramal; 2. Bestemmen van goedkope nieuwbouw in duurdere buurten voor specifieke doelgroepen; 3. Instandhouding van goedkope voorraad in duurdere buurten voor overige lagere inkomensgroepen door middel van prestatieafspraken met corporaties; 4. Selectie van locaties volgens de in de notitie voorgestelde invalshoeken; 5. Indiening van de locaties Akeleistraat en Meer en Bos ten laste van de bestemmingsreserve Vaststellingsprogramma Grondbedrijf onderdeel strategische woningbouw verspreide locaties. Voor het totale programma Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden is voor 1999/2000 een bedrag van maximaal 3,4 miljoen gulden beschikbaar. Hiervan is een bedrag van 0,7 miljoen gulden verplicht, daar het project Zwedenburg al operationeel is verklaard; 6. De locaties Laan van Meerdervoort/Wijndaelerplantsoen en Dunklerstraat zijn als claim opgenomen in het in voorbereiding zijnde Vaststellingsprogramma Grondbedrijf 2000/2001. Met het benoemen van het programma 2001 e.v. wordt nog geen claim gelegd op de beschikbare ruimte van toekomstige Vaststellingsprogramma s Grondbedrijf; Hoofdstuk II: Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden 7. Flexibel bouwen: de prognose dat het aantal bejaarden in 2015 sterk afneemt, noopt tot voorzichtigheid wat betreft het bijbouwen van ouderenwoningen. Voorzover deze woningen worden gebouwd dienen deze zo flexibel mogelijk te worden gebouwd; 8. Aanbieden van meer huisvestingsmogelijkheden van jongeren in Scheveningen; 9. Indiening van de locaties Korendijkstraat en Zwedenburg ten laste van de bestemmingsreserve Vaststellingsprogramma Grondbedrijf onderdeel strategische woningbouw verspreide locaties Voor het totale programma Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden is voor 1999/2000 een bedrag van maximaal 3,4 miljoen gulden beschikbaar. Hiervan is een bedrag van 0,7 miljoen gulden verplicht, daar het project Zwedenburg al operationeel is verklaard; 10. De locaties Stevinstraat/Haringkade, Deventersestraat en Gaffelstraat zijn als claim opgenomen in het vaststellingsprogramma Grondbedrijf 2000/2001. Met het benoemen van het programma 2001 e.v. wordt nog geen claim gelegd op de beschikbare ruimte van toekomstige Vaststellingsprogramma s Grondbedrijf; Hoofdstuk III: Planning en programmering 11. Ontwikkeling van de voortschrijdende programma s Goedkoop bouwen in betere buurten

7 -7- en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen. Per locatie wordt op bestuursniveau besloten of goedkoop bouwen wel of niet een optie is; Hoofdstuk IV 12. Financiering van de voortschrijdende programma s Goedkoop bouwen in betere buurten en Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen vanuit het in het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf gereserveerde bedrag voor strategische woningbouw verspreide locaties. Met Raadsbesluit 286/99 is voor 1999/2000 een bedrag van maximaal 3,4 miljoen gulden beschikbaa. Hiervan is een bedrag van 0,7 miljoen gulden verplicht, daar het project Zwedenburg al operationeel is verklaard; 13. Het operationeel verklaren van de afzonderlijke projecten door middel van door de gemeenteraad vast te stellen projectdocumenten.

8 -8- Hoofdstuk I: Goedkoop bouwen in duurdere woonmilieus 1.1 Inleiding Den Haag is de meest gesegregeerde stad van Nederland en kent aaneengesloten, ruimtelijk van elkaar gescheiden rijkere en armere woonmilieus. De rijkere en armere woonmilieus worden grofweg van elkaar gescheiden door de zand/veen lijn. De rijkere woonmilieus zijn voornamelijk te vinden in de noordelijke delen van de stad, terwijl de armere milieus overwegend in de zuidelijke delen van Den Haag liggen. De scheiding is historisch gegroeid en heeft geleid tot een eenzijdige en afwijkende opbouw van de woningvoorraad en van de sociaal-economische samenstelling van bevolkingsgroepen in de wijken in de beide milieus. De rijkere en armere gebieden groeien bovendien qua inkomen en inkomensgroei verder uit elkaar. De wijken waar inkomen en inkomensgroei achterblijven, zijn vooral geconcentreerd in de woonmilieus binnenstadsrand met daarin de stadsvernieuwingsgebieden, de naoorlogse wijken in Zuidwest en de Gordel op veen. De wijken waar inkomen en inkomensgroei hoger zijn, zijn geconcentreerd in de woonmilieus klassiek/luxe wijken, gemengde wijken uit de jaren 70-80", de gordel op zand en de vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken op zand. Het woonmilieu Scheveningen/Duindorp is als een apart woonmilieu gedefinieerd. Scheveningen heeft al een redelijk gedifferentieerde samenstelling zowel qua woningvoorraad als bevolking. Duindorp daarentegen is juist een herstructureringsgebied waarvoor momenteel een wijkplan wordt ontwikkeld. Den Haag wil de tendens tot toenemende segregatie doorbreken door duurder te bouwen in de milieus met een eenzijdige goedkope voorraad en door goedkoper te bouwen in de duurdere milieus. Dit betekent overigens niet dat er evenveel goedkope woningen in de duurdere milieus van Den Haag moeten worden gerealiseerd als er verdwijnen uit de goedkope gebieden. In het Raadsvoorstel Den Haag op weg naar herstel wordt herstructurering van de woningvoorraad naast de investeringsplannen Hoog Hage en Stadseconomie gezien als een sleutelproject om van Den Haag een vitale en ongedeelde stad te maken. Herstructurering van de woningvoorraad is erop gericht binnenstedelijke wijken en buurten op de regionale woningmarkt zo sterk mogelijk te positioneren om daarmee het economisch draagvlak van de stad te versterken 1 en de segregatie tegen te gaan. De intentie is om vooral de negatieve effecten van de ruimtelijke concentratie van bevolkingsgroepen tegen te gaan en de keuzevrijheid van alle woonconsumenten te vergroten. Niet alleen moeten midden en hogere inkomensgroepen voor de stad worden behouden of aangetrokken, ook de lagere inkomensgroepen moeten meer huisvestings-mogelijkheden krijgen in de duurdere gebieden. Ook in het Beleidsprogramma ; Hernieuwd perspectief is het strategisch bouwen in de sociale sector elders in de stad als één van de volkshuisvestingsbeleids-doelstellingen opgenomen. Dit onderdeel van de notitie gaat in op de mogelijkheden om goedkoop te bouwen in de duurdere woonmilieus. 1.2 De vier woonmilieus die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen 1 Herstructureringsplan voor de 21ste eeuw, Dienst Stedelijke Ontwikkeling, april 1997

9 -9- De vier woonmilieus die volgens het "Stedelijk beleidsplan Wonen " 2 in aanmerking komen voor goedkoop bouwen zijn de klassiek luxe wijken, de gemengde wijken uit de jaren 70-80, de gordel op zand en de vroeg naoorlogse uitbreidingswijken op zand. Het zijn de woonmilieus die in de nota Herstructurerings-opgave: Naar een geobjectiveerd behoeftemodel als de tegenhanger worden beschouwd van de herstructureringsgebieden. Het gaat dan om woonmilieus met een meer dan gemiddelde inkomensontwikkeling, een bevolking met vooral midden en hoge inkomens en een voornamelijk dure woningvoorraad. In deze notitie wordt uitgewerkt welke van de buurten/wijken binnen deze vier woonmilieus in aanmerking komen voor goedkoop bouwen. Daarbij wordt voortgeborduurd op de criteria zoals deze zijn gebruikt in de nota Herstructureringsnota: Naar een geobjectiveerd behoeftemodel. Die buurten die een ten opzichte van het landelijk gemiddelde boven gemiddelde vertegenwoordiging van het aandeel hoge inkomens hebben (boven 20%) en een ondervertegenwoordiging van het aandeel lagere inkomens (onder 40%) worden gerekend tot de duurdere buurten. 3 Als tweede criterium is gekeken naar de aard en potentie van de woningvoorraad in de buurten (duur, veel koop- en particuliere huur en gewild woningtype: villa, herenhuis, eengezinswoning, twee-onder een kapper etc.). Alhoewel sommige buurten niet volledig scoren op het inkomenscriterium, zijn deze buurten gezien de aard en potentie van de woningvoorraad en de aan/afwezigheid van sociale woningbouw toch gerekend tot de duurdere buurten. Het woonmilieu Scheveningen wordt in het beleidsplan Wonen niet als specifiek woonmilieu genoemd dat in aanmerking komt voor goedkope woningbouw. Reden daarvoor is dat het hier een woonmilieu betreft waarin een grote afwisseling is te constateren tussen de diverse buurten zowel qua samenstelling van de woningvoorraad als van de bevolking. Het gebied Duindorp is echter als herstructureringsgebied gekenschetst. Een gedetailleerde lijst met duurdere wijken en - buurten die voldoen aan de bovengemelde criteria plus een kaart is opgenomen in bijlage 1. De klassiek luxe wijken Tot dit milieu behoren wijken als Benoordenhout, Vogelwijk, Statenkwartier, Archipelbuurt, Marlot, Zorgvliet en Duinoord. In dit woonmilieu zijn de meeste woningen in eigendom van de bewoner. Sociale huurwoningen maken een zeer beperkt deel uit van de voorraad (7%). Jaarlijks worden er ca. 130 sociale huurwoningen opnieuw verhuurd. De vele herenhuizen en villa's in een ruime parkachtige opzet bepalen voor een belangrijk deel het gezicht van dit woonmilieu. De meeste van deze wijken hebben een ten opzichte van het landelijk gemiddelde boven gemiddelde vertegenwoordiging van het aandeel hoge inkomens (boven 20%) en een ondervertegenwoordiging van het aandeel lagere inkomens (onder 40%). Dit geldt overigens niet voor alle buurten binnen deze wijken. De buurten Geuzenkwartier, Stadhoudersplantsoen en Sweelinckplein e.o. hebben een iets boven gemiddeld aandeel lagere inkomens en een ondervertegenwoordiging van het aandeel hoge inkomens. De Archipelbuurt heeft alleen een iets boven het Nederlands gemiddelde vertegenwoordiging lage inkomens. Qua hoogste inkomens scoort de buurt wel rond het Nederlands gemiddelde. Gezien de aard en de potentie van de woningvoorraad vodloen ook deze buurten aan de criteria voor goedkoop bouwen. 2 Zie: Stedelijke beleidsplan , Wonen in Den Haag: verscheidenheid, vitaliteit en duurzaamheid, maart De Herstructureringsnota: Naar een geobjectiveerd behoeftemodel heeft een inkomensverdeling die er als volgt uitziet: lagere inkomensgroepen hebben een inkomen tot maximaal fl ,- de middeninkomens hebben een inkomen tussen de fl ,- en fl ,- en de hogere inkomensgroepen hebben een inkomen boven de fl ,-

10 -10- Gemengde wijken uit de jaren '70-'80 Buurten in dit woonmilieu zijn: Houtwijk, Nieuw-Waldeck, Kraayenstein en Kijkduin. Jaarlijks worden in dit woonmilieu ca. 500 sociale huurwoningen door een nieuwe huurder betrokken. Ruim de helft van de verhuurde woningen heeft een huur boven de binnen de huursubsidieregeling geldende aftoppingsgrenzen 4 en is daardoor moeilijk bereikbaar voor lage inkomensgroepen. Vooral in Nieuw-Waldeck, maar ook in Houtwijk zijn veel woningen in bezit van sociale verhuurders. In Nieuw-Waldeck is op dit moment 83% van de woningen een sociale huurwoning. In het op 13 april 2000 door de Gemeenteraad vastgestelde wijkplan zijn afspraken gemaakt om enerzijds meer dan de helft van de woningen onder de aftoppingsgrenzen van de huursubsidie te houden voor de lagere inkomensgroepen, anderzijds om een deel van het sociale huurwoningenbestand om te zetten in koopwoningen. De sociale huurwoningen in Houtwijk liggen voor het merendeel boven de aftoppingsgrens. In Kraayenstein zijn de particuliere verhuurders goed vertegenwoordigd. Kijkduin telt weinig sociale huurwoningen. Eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders bepalen hier de markt. De buurt wordt gekenmerkt door de vele eengezinswoningen. De buurt de Uithof is een buitenbeentje in dit milieu met bijna uitsluitend sociale huurwoningen en een over het algemeen oudere bevolking met veel 65+ers. Nieuw Waldeck en de Uithof zijn door hun ten opzichte van de andere wijken in dit woonmilieu afwijkende kenmerken niet te beschouwen als dure buurten waar strategische, sociale woningbouw moet worden gerealiseerd. Gordel '20-'40 op zand Tot dit woonmilieu behoren buurten als de Bloemenbuurt, de Bomenbuurt, de Vruchtenbuurt, Heesterbuurt, Rosenburg, Eik en Duinen en Bezuidenhout-Oost. Dit milieu heeft een beperkte sociale voorraad. Ruim de helft van de woningen in dit woonmilieu bestaat uit koopwoningen. Particuliere verhuurders hebben ongeveer een derde deel van de voorraad in bezit. Rond 12 % van de woningen is in eigendom van de corporaties. Het gaat om ongeveer 2250 woningen. Jaarlijks komen via het aanbodmodel in het gebied ongeveer 100 sociale huurwoningen beschikbaar voor verhuur, hetgeen op een zeer lage mutatiegraad duidt. De huurprijzen van deze sociale huurwoningen liggen voor het grootste deel onder de aftoppingsgrenzen van de huursubsidieregeling (ca 89%) en zijn daarmee in principe bereikbaar voor huishoudens met lagere inkomens. Een belangrijk deel van deze sociale huurwoningen staat geconcentreerd in twee buurten: de Heesterbuurt en Rosenburg. In deze buurten is het gemiddelde inkomen per huishouden lager dan in de overige buurten in het milieu en zelfs lager dan het Haagse gemiddelde. Voor de Heesterbuurt wordt momenteel een wijkplan ontwikkeld. Beide buurten kunnen niet als dure gebieden worden aangemerkt waar strategische, goedkope woningbouw moet worden gerealiseerd. Ook de buurten Bezuidenhout-Oost en de Bomenbuurt hebben een lager gemiddeld inkomen per huishouden dan de overige buurten in dit woonmilieu. Gezien het beperkte aantal sociale huurwoningen in dit gebied en de aard en potentie van de woningvoorraad worden deze buurten wel beschouwd als buurten waar goedkope woningbouw kan worden toegevoegd. Vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken Mariahoeve, Waldeck en omgeving De buurten Waldeck Noord en Zuid, de omponistenbuurt, Bohemen Meer en Bos, Kom Loosduinen, Bosjes van Pex, en Landen, Kampen, Burgen en Horsten - die samen Mariahoeve vormen - behoren alle tot dit woonmilieu. Mariahoeve is de meest gemengd samengestelde wijk naar eigendom van de woningen. De 4 De hoogte van de aftoppingsgrenzen hangt samen met de grootte van het huishouden: respectievelijk X 908,- voor huishoudens van 1 of 2 personen en X 973,- voor huishoudens van 3 of meer personen (prijspeil 2000)

11 -11- corporaties zijn goed vertegenwoordigd in Mariahoeve. Driekwart van het totaal aantal verhuringen van sociale huurwoningen in dit milieu vindt in Mariahoeve plaats. Jaarlijks worden hier tussen de 250 en 300 vrijkomende sociale huurwoningen aangeboden. De corporatiewoningen liggen qua huurprijs voor het merendeel onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen en zijn daardoor in principe bereikbaar voor lage inkomensgroepen. Ook naar inkomens zijn de huishoudens in Mariahoeve redelijk gespreid. Het gemiddelde inkomen per huishouden ligt iets onder dat van de stad. Mariahoeve is daarom te bestempelen als een redelijk gemiddelde Haagse wijk, waar ruimte is voor het behoud en aantrekken van huishoudens met midden en hogere inkomens. Mariahoeve is - gezien de gemengde samenstelling van de wijk - geen typisch dure wijk waar extra sociale woningbouw moet worden gebouwd. Eenzelfde overweging geldt voor de buurt kom Loosduinen. Dit laat natuurlijk onverlet dat er vanuit andere overwegingen voor gekozen kan worden sociale woningbouw toe te voegen. 1.3 De sociale voorraad in de duurdere milieus Goedkope nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan een meer gedifferentieerde woningvoorraad in duurdere buurten. Het is echter van belang ervoor te waken, dat de toevoeging door nieuwbouw niet teniet wordt gedaan, doordat op hetzelfde moment de bestaande betaalbare woningvoorraad in de duurdere buurten verloren gaat door huurverhogingen en -harmonisatie. Kijkend naar de voorraad sociale huurwoningen in de geselecteerde woonmilieus dan is te constateren dat deze in juli 1998 ongeveer 21% uitmaakt van de totale voorraad sociale huurwoningen. Bijna de helft van deze voorraad staat in de gemengde wijken uit de jaren '70-'80. Hiervan is minder dan de helft betaalbaar voor de lagere inkomensgroepen (zijnde de woningen beneden de aftoppingsgrenzen huursubsidie). In de overige woonmilieus is het aandeel woningen beneden de aftoppingsgrens veel groter. In het naoorlogse uitbreidingsgebied Mariahoeve/ Waldeck e.o. is dit aandeel het grootst. Het merendeel van de woningen beneden de aftoppingsgrens staat in de wijk Mariahoeve. De buurten in deze wijk worden - zoals eerder is geconstateerd - niet gerekend tot de typisch duurdere buurten. Tabel: Voorraad in de vier woonmilieu's per 1 juli 1998 Voorraad sociale huurwoningen % voorraad met huur beneden aftoppingsgrenzen huursubsidie*** Gordel op zand %* Klassiek luxe wijken Naoorlogse uitbreiding Mariahoeve/Waldeck e.o. Gemengde wijken jaren % 4.917** 94% % Den Haag % Bron. orporatiebestand bewerking DSO/Wonen/SB voorlopig bestand * schatting ** rond 3600 woningen staan in Mariahoeve, in de overige gebieden resteren dus rond 1250 woningen

12 -12- *** Per 1 juli 1998 is de aftoppingsgrens voor huishoudens van 1 of 2 personen fl 849,- en voor huishoudens van 3 of meer personen fl 910,-. Al een aantal jaren bestaat een afspraak met de corporaties over het in stand houden van een voldoende voorraad van betaalbare corporatiewoningen. Deze afspraken zijn onlangs, op 12 januari 2000, nogmaals bevestigd in het bestuurlijk overleg tussen de Haagse corporaties en de wethouder ROSV. Bij diezelfde gelegenheid is ook het volgende afgesproken. Van alle vrijkomende corporatiewoningen in de niet-eenzijdige gebieden in Den Haag wordt minstens 45% toegewezen aan minima en 30% aan overige doelgroephuishoudens. Daarmee wordt gegarandeerd dat de betaalbare woningen in voldoende mate terecht komen bij huishoudens met lage inkomens. Vanaf 1997 biedt de Huursubsidiewet de mogelijkheid om duurdere woningen aan lagere inkomensgroepen aan te bieden dan voorheen het geval was. In principe komen alle woningen met een huur tot aan de aftoppingsgrens voor lagere inkomensgroepen 5 in aanmerking. Dit betekent een aanzienlijke verruiming van de keuzemogelijkheden van mensen met lage inkomens, vooral in de duurdere wijken. In deze wijken staan ruim corporatiewoningen. Daarvan hebben er (67%) een huur onder de aftoppings-grenzen. Niet alleen de duurdere buurten in Den Haag zelf maar ook de regio dient een grotere bijdrage te leveren aan het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Dat hierover afspraken zijn gemaakt, blijkt uit de notitie Stedelijke vernieuwing en huisvesting van de doelgroep. Deze notitie is op 17 februari 2000 besproken in een themabijeenkomst van de commissie ROSV. 1.4 Gerealiseerde en geplande goedkope nieuwbouw in duurdere buurten Uit de tabel Aantal gebouwde, in uitvoering zijnde en geplande woningen binnen de duurdere woonmilieus die in aanmerking komen voor goedkoop bouwen 6 (zie bijlage 2) is af te lezen, dat vanaf 1990 in totaal meer dan woningen zijn gebouwd of in de planning staan om gebouwd te worden. Hiervan zijn er iets minder dan in de goedkope huur- of koopsector gerealiseerd. Dit betekent dat in de duurdere woonmilieus 22% van de nieuwbouw in de goedkope financieringscategorieën is en wordt neergezet. Al is dit aandeel niet zo hoog als in de rest van de stad, het geeft wel aan dat een behoorlijk aantal woningen in de lagere prijsklassen van de nieuwbouw is gebouwd. In de komende jaren dient eveneens inspanning te worden geleverd om een ongeveer gelijk percentage goedkope nieuwbouw in de duurdere woonmilieus te bouwen. Als nuancering hierbij geldt dat het dan vooral moet gaan om woningen met huurprijzen die voor de lagere inkomensgroepen bereikbaar zijn (dus om woningen die binnen de nieuwe huursubsidieregeling beneden de aftoppingsgrenzen liggen). Doorzetting van het percentage goedkope nieuwbouw betekent bij een gelijkblijvende woningbouwproductie als in voorgaande jaren, dat er jaarlijks circa120 betaalbare sociale 5 Per 1 juli 2000 is de aftoppingsgrens voor huishoudens van 1 of 2 personen fl 908,- en voor huishoudens van 3 of meer personen l 973,-. Grote gezinnen, gehandicapten en ouderen in specifieke ouderenwoningen kunnen een woning met subsidie huren tot een huur van fl 1.149,- buurten 6 Aantal vanaf 1990 gebouwde, in uitvoering zijnde en geplande woningen naar financieringscategorie in geselecteerde duurdere

13 -13- woningen in de dure woonmilieus bijkomen. In de vorig jaar uitgebrachte notitie De kracht van Den Haag 7 is een inschatting gemaakt dat jaarlijks circa 150 betaalbare sociale woningen in duurdere woonmilieus zullen worden gerealiseerd. De productie van de gerealiseerde en nog geplande sociale huurwoningen komt tot stand in iets meer dan 200 projecten. Hiervan zijn 25 projecten in de lagere prijsklassen gerealiseerd, waarvan 22 in de huursector (zie bijlage 3). Uit een verdere detaillering van de goedkope woningbouw onderscheiden naar type woonmilieu is af te leiden, dat goedkope woningbouw met name heeft plaatsgevonden in de klassiek luxe wijken en in de gemengde wijken uit de periode '70-'80. Daarnaast zijn projecten gerealiseerd in enkele vooroorlogse en vroeg-naoorlogse buurten rond de Laan van Meerdervoort. 1.5 Bouwen voor specifieke doelgroepen De goedkope woningen in de duurdere woonmilieus zijn vanaf 1990 tot nu vooral gerealiseerd als huurappartementen voor specifieke doelgroepen. De koopprojecten uit de beginjaren '90 zijn inmiddels door de prijsontwikkelingen op de koopmarkt niet meer als goedkoop te kwalificeren. In de huursector is en wordt voornamelijk voor ouderen gebouwd en enigszins voor andere doelgroepen als geestelijk gehandicapten en studenten. Zelfs de woningen die niet voor een speciale doelgroep zijn bestemd, hebben nog wel een directe relatie hiermee, zoals de goedkope eengezinswoningen op Bloemendaal. Bij het realiseren van goedkope woningbouw in de duurdere buurten dient voornamelijk ingespeeld te worden op de huisvestingsproblematiek van ouderen. Hiermee wordt ook tegemoet gekomen aan de wens van D66, zoals deze is verwoord in motie 5.4 om een beleid voor ouderenhuisvesting te ontwikkelen dat zich niet beperkt tot de herstructureringswijken en Vinexlocaties. Ook aan de groep jongeren en andere bijzondere doelgroepen die met een woningvraag zitten die elders niet kan worden gerealiseerd, moeten niet worden vergeten. De niet-specifieke doelgroepen binnen de lagere inkomensgroepen dienen vooral in de bestaande goedkope sociale voorraad te worden gehuisvest. Dit betekent dat er harde afspraken met corporaties moeten zijn over het handhaven van deze voorraad binnen de duurdere milieus (zie par. 1.3). 1.6 Aandachtspunten bij goedkoop bouwen in duurdere milieus Bij het bouwen van goedkope huurwoningen in de duurdere milieus zijn de volgende aandachtspunten van belang: compensatie-opdrachten/koppelen van verschillende locaties (zowel marktpartijen als corporaties); inspelen op omstandigheden waarbij de markt met extra kosten wordt geconfronteerd (aantal woningen, moeilijke invullocaties, moeilijke plattegronden etc.). Dit maakt het wellicht 7 De kracht van Den Haag, Haags Plan Grote Stedenbeleid, periode /4, 1 november 1999

14 -14- voor marktpartijen aantrekkelijk ook goedkope woningen in hun programma op te nemen; flexibel bouwen. Goedkope woningen zijn tot op heden voornamelijk voor de doelgroep 'ouderen' gebouwd. Bedacht moet worden dat volgens de Primos-bevolkingsprognose 1999 het aantal ouderen (65+) tot 2015 aanzienlijk afneemt (-15%). De verwachting is echter dat daarna het aantal ouderen weer zal toenemen. De laatste 5 jaar nam het aantal ouderen gemiddeld met per jaar af; goede communicatie. Deze is nodig om de sociale woningbouwprojecten optimaal geïntegreerd te krijgen in de duurdere buurten. 1.7 Selectie van locaties Aangegeven is dat om uiteenlopende redenen de buurten Nieuw-Waldeck, Kom Loosduinen, de Uithof, Heesterbuurt, Rosenburg en de wijk Mariahoeve sterk afwijken van de geselecteerde duurdere buurten. Om die reden is bij het zoeken naar potentiële locaties in eerste instantie niet gekeken naar déze buurten en wijk. De duurdere buurten die in principe voor goedkoop bouwen in aanmerking komen, zijn te vinden in bijlage 1. In de selectie van locaties zijn de volgende invalshoeken gehanteerd: in principe wordt voor alle woningbouwlocaties in de geselecteerde woonmilieus en duurdere buurten een afweging gemaakt of het een geschikte locatie is voor goedkoop bouwen. Waar de plan- c.q. beleidsvorming al heel ver is en/of er al afspraken liggen, wordt het planproces niet over gedaan. Waar stedenbouwkundige/ cultuurhistorische kenmerken van locaties een dominante rol spelen (b.v. in Beschermde Stadsgezichten) moet de nieuwbouw in stedenbouwkundig/ architectonisch opzicht passend zijn bij de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de omgeving. Waar dit tot onverantwoorde onrendabele toppen leidt in de grond- en bouwexploitatie zijn deze kenmerken een beperkende factor; woningbouwlocaties die beleidsmatigprioriteit hebben gekregen, zijn als eerste geselecteerd, omdat deze locaties in 2000 operationeel kunnen worden. Pas in tweede instantie is gekeken naar andere locaties gekeken. Dit heeft voorlopig geleid tot de volgende potentiële locaties 8 : Akeleistraat Meer en Bos Laan van Meerdervoort/Wijndaelerplantsoen Dunklerstraat Pisuissestraat van der Parrestraat Laan van Mensenrechten Laan van Meerdervoort 211 De geselecteerde locaties maken gezamenlijk onderdeel uit van een voortschrijdend programma. Dit houdt in dat de huidige lijst met potentiële locaties in de toekomst wordt aangevuld met nieuwe locaties, maar ook dat locaties met het predikaat goedkoop bouwen eventueel afvallen. Het gaat 8 Zie voor een meer uitgebreide beschrijving van de projecten bijlage 5

15 -15- dus om een dynamische en niet om een statische lijst. De projecten Akeleistraat en Meer en Bos staan voor 2000 op het programma en de overige projecten zijn opgenomen in het programma 2001 e.v. Met het benoemen van het programma 2001 e.v. wordt nog geen claim gelegd op de beschikbare ruimte van toekomstige Vaststellingsprogramma s Grondbedrijf.

16 -16- Hoofdstuk II: Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen in beheergebieden 2.1 Inleiding Aandacht voor bijzondere doelgroepen is er door de jaren heen geweest. In het Volkshuisvestingsplan 1993 voor Den Haag werd al aparte aandacht geschonken aan speciale doelgroepen binnen de primaire doelgroep van beleid (groep huishoudens met een zodanig laag inkomen dat zij geacht worden niet zelfstandig in hun eigen huisvesting te kunnen voorzien). Het ging daarbij vooral om ouderen, jongeren, gehandicapten, mensen aan de onderkant van de samenleving en grote gezinnen. In het Stedelijk beleidsplan Wonen " uit 1998 is de zorg voor de primaire doelgroep als randvoorwaarde geformuleerd. Als uitgangspunt van beleid is aangegeven, dat Den Haag de keuzeruimte voor alle groepen woonconsumenten vergroot zonder daarbij de belangen van de doelgroep en de bijzondere doelgroepen (ouderen, gehandicapten, psychiatrisch patiënten etc.) op de regionale woningmarkt uit het oog te verliezen. 2.2 Ouderen en gehandicapten Om de toegankelijkheid van woningen voor ouderen en gehandicapten te bevorderen werd aanpasbaar bouwen de norm van alle nieuwbouw in Den Haag. Daartoe heeft de gemeente standaard functionele eisen en toetsingscriteria opgesteld. Ook is door het plaatsen van liften in de bestaande voorraad een groot aantal woningen voor deze groepen toegankelijk gemaakt. Ondanks al deze specifieke aandacht moet er nog veel gebeuren, zo getuigt ook de motie 5.4 van D66. Deze partij verzoekt het college om niet alleen in de herstructureringswijken en Vinex-wijken ouderenhuisvesting te realiseren, maar ook in de duurdere woonmilieus (zie ook onderdeel goedkoop bouwen in duurdere milieus). De motie wordt via een raadsmededeling beantwoord. Volgens de Primos bevolkingsprognose 1999 voor Den Haag neemt de groep bejaarden boven 65 in 2015 af met meer dan 15%. De groep hoogbejaarden neemt zelfs nog harder af met bijna 30%. Daarna bestaat de verwachting dat het aantal ouderen weer toeneemt. Het bijbouwen van ouderenwoningen moet daarom met een zekere voorzichtigheid worden ingezet. Om ouderen echter zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten blijven, moeten zij in de gelegenheid gesteld worden in de buurt te blijven wonen, waar ze altijd gewoond hebben. In buurten waar onvoldoende ouderenwoningen aanwezig zijn, heeft de gemeente een aantal maatregelen genomen om woningen toegankelijker te maken voor ouderen. Dit is gebeurt door het plaatsen van liften en het opplussen van woningen (aanbrengen van aanpassingen in de bestaande voorraad door het toepassen van een pakket bouwkundige maatregelen zodat de woning toegankelijk blijft). Recent onderzoek naar het aantal specifieke ouderenwoningen in Den Haag vanaf 1970 laat zien dat in de herstructureringswijken iets meer dan de helft van alle specifieke ouderenwoningen staat. Tweederde deel van het totale aanbod specifieke ouderen-woningen in de herstructureringswijken staat in de wijken Bouwlust/Vrederust (1305), Laak/Spoorwijk (888) en Schilderswijk (560). In de contramalwijken staat - als Waldeck wordt meegerekend in de telling - meer dan 15% van alle ouderenwoningen. Opgemerkt moet worden dat in hoofdstuk I is beschreven dat Nieuw

17 -17- Waldeck niet tot de contramalgebieden wordt gerekend. Naast Waldeck (267) scoren de Bomen/Bloemenbuurt (246) en Duinoord (168) het hoogst In de overige gebieden - zijnde geen herstructureringsgebieden noch contramalgebieden - staat ongeveer eenderde deel van alle specifieke ouderenwoningen. Leyenburg, Loosduinen en entrum scoren hier het hoogst met resp. 557, 540 en 478 woningen. Zie ook bijlage Jongeren Maar niet alleen voor ouderen doen zich problemen voor. Ook voor jongeren, niet zijnde studenten, is het moeilijk om in hun huisvestingsvraag te voorzien. Wellicht is door het beleidsaccent op studentenhuisvesting de aandacht voor de overige groep jongeren wat karig geweest. In sommige gebieden hebben jongeren weinig mogelijkheden zoals bijvoorbeeld in Scheveningen. 9 Uit de beantwoording van een in de raadscommissie ROSV van gestelde vraag of er een huisvestingsprobleem is voor startende jongeren in Scheveningen blijkt dit inderdaad zo te zijn. Stedelijk bezien is de slaagkans van jongeren minder dan die van ouderen, zo wordt gesteld in de brief aan de commissie ROSV. Terwijl de slaagkans voor jongere starters in in de gehele stad ligt op 12%, is dit voor Scheveningse starters slechts 1%. Redenen waarom de slaagkans in Scheveningen aanmerkelijk lager ligt dan in de rest van Den Haag zijn: de lagere mutatiegraad in Scheveningen (6 versus 9%) en het geringere aanbod (33% versus 50-55%). In de betreffende brief aan de commissie ROSV wordt de mogelijkheid geopperd om bij gelegenheid geschikte locaties te benutten voor nieuwbouw dan wel verbouw van bestaande panden. Vrijkomende bedrijfspanden of schoolgebouwen in Scheveningen (bv. in de Stevinstraat en de Gaffelstraat) kunnen wellicht voor de doelgroep jongeren worden aangewend. Een structurelere oplossing van dit probleem is eerder te verwachten van het labelen van woningen in de bestaande voorraad. 2.4 Gebieden waar goedkoop gebouwd kan worden voor specifieke doelgroepen Gezien de noodzaak om Den Haag weer economisch vitaal te maken en de daaraan gerelateerde herstructureringsopgave om vooral woningen in het duurdere segment toe te voegen, moet strategisch worden omgesprongen met het toevoegen van goedkope woningen. Keuzes in deze zijn nodig. Een deel van deze keuzes is gemaakt in de verleden jaar uitgebrachte nota Kracht van Den Haag. In de nota is ervoor gekozen een drietal gebieden te onderscheiden: de centrale vernieuwingswijken als wijken met een zwakke woningmarktpositie en geringe transformatiemogelijkheden. Dit zijn de wijken met de meest urgente herstructureringsopgave; de pionierswijken waar vooral strategisch wordt geïnvesteerd om de markt te verleiden tot zelf investeren; en de beheergebieden als zijnde de gebieden waar vooral het beheersaspect van belang is en waar marktontwikkelingen en kwaliteitscontrole gefaciliteerd/geaccommodeerd worden. De beheergebieden zijn onder te verdelen in enerzijds gebieden waar sprake is van een cumulatie van sociale achterstand en waarvan de aanpak van deze achterstanden langs de lijnen van de sociale vernieuwing verloopt (Schilderswijk). Anderzijds gaat het om gebieden met een sterkere woningmarkt-positie waar overheidsingrijpen niet nodig is vanwege de verwachting dat investeringen in particulier initiatief kunnen worden opgepakt. In het vorige hoofdstuk is al beschreven dat goedkoop bouwen in de duurdere woonmilieus een bijdrage kan leveren aan de realisatie van een ongedeelde stad. Ook diverse niet dure woonbuurten in de stad, niet zijnde de herstructureringsgebieden en niet zijnde de 9 Jongerenhuisvesting Scheveningen, wethoudersbrief aan de ommissie ROSV, maart 2000

18 -18- contramalgebieden, lenen zich goed voor het oplossen van de huisvestingsproblematiek van specifieke doelgroepen. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan als aantrekkelijk ervaren wijken in het woonmilieu Scheveningen (Oud Scheveningen, Vissershaven en Visserijbuurt), Loosduinen en de wijk Mariahoeve (Landen, Kampen en Burgen en Horsten). Om die reden is ook voor deze beheergebieden een programma ontwikkeld, waarmee in de specifieke huisvestingsbehoefte van specifieke doelgroepen kan worden voorzien. 2.5 Selectie van locaties In de selectie van locaties zijn de volgende invalshoeken gehanteerd: het betreft beheergebieden die niet tot de herstructureringsbuurten noch tot de contramalbuurten worden gerekend; in principe wordt voor alle woningbouwlocaties in de geselecteerde buurten/wijken een afweging gemaakt of deze geschikt is voor één van de specifieke doelgroepen. Ook hier wordt als de plan/beleidsvorming al heel ver is, het planproces niet over gedaan Waar stedenbouwkundige/ cultuurhistorische kenmerken van locaties een dominante rol spelen (b.v. in Beschermde Stadsgezichten) moet de nieuwbouw in stedenbouwkundig/ architectonisch opzicht passend zijn bij de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de omgeving. Waar dit tot onverantwoorde onrendabele toppen leidt in de grond- en bouwexploitatie zijn deze kenmerken een beperkende factor; woningbouwlocaties die beleidsmatig prioriteit hebben gekregen omdat deze locaties in 2000 operationeel kunnen worden, zijn als eerste geselecteerd. Pas daarna is gekeken naar andere locaties. Dit alles heeft geresulteerd in de volgende potentiële locaties (zie voor een uitgebreide beschrijving van de locaties bijlage 5): Korendijkstraat Zwedenburg Stevinstraat Deventersestraat Gaffelstraat Korendijkstraat en Zwedenburg worden in 2000 ingediend en de overige projecten staan op het programma voor 2001 en verder. Met het benoemen van het programma 2001 e.v. wordt nog geen claim gelegd op de beschikbare ruimte van toekomstige Vaststellings-programma s Grondbedrijf. Hoofdstuk III: Planning en programmering Samengevat zien de beide voortschrijdende programma s er als volgt uit. Bedacht moet worden

19 -19- dat per locatie op bestuursniveau wordt besloten of goedkoop bouwen wel of niet een optie is. 3.1 Programma Goedkoop bouwen in duurdere buurten Ten laste van programma 2000: 1. Akeleistraat 2. Meer en Bos Te betrekken bij het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf 2001e.v.: 3. Laan van Meerdervoort/Wijndaelerplantsoen 4. Dunklerstraat 5. Pisuissestraat 6. van der Parrestraat 7. Laan van Mensenrechten 8. Laan van Meerdervoort Programma Goedkoop bouwen voor specifieke doelgroepen Ten laste van programma Korendijkstraat 2. Zwedenburg Te betrekken bij het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf 2001e.v.: 3. Stevinstraat 4. Deventersestraat 5. Gaffelstraat Hoofdstuk IV: Financiering De financiering van het voortschrijdend programma Strategische goedkope nieuwbouw wordt geregeld in het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf 1999/2000 onder de noemer strategische woningbouw verspreide locaties. Het Vaststellingsprogramma is op

20 oktober 1999 door de gemeenteraad vastgesteld (Raadsbesluit 286). Voor 1999/2000 is voor strategische woningbouw verspreide locaties een bedrag van 3,4 miljoen gulden gereserveerd. Hiervan is een bedrag van 0,7 miljoen gulden verplicht, daar het project Zwedenburg al operationeel is verklaard. Extra financiering in de vorm van het saneren van onrendabele kosten in de grond- en de bouwexploitatie zal - daar waar dat nodig is om strategische goedkope nieuwbouw financieel haalbaar te maken - worden ingezet. Voor het jaar 2001 is het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf 2000/2001 nog in voorbereiding. Pas na vaststelling door de gemeenteraad wordt het definitieve beschikbare budget bekend. Belangrijk is dat met de vaststelling van dit programma geen verplichting wordt aangegaan in financiële zin. De ruimte voor dit programma wordt aangegaan via het Raadsbesluit over het Vaststellingsprogramma Grondbedrijf, dat jaarlijks parallel aan de begrotingcyclus wordt vastgesteld. De projecten moeten passen binnen het totale financiële kader van het Vaststellingsprogramma. Het operationeel verklaren van de afzonderlijke projecten gebeurt door middel van door de gemeenteraad vast te stellen projectdocumenten.