VOORSTEL AAN DE RAAD: Raadsvergadering dd. 14 november 2017 NR.: RI

Transcriptie

1 VOORSTEL AAN DE RAAD: Raadsvergadering dd. 14 november 2017 NR.: RI Onderwerp: Stand van zaken Centrumontwikkeling Agendapunt 10. Voorstel: Kennisnemen van de stand van zaken van de ontwikkeling van het centrum Raadsvoorstelnummer Burgemeester en wethouders van Nederweert, De secretaris, De burgemeester, drs. J.C.T. Bakens H.F.M. Evers Portefeuillehouder 1 : Wethouder Coumans Afdeling : STAF Portefeuillehouder 2 Wethouder Van Meel Auteur : G. Groot Datum : 13 oktober 2017 Bijlage(n) : - Programma Deelprogramma : 1. Fysieke leefomgeving : 1.2 Masterplan 1

2 Rapportage bij Raadsvoorstel RI Raadsvergadering dd. 14 november 2017 Voorstel Kennisnemen van de stand van zaken van de ontwikkeling van het centrum Inleiding Graag informeren wij u over de laatste stand van zaken rondom de ontwikkeling van het centrum en de uitvoering van de maatregelen als beschreven in de detailhandelsstructuurvisie. Uw raad heeft de DSV (detailhandelsstructuurvisie) vastgesteld in haar vergadering 12 juli De DSV beoogt de versterking van de positie van Nederweert als boodschappencentrum en biedt daarmee perspectief aan de ondernemers in het centrum en de inwoners van Nederweert. Bij de besluitvorming rondom de DSV heeft uw raad tevens het College de opdracht gegeven om de navolgende zaken ter hand te nemen en op onderdelen uitgewerkt terug te leggen bij de raad: 1. Nadere uitwerking van maatregelen ter verbetering van de verkeersstructuur en bereikbaarheid in het centrum. 2. Proactief in te zetten op een gestructureerd overleg ondernemers-vastgoedeigenaren-gemeente 3. Ontwikkeling van de locatie Wijen, exclusief dagwinkels, via realisatieovereenkomst. 4. Positieve grondhouding ten aanzien van de optimalisatie van de huidige supermarktlocatie aan de Lambertushof. De rol van de gemeente is op de genoemde 4 onderdelen van de DSV in hoofdzaak voorwaardenscheppend. Beoogd effect Een toekomstgericht en levendig centrum voor ondernemers en consumenten van Nederweert 1. Nadere uitwerking van maatregelen ter verbetering van de verkeersstructuur en bereikbaarheid in het centrum. Daar waar het gaat om de verkeersmaatregelen, neemt de gemeente een initiërende rol en draagt ook de kosten. Het gaat hier immers om het openbare gebied. In de raadsvergadering van 27 september 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met een set maatregelen welke momenteel worden uitgevoerd. De werkzaamheden zijn gestart en volgens planning dit jaar verder uitgevoerd. Er zijn extra parkeerplaatsen aangelegd in de Kerkstraat, de rijrichtingen zijn omgedraaid ten gunste van de bereikbaarheid van het centrum en het eerste gedeelte van de Kerkstraat tussen de Kapelaniestraat en de Lambertushof is tweerichtingsverkeer geworden. Het omdraaien van de rijrichting in de Brugstraat wordt gecombineerd met onderhoudswerkzaamheden aan de N266, welke gepland staan in het tweede kwartaal van Voorafgaand vindt de bestekvoorbereiding en aanbesteding van de werkzaamheden plaats. Over de financiële gevolgen van het aanpassen van de verkeersstructuur is door uw raad in de vergadering van 27 september 2016 besloten (door het beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet van ,-). 2. Gestructureerd overleg De gemeente heeft een initiërende rol t.a.v. gestructureerde overleg tussen de Horecavereniging, de Ondernemersvereniging Nederweert en de Vereniging van Vastgoed Eigenaren. Via de Provinciale Pilot Leegstand worden concrete projecten georganiseerd. De gemeente brengt ambtelijke capaciteit in en probeert partijen te verbinden en te ondersteunen. In samenspraak met de verenigingen en een groep betrokken ondernemers is gewerkt aan maatregelen om ondernemerschap aan te jagen en de individuele trekkracht van kleine ondernemingen te ondersteunen. De initiatieven komen voor een groot gedeelte vanuit de ondernemers zelf. Te denken valt aan: Subsidie voor de verbetering van de uitstraling winkelpuien en reclame-uitingen van winkels. Actieve werving en ondersteuning vestiging bedrijven voor leegstaande panden. Promotieactiviteiten, communicatie en marketing centrum Nederweert. o Toegangspoorten 2

3 o Digitale informatieborden o Sfeerbakken o Wifi netwerk en geluid o Plattegronden o VVV-zuil Het opstellen van een winkelmonitor, waarmee ontwikkelingen, kansen en behoeften bij ondernemers inzichtelijk en beter voorspelbaar worden. Faciliteren van collectieve online marketing en omni-channel verkoop voor ondernemers. Actieve benadering mogelijkheden succesvolle alternatieven. Wegbestemmen leegstaand winkelareaal buiten kernwinkelgebied. De gemeente heeft deze maatregelen uitgewerkt in een concreet plan van aanpak inclusief financiële onderbouwing welke is besproken met de partners en met de Provincie Limburg voor co-financiering. Nederweert wil als pilotgemeente fungeren in Limburg. Onze gemeentelijke inbreng zijn ambtelijke uren. Inmiddels is de definitieve aanvraag voor subsidie ingediend bij de Provincie Limburg. De provincie neemt binnen 8 weken een beslissing over de aanvraag. 2. Optimalisatieplannen Lambertushof Juridische procedure Supravast Op verschillende momenten bent u geïnformeerd over de juridische procedure welke door Supravast tegen de gemeente was aangespannen. In essentie werd de gemeente door Supravast verweten onrechtmatig te handelen door de plannen van Supravast (moedwillig) te blokkeren, Supravast op diverse manieren tegen te werken, ongelijk te behandelen en (actief) de huurder van Supravast weg te lokken. In het proces vond op 28 september jl. een rechtszitting plaats. Partijen hebben tijdens deze zitting hun standpunten nader kunnen toelichten aan de rechter. De rechter heeft vervolgens tijdens de zitting zijn eerste bevindingen aan partijen duidelijk gemaakt. Daarna is door Supravast aangegeven dat ze haar vorderingen tegen de gemeente intrekt. Inmiddels is het definitieve vonnis van de rechtbank binnengekomen, samen met het proces verbaal van de zitting. Omdat Supravast de vorderingen tegen de gemeente aan het einde van de zitting heeft ingetrokken, wordt in het vonnis (bijlage 1) niet ingegaan op de inhoudelijke beoordeling van de rechter. In het proces-verbaal (bijlage 2) is -op hoofdlijn- wel de inhoudelijke beoordeling van de rechter terug te lezen. Een aantal passages: De rechter is voorshands van oordeel dat de voorliggende vordering kansloos is. Voor wat betreft het beweerdelijk door de gemeente wegtrekken van de huurder van eisers, geldt dat op basis van de stellingen en stukken niet kan worden gezegd dat sprake is geweest van wegtrekken en al zeker niet dat dergelijk actief wegtrekken zou hebben plaatsgevonden door de gemeente ( ) Verder is het zo dat de beweerde schade niet of nauwelijks is onderbouwd ( ) Kort samengevat kan op basis van het betoog van eisers niet worden gekomen tot het aannemen van een onrechtmatige daad en niet of nauwelijks tot het oordeel dat schade aannemelijk is geworden. Afgezien daarvan laat het beeld dat uit de stukken naar voren komt van het verloop en de wijze van planvorming, op het eerste gezicht geen onregelmatigheden zien en wijkt dit niet wezenlijk af van de gang van zaken die de behandeld rechter in andere zaken onder ogen heeft gehad. Dit laatst is opgemerkt om te benadrukken dat de vordering niet alleen kansloos is op meer juridischtechnische gronden maar dat er ook meer inhoudelijk gezien geen in het oog springende vreemde dingen aan de hand lijken te zijn. 3

4 Hierbij is opgemerkt dat de behandelend rechter zich realiseert dat zijn interventie door middel van dit voorlopig oordeel vrij ver gaat, maar dat hij meent dit te moeten doen om partijen te behoeden voor naar zijn inschatting zinloze kosten. Van belang is dat de rechter dus niet enkel op juridisch-technische gronden (vermeende onrechtmatige daad en schade) van oordeel is dat de vorderingen van Supravast onterecht zijn, maar dat ook de planvorming voor het centrum zoals deze is verlopen naar het oordeel van de rechter geen vreemde dingen laat zien. De gemeente staat volledig in haar recht en heeft niemand benadeeld. Supravast is, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten voor de rechtszaak. Deze kosten worden door de rechtbank bepaald aan de hand van een systeem met vastgestelde tarieven en bedragen 1.523,- Dit bedrag is laag. Dat komt doordat Supravast in eerste instantie een verklaring voor recht heeft gevorderd. Bij een werkelijke schadestaatprocedure zouden de proceskosten (veel) hoger zijn uitgevallen. De daadwerkelijke kosten gemoeid met het proces zijn uiteraard vele malen hoger dan de vergoeding welke de gemeente ontvangt, nu Supravast in het ongelijk is gesteld. De gemeente heeft geen mogelijkheden om zich hiertegen te verzetten en zal de meerkosten van de juridische procedure moeten dragen. Planvorming en vergunningsaanvraag Lambertushof Voor het onderdeel Lambtertushof ligt de verantwoordelijkheid van de gemeente in de ondersteuning op planologisch gebied. De eigenaar van het pand neemt het initiatief om plannen te ontwikkelen. Wanneer er een beroep gedaan wordt op de gemeente voor de aanleg van parkeerplaatsen (openbaar gebied) zal hierover separaat besluitvorming moeten plaatsevinden. De gemeente heeft na de vaststelling van de DSV actie ondernomen om de gewenste modernisering van het pand mogelijk te maken en heeft gesprekken hierover met de eigenaar geïnitieerd. Supravast heeft een plan opgesteld waarbij aan de achterzijde van het pand aan de Lambertushof (de zijde van de parkeerplaats) een uitbreiding van de winkel gerealiseerd kan worden. Het winkelvloeroppervlak kan daarmee uitgebreid worden tot ca. 1500m2. Voor de uitbreiding is medewerking van meerdere grondeigenaren, waaronder de gemeente, benodigd. Ook is definitieve medewerking van de Vereniging van Eigenaren van het pand nodig om het plan daadwerkelijk te realiseren. Daarbij heeft Supravast aangegeven niet eerder te starten met de bouw, dan nadat Supravast een nieuwe huurder voor het pand heeft gecontracteerd. Het college heeft naar aanleiding van de gesprekken met Supravast haar gronden welke benodigd zijn voor de uitbreiding van het pand in kaart gebracht, laten taxeren en onder voorbehoud van goedkeuring door het college aangeboden aan Supravast. Ook heeft de gemeente bij Supravast aangegeven eventueel -onder voorbehoud van benodigde besluitvorming hierover- te willen participeren in de parkeerplaatsen rondom het pand, wanneer het supermarktpand gemoderniseerd wordt. Een vereiste is daarvoor dat Supravast overeenstemming bereikt met de andere grondeigenaren (woningstichting en evt. particulieren) op wiens eigendom nu eveneens parkeerplaatsen zijn ingetekend. Door Supravast is op 14 april jl. een vergunningsaanvraag ingediend. Deze aanvraag bleek na toetsing door de gemeente incompleet te zijn. Dit is aan de initiatiefnemer gemeld en er is een verzoek voor aanvulling van de vergunningsaanvraag gedaan. Vervolgens heeft Supravast op 29 juni jl. aanvullende informatie ingediend. Op 15 augustus 2017 is Supravast ervan op de hoogte gesteld dat er onvoldoende inzicht bestond over een aantal (wettelijke)eisen om tot verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning te kunnen besluiten. Het betrof onder meer eisen ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid, geluidnormen, archeologie, verkeersveiligheid en doorstroming en de ladder duurzame verstedelijking. Dit zijn normale eisen die bij ieder vergelijkbaar bouwplan eveneens verlangd worden. Het college heeft Supravast in de gelegenheid gesteld om aanvullende stukken in te dienen zodat het college afdoende kan beoordelen of het voorgestane project in overeenstemming was met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij is door de gemeente voorgesteld om de wettelijke termijn die staat voor de beoordeling van de vergunningsaanvraag in gezamenlijk overleg te verlengen en daarmee de mogelijkheid te creëren om in samenspraak tussen de gemeente en Supravast te komen tot een vergunbaar plan. Supravast ging niet akkoord met het voorstel van de gemeente en heeft het college op 25 augustus 2017 verzocht om tot een besluit op diens aanvraag te komen. Supravast stelde zich op het standpunt dat de 4

5 ingediende stukken toereikend waren om tot besluitvorming over te gaan, weigerde nadere stukken in te dienen en weigerde om in samenspraak de vergunning verder te completeren. Het college restte hierdoor geen andere mogelijkheid dan de vergunning te weigeren. Dit besluit is op 5 september 2017 door het college van B&W genomen. Uw raad is hierover geïnformeerd via de raadsinformatievoorziening. Supravast heeft vervolgens op 20 september 2017 bezwaar gemaakt tegen het weigeringsbesluit van de omgevingsvergunning. Supravast heeft uw raad hier zelf van op de hoogte gesteld. Vervolgens hebben er een aantal gesprekken plaatsgevonden met Supravast over de geweigerde vergunningsaanvraag. Supravast heeft inmiddels diverse stukken met betrekking tot de vergunningsaanvraag aangepast, aangevuld en waar nodig onderzoek laten doen. Een situatietekening van het meest recente plan vindt u bijgevoegd als bijlage 3. De gemeente zal de nieuwe stukken beoordelen. Bekeken zal moeten worden hoe de afhandeling vergunningsprocedure verder kan verlopen. Met betrekking tot het optimalisatieplan van Supravast moet geconcludeerd worden dat een aantal zaken, van belang om het plan daadwerkelijk te kunnen uitvoeren, nog niet definitief zijn gewaarborgd. Het college heeft met betrekking tot de uitvoerbaarheid van de plannen van Supravast tevens uitsluitsel gevraagd aan Supravast over: 1. De contractering rondom de voor het plan benodigde grondverwerving(en). 2. Definitieve medewerking van de vereniging van eigenaren van het pand. 3. De contractering van een nieuwe supermarktondernemer. Deze punten zijn essentieel met betrekking tot de daadwerkelijke realiseerbaarheid van het plan. Er is op deze punten nog geen bindende afspraak aangetoond door Supravast. Het college is nog steeds graag bereid om tot een vergunbare aanvraag te komen. Daarbij horen wel harde afspraken vooraf over onder andere de (economische)uitvoerbaarheid en wie uiteindelijk waarvoor verantwoordelijk is. Indien hier geen duidelijkheid over verkregen kan worden is er geen mogelijkheid om te komen tot een vergunning. 4. Ontwikkeling van de locatie Wijen Inmiddels is de laatste fase aangebroken om te komen tot een Realisatieovereenkomst met de Ontwikkelcombinatie. Op 9 november 2017 vindt een stuurgroepvergadering plaats waarbij de directie van de Ontwikkelcombinatie en een delegatie van het college van B&W openstaande vragen willen beslechten. Tijdens de raadsvergadering van 14 november 2017 geven we graag de laatste actuele informatie over dit gesprek. De uitgangspunten welke worden vastgelegd in een realisatieovereenkomst zijn gebaseerd op het besluit van uw raad van 22 april 2014 over de ontwikkeling van de locatie Wijen. Een belangrijke wijziging na de vaststelling van de DSV is dat hierbij géén dagwinkels gerealiseerd mogen worden. Voor wat betreft het plan Wijen heeft uw raad besloten (22 april 2014) om zelf de grondexploitatie te voeren, waarmee de gemeente naast planologische medewerking ook in financiële zin participeert in de planopzet door de verwerving, bouwrijpmaken en uitgifte van gronden. Tevens werd hiermee mogelijk dat de provincie een financiële bijdrage van 50% in het geraamde tekort van de grondexploitatie verleent aan dit project. De opstalexploitatie vindt volledig plaats voor rekening en risico van de ontwikkelcombinatie. Volgens de huidige inzichten uitgaande van de realisatie van blok A, B en C, blijft de grondexploitatie met de geactualiseerde uitgangspunten binnen de vastgestelde kaders. De grondexploitatie wordt periodiek bijgesteld. Met de ontwikkeling van de locatie Wijen wordt beoogd: Opheffen van ca. 2350m 2 leegstand. Uit de markt halen van ca. 400m 2 winkelvloeroppervlak voor detailhandel. Realisatie ca. 29 sociale huurwoningen. Toevoeging ca. 100 parkeerplaatsen. Realisatie van minimaal één volwaardige en toekomstbestendige supermarktlocatie. De ontwikkeling bestaat uit drie bouwblokken; A, B en C, (zie bijlage 4 en 5) Blok A betreft de nieuwbouw van ca m2 bestaande uit een supermarkt en commerciële ruimte (apotheek) en 29 sociale huur en/of sociale koop appartementen (resultaatsverplichting). 5

6 Blok B betreft de vernieuwbouw van de bestaande supermarkt, met een uitbreiding van maximaal circa 200 m2 en eventueel 2 appartementen (inspanningsverplichting). Blok C betreft de bouw van circa 800 m2 nader in te vullen (commerciële) ruimten (géén dagwinkels) op de begane grond en maximaal 7 appartementen, verdeeld over 2 bouwlagen (inspanningsverplichting). De ontwikkeling van de locatie Wijen in de blokken A, B en C vormt qua ontwikkelingsvisie een integraal plan. Bouwblok A en B kunnen in principe onafhankelijk van elkaar gerealiseerd worden. Bouwblok C kan pas gerealiseerd worden na blok B in verband met de huidige entree van de Emté. In de fasering van de uitvoering zal Bouwblok A naar verwachting als eerste gerealiseerd worden. De Emté (blok B) heeft aangegeven binnen afzienbare tijd de winkel aan te willen passen naar de nieuwe winkelformule Emté 3.0. Daarbij wordt ook de uitstraling van de winkel aan de buitenzijde aangepakt. Momenteel wacht Emté de besluitvorming bij de gemeente af, mede in verband met de nieuw aan te leggen openbare ruimte. De aanpak van parkeerplaatsen en verkeersafwikkeling is ook voor Emté zeer van belang. Wanneer er een besluit genomen wordt over de ontwikkeling van de locatie Wijen is niet uitgesloten dat de herontwikkeling van de Emté als eerste van de grond komt. Woningbouwcontingent De ontwikkelcombinatie Rialto-Meulen had afspraken met Wonen Limburg over de afname van de appartementen in Blok A. Doordat de tijd is voortgeschreden als gevolg van visietrajecten aan de kant van de gemeente, moeten de afspraken van destijds in verband met nieuwe wet- en regelgeving opnieuw onderhandeld worden. Mochten deze afspraken niet rondkomen dan realiseert de ontwikkelcombinatie de appartementen voor eigen rekening en risico voor de doelgroep sociale huur of sociale koop. Provinciale subsidie De Provincie Limburg heeft voor de ontwikkeling van de locatie Wijen aan de gemeente een subsidie toegekend van ,-. De provincie stelt aan de bijdrage voorwaarden, o.a. met betrekking tot het starten en opleveren van het project. De oorspronkelijke planning is niet meer haalbaar. Het is in dat kader zeer van belang dat binnen afzienbare tijd met de OC een realisatieovereenkomst wordt gesloten die zekerheid geeft over het project. Vervolgens zal met de Provincie Limburg afstemming plaats moeten vinden over de definitieve omvang van het project, aanpassing looptijd en planning. De realisatieovereenkomst en het planologisch regime Wanneer de gemeente een realisatieovereenkomst sluit, is de volgende stap de aanpassing van het bestemmingsplan. Hiertoe dient een ruimtelijk planologisch besluit te worden genomen. De gemeente is in de afspraken die momenteel worden uitgewerkt verantwoordelijk voor het voorbereiden, opstellen doorlopen van de ruimtelijk planologische procedure. Een belangrijk thema bij het opstellen van het bestemmingsplan vormt de marktruimte. Er wordt gesproken over een vijfde supermarktlocatie. Dit behoeft enige nuancering. Zoals verwoord in de DSV is het streven om de detailhandelsstructuur van Nederweert te versterken en om drie of vier toekomstbestendige supermarkten in Nederweert te behouden van eigentijdse omvang met optimale randvoorwaarden op een zo goed mogelijke plek. Supermarktformules hebben grote, goed bereikbare panden met voldoende parkeermogelijkheden nodig. De gemeente beperkt zich als zodanig tot het creëren van de juiste randvoorwaarden waarbinnen de markt haar werk kan doen en de kansen voor het centrum van Nederweert zo optimaal mogelijk zijn. Dit behelst echter een zeker risico in een planologische procedure. Er worden immers in theorie winkelmeters toegevoegd terwijl er nauwelijks distributieve ruimte is. De argumentatie bij het opstellen van het bestemmingsplan leunt dus sterk op de kwalitatieve behoefte en niet op de kwantitatieve ruimte. Planning Realisatieovereenkomst opstellen 4e kwartaal 2017 Besluitvorming realisatieovereenkomst 4e kwartaal 2017 Voorbereiden en opstellen ruimtelijk planologisch besluit januari maart 2018 Planologische procedure april 2018 dec 2018 Onroerende zaak transacties 1e kwartaal 2019 Start bouw 2 e helft 2019 Oplevering gebouwen en openbare ruimte eind 2020 Bijlagen 1. Vonnis rechtbank Limburg iz. Supravast 6

7 2. Proces verbaal zitting rechtbank Limburg d.d. 28 september Situatietekening aangepaste plan Supravast, d.d Kaart exploitatiegebied locatie Wijen 5. Impressies bouwblokken locatie Wijen 7

8 Concept raadsbesluit De raad van de gemeente Nederweert Overwegende dat er op de vier onderdelen van de Detailhandelsstructuurvisie voortgangsinformatie is gegeven door het college, Gezien het voorstel nr van het college van burgemeester en wethouders d.d. 13 oktober 2017 Gelet op de wens van de raad om te komen tot een toekomstgericht en levendig centrum voor ondernemers en consumenten van Nederweert Besluit Kennis te nemen van de stand van zaken van de ontwikkeling van het centrum Nederweert Aldus besloten in de openbare vergadering van 14 november 2017 De raadsgriffier, De voorzitter, E.G. Schrier H.F.M. Evers 8