KOOPOVEREENKOMST. betreft: percelen bouwgrond nabij de Rodenrijseweg 104 in Berkel en Rodenrijs. als verkoper

Transcriptie

1 1 KOOPOVEREENKOMST betreft: percelen bouwgrond nabij de Rodenrijseweg 104 in Berkel en Rodenrijs Ondergetekenden, als verkoper - de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: DiFra Agro Projecten B.V., gevestigd te Lansingerland, adres: Weg en Land 35d, 2661 DC Bergschenhoek, gemeente Lansingerland, Handelsregister nummer ; als koper... verklaren een koopovereenkomst te sluiten over: het verkochte 1. de percelen bouwgrond gelegen aan of nabij de Rodenrijseweg 104 te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland, kadastraal bekend gemeente Berkel en Rodenrijs, sectie B nummers 6860 en 2150, respectievelijk groot achttien aren dertien centiaren en negenendertig centiaren; het perceel met nummer 6860 is gedeeltelijk belast met een zakelijk recht als bedoeld in de Belemmeringenwet Privaatrecht ten behoeve van de gemeente Lansingerland; 2. het perceel grond aangrenzend aan de sub 1. genoemde percelen gelegen, en gelegen aan of nabij de Rodenrijseweg 104, kadastraal

2 2 bekend gemeente Berkel en Rodenrijs, sectie B nummer 7190 groot een are vijfentwintig centiaren (welk perceel direct voorafgaande aan de levering aan koper door de verkoper van de gemeente zal worden verkregen een en ander ter uitvoering van de hierna nader genoemde anterieure overeenkomst); hierna zal deze onroerende zaak "het verkochte" worden genoemd. koopprijs De koopprijs van het verkochte bedraagt (exclusief de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting): bepalingen Deze verkoop en koop is gesloten onder de volgende bedingen. notariële akte van levering 1. De juridische overdracht (het verlijden van de akte van levering) zal plaatsvinden bij Oostland Partners Notarissen te Lansingerland, Oostersingel 1 Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland, op: of zoveel eerder of later als partijen later zullen overeenkomen. kosten, belastingen 2.1. De kosten voor het maken van deze koopovereenkomst zijn voor rekening van de koper. Alle kosten van de levering, waaronder begrepen de omzetbelasting, de notariskosten en het kadastrale recht, zijn voor rekening van de koper Bij deze verkoop en levering is overdrachtsbelasting verschuldigd. Partijen sluiten daarbij aan bij het besluit de dato negentien september 2013, nr. BLKB2013/1686M, Staatscourant 2013, onderdeel 4.2 is er een goedkeuring om de grondcomponent bij eventuele koop-/aanneemovereenkomsten in de overdrachtsbelasting te leveren. Aan de daarbij gestelde voorwaarden wordt voldaan, aangezien: - Verkoper heeft de macht om als eigenaar over die grond te beschikken vóór 22 maart 2013 verworven of heeft zich vóór 22 maart 2013 tegen een bepaalde prijs verbonden tot afname

3 3 van de grond onder de afspraak dat de grond door middel van een zogenoemde abc-transactie wordt geleverd aan de koper van de verkoper; - De grond wordt tegen marktwaarde geleverd; - De grond wordt juridisch geleverd voorafgaand aan de (nieuw)bouw van de nieuwe onroerende zaak; - De verkrijger/koper van de grond doet geen beroep op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting in de zin van artikel 15 lid 1 letter a Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer. De koper verklaart bij deze zich daaraan te conformeren. Koper en verkoper behandelen de verkrijging van het verkochte voor de btw-heffing als een afzonderlijke levering die van btw is vrijgesteld en accepteren alle daarbij behorende btw gevolgen; - Er is sprake van een lopend verkoop van vóór 22 maart 2013 is gestart; - Er is in btw-technisch opzicht op het tijdstip van de juridische levering geen sprake van een bouwterrein. Bij deze beoordeling blijven de na de juridische levering van de grond verrichten werkzaamheden buiten beschouwing. Daarnaast verklaart de verkoper dat noch de verkoper zelf noch zijn rechtsvoorganger (degene waarvan verkoper heeft aangekocht en de eigendom van verwierf) na de sloop van de zich destijds op het verkochte bevindende opstallen is overgegaan tot het uitvoeren van verdere bewerkingen uit oogpunt van bebouwing van de grond. betaling 3.1. De betaling van de koopprijs en ook van de overige kosten, rechten en belastingen, vindt plaats via het kantoor van de notaris Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van een rekening van de notaris; dit moet uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering en voor het tijdstip waarop de ondertekening plaatsvindt gebeuren en met valutadatum van diezelfde dag Uitbetaling door de notaris zal pas plaatsvinden, zodra hem uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen en/of beslagen, die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. De verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, het uitbetalen één of meer werkdagen later plaatsvindt dan het ondertekenen van de akte van levering.

4 4 waarborgsom of bankgarantie 4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen, is de koper verplicht uiterlijk op een bedrag van 10% (tien procent) van de koopsom exclusief omzetbelasting als waarborgsom te storten op rekening NL68 RABO Deze rekening staat op naam van Derdengelden Oostland Partners Notarissen te Lansingerland In plaats van deze waarborgsom kan de koper, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij de notaris een bankgarantie van hetzelfde bedrag deponeren. Deze bankgarantie moet: a. door een in Nederland gevestigde bankinstelling of een verzekeringsbedrijf in de zin van artikel 1 van de Wet Toezicht Verzekeringsbedrijf zijn afgegeven; b. onvoorwaardelijk zijn; c. gedurende ten minste één maand na de in artikel 1 genoemde datum haar geldigheid behouden; d. de bepaling bevatten, dat de bank op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren De waarborgsom zal op de dag van de overdracht door de notaris aan de koper worden terugbetaald indien en zodra de koopprijs geheel is voldaan. Dit is niet van toepassing bij ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en ook niet bij omstandigheden als beschreven in artikel Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 13 van overeenkomstige toepassing Zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, uitbetaling of terugbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden, houdt de notaris de waarborgsom onder zich, totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis is beslist aan wie hij de waarborgsom moet afdragen, tenzij beide partijen een eensluidende betalingsopdracht geven. feitelijke levering 5.1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan de koper zal geschieden in de staat, waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. De verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, behalve bij een omstandigheid als beschreven in artikel Het verkochte zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten, die nodig zijn voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven; hieraan in de weg staande gebreken,

5 5 komen voor risico van de koper als die gebreken voor hem kenbaar waren De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van die akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering, tenzij nog anders wordt overeengekomen De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd De koper heeft het recht het verkochte vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren De verkoper zal het verkochte leveren als bouwpercelen, met inachtneming van hetgeen hiervoor in artikel 2.2. is bepaald ten aanzien van de btw-status van het verkochte. ten aanzien van het verdere gebruik van het verkochte is koper zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van de door hem gewenste vergunningen en/of benodigde ontheffingen. lasten en beperkingen bij juridische levering 6.1. Het verkochte zal worden overgedragen: - met alle daarbij behorende rechten en aanspraken; - vrij van pandrechten. Ten aanzien van het verkochte geldt nog dat met inachtneming van hetgeen verder in deze overeenkomst is bepaald - het zal worden overgedragen: - met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf; - met alle kwalitatieve rechten; - vrij van hypotheken, beslagen en van inschrijvingen daarvan De verkoper heeft de koper op de hoogte gebracht van: - alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf; - alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen; - overige lasten en beperkingen, die kenbaar zijn uit de openbare registers (zoals bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek) en die blijken of voortvloeien uit de voorgaande akten van levering en andere akten, waarbij voor omschreven rechten werden gevestigd. In de akte waarbij de verkoper de eigendom verkreeg van de percelen met de nummers 2150 en 6860, zijnde een akte van levering waarvan het afschrift werd ingeschreven in deel nummer 59 zijn geen erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichten en/of overige bijzondere bepalingen en/of bedingen opgenomen of worden

6 6 aangehaald uit eerdere akten dan wel dat daar naar wordt verwezen. In de akte waarbij de gemeente Lansingerland, thans nog eigenaar van het perceel met nummer 7190, de eigendom verkreeg. zijnde een akte van levering waarvan het afschrift werd ingeschreven (bij het toenmalige kadaster te Rotterdam) in deel nummer 133 zijn geen erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichten en/of overige bijzondere bepalingen en/of bedingen opgenomen of worden aangehaald uit eerdere akten dan wel dat daar naar wordt verwezen De koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt de koper uitdrukkelijk de lasten en beperkingen: - die kenbaar zijn uit de openbare registers als hiervoor omschreven; - die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn; - die voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. 6.4 De koper wordt geacht zelf kennis te hebben genomen van het geldende Bestemmingsplan en /of de eventuele op handen zijde wijzigingen en/of aanpassingen daarop of daarvan. Koper kan verkoper er niet op aanspreken indien dit bestemmingsplan of de op handen zijnde wijzigingen voor koper nadelige voorwaarden en of eisen bevat. aanspraken tegenover derden 7. Alle aanspraken die de verkoper ten aanzien van het verkochte zal (kunnen) doen gelden tegenover derden (waaronder begrepen bouwers, (onder)aannemers, installateurs en leveranciers), gaan over op de koper per het tijdstip van de juridische overdracht van het verkochte, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overgang van aanspraken per dat eerdere tijdstip plaatsheeft. Voor zover bepaalde aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten (als bedoelde in artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek), is de verkoper verplicht op eerste verzoek van de koper aan een overdracht daarvan mee te werken. De verkoper is ook verplicht de bestaande garantiebewijzen over het verkochte aan de koper te overhandigen en verder alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te stellen. overmaat, ondermaat 8. Geen van partijen kan enig recht ontlenen aan een eventueel later te constateren over- of ondermaat van het verkochte. verrekening zakelijke belastingen

7 7 9. De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte (waaronder dus niet de gebruikerslasten) zullen op de dag van het ondertekenen van de akte van levering worden verrekend, tenzij nog anders wordt overeengekomen. garanties door de verkoper 10. De verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het volgende: a. hij is op voornoemde wijze bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. hij is niet bekend met feiten, die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat, die ten nadele strekt van het gebruik als bouwgrond of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte of tot het nemen van andere maatregelen een en met inachtneming van het bodemonderzoeksrapport van Solution B.V. met nummer , welke betrekking hebben op de percelen met de nummers 2150 en 6860 en voor wat betreft het perceel met nummer 7190 geldt dat in de akte waarbij de gemeente Lansingerland de eigendom verkreeg nog is opgenomen, woordelijk luidende: "Uit dit onderzoek blijkt dat de grond niet zodanig is verontreinigd dat deze voor de werkzaamheden en/of doel, waarvoor de koper de grond wenst te kopen, gesaneerd moet worden." c. aan hem is niet bekend dat ten aanzien van het verkochte beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag; d. hij is niet bekend met asbest of eterniet in het verkochte; e. voor zover aan hem bekend zijn er in het verkochte geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig; f. omdat het verkochte geheel vrij van huur wordt overgedragen, zal het verkochte ten tijde van de feitelijke levering geheel: - vrij zijn van huur en overeenkomsten daartoe; - vrij zijn van andere aanspraken tot gebruik zonder een daartoe strekkend en hierboven al vermeld recht; - leeg en ontruimd zijn; - vrij zijn van enige vordering. g. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet voor onteigening aangewezen; er is geen sprake van langdurige leegstand en ook niet van vordering van het verkochte op grond van de Huisvestingswet;

8 8 h. voor hem bestaat ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of een optierecht; i. hem is niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing of een voorstel tot aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten; j. aan hem zijn geen aankondigingen gedaan van publiekrechtelijke beperkingen met betrekking tot het verkochte, van welke aard ook. informatieplicht, onderzoeksplicht 11. Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat de verkoper er voor in aan de koper met betrekking tot het verkochte alle informatie te hebben gegeven, die naar geldende maatschappelijke opvattingen door hem ter kennis van de koper behoort te worden gebracht. De koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende maatschappelijke opvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper nu niet bekend zijn). Koper aanvaardt dat een onderzoek naar de ter plaatse geldende bestemming voor zijn rekening en risico komt en daar niet de verkoper op enige wijze op aan zal kunnen spreken, noch de eventueel bij het opmaken van de koopovereenkomst en/of akte van levering betrokken notaris. risico-overgang, verzekering, beschadiging 12. Het verkochte komt pas voor risico van de koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt; in dat geval gaat het risico met ingang van die eerdere datum over op de koper. ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 13.1 Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft om aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen; die termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij daardoor lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke of juridische levering of op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de

9 9 wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verschuldigd zijn. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de koopprijs, te vermeerderen met omzetbelasting. Voor zover de wederpartij méér schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om na verloop van genoemde termijn van acht dagen: - indien de koper in verzuim is: het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien de verkoper dat wenst, aan hem te betalen uit de bij de notaris door de koper of een bank gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn; - indien de verkoper in verzuim is: de door de koper gestorte bedragen aan hem terug te betalen. algemene ontbindende voorwaarde 14. Deze overeenkomst is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van deze overeenkomst en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van het verkochte een aanwijzing op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten is geschied, tenzij: - òf de verkoper op grond van een besluit van of termijnoverschrijding door de gemeente vrij is tot vervreemding aan de koper; - òf een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzonderingen van toepassing is. In verband hiermee kunnen partijen de notaris verzoeken deze koopovereenkomst te laten registreren of in een notariële akte op te nemen. inschrijving koopovereenkomst bij Kadaster 15. Partijen geven gezamenlijk de notaris geen/wel opdracht deze overeenkomst in te schrijven bij de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers. Indien een van partijen alsnog inschrijving van deze koopakte verlangt, komen de kosten van die inschrijving voor rekening va de partij op verzoek van wie de inschrijving plaatsvindt. wettelijke bedenktijd van 3 dagen 16. De wettelijke bedenktijd is op deze overeenkomst *wel *niet van toepassing. energielabel 17. Een energieprestatiecertificaat of een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen is niet van toepassing aangezien het verkochte geen bebouwing bevat. kosten onderzoek notaris bij ontbinding

10 Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, zijn de kosten van de ter uitvoering van deze akte verrichte werkzaamheden door de notaris voor rekening van de verkoper Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een tekortkoming van slechts één van beide partijen, komen bovenbedoelde kosten voor rekening van alleen de tekortkomende partij. termijnen 19. Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene Termijnen Wet van toepassing. domiciliekeuze 20. Deze akte zal berusten op het kantoor van de notaris, alwaar partijen terzake van deze overeenkomst woonplaats kiezen. bijzondere bepalingen De koper verklaart kennis te hebben genomen van de anterieureovereenkomst welke door de verkoper met de gemeente Lansingerland is overeengekomen. Hij verklaart een exemplaar daarvan te hebben ontvangen en bekend te zijn met de inhoud daarvan. De anterieure overeenkomst is als bijlage toegevoegd aan deze overeenkomst en is door de koper op iedere pagina voorzien van een paraaf. De in artikel 9 en de uit bijlage 4 van de anterieure overeenkomst voortvloeiende en aldaar genoemde en of gedefinieerde kosten zijn reeds volledig door de verkoper aan de gemeente Lansingerland voldaan. De in de anterieure overeenkomst genoemde verplichtingen voor de exploitant, zoals deze onder meer blijken uit artikel 4, artikel 5 (met uitzondering van de verplichting om de desbetreffende koopsom te voldoen aan de gemeente, aangezien het aldaar genoemde perceel met nummer 7190 door de verkoper voorafgaande aan de levering van de eigendom aan de koper door hem zal zijn verkregen en de koopsom zoals genoemd is in artikel 5 door de verkoper aan de gemeente zal zijn voldaan), artikel 6, artikel 7, artikel 8, artikel 9 (behoudens artikel 9 a./b. en c. waarvoor verkoper reeds aan de gemeente heeft betaald) en artikel 10 zullen op de koper overgaan en door de verkoper aan de koper worden opgelegd, met medewerking van de gemeente Lansingerland. Overeenkomstig artikel 12 van de anterieure overeenkomst verklaren partijen bekend te zijn met het feit dat de gemeente Lansingerland toestemming

11 11 moet verlenen dat de verkoper haar rechten en verplichtingen uit de anterieure overeenkomst en/of eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen partijen, geheel of gedeeltelijk over te dragen aan derden. De gemeente is bevoegd daarbij aan het verlenen van de toestemming voorwaarden te verbinden. De gemeente zal haar toestemming slechts weigeren, indien er grond is om aan te nemen, dat de overeenkomst door de aspirant-rechtsopvolger van de verkoper niet of niet volledig kan of zal worden nageleefd. Eventuele voorwaarden mogen slechts strekken tot zekerheid tot naleving en kan een eis tot borgstelling door de exploitant bevatten. Koper en verkoper verklaren bekend te zijn met het vorenstaande en komen met elkaar overeen direct aansluitend aan het sluiten van deze overeenkomst de gemeente te verzoek haar toestemming te verlenen tot de overdracht van genoemde rechten en verplichtingen. Koper en verkoper zullen zich inspannen om te voldoen aan de eisen die mogelijk door de gemeente daaraan worden gesteld. Indien de toestemming op de datum waarop de notariële akte van levering is ingepland (zie hiervoor) nog niet is afgegeven wordt het passeren van deze akte verschoven naar een tijdstip waarom deze medewerking is verleend. Indien binnen één jaar na de datum waarop de notariële akte van levering is ingepland (zie hiervoor) nog steeds geen toestemming is verleend, kan een van partijen de overeenkomst ontbinden zonder dat dat zal leiden tot enige schadevergoedingsplicht ten opzichte van de andere partij. Handtekening verkoper plaats van ondertekening datum ondertekening Handtekening koper plaats van ondertekening

12 datum ondertekening 12