denk buiten de grenzen bouwinvest magazine nr 3 jaargang 2 juni 2011 Ontmoeten en flexibilieit staan centraal bij nieuwe kantoorconcepten

Transcriptie

1 bouwinvest magazine nr 3 jaargang 2 juni 2011 denk buiten de grenzen 10 Vastgoed levert veel beleggers uiteindelijk geen windeieren op 22 Ontmoeten en flexibilieit staan centraal bij nieuwe kantoorconcepten 30 Diversificatie is het devies om risico's laag te houden

2 inleiding column Durf grenzen te verleggen Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoor- Over grenzen Dit nummer gaat over grenzen. Enerzijds over de grenzen die wij onszelf opleggen als het gaat om investeren in vastgoed. Transparante grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk een globalisering als het gaat om beleggen in vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons andere competenties. We moeten ondanks de soms grotere afstand er toch bovenop blijven zitten. Want juist die lokale marktkennis maakt namelijk het verschil. Tegelijkertijd zijn er voldoende kansen en overwegingen om met succes in het buitenland te beleggen. Een goed voorbeeld daarvan is de joint venture die wij onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u elders in dit nummer. We gaan ook weer de periode in dat we zelf de grenzen overgaan om van een welverdiende vakantie te genieten. Er liggen weer roerige maanden achter ons. Maanden waarin het economisch herstel zich langzaam maar zeker doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pensioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt voor zich dat wij die discussie op de voet volgen en er ook klaar voor zijn als zich daar veranderingen in voordoen. Rest mij niets anders dan u weer heel veel leesplezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie. Dick van Hal, directievoorzitter Over grenzen Grenzen durven stellen. Omdat zonder die gestelde grenzen risico s te groot worden. Maar we moeten ook wel grenzen durven overschrijden. 1 marktverhaal grenzen aan risico s 2 visie think global act local 3 rondetafelgesprek vastgoed een bewezen winnaar 14 3x over grenzen Over grenzen Fietsen voor een goed doel of de wereld overtrekken. Ieder mens heeft wel grenzen die hij wil verleggen. Paul de Leeuw 22 In Ontwikkeling Plekken om elkaar te ontmoeten je de groene-zeephelling Diversificatie van het leven is het hebt motto bereikt. Seats2meet.com en Qurius Inspirience Michiel de Bruine, Hoofd Asset Center zijn concepten die In inspelen mijn werk op zit de altijd een Management soort van Woningen, verleggen van streeft grenzen. behoefte van flexibele kantoorplekken Naarmate je ouder wordt, naar zijn een alle zo evenwichtig grenzen, gevoelsmatig, mogelijke al met alle denkbare voorzieningen. verlegd, maar het blijft portefeuille. altijd een soort Diversificatie spel. Kijken is waar je 26 Samen digde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd 32 en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en 22 iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan. Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de 7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest de groene-zeephelling nog komen. Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen 30 Zeker moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat Het is de trend. eigen grenzen liggen. De daarbij kracht het van sleutelwoord. een grenzeloos leven is toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar En verder je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen. Samenwerken in een joint Soms venture door een keiharde Ter ondergrond Zake waardoor je geplet als 20 Jeroen Winkelman van Bouwinvest, een stripfiguurtje eventjes Met Passie ligt om vervolgens weer op te 32 Stéphane Jalbert van PSP staan Investments en verder te lopen. Column Maar meestal door een figuur, een 35 en James Raynor van Grosvenor ontwikkeling buigen of een ervaring die je in staat stelt je verdere zich over de recentelijk opgerichte weg bewandelen joint of plan uit te werken. En daar hoef je geen venture. Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn. Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs aan. Of die zwarte latexbroek! 3

3 1 marktverhaal Beleggers streven naar optimale diversificatie grenzen aan risico s 4 5 Vastgoed wint bij institutionele beleggers terrein als beleggingscategorie. Logisch, want de gepubliceerde beleggingsresultaten van de grote pensioenfondsen laten zien dat vooral de vastgoedportefeuilles relatief goed renderen. Spreiding blijft het uitgangspunt om een optimaal rendement te maken met een zo laag mogelijk risicoprofiel. Kortom, grenzen stellen aan risico s. In dit artikel Een beeld van de wijze waarop de wereld van vastgoedbeleggingen aan het veranderen is. De belangstelling voor vastgoed neemt toe, waarbij partijen steeds vaker buiten hun landsgrenzen kijken. Ook daar wordt de markt met de dag transparanter en professioneler. Natuurlijk heeft vastgoed door de crisis flinke klappen gekregen maar het heeft zich ook laten zien als een relatief stabiele asset class. Vergeleken met andere beleggingscategorieën zoals aandelen, obligaties of alternatieven als hedgefondsen of grondstoffen, biedt onroerend goed immers ook een aantrekkelijk risico-rendement-profiel. Zeker op de lange termijn. Zo zorgt vastgoed door de huurinkomsten voor een direct rendement en biedt het volop mogelijkheden voor diversificatie. En dat laatste is nu eenmaal essentieel om al te grote schommelingen binnen de totale portefeuille tegen te gaan. Met andere woorden, er zitten heel wat voordelen aan vastgoed als beleggingscategorie: vastgoed is dus weer in. Dekkingsgraden Niet voor niets verwacht de INREV, de Europese brancheorganisatie voor investeerders in nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen, dat het volume van vastgoedbeleggingen door Nederlandse institutionele beleggers de komende jaren fors zal < diversificeren is als het werken in een controlekamer: exact weten wat er gebeurt om de juiste beslissing te nemen.

4 1 marktverhaal 2 visie grenzen aan risico s think global act local vervolg pagina 5 toenemen. Tegelijkertijd is de wereld van pensioen De belangstelling voor buitenlands vastgoed is Dé Nederlandse vastgoedmarkt bestaat straks niet meer. We groeien fondsen ook flink aan het wijzigen. De crisis heeft er voor gezorgd dat de dekkingsgraden onder druk meer ingegeven door een groter aanbod. De keuze in kwaliteitvastgoed is immers in Nederland voor toe naar drie vastgoedmarkten: een Europese, een Amerikaanse zijn komen te staan. Herstelplannen moeten er voor zorgen dat pensioenfondsen een dekkings veel partijen helaas beperkt. In het op grote schaal afgrazen van Europese vastgoedmarkten schuilt en een Aziatische vastgoedmarkt. De rendementen in deze graad van meer dan 105 procent hebben. En dan speelt natuurlijk de discussie of deelnemers van de overigens wel het gevaar van prijsopdrijving. Immers, bepaalde vastgoedcategorieën worden in markten kruipen ook steeds meer naar elkaar toe. Binnen de drie pensioenfondsen niet zelf hun eigen beleggingsmix moeten kunnen gaan maken. Dit laatste kan korte tijd dan zo populair dat de aanschafprijzen flink kunnen oplopen. Met als gevolg dat het vastgoedmarkten zitten echter grote risicoverschillen. van invloed zijn op de wijze waarop pensioen- rendement onder druk kan komen te staan. En dus fondsen in de toekomst hun vermogen spreiden ook het uitgangspunt van de meeste pensioen over verschillende beleggingscategorieën. fondsen, namelijk een goed rendement met een zo laag mogelijk risicoprofiel. 6 Hoeveel rendement is nodig om aan verplichting te voldoen? Diversificatie In elk geval staat vast dat de eieren nimmer in één en hetzelfde mandje zullen worden gelegd. Beleggingsstrategie Pensioenfondsen moeten te allen tijde hun verplichtingen na kunnen komen. Een dekkingsgraad van 105 procent is daarbij het uitgangspunt. Mede hierdoor zijn veel pensioenfondsen ook anders naar hun beleggingsstrategie gaan kijken. Niet meer met het oog van hoeveel rendement kan ik op een belegging maken, maar hoeveel rende De wereld als speelveld. Het is een wervend perspectief en ook één waar wij als Bouwinvest hard aan trekken. De vastgoedmarkten in het buitenland zijn transparanter geworden en daarmee voor institutionele beleggers een stuk aantrekkelijker dan in het verleden. Zo wil ook bpfbouw uit oogpunt van diversificatie de allocatie buitenlandse investeringen in vastgoed 7 Diversificatie van de beleggingsportefeuille blijft ment heb ik feitelijk nodig om aan mijn sterk verhogen. De internationale portefeuille immers noodzakelijk om daarmee het risicoprofiel verplichtingen te voldoen? Pensioenfondsen moet, zo is het streven, de komende jaren van de totale portefeuille te verminderen. En dat moeten gemiddeld een rendement realiseren van toenemen van twintig naar veertig procent. geldt natuurlijk ook voor het beleggen in vastgoed. Woningen, winkels en kantoren, direct, indirect en zeven procent om geïndexeerde pensioenen te kunnen uitkeren. Dus men wil ook niet meer risico Core-markten met een hoog, midden of laag risicoprofiel zijn nemen dan nodig is om die zeven procent te De focus ligt op de core-markten in Europa, doorgaans de keuzes die daarbij gemaakt kunnen kunnen genereren. Vervolgens is het dus zoeken Noord-Amerika en Azië. In Europa zijn dat worden. En dan uiteraard nog de belangrijke keuze: naar de juiste beleggingsproducten die wat betreft Engeland, Frankrijk, Duitsland en Scandinavië. beleggen in Nederland of in het buitenland. risicoprofiel en rendement het beste scoren. In Noord-Amerika gaat de aandacht vooral uit Uit de Vastgoedwijzer 2010 van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland Liability driven naar de oost- en westkust van de Verenigde Staten en in Azië hebben Japan, Australië, (IVBN) blijkt dat Nederlandse institutionele Deze strategie, die bekend staat als Liability Driven Singapore en Hong Kong onze belangstelling. beleggers 57 procent van hun vastgoedvolume in Investing (LDI), maakt nu ook zijn intrede in het Met andere woorden, we zoeken het niet in het buitenland hebben. Dit gebeurt overigens niet vastgoed (zie landen waar de rendementen wellicht wat hoger zozeer uit oogpunt van hogere rendementen. De Het directe gevolg daarvan is dat de behoefte aan zijn maar de risico s zo mogelijk nog hoger. De rendementen die in andere (west) Europese landen kwalitatief vastgoed met lange huurcontracten streefportefeuille internationaal is qua profiel dan worden gegenereerd zijn immers vergelijkbaar met (dus feitelijk vastgoed met een laag risicoprofiel) ook opgebouwd uit 60 procent laag, 30 procent de prestaties van het Nederlandse vastgoed. alleen maar zal toenemen. midden en 10 procent hoog risico. kwestie van de juiste route kiezen

5 2 visie think global act local vervolg pagina 7 Beheersoogpunt Lokale kennis Vanuit beleggingsoogpunt is het over de grens Waar het volgens ons als Bouwinvest allemaal om gaan interessant, maar vanuit het oogpunt van draait, is het hebben van een goede kennis van de beheer een stuk gecompliceerder. Vastgoed is qua lokale markten en de ontwikkelingen die zich daar samenstelling nu eenmaal een aparte assetcatego voltrekken. Think global maar act local is daarbij rie. Het is immers grondgebonden en de waarde ons credo. Think global als het gaat om de strategie ervan wordt vooral lokaal bepaald. Dus de vraag is van de vastgoedportefeuille. Dus de risicoverschil hoe beheers je in het buitenland de risico s van de len goed in beeld brengen, de transparantie en vastgoedbelegging als je er niet altijd bovenop zit? liquiditeit van de markt et cetera. Kortom, al die En die risico s zijn trouwens niet ondenkbeeldig. zaken die de rendementen van vastgoed beïnvloe Er zijn zoals bekend in het verleden al heel wat den. Maar act local als het daadwerkelijk om Nederlandse beleggers naar het buitenland gegaan beleggen gaat. Dat doen wij door in het buitenland en zonder al te veel succes weer teruggekomen. lokale samenwerkingspartners te zoeken die Omgekeerd zijn er overigens ook nogal eens precies van de hoed en de rand weten. En die zijn 8 buitenlandse beleggers met grote verliezen uit er trouwens genoeg. We gaan daarbij overigens 9 ons land vertrokken. Wij gaan in zee met lokale partners niet over één nacht ijs. Zo lichten we eerst onder andere het trackrecord, de kwaliteit en betrouwbaarheid van zo n organisatie helemaal door voordat wij met die partij in zee gaan. Een andere trend die wij voorzien is een toename van buitenlandse beleggers op de Nederlandse markt. Want voor Nederlandse partijen mag de groei dan voor een deel in het buitenland liggen, voor buitenlandse partijen is de Nederlandse markt weer interessant. Deze partijen hebben altijd in hun thuismarkt belegd maar hebben nu ook het perspectief van drie vastgoedmarkten. En wat Nederlandse beleggers in het buitenland gaan beleggen gaat ten koste van de allocatie in Actief in het buitenland De beschreven groeistrategie indirect vastgoed van de portefeuille Nederland. Met andere woorden, het aanbod wat daardoor op de markt komt is van een goede kwaliteit en dus uitermate geschikt voor institutio Internationale Investeringen van bpfbouw (Bedrijfstakpensioenfonds nele partijen uit het buitenland. Bouwinvest speelt voor de Bouwnijverheid) verloopt via actieve deelname in joint hierop in door het openstellen van haar drie ventures en club deals maar ook door in fondsen te participeren. Nederlandse sectorfondsen voor binnenlandse Naast de verdeling van laag, midden en hoog risico is ook de mix van en buitenlandse institutionele investeerders. woningen, winkels, kantoren en overig (m.n. logistiek en industrieel) vastgoed gespreid. Vooral de joint ventures bieden Bouwinvest kansen steunen op partijen die verstand van de lokale situatie hebben om invloed op het vastgoed uit te oefenen.

6 3 rondetafelgesprek In dit artikel Gaan Jaap Blokhuis, CEO Redevco, Fred Bunker, Executive Director Corporate Finance Kempen & Co, Marijn Snijders, Chief Commercial Officer Jones Lang LaSalle Nederland, Stephen Tross, Directeur Internationale Investeringen Bouwinvest en Patrick 10 Vastgoed een bewezen winnaar Kanters, Managing Director Global Real Estate APG, met elkaar in gesprek over beleggen in vastgoed. 11 Praten over kansen en risico s bij het beleggen in vastgoed in binnen- en buitenland levert een boeiende discussie op. Wél beleggen in opkomende markten in verband met mogelijk fraaie rendementen of juist niet door te grote risico s. Eén ding is duidelijk, vastgoed is een bewezen winnaar. Plaats van handeling is het perron van het voormalige Haarlemmermeerstation in Amsterdam. Een gearrangeerde ontmoeting om met elkaar van gedachte te wisselen over het beleggen in vastgoed. Wat mooi is bij vastgoed, trapt Jaap Blokhuis, CEO van Redevco het gesprek af, is dat de cashflow altijd doorgaat. Ook tijdens de crisis is men niet opgehouden met het betalen van de huur en dat is uiterst comfortabel. Dividend wordt stopgezet en ook rond obligaties kan er van alles gebeuren maar vastgoed levert jaarlijks goede rendementen op. Binnen het familiebedrijf (Brenninkmeijer-red) zorgt vastgoed als cashflowgenerator dan ook voor een stevig fundament. Ook Patrick Kanters, Managing Director Global Real Estate bij APG, voelt zich prima bij vastgoed. Onze streefallocatie is tien procent. We waren met acht procent ondergealloceerd maar trekken dat nu recht. De reden voor de ophoging is dat de crisis de markt toch flink heeft gecorrigeerd. Wereldwijd zijn er tussen de 25 en 40 procent aan vastgoedwaardes afgegaan. Daarom is het voor ons nu een goed moment om weer in te stappen. Fred Bunker, Executive Director Corporate

7 3 rondetafelgesprek dit. Wij zien Turkije en China als groeimarkten en Niet of wel genoteerd Vastgoed een bewezen winnaar hebben daarvoor een ontwikkeltraject gekozen. Je moet er een lange adem voor hebben omdat je de eerste drie jaar vooral moet leren. Daar betaal je vervolgens ook leergeld voor. Zeker in Turkije hebben we dat gedaan. We zijn er begonnen op het moment dat de markt daar oververhit was. Dus Dan is er vervolgens nog de keuze in niet of wel beursgenoteerd vastgoed. Patrick Kanters: Goed beschouwd gedraagt beursgenoteerd en niet beursgenoteerd zich op de lange termijn hetzelfde. Eigenlijk ook logisch want als je het afpelt zitten er gewoon stenen in. Alleen is het anders verpakt. En hebben we te veel voor de grond betaald. Dan ga je natuurlijk, voegt hij er in één adem aan toe, is de vervolg pagina 11 Finance bij Kempen & Co herkent dat beeld. Ik zie forse verhoging van de buffervermogens voor bouwen als de beton- en staalprijzen de pan volatiliteit bij beursgenoteerd vastgoed ogenschijn ook duidelijk de belangstelling weer toenemen. vastgoedbeleggingen, het beleggen in vastgoed uitvliegen. En vervolgens ga je verhuren op het lijk veel hoger. Maar we moeten tegelijkertijd niet Stephen Tross, Directeur Internationale Investerin onderwaardeert. Patrick Kanters knikt: Het geeft moment dat de markt aan het inzakken is. Kortom: vergeten dat er ook tijdingen en cycli zijn waarin wij gen bij Bouwinvest benadrukt dat vastgoed als ook het signaal af dat vastgoed toch nog een ons voor de gek houden als het gaat om de waarde asset class bpfbouw geen windeieren heeft gelegd. Wij hebben niet zoals Patrick tien procent maar 25 procent gealloceerd. Dat heeft wel consequenties. Door die grote allocatie zien we beetje riskant is. Anders doe je dat natuurlijk niet. Dan eis je geen hogere buffer. Feitelijk, haakt Tross daar op in, is daar als je kijkt naar de reeksen ook geen grond voor. De laatste tien tot vijftien Liever niet op eigen houtje naar het buitenland ring van niet beursgenoteerd vastgoed. Jaap Blokhuis ziet als voordeel het fiscaal vriendelijk systeem dat aan veel beursgenoteerde structuren kleeft. In Nederland hebben we wat dat betreft een vastgoed niet als return optimizer, dus niet als jaar heeft vastgoed minder volatiliteit laten zien plezierige situatie met de niet-genoteerde fiscale speeltje waar je wat extra rendement uit kunt dan bijvoorbeeld equities. Dus dat is volgens mij de verkeerde timing. Dat geeft niet zolang je, zoals beleggingsinstellingen maar in de meeste landen ook een reden om eerder lagere dan hogere buffers Redevco in Turkije, een topproduct op een toplocatie moet je, als je een fiscaal vriendelijke structuur wilt, 12 Wat mooi is bij vastgoed, is dat de cashflow altijd doorgaat halen. Nee, het is echt de basis van de portefeuille van het pensioenfonds. En de cashflow die het genereert is precies dat waar het pensioenfonds naar op zoek is om de premies te kunnen betalen. Buffervermogens aan te houden. Leverage speelt een rol, zegt Jaap Blokhuis, waardoor vastgoed toch een beetje de naam heeft gekregen dat het één van de veroorzakers van de crisis is. Zodra je twintig tot dertig procent moet afwaarderen en je hebt tachtig procent geleveraged, dan heb je een serieus probleem. En als je vervolgens als financiële sector honderden miljarden aan moeilijke leningen hebt lopen, dan maakt dat toezichthouders best wel nerveus. Marijn Snijders, Chief Commercial Officer bij Jones Lang LaSalle hebt. We hebben er zeker 20 tot 30 procent op toe moeten leggen, maar zijn dat nu volop aan het terugverdienen. Lokale partner In China is door Redevco bewust naar een gerenommeerde lokale partner gezocht. Onze Chinese partner is een kwaliteitsbedrijf met een bewezen trackrecord. Wij zijn er ook volledig complementair aan. Zij regelen de benodigde vergunningen en zijn goed in het bouwen van kantoren en woningen maar wel een beursgenoteerd vehikel hebben. Kantorenmarkt Aan het slot van het gesprek nog de vraag naar welke vastgoedonderdelen de focus moet uitgaan. De meerderheid aan tafel gaat voor retail. De kantorenmarkt heeft het, zeker in Nederland, aanhoudend moeilijk. Tegelijkertijd bespeurt Fred Bunker in Engeland en Frankrijk en dan vooral Londen en Parijs een aantrekkende kantorenmarkt. Maar over Nederland blijf ik somber. Dat is Marijn 13 Het vijftal aan tafel vindt wel dat ALM-studies en Nederland ziet dergelijke discussies over vastgoed hebben geen verstand van winkels. En wij vullen Snijders ook. Als ik moest kiezen dan zou ik ook de richtlijn Solvency II, die uitgaat van een beleggingen de afgelopen 20 jaar telkens juist dat winkelgedeelte in. Zowel conceptueel als in investeren in hoogwaardig retail en woningen in de terugkeren. Ook bij ALM-studies speelt ieder jaar de verhuur. Daarbij profiteren wij van de kennis en huursector, vooral in de goedkopere huurwoningen de discussie hoeveel procent er in vastgoed moet kunde van onze zusterorganisatie C&A. Volgens zal het tekort alleen maar oplopen. Jaap Blokhuis: worden geïnvesteerd. Als je tegelijkertijd naar de Marijn Snijders gaat de diversificatie steeds verder. Ik ga volledig voor retail. De kantorenmarkt is Hoe 500 miljoen te verdelen Gespreksleider René Buck, CEO van Buck Consultants portefeuilles van de institutionele beleggers kijkt, dan zijn die vaak mooi samengesteld met kwalitatief gezien goed vastgoed. De Nederlandse fondsen Wij zien nog steeds een enorme belangstelling van beleggers voor Azië. De internationalisatie zorgt er voor dat internationale vastgoedadviseurs naast alleen maar interessant met een goede timing. Patrick Kanters: Eens, er in en er op tijd weer uit. Stephen Tross begrijpt de belangstelling voor retail. International, vroeg de deelnemers hoe zij 500 miljoen hebben in het verleden al veel kantoren verkocht. Azië en Zuid Amerika ook steeds actiever worden in Dat doet het momenteel goed. Maar tegelijkertijd, zouden verdelen. Fred Bunker zet 50% weg in Europa, 30% in de VS en 20% in opkomende markten. Met 50% heeft retail de Diversificatie Afrika. Een continent waar Stephen Tross zich vooralsnog liever niet aan waagt. We kiezen onze nuanceert hij, zal internet consequenties hebben op de manier waarop wij in de nabije toekomst gaan overhand. Marijn Snijders gaat voor 50% Europa, 25% Azië en Als het gaat om alloceren in binnen- of buitenland buitenlandse beleggingen heel zorgvuldig. Daarbij winkelen. En die veranderingen zijn in de cijfers nog 25% VS. Jaap Blokhuis splitst het bedrag op in 50% Europa en zijn de rondetafeldeelnemers het er over eens dat streven wij naar een laag risicoprofiel. Wij zijn ook niet meegenomen. 50% opkomende markten en belegt alleen in retail. Patrick de focus voor een groot deel op het buitenland ligt. geen frontrunner en hanteren onze eigen standaar Kanters kiest voor 40% Europa en vooral de groeisteden, Maar, zegt Patrick Kanters, dat doen we niet op den. Daarom zou Afrika voor ons niet aantrekkelijk 20% VS en 30% Azië en 10% Latijns Amerika. Stephen Tross eigen houtje. We hebben gekozen voor de indirecte zijn omdat de businessstandaard vaak onvoldoende Lees de integrale weergave van dit rondetafel- tenslotte zet in op 40% Europa, 30% VS en 30% Azië. weg, dus we zoeken strategische partners die ons transparant is en niet aansluit bij de onze. gesprek op daarin ondersteunen. Jaap Blokhuis onderschrijft

8 1 Elk kwartaal gaat een team van vier collega s met elkaar op reis. Het is een werkbezoek met feitelijk twee doelen. Enerzijds is het de bedoeling om te leren van andere projecten. Dat kan in Nederland maar vooral ook in het buitenland om te zien of wij daar lessen voor onze eigen projecten uit kunnen trekken. Anderzijds is het vooral ook kennis maken met elkaar. De vier die op stap gaan werken in de praktijk immers vaak niet samen. Dit is dus een goede manier om als het ware over de schutting te kijken en van elkaar te leren. Het werd een martelgang. Maar ik zette door 3x over Er zijn nu zes of zeven teams op werkbezoek gegaan en het is een enorm succes. Men is al naar plaatsen als Riga, Hamburg, Dublin, Madrid en Oslo geweest. Het leuke is dat ze het als een sport zien om voor het beschikbare budget zo ver mogelijk weg te kunnen en ook zo veel mogelijk te doen. Dus alle goedkope vluchten worden afgestroopt en de slaapplaatsen mogen natuurlijk ook nauwelijks wat kosten. grenzen 14 De sport is om zo ver mogelijk weg te gaan Het is op een plezierige manier met elkaar kennismaken maar vooral ook geïnspireerd worden door de buitenlandse projecten die altijd een mix zijn van woningen, winkels en kantoren. Tijdens de Business Meeting die hier elk kwartaal plaatsheeft moet een terugkoppeling worden gegeven. Dat zijn dan meestal hele boeiende presentaties en dan zie je ook het plezier waarmee de teams aan de slag zijn gegaan. Bij die gelegenheid worden ook de Naam Bas Jochims nieuwe teamleden voorgesteld. Of Mijn grens Laat ik anderen verleggen. ik al mee ben geweest? Nee helaas, Door Collega s met elkaar management en directie zijn van deelname uitgesloten. ervaringen op te laten doen. De een fietst voor het goede doel in zeven dagen naar de Alpe d Huez en de ander verkoopt huis en haard en trekt met zijn vrouw de wereld over. De derde stuurt zijn collega s er op uit. Jack Groen, Dennis Gronert en Bas Jochims over het verleggen van grenzen. 15 Bas Jochims is Hoofd Asset Management Kantoren en kwam op het idee om steeds vier collega s van verschillende afdelingen op werkbezoek te sturen met een beperkt budget.

9 Naam Dennis Gronert 16 2 De directe aanleiding voor onze wereldreis was het overlijden van mijn vader. In zo n periode ben je heel sterk met leven en dood bezig. Dan realiseer je ook dat het leven eigenlijk veel te kort is en dat je ervan moet genieten. Eerst ontstaat het idee om een sabbatical van drie maanden te nemen. Even weg uit alle drukte en hectiek. Maar al snel groeit dat uit tot een woest plan om op wereldreis te gaan. Dat betekende wel onze baan opzeggen en ons huis verkopen. Die besluitvormingsfase vond ik het moeilijkst. Dat is voor jezelf echt een grens die je over moet. Je gaat toch alles wat je tot dat moment hebt opgebouwd weer afbreken. Zo voelt dat. Toen eenmaal het besluit was genomen viel er een last van onze schouders. Wel ontmoet je dan veel weerstand. Tachtig procent van familie, vrienden en kennissen vroeg zich af of we gek geworden waren. Eenmaal in het vliegtuig voelde dat heel vrij In het vliegtuig naar ons eerste reisdoel Ecuador voelde dat heel vrij. IJolanda en ik gingen samen onze grenzen verleggen en het avontuur tegemoet. Na diverse landen in Zuid Amerika te hebben bezocht zijn we onder andere in Nieuw Zeeland, Australië, Japan, India en Jordanië geweest. Onze reis heeft op een paar dagen na een jaar geduurd. Eenmaal terug hadden we beiden snel weer een baan gevonden en konden we weer gaan opbouwen. Inmiddels hebben we een zoontje van 2,5 jaar. Het kriebelt nog wel eens. Je kijkt natuurlijk ook terug op een geweldige tijd. Mijn grens Heb ik verlegd. Door Samen met mijn vrouw op wereldreis te gaan. Dennis Gronert is business proces analist bij Bouwinvest. In 2006 begon het bij hem en zijn vrouw IJolanda te kriebelen. Ze wilden wel wat van de wereld zien. Ze gaven hun baan op, verkochten hun huis en trokken de wijde wereld in. 3 Vijf jaar geleden bleek mijn moeder een ernstige vorm van kanker te hebben. Hoewel ze volgens de artsen toen nog maar kort te leven had, is zij er gelukkig nog steeds. Kanker komt dan heel dichtbij. Mijn collega Harry Bijl die voorzitter is van de Stichting Tegenkracht, vertelde over de actie Alpe d Huzes. Op één dag voor het KWF Kankerfonds zo vaak mogelijk de Alpe d Huez beklimmen. Ik zei dat ik daar wel aan mee wilde doen. Toen bleek dat het Tegenkrachtteam de kilometer vanuit Assendelft naar Frankrijk zou fietsen, moest ik wel even slikken. Maar gezegd is gezegd. Door de hevige winter speelde mijn voorbereiding zich vooral binnen op de trainingstoestellen af. Op Tweede Pinksterdag vertrokken we uit Assendelft. De eerste dag stond er 294 kilometer fietsen op het programma met als eindpunt Valkenburg. De overwinning op mijzelf was enorm Na tachtig kilometer had ik nog maar één doel en dat was Valkenburg halen. Ik weet nog dat de teamleden na een half uurtje zeiden we doen het met dertig kilometer per uur rustig aan. Tien minuten later reden we al 39 kilometer per uur. Ik heb toen echt mijn grenzen verlegd. De tocht werd een martelgang. Maar ik zette door. De overwinning op mijzelf was dan ook enorm toen ik zeven dagen later in Frankrijk aan kwam. Wat is er met jou gebeurd?, vroegen mensen die mij daar weer zagen. Kun je nagaan hoe ik er uitzag. Uiteindelijk ben ik drie en een half keer de Alpe d Huez opgeweest. Het was een superervaring en bij elkaar heb ik euro opgehaald. Naam Jack Groen Mijn grens Overgegaan Door Deel te nemen aan de 17 Alpe d Huzes. Jack Groen is adviseur bouwzaken bij Bouwinvest. Vorig jaar fietste hij in zeven dagen naar de Alpe d Huez.

10 denk buiten de kaders 18 19

11 ter zake World Press Photo Traditiegetrouw start de jaarlijkse World Press Photo tentoonstelling in Amsterdam. Tot en met zondag 19 juni hangen s werelds beste persfoto s in de Oude Kerk. Daarna reist de tentoonstelling de hele wereld over. Uiteraard is de winnende foto van 2010 van de Zuid Afrikaanse fotograaf Jodi Bieber te zien, maar er is ook een Nederlandse fotograaf in de prijzen gevallen. De fotoserie Metropolis van Martin Roemers won de 1e prijs in de categorie Daily Life, stories. Bouwinvest op de Provada Van dinsdag 7 tot en met donderdag 9 juni worden in de Amsterdam RAI weer de Professionele Vastgoeddagen gehouden. Drie dagen lang presenteert toute vastgoed Nederland zich aan elkaar en aan hun relaties. Uiteraard is ook Bouwinvest aanwezig. Wij staan in hal 11 standnummer 40. Naast de uitreiking van de Piet Kranenberg Ring op woensdag 8 juni is Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest te zien in het Ontwikkelaarsdebat ( 8 juni van tot uur). Hardlopen in Beatrixkwartier 20 Verantwoord in vastgoed De mogelijkheden, kansen en risico s van vastgoed Universiteit van Amsterdam met de aanwezigen in als asset class voor pensioenfondsen stonden discussie over het verantwoord aandeel dat vastgoed centraal op het eerste investor relations event van uit zou moeten maken van de beleggingsportefeuille Bouw invest. Op 17 mei jl. vormde de ontvangstruimte van pensioenfondsen. Uiteraard werd ook informeel van Bouwinvest in het Olympisch Stadion het decor met elkaar over dit onderwerp van gedachte voor deze interessante middag. Zo ging professor gewisseld. Kijk voor een uitgebreid verslag van dr. Guus Boender, hoogleraar ALM aan de Vrije dit investor relations event op Het was in het Haagse Beatrixkwartier gedaan met de zondagsrust op 22 mei jl. Duizenden hardlopers hadden zich voor het CentreCourt, eigendom van het Bouwinvest Office Fund, verzameld voor de SDU Royal Ten. Tien kilometer hardlopen door het Beatrixkwartier en langs het Haagse Bos. Aan deze hardloopwedstrijd deden ook dit keer veel bedrijven mee die in het Beatrixkwartier gevestigd zijn. Zij liepen mee in de bijzondere Business Run. Bijzonder, omdat het zakelijke gebied zich daarmee voor één keer per jaar van een geheel andere kant laat zien. Niet zakelijk maar vooral sportief. 21 Actie in Eenhoorngebied In het Amsterdamse Eenhoorngebied is de bouw van De Heelmeesters in volle gang. Onlangs sloeg wethouder Thijs Reuten, van Stadsdeel Oost samen met Dick van Hal, directievoorzitter van Bouwinvest de eerste paal. De Heelmeesters is een ontwikkeling voor het Bouwinvest Residential Fund. Het project bestaat uit 197 huurappartementen waarvan 162 vrije sector huurwoningen, 17 sociale huurwoningen en 1 grondgebonden woning. Daarnaast is er ruimte voor 2900 vierkante meter commerciële ruimten en een half verdiepte parkeergarage voor 180 auto s. Het ontwerp van De Heelmeesters, gebaseerd op de nieuwe Amsterdamse School, is van KCAP Architect & Planners uit Rotterdam.

12 in ontwikkeling Flexibel en van alle gemakken voorzien vooral in een rol van makelaar tussen vraag en aanbod. Ik probeer met het organiseren van workshops en bijeenkomsten over tal van thema s zoveel mogelijk bedrijven en organisaties hier Plekken om elkaar te ontmoeten binnen te krijgen. Zo kan ik de ondernemers uit de lounge met hen in contact brengen en andersom. Dan krijgt werken en vergaderen bij Seats2meet. com ook een belangrijke meerwaarde. Het is hier gezelliger dan alleen thuiswerken Het nieuwe werken biedt veel voordelen. De productiviteit neemt toe, woon-werkverkeer neemt af en er is minder vierkante meters kantoorruimte Ontmoeting Hij is tevreden over hoe zijn vestiging zich aan het nodig. Er zijn ook nadelen; grenzen tussen werk en privé vervagen en mensen ontwikkelen is. Het ontmoetingsconcept van Seats2meet.com bestaat nu inmiddels vier jaar. missen thuis het contact met anderen. Concepten als Seats2meet en Qurius Flexibele kantoorplekken met alle voorzieningen binnen handbereik voorzien duidelijk in een 22 Inspirience Center zijn hierop het antwoord. Een reportage. behoefte, beaamt Krol. Het gaat om de ontmoeting. De ondernemers die bij Seats2meet.com 23 Ramona Vonsée van DJED communicatie & advies klapt haar laptop dicht. Ik vind het welletjes voor vandaag. Ze krijgt bijval van anderen die vandaag in de lounge van Seats2meet in het centrum van zich trendy vergaderruimtes die afgehuurd kunnen worden. Via de website kunnen stoelen voor de hele of een deel van de dag worden gereserveerd. Werken in de lounge is echter gratis. Sinds de werken, zien de kracht van het delen van elkaars kennis. Zo kom je ook tot nieuwe inzichten. Dat is in mijn ogen ook de definitie van het nieuwe werken zoals we dat hier uitdragen, namelijk samenwerken aan business. Dat vergt trouwens een andere manier van denken die je vooral in de nieuwe generatie kenniswerkers steeds vaker aantreft. Lelystad aan het werk zijn. Lange tafels staan hier opening in november vorig jaar behoor ik zo n De bereidheid tot het delen van elkaars netwerken. achter elkaar opgesteld. Aan de zijkanten bevinden beetje tot het interieur, grapt Ramona. Het is Door deze interactie volgt uiteindelijk ook de gezelliger dan thuiswerken. Je ontmoet hier andere transactie, waar het voor elke ondernemer toch mensen waar je ook even mee kunt overleggen. En, voegt ze er in één adem aan toe, nieuwe contacten kunnen natuurlijk ook werk opleveren. Dynamiek om gaat, als vanzelf. Inspirerend Ruim honderd kilometer ten zuiden van Lelystad neemt Johan Stienen in Zaltbommel een slok van Prinsenhof verwelkomt zzp ers In het kantorencomplex Prinsenhof in Peter Krol, eigenaar van de Seats2meet-vestiging zijn cappuccino. Stienen is manager van het Den Haag gaat Bouwinvest het Business hoort het van een afstandje met tevredenheid aan. Inspirience Center van Qurius. Onlangs vormde Center uitbreiden. Vanaf het najaar kunnen Ik heb graag dat de lounge dagelijks helemaal vol deze ruimte pal aan de A2 nog het decor voor de zzp ers en satellietkantoren hier een flexibele zit. Dat zorgt niet alleen voor dynamiek maar lancering van de tweede generatie van ipad. werkplek huren. We gaan daarvoor het daarmee wordt het voor bedrijven ook interessan Maar vandaag is het Inspirience Center zoals het zogenoemde à la carte systeem uitbreiden, ter om de vergaderruimtes te huren. Zij weten dat er sinds de opening, nu alweer meer dan een half vertelt Kelly Rodrigus van Bouwinvest. er kennispotentieel aanwezig is. Vragen die jaar geleden, elke dag fungeert, een bruisende Zo n 24 werkplekken en verschillende bedrijven hebben kunnen door de zzp ers in de ontmoetingsruimte. Een plek waar medewerkers vergaderruimtes zijn straks beschikbaar. lounge worden opgepakt. Krol ziet zichzelf daarbij van het erboven gevestigde IT-bedrijf kunnen

13 in ontwikkeling Kantoren gaan nooit verloren Het nieuwe werken is zondermeer van invloed op toekomstige kantoorontwikkelingen. Aldus Bas Jochims, Hoofd Asset Management Kantoren. vervolg pagina 23 werken, relaties ontvangen maar waar ook relatienetwerken gaan werven. Het idee voor het auditorium en een gezellige lounge met Italiaanse Kantoren zullen volgens hem in toenemende buitenstaanders kunnen binnenlopen en aan Inspirience Center is, aldus Geerd Schlangen, hoofd coffeebar. Een gastvrouw ontvangt het bezoek. mate een functie van ontmoetingsplek gaan het werk gaan. Dagelijks zijn er zo n 100 bezoekers communicatie van Qurius, min of meer bij toeval Met een keycard, bij het eerste bezoek gratis te krijgen. Vooral dit laatste lijkt opmerkelijk die voor kortere of langere tijd een plek bezetten ontstaan. De matrassenzaak die hier op de begane verkrijgen, checkt de bezoeker zich in en krijgt een gezien alle ict-mogelijkheden die er zijn. in één van de diverse sferen die het Inspirience grond zat was failliet en maandenlang stond er één password voor het WiFi-netwerk en kan vervolgens Onderzoek wijst echter uit dat hoe meer Center in huis heeft. Het succes heeft ons niet matras en een vuilniszak in die enorme kale een plek zoeken om te werken of bezoek te we op afstand met elkaar kunnen overvallen, zegt Stienen, we zijn low-key ruimte. Onze CEO Leen Zevenbergen kwam toen ontvangen. Inmiddels is het Inspirience Center in communiceren, hoe groter de behoefte begonnen en vooral via social media en op het idee om er een ontmoetingsplek voor onze korte tijd uitgegroeid tot een ruimte waar diverse wordt om elkaar fysiek te ontmoeten. relaties van te maken. ondernemersorganisaties regelmatig bijeenko Kantoren zullen er volgens Jochims altijd Het is meer dan tijd- en plaatsonafhankelijk werken Gastvrouw De kale ruimte werd ingevuld met een businesslounge, een gesloten vergaderruimte, een compact men. Zelf geeft Qurius er ook regelmatig lezingen en workshops. Over het nieuwe werken bijvoorbeeld. Schlangen: Wij kunnen dat met software en techniek natuurlijk helemaal faciliteren. We laten blijven. Maar wij volgen als Bouwinvest ontwikkelingen als het nieuwe werken wel op de voet. Het betekent dat kantoren heel flexibel van opzet moeten zijn zien wat dat werkconcept nu echt betekent. Want en voor meerdere huurders geschikt. 24 voor de goede orde, het nieuwe werken is meer Multifunctioneel, goed bereikbaar en op 25 dan tijd en plaatsonafhankelijk werken. Het betekent voor het management van een bedrijf bijvoorbeeld dat het op output moet gaan sturen. Dat vergt vaak nogal wat van een organisatie. Met ict kan natuurlijk heel veel, vult Stienen aan, tegelijkertijd zien we dat er toch veel behoefte is om echt een plek te hebben waar je naar toe gaat. aantrekkelijke locaties. In elk geval een plek waar men graag naar toe gaat. Overigens zijn wij bezig met de ontwikkeling van een fonds voor hotelvastgoed. Hotels zijn vaak multifunctioneel en bieden ook steeds meer business lounges aan. In dat opzicht heeft een hotel al veel in huis voor de We zijn met z n allen toch erg sociaal. En dit is ontmoetingsplek van de toekomst. natuurlijk heel laagdrempelig en voor veel mensen heel inspirerend. Qurius is overigens niet van plan Flexibel om het Inspirience Center net zoals bijvoorbeeld Daarnaast speelt Bouwinvest met plannen Seats2meet als een concept over Nederland uit voor het Business Center in Prinsenhof in te rollen. Daarvoor is het ook te sterk aan ons Den Haag (zie kader) in op de behoefte naar bedrijf gekoppeld. Wel kijken we of we bij onze flexibele kantoorruimte. Men kan hier een vestigingen in Madrid en Hamburg een Inspirience postbus huren, vertelt Kelly Rodrigus, asset Center kunnen inrichten. manager kantoren, maar ook een volledig uitegeruste werkplek of bezoek ontvangen. De behoefte is groot om elkaar fysiek te ontmoeten En indien nodig kan de vergaderruimte voor 200 personen die wij samen met NH Hoteles op de begane grond realiseren, worden gehuurd. Jochims en Rodrigus sluiten niet uit dat als het concept van het Business Center aanslaat dit ook in andere kantoren van Bouwinvest wordt ingezet.

14 samen 26 Samenwerken in een joint venture Bouwinvest heeft onlangs samen met het Canadese Public Sector Pension Board (PSP Investments) als meerderheidspartners en Grosvenor Investors uit Engeland een joint venture opgericht. De verse JV heeft vervolgens een zestal winkelcentra overgenomen van Unibail-Rodamco. Vier centra in Zweden en twee in Frankrijk. Grosvenor Fund Management uit Engeland gaat vanuit lokale kantoren in Parijs en Stockholm het management over de zes winkelcentra voeren. Een vraaggesprek met de betrokkenen, Jeroen Winkelman, Stéphane Jalbert en James Raynor. Jeroen Winkelman is hoofd indirecte investeringen lokale vestigingen en kan het vastgoed van heel Europa bij Bouwinvest en vanaf het begin nauw dichtbij managen. In Zweden heeft Grosvenor nog betrokken bij de totstandkoming van deze joint geen lokale aanwezigheid. Een belangrijk venture. onderdeel van de overeenkomst is dat het die lokale aanwezigheid ook daar binnen een jaar gaat Hoe is de joint venture ontstaan? organiseren. Tot die tijd zal het vastgoed door een We zijn altijd op zoek naar geschikte partners voor Grosvenor team aangevuld met een lokale partij onze internationale investeringen namens gemanaged worden. bpfbouw. De eerste gesprekken over een joint venture met Grosvenor hebben wij in maart 2010 Waarom deze aankoop? gevoerd. Vanaf oktober 2010 hebben de drie De aankoop past in het streven van Bouwinvest partijen gewerkt aan de totstandkoming van de om namens bpfbouw meer in buitenlands joint venture, met als resultaat de oprichting en vastgoed te beleggen. De Canadese joint venture direct daarna de overname van zes winkelcentra in partner PSP Investments is qua mandaat en twee landen. De definitieve contracten met Unibail organisatie goed vergelijkbaar met Bouwinvest. Rodamco zijn in april 2011 getekend. PSP Investments belegt de pensioengelden van onder andere de Royal Canadian Mounted Police Waarom met Grosvenor? (de bekende Canadese Mounties ) en de Canadese Grosvenor Investors en Grosvenor Fund trijdkrachten. PSP Investments wil door deelname Management zijn voor Bouwinvest geen in de joint venture haar positie in Europees onbekenden. In Frankrijk en in China wordt al met vastgoed verder versterken. Grosvernor belegd. De organisatie beschikt over Wat is aangekocht door de joint venture? Vier winkelcentra in Zweden en twee in Frankrijk. De aangekochte winkelcentra variëren in oppervlakte van tot vierkante meter bvo en zijn gevestigd op sterke locaties en hebben hun kracht bewezen. Naast een stabiele cashflow bieden de centra mogelijkheden tot waardegroei door intensief asset management. Wat zijn je ervaringen met de samenwerking? De samenwerking is nog pril maar de ervaringen zijn positief. Grosvenor is een professionele, betrouwbare business partner met een sterke vastgoedbeleggingsactiviteit. PSP heeft vergelijkbare doelstellingen en visies op onderwerpen als betrokkenheid bij het dagelijks management en het creëren van meerwaarde. Ook beschikt PSP net als Bouwinvest over teams met veel ervaring op het gebied van internationale investeringen. Hierdoor verliepen de onderhandelingen voorspoedig. Wat heb jullie van elkaar geleerd? In hoog tempo in teamverband zonder concessies aan de belangrijkste uitgangspunten de deal doen. Naast veel overeenkomsten waren er ook verschillen van opvatting. We zijn er in geslaagd een overeenkomst te sluiten waar iedereen volledig achter kan staan. Wat is de meerwaarde van de joint venture? Dichter op het vastgoed, grotere invloed. Door het beperkte aantal partijen en de korte lijnen kan gericht worden gewerkt aan de optimalisering van het rendement op de winkelcentra; knopen kunnen snel worden doorgehakt en Grosvenor kan als leider van het consortium met een duidelijk en afgebakend mandaat werken aan de assets. Is een joint venture het vehikel voor de toekomst? Het is een goede manier om ons internationale mandaat in te vullen. Naast andere vormen van vastgoedbelegging kan op die wijze een verantwoorde spreiding van een vastgoedportefeuille worden gerealiseerd. Joint ventures en Club Deals bieden de mogelijkheid dicht op de real estate fundamentals te acteren, om zo invloed uit te oefenen op de beleggingen en het rendement. 27

15 samen Jeroen Winkelman, hoofd indirecte investeringen Europa Hierdoor dicht op het vastgoed James Raynor Grosvenor Fund Management We kunnen snel beslissingen nemen Stéphane Jalbert, PSP Investmentss Perfect voor grote vastgoedtransacties James Raynor is Director, Grosvenor Fund Management en onderstreept als partner het belang van een nauwe samenwerking. Wat zijn je ervaringen met de samenwerking? Het was een interessante en prettige ervaring. De communicatie met Bouwinvest verliep heel goed. We waren ons terdege bewust van de complexiteit van de transactie en hebben de partijen zo veel mogelijk bijgestaan gedurende het proces. Door deze complexiteit en de omvang van de transactie, was de druk, zeker naarmate het einde naderde, behoorlijk groot. We waren dan ook erg blij toen uiteindelijk de deal gesloten werd. Wat heb jullie van elkaar geleerd? Ik ben ervan overtuigd dat partners constant van elkaar leren, dat is een van de redenen waarom wij graag samenwerkingsverbanden aangaan. Er was sprake van een open verstandhouding en de feedback van Bouwinvest was erg nuttig. Ik weet zeker dat de inbreng van Bouwinvest en PSP heeft bijgedragen aan een goed uitonderhandelde transactie. Wat is de meerwaarde van de joint venture? De joint venture is een sterke combinatie van de solide financiële basis en investeringsstrategie van bpfbouw en PSP aan de ene kant en de ervaring van Grosvenor in het dagelijks fondsmanagement en selectie en inkoop van vastgoed aan de andere kant. De nauwe samenwerking zorgt ervoor dat beslissingen snel genomen kunnen worden. De joint venture draagt bij aan het realiseren van de strategische doelstellingen van de individuele partners in de joint venture en het uitbreiden van de investeringsportefeuille. Is een joint venture het vehikel voor de toekomst? Ja, dat denk ik zeker, ook al blijven er andere vehikels bestaan. Het is duidelijk dat joint venture samenwerkingsverbanden steeds een belangrijk onderdeel zullen vormen van het investeringslandschap. Ze zorgen voor meer transparantie en controle voor de investeerder. Dus voor investeerders met voldoende omvang die makkelijk kunnen opschalen en in staat zijn om snel te acteren, is een joint venture een voor de hand liggende investeringsvorm. Stéphane Jalbert is Director, Real Estate Investments bij PSP Investment die samen met Bouwinvest een meerderheidspartner vormt in deze joint venture. Wat zijn je ervaringen met de samenwerking? De samenwerking tussen institutionele beleggers als bpfbouw en PSP en fondsmanagers als Grosvenor is een perfecte manier om deel te nemen aan grotere vastgoedtransacties en om met gelijkgestemde investeerders als één partij op te trekken. Wat heb jullie van elkaar geleerd? De wijze waarop verschillende beleggers invulling geven aan hun beleggingsbeleid varieert. Ik heb zeker geleerd van de verschillende visies, toegevoegde waarde en beperkingen waar elke partij mee te maken krijgt bij een dergelijke transactie. Dat is heel leerzaam en biedt PSP een ander perspectief op de manier waarop wij werken en het geeft de mogelijkheid om de verschillende werkwijzen met elkaar te vergelijken. Wat is de meerwaarde van de joint venture? De joint venture biedt een grote mate van transparantie en liquiditeit door governance die de beleggers er over hebben afgesproken. Het geeft de mogelijkheid dichter op het vastgoed te opereren en de joint venture geeft PSP en Bouwinvest de mogelijkheid invloed uit te oefenen op de uitvoering van het businessplan. Doordat Grosvenor als manager mede investeert, komt dit de alignment of interest ten goede. Is een joint venture het vehikel voor de toekomst? Jazeker! PSP werkt voor het grootste deel via joint venture vehikels om de redenen die hierboven genoemd zijn.

16 zeker Michiel de Bruine, Hoofd Asset Management Woningen portefeuille. Bij onze acquisitiedoelstelling heb Ook de omvang van het complex is een factor. ik een lichte voorkeur voor eengezinswoningen. De verkoop van een complex van 5 miljoen euro Daarnaast verdelen we het vastgoed in de verloopt wellicht wat eenvoudiger dan dat van Diversificatie is het motto categorieën laag, midden en hoog risico en richten we ons qua huren op het middensegment. Op dit moment heeft het overgrote deel van onze woningen een maandhuur die onder de euro ligt. Daar kiezen wij nadrukkelijk voor. Als belegger van vrije sector huurwoningen zit je tussen de sociale huurwoningen en het koopsegment in. 50 miljoen euro. Dat speelt dus ook een rol bij het beoordelen van het risicoprofiel. Net als het feit dat je wel de mogelijkheid hebt om woningen geliberaliseerd te verhuren. Om dat allemaal goed inzichtelijk te maken hebben we zelf een risicorendement formulier ontwikkeld. Daar zitten al die elementen in. Daarnaast merkt hij op dat ook Je ziet dat er juist veel vraag en weinig aanbod is de omvang van de portefeuille, circa 2,7 miljard van woningen met maandhuren tussen de 650 en euro verspreid over 240 complexen, een risicobe Een evenwichtige woningportefeuille betekent in de visie van Michiel de Bruine, Hoofd Asset Management Woningen, bovenal een goede spreiding euro. Dus dat is wel een segment waar wij ons graag op richten. Risicoprofiel perkende factor is. Portefeuillebeleid Een actief portefeuillebeleid is in zijn ogen Zowel qua risicoprofiel op asset niveau, regionale spreiding in Nederland Het huurniveau is ook medebepalend voor het risicoprofiel van het bezit. Maar ook de aantrek essentieel om een zo goed en stabiel mogelijk rendement te halen. Dat betekent continu de alsook spreiding naar segmenten. Wij zien diversificatie dan ook als een kelijkheid van een omgeving speelt mee. Andere factoren zijn de bereikbaarheid en de indeling van vinger aan de spreekwoordelijke pols houden. Door diversificatie verminderen we het risico op belangrijke manier om risico s op portefeuilleniveau te verminderen. de woning en natuurlijk of het voorzieningenniveau passend is bij de hoogte van de huurprijs. portefeuilleniveau. Tegelijkertijd analyseren we jaarlijks alle woningcomplexen op directe en 30 indirecte rendementsverwachting. We kijken of er 31 In zijn functie van Hoofd Asset Management Woningen is De Bruine verantwoordelijk voor het vastgoed van het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund. Een mooie, qua rendement een zeer klein percentage van onze portefeuille zit niet in deze kernregio s. En dat zijn over het algemeen toch goed renderende complexen. In de toekomst zal dat percentage wel afnemen mogelijkheden zijn om de inkomsten te vergroten en welke uitgaven aan de complexen moeten worden gedaan om de woningen in goed onderhouden staat te houden. Daarnaast maken we een inschatting over het waardeverloop in de toekomst. Wanneer de rendementseis die hoort bij het vastgestelde risicoprofiel niet wordt gehaald, stabiele, portefeuille met de focus op het midden- omdat we met name in de acquisitie ons richten besluiten we wat het beste moment is om het segment. Het leuke vind ik dat wij een evenwichtig op deze kernregio s. Dat betekent overigens niet complex in z n geheel of per woning te verkopen. opgebouwde portefeuille hebben met een aantal dat we onze ogen sluiten voor goed renderende Kortom, het rendement staat in alles centraal. En trophy buildings, zoals Prinsenhof in Den Haag pareltjes buiten de regio. Ook die blijven we zeker met de opbrengst die we door verkoop genereren, en Het Kwartier ten noorden van het Olympisch verwerven. verwerven we nieuwe gebouwen met een betere Stadion in Amsterdam. rendement- risicoverhouding. De kracht van wat De Bruine een mooie portefeuille noemt, zit volgens hem vooral in de diversificatie. Zo is er als eerste de focus op Het rendement van de portefeuille staat altijd centraal De Bruine streeft er naar om jaarlijks vijf procent van de portefeuille te verversen. Dat is een stevige opgave. Het betekent bijvoorbeeld dat we dit jaar de kernregio s: de Randstad, Brabantse Stedenrij, niet alleen voor 130 miljoen euro willen verkopen Knooppunt Arnhem Nijmegen, Zwolle en in maar ook weer willen verwerven. Naast het mindere mate Groningen en Maastricht. Onze Naast de focus op kernregio s spelen het segment hebben van een pijplijn vanuit onze eigen afdeling focus ligt op deze gebieden omdat daar onder en het risicoprofiel van het vastgoed een belang projectontwikkeling is er veel aanbod vanuit andere de bevolkingsgroei, de werkgelegenheid rijke rol bij een evenwichtige opbouw. Op dit ontwikkelaars die nu ook hun tafelzilver aan- en het besteedbare inkomen zich op een positieve moment hebben we 47 procent eengezinswonin bieden. En juist het continue optimaliseren van wijze ontwikkelt. Maar, voegt hij er aan toe, gen en 53 procent meergezinswoningen in de portefeuille en het sturen op rendement maakt dit werk leuk.

17 Samenvoeging Johan Cruijff richt zich met de Cruyff Foundation op een drietal gebieden: sport in de wijk via de Cruyff Courts, sport voor kinderen met een handicap en sport & onderwijs, via het Cruyff Institute, de Cruyff Universities en Cruyff Colleges. Het Cruyff Institute is nu nog zelfstandig, eveneens gevestigd in het Olympisch Stadion van Bouwinvest. Dit jaar wordt alles samengevoegd en hoopt de vernieuwde Cruyff Foundation in één kantoor in het Olympisch Stadion te kunnen blijven. 32 Het is erg hectisch op nummer 5 in het Olympisch alleen de jeugd aan het sporten te krijgen maar 33 Carole Thate Bezig met een wereldmerk Stadion, alweer tien jaar het hoofdkwartier van de Johan Cruyff Foundation. Carole Thate baant zich tussen tassen, vlaggenstokken en veel, heel veel, sportartikelen een weg van de lunchtafel naar de deur. Let niet op de troep, zijn haar eerste woorden, maar volgende week beginnen onze jubileumactiviteiten dus vandaar. Haar kamer met uitzicht op de groene grasmat oogt eveneens als een slagveld. Het is druk. We hebben het komende jaar, omdat we veertien jaar bestaan en dat Cruijff s nummer is, veel activiteiten. Maar allemaal wel erg leuk, zegt ze met aanstekelijk enthousiasme. vooral ook de leefbaarheid in wijken en buurten te vergroten. Overgewicht is bij de jeugd toch een groot probleem. De digitale prikkels en alternatieven zijn van dien aard, dat kinderen veel te weinig buitenspelen en überhaupt te weinig bewegen. Verder zie je ook de verloedering in de maatschappij en een stuk verhuftering op straat. Sport en bewegen kan mensen met elkaar verbinden. Daarom zijn we ook begonnen met de aanleg van de Cruyff Courts. Door de verstedelijking zijn er voor de jeugd vrij weinig alternatieven om ongestoord te kunnen bewegen. Met de Cruyff Courts proberen wij daar verandering in te Carole Thate, ex-hockeyinternational, is als directeur al twaalf jaar de drijvende kracht achter de Cruyff Foundation. In het veertiende Johan ambieert toch meer rol op achtergrond brengen. Draagvlak Inmiddels zijn er 140 courts aangelegd waarvan er 120 in Nederland liggen. Onderzoek wijst uit dat de en dus Cruijff -jubileumjaar van de stichting, maakt zij de stand Elf medewerkers telt de Johan Cruyff Foundation inmiddels. Twee jaar na de oprichting nodigde komst van een Cruyff Court het verschil in een wijk kan maken. Het succes van zo n veldje valt of staat op en kijkt vooral vooruit. Haar ambitie is groot. Over veertien jaar Johan Cruijff Carole Thate in zijn huis in Spanje uit en vroeg hij haar de kar te gaan trekken. En de rest echter bij het creëren van draagvlak. Het is namelijk niet zo van we leggen zo n Cruyff Court heeft wereldwijd iedereen van de Cruyff Foundation gehoord. is geschiedenis. De Foundation realiseert wereldwijd zogenoemde Cruyff Courts met als doel niet aan en dat is het dan. De uitdaging zit er in dat men zich er verantwoordelijk voor voelt.

18 met inleiding passie column Durf grenzen te verleggen Spel zonder grenzen was vroeger een TV spelshow waarin Europese dorpen bij elkaar kwamen op een dorpsplein, ergens 34 vervolg pagina 33 Over grenzen Voordat er een Court kan worden geopend, gaat daar het nodige aan vooraf. Ook al, benadrukt Thate, omdat de financiële middelen van de Foundation beperkt zijn. We hebben helaas geen geldboom in onze achtertuin, grapt ze. We kiezen Dit nummer gaat over grenzen. voor Enerzijds een locatie over waar aantoonbare behoefte is. Het de grenzen die wij onszelf opleggen moet een als het bepaalde meerwaarde hebben. Verder is gaat om investeren in vastgoed. draagvlak Transparante erg belangrijk. Natuurlijk kan je het niet grenzen, voor iedereen zichtbaar met als doel dat onze fondsen een zo goed en zeker mogelijk Overgewicht is bij de jeugd een groot probleem rendement kunnen maken. Anderzijds grenzen in de vorm van landsgrenzen. We zien duidelijk een globalisering als het gaat om beleggen in vastgoed. Grenzen vervagen. Dat vergt van ons andere competenties. We moeten iedereen ondanks naar de de zin maken. Vaak is het toch het soms grotere afstand er toch bovenop oude trapveldje blijven dat met een Cruyff Court een zitten. Want juist die lokale marktkennis extreem aanzuigende maakt werking krijgt. Niet iedereen namelijk het verschil. Tegelijkertijd is daar zijn even er gelukkig mee. We nemen daarom veel voldoende kansen en overwegingen tijd voor om de met voorbereiding. En gemeente, welzijnswerk en Een jeugdwerk: goed alle partijen moeten bereid succes in het buitenland te beleggen. voorbeeld daarvan is de joint venture zijn om die hun wij schouders er onder te zetten. onlangs hebben gevormd met Grosvenor en het Canadese PSP Investment. Meer hierover leest u elders in dit nummer. We gaan ook weer de periode in dat we zelf de grenzen overgaan om van een welverdiende vakantie te genieten. Er liggen weer roerige maanden achter ons. Maanden waarin het economisch herstel zich langzaam maar zeker doorzet maar waarin bijvoorbeeld ook de pensioendiscussie tot wasdom kwam. Het spreekt voor zich dat wij die discussie op de voet volgen en er ook klaar voor zijn als zich daar veranderingen in voordoen. Rest mij niets anders dan u weer heel veel leesplezier toe te wensen. En vast een fijne vakantie. Dick van Hal, directievoorzitter Reflectie Het jubileumjaar is volgens Thate een mooi moment voor reflectie. Vreemd genoeg hebben we in het begin nooit zo stilgestaan bij de vraag, wat willen we nu precies? Welke doelen streven we na en wat is ons toekomstperspectief? De Foundation was vooral in het leven geroepen omdat Cruijff zijn naam en netwerk wilde gebruiken om iets terug te geven aan de maatschappij. En via de sport in het bijzonder aan de jeugd en gehandicapten. We zitten nu in een tussenfase. Johan wordt volgend jaar 65 en hij wil wat meer naar een rol op de achtergrond. En er komt natuurlijk ook een moment, dat hij niet meer voor ons uit kan lopen en de troepen kan aansturen. Dus het is belangrijk dat je voldoende mensen en partners vindt die zijn gedachtengoed een stap verder kunnen brengen en ons financieel blijven ondersteunen. Ook als de persoon Johan Cruijff wat minder nadrukkelijk aanwezig is. Dat is een uitdaging maar als dat lukt, hebben wij in elk geval de ambitie om er voor te zorgen dat over veertien jaar wereldwijd iedereen wel van de Cruyff Foundation heeft gehoord. Met andere woorden, dat dus iedereen die de naam Cruijff hoort niet alleen denkt aan voetbal maar ook weet oh ja, hij doet ook nog veel goede dingen voor de mensen. Dat is natuurlijk extreem ambitieus. Maar we zijn wel bezig met een wereldmerk. 18 Paul de Leeuw in Europa, inclusief zwembad en groene-zeepbaan. En daar moest de Italiaanse sportleraar Luigi het opnemen tegen Duitse Ursula, werkzaam bij de bank, en de Hollandse Ada uit Oss, die met het hele korfbalteam hun dorp vertegenwoordigde. En dan was het hoogtepunt een soort van estafette die het hele team in grote, XXXL schuimrubberen, pakken moest maken. En de schuimrubberen pakken beeldden dan altijd iets regionaals uit. Was het dorpsplein in Italië gevestigd dan waren het schuimrubberen pizzakoeriers. In Duitsland waren ze een Bockwurst bestaande uit 7 schuimrubberen worsten en in Holland werden knoerten van klompen aangetrokken en moesten ze, handje in handje, een hindernisbaan overgaan. Ze mochten elkaar niet loslaten. Als je nu oude fragmenten via YouTube wilt bekijken zie je altijd hetzelfde probleem: 1 van de 7 komt niet goed mee en verliest het evenwicht waardoor de hele sliert pizzabakkers, Bockwursten of 14 schuimrubberen klompen met elkander in de problemen komt. En dan moest de groene-zeephelling nog komen. Een grenzeloos leven betekent opnieuw balans vinden. Want grenzen die verdwijnen hebben als voordeel dat je je eigen grens zelf kunt bepalen. Wie grenzen durft te verleggen, zal meer ervaren. Zowel positief als negatief. Aan het stellen van grenzen zit ook vastigheid verbonden, waardoor alles veilig is, rationeel kan worden gewikt en gewogen en waar je geen moment het gevoel hebt uit evenwicht te raken nog voordat je de groene-zeephelling van het leven hebt bereikt. In mijn werk zit altijd een soort van verleggen van grenzen. Naarmate je ouder wordt, zijn alle grenzen, gevoelsmatig, al verlegd, maar het blijft altijd een soort spel. Kijken waar je eigen grenzen liggen. De kracht van een grenzeloos leven is toch het lef om je te laten vallen en vervolgens te kijken waar je uiteindelijk terecht komt. Want altijd word je opgevangen. Soms door een keiharde ondergrond waardoor je geplet als een stripfiguurtje eventjes ligt om vervolgens weer op te staan en verder te lopen. Maar meestal door een figuur, een ontwikkeling of een ervaring die je in staat stelt je verdere weg te bewandelen of plan uit te werken. En daar hoef je geen Italiaanse Luigi, Duitse Ursula of Hollandse Ada voor te zijn. Ga maar voor de spiegel staan en trek iets schuimrubberigs aan. Of die zwarte latexbroek! 35

19 Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus AA Amsterdam T +31 (0) F +31 (0) info@bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Redactioneel concept Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies viervier Grafisch concept en ontwerp viervier 36 Tekst en redactie Bouwinvest Paul de Leeuw Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies Fotografie Twan de Veer, Jan Lankveld / Hollandse Hoogte, Koen Verheijden / Hollandse Hoogte, Martin Roemers, Joost van den Broek, Ed Kashi / World Press Photo, E.V.A. Media / John Kramer. Drukwerk Akxifo juni