Inhoud. Pagina 2. Inhoud Begroting

Transcriptie

1

2 Pagina 2 Inhoud Inhoud Begroting Financiële parameters Meerjarenprognose Balans Toelichting op de balans Winst- en verliesrekening Toelichting op de winst- en verliesrekening Actualisatie jaarresultaat 2013 en bedrijfswaarde Kasstroomprognose Derivaten Kengetallen Grafieken Conclusie... 16

3 3 Pagina 1 Begroting 2014 De rust lijkt enigszins teruggekeerd in Den Haag. Zo ook in woningcorporatieland. De ledenraad van Aedes heeft met 2/3 meerderheid ingestemd met het Blokakkoord. De contouren van het Blokakkoord zijn beschreven in het jaarplan (onder Wet- en Regelgeving). De verhuurderheffing is niet van tafel maar staat in ieder geval tot Het huurprijzenstelsel ondergaat een wijziging door de WOZ-waarde als onderdeel op te nemen. De nota voor de eerste saneringsheffing is inmiddels ook betaald (voor l escaut 1,4 miljoen!). De portefeuillestrategie is verwerkt in de begroting De verkopen zijn naar beneden bijgesteld vanwege de lastige woningmarkt. We houden vast aan onze energieinvesteringen om de woonlasten en de CO2-uitstoot te verminderen. De besparingsdoelstelling op onze bedrijfskosten is realistisch en is verwerkt in de begroting De verlaging van onze inleenkrachten en huisvestingskosten door sluiting van het kantoorpand aan de Spuistraat, de invoering van de nieuwe organisatiestructuur en het Nieuwe Werken spelen een belangrijke rol om de besparingen door te voeren.. De parameters en de uitgangspunten van de begroting komen hierna uitgebreid aan bod. In hoofdstuk 6 Conclusie gaan we in op de financiële continuïteit van l escaut.

4 Pagina 4 2 Financiële parameters l'escaut maakt bij het opstellen van de begroting gebruik van de parameters van Ortec Finance en Centraal Fonds (beleidsregels). Ortec adviseert onder andere woningcorporaties in het doorrekenen van financiële meerjarenprognoses. De financiële visie van Ortec wordt door het WSW gebruikt als onderlegger voor haar parameters. Voor de periode van 2014 tot en met 2018 gelden deze parameters. Na 2018 rekenen we met de door het WSW vastgestelde parameters met uitzondering van de huurstijgingsparameter. Deze parameter corrigeren we met 0,25% vanwege bevriezing huren voor studenten, sloop, maximale huur, etc. Daarnaast hanteren we 0.25% voor wijziging(en) in ons huurbeleid. De huurderving op complexniveau is op basis van ervaringscijfers vastgesteld. De percentages prijsinflatie, looninflatie, stijging/daling onderhoud en algemeen/bouwkosten zijn conform Ortec Finance. De disconteringsvoet is zoals het WSW die voorschrijft. De rentepercentages voor de korte en lange termijn zijn conform Ortec Finance. Periode Huurstijging in % Prijsinflatie in % Stijging loonkosten in % Stijging kosten onderhoud in % Stijging overige variabele lasten in % ,75% 2,00% 1,50% 1,50% 2,00% ,50% 2,00% 1,95% 1,95% 2,00% ,50% 2,00% 2,27% 2,27% 2,00% ,50% 2,00% 2,49% 2,49% 2,00% ,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2019 e.v. 1,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

5 5 Pagina 3 Meerjarenprognose Balans In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen zoals gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening 2012 (conform herziene RJ645). (x 1.000) Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Totaal activa Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva Toelichting op de balans Materiële vaste activa Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk en het overige sociaal vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De materiële vaste activa daalt in het eerste prognosejaar door daling bedrijfswaarde (zie paragraaf 3.5). Investeringen in duurzaamheid zijn alleen de eerste vijf jaar in de bedrijfswaarde ingerekend. Voor de vervanging van keuken/douche/toilet componenten is een jaarlijkse post Voorziening onvermijdbare vervangingsonderhoud opgenomen. Uitgangspunt is dat deze reactieve aanpak geen invloed heeft op de verhuurbaarheid en dus niet zal leiden tot meer leegstand. Immers, iedere woning is in goede (woon)technische staat. In de materiële vaste activa in ontwikkeling heeft er een totale actualisatie plaatsgevonden van investeringen en uitgaande kasstromen in nieuwbouwprojecten, als gevolg van de portefeuillestrategie. Voor nieuwbouw luxe huur calculeren we geen onrendabele top door de waardering tegen marktwaarde.

6 Pagina 6 Vastgoedbeleggingen Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. Voor de begroting is gerekend met een waardedaling van 3,5% in In de post Vastgoedbeleggingen zijn tevens de Koopgarantwoningen opgenomen. Financiële vaste activa De post bestaat uit deelnemingen, BWS-subsidies, leningen u/g (uitgeleend geld) en latente belastingvorderingen. Vlottende activa De vlottende activa stijgen vanaf het jaar 2016 door toename van de liquide middelen. Eigen vermogen Sociale of vrije Aantal Jaar van Totale Totale Project huursector woningen oplevering investering ORT Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat) Sociaal Engelse wijk fase2 (PMC 202) Sociaal Beatrixlaan Sociaal Engelse wijk fase2 (PMC 202) Sociaal Engelse wijk fase2 (PMC 202) Luxe President Rooseveltlaan (PMC 279/280) Sociaal Middengebied (PMC 296) Sociaal President Rooseveltlaan (PMC 218) Sociaal Verkuijl Quakkelaarstraat (PMC 158) Sociaal Centrum Scheldekwartier Sociaal Centrum Scheldekwartier Sociaal Centrum Scheldekwartier Sociaal Centrum Scheldekwartier Sociaal Het eigen vermogen bestaat uit de wettelijke reserves en de overige reserves. De herwaarderingsreserve, onderdeel van de overige reserves, betreft het ongerealiseerde verschil tussen de actuele waarde van de bedrijfswaarde en de historische kostprijs. Het verloop van de post Overige reserves wordt onder andere bepaald door het jaarlijkse resultaat. In de herwaarderingsreserve worden de waardeveranderingen materiële vaste activa verwerkt, voor zover deze niet in de resultatenrekening verantwoord zijn. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering dient rechtstreeks in het eigen vermogen te worden verwerkt in de herwaarderingsreserve. Echter, de waardevermeerdering dient in de winst- en verliesrekening te worden verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan.

7 7 Pagina De waardevermindering dient echter eerst ten laste van de herwaarderingsreserve te worden verwerkt tot het bedrag dat voor het actief is opgenomen. (x 1.000) Beginsaldo Beleids- en parameterwijzigingen* Jaarresultaat Mutatie herwaarderingsreserve Mutatie eigen vermogen Eindsaldo Voorzieningen De post Voorzieningen is gevormd voor verlieslatende contracten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan. Investeringen in die projecten worden ten laste van de voorziening gebracht, zolang de voorziening toereikend is. De post bestaat verder uit de voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde, voorziening latente belastingverplichtingen en overige voorzieningen. Langlopende schulden De post bestaat uit de langlopende leningen en de terugkoopverplichting met betrekking tot de Koopgarantwoningen. Kortlopende schulden De post Kortlopende schulden schommelt nauwelijks. De hoogte van de posten uit de jaarrekening zijn als basis genomen. Het rekening-courantkrediet wordt volledig benut.

8 Pagina Winst- en verliesrekening In de tabel zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2012 opgenomen zoals gepresenteerd in de vastgestelde jaarrekening (x 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huren Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen mva en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Personeelslasten Onderhoudslasten Belastingen en verzekeringen Overige lasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Gerealiseerde herwaardering Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen Toelichting op de winst- en verliesrekening We hebben de geprognosticeerde jaarresultaten geactualiseerd aan de hand van de nieuwe gegevens uit de bedrijfskosten- en de onderhoudskostenbegroting en de verwachte extra uitgaven uit het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie. Voor de personeelskosten en overige bedrijfskosten is de taakstellende besparing van 10% opgenomen. Het eerste jaar laat vooral een verlies zien door de waardemutaties in de bedrijfswaarde en de onrendabele toppen op de nieuwbouwwoningen. Huren Huuropbrengsten en huurderving De uitgangspunten van het huurbeleid zijn: Eenduidige prijs-kwaliteitverhouding van het totale woningbezit; Huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning; Er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn. Voor de maximaal redelijke huur gelden de WWS punten als uitgangspunt. De reguliere huurverhoging bedroeg per 1 juli 2013 maximaal 4,0%. Voor 2014 en de jaren daarna is gerekend met de huurverhoging volgens de parameters. De gehanteerde huurverhogingspercentages zijn inflatievolgend. Huurders krijgen een huurverhoging

9 9 Pagina boven inflatie, afhankelijk van het huishoudinkomen: vooralsnog is er alleen voor inkomens tot inflatie plus 1,5% ingerekend voor 2013 en Deze parameter corrigeren we met 0,25% vanwege bevriezing huren voor studenten, sloop, maximale huur, etc. Daarnaast hanteren we 0.25% voor wijziging(en) in ons huurbeleid. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet doorberekend. De huurderving is vanaf 2013 per complex op basis van ervaringscijfers ingecalculeerd. Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen Leveringen en diensten (zogenaamde servicekosten) berekenen we kostprijsdekkend. De dekking voor administratieve en technische werkzaamheden voor de servicekosten zijn opgenomen onder de post 'Overige opbrengsten'. Verkoopopbrengsten onroerende zaken De verkoopopbrengsten van het bestaande woningbezit zijn tegen taxatiewaarde in de bedrijfswaarde opgenomen. l'escaut waardeert tegen bedrijfswaarde en daarom is de gemiddelde boekwaarde gelijk aan de geschatte verkoopwaarde (=taxatiewaarde). De geprognosticeerde verkoopopbrengsten bestaan uit de gerealiseerde herwaardering door verkopen. De verkopen zijn voor de bedrijfswaardebepaling de komende vijf prognosejaren ingecalculeerd. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan onder andere uit vergoedingen en/of verrichte diensten aan derden en de doorverdeling van administratieve facilitaire diensten die medewerkers van l'escaut voor de dochterondernemingen verrichten. Tevens is hier de geactiveerde productie ten behoeve van de eigen dienst en de dienstverlening aan collega-corporaties opgenomen. Afschrijvingen Het betreft hier de afschrijvingen op basis van bedrijfswaarde gesaldeerd met de gerealiseerde herwaardering door afschrijving (dat wil zeggen, het verschil tussen respectievelijk de afschrijving op basis van bedrijfswaarde en historische kostprijs) en de afschrijvingen op de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie (bedrijfsgebouwen, inventaris en wagenpark).

10 Pagina 10 Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen op nieuwbouw van sociale huurwoningen. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is, verwerken we de onrendabele top. Daarnaast worden hier de waardevermeerdering van de materiële vaste activa verwerkt, als deze een terugneming van een waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last verwerkt was in de winst- en verliesrekening. Bij een waardevermindering dient dit tevens ten laste van de winst- en verliesrekening te gaan. Personeelslasten Voor de begroting 2014 geldt de vastgestelde personeelsbezetting als basis. Voor de prognosejaren 2015 tot en met 2017 worden de personeelslasten geïndexeerd, voor de jaren na 2018 geldt dat de lasten evenredig stijgen of dalen met de woningvoorraad. Lasten onderhoud De onderhoudslasten 2014 worden als volgt gespecificeerd: Onderhouds- Werk derden/ dienst materiaal e.d. (x 1.000) l'escaut Totaal Planmatig onderhoud Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Voorziening onvermijdbare vervangingsonderhoud Leefbaarheid Overig onderhoud (contracten, cv's enz) Het planmatig onderhoud is gebaseerd op de geactualiseerde meerjarenbegroting voor de resterende levensduur van de (bestaande) complexen. Deze meerjarenbegroting is opgesteld aan de hand van de geactualiseerde portefeuillestrategie. In de kolom Onderhoudsdienst l'escaut is het werk uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst opgenomen. Het reparatieonderhoud is gebudgetteerd op 260 per woning. Op jaarbasis is er onder de post reparatieonderhoud voor aan verzekeringsgelden begroot inclusief eigen risico. Het mutatieonderhoud is gebaseerd op 550 mutaties. Het budget per gemuteerde woning (voor rekening l'escaut) bedraagt voor de periode vanaf Daarnaast is er ook rekening gehouden met intensievere mutaties. De doorbelasting aan bewoners is op jaarbasis ingecalculeerd op

11 11 Pagina Onder investeringen worden de volgende werkzaamheden meegenomen: Plaatsen van combiketels; Plaatsen van kunststof kozijnen; Energetische maatregelen. Er is een post Voorziening onvermijdbaar vervangingsonderhoud oplopend van in 2013 tot per jaar in 2016 en verder opgenomen, ten behoeve van een te verwachten toename van reparatieonderhoud dan wel noodzakelijke vervanging, als gevolg van het niet uitvoeren van projectmatige investeringen in keuken/douche/toilet na Het budget voor leefbaarheidsinvesteringen bedraagt voor Belastingen/verzekeringen Hieronder vallen de lasten voor onroerende zaak- en waterschapsbelasting, rioolheffing en opstal- en glasverzekeringen. Voor de begroting 2014 is gerekend met de WOZwaarden 2013 met peildatum 1 januari Overige lasten Voor de overige bedrijfskosten is ook de taakstellende besparing van in totaal 10% opgenomen. Deze besparingen willen we behalen op de huisvestingskosten, de kosten Raad van Commissarissen en de algemene kosten. In totaal wordt op deze post het volgende verantwoord: Huisvestingskosten; Kosten Raad van Commissarissen; Algemene kosten; Contributiebijdrage aan Aedes; Saneringsheffing; Verhuurderheffing; Het contract met Delta voor de levering van energie van de leegstaande woningen; Extra lasten ten behoeve van de studentenhuisvesting, zoals de vervanging van inventaris en servicekosten in de netto huur; Energie-investeringen naar aanleiding van kwaliteitscontrole op ons woningbezit; Huurgewenning voor het uitverhuizen van de bewoners; Huurgarantie. De sanering van Vestia heeft een meerjarige heffing voor de corporatiesector tot gevolg. De heffing voor 2013 is inmiddels vastgesteld. De heffing voor 2014 is voorlopig en moet nog definitief worden vastgesteld. De heffing voor de jaren daarna is een inschatting van het CFV. In onderstaande tabel worden zowel de percentages als de lasten die deze heffing voor l'escaut met zich meebrengt, getoond. Op Prinsjesdag 2013 is in de wet maatregelen woningmarkt 2014 een nieuw voorstel gedaan voor de verhuurderheffing voor de periode De heffing voor de jaren na 2014 is een inschatting van het CFV. De totale verhuurderheffing welke gerelateerd wordt aan de WOZ-waarde komt voor l'escaut daarmee uit op 18,7 miljoen voor de

12 Pagina 12 periode 2013 tot en met Onderstaande tabel maakt het verloop van deze post inzichtelijk. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post bestaat uit de winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen. Gerealiseerde herwaardering Deze post bestaat uit de gerealiseerde herwaardering door afschrijving en verkopen. De gerealiseerde herwaardering door afschrijving komt overeen met het verschil tussen afschrijving op bedrijfswaarde en de afschrijving op de oorspronkelijke kostprijs van het sociaal vastgoed in exploitatie. Bij verkoop ontstaat er een gerealiseerde herwaardering door verkoop. Financieringsresultaat De rentebaten zijn gebaseerd op de ontwikkeling van de liquide middelen. De rentelasten bestaan uit de te betalen rente op de kortlopende schulden, langlopende leningen en de rentelasten op de derivaten. Het gehanteerde interestpercentage voor herfinancieringen van leningen en conversies zijn ingecalculeerd conform de parameters. Belastingen De vennootschapsbelasting is sterk afhankelijk van onderhouds- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend. Fiscale winsten mogen worden verrekend met fiscale verliezen (maximaal negen jaar vooruit). In de meerjarenprognose worden de jaren 2012 en 2013 al volledig verrekend met de verrekenbare verliezen. In de prognose voor het fiscale jaar 2012 heeft l escaut al een voorzichtige inschatting opgenomen voor afwaarderen naar lagere WOZ-waarde. De vennootschapsbelasting voor de jaren vanaf 2013 zijn opgenomen zonder andere optimalisatiemogelijkheden wat resulteert in te betalen vennootschapsbelasting in de toekomst. Met de fiscalist zal nog verder hier over gesproken worden. Resultaat deelnemingen Saneringsheffing 4,00% 3,50% 2,00% 2,00% 1,00% 1,00% 1,00% Saneringsheffing ( ) Verhuurderheffing 0,014% 0,381% 0,449% 0,491% 0,536% 0,536% 0,536% Verhuurderheffing ( ) Het resultaat op deelnemingen is gebaseerd op de afgegeven prognoses door Vlissingen.com en Opus. Er is rekening gehouden met afwaardering van projecten binnen Vlissingen.com. Voor 2013 is voor de Opus-groep een winst van geprognosticeerd. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 worden positieve resultaten verwacht, variërend tussen en Rekening is gehouden met een hogere huurderving. Deze kan hoger uitvallen als (onderdelen) van panden langer leeg blijven staan.

13 13 Pagina De Marsaki-groep verwacht 2013 af te sluiten met een verlies van Het Project Management Bureau (PMB) laat een verlies zien door afnemende projecten waardoor minder werk voorhanden is. Ook is een voorziening opgenomen voor afwaardering op lopende projecten in Voor de prognosejaren 2014 tot en met 2017 worden geen positieve resultaten verwacht. De resultaten zullen sterk afhankelijk zijn van de voortgang en de verkoop van de projecten. 3.5 Actualisatie jaarresultaat 2013 en bedrijfswaarde 2012 Jaarresultaat 2013 (x 1 miljoen) Jaarresultaat 2013 volgens meerjarenprognose uit jaarrekening ,2 Jaarresultaat 2013 volgens meerjarenprognose uit begroting ,6 0,6 Het verlaten van de projectmatige kwaliteitsslag heeft een positieve invloed op het jaarresultaat. Vanaf 2014 plegen we reactief onderhoud op het vervangen van keuken-, douche- en toiletcomponenten. Mutaties in bedrijfswaarde (zie onder), lagere verkopen en hogere vennootschapsbelasting zorgen voor een lager resultaat. Bedrijfswaarde ultimo 2012 (x 1 miljoen) Bedrijfswaarde 2012 uit jaarrekening ,0 Bedrijfswaarde 2012 volgens meerjarenprognose uit begroting ,0-24,0 De daling van de bedrijfswaarde komt vooral tot stand door de volgende componenten: huuropbrengsten, belastingen en verhuurdersheffing. De huuropbrengsten dalen door aanpassing van de indexatieparameters en de correctie van 0,50% door het bereiken van de maximale huurgrens, huurvaste contracten, bevriezing huur bij sloopcomplexen en vanwege verhuurmotieven en huurbeleidswijzigingen. De verwachte overheveling van het gebruikersdeel van de gebruiker naar de eigenaar zorgt voor hogere belastingen. De verhuurdersheffing is geïndexeerd en is niet langer opgenomen dan de levensduur van de complexen. Componenten uit de bedrijfswaarde die stijgen zijn: leefbaarheid (verlaging uitgaven per jaar), bedrijfskosten (realisatie doelstelling inclusief inflatie) en onderhoud (switch naar reactief onderhoud). 3.6 Kasstroomprognose (x 1.000) Ontvangsten Uitgaven Mutaties balansposten Cashflow operationele activiteiten Rentelasten Normatieve aflossing (2%) Saldo Het treasurystatuut en de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC) bepalen de spelregels waarbinnen de treasuryactiviteiten van l escaut mogen worden uitgevoerd.

14 Pagina 14 Per kwartaal komt de treasurycommissie bijeen om rapportages, actualiteiten en transactievoorstellen te bespreken. In de rapportage wordt uitgegaan van de meest recente begroting. Deze uitgangspunten worden gebruikt voor het vaststellen van de financieringsbehoefte en de renterisico s. De kasstroom in 2014 is negatief: de extra huurinkomsten zijn niet voldoende om de verhuurderheffing en de vennootschapsbelastingen te dekken. Echter, de positieve kasstroom uit 2013 en de prognosejaren na 2014 zorgen voor voldoende buffer. 3.7 Derivaten l'escaut heeft voor 29 miljoen aan renteswaps. Tot op heden hebben we nog geen margin call verplichtingen gehad. Voor de swaps bij ABN AMRO hebben we voorgesteld de marginafspraken af te kopen. Het CFV heeft beleidsregels opgesteld omtrent derivaten. Hierin is opgenomen dat corporaties een liquiditeitsbuffer dienen aan te houden om de verplichtingen met betrekking tot derivaten te kunnen voldoen indien de vaste rente daalt met 2%. l'escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te voldoen. Wij hebben een extern bureau opdracht gegeven om de beleidsregels en raamovereenkomsten derivaten door te lichten op toezicht belemmerende juridische bepalingen. Binnen het contract met de BNG zijn deze opgenomen. We hebben de BNG verzocht om de bepalingen uit het contract te elimineren. Verder is de nieuwe verordening European Market Infrastructure Regulation (EMIR) in relatie tot de derivatenportefeuille van kracht. De gevolgen van de verordening zijn afhankelijk van de EMIR-classificatie van l escaut. Dit wordt vastgesteld op basis van het type organisatie, het doel van inzet van derivaten en de nominale waarden van de derivatenportefeuille. Om de operationele risico s te beperken, worden binnen EMIR eisen gesteld aan de inzet van de volgende risicomitigerende maatregelen: Tijdige bevestiging van nieuwe transacties en aanpassingen van transacties (tijdige confirmatie); Overeenstemming tussen wederpartijen over de wijze waarop een dispuut wordt vastgesteld en opgelost (dispuutresolutie); Periodieke afstemming over de uitstaande contracten (portfolio reconciliatie). Ook voor de EMIR geldt dat l escaut hier extern advies over opvraagt. l'escaut volgt het verloop van de marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie. Onderstaand overzicht geeft het verloop van de marktwaarde in het geval dat de rente met 1% en 2% daalt. Hoofdsom renteswaps Marktwaarde (12 september 2013) Marktwaarde (bij 1% rentedaling) Marktwaarde (bij 2% rentedaling) 29 miljoen - 4,4 miljoen - 5,7 miljoen - 6,9 miljoen

15 15 Pagina Afgelopen jaar is de marktwaarde met 1,3 miljoen gestegen door de stijging van de rente en lagere resterende looptijd. 4 Kengetallen Woningbezit Vhe's in exploitatie Opgeleverd Aangekocht Verkocht Gesloopt Overig Vhe's in exploitatie Financiële ratio's Rentabiliteitspositie Weerstandsvermogen 41% 40% 39% 39% 38% 39% 39% Rentabiliteit eigen vermogen -7,4% -3,4% -2,3% -4,4% -2,8% -2,6% -1,8% Rentabiliteit vreemd vermogen 2,6% 2,6% 3,0% 2,6% 2,5% 2,5% 2,6% Rentabiliteit totaal vermogen -0,8% 0,8% 1,6% 0,5% 1,0% 1,1% 1,5% Solvabiliteit Solvabiliteit 38% 38% 38% 37% 37% 37% 37% Rentedekkingsfactor (ICR) 2,97 2,43 2,20 2,17 2,40 2,43 2,66 Loan to value 65% 64% 66% 65% 65% 65% 63% Liquiditeitspositie Current ratio 0,38 0,25 0,27 0,28 0,36 0,39 0,30 Quick ratio 0,37 0,25 0,26 0,27 0,36 0,38 0,29 Werkkapitaal (x 1.000)

16 Pagina 16 5 Grafieken operationele kasstroom weerstandsvermogen % % 35% % % % % % % % Cashflow operationele activiteiten Saldo rentelasten en normatieve aflossing Risico Voldoende Prognose 6 Conclusie De financiële continuïteit van l escaut meten we langs de lijn van liquiditeit en solvabiliteit. De volgende financiële beleidsuitgangspunten zijn hiervoor vastgesteld. Liquiditeit: een positief saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar voor de komende vijf jaar. Solvabiliteit: een minimaal gewenst weerstandsvermogen van 30% met een streefmaximum van 40%. De cijfers in de meerjarenprognose laten zien dat we binnen de kaders van het financieel beleid opereren. Het weerstandsvermogen schommelt in de jaren tussen de 38 en 40%. De negatieve jaarresultaten worden gecompenseerd door positieve mutaties in de herwaarderingsreserve. Uit de kastroomprognose en de rentedekkingsfactor valt af te lezen dat de operationele kasstromen (lees: liquiditeit) op orde zijn. Het totaalsaldo aan liquiditeitsoverschot bedraagt over de periode ,4 miljoen. Deze positieve conclusie betekent niet dat we achter over kunnen gaan leunen. Exogene factoren (zoals uit politiek Den Haag en renteschommelingen) dwingen ons om goed te blijven kijken naar onze bedrijfskosten, kasstromen, rendement op vastgoed, etc. In 2014 stellen we een nieuw financieel beleid op om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en de financiële continuïteit van l escaut te blijven waarborgen.