Versiedatum: Versie: 2.0. Vastgesteld Bestuur: Goedgekeurd RvC:.

Transcriptie

1 Versiedatum: Versie: 2.0 Status: Vastgesteld Vastgesteld Bestuur: Goedgekeurd RvC:.

2 Ten geleide Deze meerjarenprognose vervangt versie 1.1 welke op 18 december is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De belangrijkste wijziging ten opzichte van versie 1.1 is dat de investeringskalender binnen deze versie in overeenstemming is gebracht met het verbeterplan dat op 14 januari 2014 is aangeboden aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Tijdens het opstellen van het verbeterplan bleek dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting in haar Toezichtbrief van 19 november 2013 het volkshuisvestelijk vermogen met 4,5 miljoen heeft overschat. Als gevolg hiervan diende een aanvullende maatregel genomen te worden. De aanvullende maatregel is genomen ten aanzien van het sloop nieuwbouw project Mariskwartier. De geplande start van de sloop is verschoven van 2014 naar De geplande opleverdatum is als gevolg van de maatregel verschoven van 2017 naar Het doorschuiven van het project Mariskwartier heeft positieve uitwerking op de solvabiliteit zowel als de kasstroomprognose. Deze uitwerking komt vooral tot uiting in de laatste twee jaren van deze meerjarenraming. Mr T.W. van der Steen Directeur-bestuurder 2

3 Inhoud 1. Vooruitblik van de directeur-bestuurder Algemeen Aandachtspunten in Verwachte uitkomst begroting Strategie, missie, visie en doelen... 8 Maatschappelijke inbedding Maatschappelijke prognose Organisatie, nevenstructuren en samenwerkingsverbanden Personeel en organisatie Organisatie Organisatiestructuur en schema Doelmatige bedrijfsvoering Personeel Human Resource Management Ziekteverzuim Ontwikkeling medewerkers Personeelsformatie Nevenstructuren Samenwerkingsverbanden Financiële resultaten en risicomanagement Algemeen Samenvatting meerjarenprognose Risicobeoordelingkader Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) Governancecode woningcorporaties en het investeringsstatuut Waardeontwikkeling van het bezit In Control Statement Financiering en beleggen Bezitsontwikkeling Beschikbare vrije kasstromen Woonverbeteringen Investeringsopgave Meerjarenprognose Algemene economische parameters Huurbeleid Saneringsheffing Verhuurderheffing Instandhoudingonderhoud Bedrijfslasten Vennootschapsbelasting Geconsolideerde overzichten Analyse kengetallen geconsolideerd Risicobeheersing- en controlesystemen Risicobeheersing Externe risico s Interne risico s Onderhoudsuitgaven Bedrijfstakcode (Her)-financiering en rente Liquiditeit In control

4 Voorwoord De begroting 2014 en de meerjarenbegroting van onze corporatie treft u hierbij aan. De ambities verwoord in ons bedrijfsplan Werken aan Wonen zijn cijfermatig meerjarig vertaald. Niet helemaal, want in mei 2014 komt ons nieuwe beleidsplan uit. Wij hebben gekozen voor calculeren tegen marktwaarde, zowel voor ons Daeb als niet-daeb bezit. Samenwerking is een maatschappelijk gedreven organisatie geworden, die belanghouders invloed geeft op onze beleidsontwikkeling. Daarvoor consulteren wij hen minstens één maal per jaar en betrekken we hen bij de totstandkoming van ons nieuwe beleidsplan. Onze ambities blijven groot ondanks negatieve externe invloeden en onze doelstellingen en prestaties meetbaar. Minister Blok van Wonen heeft ons via het Blok-Aedes-akkoord meer duidelijkheid gegeven over de koers voor de komende jaren. Helaas bleek Aedes niet in staat het kabinet van gedachten te laten veranderen over de verhuurderheffing. De minister wordt hierin gesteund door het grootste deel van ons Parlement. Democratisch gezien is dat prima, de praktijk voor de volkshuisvesting in Nederland zal echter uitwijzen dat deze heffing niet alleen slecht zal uitwerken voor de investeringsmogelijkheden van de corporaties, maar ook zal leiden tot een tweedeling in wijken, die niemand wenst. En niet te vergeten, de werkgelegenheid in de bouw zal tot in lengte van jaren marginaal blijven. De professionalisering van de organisatie vindt gestaag plaats. De besturingsrapportages en kwartaalrapportages op basis van de balanced score card zijn in kwaliteit en duidelijkheid toegenomen en het nieuwe HRM beleid begint vorm te krijgen. Er zal stevig bezuinigd worden op de beïnvloedbare kosten in de organisatie om het effect van de verhuurderheffing van circa 2 miljoen per jaar (vanaf 2017 in volle omvang) te verminderen. Onze doorrekening voor de komende 5 jaar geeft aan dat Samenwerking er nog steeds goed voorstaat, maar dat onze investeringen zo n 15% zullen dalen als gevolg van de heffing. Dat betreur ik, echter in vergelijking met de rest van onze regio hebben wij niet echt reden tot klagen. Als ik naar de situatie in Vlaardingen kijk en naar Samenwerking in het bijzonder ben ik nog steeds behoorlijk optimistisch en positief over de rol die wij als corporatie in Vlaardingen kunnen (blijven) spelen in de afspraken met onze collegacorporatie en de gemeente Vlaardingen in het kader van het Actieplan Wonen. Het Vlaardings model werkt echt! Mr T.W. van der Steen Directeur-bestuurder 4

5 1. Vooruitblik van de directeur-bestuurder 1.1 Algemeen Woningstichting Samenwerking Vlaardingen (Samenwerking) werkt uitsluitend in de gemeente Vlaardingen, hoewel de toelating ook activiteiten in de rest van de regio Rotterdam/ Rijnmond toestaat. Samenwerking kent tweelagen model met één directeur, die tevens de functie van bestuurder vervult. De controle op het functioneren van de directeur-bestuurder wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. De organisatieopbouw kent een managementteam dat, naast de directeur-bestuurder, bestaat uit de managers Middelen, Vastgoed en Woondiensten. Daarnaast hebben wij twee staforganen die geleid worden door de afdelingshoofden Facilitair en Beleid & Communicatie. De structuur van de organisatie is ingericht om de beleidsverandering, die samenhangt met de implementatie van ons huidige bedrijfsplan te kunnen waarmaken. Anticiperend op het nieuwe beleidsplan dat mei 2014 klaar moet zijn is weer een cultuurtraject gestart, dat de implementatie van het Human Resource Management(HRM) handen en voeten geeft. Dit HRM is grotendeels gericht op de competenties van medewerkers. Het cultuurtraject is sterk geënt op bewustwording van hetgeen van medewerkers in deze tijd wordt gevraagd. Op 15 mei 2014 bestaat woningstichting Samenwerking Vlaardingen 100 jaar. Dit superlustrum zal overigens in bescheidenheid worden gevierd. Naast een cadeautje voor al onze huurders, zal een maatschappelijk cadeau worden gegeven, waarvan vele Vlaardingers zullen kunnen genieten. 1.2 Aandachtspunten in 2014 Het kabinetsbeleid De corporaties in Nederland worden in de komende jaren opgezadeld met grote lastenverzwaringen. Onze kasstromen worden onder grote druk gezet. De regering wil, oplopend tot 2017, ongeveer 1,7 miljard verhuurderheffing van de sector incasseren. Dat kost ons circa 2 miljoen per jaar. Daarnaast zullen wij in de komende vijf jaar ongeveer 2 miljoen bijdragen in het saneringsfonds om collega-corporaties terzijde te staan. De uitwerking van het Blok-Aedes-akkoord heeft ook enige lichtpuntjes, te weten: De juridische splitsing van Daeb- niet-daeb is niet langer noodzakelijk De 142 punten van het woning waarderingsysteem is vervangen door een maximum van de huur van 681,- In 2018 en 2019 komt er een subsidie voor corporaties voor CO2 reducerende investeringen De integratieheffing van 60 miljoen gaat niet door. Deze peanuts wegen niet op tegen de verhuurderheffing en de saneringsbijdrage. Ter dekking zullen wij de gedifferentieerde huurverhoging doorvoeren en daarnaast wordt structureel bezuinigd door ingrepen in de bedrijfslasten ( beïnvloedbare kosten) enerzijds en onderhoud anderzijds. De bedrijfslasten worden onder andere verlaagd door de voorziene resultaten van een aantal lean processen en efficiëntere inkoopprocessen. Dit moet vanaf 2015 enige tonnen opleveren. De rest van de bezuinigingen komt uit het onderhoud. Daarbij is het niet de bedoeling dat er zo maar geschrapt wordt, maar door slimmer aanbesteden en door de uitkomsten van de conditiemetingen in de begroting mee te nemen. De Europese beschikking De EU staat staatssteun toe voor het volgende: bouw, verwerving en exploitatie van sociale huurwoningen tot de maximale huurtoeslaggrens deze woningen moeten voor minimaal 90% worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar gezamenlijk inkomen van maximaal ,- per jaar bouw, verwerving en exploitatie van maatschappelijk vastgoed aanleggen van infrastructuur ten behoeve van deze zaken. Dit kan in het algemeen gesproken leiden tot: De huurmarkt gaat nog verder op slot. Als er nog minder doorstroom is, krijgen de laagste inkomens nog minder kansen. De inkomensgrens is te laag. De groep net daarboven komt in de huidige woningmarkt echt in de knel. NB: naar verluidt wil het kabinet de grens in overleg met Europa verhogen naar , -. Financiering van activiteiten van corporaties komt in gevaar als daar geen borging meer voor mogelijk is. De regeling doorkruist afspraken tussen gemeenten en corporaties over lokaal huisvestingsbeleid. Bovenstaande kan mogelijkerwijs voor de uitvoering van het Actieplan Wonen betekenen dat vooral de afname van de doorstroming jonge gezinnen treft, die moeilijker in aanmerking komen voor een huureengezinswoning omdat veel senioren met een goed pensioen niet meer in aanmerking komen voor seniorenwoningen binnen de sociale huursector. Samenwerking anticipeert vooralsnog op deze situatie door de doelgroep met een inkomen tussen en te bedienen met woningen die een huur hebben tussen de 681 en 750 per maand. 5

6 Herziene Woningwet Naar eerdere verwachting trad de wet in 2013 in werking. Echter, minister Blok drukt behoorlijk zijn stempel op de nieuwe wet en heeft tal van veranderingen doorgevoerd. Vraag is of de wet nog in 2013 van kracht zal worden? De belangrijkste punten van de wet: Corporaties worden eens in de vier jaar gevisiteerd. Administratieve scheiding Daeb en niet-daeb bezit. Op een nader te bepalen tijdstip wordt het extern toezicht op de corporaties verricht door een dochterorgaan van het ministerie van Wonen. Elke corporatie dient een financieel reglement op te stellen waarvoor de voorwaarden worden vastgesteld bij AMvB. Tot de taak van het nieuwe toezichtorgaan valt het toezicht op de liquiditeitspositie, de financiële risico s, de naleving van het treasury statuut en het toezicht op de verbindingen. Nieuwbouw De planvorming omtrent sloop/nieuwbouw van ons complex Centrum 96 is gestart. Op de locatie tegen het stadshart van Vlaardingen worden eind 2014/ woningen gesloopt. Die dateren uit de 20-er jaren van de vorige eeuw en voldeden op geen enkele wijze meer aan de vereisten van deze tijd. Ons ambities voor het nieuwbouwplan zijn bijzonder hoog. Wij willen circa 110 duurzame woningen realiseren binnen de grenzen van de sociale huur. Verder zetten wij in op een complex dat (nagenoeg) energieneutraal wordt ten behoeve van onze toekomstige huurders en ons nageslacht. Eindelijk zit er voortgang in het project Drieën-Huijsen. Met name door de economische recessie zal vooralsnog van het totale plan alleen de sociale huur en het nieuwe onderkomen voor de zorg worden gebouwd. Dit betekent dat het plan nu gereduceerd is tot 80 sociale huurwoningen en circa 100 zorg- en verpleeghuisplekken. Verwachting is dat de bouw start in In het kader van de prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen zijn afspraken gemaakt die vele jaren vooruit kijken. Dit zijn intenties die wellicht tot nieuwbouw en renovatie van bepaalde complexen leiden. Aangezien deze projecten qua invulling en nadere uitwerking nog onvoldoende duidelijkheid opleveren voor de investeringen in de jaren 2016 en verder zijn deze vooralsnog niet opgenomen. Renovatie In 2014 zal worden gestart met het verduurzamen van een tweetal woningcomplexen uit de jaren zeventig van de vorige eeuw. In totaliteit zullen er circa 220 woningen worden geüpgrade van energie label E/F naar label A. Aan de investering van circa 8 miljoen is een levensduurverlening gekoppeld. Een deel van de investeringen zal worden doorgerekend aan de zittende huurders. Verkoop Om onze ambities waar te maken, dient onze kasstroom op peil te blijven. Dit is alleen mogelijk door woningen van de hand te doen. Als de nood hoog is, zullen wij een geheel complex verkopen, anders volstaan wij met de aanwijzing van een oud complex, waarvan wij gemiddeld 2 woningen per jaar verkopen. Vooralsnog zijn deze verkopen passend binnen de strategie van doorexploiteren van de vastgoedportefeuille. Inzet personeel / hoogte bedrijfslasten De bedrijfslasten voor 2014 liggen op het landelijk gemiddelde. Komend jaar zullen wij een aantal efficiencyslagen maken om de beïnvloedbare bedrijfslasten structureel te verlagen door een aantal inkoopprocessen tegen het licht te houden, een aantal processen te leanen en het onderhoud slimmer aan te pakken. Het nieuwe HRM-beleid en de efficiënte inzet van het personeel leiden ertoe dat onze corporatie, ondanks de grote herstructureringsopgave, dit met een relatief kleine groep mensen heeft bewerkstelligd. Desalniettemin is het ziekteverzuim laag. Ook de extra activiteiten in het kader van het sociaal beheer, wijkactiviteiten, de toename van communicatie in- en extern en het voldoen aan de maatschappelijke roep om extra verantwoordingswerkzaamheden duiden op een verdere professionalisering van de organisatie. Integriteit Medio 2010 is het vigerend integriteitbeleid vervangen door een meer geactualiseerde integriteitcode, die door alle medewerkers, leidinggevenden, directeurbestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen is ondertekend. Er bestaat al een klokkenluiderregeling binnen onze corporatie met vertrouwenspersonen, waarvan overigens nagenoeg geen gebruik wordt gemaakt. Met een aantal integriteitonderwerpen zullen wij de medewerkers van de verschillende afdelingen enkele malen per jaar confronteren. Investeringscriteria Wij hebben een investeringsstatuut, dat normen weergeeft van rendementen, die wij minimaal nastreven, afhankelijk van de aard van en categorie van bijvoorbeeld nieuwbouw. In 2011 hebben we deze gezien de marktontwikkelingen en de rendementen op leningen naar beneden bijgesteld. Voor het toetsen van investeringen wordt voor sociale woningbouw een rendementseis van 3,6% gehanteerd. Maatschappelijke investeringen worden getoetst aan de hand van een rendement van 4,5%. Voor overige investeringen wordt een rendementseis aangehouden van 5,25%. 6

7 Huurdervertegenwoordiging Wij hechten aan een goede samenwerking en communicatie met onze bewoners. De contacten met de Huurdersraad en de bewonerscommissies stellen wij zeer op prijs. Probleem wordt gevormd door de bemensing van de gelederen. Via experimenten in overleg met de Huurdersraad, willen wij naar alternatieve vormen zoeken van participatie, wellicht via de digitale snelweg. 1.3 Verwachte uitkomst begroting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft het toezichtkader aangepast aan de veranderde omgeving. Parameters en ratio s zijn veranderd. Het CFV heeft ons aangegeven dat zij op het toezichtterrein draagvlak vermogen een probleem voor ons zien in Reden voor het gesignaleerde probleem is met name het investeringsvolume in de voorgaande jaren en de voorziene hoogniveau renovaties in de jaren erna. Wij maken een verbeterplan waarvan de acties al in deze meerjarenbegroting zijn meegenomen. Zo is de omvang van het onderhoud verlaagd, is een aantal processen geleand en is temporisering van de investeringen doorgevoerd. Structureel zullen wij in het vervolg investeringen in de toekomst pas meenemen in de meerjarenbegroting, indien deze zijn geformaliseerd en gecommuniceerd en uiteraard zijn voorzien van een deugdelijke dekking. De begroting op basis van operationele activiteiten laat over 2014 en volgende jaren positief beeld zien, dat nog kan worden bijgesteld indien de regering nog met aanvullende wetgeving komt. De hoge ambities uit ons bedrijfsplan zijn enigszins negatief bijgesteld, maar zijn financieel verantwoord vertaalt. Ons investeringsprogramma kan nog voor een groot deel worden uitgevoerd indien het Waarborgfonds ons voldoende mogelijkheden biedt leningen aan te trekken. Vlaardingen, 15 januari 2014 Mr. T.W. van der Steen, directeur-bestuurder 7

8 2. Strategie, missie, visie en doelen Strategie Woningstichting Samenwerking Vlaardingen heeft een eigen duidelijke plaats in Vlaardingen. Ondanks het feit dat wij een regionale toelating hebben, fixeren wij ons alleen op Vlaardingen. Met de regio Rotterdam-Rijnmond onderhoudt ons gemeentebestuur de bestuurlijke contacten die ook voor de corporaties in Vlaardingen van belang zijn. Wij hebben ons al heel lang aangesloten bij het regionale woonruimte verdeelsysteem. Daarnaast wordt via de Maaskoepel, onze koepelorganisatie van corporaties in de regio, afgestemd over aantallen nieuw te bouwen woningen, in welke categorieën en degelijke. Maar onze focus ligt echt op de gemeente Vlaardingen. En daar hebben we onze handen aan vol. Door de uitvoering van het Actieplan Wonen (APW) is er nu en de komende jaren volop activiteit in de stad. Ons bedrijfsplan Werken aan Wonen leidt tot nieuw beleid en investeringsopgaven, die een stevige relatie hebben met de opgaven die voortkomen uit het APW. Onze missie: Samenwerking maakt individuele woonwensen van haar huidige en toekomstige bewoners van Vlaardingen mogelijk en levert maatwerk. Onze visie: 1. Woningstichting Samenwerking Vlaardingen stelt alles in het werk om mensen die om wat voor reden dan ook niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien, aan een dak boven hun hoofd te helpen. Senioren en mensen met een beperking krijgen extra aandacht. 2. Het Actieplan Wonen heeft de nodige impact op en vraagt veel aandacht van onze organisatie. Onze toekomstpotenties hangen daarmee samen. Het plan vormt een enorme uitdaging en is van groot belang voor de volkshuisvesting in Vlaardingen. 3. Ongeveer tweederde deel van onze voorraad zal altijd toegankelijk zijn voor de sociale doelgroepen. De rest van ons bezit wordt in principe meer marktconform verhuurd. 4. Wij willen ons onderscheiden van andere corporaties door steeds meer met maatwerk aan de vragen en wensen van onze huurders tegemoet te komen. 5. Transparantie van ons optreden krijgt steeds nadruk waarbij de adviezen van onze belanghouders serieus in onze beleidsafwegingen worden afgewogen. 6. Ecologisch duurzaam werken moet onze kinderen een schonere aarde opleveren. 7. Onze ambities leiden tot grote investeringen in nieuwbouw en kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad. Onrendabele toppen in de sociale huur horen daarbij. 8. Investeren doen wij binnen bedrijfseconomisch verantwoorde kaders. Dat is niet makkelijker geworden door de fiscale en heffingsmaatregelen die het Rijk ons heeft opgelegd. Hierdoor moeten wij meer woningen verkopen en/of onze plannen aanpassen. 8

9 Onze doelen: Doel 1: Participatie belanghebbenden met adviesrecht Wij willen verantwoording over onze activiteiten afleggen aan onze belanghouders en hen invloed geven op ons beleid. Dat gaat niet zo ver dat ze mee mogen beslissen. Dat doen we nog altijd zelf. Maar we willen bepaalde belanghouders op specifieke onderwerpen om advies vragen. We zullen met hen communiceren of we het advies overnemen of niet en waarom. Achteraf zullen we aangeven wat er van onze voornemens terecht is gekomen en waarom iets wel of niet gelukt is. Daarnaast zullen we onze belanghouders zo goed mogelijk informeren over wat we doen. Doel 2: Tevreden klanten Onze klanten vormen ons bestaansrecht. Onze klanten willen we dan ook goed bedienen. Wij willen dat onze klanten tevreden zijn met ons diensten en zullen deze tevredenheid ook monitoren. Doel 3: Passend woningaanbod Een passend woningaanbod is in onze ogen een van de belangrijkste middelen om tevreden klanten te krijgen en te houden. Passend betekent in de eerste plaats dat onze klanten zich thuis voelen in hun buurt of complex. Passend betekent ook dat wij voldoende woonruimte bieden voor mensen met een krappere beurs. Passend betekent in de derde plaats dat we met onze voorraad willen inspelen op de verschillende gezinssamenstellingen en levensfasen in Vlaardingen. In de laatste plaats betekent passend dat ons woningaanbod duurzaam en energiezuinig is. Doel 4: Leefbare buurten waar men zich door ons gesteund voelt Samenwerking realiseert zich dat voor leefbare buurten meer nodig is dan een passend woningaanbod. Onze klanten zijn gebaat bij een hele, veilige en schone leefomgeving. Wij willen niet dat onze klanten het gevoel hebben dat ze er alleen voor staan als er problemen zijn in de wijk. Wij ondernemen actie als er aan deze punten iets schort. Dat betekent signaleren, doorverwijzen en regie nemen om oplossingen te realiseren. Zowel voor complexen en buurten als voor individuele bewoners. Doel 5: Financieel verantwoord beleid We streven naar een gezonde financiële positie, willen voldoen aan eisen van de toezichthouder Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gebruiken financiële sturing als managementinstrument en willen zoveel mogelijk effectief aanbesteden. Daarnaast sturen we op lage beheerkosten. Doel 6: Professionele organisatie We koersen op een doelmatige bedrijfsvoering, goede interne communicatie en het opzetten van Human resource management. Over de smart gemaakte prestaties op basis van deze doelen wordt jaarlijks verantwoording afgelegd aan de Raad van Commissarissen, de Huurdersraad en de overige stakeholders. 9

10 3. Maatschappelijke inbedding In 2014 viert Woningstichting Samenwerking Vlaardingen haar 100 jarig bestaan. Samenwerking heeft een eigen gezicht en cultuur, die te omschrijven valt als betrouwbaar, sociaal en wat luxer. Dit laatste heeft vooral te maken met het feit dat wij heel weinig bezit hebben uit de vijftiger en zestiger jaren. Het grootste deel van ons bezit stamt uit de zeventiger en tachtiger jaren en is groter en luxer dan de bekende naoorlogse flatwoningen. Wij zijn wat eigenzinnig en gaan vaak onze eigen weg binnen de grenzen van de prestatieafspraken met de gemeente. Ons investeringsprogramma is groot in vergelijking met corporaties van dezelfde omvang. Toch ramen wij voorzichtig, want grote risico s willen wij niet lopen! Wij willen dat deel van ons imago graag in stand houden. Dat komt voornamelijk tot uitdrukking in de soort en aard van onze nieuwbouw- en renovatieplannen de komende jaren. Naast huisvesting van mensen uit de sociale doelgroep, wonen ook veel mensen met een middeninkomen bij ons. Op basis van de beschikking van de Europese Unie neemt het toewijzen van woningen aan laatst bedoelde groep af. Samenwerken Onze corporatie heeft goed en intensief contact met de Huurdersraad en de vele bewonerscommissies. Bij de totstandkoming van ons bedrijfsplan heeft de Huurdersraad een belangrijke rol gespeeld. Om dezelfde reden hebben wij intens contact gehad met onze stakeholders, wiens adviezen en suggesties zijn meegenomen in het bedrijfsplan. Ook bij de totstandkoming van ons nieuwe beleidsplan in 2014 zullen de belanghebbenden direct worden betrokken. Onze stakeholders worden gevormd door de partijen met wie wij in ieder geval veel contacten onderhouden, zoals de gemeente Vlaardingen, collega-corporatie Waterweg Wonen, een aantal zorg- en welzijnsinstellingen en de politie. Prestatieafspraken Er zijn in 2010 prestatieafspraken met de gemeente Vlaardingen gemaakt voor de komende 10 jaar. Daarin zijn opgenomen de nieuwbouwproductie, de investeringen in toename van kwaliteit in de bestaande voorraad, de woonomgeving, het primaatschap, de doelgroep(en) en de inspanningen van de gemeente om voorgaande mogelijk te maken. Tussentijdse evaluatie heeft uitgewezen dat de beoogde hoeveelheden nieuwbouw niet worden gehaald. De faciliterende investeringen van de gemeente worden ook niet gehaald, omdat de gemeente fors moet bezuinigen. Dit is met name te wijten aan de veranderde economische omstandigheden. Herijking van de prestatieafspraken vindt thans plaats. Stakeholdersbijeenkomst Tot enige jaren geleden hadden wij nog nooit plenaire stakeholdersbijeenkomsten gehouden. Wel bilaterale bijeenkomsten met individuele belanghouders. In 2011 hebben wij deze partijen gevraagd via een enquête te reageren op een aantal vragen van ons, waaronder de vraag hoe zij zouden willen dat wij de stakeholdersbijeenkomsten organiseren. Op basis van die uitkomsten hebben wij besloten minstens één maal per jaar een (in)formele bijeenkomst te houden, waarvan de eerste in het najaar van 2012 heeft plaats gevonden. Deze bijeenkomst was een groot succes en heeft ons weer de nodige input gegeven, waarmee wij aan de slag zijn gegaan. Eind 2013 worden al onze belanghouders direct betrokken bij de totstandkoming van ons nieuwe beleidsplan en wij organiseren weer een stakeholdersbijeenkomst in mei Onze huurders Wij bestaan al bijna een eeuw. In die tijd heeft onze zorg voor de huurders altijd bovenaan gestaan. De tijden zijn veranderd en dat heeft als positief gevolg gehad dat huurders meer inbreng hebben in het beleid van de corporatie. Wij kennen een Huurdersraad en 16 bewonerscommissies. De mensen die daarin participeren komen op voor hun rechten en die van de huurders in z n algemeenheid, maar zijn vaak ook in staat mee te denken over zaken die niet hun eigen belang betreffen. Helaas moeten we wel constateren dat het aantal personen dat nog bereid is hiervoor zijn vrije tijd op te offeren, tanende is. Samen met de Huurdersraad trachten we daar een oplossing voor te vinden. Met de Huurdersraad hebben wij een paar jaar geleden het proces volbracht te komen tot nieuwe wederzijdse rechten en verplichtingen op basis van de nieuwe Overlegwet. Met de voltallige Huurdersraad wordt drie à vier maal per jaar officieel overlegd. Onze contacten met de bewonerscommissies zijn beperkt tot één of twee keer per jaar, tenzij zich in het betreffende complex iets bijzonders voordoet, zoals een kwalitatieve verbetering. 4. Maatschappelijke prognose Het huidige bedrijfsplan loopt in 2014 af. De doelstellingen uit dit plan zijn hebben een continu karakter gekregen, waardoor er voor 2014 geen bijzondere doelstellingen meer zijn. In 2014 zal een nieuw bedrijfsplan worden gepresenteerd voor de periode Hierin zullen nieuwe doelstellingen worden geformuleerd. 10

11 5. Organisatie, nevenstructuren en samenwerkingsverbanden 5.1 Personeel en organisatie Samenwerking is een maatschappelijke onderneming waarin de mens een centrale rol speelt. In dit hoofdstuk wordt de organisatieopzet en ontwikkeling van het personeel weergegeven. 5.2 Organisatie Organisatiestructuur en schema Samenwerking kent als bestuursmodel de zogenaamde twee lagen structuur. Het bestuur wordt gevormd door een eenhoofdige directie. De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. Toe- en uittredingsrooster van de Raad van Commissarissen: Naam Functie Aftredend in Leeftijd Beroep Nevenfuncties De heer mr. ing. J. Brinkman Mevr. drs. M. Boeren- Snel RA De heer B. Knoop * De heer ir. M.E. Verbokkem * De heer mr. D.J. van de Weerdt Voorzitter 2016 Niet Lid 2017 Vice * Op voordracht Huurdersraad. voorzitter herbenoembaar Niet herbenoembaar 2014 Niet Lid 2015 herbenoembaar Niet Lid 2016 herbenoembaar Niet herbenoembaar 59 Gemeentesecretaris Zuidplas Consulent Van Ede en Partners 52 Financieel directeur Geen 56 Fulltime docent Hogeschool Rotterdam Geen 50 Manager VVE beheer Geen 53 Advocaat Geen Doelmatige bedrijfsvoering In het kalenderjaar 2014 zullen de in 2013 uitgewerkte doelstellingen integraal onderdeel gaan uitmaken van de dagelijkse bedrijfsvoering. Omdat deze manier van werken voor veel medewerkers nieuw is zal daarom veel aandacht worden besteed aan de impact van de gewijzigde bedrijfsvoering. Naast de aandacht voor de gewijzigde bedrijfsvoering zal in 2014 veel aandacht worden besteed aan: Risico management processen Optimalisatie van informatievoorziening Uitvoering Interne beheersingsmodel Werkkostenregeling Herinrichting Balanced Scorecard op basis van nieuwe bedrijfsplan Update van het Treasurystatuut Al deze onderwerpen dragen bij aan de uiteindelijke doelstelling van een professionele organisatie. 5.3 Personeel Human Resource Management Een van de beleidsvoornemens in het bedrijfsplan is het invoeren van Human resource Management (HRM). Voor Samenwerking is de strategische doelstelling van HRM: Goed personeelsbeleid om medewerkers up to date te houden in het licht van onze taken. Om ons HRM beleid vorm te geven zijn de volgende acties geformuleerd: Vormgeven van het leren in de organisatie Maken van loopbaanafspraken Inspelen op vergrijzing van personeelsbestand en verlies van kennis en ervaring door (vervroegde)pensionering Persoonlijke opleidingsplannen Flexibele beloningsstructuur 11

12 Bovengenoemde acties hebben een continu karakter. In 2013 heeft als pilot jaar gefungeerd voor het HRM, zoals dat in voorgaande jaren is ontwikkeld. Aangezien de invoering van het HRM beleid een grote impact heeft op zowel medewerkers als leidinggevenden is besloten om de pilot in 2014 nog een jaar voort te zetten Ziekteverzuim Wij kennen al jaren een laag verzuimpercentage. Wij voeren een actief beleid om het ziekteverzuim zoveel mogelijk te beperken. Onderdeel van dit beleid is het actief benaderen van zieke medewerkers en periodiek overleg met de Arbo-Unie Ontwikkeling medewerkers Het beleid van Samenwerking is er op gericht dat medewerkers zich verder ontwikkelen met behulp van opleiding, trainingen en coachen. Medewerkers zullen in 2014 een trainingstraject volgen dat is afgestemd op de organisatie doelstellingen en het persoonlijk ontwikkelingstraject Personeelsformatie De personeelsformatie kent ten opzichte van de begroting 2014 een lichte groei van 0,7 Fte. Tal van overheidsmaatregelen hebben impact op de bedrijfsvoering hebben geleid tot noodzakelijke uitbreiding van de formatie. Qua kennisniveau is onze organisatie thans voldoende uitgerust om de toenemende administratieve lastendruk op te vangen. Begrote formatie voor : O nde rw e rp Aa nta l medewerkers P ers o n eel s b ezetti n g Interne o rga n i s a ti e 3 1,8 3 2,5 3 2,5 3 2,5 3 2,5 3 0,5 P ers o n eel s b ezetti n g Fl a tb eh eers ters 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 8,5 To ta a l P ers o n eel s b ezetti n g 4 0,3 4 1,0 4 1,0 4 1,0 4 1,0 3 9,0 O p l ei d i n gs ko s ten O p l ei d i n gs ko s ten p er Fte O p l ei d i n gs ko s ten i n % va n d e l o o n s o m 3,0 2,7 2,0 2,0 2,0 2,0 Aa n ta l vh e p er fte (ex c l. Fl a tb eh eer) Gem i d d el d e p ers o n eel s l a s t (ex c l. Fl a tb eh eer) Nevenstructuren Samenwerking heeft een beperkte nevenstructuur. Comact Samenwerking B.V. is 100% dochter van onze stichting. Verder heeft Samenwerking een verbinding met Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen. In deze stichting is het beheer en de exploitatie van het kantoorpand van Samenwerking ondergebracht. Samenwerking heeft 100% zeggenschap in de stichting. De financiële uitkomsten van de activiteiten van de Comact Samenwerking B.V. en Stichting Beheer Kantoorpand Samenwerking Vlaardingen worden volledig geïntegreerd in het jaarverslag over In 2012 is een verbindingenstatuut opgesteld, waarbinnen toetsingskader voor verbindingen is opgenomen. Jaarlijks zullen de verbindingen geëvalueerd worden Samenwerkingsverbanden Samenwerking neemt deel in Woonnet Rijnmond, die de uitvoering van de woonruimteverdeling voor de meeste corporaties in de regio Rijnmond regelt. Wij zien in de deelname aan Woonnet Rijnmond een meerwaarde omdat woningtoewijzing één van onze kerntaken is. In Woonnet Rijnmond hebben wij bestuurlijke zeggenschap. De financiële risico s zijn beperkt. De lasten voor de te leveren prestatie voor 2014 worden geraamd op 18,30 per verhuureenheid. De totale verwachte kosten komen voor 2013 hierdoor op Verder hebben wij geen overige verbindingen in de zin van het BBSH. Wel werken wij nauw samen met allerlei andere partijen. 12

13 6. Financiële resultaten en risicomanagement 6.1 Algemeen Bij het opstellen van de begroting werden door de overheid tal van maatregelen over ons uitgestort. Hierdoor kwamen de kasstromen in de toekomst zwaar onder druk, met als gevolg dat door Samenwerking niet in elk jaar aan de toetsingscriteria van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) voldoet. Daarom is met het opstellen van de meerjarenprognose scherper ingestoken op kasstroomsturing en aan het voldoen van de normen van het WSW en het CFV. Dit heeft vooral geresulteerd in een wijziging ten aanzien van de besteding van onderhoudsuitgaven. In hoofdlijn wordt aangehouden dat instandhoudingonderhoud moet kunnen worden voldaan uit de operationele kasstroom, zodat gegarandeerd kan worden dat onze woningen voldoen aan het criterium: wind- en waterdicht & veilig. Het op deze manier doorvoeren van de onderhoudslasten in de operationele kasstromen creëert eventuele vrije kasstromen. Op basis van deze hoofdregel is bijsturing van beleid sneller en simpeler uit te voeren. 6.2 Samenvatting meerjarenprognose De begroting 2014 en de meerjarenbegroting staan in het teken van het inpassen van de verhuurderheffing en saneringsheffing en de investeringen van de nadere invulling van het Actieplan Wonen. Dit plan, opgesteld door de gemeente en de twee corporaties in Vlaardingen, is voor Samenwerking in feite vertaald in het bedrijfsplan Werken aan Wonen. De opgaven in het kader van de kwalitatieve opwaardering van de bestaande voorraad, de investeringen in sloop/nieuwbouw en in milieubesparende maatregelen verhogen de druk op de financiële middelen. De saneringsbijdrage en de verhuurderheffing leggen de komende jaren een enorme druk op de operationele kasstromen. Op basis van het huidige beleid kan voor een redelijk goede voorspelling gemaakt worden voor de lasten. De inkomsten kennen vanaf 2014 een grotere onzekerheidsfactor. De huidige inkomensafhankelijke huurverhoging is bij wet aangenomen voor 2013 en Voor 2015 komt het Kabinet met voorstellen om over te gaan naar de huursombenadering. Daarbij wordt de gemiddelde huurverhoging voor alle woningen van een corporatie en de maximale huurverhoging per woning voorgeschreven. De verdeling van de huurverhogingen over de woningen kan dan op verschillende manieren binnen deze kaders plaatsvinden. Hoe is nog niet bekend, maar er zijn duidelijke nuanceverschillen van deze huursombenadering ten opzichte van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging kan dan namelijk gebaseerd worden op de prijs-kwaliteit van de individuele woning. Woningen met relatief lagere huren krijgen daardoor een hogere huurverhoging dan woningen die nu al de juiste huurprijs hebben. Door het vaststellen van het woonakkoord heeft het Kabinet bewerkstelligd dat de verhuurderheffing een permanent karakter krijgt. De gevolgen van een permanente verhuurderheffing zijn groot voor de bedrijfsvoering. De solvabiliteit, op basis van de bedrijfswaarde, komt als gevolg hiervan onder druk te staan. Ondanks dat Samenwerking, op basis van marktwaarde in verhuurde staat, voldoende solvabel blijft in de komende jaren houden het WSW en CFV in haar beoordeling hiermee geen rekening. Voor hen is solvabiliteit, op basis van bedrijfswaarde, belangrijker. Samenwerking kan hier voor een tweetal maatregelen nemen. Enerzijds door nog scherper te gaan sturen op kostenbeheersing. Anderzijds door actiever om te gaan met onze vastgoedportefeuille in de vorm van complex-gewijze verkoop. Resultaten meerjarenprognose Het geprognosticeerde operationeel jaarresultaat over 2014 bedraagt 4,6 miljoen positief. Na aftrek van waardemutatie van de vastgoedportefeuille bedraagt het jaarresultaat 23,3 miljoen negatief. Het weerstandsvermogen per ultimo 2014, na toevoeging van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en waardeveranderingen materiële vaste activa, wordt geprognosticeerd op 168 miljoen. Per ultimo 2014 wordt een solvabiliteit op basis van marktwaarde van 48,6% verwacht. De solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde wordt geprognosticeerd op 24,4%. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de minimale solvabiliteitseis van 22,5% die wordt aangehouden door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw houdt als minimale solvabiliteitseis een waarde aan van 20%.. Naast het jaarresultaat en weerstandsvermogen is de operationele kasstroom van essentieel belang. Op basis van het huidig beleid is de operationele kasstroom de komende jaren positief. Per ultimo 2014 wordt een ICR verwacht van 1,7. Als branchenorm wordt een ICR van 1,4 aangehouden. Op basis van de door het WSW gehanteerd aflossingsfictie (DSCR) is de operationele kasstroom de komende jaren voldoende. Om continuïteit te waarborgen is een gezonde vermogenontwikkeling nodig. Als vuistregel binnen de corporatiebranche wordt gesteld dat maximaal 75% van de bedrijfswaarde van het bezit extern gefinancierd mag zijn. De Loan to Value voor 2014 wordt geschat op 67,9%. Hiermee wordt voldaan aan de normering. 13

14 Op basis van de ontwikkeling van de financiële kengetallen na 2015 kan geconcludeerd dat ruimschoots aan de sector parameters wordt voldaan. In tegenstelling tot eerder meerjarenprognose is de voorliggende meerjarenprognose voorzichtiger omgegaan met het inrekenen van woonverbeteringen. Alleen de concrete projecten die zijn geformaliseerd en extern zijn gecommuniceerd zijn verwerkt in de meerjarenprognose. Op basis van de opgave vanuit het Actieplan Wonen zullen de financiële parameters in te toekomst wellicht iets worden afgevlakt. Per jaarlaag zal worden bekeken naar de financiële mogelijkheden om invulling te geven aan het Actieplan Wonen. 6.3 Risicobeoordelingkader Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) Het WSW heeft het nieuwe risicobeoordelingeskader dat vanaf 2014 in werking zal treden. Met het nieuwe beoordelingskader hanteert het WSW een objectieve risicobeoordeling gebaseerd op professionele standaarden uit de financiële sector, aangepast aan de specifieke kenmerken van het businessmodel van corporaties. Het nieuwe risicobeoordelingeskader bewaakt de risico s van de sector als geheel en beoordeelt de risico s die spelen bij individuele corporaties en stelt grenzen aan deze risico s. In de nieuwe systematiek worden corporaties, zoals voorheen, beoordeeld op financiële en (kwalitatieve) bedrijfsrisico s. De financiële toetsen zijn verbreed en de beoordeling van de bedrijfsrisico s is eenduidiger ingeregeld en sluit beter aan op het business model van de corporatie. Het WSW draagt met het nieuwe normenkader bij aan de zekerheid van het stelsel en geeft invulling aan de solidariteit en gewenste disciplinering binnen de sector. Met de nieuwe werkwijze die aansluit op het nieuwe beoordelingskader, gaat het WSW meer risico gestuurd, voorspelbaar en klantgericht werken. Het risicobeoordelingeskader berust op 2 pijlers. Business risk en Financial risk. De uitgangspunten door het WSW zijn als volgt geformuleerd: Het Business risk model wordt door het WSW in kaart gebracht door middel van 24 vragen. De vragen gaan in op de risico s ten aanzien van: Portefeuillestrategie Samenstelling, beheer en transitie van de huidige vastgoedvoorraad Marktontwikkelingen Economische en politieke ontwikkelingen Financiële sturing en beheersing, incl. financiering en rentemanagement Corporatie in control Governance Aan de risico s wordt in de beoordeling ervan een bepaalde zwaarte toegekend. 14

15 Het Financial risk model steun op 5 financiële ratio s, die hieronder grafisch zijn weergegeven. De belangrijkste veranderingen zijn: De ICR (renteverdiencapaciteit) wordt bepaald op basis van de laagste score van de gerealiseerde (3 afgelopen jaren) en de gewogen geprognosticeerde (komende 5 jaar) ICR. De minimale score dient 1.4 te bedragen. De generieke aflossingfictie van 2% wordt vervangen door een corporatie specifieke DSCR (aflossingsverdiencapaciteit). De nieuwe DSCR houdt rekening met de restant levensduur van het bezit, verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. De minimale score dient 1 te bedragen. De LTV (lange termijn verdiencapaciteit) wordt bepaald op basis van de Bedrijfswaarde. De maximale LTV van 75% van de bedrijfswaarde bedragen. De solvabiliteitsratio wordt bepaald op basis van bedrijfswaarde, en moet minimaal 20% bedragen. Resultaten analyse op basis van de meerjarenprognose : G e m i d d e l d W S W V o l d o e t N o rm G e re a l i s e e rd G e p ro g n o s ti ce e rd s co re a a n n o rm I CR 1,40 1,37 2,04 1,37 N e e D S CR 1,00 0,87 1,32 0,87 N e e LTV 75% 67% 72% 72% Ja S o l va b i l i te i t 20% 32% 24% 24% Ja D e k k i n g s ra ti o 50% 25% 28% 25% Ja De ICR en DSCR hebben als gevolg van het gerealiseerde beleid over de 2009 tot en 2012 een negatieve invloed op het beoordelingskader van het WSW. Binnen de systematiek van het WSW is beoordeling op basis van gerealiseerde cijfers een nieuw element. Op deze cijfers kan niet meer worden gestuurd. Zij spelen echter wel een prominente rol in het beoordelingskader. Het WSW is zich bewust van de uitkomsten van de ingeslagen weg, en zal hierover in gesprek gaan met de corporaties. De prognosecijfers wijzen uit dat het ingezette financiële beleid een positieve uitwerking heeft op het beoordelingskader van het WSW. 15

16 6.4 Governancecode woningcorporaties en het investeringsstatuut Per 1 juli 2011 is de nieuwe Governancecode voor woningcorporaties van kracht. In de Governancecode is een groot aantal zaken geregeld. Sommige verplicht, sommige onder het principe pas toe of leg uit. Hierbij wordt enkel een uitleg verstaan waarom de afwijking van de corporatie een betere uitwerking is dan de Governancecode voorschrijft. De verplichte zaken zijn onder andere de sectorbrede beloningscode, de honoreringsregeling en de maximale zittingstermijn voor toezichthouders. In de nieuwe code is ook extra aandacht voor verbindingen en risico s. Meer concreet stelt de (nieuwe) code dat iedere corporatie een toetsingskader voor de verbindingen en investeringen dient op te stellen en ter goedkeuring dient voor te leggen aan de Raad van Commissarissen. Een exacte invulling van wat een investeringsstatuut is en wat er minimaal in dient te staan, geeft de Governancecode niet. Het investeringsstatuut is een document waarin wordt vastgelegd hoe verantwoord investeren wordt geborgd binnen de organisatie. Hierbij gaat het vooral om: Financiële vereisten op project- en corporatieniveau Strategie en volkshuisvesting Klant en markt Organisatie en capaciteit Risicobeheersing Procesgang en interne audit op het proces Een belangrijk onderdeel van verantwoord investeren is het toetsen van een investering aan objectieve en gefundeerde financiële beoordelingscriteria. Hierbij zijn zowel criteria op projectniveau als op corporatieniveau van belang. In 2009 is een Financieel toetsingskader opgesteld. In dit kader zijn de volgende elementen opgenomen: Rendementseisen Waardesturing Dit Financieel Toetsingskader is de onderlegger van het Investeringsstatuut dat in 2012 is opgesteld. In het verbindingenstatuut is het volgende toezichtkader uitgewerkt: Het beleid voor het aangaan van een verbinding Governance en toezichtstructuur De organisatorische randvoorwaarden. De toetsing van de verbindingen is opgenomen in de Planning & Control cyclus van Samenwerking. 6.5 Waardeontwikkeling van het bezit Het waarderen van het vastgoed is een vast onderdeel van de planning- & controlcyclus. Met ingang van 2012 is Samenwerking overgestapt naar waardering op basis van marktwaarde, in plaats van waardering op basis van bedrijfswaarde. Het vaststellen van de parameters, die ten grondslag liggen aan de bedrijfswaardeberekening, vormden altijd een punt van discussie. Binnen de methodiek van het waarderen op marktwaarde vormt het vaststellen van parameters nauwelijks discussie. Ook omdat de waardering extern gevalideerd wordt. Ondanks de overstap naar een waardering op marktwaarde vormt de bedrijfswaarde een belangrijke pijler in het beoordelingskader van zowel het CFV als het WSW. Op basis van de gehanteerde parameters is in tabel 2 de ontwikkeling van de marktwaarde en bedrijfswaarde in de periode weergegeven: M a rkwa a rde ontwikkeling -3,0 % -1,5 % 0,0 % 2,0 % 2,0 % M a tkwa a rde i n verhuurde s ta a t Bedrijfs wa a rde Re nde m e nte n M arktw aarde Direct rendement (%) 2,96 3,43 3,75 4,10 4,36 Indirect rendement (%) 5,88-3,53-0,62-0,67 0,16- To ta a l ren d em en t (%) 2,9 2-0,1 0-3,1 3 4,7 7 4,2 0 Tabel 1 16

17 Direct rendement: Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. De marktwaarde ontwikkelt zich tot en met 2017 negatief. De opgenomen prognose is gebaseerd op de verwachtingen van DTZ Zadelhoff, zoals opgenomen in de waarderingsparameters per ultimo Het direct rendement ontwikkelt zich de komende jaren positief. Dit is een direct gevolg van de verbeterde kasstroomsturing. De ontwikkeling van het indirect rendement is gekoppeld aan de marktwaardeontwikkeling. 6.6 In Control Statement Het afleggen van maatschappelijke verantwoording over het gevoerde beleid en het actief toepassen van risicobeheersing wordt steeds belangrijker en staat beschreven in de governance code voor de corporatiesector. In toenemende mate is er behoefte aan een adequate beheersing van de bedrijfsprocessen. Een In Control Statement (ICS) is een geschikt middel gebleken om invulling te geven aan de verantwoording over de mate van beheersing van de bedrijfsprocessen. Het In Control Statement geeft vertrouwen in goed bestuur en verantwoording. Daarmee is het ICS een onmisbaar onderdeel van een goed geleide organisatie. In 2013 zijn de laatste processen beschreven en is vorm gegeven aan het Control Framework. Daarnaast is in 2013 gestart met LEAN management. Relevante processen zullen op basis van LEAN management moeten worden herschreven in De planning- & controlcyclus van processen is hierdoor verder geprofessionaliseerd. Voor het kalenderjaar 2014 zullen de activiteiten zich vooral richten op: Herschrijven van GELEANDE processen. Uitvoeren Intern Controle Plan. Doorvoeren van de administratieve scheiding DAEB en Niet-DAEB activiteiten Uitwerken werkkostenregeling Kostenmanagement (bijvoorbeeld kostenbewust zijn, aanbesteding etc.) Verder ontwikkelen van risicobeheersing en toetsen van gedragscodes. Herschrijven Treasury statuut 6.7 Financiering en beleggen In 2009 is het treasury statuut geactualiseerd. Sinds 2010 wordt jaarlijks gewerkt met een treasury jaarplan. Ondanks maatregelen van de overheid om het renteniveau omlaag te brengen blijven de door de banken gehanteerde risico opslagen voor leningen op (middel)lange termijn hoog. Om de rentekosten in de toekomst niet te veel op te laten lopen richt onze financieringsstrategie zich op leningen met een korte rente looptijd, en het afdekken van renterisico s door middel van renteswaps. De afgesloten renteswaps passen binnen de kaders van het treasurystatuut, de verslagleggingregels en de beoordelingskaders van het WSW. Het Ministerie van Wonen heeft in september 2012 nieuw beleid ontwikkeld voor het aangaan van rente derivaten. In dit nieuwe beleid zijn twee belangrijke toetsingen opgenomen: 1. De afgesloten derivaten mogen het toezicht van het Ministerie niet belemmeren; 2. De maximale duur van een nieuw af te sluiten rente derivaat mag maximaal 10 jaar zijn. De door Samenwerking afgesloten rente derivaten passen binnen de gestelde kaders van het Ministerie. Wel zal het Treasury statuut in 2014 worden geactualiseerd op basis van de huidige wet- en regelgeving. 6.8 Bezitsontwikkeling In de begrotingsperiode is rekening gehouden met de ontwikkeling van nieuwbouwplannen, als mede met een tweetal herstructureringlocaties. Nieuwbouwlocaties: Parc Drieënhuysen Oplevering woongelegenheden Herstructurering: Centrum Sloop woongelegenheden en 4 winkels Oplevering woningen en 71 parkeerplaatsen, en 1 commerciële ruimte Gelabelde verkoopwoningen: West 30 Verkoop stuks per jaar 17

18 Ontwikkeling aantal verhuureenheden: A a n ta l V H E's A a n ta l w o o n g e l e g e n h e d e n A a n ta l n i e t-w o o n g e l e g e n h e d e n A a n ta l g e co n s o l i d e e rd e e e n h e d e n Tabel Beschikbare vrije kasstromen In het gewijzigd beleid heeft de vrije kasstroom een prominent karakter. In tabel 4 zijn de vrij beschikbare kasstromen weergegeven. Het WSW gaat in haar benadering uit van een fictieve aflossing, die is gekoppeld aan de restant levensduur van de vastgoedportefeuille. Tussen het verschil van de werkelijke aflossing van de lening portefeuille en de fictieve aflossingnorm die het WSW hanteert is rekening gehouden door een claim neer te leggen op de vrije kasstroom. Beschikbare vrije kasstromen (x 1.000) in periode O p e ra ti o n e l e k a s s tro o m A f: A a n p ro je cte n to e g e re k e n d e re n te A f: A a n p ro je cte n to e g e re k e n d e l o o n k o s te n N e tto o p e ra ti o n e l e k a s s tro o m M u ta ti e l e n i n g p o rte fe u i l l e Vrije kasstroom Inzet vrije kasstroom W o o n ve rb e te ri n g M a te ri e l e a cti va t.d.v O ve rh e ve l i n g vo o rg a a n d ja a r Cl a i m - a fl o s s i n g fi cti e W S W Tabel 3 Als gevolg van uitloop van een tweetal projecten uit 2013 naar 2014 overtreft de besteding van de vrije kasstroom de werkelijk beschikbare vrije kasstroom in 2014 met 1.5 miljoen. Dit verschil zal worden goedgemaakt in de jaren 2015 en Als gevolg van deze overheveling is in die jaren derhalve minder vrije kasstroom beschikbaar Woonverbeteringen Onderhoudsmaatregelen die meer inhouden dan instandhoudingonderhoud worden aangemerkt als woonverbetering. De ingrepen kunnen worden aangemerkt als duurzaamheidingrepen, maar komen niet in aanmerking voor activering, omdat er geen huurverhoging wordt doorgevoerd of levensduurverlening wordt toegepast. De uitgaven worden gedekt via de vrije kasstroom Aa n ta l w o n i n gen Indi rec te woonverbeteri ngen 3 % Di rec te woonverbeteri ngen Totaal aantal w oninge n w oonve rbe t e ring I n ves teri n gs b ed ra g (x ) Gem i d d el d i n ves teri n gs b ed ra g p er w o n i n g Tabel 4 18

19 6.11 Investeringsopgave In de meerjarenprognose is een tweetal grootschalige woonverbetering projecten opgenomen. Het betreft hier ingrepen waarbij de levensduurverlening wordt toegepast, in combinatie met duurzaamheidingrepen. Als gevolg van de duurzaamheidingrepen zullen beide complexen in aanmerking komen voor het Energie label A. De woning worden op dit moment gekwalificeerd met label E/F. Daarnaast is in de meerjarenprognose een herstructureringsopgave en een nieuwbouwopgave verwerkt. Uit onderstaand overzicht blijkt dat naar verwachting voor de begrotingsperiode ,6 miljoen wordt geïnvesteerd in nieuwbouwwoningen, energiemaatregelen en herstructurering To ta a l Aa n ta l l en Sl o o p I n ves teri n gen b es ta a n d b ezi t Ni euwbouw huur (Des)in vest erin g en ( x ) Sl o o p I n ves teri n gen b es ta a n d b ezi t Ni euwbouw huur Im p a ct b ed rijfsw a a rde( x ) Sl o o p I n ves teri n gen b es ta a n d b ezi t Ni eu w b o u w h u u r Tabel 5 Bij investeringsbeslissingen voor projecten worden andere parameters gehanteerd, dan bij de bepaling van de waarderingsgrondslag. In tegenstelling tot de waardering van het vastgoed, wordt bij investeringsbeslissingen uitgegaan van rendementen, een exploitatieduur van 50 jaar, en wordt de grondprijs als integraal onderdeel van de exploitatie gezien. De in tabel 5 weergegeven impact op de bedrijfswaarde is conform WSW en CFV normering. In deze normering is rekening gehouden met eeuwigdurende verhuurderheffing en een discontovoet van 5,25%. 19

20 6.12 Meerjarenprognose Algemene economische parameters Voor het opstellen van de begroting zijn de algemene economische parameters gebruikt zoals door Ortec Finance in juni 2013 zijn gepresenteerd. In dit scenario zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: en vol gend P ri j s i n fl a ti e 1,7 5 % 1,8 3 % 1,8 8 % 1,9 1 % 2,0 0 % 2,0 0 % Lo o n i n fl a ti e 1,5 0 % 1,9 5 % 2,2 7 % 2,4 9 % 3,0 0 % 3,0 0 % Bo u wi n d ex 1,5 0 % 1,9 5 % 2,2 7 % 2,4 9 % 3,0 0 % 3,0 0 % O n d erhouds i n d ex 1,5 0 % 1,9 5 % 2,2 7 % 2,4 9 % 3,0 0 % 3,0 0 % M a rkti n d ex * -3,0 0 % -1,5 0 % 0,0 0 % 2,0 0 % 2,0 0 % 2,0 0 % K o rte ren te 1,4 9 % 2,1 0 % 2,5 4 % 2,8 4 % 3,5 5 % 3,5 5 % La n ge ren te 2,3 0 % 3,0 4 % 3,5 5 % 3,9 1 % 4,7 5 % 4,7 5 % D i s c o n to vo et 5,2 5 % 5,2 5 % 5,2 5 % 5,2 5 % 5,2 5 % 5,2 5 % Tabel 6 * Bron DTZ Zadelhoff Huurbeleid Door de Tweede Kamer is besloten dat de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen nog in 2014 mag worden toegepast. Eind 2014 zal Minister Blok een voorstel doen voor het toepassen van de Huursombenadering vanaf het jaar Bij het opstellen van de begroting was onduidelijk hoe hoog het percentage van de huursombenadering wordt. In Wonen 4.0 is door de betrokken partijen een tarief van inflatie + 2% benoemd. Voorzichtigheidshalve is voor de prognoseperiode uitgegaan van inflatie + 1%. Het huurbeleid in de meerjarenprognose is als volgt verwerkt: Individuele huurverhoging conform de huidige wetgeving voor Huursombenadering voor , inflatie + 1% Vanaf 2019 geldt een inflatievolgend huurbeleid Huurderving voor oninbaarheid 1% van de huursom Er is geen rekening gehouden met aftopping van de huren op basis van de liberalisatiegrens. Als streefhuren zijn de markthuren conform IPD waarderingsregels aangehouden. Individuele huurverhoging 2014: Voor woningen met een huur tot 681,02 is het volgende huurbeleid aangehouden: Bruto jaarinkomen in Huurverhoging boven inflatie < ,00% ,50% > ,50% Tabel 7 Voor het geliberaliseerde segment is een huurverhoging aangehouden ter hoogte van inflatie. Huursombenadering : Huren tot liberalisatiegrens inflatie + 1% Huren boven de liberalisatiegrens inflatie volgend. 20

21 Markthuur: De markthuur conform de IPD waarderingsregels is de (kale) huurprijs welke, uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou kunnen worden. Voor woningen beneden de liberalisatiegrens geldt de laagste van markthuur en de maximaal redelijke huurprijs. Voor woningen die een feitelijke huurprijs kennen hoger dan de huursubsidiegrens (liberalisatiegrens) geldt de markthuur. Als leidraad voor vaststelling van de markthuur wordt onderstaande tabel gebruikt. 7. Huur- versus leegwaarde (richtpercentages) 8. Leegwaarde 9. Randstad 10. Niet-Randstad 11. < ,50% 13. 5,00% ,05% 16. 4,55% 17. > ,75% 19. 4,25% Tabel 8 bron: DTZ Zadelhoff De huurharmonisatie is bepaald op basis van de mutatiegraad van elk individueel complex. Waarbij bij mutatie de huurprijs naar markthuur wordt gebracht. Afwaardering van de huur op basis van mutatie behoort ook tot de mogelijkheden. De resultaten van het doorgerekende huurbeleid heeft gevolgen voor de woning balans. In tabel 10 is de ontwikkeling van de woningbalans opgenomen over de periode , evenals de procentuele huursomstijgingen over die periode. H uurcategorie G o e d k o o p O n d e rg re n s B o ve n g re n s 374,44 383,80 390,52 397,66 405,14 412,88 B e ta a l b a a r O n d e rg re n s 374,44 383,80 390,52 397,66 405,14 412,88 B o ve n g re n s 574,35 588,71 599,01 609,97 621,44 633,31 B e re i k b a a r O n d e rg re n s 574,35 588,71 599,01 609,97 621,44 633,31 B o ve n g re n s 681,02 698,05 710,26 723,26 736,86 750,93 D u u r O n d e rg re n s 681,02 698,05 710,26 723,26 736,86 750,93 A a n ta l w o o n g e l e g e n h e d e n G o e d k o o p B e ta a l b a a r B e re i k b a a r D u u r Procentuele huursom stijgingen R e g u l i e re h u u rve rh o g i n g (% ) 2,50 1,75 1,83 1,88 1,91 H u u rve rh o g i n g re n o va ti e (% ) 0,41 0,92 0, H u u rve rh o g i n g h a rm o n i s a ti e (% ) 0,82 0,62 0,63 0,56 0,38 H u u rve rh o g i n g b o ve n i n fl a ti e (% ) 0,49 0,81 0,82 0,81 0,77 Tabel 9 De doorrekening van ons huidig huurbeleid heeft tot gevolg dat het aantal woningen in het dure segment, Niet-DAEB, de komende 5 jaar doorgroeit naar ongeveer 800 woningen en vanaf 2018 stabiliseert. 21

22 Saneringsheffing De heffing voor 2014 is voorlopig en moet nog definitief worden vastgesteld. De heffing voor de jaren daarna is een zo goed mogelijke inschatting van waar in de meerjarenprognose rekening mee is gehouden S ta tu s h e ffi n g V o o r- S ch a tti n g S ch a tti n g S ch a tti n g S ch a tti n g Tarief: g e n o m e n W o o n g e l e g e n h e i d O n ze l fs ta n d i g e w o o n g e l e g e n h e i d B e d ra g s a n e ri n g s h e ffi n g (x 1.000) Tabel Verhuurderheffing De wet voor de verhuurderheffing geeft concreet aan welke heffing gaat plaatsvinden per jaar tot en met het jaar De hiermee samenhangende huurverhogingen zijn daarop afgestemd. In 2014 is er inkomensafhankelijke huurverhoging doorgerekend, terwijl voor de jaren 2015 tot en met 2018 de huursombenadering (inflatie + 1%) als basis is aangehouden. Bij het opstellen van de meerjarenprognose is rekening gehouden met voortzetting van de verhuurderheffing vanaf De motivatie voor het inreken van de verhuurderheffing voor de jaren 2018 en verder wordt ingegeven door het feit dat de concept wetgeving niet aangeeft dat de wet eindigt en daarmee loopt deze door tot na De verhuurderheffing is daarom vanaf het jaar 2018 structureel ingerekend op het niveau van het jaar 2017, te weten 2,1 miljoen. Vanaf 2018 is geen rekening gehouden met extra huurinkomsten ter dekking van de verhuurderheffing. In de meerjarenprognose is de volgende verhuurderheffing verwerkt: W O Z W a a rd e o n tw i k k e l i n g -5,97% -5% -1,50% -1,50% 2,0% G e m i d d e l d e W O Z w a a rd e (x 1.000) 128,9 116,7 115,0 116,6 121,8 A a n ta l w o n i n g e n i n g ro n d s l a g G rondslag heffing (x 1.000) B ru to V ri js te l l i n g Ne tto Ta ri e f ve rh u u rd e rh e ffi n g 0,381% 0,449% 0,491% 0,536% 0,536% V e rh u u rd e rh e ffi n g (x 1.000) Tabel 11 22

23 Instandhoudingonderhoud Het instandhoudingonderhoud is kostengerelateerd en zal moeten worden voldaan uit de operationele kasstromen. Het uitgangspunt voor instandhouding is de normering van het onderhoud volgens NEN2767, wind- en waterdicht & veilig. Het jaarlijks onderhoudsbudget zal worden bepaald op basis van de volgende berekening: Klachtenonderhoud 300 per woning Mutatieonderhoud 575 per mutatie Cyclisch onderhoud 950 per woning De tarieven van het klachtenonderhoud en mutatieonderhoud zijn marktconforme tarieven. Het tarief voor cyclisch onderhoud is bepaald volgens de VEX-normering. De VEX-normering is een onderhoudsnorm die rekening houdt met de samenstelling van het bezit, en is gebaseerd op NEN2767. Op basis van de samenstelling van ons bezit is een gemiddelde VEX-normering berekend van 950 per woning. Op basis van de bovenstaande staffel bedraagt de totale onderhoudsnorm per verhuureenheid die overeenkomst met de huidige branchenormering (Bron: CFV ). De huidige onderhoudsnorm, prijspeil 2013, per verhuureenheid bedraagt Gelet op de inspanning die verricht moet worden om op VEX-normering te komen is een voor een afbouw gekozen, waarbij in 2018 conform de norm wordt gewerkt. In de huidige begroting is de volgende staffel verwerkt: N o rm b e d ra g e n (n i e t g e ïn d e xe e rd ) G eïndex eerde budgetten Cycl i s ch o n d e rh o u d Kl a ch te n o n d e rh o u d M u ta ti e o n d e rh o u d Tabel Bedrijfslasten De ontwikkeling van de bedrijfslasten laten de komende jaren een stabiel beeld zien, en ontwikkelen zich onder inflatieniveau. De in tabel 14 weergegeven cijfers berusten op de door het CFV gehanteerde methodiek. In oktober 2013 is door Aedes, in samenwerking met het CFV en KWH het Corporatie Benchmark Centrum gelanceerd. Het bedrijfslastenniveau van Samenwerking, in de periode , bevindt zich boven het landelijk niveau (bron CBC 1.393). Ten opzicht van de regionale corporaties ontwikkelen de bedrijfslasten van Samenwerking in die periode zich onder het gemiddelde (bron CBC 1.685). De politieke verwachtingen over de bedrijfslastenontwikkeling in de komende jaren zijn principieel anders. Minister Blok heeft aangegeven dat de woningcorporaties 20% kunnen bezuinigen op hun bedrijfslasten. Indien aan de vraag van Minister Blok gehoor gegeven moet worden zal er ten opzichte van prijspeil 2012 ( 1.435) 287 per verhuureenheid bezuinigd moeten worden. De totale omvang van de bezuiniging bedraagt voor Samenwerking in dat geval 1,3 miljoen per jaar. Om dit te kunnen realiseren dienen dan scherpe keuzes gemaakt te worden, omdat het hanteren van de kaasschaafmethode in dat geval onvoldoende werkt. De door Minister Blok gevraagde bezuiniging is naar alle waarschijnlijkheid irreëel, omdat dezelfde Minister de administratieve lastendruk verder opvoert. In tabel 14 is de ontwikkeling van de bedrijfslasten weergegeven zoals deze voortvloeien uit de meerjarenprognose Pe rs o n e l e k o s te n A l g e m e n e k o s te n O ve ri g e b e d ri jfs l a s te n Totale lasten G e w o g e n a a n ta l ve rh u u re e n h e d e n ja a rs g e m i d d e l d e B e d ri jfs l a s te n p e r vh e 5 ja a rs g e m i d d e l d e B e d ri jfs l a s te n p e r vh e p e r ja a rl a a g Tabel 13 23

24 Binnen de branche is er discussie over de door het CFV benoemde term bedrijfslasten. Door accountantskantoor BDO is onderzoek verricht naar de verschillende soorten bedrijfslasten. Aedes heeft onlangs geuit om de uitkomsten van dit onderzoek op te nemen in de CBC. Op basis hiervan kan veel gerichter een branche vergelijk gemaakt worden Vennootschapsbelasting Bij de meerjarenprognose is tevens een meerjarige fiscale opstelling gemaakt. De fiscale regels bieden ons voldoende ruimte om de komende jaren uitstel van vennootschapsbelasting te realiseren. In de meerjarenprognose is daarom geen rekening gehouden met het vormen van belastinglatenties en met uitstroom van middelen als gevolg van vennootschapsbelasting O perationele kasstroom fiscale eenheid Vpb Af: To egereken d e ren te en ko s ten a a n p rojec ten Fi s c a l e a fs c h ri j vi n g M VA t.d.v. ex p l o i ta ti e Fi s c a a l o n d erhoud GREX Herontwikkeling centrumloka tie Fi s c a l e W O Z d a l i n g Vorming fis ca a l onderhoudfonds - pm pm pm pm pm Subtotaal Bi j : Gemengde kos tena ftrek Sa nerings heffing Fi s c a a l vri j va l l en i n gen etc Fi s c a l e Al gem en e ko s ten en ren te Grondslag heffing VpB / belastbaar bedrag Tabel 14 24

25 Geconsolideerde overzichten O ntwikkeling ka s s tromen Begroting Verwa chting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting (x ) Cashflow operationele activiteiten O n tva n gs ten H u u r O verige bedrijfs opbrengs ten Renteba ten Uitga ven Erfpa cht Pers oneels kos ten La s ten onderhoud Bedrijfs kos ten Bela s tingen Heffing huurtoes la g O verige exploita tiekos ten Rentela s ten Deriva ten M u ta ti es b a l a n s p o s ten Totaal cashflow operationele activiteiten C ashflow (de s)inve st e ringe n Verko o p Sl o o p Verbetering bes ta a nd bezit Nieuwbouw huur I n ves teri n gen M VA ten d i en s te va n exploita tie Totaal cashflow investeringsactiviteiten C ashflow financie ringsact ivit e it e n Nieuwe leningen o /g Stortingen leningen o /g Aflos s ingen leningen o /g Afl o s s i n gen l en i n gen u /g Totaal cashflow financieringsactiviteiten Toe nam e ge ldm idde le n

26 Ontw ikkeling balansposten Verw achting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting (x 1.000) Activ a M a te ri ë l e va s te a cti va Va s tgo e d b e l e ggi n ge n F i n a n ci ë l e va s te a cti va B e l a s ti n g l a te n ti e s O ve ri g e F V A Vaste activa Vlottende activa Totaal activa Passiv a Eigen verm ogen Voorziening en Langlopende schulden K ortlopende schulden Totaal passiv a O ntw ikkeling Jaarresultaat Begroting V erw achting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting (x ) Be drijfsopbre ngst e n Huuropbrengs ten Netto verko o p res u l ta a t b es ta a n d b ezi t O verige bedrijfs opbrengs ten Be drijfsopbre ngst e n Be drijfslast e n Afs c h ri j vi n gen (i m )m a teri ël e va s te a c ti va en va s tgoedportefeuille O veri ge w a a rdevera n d eri n gen M VA en va s tgoedportefeuille Erfpa cht Pers oneels la s ten O nderhouds la s ten Bedrijfs kos ten Bela s tingen en verzekeringen Heffing huurtoes la g O verige bedrijfs la s ten Be drijfslast e n Be drijfsre sult aat N ie t -ge re alise e rde w aarde ve rande ringe n vast goe dporte fe uille Renteba ten Rentela s ten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Jaarre sult aat

27 Analyse kengetallen geconsolideerd Bedrijfs wa a rde Ja a rres u l ta a t Eigen vermogen Ba l a n s to ta a l Solva biliteit (% ) 26,0 24,4 24,5 26,2 28,5 32,0 M a rktw a a rde: Ja a rres u l ta a t Eigen vermogen Ba l a n s to ta a l Solva biliteit (% ) 53,1 48,6 45,0 44,5 48,5 52,6 Nomina le s chuld leningen o /g Aa nta l VHE's in exploita tie No m i n a l e s c h u l d l en i n gen o /g p er VH E 3 3,5 3 3,8 3 4,5 3 5,0 3 4,4 3 2,7 Gemiddelde rentela s t leningen o /g (% ) 3,78 3,55 3,55 3,44 3,51 3,33 Loa n to Va lue (% ) (leningen /ma rktwa a rde) 44,2 45,3 46,4 46,0 44,6 43,0 Loa n to Va lue (% ) (leningen /W O Z-wa a rde) 25,8 26,8 27,9 29,7 27,6 25,4 Loa n to Va lue (% ) (leningen /bedrijfs wa a rde) 70,3 67,9 67,0 67,5 65,6 61,9 O p era ti o n el e ka s s troom ex c l VP B O p era ti o n el e ka s s troom Aflos s ings fictie leningen (2 % ) O p era ti o n el e ka s s troom - 2 % a fl o s s i n gs fi c ti e O p era ti o n el e ka s s troom ex c l ren te Rentela s ten (netto ) Rentedekkings gra a d (ICR) - 1,73 2,10 2,20 2,58 2,78 D eb t s ervi c e c o vera ge ra ti o (D SC R) - 1,1 6 1,3 9 1,4 5 1,6 7 1,8 1 27

28 20. Risicobeheersing- en controlesystemen 20.1 Risicobeheersing Risico s zijn soms in te schatten, soms ontstaan ze redelijk onverwachts. Door het verzekeren van eventueel op te lopen schade kunnen we bepaalde risico s afdekken, maar geheel uitsluiten is niet mogelijk. Wij moeten (meerdere) scenarioanalyses maken bij de opzet van een proces. De inschatting van de kwetsbaarheid, gevoeligheid, realiteitszin en draagvlak is vaak het halve werk. Binnen de organisatie van onze stichting zijn diverse risicobeheersings- en controlesystemen aanwezig. Onderstaand zijn enkele voorbeelden beschreven en uitgewerkt. Dit is echter geen uitputtende opsomming van alle risico's waarmee wij mee van doen hebben. In 2012 heeft het management van Samenwerking een risicoscan ingevuld. Op basis van de ingevulde scan is het volgende beeld te geven Externe risico s Het management van Samenwerking acht de volgende externe risico s het belangrijkst: Ontwikkelingen Landelijke en lokale politiek Calamiteiten Arbeidsmarkt Nieuwe wet en regelgeving. Aangezien externe risico s moeilijk te beïnvloeden zijn, blijft het management zaken die zich voordoen op dit gebied nauwlettend volgen, zodat tijdig actie kan worden ondernomen. 28

29 risico percentage Interne risico s Op basis van de scan heeft het management de volgende interne risico s benoemd: Risico groep Risico Maatregel Procesrisico s Leegstand Technische kwaliteit Onderhoud Bedrijfstakcode Financiële risico s Liquiditeiten Fiscaliteiten Middelen risico s Kwaliteit personeel Motivatie IT risico s Infrastructuur Beveiliging Planning & control Aansluiten doelstellingen Verslaglegging Actief verhuurbeleid Conditiemeting Uniformering vastgoedbegroting Opstellen statuten Sturen op kasstromen Tax control framework Ontwikkelplannen HRM Beleid Update hardware Wachtwoordbeleid BSC Interne Controle Management informatie Structuur en cultuur Leiderschapsstijl Competentiemanagement Toelichting: Onderhoudsuitgaven De huidige meerjaren onderhoudsbegroting is opgesteld conform conditiemeting. De conditiemeting voldoet aan de NEN 2767 normering klasse 3. Financieel technisch zal het onderhoud in de komende jaren worden afgestemd op de VEXnormering Bedrijfstakcode In 2012 is een tweetal statuten opgesteld, te weten het investeringsstatuut en een verbindingenstatuut. Deze statuten zijn in 2013 opgenomen in de planning & control cyclus (Her)-financiering en rente Middels een goed werkend treasury-systeem blijven wij binnen de gestelde grens van maximaal 15% per jaar (her-) financieringsbehoefte en/of renteconversie gerekend over het rentedragend vreemd vermogen. Met tijdelijke middelen wordt, indien nodig, in de vaste financieringsbehoefte voorzien. Hierbij blijven wij ruimschoots binnen het gestelde maximum van 7,5% van het lang vreemd vermogen. Tot slot wordt in de meerjarenprognose en projectdoorberekening uitgegaan van 4,75% rente voor nieuwe geldleningen en/of renteconversies op lange termijn. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Renterisico's leningportefeuille risico norm 29