Voor u ligt het jaarplan Dit is het vierde jaarplan op basis van ons ondernemingsplan Werken aan een Vitaal Vierluik.

Transcriptie

1 Inleiding Voor u ligt het jaarplan Dit is het vierde jaarplan op basis van ons ondernemingsplan Werken aan een Vitaal Vierluik. Het decor We schrijven dit jaarplan op het moment dat er net een akkoord is gesloten tussen het kabinet en Aedes. Vertrekpunt van dit akkoord is dat voor deze kabinetsperiode de verhuurdersheffing moet worden geaccepteerd als een politiek voldongen feit. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt over het taakgebied van de corporaties, de huursombenadering, een stimuleringsbijdrage voor energiebesparende maatregelen. Het akkoord leidt maatschappelijk tot veel discussie over de bereikbaarheid en de betaalbaarheid van de sociale huursector. Ook lokaal komt dit thema sterk op de agenda. In 2013 is de woningmarkt nog nauwelijks in beweging gekomen. We merken dit aan den lijve met de stagnerende woningverkoop in Zonnetij en Waterpoort en de moeizame verkoop van gronden. Echter voor het eerst sinds jaren worden voor de koopmarkt weer lichtpositieve signalen afgegeven, met name voor starters. Het afgelopen jaar is de regionale samenwerking tussen de gemeenten op de agenda gekomen ten gevolge van de decentralisatie van rijkstaken naar het lokale bestuur. Het kabinet stuurt aan op een ontwikkeling naar gemeenten met een minimale omvang van inwoners. De Provincie Noord Brabant stuurt aan op versterking van de bestuurskracht door intensivering van de regionale samenwerking. Helmond en de omliggende gemeenten willen hun samenwerking intensiveren onder de noemer Peelgemeenten 6.1. Het SRE gaat door deze ontwikkeling verdwijnen. Er is een parlementaire enquête gestart naar het functioneren van en het toezicht op de woningcorporaties. Strategische keuze De ontwikkelingen die vanuit de markt en maatschappij op ons afkomen, zijn voor ons reden geweest om eens fundamenteel stil te staan bij de consequenties voor de koers en de positie van de organisatie. Medio 2013 hebben wij een SWOT-analyse gemaakt. Op basis daarvan zijn we tot de conclusie gekomen dat het verstandig is om een traject naar fusie in te slaan. De belangrijkste overwegingen hiertoe vloeien voort uit de regionalisering van het openbaar bestuur, de versterking van de organisatie met betrekking tot de transformatieopgave van de vastgoedportefeuille en de gevolgen van de Wet Normering Topinkomens. Nadat we voor onszelf hebben bepaald wat we met deze fusie willen bereiken, zijn we met wocom een verkenningsfase gestart. 1

2 Perspectief voor 2014 In 2014 staat de koerswijziging richting een fusie centraal. Als de verkenningsfase met wocom positief wordt afgerond, gaan we aan de slag met het ontwerpen van de nieuwe organisatie, de besluitvorming met alle belanghebbende partijen en het implementeren van de samenvoeging. Voor wat betreft de governance krijgen we te maken met de implementatie van de Herzieningswet en laten we ons voor de tweede keer visiteren. In beleidsmatig opzicht gaan we het strategisch voorraadbeleid weer verder aanscherpen met betrekking tot de wensportefeuille, de aanpak van de F-labels en de betaalbaarheid van het wonen voor de laagste inkomens. De cultuur van de organisatie is inmiddels sterk gericht op de horizontale samenwerking ten behoeve van het beheersen van de klantgerichte primaire processen. Op dit fundament gaan we in 2014 verder om de zorg voor kwaliteit en efficiëntie te verbeteren. De productie die we willen realiseren ten aanzien van nieuwbouw, sloop, herontwikkeling en verkoop is reeds eerder beschreven in het Trendrapport. Tot slot De opgave die wij onszelf voor 2014 hebben gesteld, vraagt veel van onze medewerkers. Een fusie is met name voor hen een zeer ingrijpend proces. Het brengt weer de nodige onzekerheden met zich mee, terwijl we net stabiliteit hebben ontwikkeld ten aanzien van het klantgericht en procesmatig werken. Als ik echter zie hoe de organisatie de afgelopen jaren met verandering is omgegaan dan geeft mij dat volop vertrouwen dat we in 2014 de ingeslagen weg succesvol kunnen voortzetten. Toine Brosens, directeurbestuurder december

3 Inhoud Pag. 1 Werken aan fusie en good governance 4 2. Werken aan de agenda van Laarbeek 6 3. Werken aan de agenda van de klant 8 4. Werken aan woonkwaliteit en energiebesparing Bedrijfsvoering 13 Index Bij de diverse dossiers is een balk opgenomen waaruit de voortgang van het dossier valt af te lezen. Hieronder vindt u de betekenis van de kleuren. Thema gestopt Fase afgerond In uitvoering Dit jaar gepland In de rechterkolom treft u aan wie vanuit de organisatie belast is met de uitwerking van een bepaald dossier. Hieronder vindt u de beschrijving van de afkortingen. BM BRL DB MT PE PO PU RvC TF TV TW Beleidsmedewerker Bewonersraad Laarbeek Directeurbestuurder Managementteam Proceseigenaar Projectleider ontwikkeling Projectleider uitvoering Raad van Commissarissen Teamleider Financiën Teamleider Vastgoed Teamleider Wonen 3

4 1. Werken aan fusie en good governance Woningstichting Laarbeek heeft de strategische keuze gemaakt om een traject naar fusie in te zetten. Dit vraagstuk gaat in 2014 de agenda in belangrijke mate bepalen. Daarnaast willen wij met overtuiging voldoen aan de vereisten die in deze tijd aan maatschappelijke instellingen worden gesteld ten aanzien van good governance. De belangrijkste ontwikkeling voor 2014 ligt in de implementatie van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Fusietraject uitwerken DB/RvC Doel We hebben besloten om een fusietraject in te gaan. Hiertoe is met wocom een verkenningsfase gestart. Aan de hand van de uitkomst wordt het verdere traject uitgewerkt. Planning: Verkenningsfase Q1/2014 afgerond. St.v.z. Initiatief Voorbereiding Uitvoering Besluitvorming 1.02 Herzieningswet implementeren DB/MT Doel De Herzieningswet is medio 2012 door de Tweede Kamer aangenomen. Eind 2013 legt minister Blok een novelle neer bij de Raad van State. De afspraak met Aedes vormt hiertoe de basis. De volgende zaken komen op ons af: Statuten in overeenstemming brengen. Administratieve scheiding doorvoeren voor DAEB/niet-DAEB. Als we woningen willen overhevelen van de categorie DAEB naar de categorie niet-daeb dan moet hiertoe binnen 3 maanden een verzoek bij de Minister worden ingediend. Interne regelingen en reglementen (treasury, klachten, sloop, etc.) in overeenstemming brengen met de voorschriften van de AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur). Jaarlijks een 5 jaren investeringsplan voorleggen aan bewonersraad en gemeente. Met de gemeente prestatieafspraken maken met betrekking tot de eerste jaarschijf. Planning: Nog niet duidelijk. St.v.z Initiatief Voorbereiding Ontwerp Besluitvorming 1.03 Investeringsstatuut operationaliseren DB/TF Doel In 2014 wordt het investeringsstatuut aangepast aan de ratio s die door het WSW worden gesteld op basis van haar nieuwe beoordelingsmethodiek. Daarnaast gaan we de ontwikkeling van het financieel dashboard afronden zodat we de investeringsvoornemens kunnen sturen vanuit het effect op kasstroom, vermogen, rendement en risico. Planning: Eind Q1/2014 operationeel. St.v.z. Initiatief Voorbereiding Uitvoering Besluitvorming 4

5 1.04 Visitatie uitvoeren DB/BM Doel Conform de Governancecode laat de corporatie zich een keer per vier jaar visiteren. Met deze visitatie wordt een gestructureerd oordeel gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. In 2010 is Woningstichting Laarbeek voor de eerste keer gevisiteerd. In 2014 wordt daarom de volgende visitatie uitgevoerd. Planning: Eind Q1/2104 gereed. St.v.z. Initiatief Voorbereiding Uitvoering Besluitvorming 5

6 2. Werken aan de agenda van Laarbeek Woningstichting Laarbeek wil dé lokale woningcorporatie zijn. Om dit te realiseren willen wij ons beleidsproces in een open dialoog met de lokale belanghouders vorm en inhoud geven. Op basis hiervan werken wij aan een geleidelijke transformatie van onze woningportefeuille zodat deze optimaal blijft voldoen aan de eisen die hieraan worden gesteld vanuit de lokale volkshuisvestingsopgave. Deze opgave vloeit voort uit de sterke vergrijzing van Laarbeek en het perspectief van krimp in het volgende decennium Wensportefeuille bepalen DB/TW Doel In het Trendrapport hebben we in hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting met betrekking tot de woningportefeuille beschreven. Ook de kernvoorraad hebben we in beeld. Wat nog ontbreekt, is een scherp gekwantificeerd en gekwalificeerd beeld van de wensportefeuille. Planning: Q3/ Kernvisies opstellen TW Doel Voor de verdere aanscherping van het strategisch voorraadbeleid willen we per woonkern een kernvisie opstellen. Voor Mariahout en Lieshout zijn de kernvisies gereed. In 2014 worden de kernvisies voor Aarle-Rixtel en Beek en Donk opgesteld. Planning: Gereed Q3/ Transformatieprogramma uitvoeren DB Doel Onze voornemens ten aanzien van het transformatieprogramma voor de komende jaren zijn apart beschreven in het Trendrapport. Ten opzichte van deze visie is als gevolg van de begroting een aantal ingrijpende keuzes gemaakt. Ten eerste is de verkoop van de nieuwbouwwoningen getemporiseerd. Ten tweede is besloten om investeringsvoornemens voor nieuwbouw en herontwikkeling uit de begroting te halen om het vermogen te herstellen. Planning: Proces (her)ontwikkelen en bouwen DB Doel Uit de evaluatie van dit proces kwam naar voren dat we met name de ontwikkelfase op een aantal punten moeten verbeteren, zoals: de toepassing van de BEX (bedrijfsexploitatie), de relatie met het investeringsstatuut, de samenwerking met wonen en vastgoed met betrekking toekomstig beheer, de afronding van fases. Planning: Q1/

7 2.05 Integrale wijkaanpak continueren BM Doel Integrale wijkaanpak in De Voorbeemd. In samenwerking met een groep wijkbewoners is medio 2013 een nulmeting gehouden en een Plan van Aanpak opgesteld. Dit wordt in 2014 uitgevoerd. Planning: eind Risico - 7

8 3. Werken aan de agenda van de klant Wij rekenen de woningzoekenden, de huurders en de maatschappelijke instellingen voor begeleid wonen tot onze klant. Vanuit onze sociale doelstelling willen wij de slaagkans voor de primaire doelgroep (huishoudinkomen tot ,-) vergroten en specifieke huisvestingsvormen bieden voor bijzondere aandachtsgroepen. Onze bijdrage aan de vitaliteit van de woonkernen zit vooral in het vergroten van de slaagkans voor ouderen en jongeren om in hun kern (zelfstandig) te kunnen blijven wonen. Voor de huurders staat centraal dat wij hen een kwalitatief goede woning willen bieden tegen een betaalbare prijs. Door het beheersen en verbeteren van onze primaire bedrijfsprocessen ontwikkelen wij ons van een op vastgoed georiënteerde beheerder naar een op klant gerichte dienstverlener. Samen met andere partijen werken wij aan de leefbaarheid en de kwaliteit van de woonomgeving Woning zoeken TW Doel Voorsorteren op regionalisering. In 2014 brengen we in beeld welke stappen nodig zijn om in 2015 het woonruimteverdelingssysteem onder te brengen bij Wooniezie, het regionale woningzoekendensysteem voor Helmond en omstreken. Tevens verkennen wij de mogelijkheden van WoningNet als een alternatief voor Wooniezie. Planning: eind 2014 gereed Woning verlaten TW Doel Procesverbetering: We gaan het proces rondom de eerste inspecties en eindinspecties in de woning beter vormgeven. De opzichters moeten in de woning de technische staat digitaal kunnen opnemen en de huurder ter plekke in gebreke stellen. Dan maken we een efficiencyslag; er zijn nu teveel administratieve handelingen. De opnamemodule voor de opzichters samen met de mutatiemodule MPM implementeren. Planning: Q2/ Woning betrekken TW Doel Procesverbetering: Wij willen de kandidaat-huurder beter informeren over de woning bij de woningaanbieding. Dit in de vorm van een aantrekkelijke leaflet. Deze informatievoorziening moet uit de woningcartotheek (Intrawis) gehaald kunnen worden. Planning: Q1/

9 3.04 Huur betalen TW Doel Conform ons huurprijsbeleidskader gaan wij de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren. Planning: beleidsvoorstel gereed vóór 1 mei vanwege aanzegging huurverhoging Woning verkopen TW Doel Begin 2014 schrijven we alle huurders aan waarvan de woning een verkooplabel heeft. In dit schrijven maken we mensen nogmaals attent op de mogelijkheid om hun woning te kopen. De huizenprijzen zijn inmiddels gedaald waardoor het voor sommige mensen misschien gunstiger wordt om te kopen in plaats van te huren. Planning: Q1/ Huisvesting arbeidsmigranten TW Doel In 2013 hebben wij een notitie geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in de gemeente Laarbeek. Uit deze verkenning is een aantal vervolgstappen naar voren gekomen. Samen met de gemeente Laarbeek worden deze vervolgstappen verder uitgewerkt. Planning: Woonwagencentra in eigen beheer nemen TW Doel De intentie is om in 2015 de woonwagencentra in eigen beheer te gaan nemen. De huurincasso gaat per 1/1/2014 al over in eigen beheer. Medio 2014 bekijken of eigen beheer haalbaar is of niet. Planning: voor 1 oktober duidelijk of we met Nijbod verder gaan Opgaan voor het KWH participatielabel BM Doel Begin 2103 bleek dat we het participatielabel net niet hadden behaald. We zijn voortvarend aan de slag gegaan met de verbeterpunten. We denken dat we klaar zijn om in 2014 een herexamen te doen. Planning: Tweede helft /

10 4. Werken aan woonkwaliteit en energiebesparing Wij stellen ons ten doel om onze producten (woning, woonomgeving en services) kwalitatief goed te onderhouden en te verbeteren. Voor het aanpassen of moderniseren van de woning willen wij de wensen van de klant veel ruimte geven. Het is per slot van rekening hun woonsituatie. Individuele keuzes worden geboden tegen een kostendekkende huurverhoging. Daarnaast willen wij samen met de huurders werken aan verhoging van het wooncomfort en verlaging van de woonlasten door het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Op dit punt willen wij graag voldoen aan het Nationaal Akkoord Energiebesparing ofwel in 2020 een gemiddelde energie-index van 1,25 (label B) en alle woningen groen (label A,B,C) Reparatie uitvoeren TV Doel Procesverbetering Voor de klant is dit een zeer kritisch proces. Wij hebben daarom de ambitie om de waardering volgens KWH op minimaal een 8 te houden. Om de efficiëntie van het proces te bevorderen, hebben we ingevoerd dat de klant voor kleine reparaties rechtstreeks contact kan opnemen met de aannemer. Hier wordt door de huurder nog onvoldoende gebruik van gemaakt. Dit punt wordt opgepakt in het kader van de verbetering van de telefonische bereikbaarheid. Bij enkele aannemers kunnen bewoners reparaties melden via internet. We gaan deze ontwikkeling ook bij de andere aannemers stimuleren. In 2014 gaan de aannemers waarmee we raamovereenkomsten hebben afgesloten ook reparatieonderhoud uitvoeren bij onze woonwagens in Beek en Donk en Lieshout. De reparatiemeldingen gaan nog wel via Nijbod. Planning: begin 2014 invoeren Mutatieonderhoud uitvoeren TV Doel Procesverbetering Bij woningen van voor 1994 laten we standaard een asbestinventarisatie uitvoeren om de kans op asbestbesmettingen te beperken. Systeem In 2014 willen we een verbetering realiseren ten aanzien van de administratieve verwerking van de technische opname in de woning. Dit wordt meegenomen met de implementatie MPM module. Planning: eind 2014 gereed. 10

11 4.03 Woning veranderen TV Doel Procesverbetering In 2013 hebben we een proef opgezet om aangebrachte veranderingen (ZAV, Wmo en individuele geriefsverbeteringen) te archiveren/registreren in Intrawis. In 2014 maken we de afweging om het in deze vorm te implementeren. Planning: Q1 implementatie gereed Woning planmatig onderhouden TV/MV Doel Productie Zie onderhoudsbegroting Procesverbetering: Uit KWH blijkt dat we meer aandacht moeten gaan besteden aan het toetsen van de bewonerstevredenheid met betrekking tot het werk van onze aannemers. We zullen ons in deze rol meer zichtbaar maken door middel van toezicht, aanscherping opleverprotocol en aftersales. Planning: uitvoering onderhoudswerkzaamheden eind 2014 gereed Woning projectmatig onderhouden en verbeteren TV/PU Doel Productie: In 2014 gaan we bij 84 woningen groot onderhoud uitvoeren (zie onderhoudsbegroting 2014). Proces/systeem Aandachtspunten voor de verbetering van het proces zijn: een goede tijdsplanning waarmee de verschillende fasen rustiger doorlopen worden; werken met het rekenmodel voor de BEX; bewonersparticipatie conform de eisen van het KWH label. Planning: productie eind 2014 gereed Inkopen en aanbesteden TV Doel Ieder jaar worden de contractpartijen geëvalueerd alvorens nieuwe raamovereenkomsten worden gesloten. Voor cv-onderhoud wordt nagegaan of het beter is om over te stappen op een abonnement contract. Planning: evaluatie aannemers voor 1 oktober Energiebesparingsprogramma uitrollen TV Doel De uitrol van het energiebesparingsprogramma loopt. In 2014 willen we extra aandacht schenken aan de lagere energielabels. Deze 11

12 labels komen voornamelijk voor in complexen die niet in de planning staan voor groot onderhoud. Bij deze complexen onderzoeken we tegelijkertijd de aanwezigheid van asbest. Een werkgroep is samengesteld om hiervoor voorstellen te ontwikkelen. Planning: voor 1 oktober gereed Asbestbeleid uitvoeren TV Doel In 2013 is het asbestbeleid geactualiseerd. In 2014 gaan we het beleid implementeren. Voornaamste punten hieruit zijn dat we gaan inventariseren waar het asbest zit en dat we hierover communiceren met de bewoners. Planning: per 1 januari Risico Calamiteiten en reputatie Visie uitwerken op keuzevrijheid tijdstip groot onderhoud DB/TV Doel In het woonsatisfactieonderzoek wordt door 60% van de huurders aangegeven dat zij meer inspraak wil over het tijdstip waarop groot onderhoud wordt uitgevoerd. In 2013 hebben we hiervoor nieuw beleid ontwikkeld. In 2014 gaan we dit voorstel met de bewonersraad verder uitwerken. Planning: overleg en uitwerking Q1 gereed. 12

13 5. Bedrijfsvoering 5.01 HRM DB/MT Doel ARBO plan uitvoeren RI&E ten aanzien van agressie en geweld uitvoeren. Huisregels voor de klant opstellen Facilitaire zaken TF Doel ARBO plan uitvoeren ICT MT Doel Implementatie MPM module en opnamemodule Implementeren woningcartotheek Implementeren BIS NOA reporting 5.04 PR en communicatie BM Doel Website vernieuwen. 13