Stichting Woningbouw Slochteren. Kantoor: Hoofdweg AK Schildwolde

Transcriptie

1 Jaarstukken 2014

2 Stichting Woningbouw Slochteren Kantoor: Hoofdweg AK Schildwolde Telefoon: (0598) Fax: (0598) Kantoortijden: maandag t m donderdag van uur vrijdag van uur Correspondentie: Postbus AB Slochteren Website: info@woningbouwslochteren.nl

3 Voorwoord Het jaar 2014 heeft hoofdzakelijk in het teken gestaan van de voorgenomen fusie met woningcorporatie Lefier. De interne organisatie van de Stichting Woningbouw Slochteren is daartoe aangepast en er zijn met Lefier nadere afspraken gemaakt over de fusie. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in het tekenen van een intentieovereenkomst tussen beide woningcorporaties, die zal moeten leiden tot een fusie per 1 januari Daarnaast zijn wij, in toenemende mate, geconfronteerd met de gevolgen van de aardbevingen. De samenwerking met de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) en het Centrum Veilig Wonen (CVW) in relatie tot het herstellen van de schades aan onze woningen verloopt goed. De gevolgen van de aardbevingen zijn echter groter en soms nog niet te overzien. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de potentiële waardedaling en het bouwkundig verstevigen van onze woningen. Wij volgen de (politieke) ontwikkelingen nauwlettend en anticiperen daar adequaat op. Het bieden van een veilige woning aan onze huurders staat daarbij voorop. Ondanks deze ontwikkelingen kunnen we constateren dat de medewerkers van de Stichting Woningbouw Slochteren zich volop zijn blijven inzetten voor onze huurders en stakeholders. Het komende jaar zal in het teken staan van formele besluitvorming rondom de fusie en de daarop volgende samenwerking met Lefier, waarbij het bieden van een beter volkshuisvestelijk perspectief het uitgangspunt blijft. D.E. Woortman, algemeen directeur-bestuurder van de Stichting Woningbouw Slochteren. 1

4 2

5 Inhoudsopgave Jaarverslag Volkshuisvestingsverslag Missie Personeel en organisatie Risicobeheersing Toekomst Woningvoorraad en verhuur Samenstelling woningvoorraad Projectontwikkeling Huurverhoging Leegstand Huurachterstanden Huurtoeslag Woningzoekenden in aantal Woningtoewijzing Uitgevoerde taakstelling huisvesting asielzoekers Omgeving Kwaliteit van de woningvoorraad Strategisch voorraadbeleid Kwaliteit en onderhoud Aardbevingen Leefbaarheid Energiebeleid Beheer voor derden Bewonersparticipatie Stichting Bewonersraad Slochteren Communicatie Geschillencommissie Verbindingen en samenwerking Verbindingen Samenwerking Wonen en Zorg Financieel beleid Jaarresultaat en resultaatbestemming Solvabiliteit Financieringspositie Liquiditeitspositie Overzicht kengetallen

6 7. Verklaring inzake besteding middelen Raad van Commissarissen Het toezicht in Specifieke onderwerpen van toezicht Functioneren Raad van Commissarissen en algemeen directeur-bestuurder Samenstelling RvC Honorering RvC Goedkeuring van de Raad van Commissarissen Stichting Woningbouw Slochteren en de Governance Code De algemeen directeur-bestuurder Rechtspositie en bezoldiging directeur Raad van Commissarissen Onafhankelijkheid Deskundigheid en samenstelling Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen Commissies van de Raad van Commissarissen Tegenstrijdige belangen Bezoldiging Raad van Commissarissen Financiële verslaggeving De externe accountant Maatschappelijke verantwoording Integriteit Interne risicobeheersing Algemene gegevens Jaarrekening 2014 Geconsolideerde balans per 31 december Geconsolideerde winst- en verliesrekening over Geconsolideerd kasstroomoverzicht over Overzicht van het totaalresultaat over Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

7 Jaarverslag

8 1. Volkshuisvestingsverslag In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is vastgelegd dat de werkzaamheden van woningcorporaties op het gebied van de volkshuisvesting dienen te liggen. Voor de Stichting Woningbouw Slochteren is dit het kader waarbinnen zij werkt. 1.1 Missie De Stichting Woningbouw Slochteren wil haar maatschappelijke bijdrage leveren aan goede huisvesting in haar werkgebied. Hierbij richten we ons op het realiseren en goed beheren van adequate huisvesting voor onze doelgroepen en maatschappelijke instellingen. Vanuit een transparante en klantgerichte organisatie is ons streven gericht op continuïteit en een gezond financieel beleid. Naast een bescheiden groei van ons woningbestand is ons streven vooral gericht op de kwaliteit van de bestaande voorraad in combinatie met een verantwoord woonlastenbeleid en leefbare dorpskernen. 1.2 Personeel en organisatie De Stichting Woningbouw Slochteren beschikt over een overzichtelijke organisatiestructuur, waarin de korte communicatielijnen en heldere en inzichtelijke informatiestromen de kernwaarden zijn. Een andere belangrijke kernwaarde is de verdere ontwikkeling van het personeel. De bedrijfscultuur van de Stichting Woningbouw Slochteren is zodanig ingericht dat daarin ruimte is voor persoonlijke ontwikkeling. De organisatie bestaat uit vier afdelingen: beleid en ontwikkeling, financieel economische zaken, woondiensten en technische dienst. De algemeen directeur-bestuurder, de medewerker van de afdeling beleid en ontwikkeling en de hoofden van de overige drie afdelingen vormen samen het managementteam. Het interne toezicht wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft per 31 december 2014 in totaal 16 medewerkers in dienst (13,24 fte). Dit is een daling van 1 medewerker (1 fte) ten opzichte van Met het oog op de voorgenomen fusie met woningcorporatie Lefier is in 2014 de interne organisatie van de Stichting Woningbouw Slochteren aangepast. Hierbij hebben de medewerkers een nieuwe functie gekregen onder voorbehoud van de definitieve fusie. De organisatiestructuur ziet er als volgt uit: Raad van Commissarissen Algemeen directeur-bestuurder Beleid en Ontwikkeling Financieel Economische Zaken Woondiensten Technische Dienst 6

9 1.3 Risicobeheersing De belangrijkste opbrengsten van de Stichting Woningbouw Slochteren bestaan uit de huren en de verkopen. De voornaamste risico s hierbij zijn leegstand en de vraag vanuit de markt. Het risico van leegstand wordt zo veel mogelijk beperkt doordat de Stichting Woningbouw Slochteren beschikt over een duidelijk beleid ten aanzien van toewijzingen en mutaties. Bij de realisatie van verkopen uit het bestaand bezit en nieuwbouwprojecten is de Stichting Woningbouw Slochteren in grote mate afhankelijk van de vraag vanuit de (woning)markt. De ontwikkelingen hiervan worden nauwlettend gevolgd. Het strategisch voorraadbeleid van de Stichting Woningbouw Slochteren heeft een centrale rol ten aanzien van de woningvoorraad. Hierin is vastgelegd hoe de Stichting Woningbouw Slochteren op (middel)lange termijn haar woningaanbod wil afstemmen op de toekomstige en sterk veranderende kwaliteitsvraag van de klant. Daarbij is de woningvoorraad onderverdeeld in een (door te exploiteren) kern-, verkoop- en sloopvoorraad. De kwaliteit van het woningbezit wordt bewaakt in het onderhoudsbeleid. De aardbevingsproblematiek in ons werkgebied vormt een groot risico voor ons woningbezit. De negatieve gevolgen van de gaswinning van de NAM zijn de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan beschadigde woningen, het aardbevingsbestendig onderhouden en bouwen van woningen en de verwachte waardedaling van het vastgoed. De kosten voor het herstellen van de schade worden vergoed door de NAM. De (financiële) impact van het bouwkundig versterken en de waardedaling van de woningen is momenteel nog niet vast te stellen. Ook nieuwbouw- en herstructureringsprojecten brengen een groot risico met zich mee. Om dit proces te kunnen beheersen, is er binnen de Stichting Woningbouw Slochteren een procesbeschrijving opgesteld waarin per fase de diverse taken, verantwoordelijkheden en controlemomenten zijn vastgelegd. De financiële continuïteit van de Stichting Woningbouw Slochteren is uiteraard essentieel in het uitvoeren van het beleid. Het beheersen van de financiële risico s heeft voortdurend de aandacht. Binnen de Stichting Woningbouw Slochteren worden jaarlijks de volgende rapportages opgesteld: jaarverslag, jaarrekening, financiële meerjarenbegroting, managementrapportages per 4 maanden en liquiditeitsprognoses per maand. Sinds een aantal jaren speelt het fiscale aspect ook een rol bij woningcorporaties. Daarbij gaat het o.a. om de vennootschapsbelasting. Hiervoor maakt de Stichting Woningbouw Slochteren gebruik van externe expertise. De Stichting Woningbouw Slochteren is een kleine organisatie, bestaande uit 16 medewerkers (13,24 fte). In de afgelopen jaren heeft de organisatie te maken gehad met langdurige ziektes. De werkzaamheden zijn grotendeels intern opgevangen en in 2014 is een administratief technisch medewerker op detacheringsbasis aangenomen. De onderhoudswerkzaamheden worden zowel door de eigen onderhoudsdienst als door derden uitgevoerd. 1.4 Toekomst In december 2013 is de financiële meerjarenbegroting vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen. De basis voor deze meerjarenbegroting is het vastgestelde herstelplan (d.d. 8 oktober 2012) en er wordt hierin met name ingezet op het reduceren van de bedrijfslasten en het beheersen van de financiële risico s. De stagnerende woningmarkt, de financiële crisis en de overheidsmaatregelen hebben grote invloed op het reilen en zeilen van de Stichting Woningbouw Slochteren. In 2014 is daarom vervolg gegeven aan het besluit om te gaan fuseren. Uiteindelijk heeft dit geleid tot het tekenen van een intentieovereenkomst die moet leiden tot een fusie met Lefier per 1 januari

10 2. Woningvoorraad en verhuur 2.1 Samenstelling woningvoorraad Aan het begin van het verslagjaar 2014 bestond de woningvoorraad van de Stichting Woningbouw Slochteren uit verhuureenheden. Dit is inclusief 2 kantoorruimten in Siertsheerd te Siddeburen ten behoeve van de Stichting Novo. De woningvoorraad is in het verslagjaar met 6 verhuureenheden afgenomen. Enerzijds door de verkoop van 7 huurwoningen uit het bestaand bezit en anderzijds is 1 woning, die per 31 december 2013 uit exploitatie was ten behoeve van de verkoop, weer verhuurd. Daarmee kwam de woningvoorraad aan het eind van het verslagjaar op verhuureenheden. De samenstelling van de woningvoorraad (onderverdeeld naar huurcategorie per dorp) ziet er als volgt uit: Huurcategorie 1 Dorp Goedkoop Betaalbaar Duur Aantal woningen Slochteren Schildwolde Siddeburen Harkstede Froombosch Kolham Kleine kernen Hoogezand-Sappemeer Verkoop Sloop Totaal Van de woningen in de huurcategorie duur worden 6 woningen geclassificeerd als commercieel vastgoed (een huurprijs boven de huurtoeslaggrens). Dit betreft 4 woningen in Siddeburen, 1 woning in Harkstede en 1 woning in Schildwolde. Daarnaast hebben de 2 appartementen boven het winkelcentrum De Kei te Siddeburen in SWS Vastgoed BV ook een huurprijs boven de 699,48. Naast de huurwoningen heeft de Stichting Woningbouw Slochteren 21 garages, 5 carports en 2 peuterspeelzalen in bezit. Daarnaast heeft de Stichting Woningbouw Slochteren 18 (bejaarden)woningen te Harkstede in beheer. Deze woningen zijn eigendom van de Stichting Woonzorg Nederland te Amsterdam. 2.2 Projectontwikkeling Hierna volgt een overzicht van de nieuwbouwprojecten van de Stichting Woningbouw Slochteren. De Weerterij te Siddeburen Dit nieuwbouwplan bestaat uit een nieuw zorgcentrum (huur) voor de Stichting Novo, 17 vrije bouwkavels, 14 2-onder-1-kapwoningen en 32 appartementen voor de koopsector. 1 Goedkoop: huurprijs tot 389,05 Betaalbaar: huurprijs van 389,05 tot 596,75 Duur: huurprijs vanaf 596,75 8

11 Van de 17 vrije bouwkavels zijn er in verkocht. In 2014 zijn er geen verkopen geweest. De appartementen, 5 blokken met afwisselend 6 en 7 woningen, zullen met een lift worden uitgevoerd. Alle woningen zullen aan het predicaat levensloopbestendig voldoen. Dit betekent dat er een slaapkamer en badkamer op de begane grond en/of op de (middels een vaste trap en lift te bereiken) eerste verdieping worden gerealiseerd. De bovenwoningen worden met een extra verdieping uitgerust die middels een trap te bereiken is en waar nog extra slaapkamers kunnen worden gerealiseerd. Medio augustus 2011 is begonnen met de aanleg van de infrastructuur in het plangebied. Deze werkzaamheden zijn in 2012 afgerond, waarna fase 1 bouwrijp was. In het laatste kwartaal van 2013 is het oude woonzorgcentrum De Deel gesloopt waarna ook fase 2 van het nieuwbouwplan bouwrijp kon worden gemaakt. Zodra er voldoende appartementen zijn verkocht, zal de bestaande woning aldaar worden gesloopt, waarna ook fase 3 van de bouwrijpfase afgerond kan worden. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft ook in 2014 diverse acties ondernomen om De Weerterij onder de aandacht te brengen. In paragraaf 4.2 wordt hier uitgebreid op ingegaan. Hoofdweg 39 te Slochteren Het plan aan de Hoofdweg 39 in Slochteren bevat de ontwikkeling van 3 bouwrijpe kavels voor particulier opdrachtgeverschap. In 2014 is de voorlopige koopovereenkomst getekend van de laatste kavel die nog te koop is. De aktepassering is gepland in Meerstad De Stichting Woningbouw Slochteren heeft in 2007 samen met de corporaties Lefier, De Huismeesters en Steelande Wonen Vierwaarde BV opgericht en daarmee positie ingenomen in het plan Meerstad. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft hiermee, via Hanzevast, bouwrechten verworven ten behoeve van de realisatie van woningbouw. Door de overheden en marktpartijen is in 2011, ten gevolge van de economische crisis, aanvang gemaakt met een heroverweging van het plan. Mede naar aanleiding van de crisis en alle nieuwe ontwikkelingen heeft Vierwaarde BV in 2012 een nieuwe overeenkomst afgesloten met Hanzevast. Er is afgesproken dat er door Hanzevast bouwkavels voor sociale woningbouw geleverd gaan worden. Door de nieuwe overeenkomst is het risico aanzienlijk teruggebracht. In 2014 zijn er geen activiteiten ontplooid. 2.3 Huurverhoging In de circulaire van 22 januari 2014 heeft het Ministerie van BZK ons geïnformeerd over het huurprijsbeleid met ingang van 1 juli 2014 tot en met 30 juni Hieruit blijkt dat woningcorporaties ook in 2014 de mogelijkheid wordt geboden om de huren, naast de inflatievolgende huurverhoging van 2,5%, extra te verhogen met 1,5% en de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) toe te passen voor twee hogere inkomensgroepen. De maximale huurstijging is als volgt: Huishoudens met een inkomen tot en met : 4% (basishuurverhogingspercentage). Huishoudens met een inkomen tussen en : 4% + 0,5% = 4,5%. Huishoudens met een inkomen boven : 4% + 2,5% = 6,5%. Om de betaalbaarheid van wonen te kunnen waarborgen, hebben we - in overleg met de Stichting Bewonersraad Slochteren - voor een andere benadering gekozen. Voor de huurverhoging per 1 juli 2014 hebben we een systematiek gehanteerd waarbij 2 indicatoren een rol spelen: de verhouding huidige huur en maximaal redelijke huur en de verdeling in inkomensgroepen. Hiermee kwam de werkelijke huurverhoging over 2014 uit op gemiddeld 3,85%. 2.4 Leegstand De huurderving bedroeg in ,36% (2013: 0,46%) van de te ontvangen netto huur. Dit betrof mutatieleegstand. De woningen die op de verkooplijst staan, worden bij mutatie uit exploitatie genomen. Dit betekent dat de leegstand tot de verkoop niet als huurderving wordt verantwoord. In het verslagjaar hebben in totaal 40 woningen (2013: 48) enige tijd leeg gestaan, waarvan 33 woningen binnen 1 maand weer werden verhuurd en 7 woningen langer hebben leeggestaan. Van deze woningen waren 3 woningen bestemd voor de huisvesting van statushouders. Daarnaast hebben er 3 carports, 1 garagebox en 7 kamers aan Op t Haim te Siddeburen leeg gestaan. 9

12 2.5 Huurachterstanden De Stichting Woningbouw Slochteren heeft een stringent incassobeleid. Daarnaast participeert de Stichting Woningbouw Slochteren sinds een aantal jaren in het OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg) van de gemeente Slochteren. In dit overleg kunnen huurders in een vroeg stadium worden geholpen of doorverwezen naar een (schuld)hulpverleningsinstantie. Per 31 december 2014 bedroeg de totale huurachterstand ,- (2013: ,-). De huurachterstanden van 147 huurders (2013: 155) met actieve contracten bedroegen ,- (2013: ,-). Dit is 2,24% (2013: 2,17%) van de bruto jaarhuur. De huurachterstanden kunnen als volgt worden gespecificeerd: Aantal maanden huurachterstand Aantal huurders Bedrag Tot 1 maand ,- 1 tot 2 maand ,- 2 tot 3 maand ,- 3 tot 4 maand ,- 4 maanden en langer ,- Niet actieve contracten ,- Totaal ,- In 2014 is er geen ontruiming geweest (2013: 1). Twee huurders hebben zelf hun woning verlaten als gevolg van een niet te innen huurachterstand. 2.6 Huurtoeslag Het aantal huurders dat huurtoeslag ontvangt is niet meer te specificeren door de Stichting Woningbouw Slochteren, omdat huurders de huurtoeslag vanaf 2014 alleen nog op hun eigen rekening kunnen ontvangen. In 2013 hebben 236 huurders een beroep gedaan op huurtoeslag en was het gemiddelde bedrag dat maandelijks werd toegekend 152, Woningzoekenden in aantal De woningzoekenden worden jaarlijks door de Stichting Woningbouw Slochteren aangeschreven met de vraag of zij ingeschreven willen blijven. Zo blijft de woningzoekendenlijst actueel. Per ultimo van het verslagjaar waren 266 woningzoekenden ingeschreven (2013: 321), waarvan 140 uit de gemeente Slochteren (2013: 173). De inschrijvingsduur van de woningzoekenden is: Inschrijvingsduur tot 0,5 jaar ,5 tot 1 jaar tot 2 jaar langer dan 2 jaar Totaal Inclusief de verwerking van de ontvangsten op 31 december

13 2.8 Woningtoewijzing De toewijzing van woningen vindt plaats op basis van een aan de ingeschrevene toegekende puntenwaardering. Hierbij wordt gelet op wachttijd, gezinssamenstelling, inkomen en huurprijs van de woning. Tevens wordt gekeken naar een medische en/of sociale indicatie. Door deze verdeling hoeven vrijgekomen woningen niet vaak meerdere keren aangeboden te worden. In het verslagjaar zijn in totaal 100 woningen (2013: 93) gemuteerd. Dat is een mutatiegraad van 8,3% (2013: 7,7%) ten aanzien van de totale woningvoorraad. Daarbij zijn de woningen 165 maal aangeboden. Het aantal mutaties en aanbiedingen per dorp ziet er als volgt uit: Dorp Aantal mutaties Aantal aanbiedingen Aanbiedingsgraad Froombosch 1 1 1,00 0,00 2,00 Harkstede ,87 1,71 1,63 Hellum 3 3 1,00 1,00 2,00 Kolham ,25 1,80 1,50 Schildwolde ,00 2,77 1,25 Siddeburen ,52 1,59 1,55 Slochteren ,64 1,76 1,89 Kleine kernen 3 4 2,33 2,25 1,25 Totaal ,65 1,87 1,62 De vrijgekomen woningen kunnen als volgt naar huurprijsklasse worden ingedeeld: Goedkoop (huurprijs tot 389,05) 18 (2013: 11) Betaalbaar (huurprijs van 389,05 tot 596,75) 76 (2013: 73) Duur (huurprijs vanaf 596,75) 6 (2013: 9) Er is in 2014 geen woning toegewezen boven de maximale huurgrens van 699,48 (2013: 1). 2.9 Uitgevoerde taakstelling huisvesting asielzoekers De Stichting Woningbouw Slochteren heeft de gemeente Slochteren toezeggingen gedaan omtrent het beschikbaar stellen van woonruimte voor deze categorie woningzoekenden. In overleg met het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) en de gemeente zijn 20 woningen (2013: 20) verhuurd aan statushouders. In het verslagjaar zijn er 3 woningen toegewezen en 2 woningen zijn weer regulier verhuurd. Daarnaast is er 1 woning verkocht. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft in 2014 nog niet aan haar taakstelling voor het huisvesten van statushouders voldaan. Begin januari 2015 wordt er nog een gezin gehuisvest en zijn er 2 gezinsherenigingen. Dan zal ruimschoots aan de taakstelling zijn voldaan Omgeving De Stichting Woningbouw Slochteren is primair actief in de gemeente Slochteren, dat ligt in de groene driehoek tussen de industriekernen Groningen, Delfzijl en Hoogezand-Sappemeer. Met zo n woningen vervult de Stichting Woningbouw Slochteren in de gemeente Slochteren een prominente rol op het gebied van de volkshuisvesting. 11

14 De gemeente Slochteren is een plattelandsgemeente met ongeveer inwoners, verspreid over een gebied van meer dan hectare. Het is een uitgestrekt werkgebied dat bestaat uit 3 hoofdkernen (Harkstede, Slochteren/Schildwolde en Siddeburen), 10 kleinere dorpen (Scharmer, Kolham, Froombosch, Hellum, Tjuchem, Steendam, Overschild, Lageland, Luddeweer en Woudbloem) en een aantal buurtschappen. Statutair gezien bestaat het werkgebied van de Stichting Woningbouw Slochteren uit de gemeenten Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Slochteren, Scheemda, Zuidhorn en Delfzijl. 3. Kwaliteit van de woningvoorraad 3.1 Strategisch voorraadbeleid De Stichting Woningbouw Slochteren heeft eind 2009 het strategisch voorraadbeleid vastgesteld. Het doel van het strategisch voorraadbeleid is om duidelijk te omschrijven hoe de Stichting Woningbouw Slochteren op (middel)lange termijn haar woningaanbod wil afstemmen op de toekomstige en sterk veranderende kwaliteitsvraag van de klant. Hierbij is als eerste een onderzoek naar de aanbod- en vraagzijde gedaan. De conclusies uit dit onderzoek - en de uitkomsten van de externe analyse van de gemeente Slochteren (in ogenschouw nemend) - hebben geleid tot (nieuwe) strategische keuzes per dorpskern. Samengevat is de woningvoorraad onderverdeeld in een (door te exploiteren) kern-, verkoop- en sloopvoorraad. Het beleidsstuk zal - indien noodzakelijk - om de vijf jaar worden geactualiseerd. Per 31 december 2014 bestaat de sloopvoorraad uit 12 woningen en de verkoopvoorraad uit 112 woningen. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft in het verslagjaar in totaal 7 verhuureenheden verkocht. 3.2 Kwaliteit en onderhoud Het algemene beeld is dat de woonwensen van huurders (en potentiële woningzoekenden) sterk aan veranderingen onderhevig zijn, waarbij steeds meer om kwaliteit gevraagd wordt. Daarbij is onderhoud een essentieel onderdeel om de woningvoorraad aan te kunnen laten sluiten bij deze vraag. Binnen de Stichting Woningbouw Slochteren wordt het onderhoud onderscheiden in: klachten- en mutatieonderhoud, contractonderhoud en planmatig onderhoud. De Stichting Woningbouw Slochteren heeft drie onderhoudsmedewerkers in dienst die naar onze huurders gaan om (dagelijkse) onderhoudsklachten te verhelpen. Daarnaast worden ze ook ingezet voor het mutatieonderhoud, waarbij leegstaande woningen weer verhuurbaar worden gemaakt. De werkzaamheden die niet door onze onderhoudsmedewerkers worden uitgevoerd (bv. specialistisch onderhoud), worden uitbesteed aan derden. Het contractonderhoud van de Stichting Woningbouw Slochteren bestaat uit onderhoud aan centrale verwarmingsinstallaties, mechanische installaties, kunststofkozijnen, liften, automatische deuren, brandmeldinstallaties en noodverlichting. Een groot deel van deze werkzaamheden is in een onderhoudscontract opgenomen met vaste partners van de Stichting Woningbouw Slochteren. Vanuit financieel oogpunt heeft de Stichting Woningbouw Slochteren begin 2012 helaas moeten besluiten om fors te bezuinigen op het planmatig onderhoud. Naar verwachting zal dit in de komende jaren niet tot grote problemen leiden, omdat de onderhoudsstaat van de woningvoorraad van de Stichting Woningbouw Slochteren over het algemeen goed te noemen is. De nadruk van het planmatig onderhoud ligt op de buitenzijde van de woningen. Hierbij kan gedacht worden aan voegwerk, schilderwerk, vervanging van dak(bedekking)en, goten en schoorstenen. Ook de vervanging van cv-ketels valt onder het planmatig onderhoud. Tevens wordt voor het planmatig onderhoud gewerkt met een meerjarenplanning (opgesteld in het softwareprogramma IBIS MAIN) op basis van cyclussen. Het budget dat voor het planmatig onderhoud beschikbaar wordt gesteld, blijft echter het uitgangspunt en is taakstellend. 12

15 3.3 Aardbevingen Het bezit van de Stichting Woningbouw Slochteren is geheel (m.u.v. het woon-zorgcomplex in Hoogezand-Sappemeer) gelegen in het door de Rijksoverheid erkende aardbevingsgebied. De aardbevingsproblematiek is van invloed op de waarde van ons bezit. Het aardbevingsrisico beïnvloedt de waarde van ons bezit mogelijk op de volgende punten: 1. Schade De schade aan ons bezit wordt gemeld bij de taxateur van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (hierna: NAM). Deze melding wordt voorzien van een fotoreportage welke tegelijkertijd door de Stichting Woningbouw Slochteren aan een aannemer wordt verstrekt met het verzoek een offerte op te stellen voor het herstellen van de schade. De offerte van de aannemer wordt vervolgens verstrekt aan de NAM met het verzoek het geoffreerde bedrag uit te keren. Bij toekenning worden de kosten aan de Stichting Woningbouw Slochteren overgemaakt. De Stichting Woningbouw Slochteren verstrekt vervolgens de opdracht aan de aannemer om de schade te herstellen. Medio 2015 zal de schadeafhandeling worden ondergebracht bij het Centrum Veilig Wonen (CVW). Zij hebben aangegeven voornemens te zijn dit schadeproces ook te gaan volgen. Doordat de schade wordt hersteld is dit risico voor de waardering van ons bezit voldoende gedekt. 2. Versterking Er is inmiddels een Nederlandse Praktijk Richtlijn gepubliceerd door het NEN-instituut. Op basis hiervan wordt de komende jaren een definitieve norm ontwikkeld waaraan het woningbezit in het aardbevingsgebied moet voldoen. Na inventarisatie van de huidige staat van het bezit zullen er versterkingsmaatregelen moeten worden uitgevoerd. Hierbij wordt aangenomen dat de kosten voor deze maatregelen door de NAM worden vergoed. De uitvoering van deze versterkingsregelen heeft geen invloed op de waarde van ons bezit. 3. Waardedaling Op langere termijn kan er sprake zijn van waardedaling van het bestaande bezit door imagoschade van de regio waardoor de verhuur dan wel de verkoop moeizamer kan verlopen en een lagere kasstroom kan ontstaan. Deze waardedaling, die als eerste zichtbaar zou kunnen worden in de WOZ-waardering en uit de resultaten uit eigen verkopen, is tot op dit moment nog niet exact te bepalen. In de huidige waardering op actuele waarde is hiermee geen rekening gehouden. Een lagere WOZ-waarde heeft een effect op de hoogte van de verhuurderheffing en daarmee een beperkt stijgend effect op de bedrijfswaarde. De mogelijke toekomstige invloed van waardedaling zal bestaan uit toekomstige lagere verkoopopbrengsten en eventuele noodzakelijke toekomstige extra afboekingen door lagere bedrijfswaarden. De waardedaling is door de NAM nog niet erkend. Gezamenlijk met andere corporaties wordt tegen de NAM geprocedeerd voor compensatie van de waardedaling waarbij volledige compensatie de inzet is. 3.4 Leefbaarheid De leefbaarheid in de verschillende dorpen is altijd een belangrijk aandachtspunt voor ons geweest. Daarom hebben we op 1 januari 2010 een leefbaarheidsfonds opgericht om initiatieven te stimuleren die de leefbaarheid in dorpen en wijken verbetert. Alle verenigingen van dorpsbelangen, uit dorpen waar wij woningbezit hebben, konden sinds die datum een beroep doen op dit fonds. Per dorp was jaarlijks een bedrag van 1.500,- beschikbaar. Veel verschillende initiatieven in de gemeente zijn mede mogelijk gemaakt door ons leefbaarheidsfonds. Ook in 2014 hebben we diverse aanvragen ontvangen voor geheel uiteenlopende doeleinden. Anticiperend op nieuwe regelgeving van de overheid in 2015, hebben wij besloten om per 1 januari 2015 het leefbaarheidsfonds op te heffen. We hebben de verenigingen van dorpsbelangen hierover in december geïnformeerd. Er heeft in 2014 geen overleg met de voorzitters van de verenigingen van dorpsbelangen plaatsgevonden. Met het oog op de aanstaande fusie is ervoor gekozen om het overleg niet door te laten te gaan. Wel zijn de verenigingen schriftelijk geïnformeerd over het Leefbaarheidsfonds, de beëindiging van het fonds per 1 januari 2015 en de fusie. 13

16 In het kader van de leefbaarheid sponsort de Stichting Woningbouw Slochteren ook een aantal activiteiten. De Stichting Woningbouw Slochteren sponsort een jaarlijkse terugkerend volleybaltoernooi waar iedereen in de gemeente Slochteren aan deel kan nemen. Daarnaast is de Stichting Woningbouw Slochteren ook sponsor van de BoodschappenPlusBus. Deze biedt ouderen in de gemeente Slochteren begeleiding en vervoer naar winkels, voorzieningen en activiteiten. Overigens heeft de Stichting Woningbouw Slochteren in 2014 de sponsoractiviteiten verder teruggebracht om op deze post te bezuinigen. In 2013 waren diverse verenigingen al aangeschreven met de mededeling dat de Stichting Woningbouw Slochteren per 1 januari 2014 zou stoppen met de sponsorbijdrage. 3.5 Energiebeleid De laatste jaren is de consument geconfronteerd met sterk stijgende energieprijzen. Deze prijzen zijn relatief sterker gestegen dan de huurprijzen en ze bepalen dan ook in toenemende mate de woonquote: het percentage van het netto inkomen dat aan de totale woonlasten wordt besteed. Daarmee bepalen de energiekosten de betaalbaarheid van het wonen steeds meer. Naast het feit dat de woonlasten minder afhankelijk zullen zijn van sterk fluctuerende energieprijzen, biedt investeren in energiebesparing ook voordelen op het gebied van wooncomfort en draagt het bij aan een beter klimaat. Helaas heeft de Stichting Woningbouw Slochteren uit financiële overwegingen moeten besluiten om niet over te gaan tot uitvoering van het energiebeleid 2014, omdat er onvoldoende financiële middelen aanwezig waren om deze investeringen te kunnen plegen. Dit is overeenkomstig het vastgestelde herstelplan (d.d. 8 oktober 2012). 3.6 Beheer voor derden De Stichting Woningbouw Slochteren voert het woningbeheer van twee Verenigingen van Eigenaren (VvE), te weten: VvE Amalia Staete te Siddeburen en VvE Huize Tilburg te Harkstede. Enkele keren per jaar wordt er vergaderd met de afdeling technische dienst over het onderhoud en dergelijke. Het administratieve gedeelte wordt verzorgd door de medewerker financieel economische zaken. Het onderhoud voor deze verenigingen wordt in samenwerking met de Stichting Woningbouw Slochteren en/of haar onderaannemers uitgevoerd. 4. Bewonersparticipatie De Stichting Woningbouw Slochteren hecht veel waarde aan een goede communicatie en informatievoorziening met haar huurders. Om de belangen van de huurders te kunnen waarborgen, is een vertegenwoordigende huurdersafvaardiging erg belangrijk. Op 14 mei 2009 heeft de Stichting Woningbouw Slochteren een nieuwe samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Stichting Bewonersraad Slochteren (hierna: SBS). Enerzijds is de gewijzigde Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) hier debet aan en anderzijds wordt er veel waarde gehecht aan het optimaliseren van de samenwerking met deze huurdersorganisatie. 4.1 Stichting Bewonersraad Slochteren De SBS vertegenwoordigt de drie huurderscommissies in de diverse kernen en is daarmee een belangrijke gesprekspartner van de Stichting Woningbouw Slochteren. De gespreksonderwerpen zijn vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Door bijdragen van de Stichting Woningbouw Slochteren had de SBS voor 2014 een begroting van ,- (2013: ,-). In mei 2009 hebben de Stichting Woningbouw Slochteren en de SBS een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend. De nieuwe overeenkomst voldoet aan de nieuwe wetgeving en de overige eisen van deze tijd. De Stichting Woningbouw Slochteren is hier erg blij mee, omdat ze het overleg met haar huurders erg belangrijk vindt. Als bijlage bij de overeenkomst is een lijst opgenomen met gespreksonderwerpen en bijbehorende bevoegdheden van de SBS. Dit houdt in dat de SBS voor bepaalde gespreksonderwerpen gekwalificeerd adviesrecht heeft en voor 14

17 bepaalde onderwerpen instemmingsrecht. Onderwerpen die benoemd worden, hebben o.a. betrekking op onderhoud van woningen, verhuur en woonruimteverdeling, sloop met (vervangende) nieuwbouw en herstructurering, woningverbetering en energiebesparing, aan- en verkoop van huurwoningen, huurprijsbeleid, servicekostenbeleid, fusies en samenwerkingsverbanden, leefbaarheid en wonen en zorg. Het reguliere overleg tussen de voltallige SBS en de Stichting Woningbouw Slochteren vindt 4 keer per jaar plaats. Daarnaast vinden er met enige regelmaat overleggen plaats met het bestuur van de SBS over specifieke onderwerpen. In 2014 is er onder andere gesproken over de voorgenomen fusie, de gezamenlijke buurtschouw van de SBS en de Stichting Woningbouw Slochteren, aardbevingsschade en het huurderstevredenheidsonderzoek in opdracht van Aedes. 4.2 Communicatie De Stichting Woningbouw Slochteren staat midden in de samenleving en wil dat ook uitstralen. De medewerkster communicatie is verantwoordelijk voor de afstemming van de communicatiemiddelen (onderling) en zorgt ervoor dat de middelen elkaar versterken. Denk hierbij aan de website, het informatiebulletin, brochures, persberichten en advertenties. Daarnaast probeert de Stichting Woningbouw Slochteren zo innovatief mogelijk met haar doelgroepen te communiceren. De belangrijkste doelgroepen van de Stichting Woningbouw Slochteren zijn: huurders en woningzoekenden; stakeholders; eigen personeel; de SBS. Website Bij de doelgroepen neemt digitale communicatie een steeds belangrijkere plaats in. De website van de Stichting Woningbouw Slochteren ( is in 2009 vernieuwd en wordt regelmatig bezocht. Voor veel mensen, zowel binnen als buiten de regio, is een bezoek aan de site het eerste contact met de Stichting Woningbouw Slochteren. Veel potentiële huurders vragen een inschrijfformulier aan via de website. Om ervoor te zorgen dat bezoekers terugkomen naar de site, moet deze altijd actueel zijn. De actualiteit wordt handmatig bijgehouden door de medewerkster communicatie. In principe zou de website momenteel weer vernieuwd / verbeterd moeten worden. Met het oog op de aanstaande fusie gaan we dit echter niet meer zelfstandig oppakken. Projectwebsite Naast de website van de Stichting Woningbouw Slochteren is er in 2011 een aparte projectwebsite voor het nieuwbouwplan De Weerterij te Siddeburen gemaakt ( Op deze manier probeert de Stichting Woningbouw Slochteren (potentiële) kopers nog beter van dienst te zijn. Alle belangrijke informatie over het plan is op deze website te vinden. U kunt hierbij denken aan omgevingsinformatie, plattegronden van woningen, bestemmingsplan, etc. Daarnaast kunnen (potentiële) kopers zich via deze website aanmelden voor een nieuwsbrief. Ook deze website wordt bijgehouden door de medewerkster communicatie. Online campagne In oktober 2013 is de Stichting Woningbouw Slochteren gestart met een online campagne voor het nieuwbouwplan De Weerterij. Deze campagne vloeit voort uit een communicatieplan voor De Weerterij dat in juni 2013 is opgesteld. Voor de start van de campagne zijn er een Facebookpagina en een Twitteraccount aangemaakt. Vervolgens is de Stichting Woningbouw Slochteren gaan adverteren op Facebook en Google Adwords. Op deze manier probeert de Stichting Woningbouw Slochteren vooral de bekendheid van De Weerterij te vergroten en op die manier de verkoop van huizen en kavels dusdanig te stimuleren dat er een start kan worden gemaakt met de verdere ontwikkeling van De Weerterij. Er zijn diverse voordelen van online adverteren. De kosten zijn relatief laag, je kunt de doelgroep gericht bereiken en de resultaten zijn meetbaar. De online campagne heeft tot nu toe veel bezoekers naar onze projectwebsite getrokken. 15

18 Informatiebulletin Als klantgerichte organisatie scherpt de Stichting Woningbouw Slochteren haar communicatiemiddelen steeds aan om haar doelgroepen zo goed mogelijk te kunnen bedienen. Dit geldt ook voor het jaarlijkse informatiebulletin voor de huurders. Eén keer per jaar (in het voorjaar) ontvangen de huurders van de Stichting Woningbouw Slochteren een informatiebulletin: een modern magazine met allerlei onderwerpen die de Stichting Woningbouw Slochteren en haar huurders bezig houden. Ook staat er een overzicht in van het planmatig onderhoud voor dat jaar. Tevens levert de Stichting Bewonersraad Slochteren informatie voor het bulletin aan, waaronder de agenda voor de algemene huurdersvergadering en het jaarverslag van het voorgaande jaar. Ieder jaar wordt er zorgvuldig gekeken of het informatiebulletin nog verbeterd kan worden. Daarnaast wordt het informatiebulletin ook op de website geplaatst. (Verkoop)brochures Ook de verkoopbrochures voor nieuwbouwprojecten worden steeds geactualiseerd. Zijn ze nog aantrekkelijk genoeg voor de potentiële klant? Kunnen de brochures snel gemaakt worden? De Stichting Woningbouw Slochteren werkt nu met een vast stramien, maar probeert haar brochures altijd weer te verbeteren. De verkoopbrochures worden ook op de (project)website geplaatst. 4.3 Geschillencommissie Eind 2005 hebben de woningcorporaties Steelande Wonen, Lefier en de Stichting Woningbouw Slochteren en de huurdersorganisaties Stichting Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en de SBS een gezamenlijke Geschillencommissie opgericht. Deze commissie kan door de huurder ingeschakeld worden als er sprake is van een geschil met de woningcorporatie. In 2009 hebben de woningcorporatie Woonstichting Groninger Huis en de huurdersorganisatie De Koepel zich bij dit initiatief aangesloten. In 2014 heeft de Geschillencommissie geen klachten over de Stichting Woningbouw Slochteren in behandeling genomen. 5. Verbindingen en samenwerking 5.1 Verbindingen De Stichting Woningbouw Slochteren heeft verbindingen met een drietal BV s: SWS Holding BV, SWS Projectontwikkeling BV en SWS Vastgoed BV. Alle activiteiten in de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en kunnen daarmee beschouwd worden als onderdeel van en ten dienste van de kerntaken van de Stichting Woningbouw Slochteren. SWS Holding BV te Slochteren Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt ,-. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt ,-, verdeeld in 18 aandelen. De Stichting Woningbouw Slochteren is enig aandeelhouder. Financiering: nihil. Netto omzet: nihil. Werkzaamheden: beherend vennoot van SWS Projectontwikkeling BV en SWS Vastgoed BV en het verrichten van al wat met het voorstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. In het verslagjaar 2014 hebben geen activiteiten plaatsgevonden. SWS Projectontwikkeling BV te Slochteren Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt ,-. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt ,-, verdeeld in 18 aandelen. De SWS Holding BV is enig aandeelhouder. Financiering: nihil. Netto omzet: nihil. Werkzaamheden: het ontwikkelen en realiseren van woningbouw. Op de korte termijn worden geen activiteiten verwacht. 16

19 Vierwaarde BV De Stichting Woningbouw Slochteren heeft in 2007 samen met de woningcorporaties Lefier, De Huismeesters en Steelande Wonen Vierwaarde BV opgericht, met als doel het verwerven van (landbouw)gronden en de rechten tot het ontwikkelen van deze gronden ten behoeve van realisatie van sociale woningbouw in het plan Meerstad. In het verslagjaar 2007 is een 16,67%-deelneming verworven in Vierwaarde BV (3.000 aandelen tegen een nominale waarde van 1,-). Via SWS Projectontwikkeling BV heeft in de jaren 2008, 2011, 2012 en 2013 een aanvullende kapitaalstorting plaatsgevonden van totaal ,-. De deelneming is in de voorgaande jaren afgewaardeerd naar lagere reële waarde (gestort aandelenkapitaal). Ook in het verslagjaar 2014 is een aanvullende kapitaalstorting gedaan van ,- en afgewaardeerd. SWS Vastgoed BV te Slochteren Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt ,-. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt ,-, verdeeld in 18 aandelen. De SWS Holding BV is enig aandeelhouder. Financiering: nihil. Netto omzet: ,-. Werkzaamheden: het ontwikkelen en realiseren van woningbouw. SWS Vastgoed BV heeft in appartementen aan de Hoofdweg te Siddeburen, boven het winkelcentrum "De Kei", aangekocht van de Stichting Woningbouw Slochteren voor ,-. Daarvoor is een financiering van ,- aangetrokken onder hypotheekgarantie (Rabobank). Het resterende bedrag is gefinancierd middels een rekening courant krediet bij de Rabobank. De 4 appartementen maken geen deel uit van het strategisch voorraadbeleid van de Stichting Woningbouw Slochteren en worden tijdelijk verhuurd. Op het moment dat een huurovereenkomst wordt beëindigd, kan het appartement (eventueel) in de verkoop gaan. In 2013 is 1 van de 4 appartementen (Hoofdweg 166T) verkocht. Ook in het verslagjaar 2014 is een appartement (Hoofdweg 166U) verkocht. Dit betekent dat SWS Vastgoed BV per 31 december 2014 nog 2 appartementen heeft, waarvan 1 verhuurd is (Hoofdweg 166R) en 1 leeg staat ten behoeve van de verkoop (Hoofdweg 166H). 5.2 Samenwerking De Stichting Woningbouw Slochteren hecht veel waarde aan samenwerking c.q. (externe) overleggen met haar stakeholders (belangenhouders). Hierna volgt een opsomming van de (belangrijkste) stakeholders van de Stichting Woningbouw Slochteren en netwerken waar de Stichting Woningbouw Slochteren bij betrokken is: Stichting Bewonersraad Slochteren Gemeente Slochteren, bestuurlijk overleg Gemeente Slochteren, ambtelijk overleg Geschillencommissie OGGZ overleg (openbare geestelijke gezondheidszorg) van de gemeente Slochteren Zonnehuisgroep Noord (samenwerkingsovereenkomst inzake toewijzing van woningen) Verenigingen van dorpsbelangen in de gemeente Slochteren Aedes Overlegorgaan van Directeuren van Woningcorporaties (ODW) Corporaties in het Regiovisiegebied Kring beheer en onderhoud (technische dienst) Financiële kring (financieel economische zaken) 5.3 Wonen en Zorg De Stichting Woningbouw Slochteren onderhoudt al jaren een prettige samenwerking met de zorgaanbieders Zonnehuisgroep Noord (voorheen Zorggroep Fivelland, instelling die zorg biedt aan ouderen) en de Stichting Novo (instelling die zorg biedt aan mensen met een verstandelijke beperking). Met Zonnehuisgroep Noord is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend, waarin vastgelegd is dat Zonnehuisgroep Noord de Stichting Woningbouw Slochteren adviseert bij de toewijzing van 17

20 woningen in drie woon-zorgcomplexen: Siertsheerd te Siddeburen, De Appelhof en Huize Tilburg te Harkstede. Bij de samenwerking met de Stichting Novo gaat het om het aanbieden van (aangepaste) woonruimte, die de Stichting Novo huurt van de Stichting Woningbouw Slochteren ten behoeve van haar doelgroep, zoals de kamers in Siertsheerd te Siddeburen en de zorgcomplexen Compagniesterpark te Sappemeer en De Deel te Siddeburen. 6. Financieel beleid Het financiële beleid van de Stichting Woningbouw Slochteren is gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit en het realiseren van de doelen van de organisatie, namelijk het bouwen, verhuren en beheren van adequate huisvesting voor haar doelgroepen. Binnen de Stichting Woningbouw Slochteren wordt jaarlijks een financiële meerjarenbegroting opgesteld waarin de doelstellingen van de corporatie zijn vertaald in een aantal scenario s. Hierdoor is er voldoende inzicht in de toekomstige financiële positie van de organisatie. De kengetallen die in dit hoofdstuk genoemd worden, zijn op basis van de geconsolideerde balans per 31 december Jaarresultaat en resultaatbestemming Het geconsolideerde resultaat na belastingen is over ,- negatief. Het jaarresultaat wordt in zijn geheel ten laste van het eigen vermogen gebracht. Per 31 december 2014 bedraagt het eigen vermogen van de Stichting Woningbouw Slochteren , Solvabiliteit De belangrijkste buffer om financiële tegenvallers op te vangen vormt het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2014 met 12,63% afgenomen tot ,-, hetgeen 35,53% is van het balanstotaal ultimo Omdat we risico s nooit geheel kunnen uitsluiten, moeten we - vanuit het oogpunt van de financiële continuïteit - een financiële reserve vormen. De omvang van de reserve drukken we uit met de solvabiliteit. Hiermee wordt bepaald welk deel van het totale vermogen uit eigen vermogen moet bestaan. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert als kritieke grenswaarde voor de solvabiliteitsratio een norm van 20%. Dit wordt als ondergrens gesteld om onvoorziene tegenvallers op te vangen, op de lange termijn aan haar verplichtingen te kunnen voldoen en blijvend toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. 6.3 Financieringspositie Ter analyse van de financieringspositie dient de volgende opstelling, die is ontleend aan de (geconsolideerde) balans per 31 december 2014 (bedragen x 1.000,-) Middelen vastgelegd op lange termijn: - Materiële vaste activa Financiële vaste activa Middelen beschikbaar op lange termijn: - Eigen vermogen Schulden lange termijn / /