REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE!

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE!"

Transcriptie

1 DE SLECHTSTE REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE! EEN VERKENNEND ONDERZOEK NAAR EEN MOGELIJKE STANDAARDISATIE VOOR DE BEOORDELING VAN HUURREFERENTIES VINCENT HUIZINGA

2 (Leopold Willems - taxateur, 1963 heden) EEN VERKENNEND ONDERZOEK NAAR EEN MOGELIJKE STANDAARDISATIE VOOR DE BEOORDELING VAN HUURREFERENTIES ir. V. Huizinga 15 oktober 2010 Amsterdam School of Real Estate MRE jaargang Begeleiding ASRE: drs. G.A. Vos

3 Voorwoord "De MRE moet je niet doen, maar de MRE moet je gedaan hebben (een ervaringsdeskundige, 2010) Het gehele onderzoek is klaar, behalve het voorwoord. Na al die maanden wetenschappelijk onderzoek, moest het voorwoord maar eens ludiek worden. Het woord ludiek is immers niet voor niets in 1938 aan de Nederlandse taal toegevoegd door wellicht een ver familielid (Nederlandse historicus Johan Huizinga). Echter, door het drukke schema van de dagelijkse praktijk is het voornemen om een ludiek voorwoord te schrijven weer verwaterd tot het voornemen tot het halen van de deadline. Ik ga dan ook niet iedereen bedanken die in meer of mindere mate heeft bijgedragen aan de totstandkoming van deze masterthesis en aan mijn algemene welzijn. Hoe meer mensen ik bedank des te meer ik er waarschijnlijk vergeet. Derhalve zal ik alleen degenen voor het voetlicht brengen die een grote bijdrage hebben geleverd aan deze masterthesis. De thesis die voor u ligt, had hier niet gelegen wanneer Frans van Hoeken mij niet enige jaren geleden had aangespoord om toch eens na te denken over het volgen van de opleiding Master of Real Estate. Het kost je twee jaar van je sociale leven, maar dat is het meer dan waard!, voegde hij er wel meteen aan toe. Na voltooiing kan ik beamen dat de kennis en de kennissen die ik op heb mogen doen gedurende deze opleiding het inderdaad meer dan waard zijn geweest. Gerjan Vos wil ik graag bedanken voor de prettige samenwerking en zijn opbouwende kritieken gedurende het schrijven van deze thesis. Tenslotte wil ik Daphne bedanken die tijdens deze studie ook nog eens mijn vrouw is geworden. Dankzij haar steun en geduld in de afgelopen twee jaren en de ruimte die ze me heeft geboden, heb ik weer een van mijn ambities kunnen verwezenlijken. Uitgeest, oktober 2010 Vincent Huizinga Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 3

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Doel en afbakening Onderzoeksmethode Leeswijzer Referenties in taxatierapporten Het belang van referenties in taxatierapporten Regels en voorschriften voor taxatierapporten - nationaal Regels en voorschriften voor taxatierapporten - internationaal Beoordelingsmethoden en technieken voor referenties Hoeveel referenties zijn er nodig? Bandbreedte Beschouwingtijd referenties Resumé Huurprijs bepalende aspecten voor kantoorruimten Karakteristieken van kantoorgebouwen De beoordelingsaspecten Onderbouwing en toelichting beoordelingsaspecten Conclusie De beoordeling van kwaliteitsaspecten Kwaliteit Het meten van kwaliteit Enquête Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebruiker Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebouw Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebied Kwaliteitsaspecten voor de cluster Markt Resumé Analyse / test van het model De dataset - huurtransacties in Amsterdam Marktsituatie Amsterdamse kantorenmarkt Effectieve huur Toepassing model - kwaliteiten van de transacties Analyse Pearsons test Enquête versus statistische analyse Resumé...58 Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 4

5 6 Het Model Het concept model Het definitieve model Toepassing van het model Resumé Conclusies en aanbevelingen Conclusies Antwoord op de centrale vraagstelling Aanbevelingen en verder onderzoek...68 Literatuurlijst/verantwoording...71 Bijlagen Interviews Model voor beoordeling kwaliteitsaspecten Resultaten enquête Dataset - 25 transacties in Amsterdam ( ) Dataset - beoordeling kwaliteiten transacties Dataset - Pearsons correlatie Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 5

6 1 Inleiding "De gehele wetenschap is niets meer dan een verfijning van het dagelijks denken." (Albert Einstein - natuurkundige, ) In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet toegelicht. Paragraaf 1.1 schetst de onderzoeksaanleiding en de probleemanalyse. Hierdoor kan in 1.2 de probleemstelling worden geformuleerd en worden voorzien van een afbakening. De verantwoording van de toegepaste onderzoeksmethoden staat vermeld in 1.3 en tot slot sluit dit hoofdstuk in 1.4 af met een uiteenzetting van de opbouw van het onderzoek c.q. leeswijzer. 1.1 Aanleiding Volgens de definitie van de Dikke van Dale zou taxeren schatten zijn; de waarde of omvang van iets bij benadering bepalen. Dit schatten vormt de basis voor de werkzaamheden van de taxateur. In vroeger jaren werd de taxateur alleen al op zijn woord geloofd. Hij krabbelde wat op de achterkant van een sigarendoos en het op onnavolgbare wijze tot stand gekomen resultaat was waarheid. Later kwam er al iets op papier. Op één A-tje werd geschreven wat een object of goed waard zou zijn. Daarna volgde de scheiding tussen de taxateur en de makelaar. Slechts in kleinere praktijken wordt deze, vaak terecht bekritiseerde dubbelrol van makelaar/taxateur, nog vervuld. De maatschappelijke verantwoordelijkheid van de taxateur veranderd en derhalve moet ook zijn praktijk/product hierop worden aangepast. In de dagelijkse praktijk van het taxeren van onroerend goed, wordt bij alle taxaties in meer of mindere mate gebruik gemaakt van de comparatieve methode. De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties van soortgelijke objecten met elkaar. Het vergelijken vormt derhalve een essentieel onderdeel van een taxatie. Al enkele jaren wordt door diverse deskundigen gepleit om in taxatierapporten veel meer aandacht te schenken aan de referenties. Echter tot op heden ontbreekt in vrijwel alle taxatierapporten van alle taxatiebureaus in Nederland een uitgebreide toelichting, een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze. En in de gevallen waarin dit wel gebeurt, vaak relatief beperkt, is hier geen eenduidige vorm in te herkennen. Derhalve blijven er bij gebruikers van taxatierapporten, door het ontbreken van eenduidige format en/of basisuitgangspunten, veelal vragen rijzen hoe de referentietransacties zich verhouden tot het getaxeerde en hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden. In de wens naar het vergroten van de transparantie in de vastgoedwereld, hebben zowel de IVBN 1 als de ROZ IPD 2 namens hun leden in het verleden al aangegeven dat zij een sterke behoefte hebben aan een verdere onderbouwing van taxaties en dus de beoordeling van referenties. Naast deze (branche)verenigingen zijn er vele partijen - waaronder financiers, vastgoedadviseurs, maar uiteraard ook huurders - die behoefte hebben aan meer eenduidige en meer objectieve beoordeling van de referentietransacties. Dit zou kunnen leiden tot een vermindering van de subjectieve elementen bij de beoordeling van deze. 1 De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland - kortweg IVBN - is een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. Men behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. 2 De vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft ten doel het gezamenlijk bewaken, bevorderen en verbeteren van het functioneren, de kwaliteit en het aanzien van de bedrijfstak onroerend goed. De ROZ stelt jaarlijks de Vastgoedindex samen. Deze wordt tot stand gebracht in samenwerking met de Investment Property Databank (IPD). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 6

7 Ook de actualiteit vraagt om inzicht in de beoordeling van referenties. Immers hoe kan men taxeren in een markt nagenoeg zonder referentietransacties? Bij de mindere marktevidence welke ontstaat, zou de taxateur juist meer inzicht moeten verschaffen in zijn/haar keuzes en uitgangspunten. Derhalve is het voor alle partijen wenselijk dat dit voor een van de meest essentiële onderdelen van het taxatierapport - de referenties - dat dit op een eenduidige en heldere wijze wordt gedaan. 1.2 Doel en afbakening In deze masterthesis zal een verkennend onderzoek worden uitgevoerd naar de mogelijkheid om de beoordeling van huurreferenties te standaardiseren. Er zal worden onderzocht in hoeverre de overeenkomsten en verschillen tussen het getaxeerde en de als referentie gebruikte objecten op een eenduidige wijze kunnen worden geanalyseerd. Hierbij wordt gestreefd naar een in de praktijk uniform toepasbaar model en/of methodiek, waarvan de acceptatie voor alle gebruikers groot is. Afbakening Dit onderzoek zal zich toespitsen op de huurreferenties op de Nederlandse vastgoedmarkt en in het bijzonder voor de deelcategorie kantoren. Expliciet wordt gemeld dat dit onderzoek niet is gericht op het vergelijkbaar maken van beleggingsrendementen. Centrale vraagstelling Op welke wijze kunnen huurreferenties eenduidig met elkaar worden vergeleken voor de toepassing in taxatierapporten? Deze masterthesis zal meer inzicht moeten geven in de belangrijkste parameters voor de beoordeling van huurprijzen van kantoorruimten, alsmede in de mate waarin deze onderling vergeleken kunnen worden. Het eindproduct van deze masterthesis moet leiden tot een beoordelingsmethodiek voor huurreferenties die opgenomen kunnen worden in taxatierapporten. Deelvragen die in deze masterthesis zullen worden beantwoord zijn: Bestaan er regels en/of richtlijnen ten aanzien van huurreferenties bij taxaties? (H2) Wat vormen de belangrijkste elementen voor de vaststelling van de huurprijs voor kantoorgebouwen in Nederland? (H3) Op welke wijze kunnen deze elementen objectief en eenduidig worden beoordeeld? (H4) Hoe kunnen deze factoren worden gewogen op basis van de onderlinge afhankelijkheid? (H4) Op welke wijze beoordelen de diverse actoren in de vastgoedmarkt de diverse variabelen? (H4) In hoeverre is het mogelijk om volgens een vaste methodiek en/of door middel van een model huurreferenties onderling objectief te beoordelen? (H5) 1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek wordt uitgevoerd aan de hand van interviews met deskundigen en door middel van literatuuronderzoek, een enquête en een analyse van een dataset. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 7

8 In de eerste fase van de masterthesis zijn interviews afgenomen bij een aantal representatieve vertegenwoordigers van participanten van de Nederlandse vastgoedmarkt. De geïnterviewden zijn allen in sterke mate direct of indirect betrokken bij de beoordeling van huurreferenties. In de interviews zijn de eerste resultaten van het literatuuronderzoek getoetst met de praktijk. Tevens is er in deze interviews, vooruitlopend op de enquête, gevraagd naar de mening van de geïnterviewden over de beoordeling/onderbouwing van referentietransacties in de huidige taxatierapporten. De resultaten zijn gebruikt bij het opstellen van de enquête en zijn tevens verwerkt in de diverse onderdelen van het onderzoek. Het tweede doel van interviews is om de huidige situatie ten aanzien van de beoordeling van referenties (o.a. kwaliteit, presentatie wijze, methode) alsmede het belang van referenties binnen de markt inzichtelijk te maken. Het literatuuronderzoek vormt de basis van het theoretisch onderzoek. Diverse nationale en internationale gepubliceerde rapporten en artikelen in vakbladen alsmede relevante websites zijn hiervoor geraadpleegd. Het literatuuronderzoek is onder te verdelen naar een viertal onderdelen waar specifieke aandacht aan is besteed. A. Taxatiespecifieke literatuur. Er is gezocht naar de voorschriften en richtlijnen die er bestaan voor taxaties en dan specifiek ten aanzien van het gebruik van referenties in taxatierapporten. B. Algemene vastgoedliteratuur. Onderzoek is er gedaan naar de karakteristieken van kantoorhuren en de belangrijkste huurprijsbepalende elementen voor kantoorgebouwen in Nederland. C. Methodologische literatuur. Dit heeft zich met name gericht op meting van kwaliteit in relatie tot vastgoed en kantoorgebouwen in het bijzonder. D. Literatuur met betrekking tot de kwaliteit van kantoren. Er is op zoek gegaan naar de verantwoording voor de keuze van en de onderbouwing voor de beoordeling van de kwaliteitsaspecten van vastgoed voor kantoorgebouwen. Globaal kan gesteld worden dat het eerste gedeelte van het literatuuronderzoek (A en B) als doel heeft om aansluiting te vinden bij de bestaande richtlijnen om het uiteindelijke resultaat (het model) bruikbaar te laten zijn voor de doelgroep binnen de bestaande praktijk. Daarna richt het literatuuronderzoek zich meer op de parameters voor (objectieve) beoordelingscriteria en of deze toegepast kunnen worden in dit onderzoek (C en D). Om de onderlinge verhoudingen en de weegfactoren te bepalen van de te beoordelen elementen, is een enquête uitgevoerd onder vastgoedprofessionals die taxatierapporten opstellen en tevens bij degene die deze rapporten gebruiken. Er is gestreefd naar een representatief aantal respondenten voor taxateurs ( opstellers ) en beleggers en financiers ( gebruikers ). De enquête is per verzonden en kan online worden ingevuld. In de enquête is tevens aandacht besteed aan de huidige wijze van en de kwaliteit van de beoordeling van huurreferenties. Ook is aan de professionals gevraagd naar hun eisen en wensen ten aanzien van een voor hun bruikbaar model voor de beoordeling van huurreferenties. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 8

9 Voor de data analyse is een set huurtransacties van kantoorgebouwen in de regio Amsterdam gebruikt die hebben plaatsgevonden in de periode 2008 tot Hierbij zijn de referentietransacties geschoond van de door de eigenaar gegeven kortingen (o.a. incentives, huurvrije periode, etc.). Vervolgens zijn op basis van de resultaten uit eerdere stadia van het onderzoek (literatuuronderzoek en interviews/enquêtes) alle objecten voorzien van een objectieve score voor de verschillende huurprijsbepalende elementen. Daarna is een analyse uitgevoerd naar de onderlinge afhankelijkheid van deze huurprijsbepalende elementen. Het doel van de data analyse is het uitvoeren van een inhoudelijke toets op de eerder in het onderzoek verkregen resultaten (uit met name de literatuurstudie en de enquête). Er is een analyse uitgevoerd in hoeverre en op welke wijze deze resultaten verwerkt kunnen worden in het uiteindelijke model. De consensus vormt de basis voor het model om objectieve beoordeling van referenties te kunnen weergeven. 1.4 Leeswijzer De leeswijzer resulteert uit het onderstaande (conceptuele) onderzoeksmodel. inleiding (H1) referenties in taxatierapporten (H2) literatuurstudie taxaties huurprijzen kantoorgebouwen (H3) literatuurstudie vastgoed vaststellen huidige situatie enquête randvoorwaarden en uitgangspunten voor model (methode) meting van kwaliteit (H4 deel I) literatuurstudie methoden kwaliteiten van kantoorgebouwen (H4 deel II) literatuurstudie kantoren weegfactoren kwaliteiten enquête concept model inhoudelijke test (H5) test toepasbaarheid (H6) data analyse praktijk definitieve model conclusies (H7) Bron: eigen onderzoek, 2010 Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 9

10 In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie vastgesteld met betrekking tot de beoordeling van referenties in taxatierapporten. Hoofdstuk 3 gaat in op de huurprijsbepalende elementen voor kantoorgebouwen. De resultaten uit deze twee hoofdstukken gezamenlijk vormen het vertrekpunt voor de ontwikkeling van een eventueel beoordelingsmodel. Het eerste gedeelte van hoofdstuk 4 geeft inzicht in de wijze van beoordeling van de kwaliteit van kantoorgebruikers, - gebouwen, - locaties en de markt van kantoren. In het tweede gedeelte van dit hoofdstuk worden de kwaliteitsaspecten nader uitgediept. De resultaten van de interviews, de enquête en de literatuurstudies zijn doorlopend verwerkt in de hoofdstukken 2 tot en met 4. Nadat de weegfactoren van deze kwaliteiten zijn vastgesteld, wordt het eerste conceptuele model opgesteld. In hoofdstuk 5 wordt het model inhoudelijk beoordeeld door middel van toepassing van het model op 25 huurtransacties. De relevantie van de vastgestelde kwaliteitsaspecten zal worden geanalyseerd, waarna in hoofdstuk 6 de gebruiksvriendelijkheid en toepasbaarheid van het model in taxatierapporten zal worden beoordeeld. Hierna zal het definitieve model worden vastgesteld. Het onderzoek sluit in hoofdstuk 7 af met de conclusies en aanbevelingen. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 10

11 2 Referenties in taxatierapporten Ga niet het wiel opnieuw uitvinden. 3 Voor het opstellen van taxatierapporten gelden niet alleen wetten, maar ook andere in het maatschappelijk verkeer aanvaardbare richtlijnen. De taxateurs in Nederland krijgen steeds vaker te maken met de richtlijnen gesteld vanuit internationaal perspectief. Een groot speelveld ontstaat met daarin een complexiteit van richtlijnen. Het lijkt dan ook voor de hand te liggen dat voor een van de meest elementaire zaken van het taxeren het vergelijken met referentie objecten er ook regels en/of voorschriften bestaan ten aanzien van de uitvoering en de verslaglegging hiervan in taxatierapporten. In dit hoofdstuk is een analyse beschreven van deze richtlijnen en dan specifiek welke eisen en voorschriften er gelden ten aanzien van (de onderbouwing van) referenties in de taxatierapporten. Tevens is er onderzocht op welke wijze referenties op dit moment worden opgenomen in taxatierapporten. Nagegaan is of voor een eventuele standaardisatie hierbij aansluiting kan worden gevonden. 2.1 Het belang van referenties in taxatierapporten Van oudsher wordt het taxatierapport als een belangrijk document beschouwd. Om te onderzoeken welk belang er heden ten dagen nog wordt gehecht aan een taxatierapport is dit voorgelegd aan de geënquêteerden. Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Meer dan 80% van de geënquêteerden geeft aan dat zij een taxatierapport van zeer groot of groot belang achten in de vastgoedmarkt. De onafhankelijke taxateurs overschatten mogelijk iets het belang van hun product; een op de vier taxateurs geeft aan dat het taxatierapport doorslaggevend is bij beslissingen. In het licht van het toch grote belang van taxatierapporten is het des te opvallender dat 47% van de vastgoedprofessionals de kwaliteit van de toelichting, de beoordeling en/of de vertaling van huurreferenties in taxatierapporten als matig tot slecht beoordeeld. 3 Engels gezegde van onbekende oorsprong (bron: 2010). Wanneer zij beginnen op een taak, wat betekent dat een aantal fundamentele aspecten van de taak niet hoeven te worden veranderd of overgenomen, omdat dit een verspilling van tijd zou zijn. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 11

12 Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Dit opvallende resultaat kan zeker niet worden afgedaan als een toevalligheid. Immers, ruim tweederde van de ondervraagden geeft aan dat hij/zij per jaar meer dan 25 taxatierapporten voorbij ziet komen. Resumerend kan gesteld worden dat er dus behoefte is aan verbetering van de toelichting, de beoordeling en/of de vertaling van huurreferenties in taxatierapporten. De taxateurs zullen zich hierin actief moeten opstellen. 2.2 Regels en voorschriften voor taxatierapporten - nationaal De meest bekende richtlijnen voor het taxeren van onroerend goed in Nederland zijn de taxatierichtlijnen van de ROZ/IPD. Deze zijn opgesteld ten behoeve van de deelnemers aan de ROZ Vastgoedindex. Deze richtlijnen worden in de praktijk een op een opgelegd aan de taxateurs die de objecten waarderen van deze deelnemers. In de laatste versie van de richtlijnen d.d. 15 maart 2007 opgesteld door Stichting ROZ Vastgoedindex, waarin specifiek aandacht wordt besteed aan de vergelijkbare transacties, wordt dit als volgt beschreven: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Bij de woningen dienen tevens drie referentietransacties voor de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik te worden gegeven. Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object). Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. Hierbij valt op dat er gevraagd wordt om een onderbouwing, maar dat enig format of een nadere toelichting (of dit bijvoorbeeld een kwalitatieve onderbouwing moet zijn) ontbreekt. In een interview in het kader van dit onderzoek met de directeur van IPD Nederland (d.d. 18 juni 2010), mevrouw drs. M. Waldmann, geeft zij aan dat dit zeker wel de wens is en dat deze richtlijn waarschijnlijk in de nabije toekomst zal worden uitgebreid door middel van een addendum op onderhavig document. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 12

13 Het lijkt voor de hand te liggen dat richtlijnen en/of voorschriften met betrekking tot taxaties worden opgelegd door overkoepelende en/of toezichthoudende organen. De NVM is de grootste Nederlandse vereniging voor makelaars en vastgoeddeskundigen, maar biedt op dit gebied geen uitkomst. Ook de toezichthouder van het gedrag van de gehele financiële marktsector in Nederland, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), geeft geen richtlijnen uit. Eerder nog was het AFM in hun rapport Vastgoed-CV s en maatschappen (verkenning) (2005) zeer kritisch over de markt voor vastgoed en streefde naar meer transparantie binnen de markt. De verschillende overkoepelende stichtingen (Stichting Transparantie Vastgoedfondsen STV, Vastgoedbelang, Vereniging Vastgoed Fondsen - VVF) die met name door vastgoedfondsenaanbieders als reactie hierop zijn opgericht, hebben tot op heden ook nog niets gezegd over de beoordeling van vergelijkbare objecten. Ook de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland - kortweg IVBN - is gebaad bij meer transparantie in de vastgoedmarkt. Bestuurslid van de belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed, de heer drs. R.A. Vroom, geeft aan dat de IVBN dergelijke richtlijnen niet op kan leggen aan haar leden. Wij zijn slechts belangenbehartiger, maar wij steunen dergelijke initiatieven uiteraard, want de behoefte c.q. de wens naar transparantie in onze sector is erg groot. Een dergelijk instrument kan hiertoe zeker bijdragen. Vroom is tevens financieel directeur bij pensioenfonds Bouwinvest en derhalve betrokken bij de taxaties van alle vastgoedbeleggingen van Bouwinvest in Nederland. Hij constateert dat bij vrijwel alle taxaties van vastgoedadviseurs in Nederland de beoordeling van referenties onderbelicht is. Ook de Erecode van de Stichting Register Taxateurs O.Z. vermeldt vrijwel niets over de referentietransacties bij taxaties. De erecode gaat veel meer in op de taak en de ethiek van de taxateur. De taxateur dient zijn werk op een eerlijke, integere en toegewijde manier uit te voeren. Verder dan een korte verwijzing naar het gebruik van externe bronnen gaat de code niet. Binnen de accountancy heeft de transparantie al enkele jaren eerder zijn intrede gedaan. Mogelijk dat er parallellen gevonden kunnen worden met de verslaglegging met betrekking tot het onroerend goed. In Richtlijn 121.3, alinea 307 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (2006) wordt gesproken over het bepalen van de opbrengstwaarde. de opbrengstwaarde gebaseerd op de best beschikbare informatie omtrent het bedrag dat een rechtspersoon zou kunnen verkrijgen, onder aftrek van de kosten van het afstoten. Bij het bepalen van dit bedrag neemt de rechtspersoon kennis van de uitkomsten van recente transacties in vergelijkbare activa binnen dezelfde branche. De opbrengstwaarde is geen weergave van een geforceerde verkoop... Een verdere uitleg en/of verklaring hoe om te gaan met de verschillende parameters ontbreekt ook hier. 2.3 Regels en voorschriften voor taxatierapporten - internationaal Steeds vaker krijgen taxateurs in Nederland te maken met taxaties die ook moeten voldoen aan de eisen gesteld in de International Financial Report Standards (IFRS). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 13

14 International Financial Report Standards (IFRS) Vanaf 2005 moeten alle beursgenoteerde ondernemingen in de Europese Unie hun geconsolideerde jaarrekening inrichten op basis van de International Financial Report Standards (IFRS). Naast de componenten en resultaatbepaling in een jaarrekening - waarin de bedrijfsresultaten veel doorzichtiger en meer vergelijkbaar zijn dan voorheen - geeft de IFRS onder meer richtlijnen voor de waardering van de activa (onroerend goed). Daarbij is de toepassing van de Fair Value (veelal vertaald naar marktwaarde) in zeer veel gevallen verplicht of op zijn minst aanbevolen als waarderingsgrondslag. De richtlijnen die gelden voor de vaststelling van de waarde van de activa zijn als volgt beschreven. De waarde van activa dient op een zo betrouwbaar mogelijke wijze te worden vastgesteld. De reële waarde kan worden bepaald aan de hand van een prijs op een actieve markt, als zo een markt aanwezig is. Daarbij wordt zoveel mogelijk gerefereerd aan genoteerde of afgeleide marktprijzen of vindt waardering plaats m.b.v. schattingen door, bij voorkeur, onafhankelijke deskundigen. Er wordt vermeldt dat er gerefereerd moet worden aan de markt, maar ook hier ontbreken er kwalitatieve richtlijnen op welke wijze de vergelijking met deze referentie moet plaatsvinden. Laat staan ten aanzien van welke parameters dit zou moeten gebeuren. Internationale taxatie standaarden Op basis van de onderzochte literatuur, lijken er vooralsnog in Nederland geen vast omlijnde richtlijnen te bestaan voor een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze. Internationaal bestaan er verschillende standaarden om vastgoed te waarderen. In dit onderzoek zullen European Valuation Standards (EVS) van The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) nader worden geanalyseerd alsmede de International Valuation Standards (IVS) opgesteld door het International Valuation Standards Committee (IVSC). Het gezaghebbende Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ondersteund beide organisaties en heeft haar richtlijnen verwoord in The Red Book. In de zesde editie van de European Valuation Standards (EVS) uitgegeven in januari 2009, wordt zowel aandacht besteed aan het proces als aan de rapportage van de taxatie. EVS4 - The Valuation Process 6.6. Having inspected the property, valuers should seek out and consider available comparables (for sale or for rent as appropriate) and analyse them on a common basis as to evidence of prices and/or yields. EVS5 - Reporting the Valuation 4.1. The Valuation Report should record the instructions for the assignment, the basis and purpose of the valuation and the results of the analysis that led to the opinion of value, including, where appropriate, details of comparables used. It may also explain the analytical processes undertaken in carrying out the valuation, and present the supporting information. In de achtste editie van de International Valuation Standards (IVS 2007) gaat men voor wat betreft de uitwerking nog iets verder. In vergelijking met de EVS moet de taxateur volgens IVS ook aangeven of de data van referenties volledig is en op welke wijze de taxateur daar mee om is gegaan in de taxatie. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 14

15 6.4 Market valuations are generally based on information regarding comparable properties. The Valuation Process requires a Valuer to conduct adequate and relevant research, to perform competent analyses, and to draw informed and supportable judgements. In this process, Valuers do not accept data without question but should consider all pertinent market evidence, trends, comparable transactions, and other information. Where market data are limited, or essentially non-existent (as for example with certain specialised properties), the Valuer must make proper disclosure of the situation and must state whether the estimate is in any way limited by the inadequacy of data. All valuations require exercise of a Valuer s judgment, but reports should disclose whether the Valuer bases the Market Value estimate on market evidence, or whether the estimate is more heavily based upon the Valuer s judgement because of the nature of the property and lack of comparable market data. The Red Book RICS Voor de Nederlandse markt is een directe vertaling gemaakt van de RICS Beoordelings- en Taxatie standaarden (The Red Book). In de geactualiseerde versie van maart 2007 worden ook geen specifieke woorden gewijd aan de beoordeling van referenties. Bij de minimuminhoud van taxatierapporten is wel beschreven dat het rapport duidelijk inzicht moet geven in de door de taxateur gegeven opinies. Verder mag het op geen enkele wijze de lezer misleiden of een onjuiste indruk geven. In de bijlage Minimuminhoud van Taxatierapporten wordt voorts aangegeven dat rapporten een verklaring moeten bevatten in hoeverre de waarden zijn onderbouwd door marktbewijs of in hoeverre de waarden schattingen zijn gebruikmakend van andere taxatietechnieken (die openbaar gemaakt zijn) vanwege het soort object, weinig transacties of eventuele combinaties van deze factoren. In deel 4 Richtlijnen geeft richtlijn 5 (RL5) Taxatieonzekerheid wordt de mate van subjectiviteit van de opinie van de taxateur, alsook de mate van zekerheid behandeld. In voorkomende gevallen meent de RICS dat de taxateur de aandacht er op moet vestigen dat onzekerheid een wezenlijke invloed op de taxatie kan hebben, met vermelding van de oorzaak van de onzekerheid en de mate waarin deze in de gerapporteerde taxatie tot uitdrukking komt. Als voorbeeld hierop wordt in de daarop volgende paragraaf de beschikbaarheid en de relevantie van vergelijkend marktbewijs genoemd. 2.4 Beoordelingsmethoden en technieken voor referenties In de meer specifieke literatuur ten aanzien van het taxeren van omroerend goed, wordt meer aandacht besteed aan de wijze van vergelijk van transactie referenties. Lusht (2001) benoemt in Real Estate Valuation Principles and Applications de vier meest gebruikelijke manieren om de referenties te ordenen: Enkele transacties worden binnen een raamwerk geplaatst als Matched pairs en worden vervolgens per element gecorrigeerd op prijs. Op basis van een zeer groot aantal referenties en dito variabelen wordt een regressie analyse uitgevoerd om de onbekende rekenkundig vast te stellen. Op basis van het corrigeren van (herbouw)kosten wordt de getaxeerde waarde vastgesteld. Door middel van onderzoek in de markt vraagt de taxateur diverse partijen hoeveel ze extra bereid zijn te betalen ten opzichte van de referenties. De Matched pairs lijkt voor dit onderzoek de meest geëigende methode als vertrekpunt. Voor de methode is geen minimale kritische massa nodig voor de data en is praktisch toepasbaar, maar bovenal ook helder, duidelijk en relatief eenvoudig te doorgronden. De matched pairs gaat uit van een raamwerk (grid) waarbij in eerste instantie alle data per object op een rij worden gezet (zie onderstaande figuur - stap 1). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 15

16 Voorbeeld grid - stap 1 data getaxeerde referenties verkoopprijs EUR EUR EUR EUR eigendom volledig volledig volledig volledig volledig financiering conventioneel conventioneel conventioneel conventioneel conventioneel datum transactie oppervlakte (m²) leeftijd air conditioning ja ja ja ja ja conditie goed uitstekend goed goed uitstekend parkeerplaatsen Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Vervolgens worden alle data die voor zowel het getaxeerde als voor de referenties gelijk zijn, geëlimineerd. Zo blijft de variabele data over en hier zal een verdere analyse van worden gemaakt. Verschillen worden gekwantificeerd (o.a. voor transactiedatum, metrage, leeftijd van het object, etc.) en de referenties worden hiervoor gecorrigeerd (zie stap 2). Voorbeeld grid - stap 2 data getaxeerde referenties verkoopprijs EUR EUR EUR EUR datum transactie EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR oppervlakte (m²) EUR EUR EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR bouwjaar conditie goed uitstekend goed goed uitstekend Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Doordat er vrijwel voor alle elementen nu gecorrigeerd is, blijft alleen de conditie (kwaliteit van het object) als variabele over. Wanneer dit bijvoorbeeld wordt uitgedrukt in de staat van onderhoud, dan kan ook hier een correctie voor plaatsvinden. Derhalve ontstaat er een grid waarbij alle referenties geobjectiveerd zijn en kan de waarde van het getaxeerde worden vastgesteld (zie stap 3). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 16

17 Voorbeeld grid - stap 3 data getaxeerde referenties gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR bouwjaar EUR EUR EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR conditie goed uitstekend goed goed uitstekend - EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Voor commercieel onroerend goed wordt in het voorbeeld van Lusht eventueel ook nog een puur financieel element gebruikt; de Gross Income Multiplier (GIM). Deze multiplier op basis van de bruto inkomsten wordt als volgt berekend: Transactieprijs / bruto inkomsten = GIM. In de Nederlandse taxatiepraktijk is de toepassing van een dergelijke multiplier ook niet ongebruikelijk. Het BAR (bruto aanvangsrendement = bruto huurinkomsten / transactieprijs) of de reciproque ervan, de factor, wordt vaak gebruikt voor het vergelijkbaar maken van koop- /beleggingstransacties. Voor het vergelijkbaar maken van huurtransacties is de facto alleen de huur per m² v.v.o. te gebruiken. Het principe van Matched pairs is uiteraard een puur theoretische benadering, die in de praktijk beperkt in Nederland wordt gebruikt. Immers er zullen nooit objecten zijn dit zo precies met elkaar matchen. Echter het principe schept wel duidelijkheid in de overwegingen en gedachtegangen van de taxateur. Daarentegen kent het principe ook enkele zwakheden. De taxateur zal altijd een aantal subjectieve keuzes en/of beoordelingen moeten blijven maken en niet voor alle transacties zal alle data beschikbaar zijn. In Nederland wordt het principe van Matched pairs gebruikt voor waarderingen in het kader van de Wet WOZ. In de Verenigde Staten wordt het principe wel toegepast bij de waardering van onroerend goed. Bovengenoemde zwakheden zijn inherent aan vastgoed en de vastgoedmarkt in het algemeen. Transacties of objecten en/of alle belangrijke elementen van deze zullen nooit voor 100% gekwantificeerd kunnen worden, omdat er altijd emotionele danwel kwalitatieve elementen een rol zullen blijven spelen. Ook de kwaliteit van de data zal te allen tijde een probleem blijven. De Nederlandse vastgoedmarkt is hierin minder ver dan de Angelsaksische vastgoedpraktijk, maar het is een illusie te denken dat de vastgoedmarkt een volledig transparante markt zal worden. Het feit dat er niet dagelijks transacties plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld bij aandelen, speelt hierin een grote rol. In Nederland zijn er wel initiatieven om meer data van transacties voor een ieder beschikbaar te stellen. Echter, nog niet iedereen is van het nut en/of de noodzaak hiervan overtuigd. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 17

18 In de ideale wereld zou de transactiedatabase al lang bestaan In het rapport Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur (2009) van Troostwijk Research stelt men dat voor een betrouwbare waardering een uitgebreide toelichting, een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze essentieel is. Tevens zou de toelichting op de taxatie in huidige markt uitgebreider moeten zijn dan in een relatief stabiele en actieve markt. De oprichting van een database met referentietransacties zou op dit punt uitkomst kunnen bieden voor zowel beleggers als taxateurs. Een meerderheid van de beleggers zou voorstander zijn van de oprichting van een dergelijke database. In hetzelfde onderzoek geeft men ook aan dat vanuit commerciële en/of strategische belangen het voor de belegger interessant kan zijn om een transactie niet te melden of de kengetallen van de transactie niet openbaar te maken. Diverse beleggers geven dan ook aan sceptisch te staan tegenover de haalbaarheid van een dergelijke transactiedatabase. Een transactiedatabase zou volgens Troostwijk het vertrekpunt kunnen/moeten zijn voor een standaard beoordelingssysteem voor referenties en de toepassing van deze in taxatierapporten. Echter, met name de commerciële en/of strategische belangen van beleggers en adviseurs zullen er voor zorgen dat de oprichting van een hierboven genoemde volledige openbare transactiedatabase nog lang op zich zal laten wachten. Leden van de IVBN-werkgroep Waarderen (o.a. prof. dr. P. van Gool 4 ) geven in de Discussienota Naar betere taxaties, mede door een betere transactiedatabase (2009) een reactie op de stelling: Met een goede database maak je het vak van makelaar en taxateur kapot; het maakt niet meer uit aan wie je de opdracht geeft, iedereen kan dan makelen of taxeren. Men stelt dat de stelling op zich juist is, maar dat deze ook gezien moet worden in het kader van met een automatische versnelling kan iedereen rijden. Daarbij geeft men tevens aan dat men verwacht dat het taxeren makkelijker wordt, maar dat er daardoor ook meer tijd ontstaat om je te richten op zaken die er daadwerkelijk toe doen. Zo vraagt de vertaling van referentiegegevens naar het te taxeren project veel aandacht en die vertaling zie je in Nederlandse taxatieverslagen zelden. Hiermee richt men zich ook direct tot de basis van dit onderzoek. De meest bekende en geraadpleegde openbare bron voor het verkrijgen van data ten aanzien van huurtransacties in Nederland, is de database van PropertyNL. Echter, deze wordt gevoed door de makelaars die transacties aanmelden. Zoals bovenstaand aangegeven is deze derhalve niet volledig en niet 100% betrouwbaar. In dit onderzoek wordt uitgegaan van door DTZ Zadelhoff opgestelde (huur)contracten waarin de afspraken tussen huurder en verhuurder zijn vastgelegd (zie paragraaf 5.1 en bijlage Dataset ). Dit betreft niet alleen de huurprijs, maar ook de aanvullende afspraken die van invloed kunnen zijn op de effectieve huurprijs. Uiteraard betreft dit unieke (en derhalve vertrouwelijke) data, maar met deze kwalitatief veel betere data zal vermoedelijke ook een meer nauwkeurige analyse kunnen worden gedaan. Bij toekomstig gebruik van het resultaat (het model) in de dagelijkse praktijk zal het maken van correcties voor incentives een stuk lastiger blijken. Het onderling vergelijken van bruto markthuren (dus exclusief incentives) zal dan zeer vermoedelijk een meer gebruikelijke praktijk worden. 4 De heer van Gool is tevens directeur van SPF Beheer. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 18

19 2.5 Hoeveel referenties zijn er nodig? Commercieel onroerend goed (en dus ook kantoren) betreffen vaak relatief heterogene objecten die niet frequent worden verkocht. Dit maakt het vaak lastig om verkooptransacties te vinden die vergelijkbaar genoeg zijn om één op één gebruikt te kunnen worden als referentie voor het te taxeren object. Het uitgangspunt bij de selectie van referenties is over het algemeen hoe dichterbij het getaxeerde, hoe beter. Dit gaat voor standaard objecten (bijvoorbeeld woningen) veelal wel op, maar voor minder courant onroerend goed zal deze regel relatief gezien moeten worden. Immers de referenties voor een winkelcentrum zullen over het algemeen niet direct in de nabijheid van het getaxeerde kunnen worden gevonden. Hier wordt het schaalniveau vergroot naar regionaal, danwel landelijk niveau. Nu de kaders voor afstand zijn gezet, rijst de vraag hoeveel referenties genoeg zijn? Hier is zeker geen vaste stelregel voor, maar Lusht (2001) noemt hierbij wel het feit dat kwantiteit een functie is van kwaliteit. Hoe beter de kwaliteit van de referenties, hoe minder vaak deze noodzakelijk zijn. Uit een voor dit onderzoek gehouden enquête onder zowel gebruikers als opstellers van taxatierapporten, geeft de overgrote meerderheid (circa 59%) aan dat men het liefst 2 tot 3 referenties in taxatierapporten ziet opgenomen. 32% zou liefst 4 tot 5 referenties opgenomen zien in de taxatierapporten. Daarbij valt op dat met name de particuliere beleggers over het algemeen minder referenties benodigd achten in taxatierapporten dan de institutionele beleggers. Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Bovenstaande conclusies komen overeen met de in de praktijk gehanteerde vuistregel dat er (tenminste) drie referenties moeten worden opgenomen in taxatierapporten. Hoewel eigenlijk niemand weet waar de vuistregel vandaan komt, is er wel enige empirische ondersteuning bij deze traditie. Uit studies van zowel Lusht en Pugh (1985) als van Isakson (1985) is gebleken dat de nauwkeurigheid van taxaties, gemeten als het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs, nauwelijks toeneemt wanneer men meer dan drie referenties gebruikt. Daarbij wordt opgemerkt dat Isakson in zijn onderzoek Arbitrage Pricing Theory, Adjustment Grid Methods, and the Market-Data Approach to Value zich hierbij alleen heeft gericht op referenties bij commercieel onroerend goed. Meestal hebben dergelijke onderzoeken namelijk betrekking op de taxaties van woningen. Volgens de jurisprudentie voor de wettelijke taxaties voor huurprijsaanpassing conform artikel 7:303 BW heeft de wetgever met het gemiddelde bedoeld het gewogen gemiddelde van ongeveer drie tot zeven referentiepanden. Bij dergelijke taxaties worden zo nodig op de gevonden huurprijzen van de referentiepanden correcties toegepast ten einde de vergelijkbaarheid van de referentiepanden, ten opzichte van het litigieuze pand, te verbeteren. De praktijk leert volgens Ten Have (2003) dat voor dergelijke taxaties het meest voorkomend aantal referentiepanden vijf is. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 19

20 Ook taxaties in het kader van de Wet WOZ 5 worden veelal uitgevoerd op basis van de vergelijkende methode. In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling wordt volgens de Waarderingskamer (2009) bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde het taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij minimaal drie referentie objecten worden betrokken. Bij taxaties conform de richtlijnen van de Wet WOZ wordt ook in meer of mindere mate gebruik gemaakt van een grid 6. Het aantal van drie referenties wordt ook vermeldt in de Taxatierichtlijnen voor taxaties ten behoeve van de ROZ/IPD Vastgoedindex, opgesteld door Stichting ROZ in Bandbreedte In zijn onderzoek Nauwkeurigheid in taxaties (2004) concludeert Schekkerman dat de bandbreedte in afwijkingen niet als een gemiddelde van taxaties kan worden gezien en dat toepassing van de bandbreedte van 10-20% daarmee geen rationele basis heeft. Dit omdat deze bandbreedte onder meer ook afhankelijk is van courantheid, omvang en soort vastgoed. Daarbij wordt de kans op ruimere bandbreedte (tussen taxaties van een zelfde object door verschillende taxateurs ) verkleind door het maken van dezelfde taxatiefouten door taxateurs. Taxateurs gebruiken dezelfde methodieken omdat ze grotendeels op dezelfde wijze zijn opgeleid en maken gebruik van dezelfde beperkte bronnen en informatiekanalen, zodat de kans op dezelfde inputgegevens groot is. In 2000 heeft Neil Crosby in zijn onderzoek Valuation accuracy, variation and bias in the context of standards and expectations deze bandbreedte nader onderzocht. Hij geeft aan dat afwijkingen beperkt blijven omdat wanneer biedingen te ver van taxatiewaarden afliggen, dat transacties dan niet gerealiseerd worden en derhalve niet als referentie kunnen gelden. Ook het feit dat de taxateur ook vaak na de taxatie betrokken is als verkopend makelaar (en derhalve een dubbelrol heeft) speelt hierbij een belangrijke rol. Verder concludeert Schekkerman dat door de rechtbanken in het Verenigd Koninkrijk en Australië wordt geaccepteerd dat taxaties niet vallen te classificeren als exacte wetenschap. De meeste discussies voor de rechtbanken gaan dan ook om de reikwijdte van de bandbreedte respectievelijk of een taxateur ook nalatig kan zijn indien een taxatie buiten de geaccepteerde bandbreedte ligt. In het VK lag 75% van de uitspraken binnen een bandbreedte van 10-15%, maar in de meest recente uitspraken wordt een bandbreedte van 15-20% al meer en meer geaccepteerd, daarmee een verruiming suggererend in de verwachtingen van nauwkeurigheid in taxaties. Hoe Nederlandse rechtbanken hiermee omgaan is niet bekend. Omdat de meeste bestaande onderzoeken ten aanzien van de bandbreedte zich met name richten op referenties van verkochte objecten, is in het kader van dit onderzoek ook een enquête uitgevoerd voor de bandbreedte van huurreferenties. 5 Wet Waardering Onroerende Zaken 6 In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling - Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ wordt dit als volgt beschreven onder de paragraaf (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen : Van een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarderelevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een taxatiemodel/rekenmodel is geprogrammeerd. Door het invoeren van de objectkenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 20

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten.

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten. Klager en zijn ex-vrouw hebben bij de rechter een echtscheidingsprocedure gevoerd. In dat kader is beklaagde door de rechtbank benoemd als

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten

Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Onderzoek WOZ-taxaties grote kantoorobjecten Datum: 23 november 2010 Bijlage(n): - 1. Inleiding De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de Wet waardering

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0)20-582 4504 E-Mail: jholland@deloitte.nl

Nadere informatie

Gemeentelijk WOZ-rapport

Gemeentelijk WOZ-rapport Gemeentelijk WOZ-rapport Adres Adres 8 en woonplaats KLEISTAD Gemeente Wijk Centrum Vogelenbuurt Bouwkundig Objectstatus Object in gebruik Bouwjaar(klasse) 1978 Inhoud (m3) 340 bruto Gebruiksoppervlak

Nadere informatie

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008

ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 Nyenrode Real Estate Center de heer prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS de heer prof.dr. A.C. Hordijk Straatweg 25 3621 BG Breukelen ons kenmerk bijlage(n) datum 08.5550 RK 21 november 2008 betreft: Reactie

Nadere informatie

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? In dit document vindt u antwoorden op onderstaande vragen 1. Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? 2. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? 3. Taxatieverslag 4. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld

Nadere informatie

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer

Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Werkinstructie taxatierapport voor Bijzonder Beheer Introductie Vanaf 1 januari 2011 is het verplicht voor NHG zaken om ook taxaties in het kader van Bijzonder Beheer te laten valideren. Het is dan ook

Nadere informatie

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011

ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 ALGEMEEN RAPPORT Publieksprijs Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2011 Markt, trends en ontwikkelingen Amsterdam, april 2012 Ir. L. van Graafeiland Dr. P. van Gelderen Baken Adviesgroep BV info@bakenadviesgroep.nl

Nadere informatie

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Postbus 42530 3006 DA Rotterdam 010 212 46 85 info@nrvt.nl www.nrvt.nl 2/9 Reglement werkkamer WOZ Overwegende dat in het kader van de Wet waardering onroerende

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.

11-521 RvT Zwolle. Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid. 11-521 RvT Zwolle DE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. -------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nadere informatie

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties

Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3. Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Sliedrecht, 12 maart 2013 Versie 0.3 Beknopte Handreiking onroerende-zaaktransacties Inhoud blz. 1 Inleiding...2 2 Doel en status...2 3 Aard en omvang gemeentelijk vastgoed...2 4 Richtlijnen bij de aan-

Nadere informatie

1. Inleiding. 2. Oordeel uitvoering van de Wet WOZ WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Gemeente/

1. Inleiding. 2. Oordeel uitvoering van de Wet WOZ WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Gemeente/ WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ Rotterdam uitvoeringsorganisatie: Datum: 18 september 2014 Datum rapport: 21 november 2014 1. Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van

Nadere informatie

Versie d.d. 01-11-2010

Versie d.d. 01-11-2010 Advies van de brancheorganisaties NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar aan het Waarborgfonds Eigen Wonen inzake de normen voor taxateurs en taxatierapporten en de controle erop, ten behoeve van financieringen

Nadere informatie

De Raad van Toezicht Rotterdam geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

De Raad van Toezicht Rotterdam geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Tussen klaagster en haar ex-echtgenoot is een gerechtelijke procedure over huwelijkse voorwaarden gevoerd. De ex-echtgenoot heeft daarbij een beroep gedaan op een in zijn

Nadere informatie

Gouden Kompas 2009. Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur. troostwijk TAXATIES

Gouden Kompas 2009. Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur. troostwijk TAXATIES Gouden Kompas 2009 Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur Voorwoord Voor u liggen de resultaten van het onderzoek dat werd uitgevoerd door Troostwijk Research voorafgaand

Nadere informatie

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van:

Taxatierapport. Taxatierapport Moerdijkregeling. Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Taxatierapport Ter bepaling van de marktwaarde per 1 januari 2013 van: Object: te Moerdijk AKKOORD BURGEMEESTER: DATUM: Pagina 1 van 21 INHOUDSOPGAVE 1 OPDRACHT...

Nadere informatie

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011

VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement. benchmark 2010. Marktpresentatie. mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland. Provada, Amsterdam 7 juni 2011 On the pulse of the property world Marktpresentatie VGM NL/ IPD Vastgoedmanagement benchmark 2010 Provada, Amsterdam 7 juni 2011 mr Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Even voorstellen: a. Vastgoedmanagement

Nadere informatie

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba

Het belang van het Toelatingsmemorandum en het verschil tussen Initial Business en Geneba Amsterdam, 14 juli 2014 Geachte heer/mevrouw, Ten vervolge op onze brief van 7 juli 2014, waarin wij uiteenzetten welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden sinds het nieuwe management van Geneba Properties

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR DE ZORG

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR DE ZORG MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR DE ZORG INTRODUCTIE INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed portefeuille?

Nadere informatie

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie na verbouwing i.v.m. verhoging taxatiewaarde.

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie na verbouwing i.v.m. verhoging taxatiewaarde. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie na verbouwing i.v.m. verhoging taxatiewaarde. Beklaagde heeft in opdracht van het bedrijf van klager, in juli 2007 een woning getaxeerd. Beklaagde stelde de onderhandse

Nadere informatie

Beoordelingsprotocol objectkenmerken

Beoordelingsprotocol objectkenmerken WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Beoordelingsprotocol objectkenmerken Datum: 7 februari 2014 Bijlage(n): - BEOORDELINGSPROTOCOL OBJECTKENMERKEN Inleiding De juiste registratie van alle gegevens over een

Nadere informatie

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed. Taxatie. Boedeltaxatie. Peildatum. Klager en zijn partner hebben in 2006 een woning gekocht. Nadat klager en zijn partner in augustus 2008 uit elkaar waren gegaan heeft hij beklaagde in verband met de

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001

TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001 TE GEBRUIKEN WAARDEBEGRIPPEN BIJ TAXATIE VAN ONROEREND GOED; januari 2001 Inleiding Dit overzicht behandelt voornamelijk de definiëring van de meest voorkomende waardebegrippen, voor zover het gebruik

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

Wat is uw huis waard? DE WAARDE VAN UW ONROERENDE ZAAK

Wat is uw huis waard? DE WAARDE VAN UW ONROERENDE ZAAK Wat is uw huis waard? BELASTING 2005 DE WAARDE VAN UW ONROERENDE ZAAK inleiding Als eigenaar of gebruiker van een woning of een bedrijfspand betaalt u onroerende zaakbelasting, kortweg OZB. De hoogte van

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Uitbreiding codelijst in domein 65.22 en commentaar 65.23. Datum: 27 maart 2007 Bijlage(n): 2

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Uitbreiding codelijst in domein 65.22 en commentaar 65.23. Datum: 27 maart 2007 Bijlage(n): 2 WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Uitbreiding codelijst in domein 65.22 en commentaar 65.23 Datum: 27 maart 2007 Bijlage(n): 2 1. Inleiding In het Gegevenswoordenboek WOZ zijn in het domein van het gegevensnummer

Nadere informatie

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Gorinchem uitvoeringsorganisatie: Datum: 18 juli 2013. Gemeente/

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Gorinchem uitvoeringsorganisatie: Datum: 18 juli 2013. Gemeente/ WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ Gorinchem uitvoeringsorganisatie: Datum: 18 juli 2013 Datum rapport: 21 augustus 2013 1. Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons

Nadere informatie

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Trage toezending taxatierapport. Onjuiste naam in taxatierapport. Voorafgaande aan hun aankoopbeslissing hebben klagers beklaagde gevraagd de waarde van de woning te bepalen.

Nadere informatie

Veelgestelde vragen. Veel gestelde vragen over de WOZ.

Veelgestelde vragen. Veel gestelde vragen over de WOZ. Veelgestelde vragen Veel gestelde vragen over de WOZ. 1. Wat is de Wet WOZ? 2. Wat is een WOZ-beschikking? 3. Hoe is de waarde op de beschikking tot stand gekomen? 4. Hoe worden de grenzen van mijn object

Nadere informatie

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie buiten aanwezigheid van de belanghebbende partij.

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie buiten aanwezigheid van de belanghebbende partij. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie buiten aanwezigheid van de belanghebbende partij. Klaagster heeft in verband met de verdeling van een gemeenschap van goederen verschillende gerechtelijke procedures

Nadere informatie

EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN

EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN EINDTERMEN TOETSMATRIJS EN CESUUR PRAKTIJKTOETS WONEN Eindtermen, toetsmatrijs en cesuur praktijktoets Wonen versie 1.2 (juli 2013) 1 Opzet van de praktijktoets Elke kandidaat krijgt een praktijktoets

Nadere informatie

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Geldrop-Mierlo uitvoeringsorganisatie: Datum: 2 oktober 2014. Gemeente/

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Geldrop-Mierlo uitvoeringsorganisatie: Datum: 2 oktober 2014. Gemeente/ WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ Geldrop-Mierlo uitvoeringsorganisatie: Datum: 2 oktober 2014 Datum rapport: 14 oktober 2014 1. Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van

Nadere informatie

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Taxatie. Te hoge waardering. Taxatie verricht in totaal ander werkgebied. Recht om te klagen niet verwerkt.

Nadere informatie

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Sluis uitvoeringsorganisatie: Datum: 28 maart 2013. Gemeente/ Datum rapport: 15 mei 2013

1. Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Sluis uitvoeringsorganisatie: Datum: 28 maart 2013. Gemeente/ Datum rapport: 15 mei 2013 WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente/ Sluis uitvoeringsorganisatie: Datum: 28 maart 2013 Datum rapport: 15 mei 2013 1. Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons onderzoek

Nadere informatie

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014,

Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH. Nunspeet 24 april 2014, Certitudo Vastgoed II B.V. T.a.v. Mevrouw F. van Erp RA Postbus 777 5201 AT S-HERTOGENBOSCH Nunspeet 24 april 2014, Betreft: Aanvulling op het taxatierapport d.d. 26-04-2013 Geachte mevrouw Van Erp, U

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

downloadbaar document, behorende bij bijlage I

downloadbaar document, behorende bij bijlage I Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka Voortgangsrapportage 2009-2010 downloadbaar document, behorende bij bijlage I Definities monitor B.V. en verschillen met andere bronnen Om een foute interpretatie van

Nadere informatie

Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie.

Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie. Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie. De huurster van een horecagelegenheid heeft een geschil met de verhuurder over de huursom. In dat kader wordt

Nadere informatie

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed Door de centralisering van het gemeentelijk vastgoed neemt de behoefte aan transparantie en professionalisering sterk toe. Een van de concrete initiatieven om de transparantie

Nadere informatie

Schiphol Nederland B.V. 2011. Vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening

Schiphol Nederland B.V. 2011. Vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening Schiphol Nederland B.V. 2011 Vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening Jaarverslag 2011 Schiphol Nederland B.V. is onderdeel van de Schiphol Group (N.V. Luchthaven Schiphol voert Schiphol

Nadere informatie

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper

Nadere informatie

Kwaliteitscommissie TMI

Kwaliteitscommissie TMI Kwaliteitscommissie TMI Doel TMI is opgericht om commercieel vastgoed taxaties op een kwalitatief hoger niveau te brengen. Speerpunten zijn de kwaliteit van taxaties als wel de competenties van de taxateurs.

Nadere informatie

Normen voor taxateurs en taxatierapporten en de controle erop ten behoeve van financieringen met NHG-garantie

Normen voor taxateurs en taxatierapporten en de controle erop ten behoeve van financieringen met NHG-garantie Advies van de brancheorganisaties NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar aan het Waarborgfonds Eigen Wonen inzake de normen voor taxateurs en taxatierapporten en de controle erop, ten behoeve van financieringen

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XV/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen

Nadere informatie

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijk verstrekte vertrouwelijke mededeling aan derden. Klaagster en haar echtgenoot zijn in een echtscheiding verwikkeld. In dat kader vindt een kort geding plaats

Nadere informatie

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR?

DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? DE EINDWAARDE, WAAR OF NIET WAAR? EEN ONDERZOEK NAAR DE ONDERBOUWING VAN DE EXIT YIELD BIJ DE WAARDERING VAN WONINGCOMPLEXEN VOLGENS DE DCF METHODE Afstudeerscriptie Master Real Estate Naam : Mw. J.F.M.

Nadere informatie

Waardering van nieuwbouw

Waardering van nieuwbouw Waardering van nieuwbouw Programma 19.00 19.30 uur Presentatie van de waardebepaling van de WOZ-waarde 19.30 19.45 uur Gelegenheid om vragen te stellen over de taxatiemethodiek 19.45 20.00 uur PAUZE 20.00

Nadere informatie

Beweerdelijk te lage taxatie. Verschil van 10 % tussen verschillende taxatie niet onaanvaardbaar.

Beweerdelijk te lage taxatie. Verschil van 10 % tussen verschillende taxatie niet onaanvaardbaar. Beweerdelijk te lage taxatie. Verschil van 10 % tussen verschillende taxatie niet onaanvaardbaar. In het kader van het uit elkaar gaan van klager en zijn partner moet de gemeenschappelijke woning getaxeerd

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM 11-46tus RvT Utrecht RAAD VAN TOEZICHT TE UTRECHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Taxatie. Summiere onderbouwing van vastgestelde waarden. Taxateurs opgedragen met

Nadere informatie

Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122

Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122 Raadsvergadering d.d. Casenummer Raadsvoorstelnummer Raadsvoorstel 15 december 2011 AB11.01086 RV2011-122 Gemeente Bussum Vaststellen tarieven onroerende-zaakbelastingen 2012 Brinklaan 35 Postbus 6000

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Belang juiste waardering hypotheekleningen

Belang juiste waardering hypotheekleningen Onderwerp: Bijlage Q&A Waardering hypotheekleningen in de toereikendheidstoets Dit document beschrijft welke aspecten DNB betrekt bij haar oordeel over de waardering en het waarderingsproces (conform artikel

Nadere informatie

Te huur / Te koop. Twentestraat 40, Rotterdam

Te huur / Te koop. Twentestraat 40, Rotterdam Te huur / Te koop Twentestraat 40, Rotterdam Representatief kantoorgebouw Uitstekend bereikbaar per auto en OV Circa 2.802 m ² kantoorruimte www.dtz.nl T e huur / Te koop Representatief kantoorgebouw gelegen

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR

MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR MVGM BEDRIJFSHUISVESTING DÉ VASTGOEDREGISSEUR VOORWOORD 2 VOORWOORD ONAFHANKELIJK EN RESULTAATGERICHT ADVIES OP MAAT Met plezier en trots wil ik u graag met deze brochure kennis laten maken met ons bedrijf:

Nadere informatie

WERKGROEP. comply or explain PRACTICALIA. Datum: 30 november 2015. EY, De Kleetlaan 2, 1831 Diegem. Nederlands en Frans

WERKGROEP. comply or explain PRACTICALIA. Datum: 30 november 2015. EY, De Kleetlaan 2, 1831 Diegem. Nederlands en Frans WERKGROEP comply or explain PRACTICALIA Datum: 30 november 2015 Locatie: Timing: Taal: EY, De Kleetlaan 2, 1831 Diegem 14u00 17u00 Nederlands en Frans DOELSTELLING Het finale doel is om betere inzichten

Nadere informatie

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN

2015D22099 LIJST VAN VRAGEN 2015D22099 LIJST VAN VRAGEN De vaste commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal vragen voorgelegd aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf

Nadere informatie

De RJ is hierbij bijzonder geïnteresseerd in het antwoord op de vraag of u deze ontwerp- Interpretatie nuttig vindt.

De RJ is hierbij bijzonder geïnteresseerd in het antwoord op de vraag of u deze ontwerp- Interpretatie nuttig vindt. RJ-Uiting 2005-5 Ten geleide De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft het verzoek ontvangen van het Koninklijk NIVRA d.d. 29 december 2004 om een uitspraak te doen over de verwerking van terugkoopverplichtingen

Nadere informatie

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden Whitepaper De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden bbn adviseurs 2014 bbn adviseurs www.bbn.nl info@bbn.nl Wet Markt en Overheid Per 1 juli 2014 gaat de wet Markt

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles

Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Rendements Analyse voor Vastgoed Portefeuilles Portefeuilleanalyse en Objectanalyse Direct Rendement per Object trademark Vastgoed drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance 020 67 37 937 RADEMA@tRADEMArk-Vastgoed.nl

Nadere informatie

Daarnaast wordt op basis van een

Daarnaast wordt op basis van een EEN CASE STUDY DE MEERWAARDE VAN DUURZAAM VASTGOED In het artikel Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings wordt op basis van een vergelijking van 694 groene gebouwen en 7489 reguliere gebouwen

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Leverbare 6.2 PPT-presentatie. RenoValue. Drijvende krachten voor verandering: Versterking van de rol van taxateurs binnen de markttransitie

Leverbare 6.2 PPT-presentatie. RenoValue. Drijvende krachten voor verandering: Versterking van de rol van taxateurs binnen de markttransitie Leverbare 6.2 PPT-presentatie RenoValue Drijvende krachten voor verandering: Versterking van de rol van taxateurs binnen de markttransitie IEE/13/618/SI2.675119 (van 13-02-2014 tot 13-02-2016) Achtergrond:

Nadere informatie

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast

HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Halfjaarcijfers per 30 juni 2009. Geen accountantscontrole toegepast HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN Halfjaarcijfers per 30 juni 2009 Balans per 30 juni 2009 Vóór resultaatbestemming ACTIVA 30 juni 2009 31 december 2008 Beleggingen Terreinen en gebouwen

Nadere informatie

Op de vraag of men de artikelen zelf in het Engels schrijft, gaf één wetenschapper het volgende aan:

Op de vraag of men de artikelen zelf in het Engels schrijft, gaf één wetenschapper het volgende aan: NEDERLANDS, TENZIJ Onderzoek Vakgroep Marktkunde en Marktonderzoek RUG In dit onderzoek zijn de volgende vragen geformuleerd: Welke factoren zijn op dit moment van invloed op de beslissing of Nederlandse

Nadere informatie

De internationale vastgoedmarkt

De internationale vastgoedmarkt De internationale vastgoedmarkt Auteur(s): Eichholtz, P.M.A. (auteur) Graaf, N. de (auteur) De auteurs zijn werkzaam bij Global Property Research te Maastricht. Eichholtz is daarnaast verbonden aan de

Nadere informatie

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting

Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting xvii Invloed van IT uitbesteding op bedrijfsvoering & IT aansluiting Samenvatting IT uitbesteding doet er niet toe vanuit het perspectief aansluiting tussen bedrijfsvoering en IT Dit proefschrift is het

Nadere informatie

Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie. MiRaMar. Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia

Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie. MiRaMar. Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia Excellent Expertteam: Kantoor vol Energie MiRaMar Mirande, Raymond & Marcel Miramar: 8 kilometer van Utopia 1. Het MiRaMar team 2. Wij zien dat 3. Onze visie op het project 4. Onze aanpak 5. Onze rollen

Nadere informatie

98 De Pensioenwereld in 2015

98 De Pensioenwereld in 2015 10 98 De Pensioenwereld in 2015 Verslaggeving & communicatie 99 Weloverwogen keuzes nodig voor juiste waardering beleggingen Auteurs: Jacco van Kleef en Lars Mion Pensioenfondsen moeten volgens de verslaggevingsregels

Nadere informatie

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding

Nota gronduitgifte en grondprijzen. Inleiding Inleiding Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van grond en opstallen en de prijsbepaling daarvan vast te leggen. Dit is een uitwerking van de nota Grondbeleid die in 2006 door uw raad

Nadere informatie

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015!

Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Voorstellen voor onderzoekspresentaties Mbo Onderzoeksdag Presenteer je eigen onderzoek op de Mbo Onderzoeksdag op 12 november 2015! Indienen van een voorstel kan tot en met 15 mei 2015 via e-mailadres:

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review. Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2

Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review. Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2 Formulier voor het beoordelen van de kwaliteit van een systematische review Behorend bij: Evidence-based logopedie, hoofdstuk 2 Toelichting bij de criteria voor het beoordelen van de kwaliteit van een

Nadere informatie

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijk geschil.

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijk geschil. 12-60 RvT Rotterdam De Raad van Toezicht Rotterdam Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijk geschil. Beklaagde heeft i.v.m. een hypotheekaanvraag een woning getaxeerd. Een bank,

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

ZA.U.07.116.6. Waardering Gronden Centrumgebied Dokzone Zuidas te Amsterdam

ZA.U.07.116.6. Waardering Gronden Centrumgebied Dokzone Zuidas te Amsterdam Waardering Gronden Centrumgebied Dokzone Zuidas te Amsterdam Waardering Gronden Centrumgebied Dokzone Zuidas te Amsterdam INHOUDSOPGAVE 0. Taxatiewaarden 2 1. Inleiding / opdrachtformulering 3 2. Stedenbouwkundige

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

Raaltepad 31-33. Raaltepad 31-33, Almere-Stad Almere. Koopprijs: 150.000,- k.k.

Raaltepad 31-33. Raaltepad 31-33, Almere-Stad Almere. Koopprijs: 150.000,- k.k. Raaltepad 31-33 Koopprijs: 150.000,- k.k. Algemene Informatie TE KOOP: Multifunctionele kantoor-/praktijkruimte nabij Almere Centrum Adres: Raaltepad 31-33 te Almere-Stad Dit zelfstandige, kleinschalige

Nadere informatie

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties

De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties De bepaling van de marktwaarde van vastgoedbeleggingen bij woningcorporaties Woningcorporaties hebben voor de jaarrekening 2012 te maken gehad met ingrijpende wijzigingen in de voorschriften voor de jaarverslaggeving.

Nadere informatie

Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Datum: 28 mei en 16 juli 2009. Datum rapport: 3 augustus 2009

Inleiding WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN. Datum: 28 mei en 16 juli 2009. Datum rapport: 3 augustus 2009 WAARDERINGSKAMER RAPPORT VAN BEVINDINGEN Gemeente: Utrechtse Heuvelrug Datum: 28 mei en 16 juli 2009 Datum rapport: 3 augustus 2009 Inleiding Dit rapport van bevindingen is de weergave van de inspectie

Nadere informatie

Schoutstraat 49. Schoutstraat 49, Almere-Stad Almere. Koopprijs: 1.390.000,- k.k.

Schoutstraat 49. Schoutstraat 49, Almere-Stad Almere. Koopprijs: 1.390.000,- k.k. Schoutstraat 49, Schoutstraat 49 Koopprijs: 1.390.000,- k.k. Neem contact op Schoutstraat 49, Algemene Informatie Unieke beleggingskans in het centrum van Almere Stad. Kantoorgebouw "Het Schouthuis" Adres:

Nadere informatie

Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen

Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen 2005-Q04-Binnenwerk 05-12-2005 11:29 Pagina 28 Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen Voor het waarderen van courante onroerende zaken wordt vaak gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode.

Nadere informatie

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014

Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 IX LAST BUT NOT LEAST Barometer Vastgoedmanagement Nederland 2014 Meer vastgoedmanagement uitbesteden Annette Tjeerdsma en Jan Veuger In het voorjaar (mei/juni) van 2014 is voor het eerst een vragenlijst

Nadere informatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie

Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2012 Deze taxatiewijzer is een uitgave van

Nadere informatie