5Financiële prestaties

Transcriptie

1 5Financiële prestaties

2 5. Financiële prestaties 5.1 Financiële resultaten Jaarresultaat 2012 Het jaarresultaat over 2012 bedraagt ruim 2,5 mln. negatief. Begroot was een jaarresultaat van ruim 0,2 mln. positief. Bedragen x werkelijk 2012 begroot 2012 werkelijk 2011 Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten -/ / / Financiële baten en lasten -/ / / / Belastingen -/ / /- 48 Jaarresultaat -/ Het verschil tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat is aanmerkelijk. Hieronder wordt dit nader toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Ondanks dat de huurverhoging over 2012 was begroot op 2,0% en uiteindelijk 2,3% bedroeg, is de totale opbrengst huren toch lager dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting was ingerekend dat vanaf 1 oktober 7 woningen aan Brinkstraat blok A niet verkocht zouden zijn en vanaf dat moment als vrije sector woningen verhuurd zouden gaan worden. In de loop van 2012 is echter besloten de woningen als koopwoningen aan te blijven houden. Daarnaast is bij het complex Parel-Staete sprake geweest van een verschuiving van netto-huur (begroot) naar vergoeding voor servicekosten (realisatie). De vergoedingen zijn bijna te laag begroot, voornamelijk door de hiervoor genoemde verschuiving. De verkoop van onroerende zaken is ruim hoger uitgekomen dan begroot. Dit komt doordat de verkoop van twee woningen met een korting van 25% begroot was, terwijl er drie verkopen zijn gerealiseerd allemaal zonder korting. Dit positieve effect van wordt echter deels teniet gedaan doordat hier ook de toegerekende projectopbrengst van de koopwoningen Brinkstraat blok A is opgenomen. Eind 2012 is het project opgeleverd en uiteindelijk waren ultimo 2012 acht van de veertien woningen daadwerkelijk verkocht. Bedrijfslasten Het grote verschil ( 3,4 mln. hoger) in de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting 2012 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verwerking van de onrendabele toppen. Begroot was een last van 1,0 mln. aan onrendabele toppen, terwijl er uiteindelijk een last van 5,1 mln. is gerealiseerd. De belangrijkste oorzaak is dat in 2012 voor het eerst de herziene RJ 645 is toegepast. Hierin staat ondermeer dat de restwaarde van de grond in de bepaling van de bedrijfswaarde moet worden meegenomen. De restwaarde van de grond wordt daarbij bepaald als de resultante van de huidige waarde van de grond gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduur, te weten bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming, gecorrigeerd voor te maken kosten zoals uitplaatsingskosten en kosten van sloop. Daarnaast is op basis van de herziene RJ 645 dit jaar voor het eerst binnen onroerende zaken in exploitatie de splitsing tussen sociaal en commercieel vastgoed aangebracht. Het sociaal vastgoed hebben we daarbij gekwalificeerd als bedrijfsmiddel in plaats van vastgoedbelegging. Al hoewel wij ervoor gekozen hebben om voor zowel het sociaal als commercieel vastgoed in exploitatie te blijven waarderen op historische kostprijs, verschilt het actuele waardebegrip voor beide soorten vastgoed. Bij sociaal vastgoed is de bedrijfswaarde de waarderingsgrondslag voor actuele waarde, maar bij commercieel vastgoed is dit de marktwaarde. 38

3 door de huidige economische situatie, waardoor aannemers fors lager inschrijven dan begroot. Anderzijds zijn er in een aantal complexen minder werkzaamheden uitgevoerd dan was verwacht, vooral omdat bewoners hierin een belangrijke stem hebben. Ten tweede is in 2012 sprake van een overschrijding van de begroting mutatieonderhoud ( ), met name door het leegkomen van een groot aantal oudere woningen (mede door de oplevering van het Schauwplein), waar nog inhaal planmatig onderhoud moest worden uitgevoerd. De afschrijvingen waren in 2012 begroot op 2,0 mln. en de realisatie bedraagt 1,9 mln. Dat er uiteindelijk minder is afgeschreven wordt hoofdzakelijk verklaard doordat begin 2012 een drietal complexen administratief zijn gesplitst in meerdere complexen met onderling verschillende resterende levensduren. Hierbij is aangesloten bij de levensduren zoals deze bij het opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting worden gehanteerd. Onder de post Kosten uitbesteed werk zijn de toegerekende projectkosten van de koopwoningen Brinkstraat blok A opgenomen. Voor 2012 was 1,2 mln. begroot en de realisatie is uitgekomen op 1,1 mln. De onderhoudslasten voor 2012 zijn ruim lager dan begroot. Dit komt ten eerste doordat we in 2012 in totaal 1,5 mln. aan planmatig onderhoud hebben uitgegeven ten opzichte van 2,1 mln. begroot. Dit wordt enerzijds veroorzaakt De gerealiseerde overige bedrijfslasten zijn lager dan begroot. Dit komt met name doordat wij een hogere sectorspecifieke heffing hadden begroot dan feitelijk is gerealiseerd ( respectievelijk ). Dit voordeel wordt gedeeltelijk tenietgedaan door hogere gerealiseerde kosten op andere posten. Financiële baten en lasten Per saldo hebben we 0,1 mln. minder aan financiële lasten gerealiseerd dan was begroot. Ten eerste komt dit door hogere rentebaten dan begroot, met name door van de belastingdienst ontvangen heffingsrente ( ) inzake aangiften vennootschapsbelasting van voorgaande boekjaren. Ten tweede zijn de gerealiseerde rentelasten op de leningen van kredietinstellingen lager dan begroot doordat in 2012 twee leningen een renteconversies hebben ondergaan. De rente van beide leningen ligt na conversie rond de 3% terwijl in de begroting was gerekend met 5,25%. Belastingen Aan vennootschapsbelasting is 1,0 mln. begroot, maar de realisatie is uitgekomen op 0,6 mln. De last in de jaarrekening heeft betrekking op het saldo van de dotatie aan een actieve belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare verliezen en de dotatie aan een passieve belastinglatentie die is ontstaan doordat in 2012 het vastgoed in exploitatie fiscaal is afgewaardeerd naar lagere WOZ. Als gevolg van de toegepaste afwaardering is de belastingdruk over 2012 nihil. Waarde van ons bezit Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd. Zoals in onderstaande tabel is te zien, is de boekwaarde beduidend lager dan de actuele waarde en ligt de actuele waarde weer ver onder de WOZ-waarde. 39

4 Boekwaarde huurwoningen 66,1 64,3 49,7 - sociaal vastgoed 63,0 61,1 - commercieel vastgoed 3,1 3,2 Actuele waarde huurwoningen 1) 115,2 103,2 87,4 - sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) 110,3 - commercieel vastgoed (marktwaarde) 4,9 WOZ-waarde huurwoningen 329,3 341,0 331,0 - sociaal vastgoed 324,3 - commercieel vastgoed 5,0 Bedragen in mln. 1) De actuele waarde van de huurwoningen ultimo 2010 en 2011 is gebaseerd op de bedrijfswaarde, exclusief restwaarde grond. De belangrijkste verklaring voor de toename in de actuele waarde van 2010 naar 2011 komt door de vele opgeleverde nieuwbouwprojecten ( 13,0 mln.) in De vele nieuwbouw zien we ook terug in de stijging van de boekwaarde en de WOZ-waarde in De toename in de actuele waarde van 2011 naar 2012 komt hoofdzakelijk door eerste toepassing van de restwaarde grond in de berekening van de bedrijfswaarde ( 14,4 mln). De afname van de WOZwaarde 2012 ten opzichte van 2011 komt door de algemene economische omstandigheden en het effect daarvan op de woningmarkt. De gemiddelde WOZwaarde per woning is in het afgelopen jaar met 6% gedaald. Corporatie in Perspectief Jaarlijks brengt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de rapportage Corporatie in Perspectief uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportages 2012 en 2011, welke zijn gebaseerd op cijfers van respectievelijk 2011 en 2010, zijn de volgende gegevens ontleend: In onderstaande tabel valt op dat Woningstichting Putten in 2011 ten opzichte van 2010 een veel lagere netto kasstroom per vhe heeft, terwijl deze in de regio en landelijk op hetzelfde niveau is gebleven. De netto kasstroom per vhe is bij ons in 2011 opmerkelijk lager dan in 2010 doordat enerzijds in 2011 de onderhoudslasten 1,3 mln. hoger zijn waar 0,9 mln. hogere huuropbrengsten en opbrengsten uit verkoop van onroerende zaken tegenover staan. Anderzijds is de betaalde rente in 2011 ruim 0,5 mln. hoger dan in De toename in de betaalde rente in 2011 is ook terug te zien in de forse toename van de financiering per vhe ten opzichte van Deze ontwikkeling bij Woningstichting Putten is niet terug te zien bij de overige corporaties, want voor de regio en landelijk ligt de financiering per vhe in lijn met vorig jaar. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Gezien de hiervoor genoemde ontwikkelingen in de netto kasstroom en de financiering is de rentedekkingsgraad in 2011 bij Woningstichting Putten opvallend lager dan in 2010, terwijl dit voor de regio en landelijk op een (vrijwel) gelijk niveau is gebleven. De rentedekkingsgraad ligt echter nog steeds boven het gemiddeld van de Woningstichting Putten Regio Landelijk Woningstichting Putten Regio Landelijk Netto kasstroom per vhe Rentedekkingsgraad 2,2 2 1,8 3,5 2,1 1,8 Financiering per vhe Gemiddelde rentelasten 4,27% 4,37% 4,17% 4,29% 4,41% 4,32% Netto bedrijfslasten per vhe

5 41

6 regio en het landelijk gemiddelde. Daarnaast zijn de gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille nog steeds lager dan gemiddeld, in de verhouding tot het gemiddelde is hierin het afgelopen jaar weinig veranderd. Ook is nog steeds sprake van opvallend lagere bedrijfslasten per woning dan het gemiddelde. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten. 5.2 Financiële continuïteit Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Hierop wordt mede toegezien door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die mede op basis van het solvabiliteitsoordeel en het continuïteitsoordeel zicht houdt op de vraag of de ambities van de corporatie aansluiten bij de financiële positie. Ons doel is dat het A1 continuïteitsoordeel van het CFV wordt behouden. Ook het Waarborgfonds Sociale Woningbouw ziet toe op de financiële continuïteit met haar eisen rond financierbaarheid. Wij zijn voor de borging van onze financiering aangewezen op het WSW, dus wij zullen aan haar eisen moeten blijven voldoen. De ontwikkeling van de financiële continuïteit wordt daarmee door externen nauwlettend in de gaten gehouden, maar ook Woningstichting Putten let hier scherp op Externe beoordeling Oordeelsbrief BZK Van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) hebben wij in november 2012 de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 ontvangen. In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over: a. de financiële positie van de corporatie; b. de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd. Het financiële oordeel is gebaseerd op het solvabiliteitsoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De minister concludeert op basis van het door het Centraal Fonds uitgebrachte oordeel over de vermogenspositie, dat de solvabiliteit, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, ultimo 2011 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen. Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving heeft de Minister een opmerking gemaakt over het voldoen aan de staatsteunregeling. Over het verslagjaar 2011 is in zijn algemeenheid geconstateerd dat veel corporaties een onjuiste en/of onvolledige administratie hebben gevoerd op het gebied van toewijzing in het kader van de staatssteunregeling. Dit heeft in de sector geleid tot veel Assurancerapporten met oordeelsonthouding of zelfs een afkeurend oordeel hierover van de accountants. Ook bij Woningstichting Putten was voor 2011 sprake van een oordeelsonthouding, waardoor wij niet voldeden aan de staatssteunregeling. Gelet op de genoemde aanloopproblemen vindt de Minister een sanctie echter nog niet op zijn plaats. Wel wordt verwacht dat inzake de staatssteunregeling het verslagjaar 2012 tot een positieve beoordeling van de accountant zal leiden. Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geeft jaarlijks een solvabiliteitsoordeel en een continuïteitsoordeel. Deze oordelen zijn gebaseerd op een uniforme waarderingsmethodiek van de bedrijfswaarde. Hierdoor is het voor het CFV mogelijk een vergelijking tussen corporaties te maken. Met het solvabiliteitsoordeel wordt vastgesteld of de corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op onze vermogenspositie op balansdatum 31 december Omdat de huurtoeslagheffing nog niet wettelijk was opgelegd op moment van oordeelsvorming, is het oordeel gebaseerd op de vermogenspositie exclusief de heffing. Daarnaast is er geen rekening gehouden met eerdere invoering van de huurtoeslagheffing in 2013 en een saneringsheffing in

7 Het CFV concludeert op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie 2011 dat het vermogen op 31 december 2011 groter is dan het voor onze corporatie minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke vermogen op basis van de risico-inschatting inclusief vpb-beklemming (56,2% ten opzichte van 9,5%). Dit leidt tot het oordeel voldoende solvabiliteit. Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt aanvullend bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze zogenaamde marktwaardetoets moet aan het licht brengen of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren. Nu is deze aanvullende toets voor ons niet van toepassing omdat het genoemde verschil 46,7% bedraagt en dus hoger is dan 10%, toch heeft het CFV de marktwaardetoets gerapporteerd. De verhouding tussen marktwaarde en bedrijfswaarde bedraagt bij ons 212,3%, dus ook op basis van de marktwaardetoets is ons vermogen voldoende. Jaarlijks geeft het Centraal Fonds een continuïteitsoordeel af. Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de door de corporatie voorgenomen activiteiten in de prognoseperiode passend zijn bij de vermogenspositie. Het meest recente oordeel is gebaseerd op de begroting Hiertoe wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2014) en aan het einde van de prognoseperiode (2016) berekend. Woningstichting Putten heeft in juni 2012 een A1-oordeel gekregen. De voorgenomen investeringen zijn geplaatst in het kader van de beoordeling van het Centraal Fonds. Hieruit blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 nog steeds voldoet aan de eisen voor een A1-oordeel, want het zit nog ruim boven de ondergrens van De onderstaande gegevens zijn ontleend aan de bij dit oordeel horende rapportage. Vermogen % balans-totaal Volkshuisvestelijk vermogen ultimo ,3 mln. 48,8 Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 (incl. meerjarenbegroting) 59,2 mln. 44,8 Ondergrens ultimo 2014 (risico plus vpb beklemming) 14,2 mln. 11,3 Ondergrens ultimo 2016 (risico plus vpb beklemming) 22,8 mln. 17,2 Uit de rapportage Corporatie in Perspectief 2012 van het CFV, gebaseerd op cijfers van 2011, zijn de volgende gegevens ontleend: Ons volkshuisvestelijk vermogen ligt niet alleen boven het vereiste minimum, maar is ook hoger dan bij andere corporaties. De financiële positie van Woningstichting Putten is dus gezond, ook in vergelijking met andere corporaties. Waarborgfonds Sociale Woningbouw De totale leningenportefeuille van Woningstichting Putten bedraagt eind mln. Daarvan is 17,4 mln. geborgd door het WSW (en de rest door de Gemeente Putten), waar wij sinds 2009 bij zijn aangesloten. Het WSW is geen toezichtsorgaan, maar zij zorgt dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen door garanties te verstrekken aan hun financiers (borging). Het WSW Woningstichting Putten Regio Landelijk Volkshuisvestelijk vermogen eind 2011 per vhe Volkshuisvestelijk vermogen eind 2016 per vhe

8 doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort actief risico s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Op basis van de begroting 2012 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor de jaren 2012 tot en met 2014 bepaald. Dit is het bedrag dat aangeeft hoeveel leningen Woningstichting Putten deze drie jaar onder borging van het WSW kan aantrekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en herfinanciering van bestaande leningen. Het faciliteringsvolume is in mei 2012 vastgesteld op 18 mln., inclusief de forward gefixeerde leningen. In november 2012 heeft het WSW laten weten, gezien de grote financiële onzekerheden omtrent de uitwerking van het regeerakkoord, de borging van de financieringsbehoefte voor alle deelnemers te beperken tot en met het jaar Het WSW geeft derhalve geen faciliteringsvolume voor 2014 en verder af. Het (resterende) faciliteringsvolume voor 2012 en 2013 is in december 2012 vastgesteld op 7,3 mln. Hiervan heeft Woningstichting Putten tot op heden nog geen gebruik gemaakt. Voor 1 april 2013 heeft het WSW de nieuwe prognoses op basis van de financiële meerjarenbegroting van ons ontvangen. Het WSW zal op basis daarvan beoordelen wat de effecten zijn van de overheidsmaatregelen, welke in deze prognoses zijn ingerekend (zie paragraaf 5.2.2), op 44

9 de beoordelingscriteria van onze corporatie en de borging daar op afstemmen. Het WSW hanteert een kasstroommodel op basis waarvan zij bepalen of de aan te trekken leningen kunnen worden geborgd. Zij corrigeert de operationele kasstroom voor een aflossingsfictie van 2% van de leningenportefeuille. Op basis van onze financiële meerjarenbegroting zien deze kasstromen er voor de komende vijf jaar als volgt uit: Het WSW stelt als eis dat de gecorrigeerde operationele kasstroom de komende vijf jaar positief moet zijn. Dit is voor onze meerjarenprognose (zie verder paragraaf ) dus het geval. Dit betekent dat de financierbaarheid van DAEB-activiteiten geen problemen geeft en de leningen kunnen worden aangetrokken onder borging door het WSW Operationele kasstroom WSP Af: Aflossingsfictie leningen (2%) Operationele kasstroom WSW Bedragen x Interne beoordeling Meerjarenprognose Voor de jaren tot en met 2015 heeft Woningstichting Putten nog ruim 15,5 mln. aan investeringen in nieuwbouw gepland staan. Deze investeringen zijn opgenomen en doorgerekend in de financiële meerjarenbegroting. Vanzelfsprekend zijn nieuwbouwprojecten met de nodige onzekerheden omgeven, maar de ingerekende projecten zijn allemaal zogenaamde harde projecten. Naast nieuwbouw zijn de onderhoudsuitgaven en verbeteringen ingerekend, waarbij rekening is gehouden met de benodigde energiemaatregelen die nodig zijn om ons woningbezit minimaal te laten voldoen aan label C of ten behoeve van comfortverbetering. Gezien de grote wettelijke onzekerheden rondom inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn wij voor de komende jaren voor alle huurders van sociale huurwoningen uitgegaan van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie, welke voor de laagste inkomens (tot ) is toegestaan. De inflatie is door ons jaarlijks gesteld op 2,25% gesteld. aan saneringssteun heffen. Onze verwachting is dat het CFV de komende vijf jaar de saneringssteun zal vaststellen zoals de volgende tabel. Prognosejaar Saneringsheffing % % % % % Daarnaast moeten we vanaf 2013 een verhuurderheffing betalen voor iedere sociale huurwoning die wij bezitten. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde. Het tarief van de verhuurderheffing voor 2013 is vastgesteld op 0,014% van de WOZ-waarde. Voor 2014 was de verhuurderheffing aanvankelijk op 0,231% gesteld, maar in het regeerakkoord is een extra verhuurderheffing opgenomen. Voor de komende vijf jaar hebben wij de volgende tarieven, per WOZ-waarde, voor de (extra) verhuurderheffing ingerekend: In onze meerjarenbegroting is rekening gehouden met het voorstel het WWS-puntensysteem voor de bepaling van de maximaal toegestane huur te vervangen door een maximaal toegestane huur van 4,5% van de WOZwaarde van een woning. Met ingang van 1 januari 2013 kan het CFV maximaal 5% in plaats van maximaal 1% van de jaarhuuromzet Prognosejaar Heffing , , , , ,38 45

10 Ultimo 2012 hebben we nog zes opgeleverde nieuwbouw woningen welke wij in 2013 verwachten te verkopen. Daarnaast zijn we er in de begroting van uitgegaan dat we jaarlijks twee bestaande woningen zullen verkopen. Tenslotte is ten aanzien van de post vennootschapsbelasting gekozen om in 2012 gebruik te maken van de mogelijkheid onroerend goed af te waarderen naar lagere WOZ voor zover de waardedaling ten opzichte van 2009 meer dan 10% bedraagt. Daarnaast zal vanaf 2018 een fiscale onderhoudsvoorziening worden gevormd. Deze twee tijdelijke maatregelen zouden ertoe moeten leiden dat we belastingbetaling tot 2019 kunnen uitstellen. Dat in twee jaren de netto kasstroom nihil is, komt doordat wij sturen op een positieve stand van de liquide middelen. Wanneer dit niet het geval is, wordt het tekort bij geleend. Vorenstaande aannames leiden voor de komende jaren tot de volgende kasstroomprognoses: Kasstromen Ontvangsten Uitgaven Operationele kasstroom Investeringen Verkopen Investeringskasstroom Financieringskasstroom Netto kasstroom Bedragen x

11 Rentedekkingsgraad Voor de beoordeling van de financiële continuïteit is het belangrijk om te weten of Woningstichting Putten in staat is de toekomstige financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te kunnen voldoen. Hiervoor wordt de interest coverage ratio (ICR) gebruikt. Dit is de operationele kasstroom voor rente in relatie tot de betaalde rente. Wij hebben deze norm vastgesteld op minimaal 1,4. Toetsing van deze norm aan de verwachte kasstroomprognose geeft het onderstaande resultaat Operationele kasstroom excl rente Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR) 2,09 1,74 1,80 1,79 1,63 In alle jaren wordt (ruim) aan de norm voldaan. Scenario s Er is een scenario op de basisbegroting doorgerekend, waarbij meer nieuwbouw (totaal 106 eenheden) aan de plannen zijn toegevoegd. Bij dat scenario ontstaan nog steeds geen knelpunten ten aanzien van financiële continuïteit. De jaarlijkse operationele kasstromen inclusief 2% aflossingsfictie leiden er toe dat het saldo van de kasstromen over vijf jaren gemeten positief is. Ook is de tendens van de jaarlijkse kasstromen positief. Daarnaast ligt ook de ICR jaarlijks (net) boven de gestelde eis. We hebben bij dit scenario getoetst in hoeverre we van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie afhankelijk zijn. Het blijkt dat, om de nieuwbouwaantallen sociale huur conform de woonvisie te kunnen realiseren, we niet kunnen volstaan met een inflatievolgend huurbeleid. In geval van een inflatievolgend huurbeleid komt de kasstroomprognose van het WSW op de middellange termijn niet langer positief uit. De jaarlijkse ICR leidt daarbij slechts incidenteel tot een verhoogd financieringsrisico. De toekomst brengt de sector in financieel zwaar weer. Met het doorrekenen van enkele scenario s zijn de effecten hiervan in beeld gebracht. Er blijft echter sprake van veel onzekerheid ten aanzien van de ontwikkelingen en het is daarom belangrijk om deze goed in beeld te hebben en tijdig de nodige maatregelen te nemen om de financiële positie niet in gevaar te laten komen. 47

12