Rapportage woonruimteverhuur 2014

Transcriptie

1 Rapportage woonruimteverhuur 2014 Aan: BOW Van: Werkgroep woningmarkt Datum: Jaarlijks leggen de Eindhovense corporaties verantwoording af over de verhuringen en de sociale verkopen conform de afspraken die hierover met de gemeente Eindhoven zijn gemaakt. Deze afspraken zijn gebaseerd op de in 2011 geactualiseerde versie van Kiezen voor de klant dat als kader dient voor de woonruimteverhuur in Eindhoven. De rapportage bestaat uit een verantwoording over zowel de geregelde als vrije verhuur. Daarnaast wordt een totaaloverzicht van alle verhuurprestaties van de Eindhovense corporaties in de regio gepresenteerd, naast een specificatie van de prestaties in gemeente Eindhoven. De resultaten worden daarmee meer in een context geplaatst en kan de rapportage ook voor verantwoording in andere gemeenten worden gebruikt. 1. Resultaten woonruimteverhuur Regio Eindhoven 2014 Met het oog op het huisvesten van de lagere inkomensgroepen wordt zowel het aantal verhuringen als het aantal verkopen in de sociale sector verantwoord. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar mutaties in de bestaande woningvoorraad en eerste verhuringen en verkopen in de sociale nieuwbouw. De resultaten zijn exclusief de verhuringen van Vestide, het onderdeel van Woonbedrijf dat louter huisvesting biedt aan mensen die verbonden zijn aan de onderwijsinstellingen in Eindhoven Aantal verhuringen en verkopen De Eindhovense corporaties hebben in de regio in totaal 4329 woningen verhuurd en 684 sociale woningen verkocht (zie tabel p.2). Van de 4329 verhuringen betrof ongeveer 8% nieuwbouw. Uit de bestaande woningvoorraad is 9,5% (440) van de 4650 vrijgekomen huurwoningen verkocht. De meeste huurwoningen worden met korting verkocht onder label Slimmer Kopen of Koopgarant om de woning voor de lagere inkomensgroepen bereikbaar te maken. Van de overige verkopen betreffen 200 een aan- en wederver van reeds verkochte Slimmer Kopen of garantwoningen. Er zijn 44 betaalbare nieuwbouwwoningen in de regio verkocht. Van alle 5013 bemiddelingen heeft 76% betrekking op een verhuring of ver in de gemeente Eindhoven, 4% minder dan vorig jaar. Kon vorig jaar nog worden geconstateerd dat de dynamiek in Eindhoven als gevolg van het grote aantal nieuwbouwwoningen groter was dan in de omliggende gemeenten, in 2014 is dat niet meer het geval. De toegenomen dynamiek in de omliggende gemeenten blijkt, naast het effect van minder nieuwbouw in Eindhoven, vooral het effect van meer mutaties in de bestaande voorraad. Kennelijk komt de doorstroming in de randgemeenten weer meer op gang Geregelde en vrije verhuur Binnen de woonruimtebemiddeling wordt onderscheid gemaakt naar geregelde en vrije verhuur. Binnen de geregelde verhuur krijgen doelgroepen rechtstreeks een woning aangeboden omdat zij vanwege urgentie, zorg- of begeleidingsbehoefte voorrang op andere woningzoekenden behoeven. Van de 5013 verhuringen en verkopen heeft 20% plaatsgevonden in het geregelde segment. Dat is binnen de 25% die op dit punt in het bestuursconvenant van de regiogemeenten opgenomen is. Bij alle 1009 directe toewijzingen ging het om een sociale huurwoning, waarvan 82 in de nieuwbouw, voornamelijk toegewezen aan bijzondere klanten, statushouders en stedelijk urgenten. In de volgende paragraaf worden de resultaten huisvesting bijzondere doelgroepen verder toegelicht. Het aanbieden van huisvesting aan bepaalde aandachtsgroepen gaat naar rato van het woningbezit van de corporaties en geldt voor de gemeenten Eindhoven, Best, Son en Breugel, Nuenen, Veldhoven en Waalre. De verdeelsleutel is van toepassing op de huisvesting van urgenten, statushouders en DOOR!- kandidaten. Deze laatste groep wordt verantwoord onder bijzondere klanten. 1

2 Overzicht woonruimteverhuur 2014 Totaal Bestaand Nieuwbouw Regio Eindhoven Geregeld segment Stedelijke urgentie Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten CIZ-indicatie (waaronder WMO) Statushouders Wijkvernieuwing Bestuurlijk Totaal % Vrije segment Vrije verhuur/ver Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen Verhuur in leefgroepen Totaal % Overig Tijdelijke verhuur ivm sloop (obv leegstandswet) Bruikleenovereenkomst / anti-kraak Interne urgenten / voorrangsregeling Woningruil Overig Totaal % Totaal % Voor 72% zijn woningen in het vrije segment te huur of te aangeboden waarbij woningzoekenden op een advertentie hebben kunnen reageren. Selectie van kandidaten vindt plaats via loting of op basis van inschrijftijd. Binnen de vrije verhuur geldt soms een andere selectie met het oog op leefbaarheid van de buurt of groep. Zo is sprake van een afwijkende verhuur door Trudo in Woensel-West. Om toename van achterstanden een halt toe te roepen is het normale toewijzingssysteem in Woensel-West losgelaten en worden woningen op basis van selectie en inplaatsing verhuurd. Inplaatsers ontvangen een huurkorting in ruil voor een verplichte maatschappelijke bijdrage in de wijk. Het resultaat is in alle opzichten positief. In 2015 zal deze manier van verhuur in Woensel-West worden gecontinueerd. Hiermee zijn 28 van de 30 afwijkende gevallen verklaard. Bij de twee andere situaties is sprake van een tijdelijke maatregel in een deel van een straat/complex met meer dan normale leefbaarheidsproblemen. In de categorie overig (8%) vallen de huurcontracten die zijn gesloten in verband met een tijdelijke situatie of die te maken hebben met verhuizingen die zich aan de markt onttrekken, zoals woningruil waarbij de kandidaten elkaar zelf vinden en interne verhuizingen ter oplossing van een individueel probleem Toewijzing naar inkomen Corporaties mogen maximaal 10% van hun beschikbare huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven Eerder is gebleken dat in wijkvernieuwingsgebieden relatief veel huishoudens die geherhuisvest moeten worden een hoog inkomen hebben. 2

3 Dat betekende dat er voor corporaties met een grote wijkvernieuwings- en herhuisvestingsopgave geen ruimte overbleef om huishoudens met een hoger inkomen te huisvesten. Niet in de vrije woonruimteverhuur, maar ook niet of nauwelijks in de overige urgentie- en voorrangsregelingen. Dat heeft ertoe geleidt dat meerdere corporaties in wisselende mate binnen de woonruimteverhuur sturen op inkomen om de norm te kunnen behalen. huur <= 699,48 Vrije huur > 699,48 < % 70 30% % % 148 4% 41 17% > % % 26 7% Totaal % % % N.B.1: bij 7 verhuringen zijn de juiste inkomens niet bekend. N.B.2: niet alle corporaties monitoren inkomensgegevens van kopers. In totaal is 93% van de sociale huurwoningen conform de Brussel-regels toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan Ook op individueel niveau blijken alle corporaties aan de norm te voldoen Sanctie- en kansenbeleid De Eindhovense corporaties hebben afspraken gemaakt over de manier waarop ze omgaan met huurders die ernstige overlast of schade veroorzaken. De gegevens van deze ex-huurders worden vastgelegd op de Sancties & Kansenlijst, zodat ze voor bepaalde tijd via een Eindhovense corporatie geen woning kunnen huren of alleen onder bijzondere voorwaarden. In 2014 zijn in totaal 237 ex-huurders op de S&K-lijst geplaatst; 16 personen meer dan in Van de 237 zijn 9 personen geplaatst als gevolg van ontruiming op basis van ernstige overlast, een forse daling van ruim 57% ten opzichte van het vorige jaar. 172 personen zijn als gevolg van ontruiming op basis van huurachterstand en/of mutatieschade op de lijst geplaatst. In vergelijking met 2013 een toename van 23%. Nagenoeg gelijk aan 2013 is het aantal personen dat als gevolg van ontruiming op basis van onder andere woonfraude en hennep op de lijst zijn gezet. Voor 2014 zijn dit 46 ex-huurders geweest. Tenslotte zijn nog 10 personen geplaatst op basis van een combinatie van genoemde categorieën. Het aantal aanmeldingen door ontruiming op basis van huurachterstand en/of mutatieschade is al jaren de grootste categorie. Dit betekent overigens niet dat dit als indicatie kan worden aangemerkt voor betalingsproblemen in de sociale huur. achterstand is uit juridisch oogpunt de meest gebruikte grond voor ontruiming. In 2014 zijn in totaal 91 vermeldingen en de bijbehorende persoonlijke gegevens van de lijst gehaald. Een halvering van het aantal in Ex-huurders worden van de lijst gehaald door het verstrijken van de maximale periode van vijf jaar, het voldoen aan betalingsregelingen bij schulden, positieve behandeling door de Kansen- en Geschillencommissie of een succesvolle omklap via een DOOR!-traject. Van de verwijderde personen is bijna 2/3 afkomstig uit categorie 2 (materiële schade in de vorm van huurachterstanden en/of mutatieschade); 8% uit categorie 1 (ernstige overlast) en 7% uit categorie 3 (woonfraude/hennep). Voor 6 personen was bij verwijdering een combinatie van categorieën van toepassing. Eind 2014 stonden in totaal 960 personen op de Sancties & Kansenlijst. 3

4 2. Huisvesting bijzondere doelgroepen Binnen PEC-verband functioneren verschillende commissies en werkgroepen die een rol vervullen in het afstemmen van urgentieaanvragen, bezwaarprocedure, taakstelling statushouders Eindhoven, sanctie- en kansenlijst, geschillenregeling en taakstelling woonwagenzaken. Voor de werkwijze en samenstelling van deze commissies wordt verwezen naar het jaaroverzicht PEC In deze rapportage zijn enkel de resultaten en toelichting opgenomen voor zover relevant voor de woonruimteverhuur Urgenten Personen of huishoudens die vanwege persoonlijke omstandigheden acuut om woonruimte verlegen zitten, kunnen een urgentie aanvragen bij de Urgentiecommissie. Na beoordeling worden de toegekende urgenties in de gemeenten Eindhoven, Best, Son en Breugel, Nuenen, Veldhoven en Waalre over de corporaties verdeeld. De urgenten dienen binnen 6 maanden een passend woonaanbod te ontvangen. In 2014 zijn 240 huishoudens met urgentie door de Eindhovense corporaties in de regio gehuisvest. Aanvragen In 2014 zijn 452 urgentieaanvragen ingediend; in vergelijking met 2013 is dit een afname van 5% (479). De grootste afname van het aantal aanvragen is te zien in de gemeente Best. Hier tegenover staat een flinke stijging van het aantal aanvragen in de gemeente Veldhoven naar 40 en een verdubbeling in Waalre. Deze toenames zijn hoogstwaarschijnlijk nog het gevolg van de fusie tussen Domein en Aert Swaens (ander urgentiebeleid, informatievoorziening woningzoekenden). De in 2013 geconstateerde toename in Nuenen is in 2014 weer met 20% afgenomen. Toekenningen In 2014 zijn 274 urgentieaanvragen toegekend; een toename van 38 ofwel 16%. Het aantal toekenningen is hiermee gelijk aan de jaren 2011 (277 urgenties) en 2012 (272 urgenties). Zoals gezegd is de toename mede het gevolg van de uitbreiding met Veldhoven en Waalre Eindhoven Son en Best Nuenen Veldhoven Waalre Breugel Aantal toekenningen Aantal aanvragen % toegekend 56% 76% 78% 41% 85% 73% Als wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal toekenningen en het aantal aanvragen over 2014, dan is 60% van de urgentieaanvragen toegekend, een toename van 10% ten opzichte van Een duidelijk onderscheid tussen de verschillende redenen van voorrang verlenen is niet altijd te maken. Voor het verlenen van de soort urgenties gold in 2014 grofweg de volgende onderverdeling: - echtscheiding met zorg voor minderjarige kinderen en vertrek uit huur- of woning is noodzakelijk door toebedeling woonrecht of ver (63%) - economische redenen / WSNP / faillissement / gedwongen ver / te duur (13%) - medische redenen / gelijkvloers wonen (11%) - woon- en leefsituatie niet acceptabel (7%) - niet-wenselijke inwoning situatie met kinderen (5%) - woonruimte in werkgebied noodzakelijk (1%). Afwijzingen De Urgentiecommissie heeft in 2014 in totaal 135 urgentieverzoeken niet gehonoreerd, 13% minder dan in Het aantal afwijzingen in 2014 ligt hiermee weer nagenoeg op het niveau in de jaren 2011 (139) en 2012 (128) en kan weer worden verklaard door de uitbreiding met Veldhoven en Waalre. 4

5 De Urgentiecommissie heeft 74 casussen aangehouden. Eén meer dan in Bij de aanhoudingen gaat het om opvragen van aanvullende informatie bij een corporatie of een extern advies, zoals de MOzaak of de Kansencommissie. Na ontvangst van de noodzakelijke informatie dan wel het extern advies wordt de aanvraag (opnieuw) voorgelegd aan de Urgentiecommissie. Weigeringen In 2014 is 8 keer een passende aangeboden woning door een urgente woningzoekende geweigerd. In 2013 ging het nog om 15 weigeringen. De weigeringen hebben vooral te maken met het feit dat de aangeboden woning te ver van de voormalige woonomgeving lag. Daarnaast werd de woonomgeving niet passend gevonden voor kinderen of was de staat van de woning slecht. Bij Woonbedrijf en thuis zijn ieder drie weigeringen voorgekomen, bij Wooninc. twee weigeringen. Na het weigeren van een aangeboden passende woning vervalt de urgentie. Het aantal urgenties dat in 2014 door een corporatie is ingetrokken, bedroeg 10. In de meeste gevallen hadden betrokkenen andere woonruimte gevonden dan wel bij een andere corporatie dan wel op de particuliere markt Bijzondere klanten De grootste groep binnen de geregelde verhuur is die van bijzondere klanten. Doorgaans betreft het de huisvestingsvraag van mensen uit instellingen voor geestelijke en/of lichamelijke gezondheidszorg, opvang of huis van bewaring. Veel bijzondere klanten worden geholpen via DOOR!, het regionaal samenwerkingsverband van tien zorgpartijen en zes corporaties, die cliënten van opvang- en zorgpartijen de mogelijkheid biedt om met permanente of tijdelijke begeleiding de vaardigheden te ontwikkelen om zelfstandig te kunnen wonen. Bij begeleid wonen gelden twee afspraken. De eerste betreft de al dan niet tijdelijke begeleiding of verzorging. De tweede afspraak hangt samen met de voorrang op andere woningzoekenden. Het verkrijgen van de woning hangt af van het stadium van behandeling van de individuele klant en de doorstroming in de instelling CIZ-indicatie Een toenemend aantal personen zal op basis van een CIZ-indicatie een gelijkvloerse woning wensen of de woning aangepast zien. Niet iedereen met een CIZ-indicatie heeft echter een verhuiswens. Op basis van persoonlijke omstandigheden kunnen de verhuurders een passend aanbod doen. Daarnaast kan via WMO een maatwerkverzoek worden gedaan om iemand van een passende woning te voorzien. In 2014 zijn door Woonbedrijf drie woningen ingezet ten behoeve van het passend huisvesten van personen met maatwerkindicatie van WMO. Twee maatwerkverzoeken zijn door WMO stopgezet, omdat een passende woning werd geweigerd. Er zijn nog drie verzoeken lopend Statushouders Het huisvesten van statushouders is een taak die vanuit de overheid is opgelegd en alle corporaties zijn verplicht om hieraan mee te werken en om tijdig aan de taakstelling te voldoen. Door een grotere toestroom van statushouders en vluchtelingen is de taakstelling is de taakstelling in 2014 opgetrokken en door het COA ook tussentijds verhoogd. Ook dit jaar was er een flinke toename van (jonge) alleenstaanden of extra gezinsherenigingen. Het passend en vooral betaalbaar huisvesten is een probleem dat steeds vaker voorkomt bij jongeren onder de 23 jaar. Bij de gezinsherenigingen gaat het voornamelijk om de inzet van grote woningen voor vaak grotere gezinnen. Dit kan tot gevolg hebben dat de huisvestingstermijn van 10 weken wordt overschreden. Het overschrijden van deze huisvestingstermijn is ook op een ander vlak geconstateerd. Namelijk bij het niet tijdig beschikbaar hebben van de juiste informatie van het COA en de beschikbaarheid van mensen (vrijwilligers) bij Vluchtelingenwerk voor begeleiding en inplaatsing van statushouders. In 2014 zijn door de Eindhovense corporaties 196 woningen ingezet voor het huisvesten van statushouders in de regio. In tegenstelling tot enkele jaren geleden, worden nu de mogelijkheden onderzocht voor het huisvesten van statushouders op kamers of in grote leegstaande gebouwen. Dit omdat de samenstelling van de groep statushouders is gewijzigd en de beschikbaarheid van passende woningen is veranderd. 5

6 Als wordt gekeken naar het aantal ingezette woningen en het land van herkomst van de statushouders die zijn gehuisvest in Eindhoven, dan is er grofweg de volgende verdeling: - 43% aan statushouders uit Syrië - 17% uit Eritrea - 10% uit Irak - 8% uit Afghanistan - 7% uit Somalië - 6% uit Soedan, China en Iran - 6% uit Sri Lanka, Libanon, Uganda, Jamaica, Sierra Leone en Egypte - 4% uit Guinee Wijkvernieuwing Indien huishoudens als gevolg van een beleidsbeslissing zoals sloop gedwongen zijn te verhuizen, zal in het kader van de huurbescherming voor vervangende huisvesting aangeboden worden. Er is sprake van voorrang vanwege het belang van medewerking van de huurders en voortgang van de projecten. In 2014 zijn 75 woningen verhuurd in het kader van wijkvernieuwing, waarvan 54 voornamelijk in de buurten Vredesplein e.o. en Woensel West in Eindhoven en 21 in de regio (Best) MOE-landers Ondanks gezamenlijke inspanningen van corporaties en gemeente(n), vastgelegd in de prestatieafspraken voor 2013 e.v., is het nog niet gelukt om een woonvoorziening te treffen specifiek voor de huisvesting van de buitenlandse werknemers uit Midden- en Oosteuropa (MOE-landers). Er hebben geen toewijzingen aan deze groep in deze afzonderlijke categorie plaatsgevonden. Zeker is dat er woningen worden toegewezen aan deze groep in het kader van de verhuur van huurwoningen in het vrije segment. Over de mate waarin kan niet worden gerapporteerd omdat er geen registratie plaatsvindt van nationaliteit bij de verhuur (en ver) van woningen. 6

7 3. Resultaten woonruimteverhuur Eindhoven Verhuur en ver In 2014 hebben de Eindhovense corporaties 3249 woningen verhuurd (2013: 3330) en 552 sociale woningen verkocht (2013: 399). Van alle verhuringen en sociale verkopen vond 20% plaats in het geregelde segment (19% in 2013), 73% in het vrije segment (77% in 2013) en 8% betrof overige verhuringen/verkopen (5% in 2013). Zie voor de overzichten op pagina 10 en 11. Als de resultaten van 2014 worden vergeleken met die van 2013 dan valt op dat het totaal aantal verhuringen in de bestaande woningvoorraad met 454 is gestegen. De verhuringen van Stichting Vitalis (165 in Eindhoven) zijn hierbij niet meegeteld. Daar staat tegenover dat er 535 minder verhuringen hebben plaatsgevonden in de nieuwbouw. Omdat er 146 sociale woningen meer verkocht zijn dan vorig jaar, is het aantal bemiddelingen in Eindhoven met 72 toegenomen Toewijzing sociale huurwoningen Corporaties mogen maximaal 10% van hun beschikbare huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven Gebleken is dat in wijkvernieuwingsgebieden relatief veel huishoudens die geherhuisvest moeten worden een hoog inkomen hebben. Dat betekent dat er voor corporaties met een grote wijkvernieuwing- en herhuisvestingsopgave geen ruimte overblijft om huishoudens met een hoger inkomen te huisvesten. Niet in de vrije woonruimteverhuur, maar ook niet of nauwelijks in de overige urgentie- en voorrangsregelingen. Dat heeft ertoe geleidt dat er binnen de woonruimteverhuur gestuurd wordt op inkomen om de norm te kunnen behalen. Woonruimteverhuur 2014: inkomens vs. Segment huur <= 699,48 Vrije huur > 699,48 < % 54 32% % % % 23 13% > % 94 55% 26 7% Totaal % % N.B.1: bij 7 verhuringen zijn de juiste inkomens niet bekend. N.B.2: niet alle corporaties monitoren inkomensgegevens van kopers % In totaal is 93% van de sociale huurwoningen conform de Brussel-regels toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan ,-. Ook op individueel niveau blijken alle corporaties aan de norm te voldoen. Maar liefst 82% van de verkochte woningen wordt gekocht door een huishouden met een inkomen lager dan ,-. Ver van sociale huurwoningen betekent niet dat deze verloren zijn voor de doelgroep van beleid. Statushouders De taakstelling over 2014 bedroeg voor Eindhoven 203 personen. Met nog 32 personen te huisvesten uit 2013 bedroeg de taakstelling in totaal 235. Met het huisvesten van 241 personen is de taakstelling ruim gehaald. Hiervoor zijn 118 woningen door de corporaties ingezet. Dat er sprake is van een verhoogde taakstelling blijkt te meer uit het feit dat dit een verdubbeling van het aantal woningen is ten opzichte van vorig jaar. Voor 2015 bedraagt de taakstelling 376 personen voor het gehele jaar. De verwachte instroom uit Eritrea is enigszins afgenomen. Het aantal statushouders uit Syrië zal naar verwachting toenemen. Het overgrote deel van de asielaanvragen en verzoeken voor gezinshereniging uit dat land worden nu ingewilligd. 7

8 4. Effecten passenheidstoets herziene woningwet Met de nieuwe woningwet gaat de Minister over tot het vaststellen van bepalingen voor de verhuur die tot doel hebben de passendheid van de toewijzing te vergroten. Straks zal de huurprijs van de te betrekken woning in overeenstemming dienen te zijn met het inkomen op het moment van afsluiten van het huurcontract. Populair gezegd: het inkomen gaat bepalen hoe duur de woning mag of moet zijn die je kunt betrekken. Deze passenheidstoets staat haaks op de praktijk in de gemeente Eindhoven in de afgelopen 12 jaar. Hierbij is uitgangspunt dat iedereen mag wonen ongeacht het inkomen. Dit uitgangspunt is al onder druk komen te staan door de Europese Richtlijn over het verhuren van sociale huurwoningen aan hogere inkomens. De nieuwe passenheidstoets vermindert opnieuw de keuzevrijheid van de klant; er kan straks gekozen worden uit een beperkter aanbod. Om enig inzicht te krijgen in de effecten heeft de grootste aanbieder van sociale huurwoningen in Eindhoven (Woonbedrijf) de verhuringen van 2014 getoetst aan de passenheidstoets. Deze bepaalt dat elke corporatie 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens die een woning huren, een woning krijgen toegewezen onder de aftoppingsgrens (in 2014 respectievelijk 556 en 596 euro voor één & tweeen meerpersoonshuishoudens). De resultaten van het toepassen van de toets op de toewijzingen in 2014 zijn opgenomen in de onderstaande tabel Toewijzingen binnen de aftoppingsgrenzen (bedragen in eur) Passende toewijzing Aantal verhuringen aan klanten in % Bij inkomen Niet passend Aantal verhuringen aan klanten in % Leeftijd Bij inkomen 1 pers. Huish < 65 jr Inkomen < ,3% Inkomen < ,7% > 65 jr Inkomen < ,2% Inkomen < ,8% 91 2 pers. Huish. < 65 jr Inkomen < ,6% Inkomen < ,4% 304 > 65 jr Inkomen < ,1% Inkomen < ,9% 51 3 of meer pers. Huish. < 65 jr Inkomen < ,3% Inkomen < ,7% 163 > 65 jr Inkomen < ,0% Inkomen < ,0% 2 Totaal ,7% ,3% De 95% is niet gehaald. Dit betekent dat 141 (van de 290) huishoudens te duur zijn gaan wonen om de norm te halen. Daarover kan het volgende worden gezegd: I. De betreffende 141 huishoudens kunnen passend worden gehuisvest omdat er 445 niethuurtoeslaggerechtigde huishoudens een woning hebben betrokken onder de aftoppingsgrens (niet te zien in de tabel). Deze laatsten kunnen worden geweerd uit deze voorraad met een huurprijs onder 596 of 556. Goed om ons te realiseren dat daarbij óók gaat om huishoudens met een bruto huishoudensinkomen van bijvoorbeeld of (éénpersoonshuishoudens). II. Omdat de norm geen indicatie is voor een beoordeling achteraf van het behaalde resultaat (goed, matig, slecht), zoals hier gepresenteerd, maar een grenswaarde die niet mag worden overschreden (vergelijkbaar met de Europese norm), dient er gedurende het hele jaar gestuurd te worden op het proces. Dus de benodigde verbetering met 5% van het resultaat gaat leiden tot 100% sturing in de woonruimteverhuur. Woningen onder de grens ( 596 of 556) worden met voorrang toegewezen aan huurtoeslaggerechtigden; de beschikbare ruimte voor een afwijkende verhuring is nodig voor bijzondere situaties. Dit betekent een inperking van de keuzevrijheid voor alle woningzoekenden; woningzoekenden zijn vrij te een keuze te maken uit het aanbod met een bepaalde (passende) huurprijs. Het effect van deze sturing is waarschijnlijk het hardst voelbaar bij de senioren; zij komen relatief vaak terecht in een te dure woning. Op basis van de cijfers mogen we veronderstellen dat dit zich het sterkst voordoet bij senioren tweepersoonshuishoudens. Blijkbaar is het aanbod voor deze groep (senioren) in het aanbod van woningen tot 556 en 596 te klein of niet aantrekkelijk genoeg. 8

9 5. Conclusies De Eindhovense corporaties hebben in 2014 regionaal in totaal 5013 bemiddelingen afgehandeld: 4329 in de verhuur en 684 in de ver. Vergeleken met 2013 een toename van 375 bemiddelingen. Van alle bemiddelingen vond 76% (3801) plaats in Eindhoven. In Eindhoven zijn 3249 woningen verhuurd en 552 sociale woningen verkocht. In de nieuwbouw is het aantal verhuringen sterk teruggelopen door de lagere productie. In de bestaande voorraad daarentegen is het aantal verhuringen toegenomen, wat duidt op een iets hogere mutatiegraad in Eindhoven dan in Regionaal gezien kent de sociale woningmarkt in Eindhoven niet zoals in 2013 meer dynamiek dan de omliggende gemeenten waar de Eindhovense corporaties werkzaam zijn. Naar verhouding van hun woningbezit in de gemeenten hebben ongeveer evenveel bemiddelingen betrekking op een verhuring of ver in de Eindhoven dan in de omliggende gemeenten. Dit is vooral een gevolg van de verminderde nieuwbouwproductie in Eindhoven en meer mutaties in de bestaande voorraad in alle gemeenten. De mate waarin urgenten en bijzondere doelgroepen in Eindhoven worden gehuisvest (20%) wijkt in 2014 verhoudingsgewijs niet af van het gemiddelde aandeel van alle regiogemeenten (20%). Eindhoven heeft daarmee geen onevenredig aandeel in de huisvesting van bijzondere doelgroepen gehad. De spreiding binnen de stadsregio blijft een punt van aandacht. De woningcorporaties zien echter geen directe aanleiding voor interventie, mede in het licht van de evenredige verdeling als resultaat van de vernieuwde afspraken over samenwerking op dit punt tussen gemeenten. De huidige wijze van werken laat voldoende ruimte om rekening te houden met de (beperkte) mogelijkheden binnen het bestaande aanbod en de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het aandeel verhuringen in het vrije segment voor de grote groep, anonieme, woningzoekenden is niet onder druk komen te staan van de aandacht voor de huisvesting van specifieke groepen. De uitkomsten in 2014 passen bij de uitspraken die daarover gedaan zijn door de bestuurders van de gemeenten in de regio in het kader van het afgesloten convenant. De inspanning in Eindhoven van 20% geeft geen reden om in te grijpen op de wijze van woonruimteverdeling in Eindhoven. In het kader van de 10% norm is in meer of mindere mate gestuurd op inkomen bij toewijzing. De focus is daarbij gericht op het beperken van de instroom van hogere inkomens in de sociale huur. Uit de overzichten blijkt dat zo n 3% van de huishoudens een inkomen > heeft die in de sociale huur terecht komen. Regionaal gaat het daarbij om 123 huishoudens, waarvan 100 in Eindhoven. Uit het overzicht blijkt ook dat een beperkt aantal huishoudens met een inkomen < in de vrije sector terecht zijn gekomen. Regionaal gaat het daarbij om 70 huishoudens waarvan 54 in de stad Eindhoven. Dit aantal past in het beeld van voorgaande jaren waarin niet werd gestuurd. Alhoewel er verder geen inzicht in de motieven bestaat en onbekend is of er sprake is van keuze of verdringing, blijkt er altijd wel een beperkt aantal huishoudens met een lager inkomen een duurdere woning te huren. Jaarlijkse monitoring, bijvoorbeeld in deze rapportage, moet uitwijzen of het tot een beperkte dure scheefheid blijft. 9

10 Woonruimteverhuur Eindhoven 2013 Bestaand Nieuwbouw Geregeld segment Stedelijke urgentie Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten CIZ-indicatie (waaronder WMO) Statushouders Wijkvernieuwing Bestuurlijk Totaal % Vrije segment Vrije verhuur/ver Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen Verhuur van kamerpanden/leefgroepen Totaal % Overig Tijdelijke verhuur ivm sloop (obv leegstandswet) Bruikleenovereenkomst / anti-kraak Interne urgenten / voorrangsregeling Woningruil Overig Totaal % Totaal % 10

11 Woonruimteverhuur Eindhoven 2014 Bestaand Nieuwbouw Geregeld segment Stedelijke urgentie Voorrangsregelingen Bijzondere Klanten CIZ-indicatie (waaronder WMO) Statushouders Wijkvernieuwing Bestuurlijk Totaal % Vrije segment Vrije verhuur/ver Afwijkende verhuur bij leefbaarheidsproblemen Verhuur van kamerpanden/leefgroepen Totaal % Overig Tijdelijke verhuur ivm sloop (obv leegstandswet) Bruikleenovereenkomst / anti-kraak Interne urgenten / voorrangsregeling Woningruil Overig Totaal % - Totaal % 11