KWK Huisvesting ft Vastgoed. Achterstallig onderhoud en toetsing van de eisen uit de privatiseringsovereenkomst

Transcriptie

1 Gemeente Geldermalsen Afd./nr. KWK Huisvesting ft Vastgoed Regisseurs van uw succes 1 4 APR RAPPORT Achterstallig onderhoud en toetsing van de eisen uit de privatiseringsovereenkomst Sporthal De Randhorst Projectnummer Opdrachtgever Gemeente Geldermalsen Mevrouw N. Hordijk Postbus CC Geldermalsen Auteur Referentie Versie Datum De heer J.F.M. van Kessel RVGME en mevrouw ir. A.L Neecke 2014^ definitief 6 maart 2015 KWK Huisvesting 8. Vastgoed Waterloostraat 188A 3062 TZ Rotterdam BTW: NL B.01 KvK: T: E: info@kwkbv.nl I: Dit rapport is uitgegeven door KWK Vastgoed B.V. te Rotterdam, Nederland. Dit rapport is vertrouwelijk en heeft een gelimiteerde geldigheid. Geen enkel deel van dit rapport mag aan derden worden openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van KWK Vastgoed B.V. en van de opdrachtgever.

2 1 RAPPORT Ref: 2014J INHOUDSOPGAVE INHOUDSOPGAVE 2 1 ALGEMENE GEGEVENS Objectgegevens Inspectiegegevens Ter beschikking gestelde gegevens 3 2 UITGANGSPUNTEN Projectomschrijving Werkwijze Definities en conditiebepaling 6 3 BEVINDINGEN EN AANBEVELINGEN Achterstallig onderhoud Vervangingsinvesteringen Vervangingsinvesteringen - behoud aanwezig energetisch niveau Vervangingsinvesteringen - energetische verbetering Advies nader onderzoek Toetsing privatiseringsovereenkomst Toetsing op wet- en regelgeving en normering 10 BIJLAGEN Bijlage 1: Achterstallig onderhoud Bijlage 2: Fotorapportage 6 Pagina 2 van 11

3 1 ALGEMENE GEGEVENS In dit hoofdstuk zijn de algemene gegevens ten behoeve van de uitgevoerde onderhoudsinspectie weergegeven. 1.1 Objectgegevens Sporthal De Randhorst Randweg NN Geldermalsen Tel: geldermalsen@laco.eu Bouwjaar: 1989 Bruto Vloeroppervlakte (BVO): m 2 Contactpersoon: mevr. I van Pelt Situatie: I 1.2 Inspectiegegevens Inspectiedatum: 21 mei en 10 juni 2014 en 7 januari 2015 Inspecteurs: dhr. M.F.A.T. Dest (bouwkunde) dhr. P. Davidse (installaties) Weersomstandigheden: droog 1.3 Ter beschikking gestelde gegevens Op 7 januari is een audit geweest op de door ons gevraagde en ter beschikking gestelde gegevens. Het betreft de onderstaande documenten: 1. EBI, PI en PO rapportage van de ketel 2. SCIOS scoop 7a, gasinstallatie 3. NEN 3140 keuring (Bedrijfsvoering van elektrische installaties - laagspanning) 4. onderhoudsrapportage en certificaat van de brandmeldcentrale 5. onderhoudsrapportage van de blusmiddelen Pagina 3 van 11

4 Ref: 201^ rapportage, risico-inventarisatie en beheersplan inzake legionella beheersing De onderstaande gegevens zijn niet aanwezig: 7. asbestrapportage en/of rapportage inzake asbestonderzoek Pagina 4 van 11

5 Ref: 201^ UITGANGSPUNTEN In dit hoofdstuk zijn de uitgangspunten voor de schouw weergegeven. Per onderdeel is een korte beschrijving gegeven en zijn de binnen het onderzoek gehanteerde begrippen nader toegelicht. 2.1 Projectomschrijving De gemeente Geldermalsen heeft op 24 augustus 1995 een privatiseringsovereenkomst voor de duur van 20 jaar gesloten met Geldermalsen Recreatie b.v. en LACO International b.v. inzake het object Sporthal De Randhorst. De privatiseringsovereenkomst loopt derhalve op 24 augustus 2015 af. De gemeente heeft KWK opdracht gegeven voor: 1. het uitvoeren van een inspectie op achterstallig onderhoud en gebreken; 2. het inzichtelijke maken van de kosten van het achterstallig onderhoud en de gebreken; 3. het inzichtelijke maken van de vervangingskosten met een horizon van 10 jaar; 4. het uitvoeren van een audit op de privatiseringsovereenkomst. 5. het uitvoeren van een toets op wet- en regelgeving en normering binnen de scoop van deze audit 2.2 Werkwijze Het object is op locatie aan een inspectie onderworpen. Hierbij zijn de volgende acties uitgevoerd:» Registratie van gebreken middels een gestandaardiseerde opnamelijst op basis van een visuele inspectie (geen destructief of functioneel onderzoek);» Maken van overzichtsfoto's alsmede foto's van eventuele voorkomende gebreken. Voor deze opname wordt de NL-SfB lijst met elementen uit de NEN 2767 gebrekenlijst gehanteerd. Opmerkingen:» De begrote kosten bevatten slechts de kosten voor uitvoering van de werkzaamheden. Hierbij zijn niet inbegrepen de kosten voor adviseurs, projectmanagement en onvoorzien. Deze aanvullende kosten worden veelal in de betreffende jaarbegroting als opslag geraamd op basis van het werkpakket van dat jaar. Een hierbij veel gebruikt percentage op de uitvoeringskosten ligt tussen IŨ-15%. «Alle genoemde prijzen zijn exclusief BTW. Niet opgenomen kosten» Arbotechnische aanpassingen;» Schoonmaakonderhoud;» Groenvoorzieningen; «Telefoon CAI of ICT-voorzieningen;» Losse inventaris. Pagina 5 van 11

6 2.3 Definities en conditiebepaling In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruikte begrippen. Definities Element: Locatie: Hoeveelheid/eenheid: Gebrek: Handeling/activiteit: Startjaar en cyclus: Een omschrijving van de bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. De plaats waar het element of gebrek zich bevindt. Het aantal met de betreffende meeteenheid dat onderhouden moet worden. Een verkorte omschrijving van het geconstateerde gebrek/bevinding. Een verkorte omschrijving van de activiteiten die in het genoemde jaar moeten worden uitgevoerd. In de kolom 'Cyclus' wordt aangegeven om de hoeveel jaar de werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. In de kolom 'Startjaar' staat aangegeven wanneer de werkzaamheden voor de eerste keer uitgevoerd moeten worden. Planmatig onderhoud: Onderhoudsactiviteiten aan het object welke noodzakelijk zijn om het gebouw in stand te houden zodat de primaire functie van het gebouw behouden blijft. Achterstallig onderhoud: Onderhoud dat eerder had moeten worden uitgevoerd maar (bewust of onbewust) niet is uitgevoerd. Conditiebepalina De conditiescore of I.O.-score wordt bepaald aan de hand van drie aspecten, namelijk 'gebrek', 'Intensiteit' en 'omvang'. Hiertoe worden de gevonden gebreken vergeleken met een (bij de NEN 2767 behorende) gebrekenlijst. De verschillende aspecten zijn als volgt omschreven: I = intensiteit: O - omvang: Gebrek: Onder de intensiteit van een gebrek wordt verstaan de mate van kracht, hevigheid of sterkte waarin een gebrek kan optreden per element. De mate waarin een gebrek voorkomt bij een element ten opzichte van de totale hoeveelheid van dit element uitgedrukt in een percentage. De classificatie van het soort gebrek (gering, serieus, ernstig). Onder welke classificatie een gebrek wordt geplaatst staat vermeld in de NEN Door voor de verschillende aspecten de bijbehorende waarden te bepalen, komt men in onderstaande tabel uit op de conditiescore voor een bepaald element. Pagina 6 van 11

7 Ref: 201^ TABEL CONDITIESCORE NEN 2767 Omvang <2% ^oy. 13 Incidenteel Plaatselijk Regelmatig Aanzienlijk Algemeen 1 Intensiteit Begin Midden Eind Begin a: Midden Eind Begin Midden Eind Zoals uit voorgaande tabel blijkt, wordt voor de conditiescore een zespuntsschaal gebruikt. In de volgende tabel is de betekenis van de zes punten nader toegelicht. Conditiescore Omschrijving Gebrekenbeeld Nadere omschrijving 1 Uitstekend Geen gebreken Nieuwbouw/kwaliteit en/of met nieuwbouw 2 Goed De eerste tekenen van gebreken 3 Redelijk Gebrekenbeeld komt op gang 4 Matig Gebrekenbeeld nog omkeerbaar i ; Sr Slecht Gebrekenbeeld is onomkeerbaar vergelijkbare kwaliteit De primaire functievervulling van het onderdeel blijft volledig gewaarborgd. Het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen. Het verouderingsproces heeft het element of het gebouw duidelijk in zijn greep. Het verouderingsproces is onomkeerbaar geworden. 6 Zeer slecht Maximaal gebrekenbeeld Een zodanig slechte toestand dat dit niet meer te classificeren is onder conditie 5. Pagina 7 van 11

8 3 BEVINDINGEN EN AANBEVELINGEN In dit hoofdstuk is een samenvatting gegeven van de bevindingen inzake het achterstallig onderhoud en de vervangingsinvesteringen, gevolgd door de bevindingen in het kader van de toetsing van de privatiseringsovereenkomst. 3.1 Achterstallig onderhoud In bijlage 1 is een overzicht gegeven van de aangetroffen gebreken. Het totaal aan achterstallig onderhoud bedraagt circa C ,--. Het betreft hier onderhoud aan elementen veelal in een conditie slechter dan 3 (NEN 2767) en enkele correctieve maatregelen teneinde bijvoorbeeld vervolgschade te voorkomen In de uitvoering van achterstallig onderhoud kunnen beleidsmatige keuzen gemaakt worden, bijvoorbeeld direct uitvoeren of uitstellen. Voorts kan er een relatie zijn tussen vervangingen (Ş3.2) en achterstallig onderhoud, waarbij bij vervanging van het element, het onderhoud niet meer hoeft te worden uitgevoerd of door intensief onderhoud de vervanging uitgesteld kan worden. Nadat er (beleids-)keuzen hierover gemaakt zijn, is een herberekening noodzakelijk. De precieze conditiescores worden niet weergegeven aangezien de elementen dermate verouderd zijn dat deze door veroudering een score hebben van 3 tot 4 en in het geval er gebreken zich voordoen de score nog slechter is. Veel elementen dienen worden te vervangen, het bepalen van de conditiescore na vervanging is wel nuttig, bijvoorbeeld voor contractafspraken en onderhoudssturing op conditiescore. Hieronder een korte opsomming van de belangrijkste kostendragers, gebundeld per hoofdgroep volgens de NLSfB: Element per hoofdgroepen NLSfB Achterstallig onderhoud 1. buitenwanden É buitenwandopeningen C binnenwandafwerkingen vloerafwerkingen Ê plafondafwerkingen ê dakafwerkingen Ê buitenterrein warmte opwekking S stookruimte warmtedistributie ê regeling klimaat en sanitair ê centrale elektrotechnische voorzieningen, C incl. vluchtwegverlichting 3.2 Vervangingsinvesteringen Voor een volledige beeldvorming is een opsomming gemaakt van de belangrijkste kostendragers die aan vervanging toe zijn. Hieronder wordt een opdeling gemaakt naar het vervangen van het onderdeel, met behoud van het reeds aanwezige energetische niveau (paragraaf 3.2.1) en vervanging met energetische verbetering (paragraaf 3.2.2). Pagina 8 van 11

9 3.2.1 Vervangingsinvesteringen - behoud aanwezig energetisch niveau De belangrijkste vervangingsinvesteringen met een horizon van 10 jaar zijn per investeringsjaar hieronder opgesomd. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen onderdelen die vervangen dienen te worden in het eerstvolgende planjaar (2016) en onderdelen die later vervangen dienen te worden, dit op basis van de NEN 2767 en de theoretische levensduur van bouw- en installatie-elementen. In de uitvoering van vervangingen kunnen beleidsmatige keuzen gemaakt worden, bijvoorbeeld direct uitvoeren of uitstellen. Voorts kan er een relatie zijn tussen achterstallig onderhoud (Ş3.1) en vervangingen, waarbij bij vervanging van het element, het onderhoud niet meer hoeft te worden uitgevoerd of door intensief onderhoud de vervanging uitgesteld kan worden. Nadat er (beleids-)keuzen hierover gemaakt zijn, is een herberekening noodzakelijk. Het totaal aan vervangingsinvesteringen bedraagt circa ,--, waarbij de hoogste investering in 2015 gedaan dient te worden ^ (49 0 7o). jaar vervangingsinvesteringen e totaal onderhoud/ oppervlakte Vervangingsinvesteringen - energetische verbetering Veel van de elementen in dit object zijn sterkt verouderd en niet energetisch efficiënt. Bij vervangingsinvesteringen van bijvoorbeeld de warmteopwekking en warmtedistributie (pompen etc.) kan een aanzienlijke besparing op de energiekosten behaald worden. Bij de berekening van de hoogte van de vervangingsinvesteringen (zie vorige paragraaf) is uitgegaan van "normale" vervangingen, er zijn echter verbeteringen mogelijke welke een lager energiegebruik tot gevolg hebben. 3.3 Advies nader onderzoek Over de aanwezigheid van asbest kan middels dit onderzoek geen uitsluitsel worden gegeven. Om reden van een vermoeden van aanwezigheid van asbest, wordt geadviseerd nader onderzoek uit te voeren. Pagina 9 van 11

10 Mogelijk is asbest aanwezig in bijvoorbeeld ketels of pakkingen. Geadviseerd wordt om een asbestinventarisatie uit te voeren opdat eventueel aanwezig asbest in kaart gebracht kan worden. 3.4 Toetsing privatiseringsovereenkomst Voor de toetsing van de privatiseringsovereenkomst hebben wij ons gericht op naleving van de vereisten met betrekking tot het exploiteren van een zwembad. De gevraagde en voorhanden zijnde documenten zijn verstrekt door LACO. Deze documenten zijn in orde en resulteren niet in aandachtspunten in de zin van deze audit. Een rapportage van een onderzoek naar de aanwezigheid van asbest is gevraagd maar niet voorhanden. Als eerder beschreven wordt zo'n onderzoek geadviseerd. 3.5 Toetsing op wet- en regelgeving en normering Hieronder wordt een opsomming gegeven van de verstrekte rapportages en de bevindingen vanuit deze rapportage binnen de scoop van deze audit. Tevens wordt aangegeven wanneer de eerstvolgende activiteit moet plaats vinden. aspect status per datum opmerkingen vanuit rapportage 1. cv installatie, EBI eindconclusie: Tijdens de inspectie zijn enkele minder ernstige opmerkingen geconstateerd (zie rapport). Het afgeven van het "certificaat van inspectie'" is gerechtvaardigd. 2. cv installatie, PI geen bezwaar Tijdens de inspectie zijn geen ernstige gebreken of mankementen geconstateerd. eerstvolgende activiteit herinspectie: cv installatie, PO - - onderhoud: gasleiding; SCIOS scoop 7a herkeuring: elektrotechnische installatie; NEN 3140 keuring voldoet aan de gestelde eisen: goedkeuring in orde bevestigingsbeugels gasleiding De beugels waar de leiding mee is bevestigd zijn niet voorzien van rubberen inlage. Aangezien de beugels en leiding niet zijn aangetast is aanpassing niet noodzakelijk. Periodieke controle is gewenst. De vanuit de inspectie uit te voeren herstelwerkzaamheden zijn volgens het naschrift in het rapport uitgevoerd per herinspectie: Pagina 10 van 11

11 6. brandmeldcentrale; certificaat, logboek 7. legionella beheersing; logboek in orde In orde geen periodiek bijhouden Pagina 11 van 11

12 KWK Huisvesting  Vastgoed Regisseurs van uw succes BIJLAGEN Bijlage 1: Achterstallig onderhoud Bijlage 2: Fotorapportage

13 Bijlage 1: Achterstallig onderhoud

14 Hieronder zijn de posten in het kader van achterstallig onderhoud verder uiteengezet. De rechterkolom bevat een foto ter illustratie en in de linkerkolom zijn achtereenvolgens de volgende gegevens opgenomen:» eerste regel: element, locatie «tweede regel gebrek «derde regel maatregel» laatsteregel kosten in een bepaald jaar «metselwerk, buitengevels «graffiti «verwijderen graffiti «kosten herstel: C 2.000^ in 2015 i «buitenwandopeningen, vluchtdeur, gevel «deur klemt (zat vast bij inspectie) «vluchtdeur stellen eventueel schaven, afwerken «kosten herstel: «300^ in 2014 buitenwandopeningen, hout, buitendeur, vluchtweg matige reparatie scharnier herstel kosten herstel: É 300^ in 2015 binnenwandafwerking tegels, douche slecht voegwerk partieel herstel, * herstellen doorslag binnengevel zaal kosten herstel: , s in 2015 «vloerafwerking, rubber noppenvinyl, verkeersruimte «bolvorming «herstel» kosten herstel: C 2.000^ in 2015

15 vloerafwerking, keramiek, verkeersruimte hardstenen plint ontbreekt plint aanbrengen kosten herstel: ë 300^ in 2015 vloerafwerking, linoleum, verkeersruimte Linoleum kapot Linoleum vervangen kosten herstel: ë ^ in 2015 systeemplafond, object lekkage vlekken, veroudering vervangen kosten herstel: C ^ in 2015 «schilderwerk, hout, raamkozijn «onthechting verf «herstel «kosten herstel: C 200^ in 2015 «schilderwerk, hout, vluchtdeur «graffiti «verwijderen graffiti «kosten herstel: ë 200^ in 2015

16 dakafwerking, bitumen, dak sterk verouderd, craquelé vervangen dakbedekking kosten herstel: í ^ in 2015 dakafwerking, bitumen, dak antenne beugel steekt in dakbedekking beugel bevestigen en dakbedekking herstellen kosten herstel: 6 250^ in 2014 terreinafwerking, tegels, vluchtdeuren vluchtweg niet bestraat, hoogte verschil te groot vluchtweg bestraten, hoogte verschil max. 0,21 m kosten herstel: C 1.300, s in 2014 Krwr. stookruimte ontbreken van gas- en/of brandwerende doorvoering/afwerking brandwerend maken kosten herstel: É 2.500^ in 2014 «stookruimte «ruimte wordt gebruikt als opslagruimte» opslaggoederen verwijderen en verwijderd houden «kosten herstel: voor exploitant

17 stookruimte onvoldoende ventilatie door blokkade opslaggoederen verwijderen en verwijderd houden kosten herstel: voor exploitant regelkast, stookruimte brommend relais, ontbreken bijgewerkte revisieschema's, overvolle bedradingsgoot en losliggende bekabeling herstel van gebreken kosten herstel: C 1.500," in 2015 atmosferische gasketels, stookruimte corrosie, vervuiling corrosie: verwijderen, conserveren en afwerken; vervuiling: technisch reinigen kosten herstel: C 120^ in 2015 rookgasafvoer ketel sporthal I, stookruimte rookgaszijdige lekkage rookgaskanaal dichtzetten met afdichtdop kosten herstel: C 60,» in 2014 diverse radiatoren, gehele object niet functionerende (thermostatische) radiatorkraan aanbrengen radiatorkraan kosten herstel: C 1.000^ in 2015

18 circulatiepomp tapwater, stookruimte lekkage via pomphuis vervangen pomp kosten voor vervanging opgenomen diverse vluchtwegaanduiding, gehele object defecte accuset, verkeerde pictogrammen toegepast Er worden pictogrammen voor de vluchtwegaanduidingen gebruikt die niet zijn toegestaan (Bouwbesluit 2012). In overleg met het bevoegd gezag kunnen afwijkende symbolen worden aangemerkt als gelijkwaardig met de toegestane symbolen waarna vervanging niet noodzakelijk is. defecte accuset: C 1.500, s I pictogrammen: vooralsnog geen kosten diverse vluchtwegaanduiding, buitengevel vluchtweg niet voorzien van opschrift en verlichting opschrift "nooddeur vrijhouden" aanbrengen, verlichting aanbrengen kosten herstel: C 2.500^ in 2014 deurbelinstallatie, hoofdentree installatiedelen niet deugdelijk bevestigd bevestiging herstellen kosten herstel: ê 60 in 2014 telefoonaansluiting, meterkast deksel kast ontbreekt deksel aanbrengen kosten herstel: «200^ in 2014

19 brandslanghaspel, kantine blusmiddel niet direct inzetbaar door kastombouw kastombouw verwijderen

20 Bijlage 2: Fotorapportage

21 In deze bijlage is een fotorapportage opgenomen om aanvullend op de inspectie een beeld van het object te vormen.