Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 9 Verzorging

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2015

2 Colofon Taxatiewijzer Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2015 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse n. Copyright Vereniging van Nederlandse n 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse n. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer verzorging naar waardepeildatum 1 januari 2015 versie 1.2 Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daaraan hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, RE/MAX Vastgoedgroep Arnhem, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 3

4 Wijzigingen en toevoegingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Verzorging, waardepeildatum 2015, versie 1.0 Hieronder wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Verzorging, waardepeildatum 2015, versie 1.0 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 5 Beschrijving hoe om te gaan met correcties op kengetallen Toelichting opgenomen over invloed op de verandering bandbreedte. Bijlage 3 Kengetallen per archetype Bijlage 5 Werktuigenvrijstellingslijsten Gewijzigde versie Correctie verandering bouwwijze gecorrigeerd bij de archetypes N , N , N , N , N , N en N Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.1 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.1. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging Voorwoord Wijziging deelnemers 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen inhoudelijke wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypen Kengetallen en toelichting geactualiseerd 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor Verzorging 4 Beschrijving van de marktgegevens 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Geen wijziging Indexen, grafieken en schema s geactualiseerd. Verwerking HR uitspraak ECLI:NL:HR:2015:219 Aanvulling 5.4 Standaard grootte. Van 1 is de bandbreedtes aangepast. 6 Grond Geen inhoudelijke wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen inhoudelijke wijzigingen 8 Rekenschema Geen inhoudelijke wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Geactualiseerd Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen inhoudelijke wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetype Geactualiseerd Bijlage 4 Onderbouwende marktgegevens Geactualiseerd Bijlage 5 Rekenvoorbeeld woondeelvrijstelling Geen wijziging Bijlage 6 Werktuigenvrijstellingslijst Nieuw Taxatiewijzer Verzorging Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 Strekking van deze taxatiewijzer Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Verzorging Verzorgingshuizen en Verpleeghuizen Bijzondere verblijfsconcepten Kloosters Begraafplaatsen en afbakening Toelichting bij rekenmodel woondelen Actualiteiten Beschrijving van de archetypen Inhoudsopgave archetypen Toelichting op de archetypen Functionele veroudering bij gebouwen voor Verzorging Economische afschrijving Veranderende bouwwijze Belemmering gebruik (doelmatigheid) Excessieve gebruikskosten Toelichting op de functionele afschrijving Beschrijving van de marktgegevens Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal Analyse bouwkosten Werktuigenvrijstelling Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Vervangingswaarde Levensduur en restwaarde Renovatie Standaard grootte (BVO) Grond Taxatieverslag Rekenschema...36 Bijlage 1 - Bronnen...37 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst...38 Bijlage 3 - Kengetallen per archetype...39 Bijlage 4 - Onderbouwende marktgegevens...65 Bijlage 5 - Rekenvoorbeeld woondeelvrijstelling Bijlage 6 - Werktuigenvrijstellingslijst Taxatiewijzer Verzorging Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer De gezondheidszorg heeft een aantal functies: het voorkomen van ziekte, het genezen van ziekte en het verlichten van (ongeneeslijk) lijden. In de loop van de tijd is in het aanbod van voorzieningen en in de organisatie van de gezondheidszorg een ordening naar functies (of doelen) ontstaan. Deze ordening leidde tot differentiatie en specialisatie. Zo ontstond er een cure- en caresysteem. Cure heeft betrekking op de zorg die gericht is op genezing en is meestal kortdurend. Care heeft betrekking op voorzieningen voor mensen die langdurig op zorg zijn aangewezen. Niet genezen staat voorop, maar het verplegen en verzorgen. De begrippen cure en care zijn gekoppeld aan de sectoren die in de gezondheidszorg zijn te onderscheiden. Tot de cure-sector wordt gerekend: het algemeen ziekenhuis, de huisarts, de revalidatie. Tot de care-sector wordt gerekend: het verpleeghuis, het verzorgingshuis, de thuiszorg de geestelijke gezondheidszorg, de gehandicaptenzorg. Ook het stelsel van ziektekostenverzekeringen is op deze begrippen gebaseerd. In het huidige stelsel wordt care gefinancierd via de AWBZ, de cure via de Ziekenfondswet. Momenteel staan de begrippen cure en care en het daarop gebaseerde ziektekostenstelsel echter ter discussie. De begrippen cure en care zouden niet het hele scala aan interventies bij gezondheidsproblemen dekken en het onderscheid dat nu gemaakt wordt tussen de AWBZ en de Ziekenfondswet zou vanuit het perspectief van de patiëntenzorg ongewenst zijn (één verzekering zou wellicht een aantal belangrijke problemen oplossen). In dit kader zijn ook de veranderende marktomstandigheden (vercommercialisering van- en marktwerking) en de overgang van budgetbekostiging naar prestatiebekostiging (inclusief de huisvestingslasten) in de zorg van belang. De modernisering van de bekostiging betekent dat ziekenhuizen, verzorgingstehuizen e.d. verantwoordelijk worden gemaakt voor de eigen exploitatie en de daarin opgenomen kapitaallasten component (huisvestingskosten). Indien mogelijk wordt hierbij een splitsing gemaakt in incourante en courante zelfstandige delen. Ziekenhuizen, verzorgingstehuizen e.d. trachten op deze wijze inkomsten te genereren om de exploitatie te kunnen financieren. Voor de courante delen kunnen markthuren worden gerealiseerd ( woonruimte, hotelkamer, kantoorruimte). Deze markthuren kunnen afhankelijk van kwaliteit en omvang ter onderbouwing worden gebruikt voor de berekening van de waarde in het economische verkeer. En in tegenstelling tot de in de 70-er jaren gebouwde ziekenhuizen, die vrijwel alleen als ziekenhuis waren te gebruiken, wordt momenteel bij de nieuwbouw in de ontwerpfase al rekening gehouden met een eventueel volgende externe gebruiker. Naast de courantheid van een object is ook kennis van herbestemmingsmogelijkheden van belang. Steeds vaker zal blijken dat voor een aantal gebouwen aansluiting kan worden gezocht bij de waarde in het economisch verkeer. Geregeld worden bijvoorbeeld praktijkruimten verhuurd aan commerciële partijen en is er market evidence beschikbaar. Met andere woorden: Indien er voldoende marktinformatie gevonden kan worden, is het maar de vraag of zorg gerelateerd vastgoed nog wel op de GVW methode moet worden getaxeerd. Ingeval er geen of onvoldoende marktcijfers voorhanden zijn bieden de betreffende taxatiewijzers uitkomst. 1.1 Algemeen De taxatiewijzer Verzorging is expliciet bedoeld voor de taxatie van algemene instellingen in de verzorgende sector en kloosters, zoals omschreven bij de archetype aanduiding in deze wijzer. Voor de kengetallen gelden bandbreedtes. Hoe hiermee om te gaan is beschreven in hoofdstuk 5. Voor gebouwen waarbij medische behandelingen een belangrijke component zijn, zal deze wijzer in combinatie met de wijzer Ziekenhuizen gebruikt moeten worden. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 6

7 Ingeval een zorginstelling gebouwdelen bevat die niet specifiek zijn toe te schrijven aan een zorginstelling (bijvoorbeeld een parkeergarage, sportaccommodatie en/of opleidingscentrum), dan dienen voor die gebouwdelen de voor deze objecten van toepassing zijnde taxatiewijzers te worden geraadpleegd. In deze taxatiewijzer zijn archetypen opgenomen die betrekking hebben op de volgende zorginstellingen: verpleegtehuizen, verzorgingshuizen, kloosters, gezinsvervangende tehuizen (geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg), en medische centra. Indien een te taxeren zorginstelling bestaat uit één of meer gebouwdelen met een ander bouwjaar en/of een andere zorgfunctie dan moet per gebouwdeel aansluiting gezocht worden met het meest overeenkomende archetype. Satellietkeukens en keukens in een kleinschalige woonvoorziening zijn bij de vervangingswaarden inbegrepen, echter productiekeukens dienen, mits zij aan de gestelde eisen voldoen, apart te worden geregistreerd en gewaardeerd. Voor keukenvoorzieningen in de zorgsector gelden bijzondere bouwmaatstaven. Voor de nieuwbouw van voor zowel productie- als satellietkeukens kan voor de investeringskosten van deze voorzieningen worden uitgegaan van een richtbedrag van 2.925,-- per m², exclusief 21% BTW en exclusief grond-, inventaris- en startkosten, prijspeil 1 januari Bouwbesluit Bij de actuele bouwkosten huidige bouwwijze is rekening gehouden met bepalingen die gelden voor de huidige bouw in het algemeen. In dit verband zijn met name van toepassing het Bouwbesluit (voor bijvoorbeeld verdiepingshoogte, daglichttoetreding en ventilatievoorschriften), het Handboek voor Toegankelijkheid (rolstoeltoegankelijkheid) en de Arbo-wet (voor bijvoorbeeld het gebruik van tilliftsystemen). Opgemerkt wordt dat de gebruikelijke terminologie per sector verschilt. In het geval van verpleging en verzorging wordt gesproken van patiënten en klinieken, terwijl bij de gehandicaptenzorg gesproken wordt over cliënten of bewoners en voorzieningen voor wonen en/of dagbesteding. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Verzorging Voor de verschillende onderdelen en typen care-vastgoed komen diverse termen voor. Om te komen tot een werkbare indeling dient één en ander gegroepeerd te worden. Hieronder volgen de diverse termen die voorkomen met de daarbij behorende definities. Bij care-vastgoed waar gebouwde parkeervoorzieningen onderdeel uitmaken van het object, moeten de stichtingskosten en de berekeningsmethode ervan worden gehaald uit de meest recente taxatiewijzer Parkeren. Nieuwe zorgstelsel: met zorg ondernemen In 2006 is de invoering van een nieuw zorgstelsel van start gegaan. De zorginstellingen moeten meer ondernemend gedrag vertonen en zelf verantwoordelijk zijn voor hun productie en investeringen in gebouwen en apparatuur. Kapitaalslasten zijn sedert 2008 opgenomen in de tarieven en prijzen. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 7

8 Het nieuwe stelsel wordt gevormd door regelingen met betrekking tot verblijf en verzorging: Zorgverzekeringswet (ZVW) Wet Marktordening WMO (Wet maatschappelijke Ondersteuning) Hierin opgegaan: Welzijnswet, Wet voorzieningen gehandicapten (Wvg), (delen van) AWBZ en Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) alsmede de regelingen met betrekking tot gebouwen en installaties: Wet Toelating Zorginstellingen (WTZi) Nieuwe regelingen: Kleinschaligheidsregeling, normatieve huisvestingscomponenten (nhc's) Cure en Care Kenmerk van het stelsel is dat de Toegelaten Zorginstelling op basis van een eigen ondernemersplan de financiering van huisvesting en zorg sluitend moet maken. In de oude AWBZ werd op grond van toegewezen zorgplaatsen de financiering bepaald. Leegstand had (op kortere termijn) nauwelijks invloed op de exploitatie, nu leidt leegstand direct tot exploitatietekorten. Toewijzing van zorg aan cliënten geschiedt op basis van een indicatie van de zorgzwaarte punten (ZZP s), welke aansluiten bij de doelstelling van de Toegelaten Zorginstelling. Op basis van de aantallen cliënten en hun (op basis van ZZP indicatie) ingebrachte budget kan de zorginstelling investeren in zorg en gebouwen. Naast de genoemde regelingen wordt door de overheid kleinschaligheid gestimuleerd (Full Package Volledige Verzorging Thuis). 1.3 Verzorgingshuizen en Verpleeghuizen Rond het verzorgingshuis zijn diverse ontwikkelingen gaande. De maatschappelijke tendens is dat ouderen zolang mogelijk in hun oude, vertrouwde omgeving blijven wonen. Bij de planning van de nieuwbouw wordt er rekening gehouden met specifieke voorzieningen voor ouderen. Per 1 januari 2009 is een aanpassing van het Bouwbesluit doorgevoerd, waarbij de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor de gezondheidszorgfunctie is aangescherpt. De EPC voor de gezondheidszorgfunctie voor aan bed gebonden patiënten is verlaagd van 3,6 naar 2,6. De EPC voor andere gezondheidszorgfuncties is verlaagd van 1,5 naar 1. De EPCaanscherping is een eerste stap op weg naar het doel om in 2017 nieuwe utiliteitsgebouwen waaronder gezondheidszorggebouwen de helft energiezuiniger te maken dan nu. De aanpassing heeft consequenties voor de investeringskosten van zorggebouwen. De meerkosten van de aanscherping worden voor de AWBZ-voorzieningen op 38, - per m2 inclusief BTW op prijspeil januari 2009 (bouwkosten) geraamd. Verzorgingshuizen verbreden hun aanbod naar 'ouderen in de wijk' en zij bieden een uitgebreider pakket diensten aan intramurale bewoners, vaak in samenwerking met een verpleeghuis. Het gaat dan bijvoorbeeld om somatische meerzorg of groepsverzorging voor dementerende ouderen. Daarnaast zijn zogenoemde verpleegunits ontstaan doordat verzorgingshuiscapaciteit in verpleeghuiscapaciteit is omgezet. De verpleegunits zijn bedoeld voor psychogeriatrische ouderen met verzorgingsbehoefte (maar zonder sterke gedragsstoornis) en voor somatische cliënten zonder specialistische verplegingsbehoefte. Een voordeel is dat bewoners bij een toenemende zorgzwaarte niet hoeven te verhuizen naar een verpleeghuis. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 8

9 1.3.1 Toegankelijkheid De gangbreedte in de bestaande verzorgingshuizen is over het algemeen 160 cm of meer, afgezien van een aantal (klooster)verzorgingshuizen met kamers veelal kleiner dan 15 m² en daarmee alleen geschikt voor afstoting en/of sloop. Voor het passeren van rolstoelen is een gangbreedte van 2 meter nodig; bij smallere gangen is het nodig om, na maximaal 8 meter lengte, passeerhavens te maken. 1 Bij functionele afschrijving belemmering gebruik wegens over- of ondermaat moet goed worden opgelet dat er geen dubbele correcties worden uitgevoerd voor zowel een te gering oppervlak als te geringe gangbreedtes en te geringe of juist te hoge plafondhoogtes. Een te geringe afmeting is overigens niet altijd rechtevenredig te vertalen naar een functionele afschrijving. De taxateur moet onderzoeken of er sprake is van een daadwerkelijke belemmeringen en in welke mate die moet worden afgeschreven. In hoofdstuk 6 van de taxatiewijzer algemeen wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met Excessieve gebruikskosten. De laatste jaren is er een groei van dagverzorging, dagbehandeling en dagopvang in verpleegen verzorgingshuizen. Door één of enkele dagen per week in een voorziening te verblijven, kunnen ouderen langer thuis blijven wonen. In de afgelopen tien tot vijftien jaar heeft de organisatie van verpleeghuizen een belangrijke verandering ondergaan in de 'transmurale' en extramurale -(buiten de muren van de betrokken instelling) zorg. De meeste verpleeghuizen bieden dagbehandeling en hebben projecten waarin ze zorg thuis of in een verpleeghuis bieden. De schaal waarop verpleeghuizen deze extramurale zorg leveren is kleiner dan die van verzorgingshuizen. Circa 15 procent van de verpleeghuiszorg betreft aanvullende zorg die grotendeels bestaat uit verpleeghuiszorg die in verzorgingshuizen wordt geleverd. Elk verzorgingshuis is min of meer uniek. De oudere bestaande bouw voldoet functioneel vaak niet meer terwijl deze bouwkundig en financieel nog lang niet is afgeschreven. De verzorging beweegt steeds meer in de richting van scheiden van wonen en zorg. Vaak is sloop en vervangende nieuwbouw de enige oplossing om de locatie te behouden voor de gezondheidszorg. Dit gaat meestal gepaard met kapitaalvernietiging vanwege een hoge boekwaarde. Daarnaast zijn de sloopkosten in bestaande (stedelijke) situaties onevenredig hoog. De demografische ontwikkelingen en de verwachte vraag naar de uitbreiding van verpleegcapaciteit (voornamelijk de psychogeriatrische inrichtingen) pleiten ook voor ombouw van verzorgingshuizen naar verpleeghuizen. Het College Bouw Zorginstellingen heeft per zijn wettelijke taken verloren. Hiermee is de wettelijke basis -en ook de wettelijke verplichting- om aan de gestelde eisen te voldoen verdwenen. Het ministerie van VWS, TNO en het College bouw zorginstellingen (Bouwcollege) zijn definitief tot overeenstemming gekomen om de expertise van het Bouwcollege onder te brengen bij TNO.TNO heeft hiervoor het Centrum Zorg en Bouw opgericht. Het Centrum Zorg en Bouw zal voor de bouw in de gezondheidszorg toepasbare kennis ontwikkelen en innovatie bevorderen met het oog op de mens, duurzaamheid en de beste kwaliteit tegen de beste prijs. De kennis is toegankelijk via internet en via publicaties. (bouwcollege.nl) In het TNO-rapport Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010 worden diverse kengetallen genoemd voor diverse zorgsectoren. Voor diverse gezondheidssectoren worden richtlijnen gegeven voor de benodigde oppervlakte per bed of per plaats. Genoemde bouwkosten in het rapport zijn indicatief en gebaseerd op College bouw en ziekenhuisvoorzieningen, Ombouw van verzorgingstehuizen, , pagina 6 ev. 2 TNO-rapport Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010 Taxatiewijzer Verzorging Pagina 9

10 1.3.2 Woonconcepten In verpleeghuizen worden een drietal woonconcepten onderscheiden: - Individueel wonen: Voor een individueel appartement voor verpleging kan worden uitgegaan van een zit/slaapkamer met een eigen sanitaire ruimte. De oppervlakte norm voor bestaande bouw is volgens de Monitoring gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging m². Tevens kan een gezamenlijke huiskamer gerealiseerd zijn. Naast de individuele appartementen wordt voorzien in ruimten voor begeleiding, medewerkers en diensten. Te denken valt aan een zusterpost, een kamer voor het afdelingshoofd, een spoelruimte, algemene bergruimten (schoon- en vuil linnen, rijdend materieel, werkkast), een centrale (snoezel) badkamer en een multifunctionele ruimte. - Afdeling- wonen komt nog het meest overeen met de verblijfssituatie in de meer traditionele verpleeg- en verzorgingshuizen, maar gaat uit van een kleinere groepsgrootte. Er wordt volgens de Monitoring gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging 2005 uitgegaan van beddenkamers van minimaal 15 m², kamergebonden sanitair en een groep van ten hoogste 10 patiënten; Het woonareaal van een afdeling bestaat uit bewonerskamers, huiskamers, sanitaire ruimten en ruimten voor begeleiding, medewerkers en diensten. Te denken valt aan een zusterpost, een kamer voor het afdelingshoofd, een spoelruimte, algemene bergruimten (schoon- en vuil linnen, rijdend materieel, werkkast), een centrale badkamer en een multifunctionele ruimte. - Groepswonen (waar het streven is zoveel mogelijk het normale wonen in een huiselijke sfeer te benaderen) waarbij uitgegaan wordt van ten hoogste 7 beddenkamers van minimaal 15 m², met minimaal twee sanitaire units (minimaal één geschikt voor het gebruik van een douchebrancard) Meerpersoonskamers Op 1 januari 2005 verbleven bijna bewoners van verpleeghuizen in drie- of meerpersoonskamers. Op 25 november 1996 heeft de Staatssecretaris van VWS het kabinetsbeleid inzake privacy in verpleeghuizen kenbaar gemaakt. De Staatssecretaris is van mening dat het mogelijk moet blijven, naast eenpersoonskamers, ook (splitsbare) tweepersoonskamers te realiseren in het geval een bewoner de wens te kennen geeft met iemand de kamer te willen delen. Meer dan twee bewoners op een kamer is niet langer toegestaan. Volgens de AWBZ-bouwmaatstaven heeft een eenpersoonskamer minimaal 15 m² nuttig vloeroppervlak en een splitsbare tweepersoonskamer heeft minimaal 30 m² nuttig vloeroppervlak. In 129 van de 342 verpleeghuizen (bijna 38%) zijn geen drie- of meerpersoonskamers meer aanwezig. Met name de vijf- en in iets mindere mate de zespersoonskamers verdwijnen nu door het gereedkomen van nieuwbouwprojecten in hoog tempo. De ambitie was dat alle drie- of meerpersoonskamers in 2010 weggewerkt moesten zijn. Deze ambitie is niet gehaald. In 2012 zijn er nog 1300 meerpersoonskamers. De meeste verpleeg- en verzorgingshuizen met meerbedskamers hebben concrete plannen voor afbouw. Wanneer het ministerie van VWS vindt dat er onvoldoende inspanning is geleverd om de resterende drie- en meerbedskamers te vervangen, kan het ministerie de erkenning van deze zorgorganisatie intrekken. 1.4 Bijzondere verblijfsconcepten Hospice Een hospice is een verblijfplaats, met een huiselijke sfeer, met een specialisatie in terminale zorg. Patiënten die ongeneeslijk ziek zijn, kunnen hier tot aan hun dood worden verzorgd. Een hospice valt onder de zogenaamde palliatieve zorg. Onder palliatieve zorg valt alle zorg die erop gericht is de patiënt met een levensbedreigende ziekte (en zijn naasten) een zo hoog mogelijke kwaliteit van leven te geven. Er zijn in Nederland twee soorten hospices: low care-hospices en hospices waar vooral professionals werken, high care-hospices. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 10

11 In de low care-hospices wordt verpleegkundige zorg verleend alsof de bewoner thuis woont: door de ziekenverzorgenden en wijkverpleegkundigen van de thuiszorg dus. De medische zorg blijft in handen van de eigen huisarts. In de high care-hospices wordt de verpleegkundige zorg verleend door het reguliere personeel van het verzorgingshuis. De meeste high care-hospices hebben een arts in dienst. Ook hebben verpleeg-, verzorgings- en ziekenhuizen vaak een afdeling die gespecialiseerd is in palliatieve zorg. Voor opname in een hospice is een indicatiestelling noodzakelijk. Dehttp:// kosten voor het verblijf in een hospice worden dan grotendeels vergoed vanuit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). In het kader van deze taxatiewijzer kan voor de waardering van de high care-hospices aansluiting gezocht worden bij de kengetallen voor verpleeghuizen. Voor de low care-hospices kan er afhankelijk van de grootte en de specifieke inrichting aansluiting gezocht worden bij de kengetallen voor gezinsvervangende tehuizen of de reguliere woningtaxaties Separeer- en afzonderingsvoorzieningen Afzonderen en separeren lijken erg op elkaar. Een persoon wordt tegen zijn wil opgesloten in een kamer. Het verschil zit hem in de aard van de ruimte. De beide voorzieningen zijn vormen van vrijheidsbeperkende maatregelen die in instellingen voor geestelijke gezondheidszorg, verslavingszorg en gehandicaptenzorg kunnen worden toegepast. In verpleeg- en verzorgingshuizen is alleen afzonderen toegestaan. Kinderen beneden de 12 jaar mogen niet worden afgezonderd of gesepareerd. Het gebruik van deze maatregelen is aan criteria gebonden, die zijn vastgelegd in de Wet bijzondere opnemingen in psychiatrische ziekenhuizen (BOPZ). Alleen instellingen die hiervoor zijn aangemerkt, mogen overgaan tot het (onvrijwillig) afzonderen of separeren van patiënten Separatie Onder separatie wordt verstaan: het voor verzorging, verpleging en behandeling insluiten van een patiënt in een speciaal daarvoor bestemde en door de minister als separeerverblijf goedgekeurde ruimte. Ook bij separatie geldt dat in doorlopend toezicht moet zijn voorzien. De feitelijke behoefte aan separeervoorzieningen wordt beïnvloed door een groot aantal factoren. In het algemeen is het gebruik van dwangmaatregelen geworteld in het normen- en waardenpatroon van een samenleving en in de subcultuur van een instelling. In Nederland wordt op relatief grote schaal gesepareerd, terwijl in andere landen eerder voor andere methoden wordt gekozen, bijvoorbeeld gedwongen medicatie, fixatie of intensieve één-op-éénbegeleiding De bouwkundige opzet van een voorziening is in dit verband eveneens een belangrijke factor Zo leiden situaties waarin patiënten meer privacy hebben of zich op de eigen kamer terug kunnen trekken, minder snel tot conflicten of gevaarlijke situaties. Kwaliteitsverbetering van voorzieningen, bijvoorbeeld het realiseren van eenpersoonskamers en appartementen, kan resulteren in een verminderde behoefte aan separeer- of afzonderingsvoorzieningen. Separeren blijkt voornamelijk in de GGZ-sector te worden toegepast. Afzondering wordt in deze sector aanzienlijk minder vaak toegepast. In de verstandelijk gehandicaptenzorg vindt afzonderen aanzienlijk vaker plaats dan separeren. Bij de opzet en de inrichting van separeervoorzieningen staat het veiligheidsaspect voorop. Alle risico s van suïcide of verwonding moeten zo veel mogelijk worden uitgesloten. Een separeereenheid bestaat bij voorkeur uit ten minste twee separeerkamers. Eén separeerkamer heeft als nadeel dat er geen uitwijkmogelijkheid bestaat wanneer deze kamer in gebruik is of tijdelijk onbruikbaar is. Meer dan vier separeerkamers per separeereenheid is uit zorginhoudelijk oogpunt ongewenst. De afstand tot de afdeling kan te groot worden, waardoor verpleegkundigen niet snel genoeg aanwezig kunnen zijn. Bovendien ontstaat bij die omvang al gauw een onwenselijke gevangenisachtige sfeer. De routing naar de separeervoorzieningen is een belangrijk punt van aandacht. Voorkomen moet worden dat patiënten over grotere afstanden moeten worden verplaatst, en ook dat de route naar de separeervoorzieningen over afdelingen loopt. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 11

12 Separeervoorzieningen zullen meestal als onderdeel van een groter project in de geestelijke gezondheidszorg of de gehandicaptenzorg worden gerealiseerd. In het TNO-rapport Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010, wordt een richtbedrag voor de investeringskosten voor een separeervoorziening genoemd van 2.653,- (inclusief de toen geldende 19% BTW en exclusief grond-, inventaris- en rentekosten) per m² bruto vloeroppervlakte Afzondering Onder afzondering wordt verstaan: het voor verzorging, verpleging en behandeling insluiten van een patiënt in een speciaal daarvoor bestemde eenpersoonskamer. Het doel ervan is het voorkomen van gevaarlijke situaties voor patiënt en personeel. Deze kamer is prikkelarm ingericht en daarin zijn als regel een bed, een tafel, een stoel, een kledingkast en een wasgelegenheid aanwezig. Bij afzondering geldt dat voor een goede zorg vereist is dat op de een of andere wijze is voorzien in doorlopend toezicht. Dit kan zijn persoonlijk toezicht, maar ook toezicht via een camera of andere communicatiemogelijkheden Dwangbehandeling Onder dwangbehandeling wordt verstaan het uitvoeren van een (deel van het) behandelplan zonder toestemming of bij verzet. Voor dwangbehandeling geldt het criterium voor zover dit volstrekt noodzakelijk is om ernstig gevaar voor de patiënt of anderen, voortvloeiende uit de stoornis van de geestvermogens, af te wenden. 1.5 Kloosters Een klooster is een gebouw waarin kloosterlingen zich hebben teruggetrokken om een aan God en de godsdienst gewijd leven te leiden. Vanaf van de taxatiewijzer Verzorging waardepeildatum zijn de archetypes voor kloosters geïntegreerd in de taxatiewijzer Verzorging. Door de vergrijzing van de bewoners van kloosters, zijn kloosters steeds meer op verzorgingshuizen gaan lijken. Specifiek voor kloosters geldt dat altijd enige vorm van gebedsruimte aanwezig is. In het geval een klooster gebouwdelen bevat die niet specifiek zijn toe te schrijven aan een klooster (bijvoorbeeld een concertzaal, sportaccommodatie en/of opleidingscentrum), dan dienen voor die gebouwdelen de voor deze objecten van toepassing zijnde taxatiewijzers te worden geraadpleegd. Voor gebouwen waarbij verzorging of verpleging een belangrijke component is, zullen daarvoor in deze wijzer archetypes voor verzorging en verpleging te vinden zijn Indien zich in een klooster een gedeelte kerk bevindt dan zal er meestal geen sprake zijn van een vrijstelling voor openbare erediensten omdat er geen sprake is van een in hoofdzaak gebruik voor openbare erediensten. Deze ruimtes betreffen echter meestal kleine gebedsruimten. Bij de archetypen is niet voorzien in kengetallen voor kerkzalen. Bouwbesluit Bij de actuele bouwkosten huidige bouwwijze is rekening gehouden met bepalingen die gelden voor de bouw in het algemeen. In dit verband zijn vooral van toepassing het Bouwbesluit (voor bijvoorbeeld verdiepingshoogte, daglichttoetreding en ventilatievoorschriften), het Handboek voor Toegankelijkheid (rolstoeltoegankelijkheid) en de Arbo-wet (voor bijvoorbeeld het gebruik van til-liftsystemen). Rijksmonumenten Voor de waardepaling is het van belang of een klooster is ingeschreven in een van de als gevolg van de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten. Betreft het klooster een rijksmonument dan dient als gevolg van artikel 17, tweede en derde lid, Wet WOZ, uitsluitend te worden gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 12

13 Voor de berekening van de waarde in het economische verkeer van rijksmonumenten is men conform artikel 4, lid 1, letter b. van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, afhankelijk van de beschikbare marktinformatie binnen óf buiten de gemeente. Conform het tweede lid van artikel 4, algemene bepalingen Wet WOZ wordt voor objecten andere dan woningen of monumenten waarvan in het geheel geen marktgegevens beschikbaar zijn de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. De objecten hebben meestal een specifieke aard en inrichting. Voor gebouwen met cultuurhistorische betekenis kan de gecorrigeerde vervangingswaarde bepalend zijn voor de vaststelling van de waarde in het kader van de Wet WOZ, tenzij er sprake is van een rijksmonument. 1.6 Begraafplaatsen en afbakening De objectafbakening voor het waterschap wijkt op enkele punten af van de objectafbakening in het kader van de Wet WOZ. Zoals blijkt uit artikel 117, eerste en tweede lid, van de Waterschapswet. Ten eerste kent de Waterschapswet twee soorten belastingobjecten. Gebouwde onroerende zaken worden betrokken in de omslagheffing gebouwd, met als heffingsmaatstaf de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ is vastgesteld. Ongebouwde onroerende zaken worden betrokken in de omslagheffing ongebouwd, met als heffingsmaatstaf de oppervlakte. Ten tweede kent de Waterschapswet geen samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen. Om er voor te zorgen dat het WOZ-object gelijk is aan het waterschapsobject gebouwd kent de Waterschapswet het begrip dienstbaar. Volgens de Waterschapswet maken ongebouwde eigendommen deel uit van een gebouwde onroerende zaak, als ze dienstbaar zijn aan een gebouwd eigendom. Hiervan is sprake als het ongebouwde eigendom de gebruiksmogelijkheden van dat gebouwde eigendom positief beïnvloedt. Hiervan zijn uitgezonderd de ongebouwde eigendommen voor zover deze op grond van artikel 220d van de wet (in het kader van de onroerende-zaakbelastingen) of op basis van de gemeentelijke belastingverordening buiten aanmerking worden gelaten. Als voorbeeld kan worden genoemd een klooster (gebouwd eigendom) en een begraafplaats (ongebouwd eigendom) dat in het kader van de Wet WOZ is afgebakend als een samenstel. Wanneer op basis van de aanduidingen meegetaxeerde oppervlakte en de B: gebouwd/ ongebouwd zou worden aangegeven dat de begraafplaats dienstbaar is aan het gebouwd eigendom, is er in het kader van de objectafbakening van het waterschap sprake van een gebouwd eigendom. De begraafplaats maakt hiervan deel uit. In deze taxatiewijzer wordt als uitgangspunt gehanteerd dat geen sprake is van dienstbaarheid, aangezien de begraafplaats de gebruiksmogelijkheden van het klooster niet verhoogt. Bovendien kan worden gesteld dat het gebouwde eigendom (het klooster) kan worden gebruikt in overeenstemming met de aard van het gebouwde eigendom zonder de begraafplaats; het ongebouwde eigendom zelfstandig gebruikt kan worden en dat door het zelfstandige gebruik van het ongebouwde eigendom het karakter van het ongebouwde eigendom niet verandert. Begraafplaatsen, graven, grafmonumenten c.a. zijn ongebouwde eigendommen als bedoeld in de Wet WOZ. Veelal zullen deze via een facultatieve vrijstelling voor de OZB worden vrijgesteld. 1.7 Toelichting bij rekenmodel woondelen Het rekenmodel is bedoeld om te bepalen of een zorginstelling is aan te merken als een woning (artikel 220a wet). Als een zorginstelling geen woning is, berekent het model welk deel van de waarde is vrijgesteld door de woondelenvrijstelling (artikel 220e wet). Beide artikelen spreken over woningen en delen die dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit wordt hierna ook kortweg aangeduid met 'woonfunctie'. Het belangrijkste verschil tussen artikel 220a wet en artikel 220e wet zit in de mate waarin een deel van het WOZ-object de woonfunctie dient. Bij artikel 220a wet moet het deel volledig een woonfunctie dienen; bij artikel 220e wet in hoofdzaak (70% of meer). Taxatiewijzer Verzorging Pagina 13

14 Rekenmodel Het WOZ-object van een zorginstelling zal doorgaans bestaan uit een of meer gebouwen (opstallen) en grond. Daarnaast kunnen tot het WOZ-object ook opstallen horen die dienstbaar zijn aan een of meer gebouwen (hierna ook: gebouwde aanhorigheden). Wat de grond betreft, deze kan binnen het WOZ-object drie functies hebben, te weten: ondergrond van een opstal; omliggende (of: onbebouwde) grond met een specifieke functie voor een opstal; omliggende (of: onbebouwde) grond met een functie voor het WOZ-object als geheel. De drie functies van de grond komt in het rekenmodel naar voren doordat de ondergrond en de omliggende grond met een specifieke functie bij de betreffende opstal worden vermeld. De grond zonder specifieke functie wordt op het eind van het rekenmodel vermeld. De omgang in het rekenmodel met gebouwde aanhorigheden is gelijk aan de omliggende grond. Gebouwde aanhorigheden met een specifieke functie voor een opstal wordt bij de betreffende opstal vermeld. Gebouwde aanhorigheden met een WOZ-object brede functie wordt op het eind van het rekenmodel vermeld Toetsing artikel 220a wet Bij de toetsing van artikel 220a wet is de volgende jurisprudentie van belang: Hoge Raad 16 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8976 (Leeuwarden) Hoge Raad 16 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ9075 (Smallingerland) Hoge Raad 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5650 (Epe) Hof 's-hertogenbosch 12 september 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6731 (Epe) Hoge Raad 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270 (Nijmegen) Hof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:CA0897 (Epe) Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 (Epe) Uit deze jurisprudentie volgen drie stappen die bij de toetsing van artikel 220a wet moeten worden doorlopen Stap A-1: inpandige delen (ruimten) De toetsvraag is hier: is een ruimte volledig (100%) dienstbaar aan de woonfunctie? De toets ziet op de verschillende ruimten in de opstal, zoals kamers, personeelsruimten, opslagruimten, sanitaire voorzieningen, verkeersruimten. Voor ieder inpandig deel moet worden bepaald of de ruimte volledig dienstbaar is aan de woonfunctie. Duiding Gelet op de grote overeenkomsten in de teksten van artikel 220a wet en artikel 220e wet, is het aannemelijk dat de duiding van het verblijf van verzorgden en verpleegden bij beide artikelen gelijk is. Het onderscheid zit in de begrippen 'in hoofdzaak' en 'volledig'. Voor artikel 220e wet heeft de Hoge Raad beslist dat bij de toetsing van de woonfunctie leidend is dat verzorgden en verpleegden in het tehuis verblijven omdat zij vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Het verblijf heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze bewoners daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 14

15 Woondelen Uit het voorgaande vloeit voort dat ruimten zijn aan te merken als woondelen als uitsluitend verzorgden en verpleegden die ruimten gebruiken en die voor deze bewoners functies hebben die met wonen overeen komen (dagbesteding, slapen, wassen en eten). Niet-woondelen De ruimten die ten dienste staan aan het personeel van de instelling of derden of die meer dan incidenteel door het personeel worden gebruikt, zijn geen woondelen. Te denken valt hierbij aan kantoorruimten, zusterposten, ruimten waartoe als regel alleen het personeel of derden toegang hebben, een centrale instellingskeuken, ruimten voor revalidatie en (para-)medische zorg, winkels en voor restaurants die mede voor anderen dan bewoners en hun gasten bestemd zijn. 'Volledig dienstbaar' Rekenmodel Voor de uitleg van het begrip 'volledig dienstbaar' is nog van belang dat zorgcentra naast een woonfunctie ook zeer nadrukkelijk een zorg- en verpleegmogelijkheid bieden waarvoor een ruime hoeveelheid personeelsleden aanwezig zal zijn. Ruimten die meer dan incidenteel door dit personeel worden gebruikt voor het verlenen van (verpleegkundige) hulp, zijn niet volledig dienstbaar aan de woonfunctie. Om de toetsing van delen in het rekenmodel zichtbaar te maken, vindt een uitsplitsing plaats van de verschillende ruimten. Dat kan per ruimte of in groepen van dezelfde type ruimten. Aan ieder uitgesplitst deel wordt een waarde toegekend. Vervolgens wordt voor ieder uitgesplitst deel aangegeven of er sprake is van een volledige woonfunctie, een volledige andere functie of een mix van functies. Voor het typeren van de opstal worden de totale waarde van ruimten met een volledige woonfunctie afgezet tegen de overige waarden Stap A-2: ondergrond Ondergrond wordt niet als een deel van de onroerende zaak gezien, maar is onlosmakelijk verbonden met de opstal. De waarde van de ondergrond wordt naar de bij stap A-1 berekende verhoudingen toegerekend aan de woonfunctie en de overige functies. In feite heeft de waardeverdeling van de ondergrond dus geen invloed op de verhouding woonfunctie en overige functies. De ondergrond is de bebouwde grond; de grond waarop de opstal rust Stap A-3: omliggende grond (ongebouwd) en gebouwde aanhorigheden De toetsvraag is hier: heeft de omliggende grond of de gebouwde aanhorigheid een specifieke functie? Omliggende grond is als deel van de onroerende zaak te zien. Bij de toetsing van de functie van de omliggende grond geldt als hoofdregel dat de omliggende grond in dezelfde mate aan dezelfde functies dienstbaar is als de opstal. Daarom wordt voor de functies van de omliggende grond uitgegaan van de verhouding woondelen / overige delen die voortvloeit uit stap A-1. Als de grond op basis van de verhouding in stap A-1 niet volledig dienstbaar is aan woonfuncties, wordt de omliggende grond als niet-woning aangemerkt. Het voorgaande is alleen anders als een deel van de omliggende grond in gebruik is bij een specifiek deel van de opstal en dat deel in gebruik is bij specifieke gebruikers (personeel of (gasten van) bewoners). De toetsing van omliggende grond is ook van toepassing op gebouwde aanhorigheden die dienstbaar zijn aan andere opstallen. Te denken valt aan een parkeergarage. Rekenmodel In het rekenmodel komt de omliggende grond en de gebouwde aanhorigheden twee keer voor. Een keer als gebouw-specifiek en een keer als WOZ-object breed. Deze uitsplitsing is alleen aan de orde als het WOZ-object uit verschillende gebouwde eigendommen bestaat. Het onderscheid is aangebracht omdat de omliggende grond of een gebouwde aanhorigheid dienstbaar kunnen zijn aan één van de gebouwen. Is dat niet het geval dan wordt de omliggende grond of de gebouwde aanhorigheid toegerekend aan het gehele complex. De Taxatiewijzer Verzorging Pagina 15

16 opzet van de hierna toegelichte toetsing is in beide situaties gelijk; alleen kunnen andere verhoudingen van toepassing zijn. Om de toetsing van delen in het rekenmodel zichtbaar te maken, vindt een uitsplitsing plaats van de omliggende grond en de gebouwde aanhorigheden. Bij de omliggende grond kan worden uitgesplitst naar verschillende te onderscheiden functies; bij de gebouwde aanhorigheden kan worden uitgesplitst per ruimte of in groepen van dezelfde type ruimten. Aan ieder uitgesplitst deel wordt een waarde toegekend. Conform de hoofdregel wordt aangenomen dat de functies van het uitgesplitste deel de verhouding tussen woondelen en overige delen volgt. Als in deze verhouding de woonfunctie minder dan 100% is, wordt het uitgesplitste deel als niet-woning aangemerkt. Voor specifieke situaties kan worden aangegeven dat er sprake is van een volledige woonfunctie of een volledige, andere functie Toetsing 220e wet Als een object op grond van artikel 220a wet als een niet-woning moet worden aangemerkt, moeten de woondelenvrijstelling worden getoetst. Bij de toetsing van artikel 220e wet is de volgende rechtspraak van belang: Hoge Raad 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5650 (Epe) Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125 (Westland) Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1126 (Westland) Hoge Raad 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1786 (Tholen) Hoge Raad 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1787 (Goes) Hoge Raad 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 (Epe) Ook uit deze jurisprudentie volgen drie stappen die bij de toetsing van artikel 220e wet moeten worden doorlopen Stap E-1: inpandige delen (ruimten) De toetsvraag is hier: is een ruimte in hoofdzaak (70% of meer) in gebruik voor een woonfunctie? De toets ziet op de verschillende ruimten in de opstal, zoals kamers, personeelsruimten, opslagruimten, sanitaire voorzieningen, verkeersruimten. Voor ieder inpandig deel moet worden bepaald of het in hoofdzaak een woondeel is of niet. Duiding Voor artikel 220e wet heeft de Hoge Raad beslist dat bij de toetsing van de woonfunctie leidend is dat verzorgden en verpleegden in het tehuis verblijven omdat zij vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Het verblijf heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze bewoners daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning. Woondelen Uit het voorgaande vloeit voort dat ruimten die deze bewoners gebruiken en voor deze bewoners functies hebben die met wonen overeen komen (dagbesteding, slapen, wassen en eten) zijn aan te merken als (in-hoofdzaak-)woondelen. Niet-woondelen De ruimten die (nagenoeg) uitsluitend ten dienste staan aan het personeel van de instelling of derden of die (nagenoeg) uitsluitend door personeel van de instelling wordt gebruikt, zijn geen Taxatiewijzer Verzorging Pagina 16

17 woondelen. Te denken valt hierbij aan kantoorruimten, zusterposten, technische ruimten waartoe als regel alleen het personeel of derden toegang hebben, een centrale instellingskeuken, ruimten voor revalidatie en (para-)medische zorg en winkels. Restaurants die mede voor anderen dan bewoners en hun gasten bestemd zijn, zijn eveneens niet-woondelen. Verkeersruimten Rekenmodel Verkeersruimten volgen de activiteiten in de ruimten die zij verbinden. Zo volgen gangen die de woonkamers met de afzonderlijke slaap/zitkamers verbinden, deze woondelen terwijl gangen die alleen bedrijfsruimten verbinden, de bedrijfsruimten volgen. Om de toetsing van delen in het rekenmodel zichtbaar te maken, vindt een uitsplitsing plaats van de verschillende ruimten. Dat kan per ruimte of in groepen van dezelfde type ruimten. Aan ieder uitgesplitst deel wordt een waarde toegekend. Vervolgens wordt voor ieder uitgesplitst deel aangegeven of er sprake is van een in-hoofdzaak-woonfunctie of niet. Als bij stap A-1 aan een ruimte uitsluitend een woonfunctie is toegekend, heeft deze ruimte bij stap E-1ook een inhoofdzaak-woonfunctie. Een volledig andere functie bij stap A-1 leidt bij stap E-1 eveneens tot dezelfde conclusie. Alleen delen die bij stap A-1 een mixfunctie hebben, zullen bij stap E-1 opnieuw moeten worden getoetst aan de criteria Stap E-2: ondergrond Ondergrond wordt niet als een deel van de onroerende zaak gezien, maar is onlosmakelijk verbonden met de opstal. De waarde van de ondergrond wordt naar de bij stap E-1 berekende verhoudingen toegerekend aan de woondelen en de niet-woondelen. De ondergrond is de gebouwde grond; de grond waarop de opstal rust Stap E-3: omliggende grond (ongebouwd) en gebouwde aanhorigheden De toetsvraag is hier: heeft de omliggende grond of de gebouwde aanhorigheid een specifieke functie? Omliggende grond is als deel van de onroerende zaak te zien. Bij de toetsing van de functie van de omliggende grond geldt als hoofdregel dat de omliggende grond in dezelfde mate aan dezelfde functies dienstbaar is als de opstal. Daarom wordt voor de functies van de omliggende grond uitgegaan van de verhouding woondelen / overige delen die voortvloeit uit stap E-1. Als de grond op basis van de verhouding in stap E-1 niet in hoofdzaak dienstbaar is aan woondelen, wordt de omliggende grond niet uitgezonderd van de heffingsmaatstaf. Het voorgaande is alleen anders als een deel van de omliggende grond in gebruik is bij een specifiek deel van de opstal en dat deel in gebruik is bij specifieke gebruikers (personeel of (gasten van) bewoners). In dat geval bepaalt de specifieke functie of de omliggende grond is vrijgesteld of niet. De toetsing van omliggende grond is ook van toepassing op gebouwde aanhorigheden die dienstbaar zijn aan andere opstallen. Te denken valt aan een parkeergarage. Rekenmodel In het rekenmodel komt de omliggende grond en de gebouwde aanhorigheden twee keer voor. Een keer als gebouw-specifiek en een keer als WOZ-object breed. Deze uitsplitsing is alleen aan de orde als het WOZ-object uit verschillende gebouwde eigendommen bestaat. Het onderscheid is aangebracht omdat omliggende grond of een gebouwde aanhorigheid dienstbaar kunnen zijn aan één van de gebouwen. Is dat niet het geval dan wordt de omliggende grond of de gebouwde aanhorigheid toegerekend aan het gehele complex. De opzet van de hierna toegelichte toetsing is in beide situaties gelijk; alleen kunnen andere verhoudingen van toepassing zijn. Om de toetsing van delen in het rekenmodel zichtbaar te maken, vindt een uitsplitsing plaats van de omliggende grond en de gebouwde aanhorigheden. Bij de omliggende grond kan worden uitgesplitst naar verschillende te onderscheiden functies; bij de gebouwde aanhorigheden kan worden uitgesplitst per ruimte of in groepen van dezelfde type ruimten. Aan ieder uitgesplitst deel wordt een waarde toegekend. Conform de hoofdregel wordt aangenomen Taxatiewijzer Verzorging Pagina 17

18 dat de functies van het uitgesplitste deel de verhouding tussen woondelen en overige delen volgt. Als in deze verhouding de woonfunctie minder dan 70% is, is het uitgesplitste deel belast. Voor specifieke situaties kan per uitgesplitst deel worden aangegeven dat er sprake is van een woondeel of een overig deel. 1.8 Actualiteiten In de praktijk werd de huidige omschrijving en afbakening van zorgcomplexen als probleem en verwarrend ervaren. Een recent genomen BAG-BAO besluit moet hierin verandering en duidelijkheid brengen. Naar aanleiding van dit besluit moet de afbakening van de zorgcomplexen voor zowel de WOZ als voor de BAG worden herzien en ligt er een actiepunt bij gemeenten en samenwerkingsverbanden. Het besluit is als volgt: 1. Er wordt niet gekeken naar welke bewoners aanwezig zijn in het zorgcomplex maar naar bouwkundige kenmerken. 2. Het criterium onderwerp van goederenrechtelijke rechtshandeling wordt standaard met Ja beantwoord. 3. Voor de zorgcomplexen wordt voorgesteld voor de onderdelen bestemd voor woondoeleinden de normale afbakeningsregels voor het VBO ( VerBlijfsObject ) toe te passen, zoals dat bijvoorbeeld met aanleunwoningen gebeurt. 4. Als verduidelijkend criterium voor functionele zelfstandigheid geldt de eis van aanwezigheid van de essentiële voorzieningen (een eigen keuken, douche en toilet). Het verblijfsobject wordt dus afgebakend tot die kleinste eenheid waarin zich deze voorzieningen bevinden. 5. Een verpleeghuis of verpleegafdeling in een verzorgingshuis is niet nader onder te verdelen in functioneel zelfstandige eenheden. Omdat de kamers daar niet over zelfstandige voorzieningen beschikken worden hier geen extra VBO s voor afgebakend. Nadat deze VBO's zijn bepaald blijven onderdelen over als de praktijk- en behandelruimtes en gezamenlijke ruimten. Het afbakenen hiervan gebeurt volgens de normale regels. In de praktijk zal dit resterende deel leiden tot 1 of een beperkt aantal verblijfsobjecten. Op dit moment kent de WOZ 1 onderdeel voor het vrijgestelde gedeelte en 1 (of meerdere) onderdelen voor het niet-woning gedeelte (al dan niet per verdieping). In de BAG komen er vele VBO s bij. Deze VBO s dienen in de BAG-WOZ koppeling aan elkaar gekoppeld te worden. De relatie tussen een WDO (WOZ-deelobject) en een BAG-object is een 1 op 1 relatie. Een WDO kan aan 1 BAG-object worden gerelateerd, terwijl 1 BAG-object aan meerdere WDO s kan worden gerelateerd. Gevolg is dan, om de VBO s in de WOZ te kunnen koppelen, er dan per VBO minimaal 1 onderdeel aanwezig moet zijn. Het is nog niet duidelijk welke optie gekozen wordt. Ook is de feitelijke koppeling door de gemeenten nog niet tot stand gekomen. Het is dan ook nog niet duidelijk wat de gevolgen voor de taxatiepraktijk is. Wel is van belang te weten dat deze discussie speelt om er in voorkomende gevallen op te kunnen anticiperen. 2 2 Besluit BAG-BAO zorgcomplexen, uitgave Kadaster, ( Taxatiewijzer Verzorging Pagina 18

19 2 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetypen Kengetallen naar waardepeildatum 1 januari 2015 Nr. Onderdeel WOZobject Kengetal Kengetal L Klooster gebouwd voor 1930 Verzorgingsruimte L Klooster bouwjaar Verzorgingsruimte L Klooster Verzorgingsruimte L Klooster bouwjaar Verzorgingsruimte L Klooster bouwjaar Verzorgingsruimte L Klooster bouwjaar na 2000 Verzorgingsruimte N Dagverblijf voor ouderen of Dagverblijf verstandelijk gehandicapten 8 N Dagopvang op medische gronden Dagverblijf N Verpleeghuis, vóór 1930 Verpleegruimte N Verpleeghuis, 1930 t/m 1945 Verpleegruimte N Verpleeghuis, 1946 t/m 1965 Verpleegruimte N Verpleeghuis, 1966 t/m 1985 Verpleegruimte N Verpleeghuis, 1986 t/m 2000 Verpleegruimte N Verpleeghuis, 2001 en nieuwer Verpleegruimte N Gezinsvervangend tehuis, begeleid Paviljoen/woonruimte zelfstandig wonen 16 N Gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m Paviljoen/woonruimte N Gezinsvervangend tehuis, 1966 t/m Paviljoen/woonruimte N Gezinsvervangend tehuis, 1986 en Paviljoen/woonruimte nieuwer 19 N Dagverblijf-/dagopvang Dagverblijf N Verzorgings-/bejaardenhuis, vóór N Verzorgings-/bejaardenhuis, 1930 t/m N Verzorgings-/bejaardenhuis, 1946 t/m N Verzorgings-/bejaardenhuis, 1966 t/m N Verzorgings-/bejaardenhuis, 1986 t/m N Verzorgings-/bejaardenhuis, 2001 en nieuwer, standaard 13000m² 26 N Verzorgings-/bejaardenhuis, 2001 en nieuwer, standaard 4000m² Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Verzorgingsruimte Taxatiewijzer Verzorging Pagina 19

20 2.2 Toelichting op de archetypen Hoewel de BDB-zorgindex een stijging van 1.54% laat zien, is er voor gekozen de onderbouwende stichtingskosten niet te indexeren (zie hoofdstuk 4.1). De kengetallen zijn daarom in principe gelijk aan die van vorig jaar. In enkele gevallen is er toch sprake van een geringe afwijking. Zo is uit analyse van de gerealiseerde stichtingskosten gebleken dat de kengetallen van N , N en N zijn aangepast. Bovenstaand schema is verdeeld op basis van archetypen die gerelateerd zijn aan voorzieningen voor mensen die langdurig zijn aangewezen op zorg, niet het genezen staat voorop, maar het verplegen en verzorgen. Deze voorzieningen zijn daarbij te verdelen in Kloosters, Verpleegtehuizen, Gezinsvervangende tehuizen, Dagverblijven voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden en Verzorgings- en Bejaardentehuizen, Kloosters Een klooster is een gebouw waarin kloosterlingen zich hebben teruggetrokken om een aan God en de godsdienst gewijd leven te leiden. Specifiek als klooster gebouwde objecten worden nog steeds gebouwd. Het zijn echter vaak gebouwen die veel gelijkenis hebben met verzorgingshuizen Daarom wordt deze categorie tevens onderbouwd met marktgegevens van verzorgings- en bejaardenhuizen. De archetypen voor kloosters zijn dan ook een afgeleide van de archetypen voor verzorging. Bij de vooroorlogse bouw is uitgegaan van een meer monumentale bouw die leidt tot hogere bouwkosten ten opzichte van de hedendaagse bouw. Voor de onderbouwende marktgegevens wordt verwezen naar bijlage 4. In deze bijlage zijn de bouwkosten van verpleeghuizen en verzorgings-/bejaardenhuizen opgenomen waarbij, indien beschikbaar, de bouwkosten zijn onderverdeeld naar de componenten ruwbouw, afbouw en installaties. In veel gevallen is de onderverdeling niet beschikbaar Verpleeghuis Instelling met als taak het geven van een continue, veelal langdurige zorg aan haar bewoners/patiënten. Voor opname in een verpleeghuis komen in aanmerking personen die niet meer in een ziekenhuis verpleegd hoeven te worden maar nog wel hulp nodig hebben, evenals personen voor wie verpleging in een verzorgingshuis niet meer mogelijk is Gezinsvervangend tehuis Leefgemeenschap voor jongeren, gehandicapten e.d. die een op het huishouden lijkende structuur heeft. De bewoners van deze leefgemeenschappen worden gerekend tot de institutionele bevolking Dagverblijf en Dagopvang op medische gronden Gebouw waar kinderen, zieken of mensen met een handicap overdag begeleiding kunnen krijgen. De archetypen zijn samengevoegd tot N met omschrijving Dagverblijf- /dagopvang Verzorgings-, bejaardentehuis Een verzorgings- / bejaardenhuis verleent huisvesting, verzorging en begeleiding wanneer dit in de eigen, zelfstandige woonsituatie niet meer mogelijk is. In een dergelijk tehuis heeft u de beschikking over een wooneenheid. Voorzieningen en zorg worden door het verzorgingshuis Naast het verstrekken van maaltijden, het verrichten van schoonmaakdiensten en het eventueel beheren van een alarmsysteem, vormt de persoonlijke begeleiding van de bewoners een wezenlijk onderdeel van de zorg. Taxatiewijzer Verzorging Pagina 20