REGELS Verkoop bij inschrijving

Transcriptie

1 REGELS Verkoop bij inschrijving U overweegt een woning te kopen bij inschrijving. De verkoop bij inschrijving is een verkoopmethode waarbij kandidaat-kopers de mogelijkheid hebben om door indiening van een gesloten enveloppe een bod uit te brengen. De Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) is een branche-organisatie voor makelaars en Vastgoed Adviseurs. Het beleid van de VBO is erop gericht om de woningmarkt doorzichtig te maken voor kopers en verkopers. VBO streeft daarbij naar een evenwichtige rechtspositie voor kopers en verkopers. VBO heeft voor haar leden richtlijnen gegeven die de leden in acht moeten nemen indien zij gebruik maken van de mogelijkheid om een woning te (doen) verkopen bij inschrijving. De verkoop bij inschrijving geschiedt meestal bij woningen waar veel vraag naar is. VBO heeft de richtlijnen uiterst zorgvuldig opgesteld. Daarbij valt er niet aan te ontkomen dat de richtlijnen voor een leek niet altijd eenvoudig zijn. Er moeten nu eenmaal rechtsgeldige afspraken gemaakt worden. Uw VBOadviseur is u graag van dienst om uitleg te geven waar dat nodig mocht zijn. Hierbij worden de van belang zijnde regels vermeld.

2 Het inschrijfformulier Alle geïnteresseerden kunnen tijdens de inschrijftermijn via het VBO-inschrijfformulier een bod uitbrengen. Het inschrijfformulier biedt ruimte om aan te geven welk bedrag u wilt betalen. Tot het moment van sluiting van de inschrijftermijn bent u bevoegd om uw inschrijfformulier, bevattende uw aanbod, terug te nemen. Ontbindende voorwaarden U kunt ontbindende voorwaarden opnemen. De meest voorkomende voorwaarde is die van de mogelijkheid om financiering te verkrijgen. U vermeldt in het inschrijfformulier het bedrag waarvoor u financiering wenst te verkrijgen overeenkomstig de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke voorwaarden. U dient in dat geval binnen een termijn van vier weken nadat de verkoper het aanbod aanvaard heeft een toezegging voor de financiering te hebben verkregen. Indien dit niet het geval is kunt u schriftelijk de ontbinding inroepen van de koopovereenkomst. U bent in dat geval geen kosten verschuldigd. U dient uw schriftelijke mededeling houdende de ontbinding tijdig te berichten aan de aangewezen notaris. U dient dan tevens bewijsmaterialen te zenden waaruit blijkt dat u zich voldoende heeft ingespannen om de ontbindende voorwaarde(n) niet te laten vervullen. Indien u een beroep doet op het niet kunnen financieren van het aangekochte dient u tenminste twee schriftelijke afwijzingen van de kredietmaatschappijen te verstrekken. U dient er voorts rekening mee te houden dat u desgevraagd nadere informatie moet verstrekken. Het opnemen van ontbindende voorwaarden kan uw bod minder aantrekkelijk maken voor de verkoper. Het is dan ook aan te bevelen om terughoudendheid te betrachten. Vanzelfsprekend moet u echter in geen enkel geval een onvoorwaardelijk bod uitbrengen terwijl u niet zeker weet of u de financiering wel rond kunt krijgen. In dat geval berokkent u de verkoper aanzienlijke schade die op u verhaald kan worden, nog daargelaten het feit dat u een hoge boete kunt verbeuren. Voorbehoud van beraad en gunning De verkoper heeft het recht van beraad en gunning. Dat wil zeggen dat de verkoper niet verplicht is aan de hoogste bieder te verkopen. Dit betekent dat de verkoper gedurende maximaal vijf werkdagen na sluiting van de inschrijftermijn zich mag beraden omtrent het al of niet gunnen aan een bieder. Het recht van gunning betekent onder meer dat het de verkoper vrij staat aan een ander dan de hoogste bieder te gunnen. Het kan zijn dat de hoogste bieder bepaalde voorwaarden heeft vermeld en een andere bieder die een lager bod heeft uitgebracht niet. Ook kan de verkoper afzien van een verkoop aan enige bieder. Onderzoek Vanzelfsprekend zal u, alvorens u een inschrijfformulier indient, een zorgvuldig onderzoek hebben verricht naar de woning. De VBO richtlijnen legt op de verkoper de verplichting om hem bekende verborgen gebreken te melden in de verkoopinformatie. Dat geldt echter niet voor zichtbare gebreken. U moet zich bovendien realiseren dat verborgen gebreken die de verkoper niet kent ook niet door hem gemeld kunnen worden. Dergelijke verborgen gebreken komen in de regel voor uw rekening en risico. Op u als kandidaatkoper rust de verplichting om een zorgvuldig onderzoek in te stellen naar de staat van de woning. De VBO heeft haar leden als enige branche-organisatie verplicht om kandidaat-kopers voldoende gelegenheid te verschaffen om een degelijk onderzoek in te stellen. Het is naar mening van VBO volstrekt ontoelaatbaar indien er slechts een kortstondige bezichtiging mogelijk is waarbij een woonhuis overvol is - 1 -

3 met kijkers en er geen behoorlijke mogelijkheid wordt geboden tot inspectie. Om deze reden wordt de leden van VBO voorgeschreven om bij een verkoop bij inschrijving tenminste gedurende 7 uren de woning open te stellen voor bezichtiging en nader onderzoek. Er dient gedurende tenminste twee werkdagen tijdens kantooruren telkens 2 uren en één zaterdag gedurende 3 uren een dergelijke bezichtiging plaats te kunnen vinden. Tussen de laatste bezichtiging en het tijdstip van sluiting van inschrijving dienen tenminste drie werkdagen te zitten. Omschrijving bod Het bod moet altijd worden uitgedrukt in hele euro's. Biedingen die gerelateerd zijn aan een ander bod, zoals " 1.500,00 boven het hoogste bod" zijn niet geldig. Uitbrengen bod Het bod wordt uitgebracht door het VBO-inschrijfformulier volledig in te vullen, te ondertekenen en met bijvoeging van een kopie van uw paspoort of ander identiteitsbewijs in gesloten enveloppe af te geven op het adres van de aangewezen notaris. De aangewezen notaris beoordeelt of de uitgebrachte biedingen geldig zijn. De geldig uitgebrachte biedingen worden door de aangewezen notaris ter kennis gegeven aan het verkopend VBO-lid en/of diens opdrachtgever. Totstandkoming koopovereenkomst Door de gunning wordt een aanbod als is vervat in het inschrijfformulier aanvaard. Daarmee komt een koopovereenkomst tot stand die voor beide partijen rechten en plichten in het leven roept. Bedenk dat het verkopend VBO-lid niet met bieders of andere kandidaat-kopers in nadere onderhandeling mag treden. Verplichtingen verkoper Na gunning aan een inschrijver is de verkoper gehouden om de onroerende zaak te leveren uiterlijk op 23 april 2012 of zoveel eerder dan wel later als partijen nader overeenkomen. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris Suwijn ter standplaats Hengelo. De onroerende zaak moet geleverd worden in dezelfde staat als die waarin zij zich bevindt ten tijde van het uitbrengen van het bod, waarvoor werd gegund. Kosten en belastingen Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht alsmede het opstellen van de akte van levering zijn voor rekening van koper. De betaling van de koopprijs en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de voornoemde notaris bij het ondertekenen van de akte van levering

4 Waarborgsom, bankgarantie Het storten van een waarborgsom of het afgeven van een bankgarantie is niet noodzakelijk. Feitelijke levering, staat van het verkochte De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het uitbrengen van het bod, waarvoor werd gegund bevond. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, behoudens hetgeen is bepaald terzake van risico-overgang en beschadiging als hierna is vermeld. De woning is intern en extern gedateerd en dient gemoderniseerd te worden, koper is hiervan op de hoogte en verkoper aanvaardt derhalve geen enkele aansprakelijkheid voor de onderhoudstoestand voor het verkochte. De koper is op de hoogte van het feit dat verkoper de woning niet zelf bewoond heeft en verkoper aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid voor het verkochte. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de akte van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van de akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van feitelijke levering tenzij anders overeen is gekomen. Koper heeft het recht het verkochte voor de aflevering te bezichtigen. Juridische levering Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, beslagen en van inschrijvingen daarvan, met tevens alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend of lijdend erf en met alle kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken. Verkoper heeft naar beste weten kennis gegeven van alle eventueel met het verkochte verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 boek 3 BW en blijkend en/of voorvloeiend uit: a. de (laatste) akten (van levering); b. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd, welke ter inzage hebben gelegen ten kantore van de verkopend vastgoedadviseur/makelaar. Koper aanvaardt uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Indien uit onderzoek bij de openbare registers, als hiervoor omschreven, blijkt dat met het registergoed lasten en beperkingen verbonden zijn die niet voor koper kenbaar waren en die tevens voor hem een wezenlijk zwaardere belasting betekenen, heeft hij evenwel het recht uiterlijk op het tijdstip dat twee dagen is gelegen voor de juridische levering, mits schriftelijk en onder opgave van redenen, aan de voormelde notaris mee te delen dat hij die zwaardere belasting niet (voetstoots) aanvaardt. Het staat koper vervolgens vrij deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling hiervan aan voornoemde notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat hem de schriftelijke mededeling van het niet voetstoots aanvaarden van de zwaardere belasting de koper heef bereikt

5 Overgang, overdracht aanspraken Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen (onder)aannemer(s) installateur(s) en leverancier(s) gaan over op koper per tijdstip van overdracht van het verkochte. Voorzover bepaalde aanspraken alsdan niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 251 boek 6 van het BW, is verkoper verplicht, op eerste verzoek van koper, mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen, welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan, aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen. Overmaat, ondermaat Over- of ondermaat van het verkochte zal aan geen der partijen enig recht verlenen. Verrekening zakelijke belastingen De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van het ondertekenen van de akte van levering worden verrekend, tenzij anders is overeengekomen. Het betreft hier de volgende belastingen: onroerende zaakbelasting en waterschapslasten. Garantieverklaringen van verkoper Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6 het navolgende: a. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; b. voorzover aan verkoper bekend, zijn er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als woning of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, danwel tot het nemen van andere maatregelen; c. voorzover aan verkoper bekend, zijn in het verkochte wel/geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig. Indien aanwezig, is het opslaan van deze vloeistoffen wel/niet beëindigd en indien van toepassing, is van deze beëindiging wel/geen kennis gegeven aan het bevoegd gezag. Indien van toepassing, is (zijn) de tank(s) wel/niet geleegd/zal (zullen) de tanks wel/niet worden geleegd. Indien geleegd, zal (zullen) de tank(s) wel/niet worden schoongemaakt en zo nodig wel/niet worden verwijderd overeenkomstig de geldende voorschriften; Mocht bij nader onderzoek vervuiling worden geconstateerd welks sanering vereist, dan heeft de verkoper de mogelijkheid tot ontbinding van deze overeenkomst, koper verklaart hiermede akkoord te gaan. d. het verkochte zal worden overgedragen vrij van huur of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel mee verkochte roerende zaken) en ongevorderd. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden: e. aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd; - 4 -

6 f. aan verkoper is betreffende het verkochte geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel een aanwijzingsbesluit danwel een registerinschrijving bekend; 1. als beschermd monument in de zin van artikel 3,4 of 6 van de Monumentenwet; 2. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; 3. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; g. het registergoed is niet betrokken in een ruilverkavelings- casu quo herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is sprake van leegstand in de zin van de woningwet noch van vordering van het registergoed krachtens deze wet; h. aan verkoper is (niet) bekend dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 danwel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8a van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; i. ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop, huurkoop of leasing. j. aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt. k. Aan verkoper is niet bekend dat ten aanzien van de onroerende zaak, beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag. Risico-overgang, beschadiging 1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Tot dat moment is de verkoper verplicht het verkochte ten genoegen van koper naar herbouwwaarde/nieuwwaarde, op uitgebreide voorwaarden, verzekerd te houden. 2. Indien het verkochte vóór het tijdstip van risico-overgang, anders dan door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de in artikel 1 genoemde datum van levering: a. koper niettemin uitvoering van de onderhavig overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper zal overdragen: het verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs alle rechten, welke verkoper terzake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde jegens derden kan doen gelden: of, b. verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1 genoemde datum van levering danwel - 5 -

7 binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan zo nodig worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd. 3. Het in lid 1 van dit artikel gestelde heeft geen toepassing waar het betreft van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan het registergoed, welke zullen worden uitgebracht in de periode na het tot stand komen van deze overeenkomst doch voor het tijdstip van risico-overgang. De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening zijn van koper, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is. 2. Wanneer een partij in verzuim is, is hij verplicht de schade, die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden. De wederpartij kan alsdan de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst, ontbinden. 3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast, ten behoeve van de wederpartij, een zonder rechtelijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voorzover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen: - indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst, aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een gestelde bankgarantie/gestorte bedragen, voorzover deze daartoe toereikend zijn; - indien koper in verzuim is het door koper gestorte bedrag/de door koper gedeponeerde - 6 -

8 bankgarantie aan hem terug te betalen/zenden. 4. Partijen verbinden zich bij de akte van overdracht afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te verlangen