Als uw raad deze visie ondersteunt zullen wij een ontwikkelvisie concreet uitwerken in een strategie met besluiten over vervolgstappen.

Transcriptie

1 DORDRECHT 11, 0 Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT Ons kenmerk S0/ Begrotingsprogramma Ruimtelijke Ordening en Wonen Betreft Ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. Voorgesteld besluit Wij stellen uw raad voor: 1. de Ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. vast te stellen; 2. de geheimhouding van de bij dit raadsvoorstel gevoegde bijlagen "Beschrijving onderzoeksvragen" en "Notitie financiële rapportage - Dordrecht Spuiboulevard" in uw eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. Samenvatting De Spuiboulevard is dé toplocatie voor kantoren in de Drechtsteden. Het gebied ligt in de nabijheid van het Centraal station en dicht tegen de monumentale binnenstad, ingrediënten van groot belang voor de moderne kenniswerker. Niettemin kent het gebied de laatste jaren groeiende leegstand. Om deze ontwikkeling een halt toe te keren is een transformatie gewenst. De te grote voorraad kantoren zou gesaneerd, geconcentreerd en verduurzaamd moeten worden en daarmee beter moeten aansluiten op de behoefte. De beoogde concentratie van kantoren wordt voorgesteld ten oosten van de Spuiweg. Locaties die vrijkomen kunnen herontwikkeld worden tot aantrekkelijke woonmilieus. Een belangrijke sleutel voor deze transformatie ligt bij de gemeente zelf. Wij zien de gemeente als aanjager van de herontwikkeling van het gebied door zijn huidige en toekomstige huisvesting in te zetten. Met verplaatsing van de huisvesting van het stadskantoor naar het oostelijk deel in combinatie met een verdere concentratie van de regiodiensten is het mogelijk een moderne en duurzame kantooromgeving te ontwikkelen te ontwikkelen voor de stad en regio en tegelijk een stedelijk compact woongebied mogelijk maken op de leegkomende locaties. Bovengenoemde punten vormen de kern van de ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. die in samenwerking met een aantal marktpartijen en het Rijksvastgoedbedrijf is opgesteld. Komt deze beweging tot stand, dan kan het investeringsklimaat verbeteren en transformeert het gebied met een leegstand van m2 van de m 2 kantoren (36%) naar een voorraad van maximaal m 2, al deels gemoderniseerd en circa 350 extra woningen, bovenop het programma van de reeds in gang gezette ontwikkelingen, waarvan 45% grondgebonden. Deze transformatie wordt op deze manier het Dordtse antwoord op de zoektocht van provincie, regio's en gemeenten naar aantrekkelijke stedelijke woonmilieus in de Zuidvleugel Randstad. Als uw raad deze visie ondersteunt zullen wij een ontwikkelvisie concreet uitwerken in een strategie met besluiten over vervolgstappen. Inleiding Vanaf medio 2015 hebben wij, samen met marktpartijen en het Rijksvastgoedbedrijf, verkend of het mogelijk is om tot een integrale, gebiedsgerichte aanpak van de herontwikkeling van het gebied Spuiboulevard e.o. te komen. Dit is vastgelegd in het Pagina 1/7 MIX Papier FSC FSC C.U13230

2 'Afsprakenkader gezamenlijke verkenning ontwikkelingsmogelijkheden Spuiboulevard e.o.'. Uw raad is hierover in een brief van 27 oktober 2015 geïnformeerd. Overigens zijn partijen met het afsprakenkader juridisch niet gebonden. Voorliggend raadsvoorstel is het product van de samenwerking. Uw raad is eerder over de tussenstand geïnformeerd tijdens een commissievergadering op 26 januari De ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o. wordt in de bijlage 'boekje ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o.' nader toegelicht en onderbouwd. Om de transformatie in de gewenste richting te kunnen sturen, wordt uw raad gevraagd de visie vast te stellen en daarmee in te stemmen met een verdere uitwerking van deze visie tot een ontwikkelstrategie. In een separaat raadsvoorstel dat uw raad tegelijk met dit voorstel wordt aangeboden wordt u gevraagd geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken inzake de aankoop van twee strategische locaties op de Spuiboulevard en daarvoor het benodigde krediet beschikbaar te stellen. Tot slot wordt in deze vergadering eveneens aan uw raad in een separaat voorstel voorgelegd in te stemmen met deelname aan de 'Citydeal Binnenstedelijk Bouwen en transformatie' en daartoe vanuit Dordrecht als één van de pilots de Spuiboulevard e.o. aan te dragen. Doelstelling In aansluiting op de keuzes uit de Visie Schil 2020 (zaaknr , vastgesteld op 22 november 2011) en daarna in het bestemmingsplan Schil (zaaknr , vastgesteld op 27 maart 2012 en in werking getreden en onherroepelijk geworden op 14 juni 2012) is het doel van de opgestelde ontwikkelvisie drieledig: 1. bestrijden van de huidige als niet wenselijk ervaren leegstand van een groot deel van het kantooroppervlak in de panden aan de Spuiboulevard en omgeving; 2. behouden van (een deel van) de Spuiboulevard en omgeving als aantrekkelijke stedelijke en regionale kantorenlocatie voor de moderne ambtenaar, kenniswerker en dienstverlener met een uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer, auto en fiets, inclusief de daarvoor benodigde parkeervoorzieningen; 3. versterken van de stedelijke kwaliteit en verlevendigen van het gebied (ook in de avonduren) naar een gemengd stedelijk woon- en werkmilieu met een betere aansluiting op de bestaande binnenstad, een hoge stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en waar mogelijk herstel van het oorspronkelijk stedelijk weefsel (reparatie ingrepen jaren '70 en '80). Argumenten De ontwikkelvisie voorziet in de oplossing van problemen die hun oorsprong hebben in de jaren '70 en '80. Het aanbod van kantoren uit die tijd, gecombineerd met parkeergarages en verkeersdoorbraken, past niet meer bij de behoefte en trends van nu. Van de m 2 staat per eind 2015 circa m2 leeg (36%). De huurprijzen zijn zo laag dat leegstaand vastgoed in bereik komt van herontwikkeling naar kleine appartementen of het doorexploiteren van goedkope kantoormeters. Zowel strategisch als programmatisch kwalificeren wij dit als een onwenselijke ontwikkeling. De opvattingen over automobiliteit en werken zijn veranderd. De behoefte aan kantoren daalt. De Nederlandsche Bank gaat uit van een gemiddelde vraaguitval van h voor kantooropppervlakte in 2030 die in sommige delen van het land kan oplopen tot 70%. Uitgangspunt daarbij is dat de gemiddelde ruimte per werknemer Pagina 2/7

3 daalt van 16 m 2 naar 14 m2. Met 36% leegstand aan de Spuiboulevard e.o. wordt verwacht dat de leegstand nog zal groeien. Als het gebied in regionaal verband haar waarde als kantorenlocatie moet behouden is een antwoord nodig op de vraag welk aanbod bij de potentie van dit gebied past. Niet elk initiatief op objectniveau zou direct gehonoreerd moeten worden. Het gaat om de waardeontwikkeling van het gebied op de lange termijn. De leegstaande kantoren en andere ingrepen uit die periode hebben ook invloed op het woonklimaat van het gebied. Vraagprijzen per m2 variëren inmiddels van C 1.100,- aan of in de nabijheid van de verkeersdoorbraken, leegstaand vastgoed en parkeergarages tot aan C 2.900,- aan de randen in de onaangetaste delen. Groei in leegstand of transformatie naar goedkope woonfuncties zal de potentie van het gebied verder ondermijnen, ook in relatie tot de onroerendezaakbelastingen. Het gebied Spuiboulevard e.o. heeft uitgangspunten voor een succesvolle transformatie. Het is voorzien van goed openbaar vervoer. Het grenst aan de monumentale binnenstad die in de regio de enige in zijn soort is: oudhollands, grotendeels intact en gekoesterd; een verblijfsklimaat dat door velen aantrekkelijk wordt bevonden om in te wonen, te werken of te recreëren. Het gebied heeft waardevolle plekken: verstilde groene ruimten, 19e-eeuwse straten en monumentale gebouwen. De ontwikkelvisie neemt de moderne kenniswerker als uitgangspunt. Deze heeft behoefte aan een levendige omgeving van hoge kwaliteit, flexibele en eenvoudig bereikbare werkplekken/ontmoetingsplekken met goede voorzieningen. Dit gebied heeft de potentie om hierin te voorzien. De lay-out van de deels nog intacte oude schil en de te herstellen verbinding met de binnenstad zijn vertrekpunten, omdat deze de gevraagde kwaliteiten ondersteunen. Medewerking in de lijn van de ontwikkelvisie wordt intussen verleend aan belangrijke initiatieven zoals de herontwikkeling van Post120 en het ANWB-gebouw. Deze genereren het gewenste klimaat en voegen waarde toe aan het gebied. Als de omvang van de kantorenvoorraad teruggebracht moet worden heeft een concentratie van de overblijvende voorraad zo dicht mogelijk bij het NS-station, oostelijk van de Spuiweg, de voorkeur. Op de leegkomende terreinen kunnen nieuwe hoogwaardige woonmilieus gerealiseerd worden: stedelijk compact, zoveel mogelijk grondgebonden. Uitgangspunt is dat de parkeercapaciteit voor het winkelend publiek en huidige abonnementen gehandhaafd blijft en dat voldoende parkeergelegenheid geboden wordt voor nieuwe ontwikkelingen. De gemeente kan met zijn vastgoed aanjager zijn van de transformatie en nieuwbouw plegen op de locatie belastingkantoor (Spuiboulevard 220) en het westelijke driehoekige gebouw (Spuiboulevard , voormalige balie Rabobank). Ook kan mogelijk voorzien worden in huisvesting van de regiodiensten. De nieuwbouw haalt oud vastgoed op de huidige en nieuwe locatie uit de markt en brengt doelstellingen ten aanzien van moderne en duurzame huisvesting en de rol van het Stadskantoor voor de Dordtse burger binnen bereik. Op de vrijkomende locatie kunnen het huidige Stadskantoor en de parkeergarage Spuihaven voor herontwikkeling naar woningbouw in de markt worden gezet. Dit geldt ook voor de locatie van het gemeentelijk vastgoed 'Hellingen'. Pagina 3/7

4 Nu kan gebruik gemaakt worden van het momentum; de zorg om de situatie in het gebied wordt breed gedeeld, de vastgoedprijzen zijn laag, marktpartijen zoeken naar herontwikkelingsmogelijkheden, verschillende kantoorgebouwen (waaronder het belastingkantoor en het aangrenzende pand Spuiboulevard ) staan te koop en er is in de Zuidvleugel Randstad een behoefte aan nieuwe stedelijke woonmilieus van hoge kwaliteit. Dordrecht kan deze bieden. Niet kiezen voor een actieve rol van de gemeente betekent dat de problematiek van kantoorleegstand overgelaten wordt aan objectgerichte marktpartijen. De leegstand kan deels bestreden worden door transformatie naar wonen, maar deels ook niet. Voor het deel waar transformatie mogelijk is zal een niet wenselijk woonprogramma voorgesteld worden. Voor het deel waar transformatie niet mogelijk is zal de leegstand blijven bestaan. Het proces van goedkope exploitatie of transformatie en aanhoudende leegstand zal het gebied verder aantasten. Wel kiezen voor een actieve rol betekent in de eerste plaats positie verwerven en het belastingkantoor en Spuiboulevard in eigendom krijgen. De combinatie van deze posities is van belang voor de toekomstige gemeentelijke huisvesting. Kanttekeningen en risico's Met dit raadsvoorstel wordt uw raad gevraagd tot verdere uitwerking over te gaan. De ontwikkelvisie heeft de intentie het gebied in te richten voor de moderne kenniswerker en tegelijk woningbouwlocaties toe te voegen. De grootte van die markt is voor beide categorieën in ontwikkeling. De gemeente loopt daarin uiteraard (markt)risico, maar die is naar onze mening te overzien. Als de beweging van de eigen toekomstige huisvesting naar de locatie belastingkantoor ingezet wordt en de nieuwbouw ruimte (in de plint) krijgt om bewoners en ondernemers te ontmoeten, dan geven we als gemeente een impuls aan deze vernieuwing. Als dit met jaarlijkse huisvestingslasten gepaard gaat die ongeveer gelijk blijven aan die huidige lasten is het risico minimaal. De huisvestingslasten van de nieuwbouw worden beïnvloed door de opbrengst van de oude locatie bij herontwikkeling en de investeringskosten van de nieuwe huisvesting en de verwerving. Daar zijn risico's aan verbonden (markt en bouw), maar dat besluit volgt later; hiervoor moet eerst nog onderzoek gedaan worden. Ook aan de renovatievariant zijn risico's verbonden (bouw). Een belangrijk aspect en ook een risico is de parkeerbalans. Deze is op dit moment nog niet sluitend gekregen. Voor deze fase van de visieontwikkeling kan worden volstaan om de opgave duidelijk te maken en de handreikingen voor oplossingen mee geven (betrekken van de overige parkeergarages, overwegingen ten aanzien van toe te passen parkeernormen, uitwerken van ruimtelijke mogelijkheden en het opstellen van een scherpe parkeerbalans). Ook hier is verder onderzoek voor nodig. Duidelijk mag zijn dat onderzoek naar de toekomstige parkeerbalans onvermijdelijk is, want zowel bij een actieve rol van de gemeente in het kader van de ontwikkelvisie als bij een passieve rol waarbij transformatieopgaven ook leiden tot extra parkeerbehoefte zal tegen dezelfde problematiek aangelopen worden. Provincie Zuid Holland, regio's en gemeenten constateren een tekort aan aantrekkelijke stedelijke woonmilieus in de Zuidvleugel Randstad. Samen met het Rijk is in dit kader sinds 2014 themaonderzoek gedaan naar OV -georiënteerd wonen als onderdeel van het MIRT onderzoek "Stimuleren Stedelijk Wonen in de Zuidelijke Randstad". In dit themaonderzoek zijn vier experimenten opgestart met internationale principes voor Transit Oriented Development (TOD) voor de transformatie van stationsgebieden. Onderdeel van het onderzoek is de toepassing van een TOD certificering (van ITDP & UN Habitat) waarbij goud het hoogst haalbare Pagina 4/7

5 is. Het sluitstuk van dit themaonderzoek is de schaduw EU-top 'Managing Tomorrow's Cities (19 april t/m 22 april) waarop internationale denktanks (uit onder andere Oslo, Antwerpen en Madrid) de resultaten van de experimenten samenbrengen tot een beleidsadvies over "hoe steden hun stedelijke groeistrategieën kunnen afstemmen op ontwikkelingen van de 21ste eeuw". Dit advies wordt aangeboden aan het ministerie van BZK en de Europese Commissie. Dordrecht doet met het gebied Spuiboulevard e.o. aan het themaonderzoek OV -georiënteerd Wonen mee. Met het realiseren van de plannen uit deze ontwikkelvisie is Dordrecht de enige Nederlandse en een van de weinig Europese steden (o.a. Londen, Stockholm en Hamburg) die goud kan bereiken en met recht kan stellen dat zij met het gebied zeer goed openbaar vervoer -georiënteerd is. Dit is een waardevolle kwalificatie in de discussie over de toekomst van de functie van het NS-station. Vervolgaanpak is nodig op verschillende aspecten. Het gaat om onderzoeksvragen die in samenhang uitgewerkt moeten worden en vervolgens ingrediënten zijn voor een ontwikkelstrategie. Deze onderzoeksvragen dienen bij beantwoording ervan ook meer inzicht te geven in de risico's die de gemeente loopt. De samenhang zal bij elk volgend raadsvoorstel belicht worden. Voor een uitwerking van de op dit moment bekende onderzoeksvragen en een opgave van de risico's die daarmee samenhangen wordt verwezen naar de bijlage 'Beschrijving onderzoeksvragen' bij dit raadsvoorstel. In deze bijlage staan strategische gegevens die de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden. Openbaarmaking van deze bijlage is daarom onwenselijk. Wij hebben daarom besloten geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit raadsvoorstel gevoegde bijlage 'Beschrijving onderzoeksvragen' en stellen uw raad voor de geheimhouding van deze bijlage in uw eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. Kosten en dekking De uitwerking van de ontwikkelstrategie vraagt om investeringen. Voorgesteld wordt om de dekking van deze kosten voor 2016 mee te nemen in de reguliere begroting. Het exploitatietekort dat hierdoor ontstaat wordt vervolgens gemeld in de burap en gevraagd zal worden om een aanpassing van de begroting. Wel volgt een claim bij de kadernota om de voorbereidingskredieten voor 2017 en 2018 op te halen. Kosten na 2017 worden geacht gedekt te worden uit de dan te openen grondexploitaties of andere dekkingsbronnen. Daartoe volgen separate voorstellen aan uw raad. Door adviesbureau Fakton is in samenwerking met het Vastgoedbedrijf een financieel onderzoek uitgevoerd. Er zijn een renovatiescenario voor het stadskantoor op de huidige locatie en een nieuwbouwscenario op de locatie belastingkantoor en Spuiboulevard onderzocht. Daarbij is een investeringsbedrag nodig voor verplaatsing Stadskantoor dat in een periode van 20 jaar via de huisvestingslasten kan worden weggezet. Bij het nieuwbouwscenario is de opbrengst van de huidige locatie van het Stadskantoor meegenomen. Ook de opbrengst van de locaties Hellingen en Crownpoint is onderzocht. De haalbaarheid van de huisvesting van de regiodiensten zal nader onderzocht worden. Dit onderzoek is als bijlage genaamd 'Notitie financiële rapportage - Dordrecht Spuiboulevard' aan dit raadsvoorstel gevoegd. In deze bijlage staan financiële gegevens die de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden. Openbaarmaking van deze bijlage is daarom onwenselijk. Wij hebben daarom besloten geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit raadsvoorstel gevoegde bijlage 'Notitie financiële rapportage - Dordrecht Spuiboulevard' en stellen Pagina 5/7

6 uw raad voor de geheimhouding van deze bijlage in uw eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. Duurzaamheid Realisatie in de lijn van de ontwikkelingsstrategie vergroot de OV-oriëntatie van het gebied, vermindert daardoor het woon-werkverkeer per auto, helpt de intercitystatus van het NS-station te schragen waardoor Dordrecht meer kansen heeft via het spoor optimaal verbonden te blijven. Nieuwe bouwontwikkelingen zullen zich minimaal houden aan de duurzaamheidsvoorschriften en daar waar mogelijk kunnen extra eisen gesteld worden op dit gebied. De nieuwbouw van de gemeentelijke en eventueel regionale huisvesting kan zeer energiezuinig zijn en een voorbeeld en grote verandering zijn ten opzichte van de huidige situatie waar het stadskantoor label G scoort. Communicatie en inclusief beleid De ontwikkelvisie betreft een periode van meerdere jaren. Dat vraagt om een andere benadering dan communicatie over bouwplannen. Bij het organiseren van een communicatiemoment moeten geen verkeerde verwachtingen geschapen worden. Mensen worden uitgenodigd om denkkracht te leveren en/of om geïnformeerd te worden. Na ons besluit wordt voor bewoners van het gebied, de basisscholen en kinderopvang in het gebied een inloopavond te georganiseerd. Hier kunnen inwoners zien en horen wat de ontwikkelvisie in de toekomst voor hen kan gaan betekenen. Ook worden aan hen reacties en ideeën gevraagd. Belangrijk is hierbij duidelijke verwachtingen te scheppen, aangezien de aanpak een looptijd van tien tot twintig jaar heeft. Voor de professionele partijen (ontwikkelaars, gebouweigenaren, huurders, verhuurders en woningcorporaties) wordt wederom een investeringstafel georganiseerd, wordt uitleg gegeven en worden reacties en ideeën opgehaald. Communicatiedoelstelling is het informeren en enthousiasmeren van ontwikkelaars en investeerders over de mogelijkheden die de ontwikkelingen hen kunnen gaan bieden. Naast het actief organiseren van een aantal bijeenkomsten sluit of sloot het project aan bij bestaande momenten en bijeenkomsten. Denk aan het Zelfbouwcafe april 2016 (Papeterspad), Provada (vastgoedbeurs juni 2016), bijeenkomsten van de Stichting De STAD en het Leegstandcongres Drechtsteden. Als uw raad de ontwikkelvisie vastgesteld heeft wordt een plan voor de gebiedsmarketing opgesteld en ter uitvoering aangeboden aan ons college. De verschillende deelprojecten hebben hun eigen communicatiemomenten. Belangrijk is dat bij zo'n moment ook aandacht besteed wordt aan het gebied. Dit vraagt om een samenhangende aanpak. Tijdspad, vervolg en evaluatie De onderzoeksvragen, uitgeschreven in de bijlage 'beschrijving onderzoeksvragen', worden in samenhang uitgewerkt en vinden plaats vanaf de tweede helft van Streven is uiterlijk dit najaar besluitvorming te organiseren over de ontwikkelstrategie. Bij separate besluitvorming zal de samenhang inzichtelijk gemaakt worden. Besluitvorming over de overige ontwikkellocaties wordt ook in voorbereid en zo nodig met separate grondexploitaties of exploitatieovereenkomsten ter besluitvorming voorgelegd. Besluitvorming kan niet Pagina 6/7

7 eerder plaatsvinden dan nadat duidelijk is of verplaatsing en nieuwbouw van de gemeentelijke huisvesting mogelijk is. Besluitvorming over punten die spelen op gebiedsniveau, zoals de gebiedsmarketing, communicatie/participatie, de kermis en de verkeersstructuur worden gekoppeld aan de eerstvolgende besluitvorming over de gemeentelijke nieuwbouw. Dan worden ook de planologisch -juridische aspecten meegenomen. Bijlagen - ontwerp besluit bekrachtigen geheimhouding; - ontwerp besluit; - boekje ontwikkelvisie Spuiboulevard e.o.; - beschrijving onderzoeksvragen (GEHEIM); - notitie financiële rapportage - Dordrecht Spuiboulevard (GEHEIM). Het college van Burgemeester en Wethouders van bord recht de secretaris de buranneester I M.M. van der Kraan A.Â.. Brok Pagina 7/7