HUURPRIJSONTWIKKELING VAN KANTOORRUIMTE

Transcriptie

1 HUURPRIJSONTWIKKELING VAN KANTOORRUIMTE In hoeverre is de economische activiteit van invloed op de huurprijsontwikkeling van eersteklas kantoorruimte in Den Haag en Amsterdam? Den Haag, 31 augustus 2011 Scriptie MSRE Ir. E.W. de Jong

2

3 Management Summary In eerdere onderzoeken en vanuit de literatuur is reeds een verband gelegd tussen de economische activiteit en de vraag naar kantoorruimte en daarmee tevens met de huurprijsontwikkeling van vastgoed in de kantorenbranche. Daarbij is echter steeds gekeken naar de ontwikkelingen op nationale niveaus en een beperkt aantal grotere steden. Het centrale thema van deze scriptie betreft de relatie tussen de economische activiteit en de huurprijsontwikkeling van eersteklas kantoorruimte in Den Haag en Amsterdam. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn in deze scriptie verwoord. Daarbij wordt tevens antwoord gegeven op de vraag of de huurprijsontwikkeling in Den Haag, waar de Nederlandse overheid zetelt en waar de overheid via de Rijksgebouwendienst veel eersteklas kantoorruimte in eigendom heeft, in een hogere of lagere mate afhankelijk is van de economische activiteit ten opzichte van de huurprijsontwikkeling in Amsterdam. Amsterdam heeft een substantiële aantrekkingskracht op het internationale bedrijfsleven, huisvest belangrijke hoofdkantoren en veel eersteklas kantoorruimte is in handen van private partijen. De ontwikkeling van de huurprijs heeft grote gevolgen voor marktpartijen zoals beleggers, ontwikkelaars, makelaars en kantoorgebruikers en wordt dan ook door deze partijen op de voet gevolgd. Inzicht in de onderliggende indicatoren en de mate waarop de huurprijs beweegt, is dan ook voor al deze partijen relevant. Daarnaast heeft het onderzoek wetenschappelijke waarde. Uit de theorie komt naar voren dat de huurprijs afhankelijk is van vraag- en aanbodindicatoren. Economische factoren zoals bruto binnenlands product, werkgelegenheid, korte rente, toegevoegde waarde en werkloosheid worden gebruikt als vraagindicatoren. Daarnaast is de huurprijs nog afhankelijk van aanbodindicatoren zoals beschikbare kantoorruimte, kwaliteit van het object en leegstand. Na een literatuurstudie is het lange termijn evenwichtsmodel en het korte termijn huurprijsaanpassingsmodel van Brounen & Jennen geselecteerd als basis om het onderzoek uit te voeren. Met enige aanpassing en een beperkt aantal indicatoren voor de economische activiteit van de diensten- en de productiesector zijn diverse berekeningen gemaakt voor de huurprijsontwikkeling. Deze berekeningen zijn gemaakt voor Amsterdam en voor Den Haag op basis van zowel nationale als regionale datasets. 1

4 De belangrijkste resultaten en conclusies zijn: Voor de economische activiteit zijn de variabelen werkzame beroepsbevolking en voltijdbanen beide significant en valide voor zowel Amsterdam als Den Haag op het betrouwbaarheidsniveau p > 0,01; Voor de economische activiteit zijn de nationale variabelen bruto binnenlands product en toegevoegde waarde beide significant en valide voor alleen Amsterdam op het betrouwbaarheidsniveau p > 0,05; De modellen zijn significant meer betrouwbaar indien de leegstand niet als variabele wordt meegenomen. De huurprijs is in dat geval afhankelijk van de beschikbare kantoorruimte en economische activiteit. De in dit onderzoek beantwoorde hypotheses en onderzoeksconclusies leiden ertoe dat de centrale vraag bevestigend kan worden beantwoord: de huurprijs van kantoorruimte reageert in Amsterdam in sterkere mate op veranderingen in de economie dan in Den Haag. Deze conclusie wordt zowel vanuit financieel opzicht (bruto binnenlands product en toegevoegde waarde van het bedrijfsleven) als vanuit de menselijke kant (werkzame beroepsbevolking en voltijdbanen) gestaafd. Gedurende de studie zijn uitvoerige analyses gemaakt die tot een goed beeld leiden met een valide antwoord op de centrale vraag. Met name bleek dat een hogere betrouwbaarheid wordt verkregen door het hanteren van nationale datasets en datasets van de productie- en de dienstensector tezamen. Tenslotte wordt nog een aantal aanbevelingen gedaan voor toekomstig onderzoek teneinde de gehanteerde modellen te verdiepen. Enerzijds betreft dit het gebruik van uitgebreidere en kwalitatief betere datasets alsmede de toevoeging van variabelen als korte rente, beroepsbevolking en werkloosheid. Anderzijds betreft dit het meenemen van toekomstige trends op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheidseisen, nieuwe werkwijzen, arbeidsbeschikbaarheid en het gebruik van oude- ten opzichte van nieuwe kantoorgebouwen. 2

5 Voorwoord Deze scriptie is uitgevoerd ter afsluiting van de opleiding Master of Studies in Real Estate ( MSRE ) aan de Amsterdam School of Real Estate ( ASRE ). Bij deze opleiding is gekozen voor de specialisaties: assetmanagement, projectontwikkeling en investeringsanalyse. De opleiding ben ik begonnen in februari 2009, midden in de mondiale economische crisis, waarvan de kernoorzaak lag in de vastgoed- en financieringssector. En dat is precies de sector waar ik werkzaam ben. Het waren spannende tijden waarbij ING Real Estate een hele andere gedaante kreeg. Het waren ook tijden dat ik op het puntje van mijn stoel zat, aandachtig te luisteren, in de collegebanken van de ASRE. Wat me altijd zal bijblijven zijn: de stevige discussies en groepsdynamiek, de stroopwafels in de pauze en de buitenlandexcursies naar Dublin en Valencia. Mijn dank gaat dan ook uit naar ING die mij deze kans heeft gegeven. Persoonlijk was het afgelopen jaar ook hectisch. Om te beginnen ben ik in het huwelijk getreden en hebben we mogen genieten van de geboortes van onze eerste drie nichtjes. Mijn vrouw is zeer recent bevallen van onze eerste zoon. Begin dit jaar heb ik promotie gemaakt binnen ING en als relationship manager ben ik betrokken bij internationale vastgoedfinancieringen. Op sportief terrein is een knappe prestatie neergezet door ongeslagen kampioen te worden met ons hockeyteam. En op sociaal gebied is het druk geweest met vele partijen en huwelijken in mijn omgeving. Ondanks al deze afleidingen heb ik kans gezien om in de weekenden en gedurende vele avonden en nachtelijke uurtjes deze scriptie op te stellen. Velen in mijn directe omgeving ben ik veel dank verschuldigd. Zij zagen mij af en toe piekeren en hebben mij steeds weer aangemoedigd. In het bijzonder wil ik hiervoor mijn vrouw Ellen, zoon Justin en mijn ouders Ton en Tineke bedanken. De directe begeleiders bij het onderzoek waren Wim van der Post van de ASRE en Maarten Jennen van ING Real Estate Investment Management (binnenkort onderdeel van CBRE). Voor de door hen geboden ondersteuning en suggesties bij definiëring, uitvoering en evaluatie van het onderzoek en bij de nadere analyse van de resultaten waren zij voor mij onmisbaar en ben ik hen veel dank verschuldigd. Den Haag, 31 augustus 2011 Erik de Jong erik.de.jong@ingrealestate.com 3

6 4

7 Inhoudsopgave 1 INLEIDING AANLEIDING BETROKKEN PARTIJEN Maatschappelijke relevantie Bedrijfseconomische relevantie Wetenschappelijke relevantie LEESWIJZER ONDERZOEKSOPZET DOELSTELLING EN CENTRALE VRAAG SUBVRAGEN AFBAKENING ONDERZOEKSMETHODIEK ONTWIKKELINGEN ROND DE KANTORENMARKT NEDERLANDSE KANTORENCYCLUS KANTOORGEBOUWEN Automatisch marktherstel Nieuwe kantoorruimte Oude kantoorruimte DUURZAAMHEID DE POLITIEK Taken overheid Boete leegstand Kabinetsbeleid Rijksgebouwendienst KAPITAALMARKT Financiers Investeerders HUURINCENTIVES MAATSCHAPPELIJKE INVLOEDEN Werkgelegenheid Beroepsbevolking Het Nieuwe Werken SAMENVATTING

8 4 PROCESSEN IN DE KANTORENMARKT MECHANISME VASTGOEDMARKTEN HET VIERKWADRANTEN MODEL DE VARKENSCYCLUS FUNDAMENTELE ANALYSE Buitengewoon optimisme door marktpartijen Vertragingen in het aanbod en nieuwe constructies De perceptie van banken op het risico THEORETISCH MODEL Natuurlijke leegstand Long run equilibrium model Short run rent adjustment model Economische activiteit SAMENVATTING Vastgoedmechanisme Theoretisch model Hypotheses MODEL IN DE PRAKTIJK DATA Benodigde data Verkregen data Data analyse en selectie Correlatie variabelen MODEL Type modellen LINEST model RESULTATEN Validiteit van het model Uitkomsten en conclusies CASUÏSTIEK EN EVALUATIE CASUÏSTIEK Amsterdamse vastgoedmarkt Haagse vastgoedmarkt KRITISCHE KANTTEKENINGEN Model Trends op de kantorenmarkt

9 6.2.3 Overige tekortkomingen EVALUATIE ONDERZOEKSMETHODIEK CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN CONCLUSIE AANBEVELINGEN Aanbevelingen ten aanzien van het gebruik Aanbevelingen ten aanzien van verdieping...68 BIJLAGEN...71 A BIBLIOGRAFIE...73 B AFKORTINGEN...77 C DEFINITIES...79 D DATA...81 E NATUURLIJKE LEEGSTAND...93 F CORRELATIE HUURPRIJS EN ECONOMISCHE ACTIVITEIT...95 G CORRELATIEMATRIX LONG-RUN EQUILIBRIUM MODEL H CORRELATIEMATRIX SHORT-RUN RENT ADJUSTMENT MODEL I CODERING MODELLEN J INPUT MODELLEN K OUTPUT MODELLEN L CONSTANTEN, COËFFICIËNTEN EN BETROUWBAARHEIDSNIVEAU M RELATIE ECONOMISCHE ACTIVITEIT EN HUURPRIJSONTWIKKELING N HUURPRIJSVERANDERING O KANTORENLOCATIES AMSTERDAM EN DEN HAAG

10 8

11 1 Inleiding Deze scriptie richt zich op de huurprijsontwikkeling van onroerend goed in de kantorenmarkt. Er wordt specifiek ingezoomd op de relatie tussen de economische activiteit 1 en de huurprijsontwikkeling van eersteklas kantoorruimte 2 in Den Haag en Amsterdam. De intentie is om het verband tussen deze variabelen te onderzoeken, evenals regionale discrepanties in de relatie tussen de economische activiteit en de huurprijsontwikkeling. Het onderzoek gaat vervolgens in op de vraag of de huurprijs van kantoorruimte in Den Haag in een hogere of lagere mate afhankelijk is van de economische activiteit ten opzichte van de huurprijs van kantoorruimte in Amsterdam. In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor dit onderzoek en het belang ervan voor de verschillende actoren op dit marktterrein beschreven. Aan het eind van het hoofdstuk is de leeswijzer gegeven. 1.1 Aanleiding Het is alom bekend in ieder geval in de vastgoedwereld dat de kantorenmarkt bij uitstek cyclisch van aard is 3. Vraag en aanbod sluiten zelden goed aan op elkaar waardoor er van tijd tot tijd tekorten of overschotten ontstaan. Dit is niet vaak zonder consequenties. In een periode van hoogconjunctuur ontstaat er meer vraag dan normaal naar kantoorruimte. Dit komt omdat de bedrijvigheid toeneemt in een opgaande economie (of omgekeerd: de economie opbloeit omdat er meer bedrijvigheid komt). Indien het aanbod de vraag niet kan matchen, wordt verwacht dat de huurprijs aanzienlijk stijgt in deze periode. Een hogere huurprijs leidt in de regel tot hogere marktwaarden van onroerend goed. En dit geeft op zijn beurt een impuls aan diverse sectoren, zoals de investeringsmarkt, financieringsbranche, bouw- en ontwikkelingsbedrijven, makelaardij, adviseurs, taxateurs, architectenbureaus, juristen- en notariskantoren, overheden en de kantoorgebruiker. Gebaseerd op optimisme, of misschien het gebrek aan harde maatstaven om toekomstige ontwikkelingen in te schatten, ontstaat de neiging teveel meters kantoorruimte bij te bouwen. Een hoogconjunctuur biedt nu eenmaal de kans en ruimte om projecten op stapel te zetten die soms al lange tijd in de pen zaten. Overheden zien, nu er voldoende middelen beschikbaar zijn, de kans om projecten op te pakken. Niemand wil de opgaande markt missen. En dus staan beleggers en financiers in de rij om te investeren in bestaande en 1 Het begrip economische activiteit wordt besproken in Eersteklas kantoorruimte is de hoogste kwaliteit beschikbare kantoorruimte in Den Haag en Amsterdam 3 Een korte terugblik van de cyclische aard van de Nederlandse kantorenmarkt wordt besproken in 3.1 9

12 nieuwe kantoorprojecten. Ook makelaars en adviseurs merken de gevolgen van deze schommelingen in vraag en aanbod. Bij veel vraag hebben zij immers meer werk. De kantoorgebruikers hebben meer behoefte aan additionele kantoorruimte, willen verhuizen naar een locatie die beter op hun business aansluit of zijn ontvankelijk voor advies. Door het verhoogde aantal transacties in de markt zien architectenbureaus, juristen- en notariskantoren eveneens meer verkeer. Het is niet alleen de kantoorgebruiker die floreert, maar de hele vastgoedwereld. Het is tevens opmerkelijk dat in tijden van hoogconjunctuur blijkbaar vanzelfsprekend veel vertrouwen in een langdurig opgaande markt ontstaat. Aangenomen dat de vraag constant blijft, kan het evenwicht tussen vraag en aanbod van kantoorruimte pas na enkele jaren worden hersteld. Dat komt omdat de diverse spelers in de vastgoedwereld vertraagd reageren op wijzigingen in vraag en aanbod. Een kantoorpand kan simpelweg niet in één dag worden opgeleverd. Maar na enkele jaren kunnen wel heel veel kantoorobjecten worden opgeleverd. Dit wordt ook wel aangeduid als de varkenscyclus 4. Als het aanbod de vraag overstijgt wordt aangenomen dat de huurprijs stabiliseert of daalt. In een laagconjunctuur neemt de vraag af naar kantoorruimte. Het gevolg is goed merkbaar vandaag de dag. In Nederland staat circa 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Op de totale kantorenvoorraad van bijna 49 miljoen vierkante meter staat daarmee circa 14% leeg. Verwacht wordt dat dit percentage zelfs zal stijgen in de nabije toekomst (VROM, 28 april 2010). Het kan bijna niet anders of dit zal ook zijn weerslag hebben op de huurprijs van kantoorruimte. De huurprijs komt dus tot stand door vraag en aanbod. En vraag en aanbod is in grote mate afhankelijk van de economische conjunctuur waarin een regio zich bevindt. Uit dit oogpunt is het van belang om te onderzoeken wat het verband is tussen de economische activiteit en de huurprijsontwikkeling en of dit verband in alle regio s even sterk is. De vergelijking wordt getrokken tussen Den Haag als overheidsstad en Amsterdam als vestigingsplaats voor veel internationale bedrijven. Zou de economische activiteit in hogere of lagere mate van invloed zijn op de huurprijsontwikkeling in deze steden? Deze scriptie geeft antwoord op deze vraag. 1.2 Betrokken partijen Het veronderstelde verband tussen de economische activiteit en de huurprijsontwikkeling van kantoorruimte kan leiden tot inzichten waar veel partijen baat bij hebben. Bij een sterk verband kunnen partijen rekening houdend met de economische activiteit een voorspelling maken van de toekomstige huurprijs van kantoorruimte. De economische activiteit fungeert dan immers als een sterke indicator. Het omgekeerde is ook relevant. Indien er een zwak 4 Het begrip varkenscyclus wordt besproken in

13 verband is, ligt het voor de hand dat partijen andere indicatoren hoger in acht nemen. Tenslotte is het relevant om te weten of er een generiek (lees: nationaal) of specifiek (lees: regionaal) instrument toepasbaar is voor de raming van de huurprijsontwikkeling. Hieronder zijn de rollen en de belangen van de verschillende marktpartijen uitgewerkt met betrekking tot de maatschappelijke, bedrijfseconomische en wetenschappelijke aspecten. Voor al deze marktpartijen is het relevant om inzicht te hebben in de toekomstige huurprijs Maatschappelijke relevantie De maatschappelijke relevantie heeft betrekking op de verschillende overheden. De economische activiteit c.q. huurprijsontwikkeling kunnen indicatoren zijn voor toekomstige tekorten of overschotten op de kantorenmarkt. Overheden hebben als taak om deze balans te bewaken. Grote tekorten kunnen werken als een rem op de economie, terwijl grote overschotten leegstand en verpaupering tot gevolg hebben. Overheden ontwikkelen daarvoor beleid 5. Tenslotte is het relevant voor overheden om eventuele regionale discrepanties te onderkennen Bedrijfseconomische relevantie De bedrijfseconomische relevantie heeft betrekking op veel sectoren. Hieronder worden de volgende partijen besproken: ontwikkelaars, beleggers, financiers, makelaars, adviseurs, taxateurs en de kantoorgebruiker zelf. Eerder opgesomde partijen zoals bouwbedrijven, architectbureaus, juristen- en notariskantoren hebben niet direct baat bij het onderzoek, maar merken wel de effecten van de huurprijsontwikkeling in hun dagelijkse activiteiten. Ontwikkelaars Indien de relatie tussen economische activiteit en huurprijsontwikkeling inzicht verschaft in de toekomstige vraag naar kantoorruimte en de verkoopprijs van kantoorruimte kunnen ontwikkelaars aanbod en vraag beter op elkaar afstemmen. Ontwikkelaars kunnen dan een analyse maken op basis van duidelijke indicatoren en krijgen inzicht in de verkoopprijs. Het beantwoordt het vraagstuk of er gebouwd kan worden op risico of dat er vooraf overeenstemming moet zijn met een huurder of koper. Ook is het van belang om te weten in welke mate bepaalde regio s afhankelijk zijn van de nationale economische conjunctuur. Beleggers en financiers Beleggers en financiers investeren in onroerend goed. Als met behulp van een model de vraag naar kantoorruimte op de langere termijn kan worden voorspeld, kan het investerings- 5 Het beleid van de overheid wordt besproken in

14 en financieringsbeleid hierop worden afgestemd. De in het verleden veel gedane aanname dat vastgoed alleen maar meer waard wordt, kan hierbij misschien in een ander daglicht worden gesteld. De volatiliteit van de huurprijs en verwevenheid van de huurprijs met de economie is in het bijzonder voor verzekering- en pensioenmaatschappijen van belang, omdat zij in verschillende risicomandjes beleggen. Makelaars, adviseurs en taxateurs Inzicht in de relatie economische activiteit en huurprijsontwikkeling kan een hulpmiddel zijn voor makelaars en adviseurs. Immers, indien bekend is hoe de markt zich ontwikkelt, kunnen zij de verschillende partijen beter adviseren en interesseren. Het laat de commerciële kansen en risico s zien voor de partijen, zodat deze hierop kunnen anticiperen. Het verband kan in een hogere mate en op een meer objectieve wijze antwoord geven op de vraag wat de risico s zijn van een ontwikkelingsplan, financiering en exploitatie. Taxateurs zijn met deze kennis in staat om nauwkeuriger te waarderen. Kantoorgebruikers De huurprijsontwikkeling is van belang voor kantoorgebruikers. In de eerste plaats omdat zij hiermee direct worden geconfronteerd. En in de tweede plaats omdat ze hiermee haar interne vastgoedbeleid op de huurprijsontwikkeling kan afstemmen Wetenschappelijke relevantie In de literatuur is al het een en ander bekend over de relatie tussen de economische activiteit en huurprijsontwikkeling 6. Echter er is minder bekend of deze relatie in alle regio s even sterk is. Het verband is ook niet getest in alle regio s. Maar slechts voor de grote steden, waaronder Amsterdam en Rotterdam in Nederland. Dit onderzoek richt zich daarom op een andere regio in Nederland, namelijk Den Haag. Den Haag zal worden vergeleken met Amsterdam. In deze steden is de mix van kantoorgebruikers verschillend vanwege de verschillende aard van bedrijvigheid in die steden, namelijk de overheidsfunctie van Den Haag en de aantrekkingskracht van Amsterdam op internationale bedrijven. Verwacht wordt dat Den Haag door haar overheidsfunctie, minder gevoelig is voor veranderingen in de economische activiteit. Het is dus van belang om te onderzoeken in welke mate de huurprijsontwikkeling afhankelijk is van de economische activiteit in genoemde steden. Tenslotte kan deze kennis gebruikt worden om regionaal vraag en aanbod beter in te schatten. 6 De theorie wordt besproken in hoofdstuk 4 12

15 1.3 Leeswijzer Na de Inleiding wordt in hoofdstuk 2 de onderzoeksopzet besproken met de doelstelling, de onderzoeksafbakening en de gevolgde methodiek. Hoofdstuk 3 gaat in op de vraag naar kantoorruimte voortkomend uit endogene factoren binnen de kantorenmarkt zelf en vanuit exogene factoren zoals politiek, maatschappelijke en demografische aspecten. In hoofdstuk 4 worden de uit de literatuur naar voren gekomen en voor deze scriptie interessante modellen en indicatoren beschreven. Hoofdstuk 5 volgt met de bespreking van het toegepaste model, de wijze van toepassing van het model en de uitkomsten hiervan. In hoofdstuk 6 volgt een nadere analyse van de resultaten met een evaluatie van de onderzoeksmethodiek. Hoofdstuk 7 besluit met de conclusies en aanbevelingen. 13

16 14

17 2 Onderzoeksopzet Allereerst worden de doelstelling en centrale vraag van het onderzoek besproken. Daarna worden achtereenvolgens de achterliggende subvragen en de onderzoeksafbakening aangegeven. Afsluitend wordt de onderzoeksmethodiek toegelicht. 2.1 Doelstelling en centrale vraag Deze scriptie richt zich op de relatie tussen de huurprijsontwikkeling van kantoorruimte en de economische activiteit. De doelstelling van het onderzoek is om beter inzicht te verkrijgen in de regionale verschillen tussen Den Haag en Amsterdam. Verondersteld wordt dat Den Haag minder gevoelig is voor de grillen van de economie. Immers, de regering en alles wat daar bij komt kijken zetelt in Den Haag. Amsterdam daarentegen richt zich meer op het nationale en internationale bedrijfsleven en is mogelijk gevoeliger voor schommelingen in de economische conjunctuur. De centrale vraag voor deze scriptie luidt: In hoeverre is de economische activiteit van invloed op de huurprijsontwikkeling van eersteklas kantoorruimte in Den Haag en Amsterdam? 2.2 Subvragen De volgende onderzoeksvragen zijn geformuleerd om de doelstelling te halen: Wat zijn de indicatoren die bepalend zijn om de huurprijsontwikkeling van kantoorruimte in te schatten? Wat is de onderlinge samenhang? Zijn deze indicatoren even sterk in Den Haag als in Amsterdam? Hoe werkt het vraag en aanbod mechanisme in de kantorenmarkt? Hoe is dit gerelateerd aan de huurprijsontwikkeling? Wat zijn de huidige ontwikkelingen en trends in de kantorenmarkt? Wat zijn de ontwikkelingen op politiek, maatschappelijk en demografisch terrein? Zijn deze van invloed op de huurprijsontwikkeling? Wat is de impact van de leegstand op de huurprijsontwikkeling? Welke sectoren zijn actief in de regio s Den Haag en Amsterdam? Welke sectoren hebben behoefte aan kantoorruimte? Welke data is beschikbaar? Kan het verband worden getest? Wat zijn de uitkomsten? Wat is de betrouwbaarheid? Welke elementen vallen buiten het bereik van dit onderzoek? Welke elementen zijn het waard om nader te onderzoeken? 15

18 Welke variabelen kunnen worden gebruikt voor de indicator economische activiteit? Welke variabelen voldoen in Den Haag en/of Amsterdam? In welke mate is de economische activiteit van invloed op de huurprijsontwikkeling? 2.3 Afbakening Het onderzoek is op de volgende gebieden afgebakend: de regio s die tot het onderzoek behoren, het type kantoorruimte, het model dat toegepast wordt, de data die gebruikt kan worden, de kwaliteit van de data, onderzoeksmethodiek, budget, capaciteit en tijd. Hieronder worden deze gebieden nader toegelicht. Regio: Het onderzoek beperkt zich tot de kantorenmarkt in Nederland en specifiek tot de regio s Den Haag en Amsterdam. Type kantoorruimte: Het verband wordt alleen onderzocht voor eersteklas kantoorruimte. Model: Het onderzoek maakt gebruik van een bestaand model vanuit de literatuur. Deze scriptie tracht niet zelf een model te ontwikkelen. Data: Het onderzoek beperkt zich tot de data die beschikbaar is. De data dient publiekelijk beschikbaar te zijn of relatief eenvoudig aan te komen. In die zin is er geen budget beschikbaar om data aan te kopen. Kwaliteit: De data wordt verkregen van een gespecialiseerd bedrijf op dit gebied of is publiekelijk verkrijgbaar en kan worden gevalideerd door diverse bronnen. Onderzoeksmethodiek (zie ook 2.4): Het literatuuronderzoek en bespreking van de resultaten is kwalitatief van aard. Het onderzoek de relatie tussen de economische activiteit en huurprijsontwikkeling betreft een kwantitatief onderzoek. Budget: Er is geen budget beschikbaar voor dit onderzoek. Dit betekent dat de verkregen data wellicht minder volledig is dan als er data wordt ingekocht. Capaciteit: De scriptie wordt zelfstandig uitgevoerd. Echter er kan van tijd tot tijd advies worden ingewonnen bij de scriptiebegeleiders. Naast de beide begeleiders worden geen andere experts geraadpleegd. Tijd: De scriptie moet kunnen worden afgerond in een tijdsbestek van zes maanden. Hierbij moet rekening worden gehouden dat alleen tijd beschikbaar is buiten de kantooruren. 2.4 Onderzoeksmethodiek Om de centrale vraag te beantwoorden, is de aanpak van het onderzoek in volgtijdelijke facetten opgedeeld: aanleiding, literatuuronderzoek, praktijkonderzoek, analyse en discussie en conclusie en aanbevelingen. Deze facetten worden hieronder beschreven. Figuur 1 geeft 16

19 schematisch de structuur van de onderzoeksmethodiek weer. Het schema is zo opgebouwd dat het tevens als leeswijzer kan dienen. Aanleiding Theoretisch onderzoek Praktijkonderzoek Analyse Conclusie en aanbevelingen Ontwikkelingen kantorenmarkt Relatie EA en R? Regionale Δ? Indicatoren, Model en hypotheses Model in de praktijk Casuïstiek en evaluatie onderzoek Beantwoorden centrale vraag Figuur 1: Onderzoeksmodel (bron: eigen bewerking) Aanleiding: De aanleiding is aan bod gekomen in hoofdstuk 1. Het betreft de vraag of de huurprijsontwikkeling ( R ) (rent) in Den Haag in hogere of lagere mate afhankelijk is van de economische activiteit ( EA ) (economic activity) ten opzichte van de huurprijsontwikkeling in Amsterdam. Theoretisch onderzoek: Het doel van het literatuuronderzoek is om de ontwikkelingen op de kantorenmarkt te beschrijven en om een theoretisch model te selecteren dat de relatie tussen de economische activiteit en huurprijsontwikkeling beschrijft. De ontwikkeling op de kantorenmarkt geeft achtergrondinformatie op landelijk niveau. Deze kennis wordt gebruikt om de te verzamelen relevante modellen te evalueren. Hieruit volgt het theoretisch model dat wordt toegepast in het praktijkonderzoek. Het literatuuronderzoek is kwalitatief van aard. Praktijkonderzoek: Het praktijkonderzoek bestaat uit het verzamelen van beschikbare data om zodoende het theoretisch model toe te passen op Den Haag en Amsterdam. Het model in de praktijk krijgt zo gestalte. Dit onderzoek is kwantitatief. Een aparte sectie zal besteed worden aan de casuïstiek van de Haagse en Amsterdamse kantorenmarkt. Deze informatie is relevant voor de evaluatie van het model en geeft achtergrondinformatie over deze regio s. De casuïstiek is kwalitatief van aard. Analyse en discussie: Aan de hand van de resultaten uit het kwantitatieve en kwalitatieve onderzoek wordt het model geëvalueerd en worden suggesties voor aanpassingen en/of aanvullingen gedaan. Tenslotte wordt de onderzoeksmethodiek geëvalueerd met suggesties voor verbetering, dan wel uitbreiding. Conclusie en aanbevelingen: De centrale vraag wordt beantwoord. 17

20 18

21 3 Ontwikkelingen rond de kantorenmarkt In dit hoofdstuk wordt ingegaan op recente ontwikkelingen die van invloed zijn op de kantorenmarkt. Dit betreft ontwikkelingen rond de kantoren zelf, politieke factoren, demografische aspecten en de financieringsmarkt. Aan het eind van het hoofdstuk wordt een samenvatting met de meest relevante invloeden gegeven. 3.1 Nederlandse kantorencyclus De vraag vanuit de markt naar kantoorruimte is afhankelijk van vele, zeer uiteenlopende factoren. Zo is de vraag ten dele conjunctureel van aard, maar bijvoorbeeld ook de aard van de bedrijvigheid en de vorm van werkgelegenheid hebben een zekere invloed (Van Gool e.a., 2007, p. 68). Van Gool schrijft verder dat er voldoende aanwijzingen zijn dat de kantorenmarkt bij uitstek cyclisch is. Alleen al in de afgelopen twee decennia heeft de kantorenmarkt al drie keer een periode gekend met hoogoplopende leegstand en minder projectontwikkelingen. Hier volgt een korte opsomming afkomstig van Van Gool (2007). Vanaf halverwege de jaren tachtig herstelde de economie zich fors in Nederland waardoor huurprijzen en marktwaarden weer gingen stijgen. In de jaren negentig na het uitbreken van de Golfoorlog, stagneerde de expansie door een vastgoedcrisis die was ontstaan in de Verenigde Staten. Halverwege de jaren negentig nam het kantoorgebondenwerk weer toe door de opkomst van de kenniseconomie en de economische hoogtijdagen. In deze jaren werd er weinig bijgebouwd, waardoor de leegstand terugliep van 10% in 1993 naar 2% in De huurprijzen stegen dan ook in deze periode. Echter, begin deze eeuw spatte de internetbubbel uit elkaar en mede door de gevolgen van de aanslag op 11 september 2001 kreeg de economie en de kantorenmarkt een zware terugslag. Gedreven door de wall of money begin deze eeuw kwam de vastgoedmarkt weer uit de dip. Recent als gevolg van de wereldwijde economische crisis werd de economie wederom hard getroffen. De gevolgen zijn vandaag goed merkbaar, de leegstand is wederom toegenomen. 3.2 Kantoorgebouwen Leegstand van kantoren is een dagelijks onderwerp van gesprek voor allerlei actoren zoals beleggers, projectontwikkelaars, financiers, makelaars en overheden. Er is momenteel bijna geen vastgoedblad dat geen artikel aan dit fenomeen wijdt Automatisch marktherstel Sommige deskundigen zien in de huidige leegstand geen aanleiding om bijzondere maatregelen te treffen (Van der Voordt, 2007). Zij vertrouwen op de zogenaamde varkenscyclus 19

22 waarbij het aanbod wegens de lange ontwikkelings- en realisatietijd (tijdelijk) niet goed aansluit op de marktvraag. Veel bouwprojecten worden dan stopgezet of vooruitgeschoven en als de markt weer aantrekt, neemt de leegstand weer af. Na verloop van tijd als de vraag het aanbod weer overstijgt, wordt de ontwikkelmarkt weer geprikkeld. In het verleden is dit cyclische verschijnsel immers vaker waargenomen. Toch zijn er veel deskundigen die overtuigd zijn dat er structurele problemen zijn op de kantorenmarkt Nieuwe kantoorruimte Een groot deel van de huidige leegstand bevindt zich op B en C locaties met oudere kantoorgebouwen die niet of slechts beperkt voldoen aan de duurzaamheidscriteria en aan de wensen en behoeften van gebruikers. Internationaal vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle deed op een expertmeeting in Amsterdam de suggestie tot het treffen van een regeling om bij nieuwbouwplannen voor kantoorruimten, oude kantoorgebouwen te onttrekken aan de voorraad via sloop of herbestemming (Vastgoedmarkt.nl, 26 oktober 2009). Met deze maatregel moet het evenwicht worden hersteld tussen nieuwbouw en bestaande kantoren met een lager kwaliteitsniveau. Momenteel wordt inderdaad nog steeds veel nieuwe kantoorruimte gebouwd. Terwijl veel oude kantoorruimten leeg staan, is er toch voldoende vraag naar nieuw gebouwde kantoren. Voor gebruikers die momenteel een incourant pand huren, is de drempel om te verhuizen naar bestaand vastgoed beperkt. De huurprijs van bestaande kantoorpanden ligt dicht bij die van duurzame nieuwbouw (Vastgoed Journaal, 26 september 2010). Een bedrijf krijgt in feite een nieuw kantoor dat voldoet aan de moderne maatstaven voor min of meer dezelfde prijs. De verwachting voor de komende jaren is dat de economie niet in die mate zal aantrekken, dat leegkomende ruimtes in oudere panden weer zijn op te vullen. Dit wordt bevestigd door het adviesbureau Twynstra Gudde dat stelt dat de gebruiker van kantoorruimte een voorkeur heeft voor nieuwbouw boven renovatie van bestaande kantoorpanden, omdat oude kantoorruimte op technisch en functioneel gebied vaak niet meer voldoet (Cobouw, 11 juni 2010). Daarbij komt dat een nieuw kantoorpand tevens kan worden ingericht met het oog op de ontwikkeling van Het Nieuwe Werken (zie 3.7.3). Overigens doet het adviesbureau Twijnstra Gudde de opmerkelijke uitspraak dat de leegstand van kantoren de komende jaren zal verdubbelen van 7,3 tot 15 miljoen vierkante meter. Het valt te bezien wat van deze voorspelling uitkomt, maar dit maakt de zorgen over de huidige ontwikkelingen groter en de noodzaak voor het afstemmen van vraag en aanbod op elkaar des te actueler. 20