Project Keizerpoort. 27 april 2015 Workshop 2: overheid als actieve stedenbouwer. Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

Transcriptie

1 Project Keizerpoort 27 april 2015 Workshop 2: overheid als actieve stedenbouwer Stad Gent Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning

2 Overheid als actieve stedenbouwer: project Keizerpoort Stad Gent - Situering: voorstelling van het project - Hoe is het project ontstaan? stadsvernieuwingsproject Ledeberg Leeft - Van studie naar realisatie - Eigendomsverdeling - Onderhandelingsproces - Projectopvolging binnen Stad Gent: verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, - Persoonlijke reflectie 2

3 Situering van het project: ligging 3

4 Situering: foto s bestaande toestand 4

5 Situering: huidig projectvoorstel Kengetallen Opp. gebied: +/- 1,45 ha BVO: m² V/T: 1,8 Aantal woningen: +/- 130 Opp kantoor:+/-4.500m² Opp commercieel: 2,500m² 5

6 Situering: fasering en stand van zaken Fase 1: verkavelingsvergunning verleend/beroep bij deputatie/rvvb/opnieuw vergunning door deputatie Stedenbouwkundige vergunning bouw kantoorgebouw, Aldi en 40 woningen/ beroep onontvankelijk Procedure stedenbouwkundige vergunning omgevingsaanleg loopt Sloopwerken gestart Fase 2: Momenteel besprekingen verkaveling indienen aanvraag zomer 2015 Fase 3: besprekingen nog op te starten 6

7 Hoe is het project ontstaan? Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft 6 doelstellingen 4 stedenbouwkundige deelstudies studie BUUR voor kop Keizerpoort 7

8 Hoe is het project ontstaan? Stadsvernieuwing Ledeberg Leeft 6 doelstellingen 4 stedenbouwkundige deelstudies studie BUUR voor kop Keizerpoort 8

9 Van studie naar realisatie Via stadsontwikkelingsbedrijf? Onteigening niet haalbaar algemeen belang? Via voorkooprecht? Niet weerhouden locatie vraagt gemengd programma PPS? Stad geen eigen grondpositie Ontwikkelaar aanpalend project (Aclagro nu Oryx) toonde interesse op dat moment géén grondpositie (zie verder) Ontwikkelaar heeft via onderhandeling met eigenaars in gebied grondpositie verworven => 100% privaat project 9

10 Eigendomsverdeling 2008: Oryx geen eigendomspositie 2011: Oryx enkele aankopen via onderhandeling + overeenkomst met Aldi Stad Gent grondeigenaar 1 perceel OCWM eigenaar perceel Ook onteigeningsprocedure voor heraanleg Brusselsesteenweg overeenkomst Oryx en AWV 2015: nog 1 eigenaar waar geen akkoord mee is bereikt 10

11 Onderhandelingsproces private partner Stad Gent : verschillende voorstellen 11

12 Onderhandelingen private partner Stad Gent 2011: aktename masterplan Aktename masterplan door college = kennisname geen officiële goedkeuring Geeft enige zekerheid aan ontwikkelaar ifv behoorlijk bestuur 12

13 Onderhandelingen private partner Stad Gent 2012: verkavelingsvergunning 300 bezwaarschriften => aanpassing bouwhoogte kantoorvolume (dus afwijking tov masterplan) 2014: stedenbouwkundige vergunning conform verlaagde hoogte kantoorvolume 13

14 Onderhandelingen private partner Stad Gent - Eerste besprekingen in aanwezigheid van kabinet, directeur dienst stedenbouw en gsa - Moeizame besprekingen grote verschillen in dichtheid tussen voorstellen en studie BUUR - Uiteindelijk heeft private partner boekhouding voorgelegd om noodzaak tot verdichting aan te tonen - In voorstel AWG vereniging van voorstel dat beantwoorde aan doelstellingen Ledeberg én haalbaar voor ontwikkelaar - Aktename Masterplan als mijlpaal - Na aktename masterplan ambtelijke besprekingen verschillende stadsdiensten, IKZ (interne kwaliteitszorg ivm openbaar domein), kwaliteitskamer architectuur - Bij afwijkingen op masterplan terugkoppeling met kabinet - Mandaat voor onderhandelingsproces wijzigt gedurende proces 14

15 Projectopvolging binnen Stad Gent verschil met projecten zoals Tondelier, Oude Dokken, Waalse Krook, Binnen organisatiestructuur verschillende diensten bezig met ruimtelijke projecten - Dienst stedenbouw (afd. planning/afd. vergunningen): onderzoeksfase vaak opgestart bij afd. planning verdere opvolging private projecten (verkavelingen, private bouwprojecten): afdeling vergunningen - Sogent: stadsontwikkelingsbedrijf vnml. betrokken indien sprake van grondverwervingen door Stad (vb. Oude Dokken) - Dienst coördinatie: grotere ruimtelijke projecten projectleider nadruk op projectleiding openbaar domein (vb. Waalse Krook) of wanneer Stad zelf participeert (vb Tondelier) - FM: bouwprojecten van Stad Gent zelf => 100% privaat bouwproject; verschil met projecten zoals Tondelier of Oude Dokken waar rol van de Stad anders ligt 15

16 Persoonlijke reflectie Pluspunten - Moeizame start, uiteindelijk wel verdedigbaar project op dié plek met aantal duidelijke verbeteringen voor omgeving ten opzichte van vandaag - Dens, maar wel project met sterke kwaliteiten en uiteindelijke doelstellingen Ledeberg Leeft wel behaald: vernieuwde toegang, duidelijk poortfunctie, locatie kan verdichting aan door ligging aan tramlijn, R40 én P+R, gemengd programma, Aldi geïntegreerd in stedelijke typologie, herinrichting van de kade als verkeersvrije verblijfsruimte met veel aandacht voor fietsers, creëren nieuwe doorsteek om groen aan de randen bereikbaar te maken - Aktename masterplan belangrijke stap in verder proces sluiten van aantal discussies - Project leunt aan bij nieuwe structuurvisie Ruimte voor Gent rond verdichting rond knooppunten - Ondanks moeilijke besprekingen en wijzigingen in loop van traject nog steeds bereidheid tot gesprek bij private partner (behalve mbt densiteit) 16

17 Persoonlijke reflectie Verbeterpunten - Gecontesteerd project in de buurt geen draagvlak - procedureslag - Zeer uitgebreid communicatie- en participatietraject vanuit stadsvernieuwingsproject - hoe aanhouden van zodra 100% privaat project? - Rol van de stad voor omliggende bewoners onduidelijk: enerzijds geïnitieerd door Stad (SVN) maar nu enkel beoordelaar - Belang van continuïteit in de projectleiding/opvolging in begin duidelijk bij projectleider stadsvernieuwing dan ifv onderhandelingen grondaankoop bij dienst coördinatie dan terug bij stedenbouw dan gesplitst openbaar domein bij coördinatie vergunningsaanvragen gebouwen bij stedenbouw - Blijven moeilijke onderhandelingen ook kleine aanpassingen moeilijk steeds in termen van compensatie m² - Eigenlijk ontbreekt gestructureerde evaluatie van dit project leerpunten? 17

18 Vragen? Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stedelijk Administratief Centrum - Zuid Woodrow Wilsonplein Gent stedenbouwkundigevergunningen@gent.be