Welkom Bewoners wijk WESTVELD Energetische renovatie woningen

Transcriptie

1 Welkom Bewoners wijk WESTVELD Energetische renovatie woningen

2 Voorstelling panel: Moderator: Jan Permentier Directeur: Hans Heyse Diensthoofd sociale dienst: Koen Van de Velde Diensthoofd projecten (technische dienst): Tom Battiau Aanwezig (in de zaal ) voor individueel gesprek nà de toelichting: Diensthoofd ondersteunende diensten: Peter Vermaercke Diensthoofd Financiën en administratie: Magda De Winter Stafmedewerker/klachtenbehandelaar: Kathleen Mous Celhoofd renovaties: David De Smeyter en Elias De Ruyck Maatschappelijk werker sociale dienst: Madelief Rappelet GDR architecten

3 1. Volkshaard en haar doel Algemeen beleid: Missie: Volkshaard maakt betaalbaar en duurzaam wonen mogelijk. inkomen Volkshaard = cvba (vennootschap) geschiedenis van sociale huisvesting = betaalbaar wonen aanbieden voor mensen met een beperkt Visie: Wij willen een betaalbare en duurzame thuis in een aangename woonomgeving voor iedereen toegankelijk maken. Betaalbaar: verhuren aan redelijke kostprijs afhankelijk van het gezinsbudget Duurzaam: levenslange woonzekerheid in aangepaste, kwaliteitsvolle en ecologisch verantwoorde woongelegenheid Aangename leefomgeving: een buurt die fraai is, rustig, goed bereikbaar, in welzijn en welbevinden Voor iedereen toegankelijk: sociale doelgroepen

4 1. Volkshaard en haar doel Aantal woningen: in regio Gent-Eeklo, waarvan in Groot-Gent Wijk Westveld: 160 woningen en 52 appartementen (start bouw in 1956) Strategische doelstellingen: 1. Financiële gezondheid: hoofd boven water blijven houden: Wij ontvangen géén subsidies van de Vlaamse overheid Voor nieuwbouw- en renovatieproject lenen wij bij de Vlaamse overheid aan -1%: terugbetalen over periode van 33 jaar Huurprijs afhankelijk van het inkomen: gemiddelde huurprijs = 258/maand 2. Onderhoud van het patrimonium: lange levensduur van onze woningen bewerkstelligen door onderhoud en herstellingen

5 2. De omgevingsfactoren Energetische eisen: ERP 2020 = dakisolatie, dubbel glas en verwarmingsketel (Hoog Rendement) Strengere veiligheidsnormen: Elektrische en gasinstallatie: conform AREI + herkeuring Eisen van Stad Gent omtrent energiezuinigheid. renovatielening Vlaamse overheid wordt per wijk vastgelegd, realisatie binnen bepaalde termijn (=> geen versnippering mogelijk) + Wetgeving overheidsopdrachten = aanbesteding (laagste prijs) Kostprijs collectieve renovatie semi-collectieve renovatie individuele renovatie = + 35% Leegstand betekent geen huurinkomsten voor de vennootschap: meer en meer opzeggingen (overlijden, rusthuis) in Westveld => individuele renovaties niet meer houdbaar Kaderbesluit sociale huur: decreet die de sociale verhuring wettelijk vastlegt: oa. RATIONELE BEZETTING

6 2. De omgevingsfactoren: RATIONELE BEZETTING = aantal bewoners versus aantal slaapkamers van een woning Artikel 18: Voorafgaand aan de toewijzingen geeft de verhuurder een invulling aan de rationele bezetting die aangepast is aan het eigen patrimonium, rekening houdend met het vooropgestelde aantal bewoners, vermeld in artikel 50. Die invulling wordt opgenomen in het interne huurreglement. Concreet: Alleenstaande: 1 slaapkamer (eventueel 2) koppel = maximum 2 slaapkamers Alleenstaande/Koppel met 2 kinderen: 3 slaapkamers

7 2. De omgevingsfactoren De wetgeving: Herhuisvesting ikv renovatie Art. 37bis. 2. De huurder stemt in met een herhuisvesting als de verhuurder dat wegens renovatie- of aanpassingswerkzaamheden aan de sociale huurwoning noodzakelijk acht. Na de beëindiging van de renovatie- of aanpassingswerkzaamheden is de huurder verplicht om terug te keren naar de sociale huurwoning als hij die rationeel kan bezetten. Als dat niet het geval is, verhuist de huurder naar een andere woning van de verhuurder. Als de herhuisvesting onmiddellijk een definitief karakter heeft, kan de huurder het type, de ligging en de maximale huurprijs van de woningen aangeven waarvoor hij in aanmerking wil komen, met toepassing van artikel 10. In dat geval wordt een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een huurprijs die samenhangt met de nieuwe sociale huurwoning. In de nieuwe huurovereenkomst worden de huurderscategorieën overgenomen die vastgesteld waren in de vorige huurovereenkomst. Twee ongegronde weigeringen van een aanbod hebben de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg.

8 3. Wijk Westveld Renovatie woningen: Waarom? Ouderdom woningen: slijtage (lekken, opstijgend vocht, verzakkingen, keukens en badkamer) Energiezuinigheid verplicht tegen 2020 Strengere veiligheidsnormen (gas, elektriciteit, etc) Minimum oppervlaktenormen per kamer opgelegd door Vlaamse Overheid Kostprijs van de renovatie per woning: Nu totaalrenovatie ipv gedeeltelijke renovatie: geen andere mogelijkheid Terugverdientijd van de investering: investering is afbetaald na 31jaar (huurprijs 258/maand) Aanpak: Individuele begeleiding van de huurder: zitdagen en persoonlijk contact met ELKE huurder Welke werken zullen er gebeuren?

9 3. Wijk Westveld WELKE WERKEN WORDEN UITGEVOERD? Algemeen: aanpassingen cfr. richtlijnen VMSW: te kleine slaapkamers worden badkamer of berging zolders worden ingericht als slaapkamer berging bij de keuken voorzien Vernieuwen riolering: Elke woning een eigen aansluiting Nieuwe septische put Nieuwe regenwaterput + hergebruik van regenwater

10 3. Wijk Westveld 1. Ruwbouwaanpassingen: Wegbreken schoorstenen Leefruimte ruim maken door plaatsen poutrelle 2. Vervangen alle leidingen (sanitair, gas en elektriciteit) 3. Aanleggen van een woonhuisventilatie 4. Uitbreken bestaande vloeren, chapes en faience + nieuwe vloeren 5. Vernieuwen pleisterwerk 6. Nieuwe keukens en badkamers 7. Vervangen en/of herstel binnendeuren 8. Bouwen van tuinhuizen 9. Buitenaanleg: heraanleg paden en terrassen.

11

12

13

14 3. Wijk Westveld

15

16 Blijvende bewoning onmogelijk bij totaalrenovatie

17 3. Wijk Westveld Mogelijke Vragen: Waarom verhuizen? Uitgebreide werken waardoor leefbaar wonen niet meer mogelijk is in de woning (vloeren uitgebroken, nieuwe leidingen in de muur, sleuven slijpen, etc) zie foto s Wat met zelf uitgevoerde aanpassingswerken? Kwaliteit van de uitgevoerde werken versus later onderhoud door Volkshaard Goedgekeurd voor Volkshaard: zie SCHRIFTELIJKE overeenkomst hierover (al dan niet te verwijderen) Niet goedgekeurd door Volkshaard: zelf te verwijderen of tegen betaling. = wordt individueel per woning bekeken door Volkshaard, mèt hanteren van principes van REDELIJKHEID (VIA VOORONDERZOEK)

18 3. Wijk Westveld: zelf uitgevoerde werken STK = de huurder betaalt enkel de kost voor het afvoeren van het afval, Volkshaard neemt de kost voor de verwijdering van het materiaal ten laste. GK = er zijn geen kosten voor de huurder. H = de huurder betaalt de integrale kost voor verwijdering. Uurloon = de huurder betaalt enkel de kost van de uurlonen voor het verwijderen van het materiaal, Volkshaard neemt de kosten voor het afvoeren van het afval ten laste. Door de huurder geschilderde trap= GK (geen kosten) Door de huurder aangebracht tuinhuis; opbouw (= het tuinhuis zelf) verwijderen: STK- ter plaatse in te schatten (huurder betaalt enkel voor afvoeren van afval) Door de huurder aangebrachte centrale verwarming/keukenmeubilair/badkameruitrusting= GK (geen kosten)

19 3. Wijk Westveld Vragen: Wat met de huurprijs van de nieuwe woning? Cfr inkomen en rationele bezetting Aanpassing patrimoniumkorting (kan wegvallen) : echter lagere energiefactuur (betere isolatie en CV) OPGELET: nieuw decreet vanaf 2017: onderbezettingsvergoeding: 25 per 2 de slaapkamer op overschot. Waarom niet terugkeren naar de woning? RATIONELE BEZETTING: aantal bewoners versus aantal slaapkamers = wettelijke beperking = verboden Waarom nieuw huurcontract ipv behoud van bestaand huurcontract? Wettelijk niet mogelijk wegens nieuw adres Verhuispremie? Financieel niet haalbaar voor Volkshaard (cfr lage huurprijzen): Doorverwijzingen door sociale dienst is mogelijk: cfr klusjesdienst Leer-Werk-Plekken - etc

20 4. Verder verloop van de avond (einde 20u30) 1. Schriftelijke vragen kleuren per type vraag: GEEL: technische vragen BLAUW: financiële vragen GROEN: sociale dienst en gevoelsmatige vragen 2. PAUZE: drankje aan de toog 3. Antwoord op de schriftelijke vragen 4. Mogelijkheid tot stellen van individuele vragen bij elke medewerker in de zaal + ZITDAG in Lepelaarstraat + persoonlijk bezoek van de sociale dienst niet alle vragen kunnen beantwoord worden vanavond: geef naam en telefoonnummer door aub. 5. Nieuwe infovergadering wanneer de aannemer gekend is (aanbesteding): timing nog onbekend