Jaarverslag. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Transcriptie

1 Jaarverslag Woongoed Zeeuws-Vlaanderen 2014

2 JAARVERSLAG 2014 Statutaire naam Gemeente waar de instelling is gevestigd Adres Stichting Woongoed Zeeuws- Vlaanderen Terneuzen Communicatielaan 2 Terneuzen Postbus AG Terneuzen Publieksbalie Axel Markt 1 Axel Publieksbalie Oostburg Nieuwstraat 22 Oostburg adres Internet adres info@woongoedzvl.nl Telefoonnummer Faxnummer Datum van oorspronkelijke oprichting 25 oktober 1947 Koninklijk Besluit waarbij de 9 april 1948, nr. 58 instelling is toegelaten Inschrijving Kamer van Koophandel Handelsregister nr Aangesloten bij Aedes 2

3 INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG 2014 Inleiding / leeswijzer 5 Verslag van het bestuur 7 Volkshuisvestingsverslag Dienstverlening 11 Maatschappij 17 Vastgoed 22 Financiën en bedrijfsvoering 28 Organisatie 33 Verslag van de Raad van Commissarissen 39 Verklaring van de Raad van Commissarissen 45 Verklaring van de directeur/bestuurder 45 Kengetallen 46 JAARREKENING 2014 Balans 48 Winst- en verliesrekening 50 Kasstroomoverzicht 51 Algemene Toelichting 52 Overige gegevens 99 CONTROLEVERKLARING 100 3

4 4

5 Inleiding / leeswijzer Met het jaarverslag dat voor u ligt, leggen wij verantwoording af aan onze belanghouders over de activiteiten, bestede middelen en behaalde resultaten. Het jaarverslag bestaat uit vier onderdelen. Als eerste het verslag van de bestuurder. Hierin vindt u een korte terugblik op 2014 met de belangrijkste ontwikkelingen. Het tweede onderdeel is het volkshuisvestingsverslag. Hierin leggen we verantwoording af over onze verschillende activiteiten in 2014 aan de hand van de doelstellingen die we gesteld hebben in ons ondernemingsplan 'Lokaal betrokken, regionaal verbonden'. Ook blikken we kort vooruit op Het derde onderdeel is het verslag van de Raad van Commissarissen. En tot slot de jaarrekening. Daarin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten. Het jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. De jaarrekening is onderzocht en goedgekeurd door Ernst & Young Accountants LLP zoals blijkt uit de controle verklaring die u op pag. 100 aantreft. 5

6 6

7 Verslag van het bestuur Het jaar 2014 stond in het teken van veranderingen; een bestuurswisseling, het uitzetten van een nieuwe koers en aanpassing van de organisatiestructuur. Daarnaast hadden we te maken met belangrijke externe ontwikkelingen. Zoals de verschillende overheidsmaatregelen, de parlementaire enquête en de herziening van de Woningwet. Onze missie Wij bieden in Zeeuws-Vlaanderen kwalitatief goede huisvesting aan mensen die door inkomen of andere omstandigheden niet zelf in hun huisvesting kunnen of willen voorzien. Vanuit onze verantwoordelijkheid rond wonen dragen wij samen met onze maatschappelijke partners bij aan een schone en veilige woonomgeving. Onze visie Samen voor de sociale volkshuisvestelijke opgave in Zeeuws-Vlaanderen. Onze visie is gericht op een duurzame toekomst waar betrokkenheid de basis is van samenwerking met alle belanghouders. Deze visie hebben we uitgewerkt in vijf hoofdthema's voor onze organisatie: 1. Dienstverlening 2. Maatschappij 3. Vastgoed 4. Financiën en Bedrijfsvoering 5. Organisatie Ons werkgebied Ons werkgebied bestaat uit de drie gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen: Hulst, Sluis en Terneuzen. In deze drie gemeenten zijn wij in 40 kernen actief. De streek kenmerkt zich als een relatief dun bevolkt gebied, waar ongeveer huishoudens leven en wonen. De lage woningprijzen maken dat de streek een hoog aandeel koopwoningen heeft. Met woningen hebben wij een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad in Zeeuws- Vlaanderen in eigendom. De bevolking krimpt licht door ontgroening en een dalend geboorteaantal. Nieuwe koers Lokaal betrokken, regionaal verbonden. Dat is de titel van ons ondernemingsplan dat we in 2014 vaststelden. Het plan beschrijft onze ambities en speerpunten voor de periode en daarmee zetten we een vaste koers uit voor onze organisatie. Een vaste koers die nodig is in deze roerige tijd van bezuinigingen bij de overheid, teruglopende koopkracht en grote maatschappelijke vraagstukken zoals bevolkingskrimp, vergrijzing en ontgroening. In het ondernemingsplan leggen we realistische ambities neer voor de komende periode, vertaald in een aantal speerpunten. Duurzaamheid is één van deze aandachtspunten waar we de komende periode veel aandacht aan zullen besteden. Om een zo breed mogelijk draagvlak te hebben voor onze koers en ons handelen, hebben we onze strategische keuzes in het ondernemingsplan voorgelegd aan onze medewerkers, huurdersorganisatie, maatschappelijke adviesraad en onze maatschappelijke partners. Ontwikkeling organisatie Bij het uitzetten van een nieuwe koers hebben we gekeken hoe we onze organisatie anders kunnen inrichten om efficiënter te kunnen werken en verantwoordelijkheden lager in de organisatie te leggen. Belangrijke aspecten die we in de nieuwe organisatie willen inbedden zijn: klantgericht werken, een professionele en taakvolwassen organisatie, transparante governance en besluitvorming en een betrouwbare samenwerkingspartner voor elkaar en onze partners zijn. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing van onze organisatiestructuur. Werkprocessen zijn opnieuw opgezet en 7

8 takenpakketten herverdeeld. Dit alles om onze omvangrijke maatschappelijke opgaven en de daarmee gepaard gaande investeringen waar te kunnen maken. N ers kunnen i Onze missie hebben we vertaald naar vier kernwaarden, die duidelijk maken waar wij voor staan. De kernwaarden klantgericht, samenwerken, betrouwbaar en maatschappelijk ondernemerschap, vormen de leidraad voor ons handelen. In 2015 starten we, samen met onze medewerkers, met het laden van onze kernwaarden. Om ook op de lange termijn een rol van betekenis te kunnen vervullen in de volkshuisvesting, is het van belang onze zaken financieel op orde te houden. Kernenstrategie Goed presteren begint bij weloverwogen keuzes maken. Om verantwoorde keuzes te kunnen maken voor maatschappelijke investeringen, startten we in 2014 met het opstellen van een kernenstrategie voor ons werkgebied. Met deze strategie willen we komen tot een (transparant) afwegingskader voor maatschappelijke opgaven. Voor de kernen met meer dan inwoners en waar wij 120 verhuureenheden in bezit hebben, benoemen we de opgaven en welke bijdrage wij kunnen en willen leveren aan de kwaliteit van wonen en leven in de kern. Begin 2015 leggen we de kernenstrategie voor aan onze primaire stakeholders. Duurzaamheid Een van de aandachtsgebieden waar we de komende periode veel aandacht aan besteden is duurzaamheid. Begin 2015 stelden we het duurzaamheidsbeleid vast waarbij we de komende jaren de nadruk leggen op energiebesparing in zowel bestaande woningen als bij nieuwbouw. Daardoor wordt onze woningvoorraad niet alleen duurzamer, maar verbetert ook het wooncomfort voor onze huurders. Bovendien dragen de duurzaamheidsmaatregelen bij aan lagere woonlasten. Een werkgroep bestaande uit medewerkers en leden van de Maatschappelijke Adviesraad werd in 2014 betrokken bij het opstellen van het duurzaamheidsbeleid. Werkgebied In 2013 heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in opdracht van de Provincie Zeeland en de Rijksoverheid een maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) verricht voor Zeeuws-Vlaanderen. De MKBA helpt de omvang van de (demografische) opgave te bepalen. Eén van de grootste problemen is namelijk de dreigende leegstand van woningen. De Zeeuws-Vlaamse corporaties kunnen zich echter niet vinden in de eindconclusies van de MKBA voor wat betreft de geformuleerde sloopopgaven voor de corporaties. Eigen analyses leiden tot andere uitkomsten. Wij hebben besloten om, in gezamenlijkheid met de collega corporaties, een nader onderzoek uit laten voeren dat cijfermatig inzicht biedt. Op basis waarvan wij in 2015 het gesprek aangaan met de gemeenten. Het is duidelijk dat de verandering in bevolkingssamenstelling vraagt om aanpassing van de bestaande woningvoorraad. In onze strategische wensportefeuille hebben we de gewenste samenstelling van de woningvoorraad benoemd tot Deze transformatie vraagt de komende jaren een grote inspanning van ons waarbij de nadruk ligt op aanpassen, renoveren, slopen en nieuwbouw van woningen. In 2014 sloopten we 33 woningen en leverden we 31 nieuwbouwwoningen op. In de bestaande voorraad besteedden we ruim 11 miljoen euro aan onderhoud. Daarnaast is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties een aantal experimenten gestart om oplossingen te vinden voor de problematiek die de bevolkingsdaling met zich meebrengt. In deze pilots wordt samengewerkt met lokaal betrokken partijen, zoals provincie, gemeenten, corporaties, bewonersorganisaties, zorg en welzijn. Wij nemen deel aan het pilotproject, Saam&, met als doel om leefbaarheid en 8

9 voorzieningen in dorpen en kernen in Zeeuws-Vlaanderen te behouden. Deze pilot loopt tot eind Parlementaire enquête De verschillende incidenten die afgelopen jaren plaatsvonden bij woningencorporaties, waren voor het Parlement aanleiding voor een onderzoek. Ook de rol van de politiek, toezichthouders en gemeenten werd onderzocht. Zoals de meeste woningcorporaties in Nederland, waren wij geen onderwerp van onderzoek. Wij werken hard aan onze kerntaak: het huisvesten van mensen. Toch heeft de parlementaire enquête ook gevolgen voor ons, alleen al door de imagoschade van de sector. Herziening Woningwet Al enkele jaren is gesproken over een herziening van de Woningwet. Eind december 2014 stemde de Tweede Kamer unaniem in met de novelle voor de nieuwe Woningwet en de verwachting is dat de herziene Woningwet per 1 juli 2015 in werking treedt. Belangrijke wijzigingen zijn de inperking van het werkterrein van de corporaties, de versterking van de rol van de gemeenten, de financiering van de corporaties en de vormgeving van het toezicht. We bereiden ons voor op de invoering van de nieuwe wet. Dit betekent voor ons, naast hoge invoeringskosten en complexiteit, een extra administratieve belasting. Visitatie Volgens de Aedescode zijn alle leden verplicht om één keer in de vier jaar een visitatie uit te laten voeren. In 2014 hebben we een visitatie laten uitvoeren door een onafhankelijke visitatiecommissie van Ecorys. Deze commissie heeft onze maatschappelijke prestaties beoordeeld over de periode De visitatiecommissie beoordeelde onze maatschappelijke prestaties met een gemiddeld cijfer 6,4. De commissie is van mening dat onze corporatie in belangrijke mate doet waar zij voor staat en die dingen op een juiste manier doet. De commissie doet daarnaast een aantal aanbevelingen. Eén van de verbeterpunten waarmee we in 2014 al een start maakten, is het versterken van de banden met belanghebbenden, en dan met name de huurders. Dit is inmiddels verankerd in onze planning & control-cyclus. Financiële continuïteit Al onze activiteiten vertalen zich uiteindelijk in cijfers. Cijfers voor tevredenheid, maar ook cijfers in financiële zin. We sluiten 2014 af met een negatief resultaat van 10,2 miljoen euro. De verschillende posten worden in de jaarrekening uiteengezet. Voor het uitzetten van de koers voor komende jaren, is ons financieel kader mede bepalend geweest. De meerjarenbegroting toont dat onze financiële situatie solide is. Dit biedt ruimte voor extra investeringen en daarmee de realisatie van onze ambities op het gebied van duurzaamheid. De komende jaren moeten we echter grote financiële bijdragen leveren in het kader van de verhuurdersheffing, de saneringssteun en vennootschapsbelasting van gemiddeld 4 miljoen euro per jaar. Natuurlijk blijven de effecten van deze overheidsmaatregelen niet uit. Het maakt dat we scherpe keuzes moeten maken en tijdig moeten bijsturen. Voor de waardering van het bezit kunnen verschillende waarderingsmethoden worden gebruikt. Sinds 2013 waarderen wij het bezit, de materiële vaste activa, op basis van bedrijfswaarde. Hiermee sluiten we aan bij de methodiek zoals het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting die hanteert. De verwachting is dat vanaf 2016 de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat verplicht wordt gesteld. Deze wijziging is noodzakelijk voor de implementatie van de verschillende onderdelen van de Herzieningswet en de AMvB, waaronder de scheiding DAEB/niet-DAEB (Dienst Algemeen Economisch Belang). Naast een extra administratieve belasting, heeft deze wijziging in waarderingsmethodiek ook grote gevolgen voor het jaarresultaat. 9

10 Tot slot bedank ik alle medewerkers en onze belanghouders voor hun inzet. Ook de komende jaren hoop ik dat wij samen met u kunnen werken aan een eigentijds Zeeuws- Vlaanderen. Een regio waar het in alle wijken, dorpen en kernen prettig en veilig wonen is. Heeft u na het lezen van het jaarverslag nog vragen of opmerkingen? Neem dan contact met ons op via het directiesecretariaat. Ralph van Dijk Directeur/bestuurder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen 10

11 Dienstverlening We willen goede diensten bieden aan onze klanten, zodat zij tevreden zijn. We zijn betrouwbaar en aanspreekbaar. We betrekken de huurder bij onze keuzes. Daarbij maken we gebruik van digitalisering van onze diensten, om onze klanten beter te kunnen bedienen en om als organisatie slimmer te werken. We houden rekening met de woonwensen van onze klanten. Daarnaast waken we er voor dat de huren betaalbaar blijven voor onze kwetsbare doelgroepen. Doel 1.1 We zijn een betrouwbare dienstverlener voor onze klanten Het bieden van goede, betrouwbare dienstverlening aan onze klanten is een randvoorwaarde voor ons presteren. Wij streven er naar onze klanten tot hun tevredenheid te bedienen. Daarom meten wij continue onze klanttevredenheid. Wij standaardiseren onze dienstverleningsprocessen zo veel mogelijk, om daarmee de kans op fouten te minimaliseren en ervoor te zorgen dat onze klanten op dezelfde goede wijze worden geholpen. Uiteraard blijft er ruimte voor maatwerk waar dat nodig is om onze klanten goed te kunnen bedienen. Voor alles geldt: afspraak is afspraak. We zijn lid van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Dit centrum verstrekt onder andere het KWH Huurlabel. Het label is een middel om de kwaliteit van onze dienstverlening te meten. Het KWH meet de kwaliteit van alle diensten door de ogen van de huurder bekeken en gemeten. Continu controleert het KWH of wij nog voldoen aan de kwaliteitseisen. De eisen van het KWH-Huurlabel bestaan uit zes label-onderdelen. Periodiek verricht het KWH metingen om te beoordelen of onze dienstverlening voldoet aan de voorwaarden van het KWH-Huurlabel. Resultaten per labelonderdeel in 2014: Woning zoeken 7.5 Woning betrekken 7.9 Bereikbaarheid 7.5 Huur opzeggen 8.2 Reparaties 8.5 Onderhoud 8.0 Met een gemiddelde van 8.0 mogen we ons tot 2016 presenteren als gecertificeerde onderneming. Regionale Klachtenadviescommissie Een goede klachtenafhandeling biedt ons de kans om de dienstverlening en de relatie met onze huurders te verbeteren. Ondanks dat we ons uiterste best doen om de huurders zo goed mogelijk van dienst te zijn, kan het gebeuren dat een geschil ontstaat. De Zeeuws-Vlaamse corporaties werken met een onafhankelijke klachtencommissie die geschillen tussen huurder en corporatie in behandeling neemt. De klachtenadviescommissie kwam in 2014 één keer bijeen voor de behandeling van twee klachten. Het eerste geschil betrof een klacht over kosten van de persoonsalarmering, de tweede klacht ging over ten onrechte in rekening gebrachte 11

12 herstelkosten bij beëindiging van de huurovereenkomst. De commissie heeft partijen gehoord en advies uitgebracht aan het bestuur. Het bestuur nam in beide gevallen het advies van de commissie over. Daarnaast ontving de commissie een klacht die door de organisatie zelf werd opgelost. Het reglement en het complete jaarverslag 2014 van de klachtenadviescommissie publiceren we op de website. Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 organiseren we onze dienstverlening zodanig dat onze administratieve en ondersteunende processen zoveel mogelijk centraal plaatsvinden. Uitgangspunt is: centraal wat kan, decentraal wat moet. Vanaf mei 2015 verrichten we de werkzaamheden die behoren tot het 'primaire proces' centraal vanuit de locatie in Terneuzen. Het gaat daarbij om het verwerken van de inschrijvingen woningzoekenden, de toewijzing van woningen en het opstellen van de huurcontracten. Hiermee denken we de onderlinge samenwerking te verbeteren en de efficiency te vergroten. We hebben er evenwel voor gekozen om de publieksbalies in Axel en Oostburg open te houden, maar wel in beperkte vorm, om onze klanten de mogelijkheid te bieden onze medewerkers persoonlijk te ontmoeten. Doel 1.2 We betrekken de huurder bij onze dienstverlening Wij vinden dat de mening van onze huurders kan bijdragen aan betere producten en diensten. Daarom moeten wij de wensen en behoeften van onze huurders kennen. Dat doen wij periodiek middels enquêtes, klantenpanels en dergelijke om inzicht te krijgen in mogelijkheden voor verbetering van onze producten, diensten en projecten. Daarnaast bieden we ruime participatiemogelijkheden aan onze huurders. Daarbij proberen we vormen te vinden die aansluiten bij de participatiebehoefte van onze klanten. Om de interactie met onze bewoners te bevorderen, organiseerden we in 2014 twee bijeenkomsten over het thema leefbaarheid. De opmerkingen en aanbevelingen die hieruit voortkwamen, nemen we mee in het toekomstig beleid. Daarnaast voerden we regelmatig overleg met de stichting Huurdersbelangen, verschillende dorpsraden en wijkcommissie over het ondersteunen en initiëren van wijkgerichte activiteiten. Bij nieuwe projecten schakelen we de Woonadvies-commissie (WAC) in voor de advisering op technisch gebeid. De WAC onderzoekt ook de tevredenheid van bewoners in complexen. In 2014 voerde de WAC een woonkwaliteitsonderzoek uit onder de bewoners van de levensloopbestendige woningen in de Burg.Gerritsenstraat in Breskens. Het WAC bracht een aantal verbeterpunten onder onze aandacht. We nemen deze mee bij het actualiseren van het programma van eisen voor nieuwbouw. Woningcorporaties zijn verplicht om geregeld overleg te voeren met hun huurders. Dat is vastgelegd in de Overlegwet. De Stichting Huurdersbelangen Woongoed Zeeuws- Vlaanderen (SHB) behartigt de belangen van en vormt de formele vertegenwoordiging van onze huurders. Met uitzondering van de voorzitter, zijn alle bestuursleden huurder bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. We hebben een samenwerkingsovereenkomst met de Stichting Huurdersbelangen waarin het overleg, de bevoegdheden en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2014 ontving de SHB een financiële bijdrage van ons van euro. Naast een financiële bijdrage stellen we ook verschillende faciliteiten beschikbaar zodat de SHB zo goed mogelijk kan functioneren. 12

13 In 2014 voerde de bestuurder drie maal overleg met de SHB. De volgende onderwerpen kwamen aan de orde: - ondernemingsplan jaarlijkse huurverhoging - jaarverslag statutenwijziging SHB - wijziging algemene huurvoorwaarden Bij deze vergaderingen waren ook leden van de Raad van Commissarissen aanwezig. Naast het reguliere overleg met het bestuur vond ook informeel overleg plaats met de bestuurder en de betreffende manager(s). Tijdens één van deze informele bijeenkomsten werd met de SHB van gedachten gewisseld over het woonlastenbeleid van de corporatie en de herstructureringsplannen. Door vaker informeel met de huurdersorganisatie te overleggen, willen we de huurders beter betrekken bij de totstandkoming van het beleid. Bewonerscommissies Bewonerscommissies vertegenwoordigen de bewoners van een bepaald complex of een bepaalde buurt. Ze houden zich bezig met zaken die zich in deze omgeving afspelen. Op dit moment kennen wij formeel twee bewonerscommissies: - Bewonerscommissie Groot Axel in Axel - Bewonerscommissie KWL in Oostburg. Met deze bewonerscommissies hebben wij alleen contact op ad-hoc basis. Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 willen we ons participatiebeleid vernieuwen, in samenwerking met de Stichting huurdersbelangen. Om een vorm te vinden die aansluit bij de wensen van de klanten gaan we in 2016 experimenteren met pilots om te verkennen welke verschillende methoden voor ons en de huurders goed werken. Voor het herstructureringsplan in Breskens richten we een werkgroep op om de bewoners optimaal te betrekken bij het proces. Deze werkgroep treedt op als klankbordgroep en krijgt een adviserende rol tijdens de voorbereidings- en ontwikkelingsfase van het project. Doel 1.3 We zetten in op verregaande digitalisering Om onze dienstverlening te optimaliseren willen we verder digitaliseren. In 2014 verkenden we hiervoor de mogelijkheden. Door onze diensten en informatie, zowel algemene als klant specifieke informatie, zo veel mogelijk beschikbaar te maken op internet, bieden we onze klanten de informatie waar en wanneer zij dat willen. Uiteraard blijven wij telefonisch, en wanneer nodig ook persoonlijk, bereikbaar voor onze klanten met specifieke vragen of mensen zonder toegang tot internet. We houden er uiteraard rekening mee dat deze manier van werken zowel voor onze medewerkers als onze klanten functioneel moet zijn. Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 starten we met het uitbreiden van de bestaande website met interactieve portalen. Hiermee willen we de interactie met onze huurders/klanten bevorderen. Niet alleen vanuit het oogpunt efficiency en kostenbesparing, maar ook vanuit het oogpunt dienstverlening. Het biedt de huurders de mogelijkheid om zeven dagen per week, 24 uur per dag, zaken te regelen. De interactieve portalen zijn opgedeeld in verschillende 13

14 modules. In 2015 starten we met de basisinrichting en het klantcontact. Hiermee hebben huurders de mogelijkheid om de persoonlijke gegevens en status in te zien en te wijzigen en bijvoorbeeld een openstaand saldo direct af te rekenen. In de tweede helft 2015 implementeren we de andere modules zoals reparatieverzoeken en woningaanbod. Daarnaast starten we in 2015 met een planningsmodule voor de ondersteuning van onze buitendienstmedewerkers, wijkbeheerders en opzichters. Met deze module kunnen we lopende en geplande opdrachten en de daarbij behorende kosten inzichtelijk maken en kunnen we op eenvoudige wijze tegemoetkomen aan de specifieke wensen van de klant. Hierdoor worden we in staat gesteld om betere, tijdsgerichte service te leveren. Ook kunnen we hiermee eenvoudig de kosten van deze dienstverlening in beeld brengen. We starten in 2015 met de basisinrichting voor intern gebruik. Op een later moment voegen we andere functionaliteiten toe zoals bijvoorbeeld een speciale webmodule waarmee huurders direct kunnen zien wanneer een van onze medewerkers langskomt. Doel 1.4 We hebben een woonruimteverdelingssysteem, dat zowel rekening houdt met woonwensen van de woningzoekenden als met de verhuurbaarheid Op dit moment hanteren we een woonruimteverdeelsysteem waarbij de inschrijftijd en de woonvoorkeuren van de woningzoekenden de uitgangspunten zijn voor het aanbieden van woningen. Sommige woningen bieden we met 'voorrang' aan bepaalde doelgroepen aan. Bijvoorbeeld woningen die geschikt zijn voor senioren of mensen met een zorgbehoefte of statushouders. Daarnaast gelden voor de verdeling van huurwoningen Europese regels met betrekking tot het maximale verzamelinkomen per huishouden. Woningcorporaties moeten minimaal 90% van hun sociale huurwoningen verhuren aan mensen met een maximaal verzamel jaarinkomen tot (prijspeil 2014). De Europese regels bieden ruimte om een klein deel (10 procent) van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan woningzoekenden met een gezamenlijk inkomen van meer dan In deze specifieke gevallen gaat het in eerste instantie om zorgbehoevenden, urgenten en bewoners uit herstructureringswijken met een inkomen boven de gestelde norm. In 2014 werd 94,46 procent van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen beneden Hiermee bleven we ruim binnen de norm. Voor woningen met een huur boven 699,48 per maand (huurtoeslaggrens 2014) gelden geen toewijzingsnormen. Deze woningen zijn niet-daeb en vallen buiten de wet- en regelgeving van DAEB. Eind 2014 bedroeg het aantal woningzoekenden 1.602, tegen in Een deel van deze woningzoekenden staat al geruime tijd ingeschreven; zij hebben veelal geen concrete verhuiswens, maar staan ingeschreven uit voorzorg. Iedere twee jaar inventariseren we welke woningzoekenden nog actief zijn. We verwachten dat na deze inventarisatie het aantal woningzoekenden weer afneemt. Nieuwe huurcontracten In totaal sloten we in nieuwe huurcontracten af: Gemeente Hulst 123 Gemeente Sluis 314 Gemeente Terneuzen 268 Een gezonde woningmarkt kent doorstroming. Een hoge mutatiegraad is echter zakelijk gezien niet goed. Als gevolg van de ruime huurmarkt is de mutatiegraad bij onze corporatie traditioneel hoog. In 2014 zijn 745 huurcontracten beëindigd. De opzeggingen door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen (uitzettingen) en het aantal opgezegde garages 14

15 zijn inbegrepen. In 2014 bedroeg de mutatiegraad van de woningen 11,95 procent, ten opzichte van 11,60 procent in Aantal mutaties per gemeente Gemeente Hulst 132 Gemeente Sluis 305 Gemeente Terneuzen 308 Wat gaan we in 2015 doen? De afgelopen jaren zijn de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties er niet in geslaagd om tot één gezamenlijke woonruimteverdeling te komen. We denken dat dit nog steeds in het belang kan zijn van de volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Daarom starten we in 2015 nogmaals een onderzoek om de mogelijkheden en ambities van de woningcorporaties te verkennen om te komen tot een gedeeld systeem. Tevens doen we onderzoek naar aanpassing van ons toewijzingsbeleid. Dit moet leiden tot een grotere transparantie en keuzevrijheid voor potentiële huurders. Doel 1.5 We voeren een gematigd woonlastenbeleid voor onze kwetsbare doelgroepen We willen er voor waken dat de woonlasten van onze kwetsbare doelgroepen uit de pas lopen. Ons beleid is erop gericht woningen bereikbaar te houden voor mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast willen we ook tegemoet komen aan de wensen op het gebied van kwaliteit en uitstraling. Dit betekent dat we aan de ene kant de huurprijzen laag willen houden, maar aan de andere kant de kwaliteit van de woningen willen verhogen. De koppeling prijs/kwaliteit is daarbij van groot belang. Deze koppeling zorgt tevens voor een differentiatie in de huurprijs. Bij mutatie verhogen we de huurprijs volgens het geldende huurbeleid tot in elk geval 70 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Sinds 2013 mogen woningcorporaties de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens jaarlijks extra verhogen. Per 1 juli 2014 hebben we de huren van de woningen 'noodgedwongen' met gemiddeld 4,1 procent verhoogd en gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. We hebben hiervoor gekozen om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en mogelijke scheefgroei tegen te gaan. Bovendien hebben we te maken met de verhuurdersheffing en de heffing die het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting oplegt als bijdrage voor collega-corporaties die hun bestaansrecht dreigen te verliezen. Inkomen Huurverhoging < % (prijsinflatie + 1,5%) > ,5% (prijsinflatie + 2%) > ,5% (prijsinflatie + 4%) De huurbetalingen vormen een belangrijke voorwaarde voor onze continuïteit. Het is echter wel merkbaar dat huurders steeds meer moeite hebben om aan hun maandelijkse verplichting te voldoen. Door de mensen persoonlijk te benaderen, proberen we de achterstanden te minimaliseren. De achterstand van zittende huurders 15

16 bedraagt op 31 december ,85 procent van de bruto jaarhuur. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het afgelopen jaar (0,82 procent in 2013). Ondanks de inspanningen van het team huurincasso zijn ontruimingen helaas niet te vermijden. In 2014 zijn 28 woningen ontruimd, tegen zeventien in Alle ontruimingen hielden verband met huurachterstand. Zes bewoners kozen ervoor de ontruiming niet af te wachten, maar leverden zelf de sleutel in. We zetten het laatste kansbeleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzetting te voorkomen. Huurders die (in het verleden) huurschuld hebben opgebouwd of overlast veroorzaakten en daardoor buiten de boot dreigen te vallen, kunnen een beroep doen op het herkansingsbeleid. Onder bepaalde voorwaarden krijgen deze mensen een nieuwe kans. In een zogenaamd driehoekscontract wordt dan niet alleen de verhuur van de woning geregeld, maar ook de begeleiding van de huurder. In 2014 boekten we een bedrag van euro af als oninbaar, te weten euro huurachterstand, euro mutatiekosten en euro deurwaarders-kosten (tegen euro in 2014).Wij boeken nooit huurachterstanden van huidige huurders af, met uitzondering van de WSNP-regeling (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen). Wat gaan we in 2015 doen? In de periode ontwikkelen we een eigen gematigd en gedifferentieerd woonlastenbeleid, rekening houdend met betaalbaarheid per doelgroep en verhuurbaarheid per kern. We starten daarom een onderzoek om inzicht te krijgen in de woonlasten van de verschillende doelgroepen. We maken in ieder geval onderscheid in de situatie van jongeren, gezinnen en senioren, uitgesplitst naar inkomensgroepen. De verwachting is dat in 2016 de huursombenadering wordt ingevoerd waarbij de huurverhoging meer aansluit bij de kwaliteit van de woning, de leefomgeving en de mutatiegraad. Heel concreet zetten we in 2015 in op beheersing van de woonlasten door de uitrol van ons duurzaamheidsbeleid. Bij renovatie of het uitvoeren van planmatig onderhoud brengen we extra energiebesparende maatregelen aan. De kosten voor deze maatregelen berekenen we niet door aan de zittende huurder. Zodra een woning vrijkomt, trekken we de huurprijs van die woning op naar de streefhuur. Energiebesparende maatregelen hebben een beperkt effect als de huurders de energiezuinige woningen niet correct gebruiken. Daarom besteden we in 2015 meer aandacht aan het bewustmaken van de huurders van hun energiegedrag en het feit dat ze zelf invloed hebben op de energierekening. 16

17 MAATSCHAPPIJ We willen de afstand tot onze huurders zo klein mogelijk houden en tegelijkertijd ook lokaal maatwerk blijven bieden. Dat is een uitdaging voor een organisatie van onze omvang met een in afstand groot werkgebied. Daarom kiezen we er voor om gebiedsgericht te werken. Wij dragen bij aan een schone en veilige woonomgeving voor onze klanten, samen met onze maatschappelijke partners vanuit ieders eigen verantwoordelijkheid. We willen onze huurders daarin een actieve rol geven waar dat kan. We zetten er tevens op in dat onze huurders zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen wanneer zij zorg nodig hebben. Doel 2.1 We werken gebiedsgericht om lokaal maatwerk te kunnen bieden bij onze dienstverlening en de afstand tot onze huurders klein te houden Om lokaal maatwerk te kunnen bieden bij onze dienstverlening en de afstand tot onze huurders klein te houden, zijn we in 2014 gestart met het opstellen van een kernenstrategie voor het werkgebied. Voor elke kern met meer dan inwoners en 120 verhuureenheden stelden we een kernstrategie op. Het betreft vier kernen in de gemeente Hulst, vijf kernen in de gemeente Sluis en vijf in de gemeente Terneuzen. Deze kernen hebben we uitgewerkt op een aantal aspecten, zoals typering van de kern, concrete plannen, ontwikkelingen op het gebied van wonen, maatschappelijke voorzieningen en sociaal beheer en samenwerking met en positie van lokale huurders en belanghouders. Hierbij hebben we onze activiteiten onderverdeeld in de taakvelden wonen, zorg en welzijn en leefbaarheid. Op deze taakvelden is een breed scala aan activiteiten te onderscheiden. We zullen echter niet alle activiteiten in ons gehele werkgebied realiseren. De kernenstrategie dient als vertrekpunt om met onze belanghouders samen te werken aan de maatschappelijke opgaven in ons werkgebied. We verwachten hiermee tot verantwoorde keuzes te kunnen komen voor maatschappelijke investeringen, die transparant zijn voor de eigen organisatie en de belanghouders. Op basis van de kernenstrategie kunnen we een zorgvuldige afweging maken, passend bij onze missie, de opgaven in het gebied en de financiële randvoorwaarden. Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 leggen we de concept kernenstrategieën voor aan de huurdersvertegenwoordigers en de gemeenten. Vervolgens werken we de strategieën uit en beginnen we met een vertaling van deze strategieën in jaarplannen en projecten. 17

18 Doel 2.2 We dragen bij aan een schone en veilige woonomgeving vanuit onze verantwoordelijkheid rond wonen Leefbaarheid is een kerntaak van onze organisatie, vanuit onze redelijke verantwoordelijkheid rond wonen in ons werkgebied. Onze inzet is primair gericht op de directe woonomgeving van ons bezit en mede afhankelijk van de opgaven en inzet van andere partijen. Wij zetten in ieder geval in ons hele werkgebied in op individueel sociaal beheer door bijvoorbeeld tijdig problemen te signaleren en aan te pakken zoals betalingsachterstand, huisuitzetting, wietplantages etc. Maatschappelijke investeringen zoals in maatschappelijk vastgoed, nemen wij enkel in overweging als dit van belang is voor de toekomstige waarde van ons woningbezit en er tevens een aanzienlijk belang is voor onze huurders In totaal investeerden we in euro in het verbeteren van de leefbaarheid 2014 Leefbaarheidsfonds Leefbaarheid wijken Buurtbemiddeling Uitvoeringsprogramma nav dorps- en wijkvisies Wijkbeheerders + medewerker huurincasso Leefbaarheidsfonds Jaarlijks stellen wij een budget beschikbaar voor het ondersteunen van lokale initiatieven die de leefbaarheid bevorderen. Huurders kunnen een aanvraag indienen voor een fysieke investering in de woonomgeving. De hoogte van onze bijdrage is afhankelijk van de omvang van ons bezit in de directe omgeving waar de investering voor is aangevraagd. Het leefbaarheidsfonds wordt ook ingezet voor buurtactiviteiten, het stimuleren van bewonersbetrokkenheid of buurtinitiatieven. Nut en noodzaak hiervan wordt per kern of wijk bekeken. Ook hier geldt dat de bijdrage afhankelijk is van de omvang van ons bezit in de buurt. Een greep uit de activiteiten die, mede door een bijdrage uit dit budget, mogelijk zijn gemaakt zijn activiteiten voor ouderen, kinderspeeldagen, buurt barbecue en de aanleg van een (kruiden)tuin. Naast bijdragen uit het leefbaarheidsfonds, stellen we jaarlijks ook een budget beschikbaar voor sponsoractiviteiten. Sponsoring onderscheidt zich van een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds doordat we een tegenprestatie verlangen, gericht op profijt van beide partijen. De activiteiten die wij sponsoren zijn gericht op Zeeuws-Vlaanderen en betreffen zaken die het welzijn en de leefbaarheid van de streek positief beïnvloeden. Leefbaarheid wijken Alleen door mensen te verbinden worden buurten en wijken schoner, veiliger en socialer. In 2014 zijn we in samenwerking met verschillende partijen gestart met de voorbereiding van verschillende projecten die allemaal als doel hebben de leefbaarheid en het woongenot in de betreffende wijk te verbeteren. Een voorbeeld hiervan is het appartementencomplex aan de Kanaalkade in Axel. In dit complex was het woon- en leefgenot laag met als gevolg een hoge mutatiegraad en slechte verhuurbaarheid van 18

19 de woningen. Samen met andere partijen, waaronder de bewoners, hebben we gekeken naar mogelijkheden om het woongenot te verbeteren. Het resultaat van deze samenwerking is een opschoonactie door de bewoners en de toezegging van de gemeente om de plantsoenen op te knappen. Wij hebben toegezegd de uitstraling van het gebouw te verbeteren door onder andere schoonmaak- en schilderwerk. In de kernen Kloosterzande, Graauw, Oostburg, Vogelwaarde en Oostburg starten we soortgelijke projecten om het woon- en leefgenot te verhogen. Buurtbemiddeling Woongoed Zeeuws-Vlaanderen draagt financieel bij aan het project Buurtbemiddeling. Buurtmiddeling is actief in de gemeenten Hulst en Terneuzen en is een initiatief van de politie, de gemeenten Hulst en Terneuzen, Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Deze samenwerkende partijen willen hiermee de leefbaarheid in de buurt verbeteren. Buurtbemiddeling is een succesvolle manier gebleken om buren met elkaar in gesprek te brengen. In 2014 werden tientallen meldingen in behandeling genomen en opgelost. Begin 2015 passen we de algemene huurvoorwaarden aan waarbij de nadruk ligt op het zelf oplossen van problemen waarbij huurders de hulp in kunnen roepen van Buurtbemiddeling. Op dit moment is Buurtbemiddeling actief in de gemeenten Terneuzen en Hulst; we hopen dat de gemeente Sluis zich aansluit bij dit initiatief. Uitvoeringsprogramma kernenstrategie Vooruitlopend op de vaststelling van onze kernenstrategie besloten we te investeren in de directe woonomgeving van onze huurders door de inrichting van 'loze' groenstroken in bijvoorbeeld Oostburg en een speelterrein in Sas van Gent. Wijkbeheerders + medewerker huurincasso Binnen onze organisatie zijn vijf wijkbeheerders werkzaam die vooral belast zijn met het ondersteunen en begeleiden van leefbaarheid activiteiten, de preventie van overlast en het bewaken van de kwaliteit van de wijken. Daarnaast is één medewerker huurincasso aangesteld die mensen bij betalingsproblemen adviseert bij budgetbeheer. Wat gaan we in 2015 doen? In 2015 ontwikkelen we een organisatie brede visie en een kader voor onze inzet op het gebied van leefbaarheid. In ons beleidskader maatschappelijke investeringen werken we de kernenstrategie per kern uit. Daarnaast willen we met onze maatschappelijke partners afspraken maken over ieders verantwoordelijkheid en bijdrage aan een prettige en vitale woonomgeving. Verder gaan we verder met de uitvoering van de projecten in het kader van de leefbaarheid. Doel 2.3 We faciliteren dat onze huurders zo lang mogelijk thuis kunnen wonen als zij zorgbehoevend zijn of worden Door de vergrijzing en de scheiding van wonen en zorg hebben we als woningcorporatie te maken met een groter aandeel ouderen onder onze huurders. Zij blijven langer thuis wonen omdat ze niet meer in aanmerking komen voor een indicatie voor een intramurale woonvoorziening. Dat geldt ook voor bijzondere doelgroepen met een zorgvraag, zoals gehandicapten. Hoewel wij enkel verantwoordelijk zijn voor de huisvesting, is de koppeling met de levering van zorg- en welzijnsdiensten noodzakelijk om mogelijk te maken dat mensen ook werkelijk langer thuis kunnen blijven wonen. 19

20 Activiteiten rond zorg- en welzijn realiseert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen altijd samen met zorg- en welzijnspartners. Ook zetten wij ons in voor het huisvesten van andere (kwetsbare) doelgroepen. Zoals statushouders, (ex)psychiatrische patiënten, dak- en thuislozen en jongeren uit de jeugdhulpverlening. Voor het huisvesten van deze doelgroepen werken we nauw samen met partijen op het gebied van zorg en welzijn. We maken hierbij afspraken over de huisvesting, de begeleiding en de interactie met de woonomgeving. De huisvesting van verschillende doelgroepen in samenwerking met verschillende zorginstellingen is in onderstaand overzicht opgenomen: Organisatie Doelgroep Activiteiten St. Tragel De Okkernoot Mensen met verstandelijke beperking Mensen met verstandelijke beperking Tragel huurt panden in Oostburg, Sint Jansteen en Clinge. Ook huurt deze organisatie een winkel in Oostburg voor dagbesteding In twee complexen zijn de organisatie en hun cliënten ondergebracht. Ook huurt De Okkernoot een aantal woningen in Breskens en Schoondijke. Emergis Begeleid wonen In twee complexen in Oostburg zijn mensen met een psychiatrische ziekte gehuisvest. Emergis neemt de begeleiding voor haar rekening. In dit complex huurt Emergis één woning als kantoor/behandelruimte. Ook huurt deze organisatie vijf woningen in Sas van Gent. Zeeuwse Gronden Begeleid wonen Zeeuwse Gronden huurt acht appartementen in het complex aan de Bijlokestraat in Axel. Dit complex is uitsluitend in gebruik voor cliënten van deze organisatie. De overige vier appartementen huren de cliënten met een begeleidingscontract. Leger des Heils Leger des Heils huurt drie woningen in Sas van Gent, Terhole en Vogelwaarde. 't Huus Dagbesteding 't Huus huurt één woning in Vogelwaarde voor de dagbesteding voor cliënten met een beperking ZorgSaam Zeeuws- Vlaanderen ZorgSaam huurt drie appartementen in IJzendijke voor de intramurale zorgvoorziening aan cliënten. Aantal nieuwe contracten bijzondere doelgroepen per gemeente: Hulst Sluis Terneuzen Statushouder Verhuring via zorginstellingen Woonbegeleidingcontract Totaal