Wat kan de dure huurwoningmarkt in Nederland

Transcriptie

1 Wat kan de dure huurwoningmarkt in Nederland leren van de situatie in Florida? Een inventarisatie Lodewijk Zweers Afstudeerscriptie ter afronding van de MSRE opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate September 2004

2 Inhoudsopgave 1. FUNCTIONEERT DE NEDERLANDSE MARKT VOOR HUURWONINGEN? INLEIDING HOE GROOT IS NEDERLAND NU PRECIES? WAAR CONCENTREERT ZICH DE BEVOLKING? HOE ZIET DE ECONOMIE ERUIT IN DE DICHTBEVOLKTE GEBIEDEN? HOE IS DE SAMENSTELLING VAN DE BEVOLKING? HOE GROOT IS DE MARKT VOOR HUURWONINGEN? IS DE DURE HUURWONINGMARKT EEN VRAAGMARKT? DE VERHUURDER ALS DIENSTVERLENER? DE VERLANGENS VAN DE HUURDER HOE GROOT IS DE SOCIALE HUURWONINGMARKT? WAT ZIJN DE DOELGROEPEN VOOR EEN DURE HUURWONING? IS DE VRAAG OP HET AANBOD AFGESTEMD? HOE HOOG IS DE VERHUISFREQUENTIE? TUSSEN CONCLUSIE HOE FUNCTIONEERT DE HUURWONINGMARKT IN FLORIDA? INLEIDING AFMETINGEN VAN FLORIDA CONCENTRATIE VAN DE BEVOLKING Jacksonville Orlando Miami ECONOMIE SAMENSTELLING VAN BEVOLKING HOE GROOT IS DE WONINGBEHOEFTE? AANTAL HUISHOUDENS IN FLORIDA...FOUT! BLADWIJZER NIET GEDEFINIEERD WAARDEONTWIKKELING VAN EEN WONING IS EEN EIGEN WONING HAALBAAR VOOR IEDEREEN? HIGH END GEBRUIKERS DE DURE HUURWONINGMARKT IN FLORIDA WELKE WAARDEN ZIJN IN HET LICHT VAN VOORSTAANDE AAN TE MERKEN ALS PRIJSBEPALERS? TUSSENCONCLUSIE TUSSEN HOOFDSTUK DE AMERIKAANSE ECONOMIE DE WONINGMARKT IN DE VERENIGDE STATEN DE EUROPESE ECONOMIE VOORBEELDEN VAN TWEE MARKTSPELERS INTRODUCTIE EN VRAAGSTELLING INTRODUCTIE VAN DE SPELERS HISTORIE VAN VESTEDA HISTORIE VAN ZOM DOELGROEP SERVICE NIVEAU PROPERTY MANAGEMENT BEZETTINGSGRAAD EN LENGTE VAN HUUROVEREENKOMST FLEXIBILITEIT TEN AANZIEN DE INDELING VAN EEN WONING WAT IS DE GEMIDDELDE LEEFTIJD VAN DE OBJECTEN?

3 4.11. WELKE ACTIVITEITEN WORDEN ER DOOR DE ORGANISATIES ONTPLOOID? WAT IS DE ROL VAN PROJECTONTWIKKELING BIJ BEIDE ORGANISATIES? IN WAT VOOR MARKT IS VESTEDA ACTIEF? VOOR WELKE BELEGGERS ZIJN DE FONDSEN OPENGESTELD? WAAROM IS AMERIKA ZO POPULAIR ONDER NEDERLANDSE BELEGGERS? WAT DOET EEN PARTICULIERE BELEGGER BESLUITEN OM IN DE VERENIGDE STATEN TE BELEGGEN? ANALYSE VAN DE DOOR ZOM GEPROGNOSTICEERDE KASSTROMEN VASTGOED INDICES VERGELIJKING ZOM MET VESTEDA HOE ZIJN DE MARKTSPELERS GEFINANCIERD? TOETSING VAN DE STELLINGEN Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij hier niet apart voor hoeven te betalen Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument CONCLUSIE BALANS OF DISBALANS? LOOPTIJD HUUROVEREENKOMST MARKTHUUR ADDITIONELE DIENSTEN FLEXIBILE WONINGINDELING LEEFTIJD VAN WONINGEN NEDERLAND IS VRAAGMARKT MARKTWERKING WAAROM HUREN? LEEFTIJD VAN WONING FOCUS NAAR INTERIEUR AANBOD VAN DIENSTEN EN SERVICES LEIDEN TOT EEN ANDER RISICOPROFIEL LITERATUUR BIJLAGEN HISTORIC RETURN ZOM REALISTIC SCENARIO UNDERWRITING UITRUSTINGSNIVEAU LAATSTE ZOM PROJECTEN INVESTMENT TRACK RECORD STELLINGEN Het risico van een sober uitgevoerde huurwoning boven de liberalisatiegrens blijft meer beperkt tot het vastgoed dan een huurwoning met additionele services en voorzieningen Huurders vertonen alleen interesse in diensten en voorzieningen indien zij nier niet apart voor hoeven te betalen Jonge woningen zijn bij huurders meer geliefd dan oudere woningen

4 4. Hoe korter de looptijd van een huurovereenkomst des te dichter komt de gerealiseerde huuropbrengst bij de (huur)marktwaarde van een object Dure huurwoningen kunnen slechts met koopwoningen concurreren op het gebied van hun ligging Een zwembad in een duur huurappartementencomplex is een uitstekend marketinginstrument VOORBEELDEN VAN VESTEDA PROJECTEN VOORBEELDEN VAN ZOM PROJECTEN

5 Introductie en vraagstelling Bij het formuleren van een opzet voor deze scriptiespeelt het eigenbelang een grote rol. Sinds januari 2004 ben ik als directeur van ZOM Holland nauw betroken projectontwikkeling in Florida en Texas. Dit verklaart mijn interesse voor dure huurwoningen in Florida. Ik zelf wilde graag weten wat de verschillen zijn tussen Nederland en Florida. Niet in de laatste plaats omdat de Nederlandse belegger veel in Florida belegt en ik beslagen te ijs wilde komen. Deze scriptie stelt zich ten doel de verschillen en overeenkomsten van de dure huurwoningmarkt in Florida en Nederland te inventariseren. De titel van deze scriptie is prikkelend bedoeld en is gevoed door de algemeen geldende opvatting dat de Verenigde Staten altijd enige jaren vooruitlopen op de Europese vastgoedmarkt. Vanuit deze gedachte is het misschien zelfs mogelijk om te voorspellen in welke richting zich de Nederlandse woning markt zich zal bewegen. De centrale vraag luidt derhalve: wat kunnen we in Nederland leren van de Verenigde Staten, respectievelijk Florida? Bij het onderzoek ben ik er vanuit gegaan dat de lezer deel uitmaakt van de Nederlandse maatschappij en bekend is met de algemene situatie op zowel economisch-, demografisch- als vastgoedniveau in Nederland. Voor wat betreft Amerika respectievelijk Florida veronderstel ik een lager kennisniveau. In de opbouw van deze scriptie treft u derhalve, om in beleggertermen te blijven, een relatief zwaardere weging met betrekking tot Florida aan. De hoofdstukken en de daarbij behorende paragrafen zijn zoveel mogelijk vragenderwijs opgesteld. De bedoeling is hiermee de leesbaarheid van het onderzoek te vergroten en ook een praktisch gebruik van de uitkomsten of bevindingen voor anderen eenvoudiger te maken. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met een tussenconclusie. De eerste hoofdstukken zijn algemeen en beschrijvend van aard. Het vierde hoofdstuk over marktspelers is specifieker. De uitkomsten zijn het gevolg van onderzoek naar jaarverslagen en prospectussen. Dit hoofdstuk heeft mij vaak voor grote dilemma s gesteld omdat het onmogelijk bleek om de fondsen op integrale wijze te beoordelen. De spelers zijn daarvoor te verschillend in aanpak, rapportage, structuur en markt. Doelstelling van het hoofdstuk is de gedragingen van de spelers in kaart te brengen en daaruit elementen te distilleren die verklaringen geven voor het handelen. Secundair hieraan heb ik, kijkend vanuit mijn Nederlandse achtergrond, geprobeerd trends te voorspellen. Daarbij heb ik onder andere gebruik gemaakt van de uitkomsten van drie onderzoekbureaus Witten en Feri. Het gebruik van onderzoeksrapporten heb ik verantwoord geacht omdat zij slechts schetsen geven over de toekomst en geen feiten bevatten waarop ik de beschrijving van de status quo heb gebaseerd. 5

6 Het zogenaamde tussenhoofdstuk, hoofdstuk drie, over de Amerikaanse economie en vastgoedmarkt is uitsluitend opgenomen om Florida binnen een ruimer kader te plaatsen. Hetzelfde kader heb ik trachten aan te brengen voor wat betreft Nederland. Door ook Europa te betrekken meen ik het evenwicht in de weergave van het onderzoek te behouden. Voor wat betreft dit onderzoek had dit hoofdstuk ook mogen ontbreken. Immers, de beschreven markten zijn op zichzelf staand. Niettemin heb ik twee aspecten laten meewegen bij de opname van dit hoofdstuk. Enerzijds door Florida in een algemeen perspectief te plaatsen wordt het meer herkenbaar voor de lezer, en anderzijds aan te geven dat Nederland deel uit maakt van een groter geheel, hoewel niet in een vorm van een federale staat. In hoofdstuk vijf zullen de resultaten uit de literatuur en de uitkomsten van het onderzoek naar de twee marktspelers worden verwoord in zes stellingen. De stellingen zijn een uitvloeisel van de resultaten uit de eerdere hoofdstukken en vormen een toets op de situatie op de Amerikaanse woningmarkt, respectievelijk woningmarkt in Florida. Aangezien er geen gegevens voorhanden zijn die een objectieve toets aan de gevonden uitkomsten mogelijk maakt, is ervoor gekozen een intersubjectief toetsingselement aan het onderzoek toe te voegen. In interviews met experts is hun gevraagd te reageren op de stellingen. Hun reacties zijn opgetekend en daarmee is aan de subjectieve waarneming van ondergetekende een intersubjectief element toegevoegd. In de conclusie zullen alle tussentijds gestelde vragen nader worden toegelicht afhankelijk van de relevantie. Ten aanzien van het gehele onderzoek wil ik een algemene opmerking maken ten aanzien van mijn Sitz im Leben. Als werknemer bij een effecteninstelling die vastgoedbeleggingsproducten aanbiedt aan institutionele-, maar ook particuliere beleggers ben ik altijd gepreoccupeerd met de gedachte: wat is het beste voor de belegger? Het kan zijn dat u bij het lezen het gevoel bekruipt dat huurder of de overheid tekort wordt gedaan. De rechtspositie van de huurder krijgt bijvoorbeeld in dit onderzoek geen aandacht. Door u rekenschap te geven van mijn achtergrond hoop ik dat deze studie aan objectiviteit wint. Immers, mijn insteek zal eerder uitgaan naar de factoren die een belegging goed renderend maken dan naar, bijvoorbeeld, de rechtspositie van een huurder. 6

7 1. Functioneert de Nederlandse markt voor huurwoningen? 1.1. Inleiding Nederland wordt als een drukbevolkt land door haar bewoners aangemerkt omdat de bevolkingsdichtheid groot is. De overheid is enerzijds verantwoordelijk voor het bewaken van de als schaars aangemerkte ruimte en anderzijds dient zij voorwaarden te scheppen voor een goed functionerende woningmarkt. In dit hoofdstuk worden deze aspecten belicht. Hoe groot is Nederland en hoeveel ruimte is er beschikbaar. Waar concentreert zich de bevolking; Wat drijft hen bijeen gezien vanuit economisch perspectief? Hoe is de bevolking samengesteld en welke gevolgen heeft dit voor de woningbehoefte? Tenslotte wordt getoetst of er een balans bestaat op de woningmarkt. De balans wordt met name veroorzaakt door het aanbod en de vraag, maar de overheid kan hier ook een rol in spelen. Ondanks dat een balans ook aangemerkt kan worden als statische situatie, kan een hoge verhuisfrequentie ook een indicator zijn van een gezonde markt waarop constante prijsvorming zorgt voor de wens om te verhuizen Hoe groot is Nederland nu precies? De totale oppervlakte van Nederland is km². De totale oppervlakte natuurterrein in Nederland bedraagt ongeveer km², samengesteld uit km² multifunctioneel bos en km² natuurgebied. De overheid probeert waardevolle natuurgebieden en landschappen veilig te stellen door aankoop en beheer. 1 Aan de andere kant is er krapte aan de woningaanbod zijde en probeert zij beleid te formuleren teneinde de woningvoorraad te vergroten zonder daarbij een te groot beslag te leggen op de schaarse ruimte Waar concentreert zich de bevolking? De bevolking van Nederland concentreert zich met name in de randstad en het midden van Nederland. De steden Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Rotterdam, Dordrecht en Utrecht kunnen daarbij als agglomeraties worden aangemerkt met een dichtheid van meer dan inwoners per vierkante kilometer. Steden als Leeuwarden, Groningen, Arnhem, Den Bosch en Maastricht zijn minder drukbevolkt en kennen een dichtheid tussen de en inwoners per vierkante kilometer Hoe ziet de economie eruit in de dichtbevolkte gebieden? 1 Gegevens afkomstig van 2 Gegevens verkregen uit de Bosatlas 2002, bevolkingsdichtheid per gemeente kaart 28 a 7

8 Lange tijd vond in Nederland ruimtelijke deconcentratie van de economie plaats. Steden verloren terrein aan de suburbane en landelijke gebieden, het westen aan het zuiden en oosten. Uit onderzoek dat bureau Louter voor het Ministerie van Economische Zaken heeft uitgevoerd blijkt dat deze trend in de jaren negentig gestopt is en ten dele omgekeerd. De steden groeien weer op het landelijk gemiddelde en het westen wint weer aandeel in de nationale werkgelegenheid. Binnen het westen blijft de Zuidvleugel van de Randstad ver achter bij de Noordvleugel. Het noorden van het land heeft hetzelfde groeitempo als Nederland als geheel te pakken. De groei van de dienstensector is de drijvende kracht achter deze ruimtelijk-economische ontwikkeling. De dienstensector levert in alle regio"s de grootste bijdrage in de groei van de werkgelegenheid en zorgt voor de "revival" van de steden. De industrie en distributie blijven deconcentreren. Deze sectoren zoeken nog steeds de ruimte op Hoe is de samenstelling van de bevolking? Op 22 september 2004 telde Nederland meer dan 16,2 miljoen inwoners. 4 De inwoners die op de een of andere manier in een institutionele omgeving verbleven (ca ) niet meegerekend, vormden de rest van de inwoners 6,8 miljoen huishoudens. Deze huishoudens bewoonden voor 95% een woning, de overige 5% wordt gevormd door inwoners van verpleeghuizen, gevangenissen etc. Het aantal woningen op 1 januari 2004 bedroeg 6,8 miljoen. De fractie leegstand bedroeg 1,3%. 5 Het aantal huurwoningen is bijna gelijk aan het aantal koopwoningen 6 Tengevolge van de maatschappelijk culturele veranderingen sinds 1960 werden de gezinnen kleiner en is er een trend tot individualisering waarneembaar. In 1960 bestonden er 12% éénpersoonshuishoudens en in 2000 vormde 33% van de Nederlandse bevolking een ééngezinshuishouding. Nederland vormt hierbij niet een op zichzelf staand verschijnsel, ook in Europese landen zijn soortgelijke ontwikkelingen te ontdekken. De omvang van het gemiddelde gezin nam af van 2,8 naar 2,3 kinderen. 7 Deze krimp is met name toe te schrijven aan de Noord-Europese landen zoals Duitsland maar ook Frankrijk. De hierboven omschreven ontwikkeling heeft zich in een periode van 40 jaar voltrokken. Gezien het feit dat gezinnen later kinderen krijgen zou je ook kunnen stellen dat de verandering bijna binnen één generatie heeft plaatsgevonden. Het 3 De economische hittekaart van Nederland, Publicatie van het Ministerie van Economische Zaken, publicatiedatum: , opgesteld door bureau Louter. P Bron CBS: woensdag 22 september :58:10 (GMT +02:00) telt Nederland inwoners 5 Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen? Inaugurele rede van P. Van Gool, Universiteit van Amsterdam 24 juni SBV Amsterdam School of real Estate. 6 CBS: 3,2 miljoen koopwoningen respectievelijk 3,1 miljoen huurwoningen 7 CBS woningbehoefte onderzoek p. 84 8

9 aantal huishoudens is explosief gestegen wat een grote vraag genereerde op de woningmarkt Hoe groot is de markt voor huurwoningen? Naast het verschijnsel wat individualisering genoemd kan worden, is er ook een toename vastgesteld van tweepersoonshuishoudens. Ook hier heeft bijna een verdrievoudiging plaatsgevonden. Waren er eerst ca tweepersoonshuishoudens, nu zijn er 2 miljoen tweepersoonshuishoudens. Uit het onderzoek van CBS/VROM woningbehoefte onderzoek is af te leiden dat de woningvoorraad met 10% is gestegen. Alle vormen van huishoudens vertonen een toename op het gebied van het eigen woning bezit. Opvallend is wel dat de grotere huishoudens, meestal gezinnen met kinderen, veelal wonen in een gekocht huis. Daarbij blijkt dat huishoudens, waarbij de kostwinner tussen de 35 en 54 jaar is, veelal woont in een koopwoning. 9 De gevolgtrekking dat veel jongeren niet kopen maar huren is derhalve als juist aan te merken. Immers, zij staan aan het begin van hun loopbaan en kunnen zich veelal geen koopwoning veroorloven. Daarbij is hun levensloop nog niet uitgekristalliseerd. Ruimte om snel in te kunnen spelen op een verandering van baan of studie, spelen bij de wens om te kunnen huren en derhalve geen langdurige verplichtingen aan te gaan, een grote rol. De stelling dat huishoudens, waar de kostwinner tussen de 35 en 54 jaar is, meestal in een ééngezinswoning of een twee-onder-één-kap woning wonen en dat jonge huishoudens meestal een flat bewonen, wordt gelogenstraft door de uitkomsten van het CBS Eigenaar bewonen Huurder Eéngezinswoning Meergezinswoning Meergezinswoning koop koop huur *1.000 Totaal huishoudens Eenpersoonshuishoudens Paren zonder kinderen Paren met kinderen Eenoudergezinnen Ander huishoudens Volkshuisvesting in Goud. J. van der Schaar, A.W. Faber, J.J. Koffijberg en H. Priemus, betrouwbare voorspellingen voor de toekomst. 9 CBS/VROM woningbehoefte onderzoek Gegevens afkomstig van het CBS 9

10 Opvallend gegeven is dat 90% van alle koopwoningen een ééngezinswoning betreft. Huurwoningen bestaan voor de helft uit meergezinswoningen (bv flats en appartementen) en voor de helft uit ééngezinswoningen. Uit de beschrijving van de samenstelling van de Nederlandse bevolking en haar voorkeuren blijkt, op basis van de gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek,dat de gemiddelde Nederlander zijn huis koopt. Een doorsnee gezin verhuist ongeveer één keer in de vijftien jaar. Op het eerste gezicht komt dit over als een zeer stabiele en behoudende woningmarkt. Daar de groep kostwinners van jaar de solide basis vormt voor de bovengenoemde constatering, zijn er ook doelgroepen te identificeren met een meer dynamisch karakter. Het dynamische karakter past vanuit zijn aard ook bij de eigenschappen van huren. Voor de groep jonger dan 35 jaar is het huren nog steeds een aantrekkelijke optie. De ruime meerderheid van starters kiest als eerste woning voor een huurappartement. Pas in een latere levensfase eventueel voor een ééngezinswoning die gehuurd kan worden. Heel waarschijnlijk is de stap niet omdat slechts 10% van de ééngezinswoningen bestemd is voor de verhuur. Voor de groep ouder dan 54 jaar vormt huren weer een optie. Deze doelgroep wordt ook wel de emptynesters genoemd. Emptynesters zijn echtparen die hun kinderen hebben opgevoed en tot die tijd woonden in de suburbs (periferie) en niet langer behoefte hebben aan grote huizen op plekken die ver van het centrum liggen. Zij woonden met hun kinderen in een gekochte ééngezinswoning. De woning is te groot geworden en de noodzaak om in dat huis te blijven wonen is verdwenen. Dit vormt voor sommigen een reden om te kiezen voor een appartement in het centrum van een stad Is de dure huurwoningmarkt een vraagmarkt? De vooruitzichten voor de woningmarkt in het luxe segment in de stedelijke gebieden gelden als gunstig. 11 Het is de verwachting dat in de toekomst de vraag het aanbod zal overstijgen. 12 Verondersteld wordt dat een veeleisende huurder altijd de afweging zal maken tussen kopen of huren. Hij beschikt over de luxe van het kiezen. In 1994 bijvoorbeeld kende de verhuurmarkt in het luxe segment van Amsterdam een zware tijd omdat de concurrentie met een koopwoning te groot was. Een soortgelijke ontwikkeling kan nu ook worden onderscheiden, daar de rentevoet historisch laag is Onroerend Goed als belegging. Van Gool, Jager en Weisz (red), Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.G. Bronckers. In : Servicemagazine, 2001 (maart) p CBS Hypotheekrente (%) 6,3 5,8 5,6 5,1 5,9 5,9 5,3 4,5 10

11 1.8. De verhuurder als dienstverlener? Opvallend is dat in de schaarse literatuur aangaande dit onderwerp de dienstverlening op een afstandelijke manier wordt benaderd. Veelal wordt er gesproken in marketingtermen De heer Blok, directeur Era Bouw, bevestigt deze constatering door vast te stellen dat de marktpartijen in het verleden te zeer gericht waren op het productieproces zonder naar de klant/gebruiker te luisteren. 18 Het gevaar wordt door Blok voorzien van een opmerkelijke zienswijze. Wanneer de kwaliteit van de huisvesting in Nederland achterblijft bij andere gebieden zal de gebruiker op termijn uitwijken naar andere gebieden binnen Europa. In zijn beleving gelden de provincies Zeeland, Groningen en Friesland als een laboratorium. De vraag blijft achter bij het aanbod; in deze provincies hebben de consumenten het voor het zeggen. In 1995 werd dienstverlening in twee categorieën onderverdeeld: kerndiensten en steundiensten. Tot de kerndiensten behoort: zorg voor goede huisvesting. Die voorafgaand aan kerndiensten en zonder welke deze niet slaagt; zoals informatie over onderhoud. Tot de zogenaamde steundiensten wordt gerekend: alles wat de kerndiensten aantrekkelijker maakt, doch niet noodzakelijk zijn zoals, hulpverlening bij vragen over huursubsidie, kinderopvang, steunpunt voor ouderen etc De verlangens van de huurder Het voorspellen waar de toekomstige vraag uit zal bestaan is niet alleen te beantwoorden uit de verwachte veranderingen in de samenstelling van huishoudens. Ook de verwachtingen ten aanzien van de intrinsieke verlangens van huishoudens spelen daarbij net zo zeer een rol. Men zou daarom twee manieren van kijken kunnen hanteren ten aanzien van de toekomst: namelijk vanuit de lifecycle en vanuit de lifestyle. 20 Er kan daarbij een parallel worden getrokken naar de automobielindustrie daarin het op tijd leveren van de juiste emotie mogelijk is gemaakt in Mass customization. 21 Dit houdt in dat de consument de mogelijkheid heeft een auto samen te stellen die past bij zijn persoonlijke voorkeur. 14 Verdooren. K. MBA scriptie: Bouwen aan klantenrelaties of verhuren van stenen? Klanten management en vastgoedmanagement bij woningverhuur, Twente, januari Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.G. Bronckers. In : Servicemagazine, 2001 (maart) p Corporaties moeten de woning scheiden van hun dienstverlening, Prof. Dr. Will Reijnders, in: Aedes Magazine 12/ Mass customization is marketing, Cees Staal, in: Buildingbusiness april De consument mag het zeggen, Eric Harms. Interview met J.Th. Blok in Vastgoed, juni Dienstverlening als strategisch concurrentievoordeel van corporaties. Ir. M. Pott en Drs J.J.A.M. Smeets in: Service Magazine maart 1995 nr. 3. p Changing lifestyles and housingconsumption: a longitudinal approach. Pieter Hooimeyer en Veronique Schutjens in: Neth J Housing and the built environment. Vol 6 (1991) no.2. p Mass customization in marketing. Cees Staal in: Building business April

12 1.10. Hoe groot is de sociale huurwoningmarkt? In Nederland is de huursector nu voor het overgrote deel in handen van de sociale verhuurders. Dit zijn private instellingen zonder directe band met de (locale) overheid die echter wel aan bepaalde gedragsregels moeten voldoen. Begin 1994 beheerden de sociale verhuurders bijna 38% van de totale woningvoorraad. Dit kan aangemerkt worden als een hoog percentage wanneer in ogenschouw wordt genomen het percentage van 12% vlak na de oorlog. Het aantal particuliere huurwoningen daalde ongeveer met 50% naar 12-14%. In de jaren 50 tot 80 is er veel gebouwd om tegemoet te komen aan de omvangrijke vraag naar gesubsidieerde sociale huurwoningen. Van de huurwoningenvoorraad is ruim 75 % in het bezit van sociale verhuurders en 25 % van commerciële verhuurders (particuliere verhuurders en institutionele beleggers). Bijna 1 mln. huishoudens ontvangt huursubsidie. De totale huursubsidie-uitgaven op de begroting van VROM bedragen ruim 1,5 miljard Wat is de definiite van een dure huurwoning? De kwalificatie of het een dure huurwoning is of niet, is binnen deze studie afhankelijk gesteld van de liberalisatie grens, hetgeen conform is met de door de IVBN verichtte studie. 23 Deze grens is door de overheid bepaald aan de hand van een puntensysteem. Aan iedere woning kunnen punten worden toegekend. Worden er meer dan 140 punten toegekend aan de woning dan is de woning ingedeeld onder het geliberaliseerde deel van de Nederlandse woningvoorraad. De minimale huur die voor een geliberaliseerde woning bedraagt op dit moment 585,24. Woningen boven de liberalisatiegrens worden bestempeld als dure woningen en vallen daarom binnen de reikwijdte van dit onderzoek. Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat in het geliberaliseerde segment, het woord zegt het al, partijen vrij zijn om een huur overeen te komen, met andere woorden: bij het moment waarop de overeenkomst wordt aangegaan een markthuur overeen te komen. Is de huurprijs vastgesteld dan kan deze ieder jaar worden aangepast. De wijze van het aanpassen van de huurverhoging is gebonden aan overheidsregels. Het is de verwachting dat deze regeling medio 2005 komt te vervallen en dat de jaarlijkse huurverhoging in de dure sector wordt geliberaliseerd en dat partijen vrij zijn in het bepalen van de huurgroeivoet. 22 Uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid, ministerie van VROM Woningbehoefte onderzoek: Dure huurwoningen 2004, IVBN juni 2004, p.3 12

13 Het aantal huishoudens is sneller gestegen dan het aantal inwoners en kan aangemerkt worden als een vorm van individualisering. Individualisering betekent impliciet ook meer keuzevrijheid. In samenhang met de toegenomen welvaart is algemeen aanvaard dat de woonconsument pluriformer en veeleisender is geworden. Deze veeleisendheid is gedeeltelijk toe te rekenen aan de toegenomen financiële bestedingsruimte, maar ook aan het steeds hoger wordend opleidingsniveau van de consument. Opmerkelijk is dat de aanbieders van woonruimte in het geliberaliseerde segment steeds vaker spreken van dienstverlening Deze dienstverlening bestaat uit primaire diensten en secundaire diensten. Dit sluit aan bij de studie uit 1995 waarin kern- en steundiensten worden onderscheiden. 26 Primaire doelstelling is het bieden van onderdak aan de huurder, secundaire doelstellingen zijn in de regel minder fysiek. Men kan dan denken aan onder andere het verlenen van diensten. De dienstverlening kan bestaan uit beveiliging, technisch beheer, boodschappen services, schoonmaak of ander diensten die van waarde kunnen zijn voor de gebruiker. Een andere secundaire doelstelling is het creëren van een imago rond een gebouw. Status rond een gebouw, een buurt of de inwoners kan waarde toevoegen, waardoor een huurder bereid is een hogere prijs te betalen. Echter, opgemerkt dient te worden dat huurders een betere service van de verhuurder niet altijd hoger waarderen, althans niet bereid zijn daarvoor een premie te betalen. 27 Huurders achten een hoger serviceniveau van de verhuurder blijkbaar als iets vanzelfsprekends; immers klant is koning. De discussie rond de dienstverlening in deze zin speelt zich in het bijzonder af op de geliberaliseerde huurwoning markt. Op deze markt speelt de concurrentie op prijs en kwaliteit sterker dan in de niet geliberaliseerde huurwoningmarkt omdat de prijs een afgeleide is van een aanbiedersmarkt. In de literatuur beperkt de actuele discussie over de dienstverlening van verhuurders zich vooral af op het gebied van Woonzorg. Woonzorg wordt dan gedefinieerd als zorg voor ouderen. Dat de verhuurmarkt zich op deze categorie zich concentreert, laat zich mogelijk verklaren door de vergrijzing van de bevolking 28. Dit zal ook het appèl op de extramurale zorg verklaren. 29 Een groot gedeelte van deze doelgroep heeft voldoende financiële middelen om de diensten af te nemen. Verhuurders gaan allianties aan met zorgaanbieders, doch winstgevend 24 Interview met de heer E. Erenst, in Vastgoedmarkt, september 2004 p Woningbehoeftenonderzoek: Dure woningen uitgevoerd in opdracht van IVBN, juni Zie pagina Overleven met dienstverlening, Dogge, ir P.J.C. en drs J.J.A.M. Smeets in: Service Magazine, nr 1 december CBS vergrijzing van bevolking 29 Babyboomers zien Sara en Abraham. J. Latten en E. van der Berg in: Rooilijn 95/3 p

14 blijkt het nog niet te zijn. 30 Dat het wel als potentieel winstgevend wordt geacht blijkt uit te toetreding van commerciële partijen. 31 Het blijkt dat het organiseren van woonzorg schaalgrootte veronderstelt. Voor particuliere consumenten is de kans klein dat zij de woonzorg gerealiseerd krijgen via de vereniging van eigenaren. 32 De verhuurmarkt die zich richt op de senioren is zich dit bewust en realiseert zich waarschijnlijk ook dat het aanbieden van woonzorg potentieel een zeer grote groeimarkt is. 33 Voor jongeren zijn de woonzorg diensten minder aansprekend, zij zijn daarentegen meer geïnteresseerd in gemaksdiensten. 34 Tot gemaksdiensten worden diensten gerekend met betrekking tot boodschappenservice, maaltijd-, stomerij service en aanverwante diensten Is de vraag op het aanbod afgestemd? Een mogelijkheid om te onderzoeken of er een disbalans op de Nederlandse huurwoningmarkt bestaat is niet los te beantwoorden van de sociale huurwoningmarkt. De situatie op deze woningmarkt heeft ook gevolgen voor de dure huurwoningmarkt. Een indicator voor disbalans zou de lengte van de wachtlijsten voor woningen kunnen zijn. De wachtlijsten zijn gemiddeld 2,9 jaar lang. 35 Hoe minder kans een woningzoekende heeft op een toewijzing van een woning des te minder selectief kan hij worden verondersteld bij het reageren, daarnaast worden sociale woningen veelal toegewezen aan degene die het langste op de wachtlijst staat. 36 Hij zal alleen zijn bestaande woning verlaten indien hij er qua woning op vooruitgaat. In het licht van deze constatering mag de krapte worden aangemerkt als een relatief begrip. Want de krapte wordt voor een groot gedeelte veroorzaakt door huurders die hun woning willen verruilen voor een woning die meer aansluit bij hun wensen. 37 In een situatie waarbij het mogelijk is een woning te vinden die past bij de voorkeur van de huurder is sprake van volkomen marktwerking en is dus de huurprijs conform die van de markt. Voor een woning die meer aansluit bij de wensen van de huurder is de huurder bereid een hogere prijs te betalen, dan 30 Aanbieders zien brood in woonzorgarrangementen. Ir. Peter Jansen en drs. Linda Sanders in: Aedesmagazine 21/2000 p Aanbieders zien brood in woonzorgarrangementen. Ir. Peter Jansen en drs. Linda Sanders in: Aedesmagazine 21/2000 p Full service wooncomplexen, Maarten School, MRE scriptie 2003, p.1 33 Additionele dienstverlening bij woningverhuur in het duurdere segment: van huurwoning naar huurgenot, J.H.EG. Bronckers In: service magazine, (maart) p Full-service wooncomplexen, hoe kunnen we die ontwikkelen? Maarten School, scriptie MRE, SBV, p bedrijfstakinformatie-document (BTI), afkomstig van Aedesnet 36 BTI Kengetallen 2003, publicatie van Aedes 37 Huurmarkt in de knel? Gelkse van Daalen en Gerben Hellman, in: Rooilijn nummer 8 oktober 2002 p

15 voor een woning die in zijn ogen minder biedt. Bij een vrije marktwerking verdampt het woningtekort zowel op kwalitatief als kwantitatief gebied. Stijgen de prijzen maar blijft het aanbod achter dan kan men spreken van een onvolkomen markt. 38 In een samenleving waarin de overheid een bepalende rol speelt bij creëren van de voorwaarden voor de bouw en het aanwijzen van locaties en verlenen van bouwvergunningen, kan zij ook verantwoordelijk worden gesteld voor de juiste woningvoorraad. De huurder in een sociale huurwoning die deze in het verleden op de juiste gronden heeft toegewezen gekregen voelt geen prikkel om naar een ander alternatief te zoeken omdat het prijsverschil te groot is in verhouding tot het geboden extra voordeel. Ten gevolge van de geldende huurwetgeving ligt de verhuurprijs onder de marktprijs en heeft lange wachttijden tot het gevolg. 41 Dit toont tegelijk de imperfecties aan van het Nederlandse bestel dat sociale woningbouw gering toegankelijk maakt. Zo kan het ontbreken van een segment tussen de sociale woningbouw (onder de liberalisatiegrens) en de dure huurwoningen (boven de liberalisatiegrens) de oorzaak zijn van een statische huurmarkt. Door Van Gool is voorgesteld de huurprijzen vrij te laten voor de sociale woningbouw en een systeem van subjectieve subsidie toe te kennen aan degene die een tegemoetkoming werkelijk behoeven. 42 Deze maatregel zal ook gevolgen hebben voor de markt van dure huurwoningen omdat het de algemeen geldende verwachting is dat huurders met goede inkomens dan zullen kiezen voor een dure huurwoning in plaats van te blijven wonen in een minder aantrekkelijke sociale woning Hoe hoog is de verhuisfrequentie? In 2000 verhuisden 1,1 miljoen mensen. Hierbij zijn ook verhuizingen meegerekend van samenwonenden die besloten apart verder te gaan. Het getal zal waarschijnlijk lager dan 1,1 miljoen uitvallen. Het aantal verhuizingen is daarmee volgens het CBS gestagneerd. 43 Het woningfonds Solidfund van de fondsinitiator Bouwfonds Asset Management BV rekent bij huurwoningen met een verhuisfrequentie van 7% per jaar. 44 Volledigheidshalve dient hierbij te worden opgemerkt dat het hier om een zogenaamde uitpond portefeuille van woningen gaat waarbij ook de zittende huurders de mogelijkheid heeft tot 38 Goede marktwerking op de woningmarkt bestaat niet, Paul de Vries, in: Rooilijn nummer 2 februari 2004 p De overheid is blind voor dure huur, Scriptie SBV MRE van J. Bruil Huurders duurder uit, Wim Faessen, in: Bouwen en wonen, feiten en cijfers over onze samenleving, CBS, juli 2001 nummer 6, p Onroerend goed als belegging, Van Gool, Jager en Weisz, (red) 2001, p Minder kantoren en meer betaalbare huurwoningen, Van Gool (inaugurele rede) p (6,6% = 1x verhuizen in 15 jaar) 44 Prospectus Solidfund p.24 15

16 aankoop. Met andere woorden er bestaan prikkels voor de huurders om eventueel te kopen en daarmee de verhuisfrequentie eventueel positief te beïnvloeden Tussen conclusie Geconcludeerd mag worden dat er in Nederland geen balans bestaat op de sociale huurwoningmarkt. De vraag is immers groter dan het aanbod. Er is geen sprake van een transparante markt en constante prijsvorming. De lage verhuisfrequentie kan worden aangemerkt als een symptoom van deze imperfecte markt. Immers veel huurders blijven in woningen zitten die niet bij hun hoge inkomen past waardoor en geen doorstroming ontstaat en er dientengevolge kan worden gesproken van een statische huurwoningmarkt. De overheid speelt hierbij een belangrijke rol. Zij wordt verondersteld een goede marktwerking mogelijk te maken. 45 Anderzijds kan de algemeen geldende Nederlandse cultuur die minder tastbaar is, althans minder verifieerbaar, een rol hierin spelen. In Nederland zorgt de vastgestelde schaarste op de sociale huurwoningmarkt voor een gewillige afname van huisvesting. Dit zal in de toekomst mogelijk veranderen tengevolge van de demografische krimp van de bevolking en de groeiende welvaart onder de bevolking die huren boven de liberalisatiegrens mogelijk maken. 46 De consument heeft meer te besteden en is zoals eerder besproken veeleisender. Opmerkelijk genoeg beschikken de aanbieders reeds over een uitgebreide informatie, gebaseerd op bij de verhuurder aanwezige persoonlijke gegevens en kenmerken, die een goede afstemming op de verlangens mogelijk kan maken. 47 Immers de verhuurders kunnen door een juist gebruik van de informatie die hun huurder hun oplevert op een eenvoudige wijze wens profielen opstellen en indien gewenst een product aanbod hierop afstemmen. 48 In deze studie wordt getracht het gedrag van de huurder te verklaren op economisch rationele gronden terwijl het aspect van de cultuur hierin een ondergeschikte rol speelt. Wellicht speelt de hang naar geborgenheid en niet te vergeten geborgenheid die ingebed is in de buurt waar mensen in Nederland leven een grote rol van betekenis en verklaart dit (gedeeltelijk) waarom er in Nederland een geringe verhuisfrequentie geldt. Alleen door als verhuurder klantgericht te denken kan het voordeel van huren ten opzichte van koop in het voordeel van de verhuurder uitvallen. Hieraan kan alleen echt invulling worden gegeven wanneer het management invulling kan 45 Duurdere huurwoning verliest terrein, interview met Kees Korver, in: Vastgoed oktober 1999, p CBS demografische trends 47 Onroerend Goed als belegging, Gool Jabger en Weisz, p Mass customization is marketing, Cees Staal, in: Buildingbusiness april

17 geven aan het vereiste van een customers intimacy. Het spreekt voor zich dat het asset management de voorwaarde daartoe kan scheppen, doch voor de uitvoering volledig afhankelijk is van de property manager. Door iets extra s te bieden dat een huurwoning onderscheidt van een koopwoning maakt een marktconforme huuropbrengst mogelijk. 17

18 2. Hoe functioneert de huurwoningmarkt in Florida? 2.1. Inleiding Florida is een van de bekendste staten van Amerika. Voor een groot gedeelte is dit te danken aan de aanwezigheid van de NASA, de Disney pretparken en niet te vergeten de televisieserie Miami Vice. Het is een staat die pas laat tot ontwikkeling is gekomen. Tot en met de jaren 50 vormde Florida voornamelijk een agrarische gemeenschap. In het bijzonder bekend van de citrusvruchten. Het gunstige, lees warme klimaat, maakt Florida tot een winteronderkomen van wat wordt genoemd de snowbirds. Dit zijn gepensioneerde Amerikanen uit het Noorden die de kou van bijvoorbeeld de staat New England ontvluchten Afmetingen van Florida Florida heeft een oppervlakte van ruim km² en telt 296 inwoners per vierkante kilometer. Afgezet tegen de Verenigde Staten als totaal mag Florida als relatief dicht bevolkt worden aangemerkt. De Verenigde Staten tellen een totaal oppervlakte van 5,6 miljoen km² en 128 inwoners per vierkante kilometer. 49 US Census Vergelijk Nederland: km² en 392 inwoners per km². 18

19 2.3. Concentratie van de bevolking Er zijn drie steden die aan te wijzen die grote concentraties van de bevolking herbergen: Jacksonville, Orlando en Miami Jacksonville Jacksonville is een stad met een oppervlakte van km² en is gelegen in het noordoosten van Florida. Het is een gebied dat gunstig ligt aan de Atlantische Oceaan en niet begrensd wordt door natuurlijke barrières. De grond is er relatief goedkoop en uit onderzoek van de locale Kamer van Koophandel blijken de bouwkosten ver onder het landelijke gemiddelde te liggen. Dit geldt ook voor de woningbouw en het levensonderhoud. Jacksonville ontpopt zich tot een logistiek distributiecentrum voor goederen die dienen te worden vervoerd naar het zuidoosten van de VS Orlando Voor de komst van Walt Disney in 1971 vormde Orlando een agrarische gemeenschap, waarbij de citrusindustrie en de veeteelt de motor vormden van de economie. De defensie-industrie had Florida al eerder ontdekt. De vliegtuigen ruimtevaartindustrie vormen inmiddels 20% van de banen. De ontwikkelingen op het gebied van de lasertechnologie legde de basis voor de laserindustrie, welke naar verwachting ook voor toekomstige banengroei zorgen. 19

20 Nogmaals, de grote ommekeer voor de regio kwam met de komst van Disney. De verschillende themaparken genereren meer dan banen. 56% Van de ééngezinswoningen, 85% van alle industriële gebouwen, 90% van alle hotels, 91% van alle kantoren en 93% van alle appartementen zijn sinds 1971 gebouwd. Orlando is grotendeels afhankelijk van de inkomsten uit de toeristenindustrie. Recessie heeft directe gevolgen voor het aantal buitenlandse bezoekers en Amerikaanse bezoekers geven aantoonbaar minder uit. De luchthaven verwacht in miljoen passagiers per jaar te vervoeren en is daarmee één van de grootste luchthavens van de VS Miami Miami telt circa 2,3 miljoen inwoners en vormt één van de snelst groeiende steden van de VS. De stad is enerzijds begrensd door de Atlantische Oceaan en anderzijds door de Everglades. Miami kan zich alleen uitbreiden door zijwaarts te groeien. Miami sluit zich op deze wijze bij Broward country (1,7 miljoen inwoners) en Palm Beach (1,2 miljoen inwoners) aan. De bevolking is in 25 jaar verdubbeld. 51 Deze explosieve groei hangt nauw samen met de ontwikkelingen in het Caraïbisch gebied, Centraal- en Zuid Amerika. Miami kent de grootste haven voor cruiseschepen en haar luchthaven is de grootste vrachtvervoer luchthaven van de VS. Miami vormt de handelspost voor de landen in Centraal- en Zuid-Amerika Economie De zogenaamde zuidelijke sunbelt staten hebben een goede periode achter de rug. De economie ontwikkelde zich lange tijd positief en de groei van banen en de migratie van oudere echtparen die willen genieten van het zonnige klimaat zorgden voor een constante stroom van nieuwe woningzoekenden die de vraag op de appartementenmarkt op peil hielden. Niettemin de heeft de recessie de groei van woningzoekenden afgeremd. Voorzichtige en breekbare groei leidde enige maanden geleden nog niet tot banengroei. De immer nog lage rentestand in combinatie met een ruim aanbod heeft de bezettingsgraad in 2003 onder druk gezet. Mogelijk kan 2004 gelden als het startpunt van een herstel, hetgeen afgeleid kan worden uit de oplopende bezettingsgraad in Florida. 51 Betaalbaarheid het probleem van de huisvesting in de USA. Frans M. Dieleman in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2003/4 p Economie van Florida groeit het snelste met een groeivoet van meer dan 2% per jaar. AFIRE conference June 2004, waiting for Godot (Handout) 53 Feri Immobilien Monitor. Immobilien Markt Prognose bis 2013 für 18 Länder, Feri Research GmbH Mai 2004 p.41. (Rating der Top Standorte) 20