Verzoeken van kopers om ontheffing van de verkoopvoorwaarden i.v.m. stagnerende verkoop van woningen.

Transcriptie

1 College Onderwerp: V Verzoeken van kopers om ontheffing van de verkoopvoorwaarden i.v.m. stagnerende verkoop van woningen. Samenvatting: Als gevolg van de huidige (woning)marktomstandigheden constateren wij een toename van verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden. De bepalingen zijn in de verkoopvoorwaarden omschreven in artikel 13, eerste en tweede lid, namelijk: a. de verplichting tot zelfbewoning van de nieuwbouwwoning gedurende vier jaar (antispeculatiebeding) én b. het verbod van doorverkoop binnen dezelfde termijn op straffe van betaling van ,-- (het boetebeding). De verkoopvoorwaarden / -bedingen zijn bedoeld om speculatie tegen te gaan bij projectmatige bouw en kaveluitgifte. Geconcludeerd is dat onder de huidige marktomstandigheden van speculatie feitelijk geen sprake kan zijn. Kopers verzoeken om ontheffing omdat zij financieel niet in de gelegenheid zijn om twee woningen aan te houden. Op de tweede plaats lijken vraag en aanbod door de marktomstandigheden meer in evenwicht te komen. Afweging: Bovenstaande impliceert dat er geen sprake kan/zal zijn van speculatiewinst daar de woningmarktomstandigheden de koop- en huurprijzen naar het huidige niveau marktconform reguleert. Om te voorkomen dat inwoners van de gemeente Heusden in financiële moeilijkheden geraken stellen wij voor de ontheffingsgronden tijdelijk te verruimen en de werking hiervan te evalueren. Besluit: Het college van Heusden heeft in de vergadering van 10 maart 2009; besloten: met betrekking tot verzoeken om ontheffing van de gemeentelijke verkoopvoorwaarden a. ten aanzien van projectmatige grondgebonden nieuwbouwwoningen: dat een projectontwikkelaar nog te verkopen woningen mag verhuren; dat geen maximum aan de koopprijs wordt gesteld; de verkoopvoorwaarden voor grondgebonden projectmatig te realiseren woningen voor een bepaalde periode buiten werking te stellen tot 2011; de ontheffingen te monitoren en de buiten werking te stellen regels in 2011 te evalueren. b. ten aanzien van kavel zelfbouw ontheffing kan worden verleend onder de volgende voorwaarden: de verzoeker toont aan de gemeente met rekeningen / nota s aan dat geen sprake is van speculatie. Het gaat er om dat de gemeente een vertrouwd en realistisch beeld kan vormen; de bestaande eigen woning moet ten minste aantoonbaar 1 jaar te koop zijn aangeboden; verkoop vindt plaats aan een natuurlijke persoon; handhaven van de verkoopbedingen indien tussentijds verkocht wordt binnen een periode van vier jaar. c. de teammanager van het team AVG te mandateren voor het afhandelen van deze verzoeken. 1/2

2 College Onderwerp: V Verzoeken van kopers om ontheffing van de verkoopvoorwaarden i.v.m. stagnerende verkoop van woningen. 2/2

3 College Onderwerp: V Verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden - bewoningsplicht en boetebeding - bij projectmatige nieuwbouw en zelfbouw Collegevoorstel Inleiding: Recentelijk is naar aanleiding van een concreet verzoek besloten de verkoopvoorwaarden voor bouwgrond onder voorwaarden te versoepelen. Ten aanzien van die voorwaarden dient een nuancering te worden aangebracht die niet alleen verband houdt met de huidige marktomstandigheden, maar ook met in 2006 over dit onderwerp genomen besluiten en met het onderscheid in projectmatige bouw en zelfbouw. Een stagnerende verkoop van appartementen heeft in 2005 en 2006 geleid tot verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden. In de vergadering van 21 februari 2006 (B ) stemde het college in: - met het aanpassen van de verkoopcontracten en verkoopvoorwaarden; - met het handhaven van de verkoopbedingen (bewoningsplicht en het verbod op de doorverkoop) voor uit te geven bouwkavels aan kandidaten op de wachtlijst; - met het loslaten van de bewoningsplicht en het verbod op de doorverkoop van appartementen die door projectontwikkelaars worden gebouwd. Het verkoopcontract en de verkoopvoorwaarden, zoals die toen zijn vastgesteld, zijn opgenomen in respectievelijk bijlage 1 en 2. In zijn arrest van 14 april 2006, AB 2006/198 (bijlage 3), oordeelde de Hoge Raad dat het stellen van bindingseisen aan de gemeente is verboden wanneer daarmee wordt ingegrepen op de woonruimteverdeling en daarmee de kring van woningzoekenden wordt beperkt. In de collegevergadering van 24 oktober 2006 is toen besloten om bij de verkoop van door ontwikkelaars projectmatig te realiseren woningen: - geen bindingseisen (inwoner, sociale of economische binding) meer te stellen; - de volgorde van toewijzing nog steeds te laten beslissen door het lot; - de op 21 februari 2006 door het college van Heusden vastgestelde verkoopvoorwaarden, met andere woorden het anti-speculatiebeding en het boetebeding te handhaven. De Hoge Raad is van oordeel dat er geen sprake is van beperking van de kring van woningzoekenden indien de bedingen voor de resterende termijn overgaan naar de nieuwe koper. Concreet: de kavel wordt verkocht 12 maanden na het notarieel transport van de aankoop. Aan de nieuwe koper mogen de verplichting tot zelfbewoning (bewoningsplicht) en het verbod op doorverkoop (boetebeding) worden opgelegd voor de resterende 36 maanden of drie jaar (kettingbedingen). Als gevolg van de huidige (woning)marktomstandigheden constateren wij een toename van verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden. Het gaat dan met name over de bepalingen in artikel 13, eerste en tweede lid, namelijk: a. de verplichting tot zelfbewoning van de nieuwbouwwoning gedurende vier jaar (antispeculatiebeding) én b. het verbod van doorverkoop binnen dezelfde termijn op straffe van betaling van ,-- (het boetebeding). Verkoopvoorwaarden om speculatie tegen te gaan De verkoopvoorwaarden / -bedingen zijn bedoeld om speculatie tegen te gaan bij projectmatige bouw en kaveluitgifte. Geconcludeerd is dat onder de huidige marktomstandigheden van speculatie feitelijk geen sprake kan zijn. Kopers verzoeken om ontheffing omdat zij financieel niet in de gelegenheid zijn om twee woningen aan te houden. 1/4

4 College Onderwerp: V Verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden - bewoningsplicht en boetebeding - bij projectmatige nieuwbouw en zelfbouw Op de tweede plaats lijken vraag en aanbod door de marktomstandigheden meer in evenwicht te komen. Ontheffingsgronden (niet limitatief) Gronden voor ontheffing van de verkoopvoorwaarden zijn opgenomen in artikel 13 lid 4 van de verkoopvoorwaarden. Het college kan ontheffing verlenen op schriftelijk gemotiveerd verzoek van koper onder andere in geval van: a. verandering van werkkring van koper of een of meer van de inwonende gezinsleden op grond waarvan verhuizing van het hele gezin noodzakelijk is; b. overlijden van koper, diens echtgenote of partner; c. echtscheiding van koper of van beëindiging van het samenlevingsverband; d. verhuizing, noodzakelijk geworden door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. Deze noodzakelijkheid dient door een medische verklaring te worden aangetoond. Deze vier ontheffingsgronden zijn de meest gangbare. Door de woorden onder andere is de opsomming van de ontheffingsvoorwaarden niet limitatief. Afhankelijk van de situatie waaronder ontheffing wordt gevraagd is volgens artikel 13 lid 4 van de verkoopvoorwaarden het oordeel in andere omstandigheden aan het college overgelaten. De collegebevoegdheid is inmiddels gemandateerd aan de teammanager AVG. In een intern overleg op 2 februari 2009 met de portefeuillehouder en vertegenwoordigers van de teams OOP, OLOG, OOR, AVG en BEC is uitvoerig van gedachten gewisseld over de mogelijkheden om aan de ingediende verzoeken tegemoet te komen. Daarna heeft voor dit voorstel nog een fine-tuning plaatsgehad naar de juiste toepassing van de gemaakte afspraken. Bij het versoepelen van de verkoopvoorwaarden is onderscheid gemaakt in projectmatige nieuwbouw en zelfbouwkavels. Projectmatige nieuwbouw De koopprijzen van projectmatige nieuwbouw lopen over het algemeen tot middelduur zijnde De projecten zijn in het bijzonder in Venne West te Drunen- op een enkele woning na verkocht. De vraag naar de projectmatige nieuwbouwwoningen was bij aanvang bouw groter dan het aanbod. Als dat het geval is worden de kandidaat kopers geselecteerd via een loting. Dit betekent dat, bij voorkeur uitsluitend in de lokale media, de verkoop kenbaar wordt gemaakt. Belangstellenden kunnen zich dan gedurende een bepaalde periode inschrijven voor één categorie woning. Vervolgens wordt door een notaris in aanwezigheid van ontwikkelaar(s) en gemeente door middel van loting in elke categorie bepaald volgens welke volgorde de kandidaat-kopers worden benaderd. Dit systeem van inschrijving en loting bij projectmatige bouw garandeert een objectieve en rechtvaardige toewijzing waarbij speculatie tot een minimum is beperkt. Gegeven de huidige woningmarktomstandigheden is wat betreft grondgebonden nieuwbouwwoningen een parallel te trekken met de marktsituatie van koopappartementen. Deze vergelijkbare marktomstandigheden legitimeren dat zonder nadere voorwaarden met verzoeken om ontheffing kan worden ingestemd. Bouwkavels Het verlenen van ontheffing voor kavelbouwers ligt genuanceerder. Het aantal kandidaten op de wachtlijst voor een bouwkavel overtreft het aanbod ruimschoots en wachttijden van een paar jaar zijn niet uitzonderlijk. 2/4

5 College Onderwerp: V Verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden - bewoningsplicht en boetebeding - bij projectmatige nieuwbouw en zelfbouw Bij de uitgifte van bouwkavels wordt de nummer 1 op de wachtlijst het eerst benaderd, dan nummer 2 en zo vervolgens. Het risico van speculatie is nadrukkelijker aanwezig bij kavels voor zelfbouw dan bij projectmatige realisatie. In tegenstelling tot projectmatige bouw is er bij zelfbouw geen sprake van een vaste verkoopprijs. Beoordeling of sprake is van speculatie bij doorverkoop zal van geval tot geval plaats moeten vinden. Afweging: Bovenstaande impliceert dat er geen sprake kan/zal zijn van speculatiewinst daar de woningmarktomstandigheden de koop- en huurprijzen naar het huidige niveau marktconform reguleren. Om te voorkomen dat inwoners van de gemeente Heusden in financiële moeilijkheden geraken stellen wij voor de ontheffingsgronden tijdelijk te verruimen en de werking hiervan te evalueren. Voor de inhoud van de voorgestelde verruiming verwijs ik naar het voorgestelde besluit. Communicatie Besluit en voorwaarden publiceren op de gemeente site en gemeentelijke informatiepagina s Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen 3/4

6 College Onderwerp: V Verzoeken om ontheffing van de verkoopvoorwaarden - bewoningsplicht en boetebeding - bij projectmatige nieuwbouw en zelfbouw BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 17 maart 2009; besloten: I. met betrekking tot verzoeken om ontheffing van de gemeentelijke verkoopvoorwaarden a. ten aanzien van projectmatige grondgebonden nieuwbouwwoningen: - dat een projectontwikkelaar nog te verkopen woningen mag verhuren; - dat geen maximum aan de verkoopprijs wordt gesteld; b. ten aanzien van kavel zelfbouw ontheffing te verlenen onder de volgende voorwaarden: - de verzoeker toont aan de gemeente met rekeningen / nota s aan dat geen sprake is van speculatie; - de bestaande eigen woning moet ten minste aantoonbaar 1 jaar te koop zijn aangeboden; - verkoop vindt plaats aan een natuurlijke persoon; - handhaven van de verkoopbedingen indien tussentijds verkocht wordt binnen een periode van vier jaar. c. de teammanager van het team AVG te mandateren voor het afhandelen van de onder b. genoemde verzoeken. II. De werking van dit besluit geldt tot en met december 2010 en wordt uiterlijk eind 2010 geevalueerd en indien nodig (bijgesteld) gecontinueerd. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4/4

7 VERKOOPCONTRACT BOUWGROND De gemeente Heusden, ten deze krachtens artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer Drs. H.P.T.M. Willems, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van, hierna te noemen de gemeente, en.., hierna te noemen de koper zijn het volgende overeengekomen: de gemeente verkoopt aan koper het perceel grond, zijnde een ter plaatse nader af te palen gedeelte, ter grootte van circa m², kadastraal bekend gemeente sectie nummer, plaatselijk bekend, voor de totale koopsom (kavelprijs) van, exclusief BTW, bestemd voor woningbouw, en wel onder de volgende voorwaarden en bedingen: De tekening Artikel 1. Aan de overeenkomst is een tekening gehecht, waarop de over te dragen grond bij benadering staat aangegeven dan wel een kadastrale aanduiding van de vorm en ligging van de grond wordt gegeven. De aangehechte tekening wordt door partijen geparafeerd. Ligging en omvang Artikel Als de verkochte grond een gedeelte van een kadastraal perceel betreft, zal de situering en begrenzing van de grond ter plaatse na de verleende bouwvergunning door of vanwege de gemeente worden aangegeven (eventueel door middel van buizen of piketten) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein. 2. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij de koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn. 3. Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die in eerste instantie door de gemeente is aangegeven en bij benadering in deze overeenkomst in vierkante meters is uitgedrukt, kan geen aanleiding geven tot verrekening. 1

8 Kosten en belastingen Artikel Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de aflevering, de verkoop en de levering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de koper. 2. Alle zakelijke lasten, die op de grond rusten, en alle belastingen die van de grond worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar volgende op de datum van overdracht voor rekening van de koper, ongeacht te wiens naam de aanslag wordt opgelegd. Overdracht, betaling en aanvaarding Artikel De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de notaris, die de koper heeft aangewezen dan wel door de gemeente is aangewezen voor het geval de koper geen notaris kan of wil aanwijzen. Het passeren van de akte dient te geschieden binnen zes weken na de dagtekening van de bekendmaking aan koper van het door het college genomen besluit tot verkoop. 2. De betaling van de volledige koopprijs en de overige kosten, rechten en belastingen dient te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris die met de eigendomsoverdracht is belast voordat de akte van levering wordt gepasseerd. 3. Als de betaling niet of niet volledig binnen de gestelde termijn wordt gedaan, is de koper zonder ingebrekestelling in verzuim en over het niet of niet betaalde deel vanaf de datum van verzuim tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek verschuldigd. De gemeente is niet verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte zolang door koper niet de volledige koopprijs, kosten, rechten, belastingen en rente zijn betaald. 4. Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, vindt de aflevering plaats zodra de notariële akte van levering is gepasseerd. 5. Het gekochte komt voor risico van de koper bij aflevering tenzij de feitelijke ingebruikneming eerder plaats vindt, in welk geval het risico vanaf het moment van de feitelijke ingebruikneming overgaat op de koper. Staat van levering Artikel De aflevering van het gekochte zal geschieden in de staat waarin het zich bij de totstandkoming van de overeenkomst bevindt. De koper wordt geacht het aan hem verkochte terrein volkomen te kennen en heeft nimmer aanspraak op vergoeding van schade wegens verkeerde of onvolledige opgave van vorm, bestemming, belending of wegens andere redenen. 2. De gemeente levert aan de koper een recht van eigendom, vrij van hypotheken, beslagen, huur of ander gebruik, tenzij in de koopovereenkomst anders is vermeld. 3. Alle eventueel aan de onroerende zaak verbonden erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en of beperkte rechten blijven er op rusten. 2

9 Informatie- en onderzoeksplicht Artikel 6. De gemeente staat er voor in dat: zij bevoegd is tot verkoop en levering van het verkochte; voor zover haar bekend in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn; aan haar van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte zijn voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd; het verkochte niet is betrokken in een ruilverkaveling- casu quo herinrichtingsplan en niet ter onteigening is aangewezen; ten opzichte van derden geen verplichtingen bestaan uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; aan koper die informatie te hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen door haar ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar de feiten en omstandigheden dat naar geldende verkeersopvattingen door hem behoort te geschieden, voor zijn rekening en risico komen. Ontbinding van de overeenkomst Artikel Ingeval de koper vóór het passeren van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft verkregen, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. De enkele aanzegging bij aangetekende brief is voldoende voor deze ontbinding. 2. Onverminderd het bepaalde in het derde lid van artikel 4, heeft de gemeente het recht om de overeenkomst te ontbinden, als de koper ondanks schriftelijke aanmaning daartoe, waarbij hem alsnog een termijn van twee maanden voor de nakoming wordt gesteld, zijn medewerking onthoudt aan de totstandkoming van de overdracht. De enkele aanzegging bij aangetekende brief dat de gemeente de overeenkomst ontbonden acht is daartoe voldoende. 3. De reeds betaalde gedeelten van de koopprijs zullen bij toepassing van lid 1 en 2 van dit artikel worden gerestitueerd. Milieubepaling Artikel 8. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in, op of aan de te verkopen grond, is door de gemeente een onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een of meer rapporten waarin de toestand van de bodem en grondwater wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem stoffen bevinden die naar ten tijde van de verkoop geldende maatstaven in de weg staan aan realisering van het beoogde, in deze koopovereenkomst omschreven, gebruik van de grond. 3

10 De gemeente heeft, gezien het voorafgaande gebruik van de grond voor zover dat aan haar bekend is, geen reden om aan te nemen, dat dergelijke stoffen zich in de grond of grondwater zouden bevinden. Artikel 9. Koper is verplicht bij bouwactiviteiten vrijkomende milieugevaarlijke stoffen, waaronder begrepen klein chemisch afval, op milieuhygiënisch verantwoorde wijze en met inachtneming van de op grond van publiekrechtelijke voorschriften geldende verplichtingen op de bouwplaats op te slaan en te doen inzamelen en verwijderen. Ontbinding bij verontreiniging Artikel Als vóór de datum van het passeren van de notariële akte of, als dat eerder is, voor de datum van de aflevering van de grond, toch zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu of voor de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige omvang en aard dat zij in de weg staan aan het overeengekomen gebruik, zodat van de koper in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht om de koopovereenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het totstandkomen van de overeenkomst. 2. Onder gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen, vermeld in het vorige lid, wordt niet verstaan: puin of andere bouwkundige restanten, voor zover deze niet zijn verontreinigd in zodanige mate dat zij naar de huidige maatstaven in de weg staan aan de realisering van het in de koopovereenkomst omschreven gebruik van de grond. 3. De gemeente is niet aansprakelijk voor de tot het moment van de ontbinding door de koper gemaakte kosten. Gedoogplicht Artikel De koper is verplicht te gedogen dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond is aangebracht kan worden onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond kan worden aangebracht en onderhouden. 2. De koper is verplicht al hetgeen ingevolge het vorige lid is aangebracht bevestigd te laten. 3. De koper is verplicht, voor zover dat in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid 1, welke de gemeente of de eigenaren van die zaken noodzakelijk achten. 4. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor de schade die door beschadiging van de aanwezige zaken, bedoeld in lid 1, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt. 4

11 5. Alle schade die een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van de in lid 1 bedoelde zaken zal door de gemeente of degene ten gunste van wie het gedoogrecht geldt op haar of zijn kosten worden hersteld of, als de koper dat wenst, aan de koper worden vergoed. Bouwplicht Artikel De koper is verplicht op het gekochte een woning te bouwen. 2. De koper is verplicht om een aanvraag om bouwvergunning in te dienen binnen drie maanden na de datum van de akte van levering. 3. Binnen zes maanden na de datum van de verlening van de bouwvergunning moet met de bouw zijn begonnen, dat wil zeggen dat minimaal de palen zijn geheid en/of de fundamenten zijn gelegd. 4. Binnen achttien maanden na de datum van verlening van de bouwvergunning moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn en dient de koper deze, in geval van verkoop van een bouwkavel bestemd voor de oprichting van een particuliere woning, feitelijk ter bewoning te hebben betrokken, wat mede moet blijken uit zijn inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie. 5. Voor iedere niet-nakoming van de verplichtingen in dit artikel is de koper aan de gemeente een boete verschuldigd van één procent van de koopprijs exclusief BTW per dag voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt. De boete is direct opeisbaar en wordt verbeurd door het enkele feit van het niet-nakomen zonder dat een ingebrekestelling zal zijn vereist. Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop Artikel Koper, zijnde een natuurlijk persoon, verplicht zich om de op de grond te bouwen woning in ieder geval tot vier jaar na de datum van de notariële akte van levering uitsluitend zelf te gebruiken en om die woning zelf met zijn eventuele gezinsleden te bewonen. 2. Koper, zijnde een natuurlijk persoon, doet gedurende een termijn van vier jaren vanaf de datum van de notariële akte van levering afstand van zijn recht om de grond en/of de daarop gebouwde woning in eigendom of in economische eigendom over te dragen, in erfpacht te geven, met beperkte rechten te bezwaren, te verhuren of te verpachten of anderszins aan derden in gebruik te geven, met uitzondering van het recht van vestiging van hypotheek. 3. Het bepaalde in de vorige leden is niet van toepassing in geval van: a. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel Burgerlijk Wetboek; b. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers in geval van parate executie als bedoeld in artikel Burgerlijk Wetboek; c. schriftelijke ontheffing door het college. 5

12 4. Het college kan de ontheffing, bedoeld in het vorige lid sub c, verlenen op schriftelijk gemotiveerd verzoek van koper onder andere in geval van: a. verandering van werkkring van koper of een of meer van de inwonende gezinsleden op grond waarvan verhuizing van het hele gezin noodzakelijk is; b. overlijden van koper, diens echtgenote of partner; c. echtscheiding van koper of van beëindiging van het samenlevingsverband; d. verhuizing, noodzakelijk geworden door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. Deze noodzakelijkheid dient door een medische verklaring te worden aangetoond. 5. Bij niet-nakoming van een of meer van de in dit artikel genoemde verplichtingen van koper is hij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van ,-- zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist. A.B.C.-bepalingen (Artikel 14 is alleen van toepassing bij verkoop aan projectontwikkelaar) Artikel Als de koper voornemens is de grond in diverse bouwterreinen onder te verdelen door verkaveling en deze kavels vervolgens aan derden door te verkopen in samenhang met een bouwplan, zal de gemeente op verzoek van koper deze kavels bij afzonderlijke akte leveren aan door de koper in overleg met de gemeente aan te wijzen derden, mits alle voorwaarden en bedingen van deze koopovereenkomst volledig van toepassing worden verklaard in de koopovereenkomst tussen koper en die derden. 2. De verplichtingen en daarmee verband houdende bepalingen, die uit deze overeenkomst voor de koper ten aanzien van de gemeente voortvloeien, zullen in het geval toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in het eerste lid, in de koopovereenkomst tussen de koper en de derde als derdebedingen ten behoeve van de gemeente worden opgenomen. 3. In de akte van levering als bedoeld in het eerste lid worden de verplichtingen als bedoeld in het tweede lid nadrukkelijk vermeld. 4. Onverminderd het bepaalde in het tweede lid blijft de koper voor het geheel aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit deze koopovereenkomst. 5. Koper verplicht zich in de koopovereenkomst tussen hem en een derde de bepaling op te nemen dat die derde zich verplicht tot nakoming van deze koopovereenkomst tussen gemeente en koper voor zover het de door hem verworven kavel betreft, daarbij inbegrepen de plichten van de artikelen 11, 12 en 13. Boetebepaling Artikel Bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit deze koopovereenkomst verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete, tenzij op de betreffende niet-nakoming in enig artikel een afzonderlijke boete is gesteld, in welk geval de afzonderlijke boeteregeling van toepassing is. 2. De boete bedraagt: a. tien procent van de koopprijs, dan wel ter keuze van de gemeente b. 150,-- voor elke dag dat deze niet of niet-volledige nakoming voortduurt. 6

13 3. Naast het vorderen van de krachtens deze koopovereenkomst verschuldigde boete, behoudt de gemeente het recht om bij niet of niet-volledige nakoming van enige verplichting op grond van de overeenkomst alsnog nakoming dan wel vergoeding van meer geleden schade te vorderen. Vestiging kwalitatieve verplichtingen Artikel 16. De in de koopovereenkomst opgenomen verplichtingen, waarbij de koper op zich neemt iets te dulden of iets niet te doen, worden als kwalitatieve verplichting gevestigd, blijven rusten op de onroerende zaak (grond) en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die de grond onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen. Daarbij wordt bepaald dat degene(n) die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik van de zaak onder welke benaming ook zal/zullen verkrijgen, mede gebonden is/zijn. Aangezien van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, die wordt ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6.252, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek inzake de vestiging van de kwalitatieve verplichting. Kettingbeding Artikel De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, om alle verplichtingen, die voor hem uit de overeenkomst voortvloeien en die niet bestaan in een dulden of niet-doen, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak (grond) alsmede bij de vestiging daarop van een zakelijk recht niet zijnde een hypotheekrecht aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en om die verplichtingen in de notariële akte tot overdracht of vestiging van een zakelijk recht op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van ,-- ten behoeve van de gemeente, met de bevoegdheid van deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hiervoor onder lid 1 bepaald, verbindt de wederpartij zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdebeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel de in lid 1 bedoelde verplichtingen als de in lid 1 en in het onderhavige lid opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolger of zakelijk gerechtigde. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. Aldus overeengekomen en ondertekend te Heusden op.. De gemeente, De koper, Drs. H.P.T.M. Willems 7

14 VERKOOPVOORWAARDEN BOUWGROND Gemeente Heusden De tekening Artikel 1. Aan de overeenkomst is een tekening gehecht, waarop de over te dragen grond bij benadering staat aangegeven dan wel een kadastrale aanduiding van de vorm en ligging van de grond wordt gegeven. De aangehechte tekening wordt door partijen geparafeerd. Ligging en omvang Artikel Als de verkochte grond een gedeelte van een kadastraal perceel betreft, zal de situering en begrenzing van de grond ter plaatse na de verleende bouwvergunning door of vanwege de gemeente worden aangegeven (eventueel door middel van buizen of piketten) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein. 2. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij de koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn. 3. Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die in eerste instantie door de gemeente is aangegeven en bij benadering in deze overeenkomst in vierkante meters is uitgedrukt, kan geen aanleiding geven tot verrekening. Kosten en belastingen Artikel Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de aflevering, de verkoop en de levering, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de koper. 2. Alle zakelijke lasten, die op de grond rusten, en alle belastingen die van de grond worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar volgende op de datum van overdracht voor rekening van de koper, ongeacht te wiens naam de aanslag wordt opgelegd. Overdracht, betaling en aanvaarding Artikel De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de notaris, die de koper heeft aangewezen dan wel door de gemeente is aangewezen voor het geval de koper geen notaris kan of wil aanwijzen. Het passeren van de akte dient te geschieden binnen zes weken na de dagtekening van de bekendmaking aan koper van het door het college genomen besluit tot verkoop. 1

15 2. De betaling van de volledige koopprijs en de overige kosten, rechten en belastingen dient te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris die met de eigendomsoverdracht is belast voordat de akte van levering wordt gepasseerd. 3. Als de betaling niet of niet volledig binnen de gestelde termijn wordt gedaan, is de koper zonder ingebrekestelling in verzuim en over het niet of niet betaalde deel vanaf de datum van verzuim tot aan de datum van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek verschuldigd. De gemeente is niet verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte zolang door koper niet de volledige koopprijs, kosten, rechten, belastingen en rente zijn betaald. 4. Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen, vindt de aflevering plaats zodra de notariële akte van levering is gepasseerd. 5. Het gekochte komt voor risico van de koper bij aflevering tenzij de feitelijke ingebruikneming eerder plaats vindt, in welk geval het risico vanaf het moment van de feitelijke ingebruikneming overgaat op de koper. Staat van levering Artikel De aflevering van het gekochte zal geschieden in de staat waarin het zich bij de totstandkoming van de overeenkomst bevindt. De koper wordt geacht het aan hem verkochte terrein volkomen te kennen en heeft nimmer aanspraak op vergoeding van schade wegens verkeerde of onvolledige opgave van vorm, bestemming, belending of wegens andere redenen. 2. De gemeente levert aan de koper een recht van eigendom, vrij van hypotheken, beslagen, huur of ander gebruik, tenzij in de koopovereenkomst anders is vermeld. 3. Alle eventueel aan de onroerende zaak verbonden erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en of beperkte rechten blijven er op rusten. Informatie- en onderzoeksplicht Artikel 6. De gemeente staat er voor in dat: zij bevoegd is tot verkoop en levering van het verkochte; voor zover haar bekend in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn; aan haar van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte zijn voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd; het verkochte niet is betrokken in een ruilverkaveling- casu quo herinrichtingsplan en niet ter onteigening is aangewezen; ten opzichte van derden geen verplichtingen bestaan uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; aan koper die informatie te hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen door haar ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar de feiten en omstandigheden dat naar geldende verkeersopvattingen door hem behoort te geschieden, voor zijn rekening en risico komen. 2

16 Ontbinding van de overeenkomst Artikel Ingeval de koper vóór het passeren van de notariële akte in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft verkregen, is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. De enkele aanzegging bij aangetekende brief is voldoende voor deze ontbinding. 2. Onverminderd het bepaalde in het derde lid van artikel 4, heeft de gemeente het recht om de overeenkomst te ontbinden, als de koper ondanks schriftelijke aanmaning daartoe, waarbij hem alsnog een termijn van twee maanden voor de nakoming wordt gesteld, zijn medewerking onthoudt aan de totstandkoming van de overdracht. De enkele aanzegging bij aangetekende brief dat de gemeente de overeenkomst ontbonden acht is daartoe voldoende. 3. De reeds betaalde gedeelten van de koopprijs zullen bij toepassing van lid 1 en 2 van dit artikel worden gerestitueerd. Milieubepaling Artikel 8. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in, op of aan de te verkopen grond, is door de gemeente een onderzoek verricht. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een of meer rapporten waarin de toestand van de bodem en grondwater wordt omschreven en waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bodem stoffen bevinden die naar ten tijde van de verkoop geldende maatstaven in de weg staan aan realisering van het beoogde, in deze koopovereenkomst omschreven, gebruik van de grond. De gemeente heeft, gezien het voorafgaande gebruik van de grond voor zover dat aan haar bekend is, geen reden om aan te nemen, dat dergelijke stoffen zich in de grond of grondwater zouden bevinden. Artikel 9. Koper is verplicht bij bouwactiviteiten vrijkomende milieugevaarlijke stoffen, waaronder begrepen klein chemisch afval, op milieuhygiënisch verantwoorde wijze en met inachtneming van de op grond van publiekrechtelijke voorschriften geldende verplichtingen op de bouwplaats op te slaan en te doen inzamelen en verwijderen. Ontbinding bij verontreiniging Artikel Als vóór de datum van het passeren van de notariële akte of, als dat eerder is, voor de datum van de aflevering van de grond, toch zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu of voor de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige omvang en aard dat zij in de weg staan aan het overeengekomen gebruik, zodat van de koper in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, zonder dat wordt 3

17 gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht om de koopovereenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het totstandkomen van de overeenkomst. 2. Onder gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen, vermeld in het vorige lid, wordt niet verstaan: puin of andere bouwkundige restanten, voor zover deze niet zijn verontreinigd in zodanige mate dat zij naar de huidige maatstaven in de weg staan aan de realisering van het in de koopovereenkomst omschreven gebruik van de grond. 3. De gemeente is niet aansprakelijk voor de tot het moment van de ontbinding door de koper gemaakte kosten. Gedoogplicht Artikel De koper is verplicht te gedogen dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond is aangebracht kan worden onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de grond kan worden aangebracht en onderhouden. 2. De koper is verplicht al hetgeen ingevolge het vorige lid is aangebracht bevestigd te laten. 3. De koper is verplicht, voor zover dat in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid 1, welke de gemeente of de eigenaren van die zaken noodzakelijk achten. 4. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor de schade die door beschadiging van de aanwezige zaken, bedoeld in lid 1, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt. 5. Alle schade die een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van de in lid 1 bedoelde zaken zal door de gemeente of degene ten gunste van wie het gedoogrecht geldt op haar of zijn kosten worden hersteld of, als de koper dat wenst, aan de koper worden vergoed. Bouwplicht Artikel De koper is verplicht op het gekochte een woning te bouwen. 2. De koper is verplicht om een aanvraag om bouwvergunning in te dienen binnen drie maanden na de datum van de akte van levering. 3. Binnen zes maanden na de datum van de verlening van de bouwvergunning moet met de bouw zijn begonnen, dat wil zeggen dat minimaal de palen zijn geheid en/of de fundamenten zijn gelegd. 4. Binnen achttien maanden na de datum van verlening van de bouwvergunning moet de op de grond te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn en dient de koper deze, in geval van verkoop van een bouwkavel bestemd voor de oprichting van een particuliere woning, feitelijk ter bewoning te hebben betrokken, wat mede moet blijken uit zijn inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie. 5. Voor iedere niet-nakoming van de verplichtingen in dit artikel is de koper aan de gemeente een boete verschuldigd van één procent van de koopprijs exclusief BTW per dag voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt. De boete is direct opeisbaar en 4

18 wordt verbeurd door het enkele feit van het niet-nakomen zonder dat een ingebrekestelling zal zijn vereist. Verplichting zelfbewoning en verbod doorverkoop Artikel Koper, zijnde een natuurlijk persoon, verplicht zich om de op de grond te bouwen woning in ieder geval tot vier jaar na de datum van de notariële akte van levering uitsluitend zelf te gebruiken en om die woning zelf met zijn eventuele gezinsleden te bewonen. 2. Koper, zijnde een natuurlijk persoon, doet gedurende een termijn van vier jaren vanaf de datum van de notariële akte van levering afstand van zijn recht om de grond en/of de daarop gebouwde woning in eigendom of in economische eigendom over te dragen, in erfpacht te geven, met beperkte rechten te bezwaren, te verhuren of te verpachten of anderszins aan derden in gebruik te geven, met uitzondering van het recht van vestiging van hypotheek. 3. Het bepaalde in de vorige leden is niet van toepassing in geval van: a. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel Burgerlijk Wetboek; b. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers in geval van parate executie als bedoeld in artikel Burgerlijk Wetboek; c. schriftelijke ontheffing door het college. 4. Het college kan de ontheffing, bedoeld in het vorige lid sub c, verlenen op schriftelijk gemotiveerd verzoek van koper onder andere in geval van: a. verandering van werkkring van koper of een of meer van de inwonende gezinsleden op grond waarvan verhuizing van het hele gezin noodzakelijk is; b. overlijden van koper, diens echtgenote of partner; c. echtscheiding van koper of van beëindiging van het samenlevingsverband; d. verhuizing, noodzakelijk geworden door de gezondheid van koper of van een van zijn gezinsleden. Deze noodzakelijkheid dient door een medische verklaring te worden aangetoond. 5. Bij niet-nakoming van een of meer van de in dit artikel genoemde verplichtingen van koper is hij een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van ,-- zonder dat enige ingebrekestelling zal zijn vereist. A.B.C.-bepalingen (Artikel 14 is alleen van toepassing bij verkoop aan projectontwikkelaar) Artikel Als de koper voornemens is de grond in diverse bouwterreinen onder te verdelen door verkaveling en deze kavels vervolgens aan derden door te verkopen in samenhang met een bouwplan, zal de gemeente op verzoek van koper deze kavels bij afzonderlijke akte leveren aan door de koper in overleg met de gemeente aan te wijzen derden, mits alle voorwaarden en bedingen van deze koopovereenkomst volledig van toepassing worden verklaard in de koopovereenkomst tussen koper en die derden. 5

19 2. De verplichtingen en daarmee verband houdende bepalingen, die uit deze overeenkomst voor de koper ten aanzien van de gemeente voortvloeien, zullen in het geval toepassing wordt gegeven aan het bepaalde in het eerste lid, in de koopovereenkomst tussen de koper en de derde als derdebedingen ten behoeve van de gemeente worden opgenomen. 3. In de akte van levering als bedoeld in het eerste lid worden de verplichtingen als bedoeld in het tweede lid nadrukkelijk vermeld. 4. Onverminderd het bepaalde in het tweede lid blijft de koper voor het geheel aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit deze koopovereenkomst. 5. Koper verplicht zich in de koopovereenkomst tussen hem en een derde de bepaling op te nemen dat die derde zich verplicht tot nakoming van deze koopovereenkomst tussen gemeente en koper voor zover het de door hem verworven kavel betreft, daarbij inbegrepen de plichten van de artikelen 11, 12 en 13. Boetebepaling Artikel Bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit deze koopovereenkomst verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete, tenzij op de betreffende niet-nakoming in enig artikel een afzonderlijke boete is gesteld, in welk geval de afzonderlijke boeteregeling van toepassing is. 2. De boete bedraagt: a. tien procent van de koopprijs, dan wel ter keuze van de gemeente b. 150,-- voor elke dag dat deze niet of niet-volledige nakoming voortduurt. 3. Naast het vorderen van de krachtens deze koopovereenkomst verschuldigde boete, behoudt de gemeente het recht om bij niet of niet-volledige nakoming van enige verplichting op grond van de overeenkomst alsnog nakoming dan wel vergoeding van meer geleden schade te vorderen. Vestiging kwalitatieve verplichtingen Artikel 16. De in de koopovereenkomst opgenomen verplichtingen, waarbij de koper op zich neemt iets te dulden of iets niet te doen, worden als kwalitatieve verplichting gevestigd, blijven rusten op de onroerende zaak (grond) en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die de grond onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen. Daarbij wordt bepaald dat degene(n) die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik van de zaak onder welke benaming ook zal/zullen verkrijgen, mede gebonden is/zijn. Aangezien van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt, die wordt ingeschreven in de openbare registers, is voldaan aan de eis van artikel 6.252, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek inzake de vestiging van de kwalitatieve verplichting. 6

20 Kettingbeding Artikel De koper is verplicht en verbindt zich jegens de gemeente, die dit voor zich aanvaardt, om alle verplichtingen, die voor hem uit de overeenkomst voortvloeien en die niet bestaan in een dulden of niet-doen, bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak (grond) alsmede bij de vestiging daarop van een zakelijk recht niet zijnde een hypotheekrecht aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en om die verplichtingen in de notariële akte tot overdracht of vestiging van een zakelijk recht op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van ,-- ten behoeve van de gemeente, met de bevoegdheid van deze laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen. 2. Op gelijke wijze als hiervoor onder lid 1 bepaald, verbindt de wederpartij zich jegens de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdebeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel de in lid 1 bedoelde verplichtingen als de in lid 1 en in het onderhavige lid opgenomen verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolger of zakelijk gerechtigde. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. Deze verkoopvoorwaarden zijn vastgesteld door het college van de gemeente Heusden in haar vergadering van 21 februari 2006 en treden met onmiddellijke ingang in werking. Het college van Heusden, de secretaris mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 7

21 LJN AU8946, Hoge Raad, C05/036HR Datum uitspraak: Datum publicatie: Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Zaaknummers: C05/036HR Vindplaats: NJ ; 2006, 445 ; MRM JOL ; 2006, 236 JB ; 2006, 138 ; LJMT BR ; 2006, 575 ; M. Fokkema AB ; 2006, 198 ; J.J. Hoekstra RvdW ; 2006, 388 Inhoudsindicatie: Sprongcassatie. Geschil tussen een gemeente enkopers van bouwgrond over de toelaatbaarheid van een in de overeenkomst naar burgerlijk recht bij de uitgifte van grond opgenomen anti-speculatiebeding uit hoofde waarvan kopers, behoudens ontheffing door de gemeente, op straffe van een boete verplicht zijn de op de verkochte grond te bouwen woning gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet aan derden door te verkopen; doorkruisen dergelijke anti-speculatiebedingen op onaanvaardbare wijze (systeem en strekking van) de Huisvestingswet?, vrijheid vanvestiging. Uitspraak 14 april 2006 Eerste Kamer Nr. C05/036HR JMH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: DE GEMEENTE DOETINCHEM, gevestigd te Doetinchem, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.W. Scheltema, t e g e n 1. [Verweerder 1], 2. [Verweerster 2], beiden wonende te [woonplaats], VERWEERDERS in cassatie, advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli. 1. Het geding in feitelijke instantie Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploot van 25 februari 2004 eiseres tot cassatie - verder te noemen: de Gemeente - gedagvaard voor de

22 rechtbank te Zutphen en na wijziging van eis gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. primair: het tussen partijen in artikel 7 van de notariële akte van levering overeengekomen anti-speculatiebeding wegens strijd met de Huisvestingswet ontoelaatbaar c.q. nietig te oordelen en de Gemeente te veroordelen om aan [verweerder] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting terug te betalen het bedrag van de door [verweerder] c.s. aan de Gemeente betaalde boete, dit bedrag vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der betalingvan [verweerder] c.s. aan de Gemeente tot aan de dag der terugbetaling door de Gemeente; II. subsidiair: voor recht te verklaren dat [verweerder] c.s. aan de Gemeente ten gevolge van de verkoop van hun woning gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] binnen een periode van vijf jaren na de aankoop van de bouwgrond, op grond van het bepaalde in artikel 7 en 13 van de notariële akte van levering van 15 juni 1998 aan de Gemeente verschuldigd zijn een boete groot ƒ 2.436,32 en de nader tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst te vernietigen, althans te wijzigen in dier voege, dat het meerdere bedrag dat door [verweerder] c.s. als boete aan de Gemeente is voldaan, onverschuldigd is betaald en derhalve door de Gemeente aan [verweerder] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting dient te worden terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum der betaling door [verweerder] c.s. aan de Gemeente tot de dag der volledige terugbetaling door de Gemeente aan [verweerder] c.s.; III. de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure. De Gemeente heeft de vorderingen bestreden. Bij tussenvonnis van 14 juli 2004 heeft de rechtbank ambtshalve een comparitie van partijen gelast. De rechtbank heeft bij eindvonnis van 27 oktober 2004 het tussen partijen in art. 7 van de notariële akte van levering overeengekomen anti-speculatiebeding nietig verklaard, de Gemeente veroordeeld om aan [verweerder] c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting terug te betalen het bedrag van dedoor [verweerder] c.s. aan de Gemeente betaalde boete, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der betaling door [verweerder] c.s. aan de Gemeente tot aan de dag der terugbetaling door de Gemeente, de Gemeente veroordeeld in de proceskosten, en dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het eindvonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft de Gemeente op de voet van art. 398, aanhef en onder 2º, Rv. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot vernietiging en verwijzing. De advocaat van [verweerder] c.s. heeft bij brief van 6 januari 2006 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Uit hoofde van een op 6 en 14 april 1998 gesloten koop/aannemingsovereenkomst hebben [verweerder] c.s. op 15 juni 1998 geleverd gekregen, ieder voor de onverdeelde helft, een perceel bouwterrein met de daarop in aanbouw zijnde opstallen, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [woonplaats], en het onverdeeld 1/22 aandeel in een aan dit bouwterrein grenzend perceel grond (pad), alsmede de onverdeelde helft in een aan het bouwperceel grenzend perceel grond (pad). De koopprijs voor het bouwterrein bedroeg ƒ ,16; de prijs voor de te bouwen woning bedroeg ƒ ,84. (ii) In de notariële akte van levering zijn de "algemene verkoopvoorwaarden voor complexen