ONTWIKKELINGEN IN GEBOUWGEBONDEN FINANCIERING VAN NUL OP DE METER VOOR KOOPWONINGEN. September 2015

Transcriptie

1 ONTWIKKELINGEN IN GEBOUWGEBONDEN FINANCIERING VAN NUL OP DE METER VOOR KOOPWONINGEN September 2015

2 01. INLEIDING GEBOUWGEBONDEN FINANCIERING IN KAART Deze digitale publicatie is voor alle ondertekenaars van de Deal Stroomversnelling Koopwoningen en partijen die zich bezig houden met Nul op de Meter renovaties. De informatie is gebundeld door Energiesprong, het innovatieprogramma dat Platform 31 uitvoert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Veel partijen hebben vragen over de financiering van vergaande verduurzaming van de woning. In Nederland zijn er diverse initiatiefnemers die aan een oplossing werken om verduurzaming voor de huiseigenaar aantrekkelijk en makkelijk te maken. Een gebouwgebonden financiering is interessant voor mensen die nu geen extra leenruimte kunnen krijgen. Daarnaast is het aanlokkelijk voor mensen die wel kunnen maar geen extra lening willen. INNOVATIEKRACHT BUNDELEN Deze digitale publicatie brengt deze gebouwgebonden financieringsconstructies op een begrijpelijke manier in kaart. Het is een divers overzicht, sommige ideeën richten zich op de financiering van energetische maatregelen, andere zijn specifiek bedacht voor Nul op de Meter upgrades. Ook de fase waarin een financieringsconstructie zich bevindt loopt uiteen van ontwikkelfase tot ver uitgewerkte plannen die worden getest in lokale experimenten. In de publicatie zijn per financieringsconstructie de contactgegevens van de betrokken expert(s) opgenomen, zodat kennis, kunde en ervaringen kan worden gedeeld. Doel van deze digitale brochure is de kennis, expertise en innovatiekracht op het gebied van financiering van Nul op de Meter voor de particulier te bundelen. Door bestaande ideeën en concepten te delen worden nieuwe verbindingen gemaakt en ontstaan frisse oplossingen. Er zijn en komen ongetwijfeld nog vele andere proposities. Energiesprong daagt de markt uit om een financieringsconstructie te bedenken waardoor het voor particulieren onweerstaanbaar wordt om hun woning naar Nul op de Meter te renoveren. Energiesprong, september 2015

3 02. ACHTERGROND STROOMVERSNELLING KOOPWONINGEN Op 29 september 2014 werd de Deal Stroomversnelling Koopwoningen door meer dan 175 partijen ondertekend. Alle ondertekenaars spannen zich in om op grote schaal vraag en aanbod te creëren voor Nul op de Meterverbouwingen van particuliere rijwoningen uit de periode Na renovatie wekt de woning evenveel energie op als wordt verbruikt. Het geld dat de huiseigenaar kwijt is aan zijn huidige energierekening wordt gebruikt voor de verbouwing. Om dit mogelijk te maken moet zowel aan de vraag als aan de aanbodzijde de condities worden verbeterd. Sinds de ondertekening zijn de aanbiedende partijen bezig met het (verder) ontwikkelen van een aantrekkelijk Nul op de Meter product inclusief energieprestatiegarantie. Gemeenten, energiecoöperaties en renovatiewinkels spannen zich in om huiseigenaren te mobiliseren. Makelaars en taxateurs zijn bezig met nieuwe waarderingssystematiek voor Nul op de Meter woningen. Financieringsinstellingen werken aan een passend financieringsproduct EURO EXTRA LEENRUIMTE VOOR NUL OP DE METER Sinds 1 januari 2015 kunnen huiseigenaren euro 1 meer lenen voor een Nul op de Meter woning dan voor een reguliere woning (label G-A). Een bank toetst elke klant op het toetsinkomen: Loan to Income (LTI) en de waarde van de woning: Loan to Value (LTV). Het toetsinkomen moet voor deze vrijstelling minimaal per jaar zijn, tevens mag de aanvrager geen negatieve BKR registratie hebben of andere grote persoonlijke leningen of ouder zijn dan 55 jaar. Als het resterende hypotheekbedrag hoger is dan de waarde van de woning staat de woning onder water in dat geval zal in principe op basis van de LTV ook geen extra lening worden verstrekt. 1 Zie ook Kamerbrief over de wijziging van de leennormen in 2015

4 03. TASKFORCE FINANCIERING Een passend financieringsaanbod is een belangrijk onderdeel voor het slagen van de Deal Stroomversnelling Koopwoningen. Vandaar dat in het voorjaar van 2015 de Taskforce Financiering in het leven is geroepen. Afgevaardigden van de Nederlandse Vereniging voor Banken, hypotheekverstrekkers, het Nibud en AFM onderzoeken de financiële mogelijkheden voor Nul op de Meter renovaties. Hoe groot is de doelgroep? Welke mensen kunnen nu wel aan een lening komen en welke mensen niet? De casuïstiek die in het land wordt verzameld is hierbij essentieel om inzicht te krijgen in realistische data in plaats van gemiddelde cijfers. GEBOUWGEBONDEN VERSUS PERSOONLIJKE LENING Er zijn twee type leningen te onderscheiden, de persoonsgebonden lening en de gebouw gebonden lening. Een persoonsgebonden lening blijft bij de persoon, bijvoorbeeld een extra hypotheek. Op het moment dat de huiseigenaar verhuist blijft de lening bij de huiseigenaar. Een gebouwgebonden lening zit op het gebouw, bijvoorbeeld via erfpacht of servicekosten van de VVE. Bij verkoop blijft deze lening bij het gebouw en is deze voor de nieuwe koper. De Taskforce Financiering onderzoekt beiden type leningen. De voor en nadelen van de diverse constructies worden in kaart gebracht. Het doel is landelijk de financiële condities creëren die nodig zijn voor opschaling van Nul op de Meter upgrades. Deze digitale publicatie daagt de markt uit en dient tevens als input voor de Taskforce Financiering. Hoe gaat een bank om met gebouwgebonden financiering? Zijn er belemmeringen die landelijk kunnen worden weggenomen? Dit najaar volgt een tweede digitale publicatie waarin de bevindingen van de Taskforce Financiering worden gebundeld. De aanbevelingen en conclusies worden landelijk gedeeld en aangeboden aan de minister van Wonen, de Staatssecretaris van Financiën en de Tweede Kamer. Vanuit Energiesprong nemen Leen van Dijke, Ivo Opstelten en Karin van Rooij deel aan de Taskforce Financiering.

5 04. BUSINESS CASE NUL OP DE METER KING OR THE CASTLE? IMPACT VAN TYPE WONING EN ENERGIELABEL OP ENERGIEVERBRUIK Veel mensen denken dat bewonersgedrag en het inkomen de grootste invloedsfactoren zijn op het energieverbruik. Professor Dirk Brounen uit Tilburg stelt in zijn presentatie letterlijk de vraag: What determines our energy bill, the king or the castle? 2 Hoewel het voor de hand ligt de koning te kiezen blijkt dat vooral de type, afmeting en conditie van de woning erg bepalend zijn voor het totale energieverbruik. 3 Vandaar dat in de tabel op de volgende pagina onderscheid is gemaakt tussen gemiddeld energieverbruik in een kleine (80m2), middelgrote (120m2) of grote woning(170m2). Tevens is het erg bepalend of het gaat om een rijtjeshuis, hoekwoning, vrijstaande woning of om een flat. 2 Zie ook de Presentatie van Dirk Brounen van Universiteit Tilburg. 3 Zie ook Analyse invloedsfactoren jaarenergielasten en pagina 40 van het Service Magazine, Verantwoorde hypotheekverstrekking en energielasten van hoogleraar Ivo Opstelten

6 BUSINESS CASE NUL OP DE METER Beter wonen voor het zelfde geld! Ons huis verdient een upgrade, de energierekening betaalt! De campagne van Ons Huis Verdient Het legt de business case simpel uit. Het geld dat de huiseigenaar nu maandelijks besteed aan zijn energierekening ruilt hij in voor een slimme verbouwing. Uit boven genoemd onderzoek van professor Dirk Brounen blijkt dat het type woning, het oppervlakte en de energiekwaliteit (wel of niet geïsoleerd) van grote invloed is op de hoogte van de energierekening. Het gemiddeld energieverbruik verschilt voor een rijtjeshuis, hoekwoning, vrijstaande woning of een flat. Het diagram hiernaast geeft een idee van de maandelijkse energierekening bij een type woning van een bepaalde afmeting. Een kleine woning van 80m2 met een energielabel F of G verbruikt gemiddeld 1500m3 gas en 2000kWh per jaar. Uitgaand van een gasprijs van 0,65 per m3 en 0,22 per kwh komt dat neer op een maandelijkse energierekening van bijna 120,0 per maand. Hierbij zijn het vastrecht en de heffingskorting nog niet meegenomen. Het vastrecht is gemiddeld voor gas ca 85 euro en 200 euro voor elektra per jaar. Op de energiebelasting ontvangt de huiseigenaar een belastingvermindering, tot 2015 heffingskorting genoemd. Dit is een vast bedrag per elektriciteitsaansluiting dat wordt verrekend via de elektriciteitsrekening in 2015 is dit 377,33 per aansluiting. 4 Hypotheeklasten wanneer energierekening netto contant wordt gemaakt over 30 jaar. Een gemiddelde rijwoning van 120 m2 gebouwd tussen 1950 en 1980 met een energielabel E/G heeft een energierekening van 173 per maand. Inclusief vastrecht komt het neer op 180,- ofwel 2.170,- per jaar. Bij een Nul op de Meter upgrade met een investering van ca ,- blijven de maandelijkse kosten voor aflossing en rente gelijk of zijn ze lager dan de kosten voor het energieverbruik vóór de renovatie. Het rentepercentage waarmee gerekend is marktconform anno 2015 en is 3,9%. Er is uitgegaan van een belastingtarief van 42 %. 5 4 Zie ook uitleg over opbouw energierekening op energiewereld.nl 5 De rente op een lening voor woningverbetering is aftrekbaar voor de belasting.

7 TABEL GEMIDDELD ENERGIEVERBRUIK PER TYPE WONING EN BIJBEHORENDE HYPOTHEEKLASTEN Onderstaande tabel laat zien wat het gemiddelde energieverbruik is bij een bepaald type woning. Het energieverbruik is opgesplitst in gas (m3) en elektriciteit (kwh) er is uitgegaan van een gasprijs van 0,65 per m3 en 0,22 per kwh inclusief belasting. Kosten voor de netbeheerder, vastrecht en heffingskorting zijn niet in deze prijs meegenomen. De data die is gebruikt komt uit de energiemodule van de WoOn database. H = E/[af*(1-bt)+bt]/n ], waarin: h = hypotheek jaarrente i = maandpercentage lening = h/12 n = looptijd in maanden (hier: 360) af = annuiteitsfactor = [ i*(1+i)^n / ( (1+i)^n - 1) ] h = i = n = => 3,9% 0, af = 0, bt = belastingtarief voor hypotheekrenteaftrek E = Energiebesparing per maand H = hypotheekequivalent bt = 42% E = 175,00 => H = ,86 gas elektriciteit Energielasten Jaarenergielasten Annuitaire [m3] [kwh] per maand voor renovatie leningwaarde voor renovatie over 30 jaar Nieuwbouw , , ,45 Label C gemiddeld (120m2) , , ,34 Label F/G klein (80 m2) , , ,90 Label F/G gemiddeld (120m2) , , ,67 Label F/G groot (170m2) , , ,07

8 1/3 VAN ENERGIEREKENING IS BELASTINGEN Dit diagram geeft de opbouw van de energieprijs weer. Hierbij is uitgegaan van een gemiddeld energieverbruik van 3500kWh elektra en 1800m3 gas. De genoemde prijs is het gemiddelde van de drie grote leveranciers in Nederland, Essent, Nuon en Eneco. De totaalprijs is exclusief de heffingskorting. Peildatum 1 juli Bron: Energiewereld.nl Per 1 januari 2013 is de ODE heffing ingevoerd Opslag Duurzame Energie (ODE). Deze belasting is ingevoerd om de investering in duurzame energie te stimuleren. Afgelopen jaren is de energiebelasting en ODE heffing gestegen en de heffingskorting afgenomen. 6 De heffingskorting is in ,33 in 2015 per huishouden 7. Leveringskosten 1040 (44%) Netbeheerkosten 400 (16,9%) Belastingen 922 (39%) 6 Zie ook de tariefontwikkeling van de energiebelasting op de site van het CBS. 7 Meer info energiewereld.nl

9 05. GEBOUWGEBONDEN FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN IN KAART Onderstaand schema geeft een overzicht van de diverse financieringsconcepten die nu ontwikkeld worden door verschillende partijen. Klik op de naam van het concept voor meer informatie over het concept, de status, de toetsing en de aandachtspunten. Per financieringsconstructie zijn de contactgegevens van de betrokken expert(s) opgenomen, zodat kennis, kunde en ervaringen kunnen worden gedeeld, dus schroom niet om contact op te nemen! Naam Concept Status Stappen of NOM Bedrag & looptijd Aandachtspunten Asser-model Servicekosten via VVE Concept vergaand NOM 45 K 30 jaar -garantstelling uitgewerkt -splitsingsakte Betaalbare Koopwoningen Zaanstad Verduurzaming Concept vergaand Label B ±70 K ±10 jaar canon -garantstelling + aanpak fundering uitgewerkt, bewoners (±30 fundering ±40K -erfpacht via erfpacht betrokken verduurzaming) BRES ESCO In ontwikkeling NOM van binnenuit ±30K 15 jaar -garantstelling -kettingbeding Deventer woningabonnement Abonnement ter Experiment opgestart Maatregelen naar Variërend bedrag tot -garantstelling hoogte van met eerste 25 behoefte van 15K looptijd jaar -salderen gegarandeerde huiseigenaren huiseigenaar -BKR registratie? besparing Ruilen zonder Huilen Kas stroom Concept vergaand NOM 45 K 30 jaar -garantstelling financiering uitgewerkt -kettingbeding

10 ASSER SERVICEKOSTEN MODEL GEBOUWGEBONDEN: VIA SERVICEKOSTEN Financiering via servicekosten, via bijvoorbeeld een VVE HOE WERKT HET FINANCIERINGSMODEL? De Gemeente Assen heeft samen met het financieel energie adviesbureau Segon een financieringsconstructie ontwikkeld. Hiermee kan zonder stijging van de maandlasten een Nul op de Meter renovatie worden bekostigd voor eigenaar-bewoners van Verenigingen van Eigenaren en van grondgebonden woningen. De kosten voor de Nul op de Meter renovatie worden verrekend in de servicekosten en voldaan uit de besparing op de energielasten en de toekomstige besparing op onderhoud. De hoogte van de servicekosten is daarmee leidend voor de looptijd van de overeenkomst. Op het moment dat de woning wordt verkocht zijn de servicekosten voor de volgende woningeigenaar. Het geselecteerde consortium van uitvoerders garandeert de afgesproken energieprestaties gedurende de looptijd en zorgt voor het beheer en onderhoud. Een landelijk waarborgfonds geeft garantie op de maandelijkse premie en dus niet op de totale investering. Hierdoor blijft het risico voor de financier minimaal, zodat de rente ook laag kan blijven. In ruil hiervoor neemt de financier of bank afstand van de hoofdelijke aansprakelijkheid van de deelnemer(s). De eigenaar-bewoner wordt ook niet met een extra schuld geconfronteerd en hoeft geen krediettoets te ondergaan. Zo is deze constructie laagdrempelig en transparant. STATUS Het Asser Servicekostenmodel is volledig uitgewerkt in samenwerking met Tijdhof, Daverschot en De Jong Posthumus Notarissen uit Assen. Gesprekken zijn gaande met banken en financiers om te starten met de eerste twee pilots. De eerste betreft een VvE in Assen bestaande uit 28 appartementen en de tweede pilot is gericht op een 7-tal grondgebonden woningen. De provincie Drenthe en de Drentse Energie Organisatie spelen naast de gemeente Assen een cruciale rol in de realisatie van deze pilots. TOETSING De financier toetst de kredietwaardigheid van de totale VvE. De bank kijkt naar de betrouwbaarheid van het bestuur, het nieuwe Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) prognose en de haalbaarheidsanalyse.

11 Marco Attema e: t: w. ASSER SERVICEKOSTEN MODEL Aandachtspunten Joost Schretlen e: t: w. Frank Huizinga e: t: w. PROCESMANAGEMENT De renovatie van een woning of appartement vergt veel tijd en geduld. Renovatie naar Nul op de Meter is nieuw en vraagt doorzettingsvermogen van de eigenaar en de uitvoerders. Alle betrokken partijen moeten met elkaar in overeenstemming komen over de aanpak en de middelen. Dit is mensenwerk en vraagt om een zorgvuldig proces. SPLITSINGSAKTE VAN VVE S Een aanpassing van de splitsingsakte kan een langdurig en enerverend traject zijn. Bij het renoveren van een VVE naar Nul op de Meter moet mogelijk de splitsingsakte worden aangepast. De fundering en het dak zijn vaak gezamenlijk eigendom, de schil ofwel de buitengevel is soms per appartement opgesplitst. De splitsingsakte kan alleen worden aangepast na unanieme goedkeuring van de VVE, soms is er vastgelegd dat besluiten kunnen worden genomen als 80% van het totaal aantal stemmen in de VVE akkoord gaat. Naast tijd zijn er ook kosten verbonden aan het wijzigen van de splitsingsakte, voor de notaris en voor eventueel juridisch advies. WAARBORGFONDS: GARANTSTELLING OP SERVICEKOSTEN Een financier die een lening aan een VVE verstrekt wil de zekerheid dat deze lening wordt terugbetaald. Nul op de Meter is een nieuw concept. Om de financier de garantie te geven dat de servicekosten worden betaald kan volgens de initiatiefnemers een landelijk waarborgfonds worden opgericht dat hiervoor garant staat. Dit kan een revolverend fonds zijn, waarbij in de servicekosten een kleine premie verwerkt zit die weer naar het fonds gaat.

12 BETAALBARE KOOPWONINGEN ZAANSTAD GEBOUWGEBONDEN: ERFPACHT CONSTRUCTIE Aanpak fundering + verduurzaming HOE WERKT HET FINANCIERINGSMODEL? Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV (BKZ) is een BV waarvan de gemeente Zaanstad 100% van de aandelen bezit. BKZ is opgericht in 2005 en biedt via diverse financiële vastgoedmodellen aan specifieke doelgroepen de mogelijkheid om toch een eigen huis te kopen, terwijl het inkomen dat (nu) nog niet toelaat. De grond waarop de woning staat blijft in eigendom van BKZ. Een bewoner krijgt het recht van erfpacht. Men koopt een percentage van de erfpachtwaarde ( stenen ) en betaalt een canon ( vergoeding over de grond ). Zowel het percentage erfpacht als de canon zijn inkomensafhankelijk. Hierdoor kunnen koopsom en canon worden afgestemd op de doelgroep. BKZ kijkt met deze visie of er ook modellen te ontwikkelen zijn voor funderingsherstel in combinatie met duurzame woningverbetering. Bij deze modellen is het de intentie dat de woning met grond wordt ingekocht. Na funderingsherstel en renovatie wordt de woning weer teruggeleverd aan de oude bewoner. Voor de teruglevering worden diverse erfpacht varianten verkend. Doel is dat de bewoner op niet heel veel hogere netto maandlasten uitkomt in de nieuwe situatie dan dat het geval is in de huidige situatie. Dit moet mogelijk zijn door een aanpak per bouwblok in combinatie met diverse financieringsinstrumenten (rente, canon, subsidies, garantstelling gemeente) en de energiebesparing die door de verduurzaming wordt gerealiseerd. Ook wordt gekeken om de verplichte deelname aan de constructie zo kort mogelijk te maken, zodat de bewoner na deze periode de woning weer via een reguliere marktfinanciering in vol eigendom kan verkrijgen. STATUS De diverse modellen zijn op hoofdlijnen uitgewerkt en worden nu verfijnd op individuele bewoners casuïstiek. Net als de andere BKZ modellen moeten ook deze modellen gecontroleerd worden door de fiscus. Voorbereiding van de besluitvorming voor de uitvoering van een tweetal pilotblokken - van ieder 6 woningen - vindt dit najaar plaats. De bewoners van deze blokken participeren in het proces. TOETSING De doelgroep voor de modellen zijn huiseigenaren die vanwege LTV en LTI niet in aanmerking komen voor reguliere financiering. De status van de woning is dermate slecht dat herstel binnen 5 jaar noodzakelijk is. Vaak is de hypotheek hoger dan de waarde van de woning waardoor een restschuld kan ontstaan. Wanneer voor een erfpachtrecht een hypotheek moet worden verkregen, is de hypotheek gemaximaliseerd op basis van de huidige normen. De bank kijkt dan ook naar de andere financiële verplichtingen als canon en een mogelijke restschuldlast. Afhankelijk van deze uitkomst wordt gekeken of er een aanvullende financiering nodig is waarbij de hoogte van de rente afhankelijk is van de situatie, dan wel dat de canon kan worden bijgesteld.

13 BETAALBARE KOOPWONINGEN ZAANSTAD GEBOUWGEBONDEN: ERFPACHT CONSTRUCTIE Aanpak fundering + verduurzaming

14 Nel Hazendonk e: t: w. BETAALBARE KOOPWONINGEN ZAANSTAD Aanpak fundering + verduurzaming ERFPACHT Erfpacht kan een woning minder aantrekkelijk maken voor verkoop. De Nederlandse banken zijn terughoudend wat betreft het verstrekken van hypotheken voor huizen op erfpacht. Erfpacht is een onzekere factor, de canon staat niet voor altijd vast. Als de erfpachtperiode is afgelopen kan de canon aanzienlijk worden verhoogd waardoor de woonlasten onbetaalbaar worden. De gemeente heeft hier echter ook de keuze om de canon gelijk te houden of te verlagen als dat binnen haar beleidsdoelstellingen ligt. Vooralsnog is de canon fiscaal aftrekbaar, of dit ook in de toekomst zo blijft is de vraag. Zie ook het erfpacht dossier van de Vereniging Eigen Huis. COMPLEXE MODELLEN Door alle specifieke maatwerk situaties is de kans aanwezig dat sommige modellen te complex worden voor de consument. Uitgangspunt van BKZ is juist dat de financiering voor iedereen eenvoudig en helder moet zijn. INTENSIEVE SAMENWERKING MET GEMEENTE De huiseigenaren die te maken hebben met funderingsproblematiek hebben te maken met een stapeling van problemen, er is vaak ook achterstallig onderhoud en de woning staat onder water. De complexiteit van de opgave vraagt om intensieve samenwerking met de gemeente. Deze complexe situatie vergt geduld en doorzettingsvermogen van de huiseigenaren.

15 BRES EN O3ENERGIE GEBOUWGEBONDEN: ESCO FINANCIERING Bres, 03energie, BMF, Buurkracht & VACpunt Wonen HOE WERKT HET MODEL? Bovenstaande partijen zijn een samenwerkingsverband in oprichting. Belangrijkste doel is de start van een renovatiemachine. Het samenwerkingsverband (nu in diagram aangeduid als BRES e.a.) koopt de woning op en renoveert deze naar Nul op de Meter. Na renovatie wordt de woning ingericht als informatie en inspiratie huis. Van hieruit worden buren en potentiele kopers geïnteresseerd. De woning kan tijdelijk worden verhuurd en mensen kunnen er een nachtje proefslapen. Hierna wordt de woning verkocht of verhuurd. De nieuwe huiseigenaar betaalt de totale woonlasten aan de BRES. Deze levert een energieprestatie garantie en zorgt voor het noodzakelijke onderhoud. Bres onderzoek welke woningen ze kunnen opkopen en makkelijk naar Nul op de Meter kunnen renoveren. De financiering voor de aankoop van de woningen komt van een particuliere investeerder en of vastgoedbelegger. Zij kunnen goedkoop geld verstrekken wanneer er garantstelling is dat het geld wordt terugbetaald. Als de renovatiemachine eenmaal draait kunnen ook andere woningen worden aangepakt. STATUS Het projectvoorstel ligt bij de betrokken stakeholders, zodra er akkoord is op de voorinvestering kan er van start worden gegaan om het voorstel verder uit te werken. TOETSING De toetsing moet nog verder worden uitgewerkt. Uitgangspunt is dat het simpel en transparant is voor de klant. Als een huiseigenaar de afgelopen drie jaar zijn of haar energierekening heeft betaald en geen betalingsachterstand heeft moet hij in aanmerking kunnen komen voor een NOM woning van BRES.

16 Jan Schouw e: t: w. BRES EN O3ENERGIE Aandachtspunten KETTINGBEDING Een kettingbeding is een clausule in bijvoorbeeld een hypotheekakte waarin staat dat een verplichting die rust op de eigenaar ook moet worden opgelegd aan volgende eigenaren van het onroerend goed. Een kettingbeding bestaat altijd uit drie elementen: - de verplichting waar het om gaat (het verbod: in dit geval de maandelijkse betaling aan BRES) - de verplichting om het hele beding op te leggen aan rechtsopvolgers (de ketting) - de boeteclausule (om het verbod na te laten komen en als de stok achter de deur bij overdracht van het onroerend goed). GARANTSTELLING OP DE FUNDING Pensioenfondsen, banken en beleggers durven nu nog niet te investeren in Nul op de Meter. Volgens de initiatiefnemers kan een garantiefonds gevuld met maatschappelijk geld kan het eventuele risico af kopen. Een nieuw fonds opzetten vergt veel tijd en geld. BRES onderzoekt welke bestaande middelen en structuren er zijn die betrokken kunnen worden bij de business case. Het kettingbeding gaat niet automatisch over bij het transport naar een nieuwe (hypotheek)akte, maar moet bij elke overdracht steeds opnieuw opgelegd te worden. Bij executieverkoop en bij faillissement van een opvolgend eigenaar, schijnt het kettingbeding over het algemeen geen stand te houden.

17 DEVENTER WONINGABONNEMENT GEBOUWGEBONDEN: WONINGABONNEMENT Financiering via besparing op energierekening HOE WERKT HET FINANCIERINGSMODEL? Er wordt een organisatie (stichting) opgezet die (in een franchisevorm) aanbieders het recht geeft het Deventer Woningabonnement in de markt te zetten. De consument bepaalt op basis van een analyse van verbruik en besparing op de energierekening welke maatregelen gewenst zijn. De aanbieder levert de producten en diensten (tegen marktconforme tarieven) geeft productgarantie en wat nog belangrijker is: geeft een energieprestatiegarantie. De energierekening wordt betaald aan het Deventer Woningabonnement. Met Kredietbank Salland is een afspraak gemaakt om tegen een vaste vergoeding per contract het incasso en debiteurenrisico over te nemen. De looptijd van de abonnementen is doorgaans 15 á 20 jaar en kan worden aangepast aan de wensen van de consument. Met bedrijven die de duurzaamheidsmaatregelen gaan uitvoeren, worden afspraken gemaakt over de inzet van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Zo snijdt het mes aan meer dan twee kanten. Mensen komen aan het werk, er is een stimulans voor de Deventer economie en de gemeente werkt aan een energieneutrale stad. De consument bepaalt uiteindelijk op basis van de eigen portemonnee welk aanbod gekozen wordt. HEFBOOMEFFECT VAN MAATSCHAPPELIJK GELD De overheidsfinanciering wordt risicodragend verstrekt. Dus in de vorm van private equity (met eigen vermogen, vergelijkbare participatie of achtergestelde leningen). Vervolgens wordt (tegen normale rentepercentages) financiering uit de markt aangetrokken op basis van dit risicodragend kapitaal (verhouding 15-85%). Hiermee wordt een hefboomeffect gerealiseerd. Met de 0,4 miljoen van de gemeente Deventer wordt 2,0 miljoen uit de markt gehaald. Daarbij is de provincie Overijssel van plan een aanzienlijk bedrag als participatie in te zetten waarmee ca miljoen private financiering opgehaald kan worden. Bij een landelijke en Europese opschaling kan dit bedrag nog vele malen vergroot worden. >>Meer info: City Deal Deventer STATUS In de eerste fase is de aanbieder van het Deventer Woningabonnement WDW Ontwikkelend Beheer (afgekort WDW). WDW is opgericht door drie samenwerkende partners; schildersbedrijf Wolters Vastgoedbeheer bv, installatiebedrijf Van Dorp Installaties BV en bouwbedrijf Van Wijnen Oost BV. WDW start met de eerste 25 woningabonnementen bij werknemers van de deelnemende bedrijven. Vanuit dat vertrekpunt wordt een organisatie opgezet die bewoners een passend aanbod doet. De energierekening wordt betaald aan de Deventer Woningabonnement. Om het woningabonnement te kunnen starten voor de eerste 25 inwoners (fase 1) in 2015, heeft de gemeente een lening van verstrekt. Binnen Fase 2 worden er 200 contracten afgesloten. Daarna wordt opgeschakeld naar grotere schaal en landelijke dekking. TOETSING Kredietbank Salland toetst of de huiseigenaren kredietwaardig zijn, zij toetsen op betaalgedrag van de huiseigenaar.

18 DEVENTER WONINGABONNEMENT GEBOUWGEBONDEN: WOONABONNEMEN GEBOUWGEBONDEN: WONINGABONNEMENT Financiering via besparing op energierekening

19 Ron Sint Nicolaas Gemeente Deventer e: t: DEVENTER WONINGABONNEMENT Aandachtspunten Henk de Jager WDW e: t: w. GOEDKOPE FUNDING IS NOODZAKELIJK Een eerste experiment kost veel geld. Producten moeten worden ontwikkeld en getest. Er gaat veel tijd zitten in het aanscherpen van het proces van ontwerp tot uitvoering. Om de kosten voor de klant laag te houden is het belangrijk dat er goedkope funding wordt aangetrokken. Het geld van de gemeente wordt revolverend ingezet, dat betekent dat het langzaam weer terug betaalt wordt aan de gemeente. Met deze voorinvestering kan een veelvoud van geld uit de markt worden gehaald. Het maatschappelijk geld zorgt voor een aantrekkelijk rentepercentage voor de klant. SALDEREN Salderen is het verschil tussen de in,- en uitgaande stromen; het verrekenen van de zelf opgewekte elektriciteit met de gebruikte elektriciteit. De energie die door bijvoorbeeld zonnepanelen wordt opgewekt kan worden teruggeleverd aan het net. In de salderingsregeling is afgesproken dat de prijs voor de terug geleverde energie gelijk is aan de prijs die de consument op een ander tijdstip van de energieleverancier afneemt (inclusief belastingen en transportkosten). In de business case van het Deventer Woningabonnement en van de Nul op de Meter concepten is rekening gehouden met de huidige salderingsregeling. De salderingsregeling loopt af in Het is onduidelijk hoe de regeling er daarna uit gaat zien, dit is een onzekere factor in de business case van Nul op de Meter. BKR REGISTRATIE BIJ ABONNEMENT BOVEN DE 250 EURO Alle abonnementen boven de 250 euro worden voortaan door het kabinet aangemerkt als lening. Dit betekent dat kredietregistratie van toepassing is en er voor de aankoop een toetsing in het Centraal Krediet Informatiesysteem moet plaatsvinden. Deze wetswijziging is met name gericht op de telecom sector. Klanten kunnen de extra krediettoets als een belemmering ervaren, dit kan een mogelijke bedreiging zijn voor het Deventer Woningabonnement. > Lees het bericht van BKR augustus 2015: Dijsselbloem: Telefoonabonnement is lening

20 RUILEN ZONDER HUILEN GEBOUWGEBONDEN: KAS STROOM FINANCIERING [H]eerlijk Wonen / Van der Leij HOE WERKT HET FINANCIERINGSMODEL? Stichting [H]eerlijk Wonen (SHW) kan voor gemeenten, het gehele Nul op de Meter traject organiseren en bewoners begeleiden. SHW heeft in samenwerking met de Gemeente Utrecht, Van der Leij Bouwbedrijven & Climate Construction, Tuvantes en De Molenaers een alternatieve financieringsmethode uitgewerkt. Deze financieringsmethode betreft een kasstroomfinanciering (KSF) van investeerders aan particuliere woningeigenaren. De Stichting [H]eerlijk wonen doet particuliere woningeigenaren het volgende aanbod: Ruilen zonder Huilen. Hierbij levert de bewoner zijn maandelijkse energierekening in en krijgt hier voor een Nul op de Meter upgrade met bijbehorende voordelen zoals de verhoging van waarde, comfort en gezondheid. De bewoner hoeft voor deze NoM renovatie niet extra te betalen, hij hoeft slechts de maandelijkse energielast af te dragen aan de stichting, in plaats van aan de energieleverancier. De maandelijkse energielasten worden gekapitaliseerd over 30 jaar naar het heden ten behoeve van de investering in de woning voor de Nul op de Meter upgrade. STATUS Het financieringsmodel is vergaand uitgewerkt. Er zijn gesprekken geweest met financiers en met de gemeente. De business case en de bijbehorende risico s moeten verder worden onderzocht. TOETSING De toetsing moet nog verder worden uitgewerkt. Uitgangspunt is dat het simpel en transparant is voor de klant. Als de huiseigenaar de afgelopen drie jaar zijn of haar energierekening heeft betaald en geen betalingsachterstand heeft moet hij in aanmerking kunnen komen voor een NOM woning [H]eerlijk Wonen.

21 Theo Land e: t: w. RUILEN ZONDER HUILEN Aandachtspunten André Hehemann e: t: w. KETTINGBEDING Een kettingbeding is een clausule in bijvoorbeeld een hypotheekakte waarin staat dat een verplichting die rust op de eigenaar ook moet worden opgelegd aan volgende eigenaren van het onroerend goed. Een kettingbeding bestaat altijd uit drie elementen: - de verplichting waar het om gaat (het verbod) - de verplichting om het hele beding op te leggen aan rechtsopvolgers (de ketting) - de boeteclausule (om het verbod na te laten komen en als de stok achter de deur bij overdracht van het onroerend goed). GARANTSTELLING OP DE FUNDING Pensioenfondsen, banken en beleggers durven nu nog niet te investeren in Nul op de Meter omdat het nog een relatief nieuw product is. De business case moet nog goed worden doorgerekend en de risico s verder in kaart gebracht. Omdat het gaat om een maatschappelijke opgave kan er (tijdelijk) een revolverend garantiefonds worden ingericht. Een deel van de premie die maandelijks binnenkomt stroomt terug naar het garantiefonds. Zonder garantstelling is het voorlopig voor de initiatiefnemers niet mogelijk om het concept Ruilen zonder Huilen verder te ontwikkelen en te testen. Het kettingbeding gaat niet automatisch over bij het transport naar een nieuwe (hypotheek)akte, maar moet bij elke overdracht steeds opnieuw opgelegd te worden. Bij executieverkoop en bij faillissement van een opvolgend eigenaar, schijnt het kettingbeding over het algemeen geen stand te houden. Wellicht kan op dit vlak het kettingbeding met een kleine juridische of wettelijke aanpassing worden aangepast.

22 06. VERVOLG Van experiment naar landelijke opschaling Deze digitale brochure geeft een overzicht van Aanbieders, gemeenten, energiecoöperaties en financieel de financieringsmogelijkheden voor vergaande experts spannen zich in om Nul op de Meter renovaties verduurzaming van koopwoningen. Uit de diversiteit van de en stappen daarheen ook financieel makkelijk en initiatiefnemers blijkt dat er landelijk veel betrokkenheid aantrekkelijk te maken. is om de Nederlandse woningvoorraad succesvol toekomstbestendig te maken. MAAK HET DE CONSUMENT MAKKELIJK! Een belangrijke overtuiging bij de initiatiefnemers is dat de particulier niet zit te wachten op een extra lening. Men verwacht dat dit een nadelig psychologisch effect heeft; Geld lenen kost geld waardoor minder mensen een Nul op de Meter renovatie aanschaffen. Een gebouwgebonden financiering die aangeboden wordt als Woningabonnement of servicekosten klinkt niet als een grote investering. Daarbij wordt het de consument feitelijk ook gemakkelijk gemaakt omdat hij maar met één partij zaken doet: de aanbieder van het product zorgt ook voor de energieprestatiegarantie, het onderhoud en het financiële arrangement. Vergelijkbaar met een telefoonabonnement waar de klant een gratis smartphone bij krijgt. Een ander voordeel van een gebouwgebonden financiering is dat de kosten van de investering bij de woning blijven. Op het moment dat de huiseigenaar verhuist blijven de servicekosten op de woning en dus voor de volgende eigenaar. Mooi & comfortabel wonen zonder energiekosten De belemmeringen bij de genoemde financieringsconstructies overlappen. Veel business cases worden wankel op het moment dat de salderingsregeling verandert. Tevens zijn er bij meerdere constructies juridische en notariële aandachtspunten, zoals bijvoorbeeld bij de splitsingsakte, deze moet met zorgvuldigheid worden opgesteld. Wat gebeurt er bij verkoop van de Nul op de Meter woning? Of de clausule van het kettingbeding stand houdt bij executieverkoop is nog onduidelijk.

23 WERKELIJK RISICO ONDUIDELIJK Er is nog weinig ervaring met de aanschaf en verkoop van Nul op de Meter in Nederland. Toch wil een investeerder, bank of belegger weten wat het risico van de investering is. Een schatting van dit risico berust nu op onderbuik gevoel of percentages van andere sectoren. Nederlanders zijn over het algemeen trouwe hypotheekbetalers, het risico op wanbetalers wordt geschat op maximaal 2%. 8 De energierekening wordt door het gros van de huishoudens ook netjes voldaan. In slechts 0,2% wordt wegens wanbetaling de energietoevoer afgesloten. De werkelijke risico percentages zijn belangrijk om inzicht te krijgen in de haalbaarheid van de business case voor gebouwgebonden financiering. Rente die klant betaalt is opgebouwd uit: -aanschafkosten van geld op grootmarkt (belegger / pensioenfonds) -handelingskosten (gesprekken met de klant, financiële toetsing, administratie etc) -risico (eventueel af te kopen bij verzekeraar) -winst voor aanbieder van product MAATSCHAPPELIJKE OPGAVE De transitie van onze woningvoorraad naar een gezonde, veilige en energiezuinige leefomgeving is een maatschappelijke opgave. Het renoveren naar Nul op de Meter levert werkgelegenheid op, zorgt voor aangename toekomstbestendige wijken en zorgt voor CO2 besparing. Vanuit dit oogpunt is het niet gek dat de gemeente Deventer 4 ton beschikbaar stelt om de ontwikkeling aan te zwengelen. De garantstelling van de gemeente lijkt nu nog noodzakelijk om het benodigde kapitaal uit de markt te halen. Ook de andere financieringsconstructies hebben maatschappelijk geld nodig van gemeente, provincie of het rijk om de eerste pilot woningen te realiseren. Voor de aanpak van de funderingsproblematiek zoals in Zaanstad wordt nu gesproken over een landelijk Waarborgfonds. Wellicht dat een dergelijk landelijk fonds ook de beweging richting energieneutrale woningen kan aanzwengelen. De noodzaak en mogelijkheden hiervan moeten verder worden onderzocht. Centraal uitgangspunt is hierbij dat de transitie naar Nul op de Meter uiteindelijk een door de markt gedragen beweging wordt. NUL OP DE METER VIA NETBEHEERDER? Doel van deze digitale brochure is de kennis, expertise en innovatiekracht op het gebied van financiering van Nul op de Meter voor de particuliere woningeigenaren te bundelen. Door bestaande ideeën en concepten te delen worden nieuwe verbindingen gemaakt en ontstaan frisse oplossingen. Er zijn ongetwijfeld nog vele andere proposities. Zo onderzoekt netbeheerder Alliander op het moment de mogelijkheid om de kosten van een Nul op de Meter renovatie te innen via het vastrecht. Een passend financieringsaanbod is essentieel voor het slagen van de Deal Stroomversnelling Koopwoningen. De belemmeringen en kansen van gebouw gebonden financiering worden meegenomen in de verkenning van de Taskforce Financiering. Dit najaar verschijnt een bundeling van de bevindingen die zal worden gedeeld met de minister van Wonen, de Staatssecretaris van Financiën en de Tweede Kamer. 8 Bron: BKR Hypotheekbarometer april 2015, NB dit gaat om aantal consumenten en zegt niets over aantal huishoudens of woningeigenaren.

24 COLOFON Deze digitale publicatie is voor alle ondertekenaars van de Deal Stroomversnelling Koopwoningen en partijen die zich bezig houden met Nul op de Meter upgrades. De informatie is gebundeld door Energiesprong, het innovatieprogramma dat Platform 31 uitvoert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Hoewel de inhoud met zorgvuldigheid is samengesteld kan aan de inhoud geen rechten worden ontleend. Neem voor aanvullingen, vragen of opmerkingen contact op met: Karin van Rooij TEKST Karin van Rooij Ivo Opstelten Olivier Lauteslager en alle genoemde experts EINDREDACTIE Sanne de Wit Tessie Vilé VORMGEVING Maarten Laan, Meneer Laan Julian Wouters, Meneer Laan Energiesprong september 2015