REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE!

Transcriptie

1 DE SLECHTSTE REFERENTIE IS NOG EEN REFERENTIE! EEN VERKENNEND ONDERZOEK NAAR EEN MOGELIJKE STANDAARDISATIE VOOR DE BEOORDELING VAN HUURREFERENTIES VINCENT HUIZINGA

2 (Leopold Willems - taxateur, 1963 heden) EEN VERKENNEND ONDERZOEK NAAR EEN MOGELIJKE STANDAARDISATIE VOOR DE BEOORDELING VAN HUURREFERENTIES ir. V. Huizinga 15 oktober 2010 Amsterdam School of Real Estate MRE jaargang Begeleiding ASRE: drs. G.A. Vos

3 Voorwoord "De MRE moet je niet doen, maar de MRE moet je gedaan hebben (een ervaringsdeskundige, 2010) Het gehele onderzoek is klaar, behalve het voorwoord. Na al die maanden wetenschappelijk onderzoek, moest het voorwoord maar eens ludiek worden. Het woord ludiek is immers niet voor niets in 1938 aan de Nederlandse taal toegevoegd door wellicht een ver familielid (Nederlandse historicus Johan Huizinga). Echter, door het drukke schema van de dagelijkse praktijk is het voornemen om een ludiek voorwoord te schrijven weer verwaterd tot het voornemen tot het halen van de deadline. Ik ga dan ook niet iedereen bedanken die in meer of mindere mate heeft bijgedragen aan de totstandkoming van deze masterthesis en aan mijn algemene welzijn. Hoe meer mensen ik bedank des te meer ik er waarschijnlijk vergeet. Derhalve zal ik alleen degenen voor het voetlicht brengen die een grote bijdrage hebben geleverd aan deze masterthesis. De thesis die voor u ligt, had hier niet gelegen wanneer Frans van Hoeken mij niet enige jaren geleden had aangespoord om toch eens na te denken over het volgen van de opleiding Master of Real Estate. Het kost je twee jaar van je sociale leven, maar dat is het meer dan waard!, voegde hij er wel meteen aan toe. Na voltooiing kan ik beamen dat de kennis en de kennissen die ik op heb mogen doen gedurende deze opleiding het inderdaad meer dan waard zijn geweest. Gerjan Vos wil ik graag bedanken voor de prettige samenwerking en zijn opbouwende kritieken gedurende het schrijven van deze thesis. Tenslotte wil ik Daphne bedanken die tijdens deze studie ook nog eens mijn vrouw is geworden. Dankzij haar steun en geduld in de afgelopen twee jaren en de ruimte die ze me heeft geboden, heb ik weer een van mijn ambities kunnen verwezenlijken. Uitgeest, oktober 2010 Vincent Huizinga Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 3

4 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Doel en afbakening Onderzoeksmethode Leeswijzer Referenties in taxatierapporten Het belang van referenties in taxatierapporten Regels en voorschriften voor taxatierapporten - nationaal Regels en voorschriften voor taxatierapporten - internationaal Beoordelingsmethoden en technieken voor referenties Hoeveel referenties zijn er nodig? Bandbreedte Beschouwingtijd referenties Resumé Huurprijs bepalende aspecten voor kantoorruimten Karakteristieken van kantoorgebouwen De beoordelingsaspecten Onderbouwing en toelichting beoordelingsaspecten Conclusie De beoordeling van kwaliteitsaspecten Kwaliteit Het meten van kwaliteit Enquête Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebruiker Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebouw Kwaliteitsaspecten voor de cluster Gebied Kwaliteitsaspecten voor de cluster Markt Resumé Analyse / test van het model De dataset - huurtransacties in Amsterdam Marktsituatie Amsterdamse kantorenmarkt Effectieve huur Toepassing model - kwaliteiten van de transacties Analyse Pearsons test Enquête versus statistische analyse Resumé...58 Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 4

5 6 Het Model Het concept model Het definitieve model Toepassing van het model Resumé Conclusies en aanbevelingen Conclusies Antwoord op de centrale vraagstelling Aanbevelingen en verder onderzoek...68 Literatuurlijst/verantwoording...71 Bijlagen Interviews Model voor beoordeling kwaliteitsaspecten Resultaten enquête Dataset - 25 transacties in Amsterdam ( ) Dataset - beoordeling kwaliteiten transacties Dataset - Pearsons correlatie Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 5

6 1 Inleiding "De gehele wetenschap is niets meer dan een verfijning van het dagelijks denken." (Albert Einstein - natuurkundige, ) In dit hoofdstuk wordt de onderzoeksopzet toegelicht. Paragraaf 1.1 schetst de onderzoeksaanleiding en de probleemanalyse. Hierdoor kan in 1.2 de probleemstelling worden geformuleerd en worden voorzien van een afbakening. De verantwoording van de toegepaste onderzoeksmethoden staat vermeld in 1.3 en tot slot sluit dit hoofdstuk in 1.4 af met een uiteenzetting van de opbouw van het onderzoek c.q. leeswijzer. 1.1 Aanleiding Volgens de definitie van de Dikke van Dale zou taxeren schatten zijn; de waarde of omvang van iets bij benadering bepalen. Dit schatten vormt de basis voor de werkzaamheden van de taxateur. In vroeger jaren werd de taxateur alleen al op zijn woord geloofd. Hij krabbelde wat op de achterkant van een sigarendoos en het op onnavolgbare wijze tot stand gekomen resultaat was waarheid. Later kwam er al iets op papier. Op één A-tje werd geschreven wat een object of goed waard zou zijn. Daarna volgde de scheiding tussen de taxateur en de makelaar. Slechts in kleinere praktijken wordt deze, vaak terecht bekritiseerde dubbelrol van makelaar/taxateur, nog vervuld. De maatschappelijke verantwoordelijkheid van de taxateur veranderd en derhalve moet ook zijn praktijk/product hierop worden aangepast. In de dagelijkse praktijk van het taxeren van onroerend goed, wordt bij alle taxaties in meer of mindere mate gebruik gemaakt van de comparatieve methode. De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties van soortgelijke objecten met elkaar. Het vergelijken vormt derhalve een essentieel onderdeel van een taxatie. Al enkele jaren wordt door diverse deskundigen gepleit om in taxatierapporten veel meer aandacht te schenken aan de referenties. Echter tot op heden ontbreekt in vrijwel alle taxatierapporten van alle taxatiebureaus in Nederland een uitgebreide toelichting, een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze. En in de gevallen waarin dit wel gebeurt, vaak relatief beperkt, is hier geen eenduidige vorm in te herkennen. Derhalve blijven er bij gebruikers van taxatierapporten, door het ontbreken van eenduidige format en/of basisuitgangspunten, veelal vragen rijzen hoe de referentietransacties zich verhouden tot het getaxeerde en hoe een en ander geïnterpreteerd moet worden. In de wens naar het vergroten van de transparantie in de vastgoedwereld, hebben zowel de IVBN 1 als de ROZ IPD 2 namens hun leden in het verleden al aangegeven dat zij een sterke behoefte hebben aan een verdere onderbouwing van taxaties en dus de beoordeling van referenties. Naast deze (branche)verenigingen zijn er vele partijen - waaronder financiers, vastgoedadviseurs, maar uiteraard ook huurders - die behoefte hebben aan meer eenduidige en meer objectieve beoordeling van de referentietransacties. Dit zou kunnen leiden tot een vermindering van de subjectieve elementen bij de beoordeling van deze. 1 De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland - kortweg IVBN - is een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed. Men behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. 2 De vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft ten doel het gezamenlijk bewaken, bevorderen en verbeteren van het functioneren, de kwaliteit en het aanzien van de bedrijfstak onroerend goed. De ROZ stelt jaarlijks de Vastgoedindex samen. Deze wordt tot stand gebracht in samenwerking met de Investment Property Databank (IPD). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 6

7 Ook de actualiteit vraagt om inzicht in de beoordeling van referenties. Immers hoe kan men taxeren in een markt nagenoeg zonder referentietransacties? Bij de mindere marktevidence welke ontstaat, zou de taxateur juist meer inzicht moeten verschaffen in zijn/haar keuzes en uitgangspunten. Derhalve is het voor alle partijen wenselijk dat dit voor een van de meest essentiële onderdelen van het taxatierapport - de referenties - dat dit op een eenduidige en heldere wijze wordt gedaan. 1.2 Doel en afbakening In deze masterthesis zal een verkennend onderzoek worden uitgevoerd naar de mogelijkheid om de beoordeling van huurreferenties te standaardiseren. Er zal worden onderzocht in hoeverre de overeenkomsten en verschillen tussen het getaxeerde en de als referentie gebruikte objecten op een eenduidige wijze kunnen worden geanalyseerd. Hierbij wordt gestreefd naar een in de praktijk uniform toepasbaar model en/of methodiek, waarvan de acceptatie voor alle gebruikers groot is. Afbakening Dit onderzoek zal zich toespitsen op de huurreferenties op de Nederlandse vastgoedmarkt en in het bijzonder voor de deelcategorie kantoren. Expliciet wordt gemeld dat dit onderzoek niet is gericht op het vergelijkbaar maken van beleggingsrendementen. Centrale vraagstelling Op welke wijze kunnen huurreferenties eenduidig met elkaar worden vergeleken voor de toepassing in taxatierapporten? Deze masterthesis zal meer inzicht moeten geven in de belangrijkste parameters voor de beoordeling van huurprijzen van kantoorruimten, alsmede in de mate waarin deze onderling vergeleken kunnen worden. Het eindproduct van deze masterthesis moet leiden tot een beoordelingsmethodiek voor huurreferenties die opgenomen kunnen worden in taxatierapporten. Deelvragen die in deze masterthesis zullen worden beantwoord zijn: Bestaan er regels en/of richtlijnen ten aanzien van huurreferenties bij taxaties? (H2) Wat vormen de belangrijkste elementen voor de vaststelling van de huurprijs voor kantoorgebouwen in Nederland? (H3) Op welke wijze kunnen deze elementen objectief en eenduidig worden beoordeeld? (H4) Hoe kunnen deze factoren worden gewogen op basis van de onderlinge afhankelijkheid? (H4) Op welke wijze beoordelen de diverse actoren in de vastgoedmarkt de diverse variabelen? (H4) In hoeverre is het mogelijk om volgens een vaste methodiek en/of door middel van een model huurreferenties onderling objectief te beoordelen? (H5) 1.3 Onderzoeksmethode Het onderzoek wordt uitgevoerd aan de hand van interviews met deskundigen en door middel van literatuuronderzoek, een enquête en een analyse van een dataset. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 7

8 In de eerste fase van de masterthesis zijn interviews afgenomen bij een aantal representatieve vertegenwoordigers van participanten van de Nederlandse vastgoedmarkt. De geïnterviewden zijn allen in sterke mate direct of indirect betrokken bij de beoordeling van huurreferenties. In de interviews zijn de eerste resultaten van het literatuuronderzoek getoetst met de praktijk. Tevens is er in deze interviews, vooruitlopend op de enquête, gevraagd naar de mening van de geïnterviewden over de beoordeling/onderbouwing van referentietransacties in de huidige taxatierapporten. De resultaten zijn gebruikt bij het opstellen van de enquête en zijn tevens verwerkt in de diverse onderdelen van het onderzoek. Het tweede doel van interviews is om de huidige situatie ten aanzien van de beoordeling van referenties (o.a. kwaliteit, presentatie wijze, methode) alsmede het belang van referenties binnen de markt inzichtelijk te maken. Het literatuuronderzoek vormt de basis van het theoretisch onderzoek. Diverse nationale en internationale gepubliceerde rapporten en artikelen in vakbladen alsmede relevante websites zijn hiervoor geraadpleegd. Het literatuuronderzoek is onder te verdelen naar een viertal onderdelen waar specifieke aandacht aan is besteed. A. Taxatiespecifieke literatuur. Er is gezocht naar de voorschriften en richtlijnen die er bestaan voor taxaties en dan specifiek ten aanzien van het gebruik van referenties in taxatierapporten. B. Algemene vastgoedliteratuur. Onderzoek is er gedaan naar de karakteristieken van kantoorhuren en de belangrijkste huurprijsbepalende elementen voor kantoorgebouwen in Nederland. C. Methodologische literatuur. Dit heeft zich met name gericht op meting van kwaliteit in relatie tot vastgoed en kantoorgebouwen in het bijzonder. D. Literatuur met betrekking tot de kwaliteit van kantoren. Er is op zoek gegaan naar de verantwoording voor de keuze van en de onderbouwing voor de beoordeling van de kwaliteitsaspecten van vastgoed voor kantoorgebouwen. Globaal kan gesteld worden dat het eerste gedeelte van het literatuuronderzoek (A en B) als doel heeft om aansluiting te vinden bij de bestaande richtlijnen om het uiteindelijke resultaat (het model) bruikbaar te laten zijn voor de doelgroep binnen de bestaande praktijk. Daarna richt het literatuuronderzoek zich meer op de parameters voor (objectieve) beoordelingscriteria en of deze toegepast kunnen worden in dit onderzoek (C en D). Om de onderlinge verhoudingen en de weegfactoren te bepalen van de te beoordelen elementen, is een enquête uitgevoerd onder vastgoedprofessionals die taxatierapporten opstellen en tevens bij degene die deze rapporten gebruiken. Er is gestreefd naar een representatief aantal respondenten voor taxateurs ( opstellers ) en beleggers en financiers ( gebruikers ). De enquête is per verzonden en kan online worden ingevuld. In de enquête is tevens aandacht besteed aan de huidige wijze van en de kwaliteit van de beoordeling van huurreferenties. Ook is aan de professionals gevraagd naar hun eisen en wensen ten aanzien van een voor hun bruikbaar model voor de beoordeling van huurreferenties. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 8

9 Voor de data analyse is een set huurtransacties van kantoorgebouwen in de regio Amsterdam gebruikt die hebben plaatsgevonden in de periode 2008 tot Hierbij zijn de referentietransacties geschoond van de door de eigenaar gegeven kortingen (o.a. incentives, huurvrije periode, etc.). Vervolgens zijn op basis van de resultaten uit eerdere stadia van het onderzoek (literatuuronderzoek en interviews/enquêtes) alle objecten voorzien van een objectieve score voor de verschillende huurprijsbepalende elementen. Daarna is een analyse uitgevoerd naar de onderlinge afhankelijkheid van deze huurprijsbepalende elementen. Het doel van de data analyse is het uitvoeren van een inhoudelijke toets op de eerder in het onderzoek verkregen resultaten (uit met name de literatuurstudie en de enquête). Er is een analyse uitgevoerd in hoeverre en op welke wijze deze resultaten verwerkt kunnen worden in het uiteindelijke model. De consensus vormt de basis voor het model om objectieve beoordeling van referenties te kunnen weergeven. 1.4 Leeswijzer De leeswijzer resulteert uit het onderstaande (conceptuele) onderzoeksmodel. inleiding (H1) referenties in taxatierapporten (H2) literatuurstudie taxaties huurprijzen kantoorgebouwen (H3) literatuurstudie vastgoed vaststellen huidige situatie enquête randvoorwaarden en uitgangspunten voor model (methode) meting van kwaliteit (H4 deel I) literatuurstudie methoden kwaliteiten van kantoorgebouwen (H4 deel II) literatuurstudie kantoren weegfactoren kwaliteiten enquête concept model inhoudelijke test (H5) test toepasbaarheid (H6) data analyse praktijk definitieve model conclusies (H7) Bron: eigen onderzoek, 2010 Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 9

10 In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie vastgesteld met betrekking tot de beoordeling van referenties in taxatierapporten. Hoofdstuk 3 gaat in op de huurprijsbepalende elementen voor kantoorgebouwen. De resultaten uit deze twee hoofdstukken gezamenlijk vormen het vertrekpunt voor de ontwikkeling van een eventueel beoordelingsmodel. Het eerste gedeelte van hoofdstuk 4 geeft inzicht in de wijze van beoordeling van de kwaliteit van kantoorgebruikers, - gebouwen, - locaties en de markt van kantoren. In het tweede gedeelte van dit hoofdstuk worden de kwaliteitsaspecten nader uitgediept. De resultaten van de interviews, de enquête en de literatuurstudies zijn doorlopend verwerkt in de hoofdstukken 2 tot en met 4. Nadat de weegfactoren van deze kwaliteiten zijn vastgesteld, wordt het eerste conceptuele model opgesteld. In hoofdstuk 5 wordt het model inhoudelijk beoordeeld door middel van toepassing van het model op 25 huurtransacties. De relevantie van de vastgestelde kwaliteitsaspecten zal worden geanalyseerd, waarna in hoofdstuk 6 de gebruiksvriendelijkheid en toepasbaarheid van het model in taxatierapporten zal worden beoordeeld. Hierna zal het definitieve model worden vastgesteld. Het onderzoek sluit in hoofdstuk 7 af met de conclusies en aanbevelingen. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 10

11 2 Referenties in taxatierapporten Ga niet het wiel opnieuw uitvinden. 3 Voor het opstellen van taxatierapporten gelden niet alleen wetten, maar ook andere in het maatschappelijk verkeer aanvaardbare richtlijnen. De taxateurs in Nederland krijgen steeds vaker te maken met de richtlijnen gesteld vanuit internationaal perspectief. Een groot speelveld ontstaat met daarin een complexiteit van richtlijnen. Het lijkt dan ook voor de hand te liggen dat voor een van de meest elementaire zaken van het taxeren het vergelijken met referentie objecten er ook regels en/of voorschriften bestaan ten aanzien van de uitvoering en de verslaglegging hiervan in taxatierapporten. In dit hoofdstuk is een analyse beschreven van deze richtlijnen en dan specifiek welke eisen en voorschriften er gelden ten aanzien van (de onderbouwing van) referenties in de taxatierapporten. Tevens is er onderzocht op welke wijze referenties op dit moment worden opgenomen in taxatierapporten. Nagegaan is of voor een eventuele standaardisatie hierbij aansluiting kan worden gevonden. 2.1 Het belang van referenties in taxatierapporten Van oudsher wordt het taxatierapport als een belangrijk document beschouwd. Om te onderzoeken welk belang er heden ten dagen nog wordt gehecht aan een taxatierapport is dit voorgelegd aan de geënquêteerden. Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Meer dan 80% van de geënquêteerden geeft aan dat zij een taxatierapport van zeer groot of groot belang achten in de vastgoedmarkt. De onafhankelijke taxateurs overschatten mogelijk iets het belang van hun product; een op de vier taxateurs geeft aan dat het taxatierapport doorslaggevend is bij beslissingen. In het licht van het toch grote belang van taxatierapporten is het des te opvallender dat 47% van de vastgoedprofessionals de kwaliteit van de toelichting, de beoordeling en/of de vertaling van huurreferenties in taxatierapporten als matig tot slecht beoordeeld. 3 Engels gezegde van onbekende oorsprong (bron: ). Wanneer zij beginnen op een taak, wat betekent dat een aantal fundamentele aspecten van de taak niet hoeven te worden veranderd of overgenomen, omdat dit een verspilling van tijd zou zijn. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 11

12 Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Dit opvallende resultaat kan zeker niet worden afgedaan als een toevalligheid. Immers, ruim tweederde van de ondervraagden geeft aan dat hij/zij per jaar meer dan 25 taxatierapporten voorbij ziet komen. Resumerend kan gesteld worden dat er dus behoefte is aan verbetering van de toelichting, de beoordeling en/of de vertaling van huurreferenties in taxatierapporten. De taxateurs zullen zich hierin actief moeten opstellen. 2.2 Regels en voorschriften voor taxatierapporten - nationaal De meest bekende richtlijnen voor het taxeren van onroerend goed in Nederland zijn de taxatierichtlijnen van de ROZ/IPD. Deze zijn opgesteld ten behoeve van de deelnemers aan de ROZ Vastgoedindex. Deze richtlijnen worden in de praktijk een op een opgelegd aan de taxateurs die de objecten waarderen van deze deelnemers. In de laatste versie van de richtlijnen d.d. 15 maart 2007 opgesteld door Stichting ROZ Vastgoedindex, waarin specifiek aandacht wordt besteed aan de vergelijkbare transacties, wordt dit als volgt beschreven: De richtlijn luidt om in het taxatierapport minimaal drie referentietransacties op te geven voor zowel de markthuren (per m²) als de BAR (NAR). Bij de woningen dienen tevens drie referentietransacties voor de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik te worden gegeven. Van de referentietransacties moet onderbouwd worden dat dit vergelijkbare objecten en transacties zijn. In het geval van een kleine markt of geringe activiteit mag ook gebruik gemaakt worden van transacties in vergelijkbare steden of transacties uit het verleden (maximaal drie jaar terug met toelichting). Verwijzing naar marktrapporten worden, evenals referenties/transacties uit de eigen portefeuille, óók als referentie geaccepteerd (mits er aandacht wordt besteed aan vergelijkbaarheid van het marktbeeld en het te taxeren object). Indien het niet mogelijk is om bruikbare referenties te geven, dient dit expliciet te worden toegelicht. Hierbij valt op dat er gevraagd wordt om een onderbouwing, maar dat enig format of een nadere toelichting (of dit bijvoorbeeld een kwalitatieve onderbouwing moet zijn) ontbreekt. In een interview in het kader van dit onderzoek met de directeur van IPD Nederland (d.d. 18 juni 2010), mevrouw drs. M. Waldmann, geeft zij aan dat dit zeker wel de wens is en dat deze richtlijn waarschijnlijk in de nabije toekomst zal worden uitgebreid door middel van een addendum op onderhavig document. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 12

13 Het lijkt voor de hand te liggen dat richtlijnen en/of voorschriften met betrekking tot taxaties worden opgelegd door overkoepelende en/of toezichthoudende organen. De NVM is de grootste Nederlandse vereniging voor makelaars en vastgoeddeskundigen, maar biedt op dit gebied geen uitkomst. Ook de toezichthouder van het gedrag van de gehele financiële marktsector in Nederland, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), geeft geen richtlijnen uit. Eerder nog was het AFM in hun rapport Vastgoed-CV s en maatschappen (verkenning) (2005) zeer kritisch over de markt voor vastgoed en streefde naar meer transparantie binnen de markt. De verschillende overkoepelende stichtingen (Stichting Transparantie Vastgoedfondsen STV, Vastgoedbelang, Vereniging Vastgoed Fondsen - VVF) die met name door vastgoedfondsenaanbieders als reactie hierop zijn opgericht, hebben tot op heden ook nog niets gezegd over de beoordeling van vergelijkbare objecten. Ook de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland - kortweg IVBN - is gebaad bij meer transparantie in de vastgoedmarkt. Bestuurslid van de belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed, de heer drs. R.A. Vroom, geeft aan dat de IVBN dergelijke richtlijnen niet op kan leggen aan haar leden. Wij zijn slechts belangenbehartiger, maar wij steunen dergelijke initiatieven uiteraard, want de behoefte c.q. de wens naar transparantie in onze sector is erg groot. Een dergelijk instrument kan hiertoe zeker bijdragen. Vroom is tevens financieel directeur bij pensioenfonds Bouwinvest en derhalve betrokken bij de taxaties van alle vastgoedbeleggingen van Bouwinvest in Nederland. Hij constateert dat bij vrijwel alle taxaties van vastgoedadviseurs in Nederland de beoordeling van referenties onderbelicht is. Ook de Erecode van de Stichting Register Taxateurs O.Z. vermeldt vrijwel niets over de referentietransacties bij taxaties. De erecode gaat veel meer in op de taak en de ethiek van de taxateur. De taxateur dient zijn werk op een eerlijke, integere en toegewijde manier uit te voeren. Verder dan een korte verwijzing naar het gebruik van externe bronnen gaat de code niet. Binnen de accountancy heeft de transparantie al enkele jaren eerder zijn intrede gedaan. Mogelijk dat er parallellen gevonden kunnen worden met de verslaglegging met betrekking tot het onroerend goed. In Richtlijn 121.3, alinea 307 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (2006) wordt gesproken over het bepalen van de opbrengstwaarde. de opbrengstwaarde gebaseerd op de best beschikbare informatie omtrent het bedrag dat een rechtspersoon zou kunnen verkrijgen, onder aftrek van de kosten van het afstoten. Bij het bepalen van dit bedrag neemt de rechtspersoon kennis van de uitkomsten van recente transacties in vergelijkbare activa binnen dezelfde branche. De opbrengstwaarde is geen weergave van een geforceerde verkoop... Een verdere uitleg en/of verklaring hoe om te gaan met de verschillende parameters ontbreekt ook hier. 2.3 Regels en voorschriften voor taxatierapporten - internationaal Steeds vaker krijgen taxateurs in Nederland te maken met taxaties die ook moeten voldoen aan de eisen gesteld in de International Financial Report Standards (IFRS). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 13

14 International Financial Report Standards (IFRS) Vanaf 2005 moeten alle beursgenoteerde ondernemingen in de Europese Unie hun geconsolideerde jaarrekening inrichten op basis van de International Financial Report Standards (IFRS). Naast de componenten en resultaatbepaling in een jaarrekening - waarin de bedrijfsresultaten veel doorzichtiger en meer vergelijkbaar zijn dan voorheen - geeft de IFRS onder meer richtlijnen voor de waardering van de activa (onroerend goed). Daarbij is de toepassing van de Fair Value (veelal vertaald naar marktwaarde) in zeer veel gevallen verplicht of op zijn minst aanbevolen als waarderingsgrondslag. De richtlijnen die gelden voor de vaststelling van de waarde van de activa zijn als volgt beschreven. De waarde van activa dient op een zo betrouwbaar mogelijke wijze te worden vastgesteld. De reële waarde kan worden bepaald aan de hand van een prijs op een actieve markt, als zo een markt aanwezig is. Daarbij wordt zoveel mogelijk gerefereerd aan genoteerde of afgeleide marktprijzen of vindt waardering plaats m.b.v. schattingen door, bij voorkeur, onafhankelijke deskundigen. Er wordt vermeldt dat er gerefereerd moet worden aan de markt, maar ook hier ontbreken er kwalitatieve richtlijnen op welke wijze de vergelijking met deze referentie moet plaatsvinden. Laat staan ten aanzien van welke parameters dit zou moeten gebeuren. Internationale taxatie standaarden Op basis van de onderzochte literatuur, lijken er vooralsnog in Nederland geen vast omlijnde richtlijnen te bestaan voor een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze. Internationaal bestaan er verschillende standaarden om vastgoed te waarderen. In dit onderzoek zullen European Valuation Standards (EVS) van The European Group of Valuers Associations (TEGoVA) nader worden geanalyseerd alsmede de International Valuation Standards (IVS) opgesteld door het International Valuation Standards Committee (IVSC). Het gezaghebbende Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ondersteund beide organisaties en heeft haar richtlijnen verwoord in The Red Book. In de zesde editie van de European Valuation Standards (EVS) uitgegeven in januari 2009, wordt zowel aandacht besteed aan het proces als aan de rapportage van de taxatie. EVS4 - The Valuation Process 6.6. Having inspected the property, valuers should seek out and consider available comparables (for sale or for rent as appropriate) and analyse them on a common basis as to evidence of prices and/or yields. EVS5 - Reporting the Valuation 4.1. The Valuation Report should record the instructions for the assignment, the basis and purpose of the valuation and the results of the analysis that led to the opinion of value, including, where appropriate, details of comparables used. It may also explain the analytical processes undertaken in carrying out the valuation, and present the supporting information. In de achtste editie van de International Valuation Standards (IVS 2007) gaat men voor wat betreft de uitwerking nog iets verder. In vergelijking met de EVS moet de taxateur volgens IVS ook aangeven of de data van referenties volledig is en op welke wijze de taxateur daar mee om is gegaan in de taxatie. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 14

15 6.4 Market valuations are generally based on information regarding comparable properties. The Valuation Process requires a Valuer to conduct adequate and relevant research, to perform competent analyses, and to draw informed and supportable judgements. In this process, Valuers do not accept data without question but should consider all pertinent market evidence, trends, comparable transactions, and other information. Where market data are limited, or essentially non-existent (as for example with certain specialised properties), the Valuer must make proper disclosure of the situation and must state whether the estimate is in any way limited by the inadequacy of data. All valuations require exercise of a Valuer s judgment, but reports should disclose whether the Valuer bases the Market Value estimate on market evidence, or whether the estimate is more heavily based upon the Valuer s judgement because of the nature of the property and lack of comparable market data. The Red Book RICS Voor de Nederlandse markt is een directe vertaling gemaakt van de RICS Beoordelings- en Taxatie standaarden (The Red Book). In de geactualiseerde versie van maart 2007 worden ook geen specifieke woorden gewijd aan de beoordeling van referenties. Bij de minimuminhoud van taxatierapporten is wel beschreven dat het rapport duidelijk inzicht moet geven in de door de taxateur gegeven opinies. Verder mag het op geen enkele wijze de lezer misleiden of een onjuiste indruk geven. In de bijlage Minimuminhoud van Taxatierapporten wordt voorts aangegeven dat rapporten een verklaring moeten bevatten in hoeverre de waarden zijn onderbouwd door marktbewijs of in hoeverre de waarden schattingen zijn gebruikmakend van andere taxatietechnieken (die openbaar gemaakt zijn) vanwege het soort object, weinig transacties of eventuele combinaties van deze factoren. In deel 4 Richtlijnen geeft richtlijn 5 (RL5) Taxatieonzekerheid wordt de mate van subjectiviteit van de opinie van de taxateur, alsook de mate van zekerheid behandeld. In voorkomende gevallen meent de RICS dat de taxateur de aandacht er op moet vestigen dat onzekerheid een wezenlijke invloed op de taxatie kan hebben, met vermelding van de oorzaak van de onzekerheid en de mate waarin deze in de gerapporteerde taxatie tot uitdrukking komt. Als voorbeeld hierop wordt in de daarop volgende paragraaf de beschikbaarheid en de relevantie van vergelijkend marktbewijs genoemd. 2.4 Beoordelingsmethoden en technieken voor referenties In de meer specifieke literatuur ten aanzien van het taxeren van omroerend goed, wordt meer aandacht besteed aan de wijze van vergelijk van transactie referenties. Lusht (2001) benoemt in Real Estate Valuation Principles and Applications de vier meest gebruikelijke manieren om de referenties te ordenen: Enkele transacties worden binnen een raamwerk geplaatst als Matched pairs en worden vervolgens per element gecorrigeerd op prijs. Op basis van een zeer groot aantal referenties en dito variabelen wordt een regressie analyse uitgevoerd om de onbekende rekenkundig vast te stellen. Op basis van het corrigeren van (herbouw)kosten wordt de getaxeerde waarde vastgesteld. Door middel van onderzoek in de markt vraagt de taxateur diverse partijen hoeveel ze extra bereid zijn te betalen ten opzichte van de referenties. De Matched pairs lijkt voor dit onderzoek de meest geëigende methode als vertrekpunt. Voor de methode is geen minimale kritische massa nodig voor de data en is praktisch toepasbaar, maar bovenal ook helder, duidelijk en relatief eenvoudig te doorgronden. De matched pairs gaat uit van een raamwerk (grid) waarbij in eerste instantie alle data per object op een rij worden gezet (zie onderstaande figuur - stap 1). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 15

16 Voorbeeld grid - stap 1 data getaxeerde referenties verkoopprijs EUR EUR EUR EUR eigendom volledig volledig volledig volledig volledig financiering conventioneel conventioneel conventioneel conventioneel conventioneel datum transactie oppervlakte (m²) leeftijd air conditioning ja ja ja ja ja conditie goed uitstekend goed goed uitstekend parkeerplaatsen Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Vervolgens worden alle data die voor zowel het getaxeerde als voor de referenties gelijk zijn, geëlimineerd. Zo blijft de variabele data over en hier zal een verdere analyse van worden gemaakt. Verschillen worden gekwantificeerd (o.a. voor transactiedatum, metrage, leeftijd van het object, etc.) en de referenties worden hiervoor gecorrigeerd (zie stap 2). Voorbeeld grid - stap 2 data getaxeerde referenties verkoopprijs EUR EUR EUR EUR datum transactie EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR oppervlakte (m²) EUR EUR EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR bouwjaar conditie goed uitstekend goed goed uitstekend Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Doordat er vrijwel voor alle elementen nu gecorrigeerd is, blijft alleen de conditie (kwaliteit van het object) als variabele over. Wanneer dit bijvoorbeeld wordt uitgedrukt in de staat van onderhoud, dan kan ook hier een correctie voor plaatsvinden. Derhalve ontstaat er een grid waarbij alle referenties geobjectiveerd zijn en kan de waarde van het getaxeerde worden vastgesteld (zie stap 3). Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 16

17 Voorbeeld grid - stap 3 data getaxeerde referenties gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR bouwjaar EUR EUR EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR conditie goed uitstekend goed goed uitstekend - EUR EUR gecorr. prijs EUR EUR EUR EUR Bron: Lusht, K.M. (2001). Real Estate Valuation: Principles and Applications. Voor commercieel onroerend goed wordt in het voorbeeld van Lusht eventueel ook nog een puur financieel element gebruikt; de Gross Income Multiplier (GIM). Deze multiplier op basis van de bruto inkomsten wordt als volgt berekend: Transactieprijs / bruto inkomsten = GIM. In de Nederlandse taxatiepraktijk is de toepassing van een dergelijke multiplier ook niet ongebruikelijk. Het BAR (bruto aanvangsrendement = bruto huurinkomsten / transactieprijs) of de reciproque ervan, de factor, wordt vaak gebruikt voor het vergelijkbaar maken van koop- /beleggingstransacties. Voor het vergelijkbaar maken van huurtransacties is de facto alleen de huur per m² v.v.o. te gebruiken. Het principe van Matched pairs is uiteraard een puur theoretische benadering, die in de praktijk beperkt in Nederland wordt gebruikt. Immers er zullen nooit objecten zijn dit zo precies met elkaar matchen. Echter het principe schept wel duidelijkheid in de overwegingen en gedachtegangen van de taxateur. Daarentegen kent het principe ook enkele zwakheden. De taxateur zal altijd een aantal subjectieve keuzes en/of beoordelingen moeten blijven maken en niet voor alle transacties zal alle data beschikbaar zijn. In Nederland wordt het principe van Matched pairs gebruikt voor waarderingen in het kader van de Wet WOZ. In de Verenigde Staten wordt het principe wel toegepast bij de waardering van onroerend goed. Bovengenoemde zwakheden zijn inherent aan vastgoed en de vastgoedmarkt in het algemeen. Transacties of objecten en/of alle belangrijke elementen van deze zullen nooit voor 100% gekwantificeerd kunnen worden, omdat er altijd emotionele danwel kwalitatieve elementen een rol zullen blijven spelen. Ook de kwaliteit van de data zal te allen tijde een probleem blijven. De Nederlandse vastgoedmarkt is hierin minder ver dan de Angelsaksische vastgoedpraktijk, maar het is een illusie te denken dat de vastgoedmarkt een volledig transparante markt zal worden. Het feit dat er niet dagelijks transacties plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld bij aandelen, speelt hierin een grote rol. In Nederland zijn er wel initiatieven om meer data van transacties voor een ieder beschikbaar te stellen. Echter, nog niet iedereen is van het nut en/of de noodzaak hiervan overtuigd. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 17

18 In de ideale wereld zou de transactiedatabase al lang bestaan In het rapport Taxatiebeleid Nederlandse vastgoedbeleggers en de rol van de taxateur (2009) van Troostwijk Research stelt men dat voor een betrouwbare waardering een uitgebreide toelichting, een goede vertaling van beschikbare referentietransacties en een onderbouwing van de parameterkeuze essentieel is. Tevens zou de toelichting op de taxatie in huidige markt uitgebreider moeten zijn dan in een relatief stabiele en actieve markt. De oprichting van een database met referentietransacties zou op dit punt uitkomst kunnen bieden voor zowel beleggers als taxateurs. Een meerderheid van de beleggers zou voorstander zijn van de oprichting van een dergelijke database. In hetzelfde onderzoek geeft men ook aan dat vanuit commerciële en/of strategische belangen het voor de belegger interessant kan zijn om een transactie niet te melden of de kengetallen van de transactie niet openbaar te maken. Diverse beleggers geven dan ook aan sceptisch te staan tegenover de haalbaarheid van een dergelijke transactiedatabase. Een transactiedatabase zou volgens Troostwijk het vertrekpunt kunnen/moeten zijn voor een standaard beoordelingssysteem voor referenties en de toepassing van deze in taxatierapporten. Echter, met name de commerciële en/of strategische belangen van beleggers en adviseurs zullen er voor zorgen dat de oprichting van een hierboven genoemde volledige openbare transactiedatabase nog lang op zich zal laten wachten. Leden van de IVBN-werkgroep Waarderen (o.a. prof. dr. P. van Gool 4 ) geven in de Discussienota Naar betere taxaties, mede door een betere transactiedatabase (2009) een reactie op de stelling: Met een goede database maak je het vak van makelaar en taxateur kapot; het maakt niet meer uit aan wie je de opdracht geeft, iedereen kan dan makelen of taxeren. Men stelt dat de stelling op zich juist is, maar dat deze ook gezien moet worden in het kader van met een automatische versnelling kan iedereen rijden. Daarbij geeft men tevens aan dat men verwacht dat het taxeren makkelijker wordt, maar dat er daardoor ook meer tijd ontstaat om je te richten op zaken die er daadwerkelijk toe doen. Zo vraagt de vertaling van referentiegegevens naar het te taxeren project veel aandacht en die vertaling zie je in Nederlandse taxatieverslagen zelden. Hiermee richt men zich ook direct tot de basis van dit onderzoek. De meest bekende en geraadpleegde openbare bron voor het verkrijgen van data ten aanzien van huurtransacties in Nederland, is de database van PropertyNL. Echter, deze wordt gevoed door de makelaars die transacties aanmelden. Zoals bovenstaand aangegeven is deze derhalve niet volledig en niet 100% betrouwbaar. In dit onderzoek wordt uitgegaan van door DTZ Zadelhoff opgestelde (huur)contracten waarin de afspraken tussen huurder en verhuurder zijn vastgelegd (zie paragraaf 5.1 en bijlage Dataset ). Dit betreft niet alleen de huurprijs, maar ook de aanvullende afspraken die van invloed kunnen zijn op de effectieve huurprijs. Uiteraard betreft dit unieke (en derhalve vertrouwelijke) data, maar met deze kwalitatief veel betere data zal vermoedelijke ook een meer nauwkeurige analyse kunnen worden gedaan. Bij toekomstig gebruik van het resultaat (het model) in de dagelijkse praktijk zal het maken van correcties voor incentives een stuk lastiger blijken. Het onderling vergelijken van bruto markthuren (dus exclusief incentives) zal dan zeer vermoedelijk een meer gebruikelijke praktijk worden. 4 De heer van Gool is tevens directeur van SPF Beheer. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 18

19 2.5 Hoeveel referenties zijn er nodig? Commercieel onroerend goed (en dus ook kantoren) betreffen vaak relatief heterogene objecten die niet frequent worden verkocht. Dit maakt het vaak lastig om verkooptransacties te vinden die vergelijkbaar genoeg zijn om één op één gebruikt te kunnen worden als referentie voor het te taxeren object. Het uitgangspunt bij de selectie van referenties is over het algemeen hoe dichterbij het getaxeerde, hoe beter. Dit gaat voor standaard objecten (bijvoorbeeld woningen) veelal wel op, maar voor minder courant onroerend goed zal deze regel relatief gezien moeten worden. Immers de referenties voor een winkelcentrum zullen over het algemeen niet direct in de nabijheid van het getaxeerde kunnen worden gevonden. Hier wordt het schaalniveau vergroot naar regionaal, danwel landelijk niveau. Nu de kaders voor afstand zijn gezet, rijst de vraag hoeveel referenties genoeg zijn? Hier is zeker geen vaste stelregel voor, maar Lusht (2001) noemt hierbij wel het feit dat kwantiteit een functie is van kwaliteit. Hoe beter de kwaliteit van de referenties, hoe minder vaak deze noodzakelijk zijn. Uit een voor dit onderzoek gehouden enquête onder zowel gebruikers als opstellers van taxatierapporten, geeft de overgrote meerderheid (circa 59%) aan dat men het liefst 2 tot 3 referenties in taxatierapporten ziet opgenomen. 32% zou liefst 4 tot 5 referenties opgenomen zien in de taxatierapporten. Daarbij valt op dat met name de particuliere beleggers over het algemeen minder referenties benodigd achten in taxatierapporten dan de institutionele beleggers. Bron: eigen onderzoek (enquête), 2010 Bovenstaande conclusies komen overeen met de in de praktijk gehanteerde vuistregel dat er (tenminste) drie referenties moeten worden opgenomen in taxatierapporten. Hoewel eigenlijk niemand weet waar de vuistregel vandaan komt, is er wel enige empirische ondersteuning bij deze traditie. Uit studies van zowel Lusht en Pugh (1985) als van Isakson (1985) is gebleken dat de nauwkeurigheid van taxaties, gemeten als het verschil tussen de getaxeerde waarde en de gerealiseerde verkoopprijs, nauwelijks toeneemt wanneer men meer dan drie referenties gebruikt. Daarbij wordt opgemerkt dat Isakson in zijn onderzoek Arbitrage Pricing Theory, Adjustment Grid Methods, and the Market-Data Approach to Value zich hierbij alleen heeft gericht op referenties bij commercieel onroerend goed. Meestal hebben dergelijke onderzoeken namelijk betrekking op de taxaties van woningen. Volgens de jurisprudentie voor de wettelijke taxaties voor huurprijsaanpassing conform artikel 7:303 BW heeft de wetgever met het gemiddelde bedoeld het gewogen gemiddelde van ongeveer drie tot zeven referentiepanden. Bij dergelijke taxaties worden zo nodig op de gevonden huurprijzen van de referentiepanden correcties toegepast ten einde de vergelijkbaarheid van de referentiepanden, ten opzichte van het litigieuze pand, te verbeteren. De praktijk leert volgens Ten Have (2003) dat voor dergelijke taxaties het meest voorkomend aantal referentiepanden vijf is. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 19

20 Ook taxaties in het kader van de Wet WOZ 5 worden veelal uitgevoerd op basis van de vergelijkende methode. In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling wordt volgens de Waarderingskamer (2009) bij de controle op de onderbouwing van de vastgestelde waarde het taxatieverslag beoordeeld voor een steekproef van de niet-woningen waarbij minimaal drie referentie objecten worden betrokken. Bij taxaties conform de richtlijnen van de Wet WOZ wordt ook in meer of mindere mate gebruik gemaakt van een grid 6. Het aantal van drie referenties wordt ook vermeldt in de Taxatierichtlijnen voor taxaties ten behoeve van de ROZ/IPD Vastgoedindex, opgesteld door Stichting ROZ in Bandbreedte In zijn onderzoek Nauwkeurigheid in taxaties (2004) concludeert Schekkerman dat de bandbreedte in afwijkingen niet als een gemiddelde van taxaties kan worden gezien en dat toepassing van de bandbreedte van 10-20% daarmee geen rationele basis heeft. Dit omdat deze bandbreedte onder meer ook afhankelijk is van courantheid, omvang en soort vastgoed. Daarbij wordt de kans op ruimere bandbreedte (tussen taxaties van een zelfde object door verschillende taxateurs ) verkleind door het maken van dezelfde taxatiefouten door taxateurs. Taxateurs gebruiken dezelfde methodieken omdat ze grotendeels op dezelfde wijze zijn opgeleid en maken gebruik van dezelfde beperkte bronnen en informatiekanalen, zodat de kans op dezelfde inputgegevens groot is. In 2000 heeft Neil Crosby in zijn onderzoek Valuation accuracy, variation and bias in the context of standards and expectations deze bandbreedte nader onderzocht. Hij geeft aan dat afwijkingen beperkt blijven omdat wanneer biedingen te ver van taxatiewaarden afliggen, dat transacties dan niet gerealiseerd worden en derhalve niet als referentie kunnen gelden. Ook het feit dat de taxateur ook vaak na de taxatie betrokken is als verkopend makelaar (en derhalve een dubbelrol heeft) speelt hierbij een belangrijke rol. Verder concludeert Schekkerman dat door de rechtbanken in het Verenigd Koninkrijk en Australië wordt geaccepteerd dat taxaties niet vallen te classificeren als exacte wetenschap. De meeste discussies voor de rechtbanken gaan dan ook om de reikwijdte van de bandbreedte respectievelijk of een taxateur ook nalatig kan zijn indien een taxatie buiten de geaccepteerde bandbreedte ligt. In het VK lag 75% van de uitspraken binnen een bandbreedte van 10-15%, maar in de meest recente uitspraken wordt een bandbreedte van 15-20% al meer en meer geaccepteerd, daarmee een verruiming suggererend in de verwachtingen van nauwkeurigheid in taxaties. Hoe Nederlandse rechtbanken hiermee omgaan is niet bekend. Omdat de meeste bestaande onderzoeken ten aanzien van de bandbreedte zich met name richten op referenties van verkochte objecten, is in het kader van dit onderzoek ook een enquête uitgevoerd voor de bandbreedte van huurreferenties. 5 Wet Waardering Onroerende Zaken 6 In de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling - Richtlijnen voor de uitvoering van de Wet WOZ wordt dit als volgt beschreven onder de paragraaf (Modelmatige) waardebepaling niet-woningen : Van een modelmatige waardebepaling kan bijvoorbeeld sprake zijn als alle waarderelevante kenmerken zijn te objectiveren en de invloed van elk kenmerk in een taxatiemodel/rekenmodel is geprogrammeerd. Door het invoeren van de objectkenmerken kan het taxatiemodel/rekenmodel dan de taxatiewaarden genereren. Amsterdam School of Real Estate Vincent Huizinga 20