De grens met het achterliggende wonen wordt vorm gegeven als een groene bufferstrook.

Transcriptie

1 RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 52/73

2 Wat betreft de ontsluiting van het projectgebied zijn er twee opties: 1. de ontsluiting wordt georganiseerd via centrale insteken. 2. het geheel wordt ontsloten via een lus. De grens met het achterliggende wonen wordt vorm gegeven als een groene bufferstrook. VARIANT 1: AANGRENZENDE PERCELEN BEHOREN TOT KLEINE KORREL: B-A-B Het conglomeraat Brunic-Toyota wordt ontsloten via een centraal aansluitingspunt op de steenweg die toegang geeft tot een gemeenschappelijke bezoekersparking. Naar het achterliggende wonen toe wordt een groenbuffer voorzien. ten westen van de Toyota-garage blijft er ruimte voor stockage van wagens en buitentoonzaal. De naastliggende percelen behoren tot de kleine korrel. De resterende diepte van het westelijk perceel met de Bloemistenvilla wordt verkaveld. De ontsluiting gebeurt via de achterliggende woonwijk. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 53/73

3 VARIANT 2: GEMENGD SCENARIO: OOSTELIJK PERCEEL WORDT OPGENOMEN IN HET CONGLOMERAAT, WESTELIJK PERCEEL BEHOORT TOT KLEINE KORREL: B-A-A Hier wordt eenzelfde schikking gevolgd als bij variant 1 met dit verschil dat het oostelijke perceel mee wordt opgenomen binnen het conglomeraat. VARIANTEN 3: GANSE PROJECTSITE BEHOORT TOT HET CONGLOMERAAT: A-A-A Variant 3a De ganse projectsite wordt opgenomen in het conglomeraat met Brunic en Toyota als kern. Het geheel wordt ontsloten via één punt waaraan een ontsluitingslus is gekoppeld (met uitzondering van het perceel ten oosten van de Brunic-site). Rond deze lus worden de parkings georganiseerd. Om de continuïteit van de achterliggende groenstrook te behouden, dient een deel van het Toyota-gebouw te worden gesloopt voor de realisatie van de lus. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 54/73

4 Variant 3b Deze variant is analoog aan variant 3a met dit verschil dat het gebied ontsloten wordt via drie insteken naar afzonderlijke parkings. Naar het wonen toe kan de groenbuffer doorlopen zonder dat een deel van het Toyota-gebouw gesloopt dient te worden. Variant 3c Deze variant is analoog aan variant 3b. De Bloemistenvilla op het westelijk perceel wordt echter gevrijwaard. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 55/73

5 AFWEGING ALTERNATIEVEN Het doel van de afbakening van deze middelgrote korrel is een cluster vormen waarbinnen ruimte wordt geboden aan de Toyota-garage en de naastliggende handelszaken. Een variant waarbij het oostelijke perceel tussen de cluster en de spoorweg niet wordt opgenomen, is in die zin niet duurzaam op lange termijn omdat een pure woonfunctie tussen de handelsfunctie en de spoorweg minder kwalitatief kan zijn. Deze wordt beter geïntegreerd in het geheel. Variant 1 wordt op die reden niet weerhouden. Variant 2 laat slechts beperkte alternatieven naar ontsluiting open, er is enkel de mogelijkheid via aparte toegangen de zaken bereikbaar te maken. Bovendien kan de afwerking naar het achterliggende woonweefsel in deze variant niet consequent worden doorgetrokken. Varianten 3 bieden wel een antwoord op deze vragen. De keuze blijft open tussen een gezamenlijke ontsluiting via een lus of afzonderlijke toegangen. De buffer naar de woningen kan wel volwaardig worden afgewerkt. Uiteindelijk worden varianten 3 weerhouden als beste optie. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 56/73

6 Zowel de cluster rond de MediaMarkt als deze rond de Carrefour hebben voldoende potentie om uit te breiden en een versterking te betekenen als commerciële entiteit op de steenweg. Door op deze plekken ruimte te voorzien/reserveren voor middelgrote units zal de druk op de rest van het weefsel rond de steenweg afnemen. Het ontwerpend onderzoek voor deze clusters maakt deel uit van de vervolgopdracht op de studie van de hoofdsteenwegen: ontwerpend onderzoek baken N43 en clusters MediaMarkt en Carrefour N70 (2007). Voor de Carrefour-site wordt al een tijdje gevraagd om een oplossing uit te werken voor de commerciële versterking van de site. Het huidige bestemmingsplan laat slechts een beperkte uitbreiding toe. Recent werd een vergunning afgeleverd voor de bouw van 2 bijkomende units, conform het bestaande bestemmingsplan. Bij de opmaak van deze plannen werd reeds aandacht besteed aan de mogelijke toekomstige uitbreidingen op de Carrefour-site. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 57/73

7 ! # " Wanneer we spreken over de Carrefour-site wordt meestal enkel gekeken naar de percelen waarop de vestiging van Carrefour zich bevindt. In functie van de versterking van de cluster worden ook de percelen tussen de Carrefour en de Hollenaarstraat mee in beschouwing genomen. Door het wegtrekken van voetbalclub Azalea naar de site Rozebroeken, ontstaat ruimte en opportuniteit om de commerciële activiteiten te bundelen en te versterken. Samen met de aanwezige functies op deze site kan nagedacht worden over verschillende scenario s voor de toekomstige ontwikkeling ervan. Het onderzoeksgebied voor de site Carrefour wordt als volgt afgebakend: # Het te onderzoeken gebied omvat niet alleen de gebouwen en de parking van de huidige Carrefour, maar strekt zich uit tot aan de Hollenaarstraat over de terreinen van de jeugdbeweging en het voormalig voetbalterrein heen. Om een goede inschatting te maken van de toekomstige mogelijkheden is het eveneens van belang een overzicht te hebben van de huidige eigendomsstructuur (nummers verwijzen naar de ligging van de percelen, aangeduid in bovenstaande figuur): 1 Het grootste deel van de cluster is in handen van de commerciële vastgoedpartner REDEVCO die eigenaar is van de gebouwen van de Carrefour, Lunch Garden en omliggende parking. Recent werden aan deze gebouwen werken uitgevoerd en reeds eerste uitbreidingen gerealiseerd. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 58/73

8 Een deel van de parking wordt ingezet als P+R parking. Met de bouw van de huidige Carrefour werd de inpassing van enkele sociale lasten, waaronder seniorenhuis en jeugdhuis, ingepast. De lasten worden meegenomen in de toekomstige ontwikkeling van de site. 2 Het terrein van het hamburgerrestaurant en de omliggende parking staat los van de terreinen van de Carrefour. De parking van het hamburgerrestaurant is gericht op de Oude Bareelstraat. 3 Met uitzondering van een kleine hoek zijn de terreinen die gebruikt werden door voetbalclub Azalea, in handen van een private eigenaar (of familie). De vzw rond voetbalclub Azalea had zelf een klein deeltje in handen. 4 Het terrein in gebruik door de jeugdclub, waar ook de lokalen op gevestigd zijn, is eigendom van de vzw jeugdwerken Oude Bareel. 5 De 2 grotere winkelketens Heytens en Carpet Right zijn eigendom van de respectievelijke handelsvennootschappen. 6 Omsloten door deze grotere terreinen bevindt zich aan de Antwerpsesteenweg nog een kleine wooncluster met een 10-tal eigenaars. De heroriëntatie van de volledige site vergeleken met de eigendomsstructuur toont de complexiteit van deze ontwikkeling. Vooral de ontwikkeling van de cluster richting Hollenaarstraat over de kleinschalige structuur van diverse eigenaars heen geeft de nodige complexiteit. ONTWERPVOORSTEL VOOR DE TOTALE SITE In eerste instantie wordt een totaalvoorstel uitgewerkt voor de volledige site. Bij het ontwerpen wordt rekening gehouden met de detailconcepten die uitgewerkt werden voor de optimalisatie van een economische cluster. Vanaf de Antwerpsesteenweg, ter hoogte van een nieuw kruispunt (lichtengeregeld of rotonde) in het verlengde van de Beelbroekstraat, wordt een nieuwe centrale verbindingsweg gecreëerd. Op die manier worden 2 clusterhelften gerealiseerd. Binnen elke clusterhelft ontstaat een efficiënte, leesbare en compacte module van baanwinkels met een parkeerpatio. Een aantal parkeerplaatsen geven mogelijkheid tot kort parkeren. Om voldoende parkeergelegenheid te voorzien, kan het dak van elk nieuw volume tevens als parkeervlak fungeren. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 59/73

9 Naast ontsluiting van de verschillende parkeervelden (patio s en dakparkings) wordt de centrale as verder opgeladen met kleinere handels- (krantenwinkel, bakker, broodjeszaak, speciaalzaak, ) en horecazaken. Op de verdieping van deze gebouwen zijn kantoren mogelijk, alsook functies zoals het jeugdhuis, seniorenhuis, fitness. Het laden en lossen vindt plaats aan de achterzijde van de commerciële panden. Uitzondering zijn de bouwvolumes langsheen de centrale as: hier gebeurt levering in een tussenzone die ontstaat door een opsplitsing van het volume in twee gebouwhelften. Aan de laad- en losinfrastructuur grenzen een aantal parkeerplaatsen voor het personeel. De laad- en loszone krijgt bovendien een groene inrichting. Aan de achterzijde van de Carrefour is een geluidswand voorzien, op deze wand wordt aan de zijde van het achterliggende weefsel een begroeiing aangebracht. Op termijn zal het openbaar vervoersaanbod op de Antwerpsesteenweg versterkt worden door middel van een tramverbinding. De park&ride blijft een belangrijk onderdeel van de site. Bijkomend wordt de site en de park&ride versterkt met fiets- en voetgangersvoorzieningen om de doorwaadbaarheid te verbeteren. Zonering Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de ruimte voor de grootschalige commerciële trekker, de aanvullende handelszaken en ruimte voor OV en P+R RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 60/73

10 Morfologie Geen saaie en gelijkaardige schoendozen. De diversiteit in bouwhoogtes, volumespel en visuele gerichtheid moet een dynamische morfologie garanderen. Ontsluiting Voor de ontsluiting wordt gekozen voor verschillende circuits. Ontsluiting en dienstverkeer worden zoveel als mogelijk gescheiden van het bezoekersverkeer. De diensttoegang aan de Oude Bareelstraat wordt gesloten en enkel ingezet voor fiets- en voetgangers. Buitenruimte Naast ruimte voor parkeren op maaiveld en nieuwe daken, blijft er bijzondere aandacht voor groene ruimte op de site. Groenstructuur Er wordt een aaneengesloten groenstructuur voorzien. De parkeervlakken worden eveneens ingericht met voldoende kwalitatieve groenelementen. Gebouwen Er wordt zorgvuldig nagedacht over de oriëntatie en gerichtheid van de gebouwen. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 61/73

11 Bij de ontwikkeling van deze site wordt meer aandacht gevraagd voor de relatie met de omliggende bebouwing. Reeds jaren bestaan klachten van de omwonenden over lawaaioverlast van vrachtwagens/koelwagens en technische uitrusting die zich aan de achterkant van het gebouw bevindt. Gelet op de beperkte ruimte achteraan het gebouw van Carrefour en de blijvende eis om laad - en losverkeer achteraan het gebouw te laten rijden, zullen creatieve oplossingen gezocht worden om de overlast te verhelpen. Het beperkt vergroenen, versterkt met geluidswerende elementen of zelfs inpandige oplossingen behoren tot de mogelijkheden. Dergelijke oplossingen zijn tot op heden onmogelijk vanwege restricties in het bijzonder plan van aanleg. Op de volgende pagina s worden de beelden van het ontwerp voor de globale site weergegeven. Bestaande bebouwing (grijs) nieuwe bebouwing (zwart) RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 62/73

12 Verdiepingenplan Beeld vanaf Carpet Right en Heytens richting Carrefour RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 63/73

13 Beeld vanaf Quick richting Carrefour Binnen een variantenonderzoek zullen voorstellen uitgewerkt worden met inbegrip van de percelen tussen de site van Carrefour en de Hollenaarstraat. De ontwerpuitgangspunten bij dit voorstel blijven behouden. Er wordt ingespeeld op het economisch potentieel van deze uitbreiding. Daarbij zal rekening gehouden worden met: $ de aanwezigheid van het clubhuis voor senioren % de aanwezigheid van het jeugdhuis % de ruimte voor scouts / scoutslokalen % groenvoorziening en buffering % de bestaande woningen langsheen de steenweg. Deze bijkomende varianten spelen vooral in op de versterking van de economische cluster rond de Carrefour. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 64/73

14 ONTWERPVARIANTE 1: DEEL VAN DE SITE - CARREFOUR Binnen deze ontwerpvariante wordt een voorstel van verdichting van de commerciële cluster voorgesteld die zich enkel richt op de terreinen rond de Carrefour. Deze ontwerpvariante vormt als het ware een eerste fase om op termijn te evolueren naar een versterking van de volledige site. De concepten zoals hierboven beschreven voor de totale site blijven van toepassing en worden in deze eerste fase al zo ruim mogelijk gerealiseerd. Zo wordt binnen deze eerste fase alvast ingezet op volgende aspecten: % één duidelijke in- en uitgang voor de site % kleinere, gemengde functies langs de toegangsweg % Quick ontsluiten via de parking Carrefour % bezoekersverkeer en verkeer laden en lossen zoveel mogelijk scheiden van elkaar. % geen doorgang voor gemotoriseerd verkeer achteraan aan de Oude Bareelstraat. Enkel doorgang voor fietsers en voetgangers. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 65/73

15 ONTWERPVARIANTE 2: BEHOUD VAN BESTAANDE WONINGEN Binnen deze ontwerpvariante wordt een voorstel voorgelegd voor de volledige site. Daarbij wordt rekening gehouden met de bebouwing langsheen de Antwerpsesteenweg. Deze bestaande bebouwing wordt behouden als een korrel in de site. De commerciële functie wordt rondom deze korrel verder ontwikkeld. bebouwing: bestaande en nieuwe parkeerruimtes herlocalisatie jeugdlokalen RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 66/73

16 RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 67/73

17 & ' ( ) * +, -. / 0 1 2, 3 4, , 3 7 6, 8 9 ) : ; 1, 3 <, 5 ' * < * = & 3 ' 9 6 = >, ; 9? * 9? ; 9? * ) ' +, 5, 1 * ' )? * 0 5, ) A Voor de cluster MediaMarkt/Brico/Deschacht werd doorheen de studie heel wat ontwerpend onderzoek uitgevoerd. In het deel ontwerpend onderzoek uitgevoerd in het kader van de hoofdstudie werd uitgegaan van de uitbouw van de cluster rondom de Herman Teirlinckstraat. Bij nader onderzoek blijkt het onmogelijk om het bouwblok tussen de Herman Teirlinckstraat en de Orchideestraat gedeeltelijk of volledig om te vormen als commerciële cluster. De reeds aanwezige functies en de versnipperde eigendomsstructuur zorgen ervoor dat dergelijke herbestemming onmogelijk is. De versterking van deze economische cluster richt zich volledig op de site rond MediaMarkt/ Brico met een uitbreiding op de site van Deschacht. Ook het stedelijk woongebied, herbestemd binnen de afbakening grootstedelijk gebied Gent, wordt meegenomen in deze cluster. Op die manier wordt aan de achterzijde van de commerciële cluster een interessant overgangsgebied in elkaar gezet waar kleinere niet-hinderlijke bedrijfjes (atelier, schrijnwerker,...) een plaats kunnen vinden. Deze vormt een kwalitatieve overgang naar het achtergelegen woongebied. De eigendomsstructuur die samengaat met een mogelijke ontwikkeling van deze cluster, zit een stuk eenvoudiger in elkaar dan bij de cluster Carrefour. Enkel voor de 4 individuele woningen tussen de site van MediaMarkt/Brico en Deschacht moet een oplossing gezocht worden. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 68/73

18 Binnen de contouren van de eigendomsstructuur is vooral de verwerving van enkele particuliere gebouwen van belang. Zonder deze toevoeging kan geen totaalconcept voor de site worden ontwikkeld. ONTWERPVOORSTEL VOOR DE TOTALE SITE De cluster van MediaMarkt/Brico wordt uitgebreid aan de westzijde. Morfologisch wordt er gekozen voor een breed volume op één laag achteraan de cluster met daarvoor kleinere maar hogere volumes met een verschillende vorm en grootte. Achteraan is er ruimte voor de trekkers MediaMarkt/Brico. Vooraan is er ruimte voor de kleinere handelszaken (circa 1200m²). In navolging van de ontwikkelde concepten voor de clusters wordt er gewerkt met een centrale aansluiting van deze cluster op de N70. Vanuit een centrale ruggengraat worden de verschillende parkeervelden bediend. Rond deze centrale ruggengraat worden kleinere handels- (krantenwinkel, bakker, broodjeszaak, speciaalzaak ) en horecazaken voorzien. Een beperkt aantal parkeerplaatsen (voor kortparkeren) wordt voorzien voor deze panden. Deze centrale as wordt voor langzaam verkeer doorgetrokken naar de achterliggende woonwijk. Het gedeelte van deze ruggengraat tussen de woonwijk en de commerciële cluster krijgt een groene invulling. Het parkeren voor de commerciële cluster is georganiseerd in twee patio s: één voor MediaMarkt/ Brico en één voor de nieuwe functies. Om voldoende parkeercapaciteit te realiseren wordt er bijkomend op de nieuwe handelspanden ten westen van de toegangsweg parkeren op het dak voorzien. Aan de zijde van de Antwerpsesteenweg wordt er een park&ride voorzien gekoppeld aan de in de toekomst te realiseren tramhalte. Laden en lossen vindt plaats aan de achterzijde van de commerciële panden. Voor enkele winkelpanden is er een afzonderlijke aansluiting op de Antwerpsesteenweg. De Herman Teirlinckstraat wordt maximaal losgekoppeld van het clustergebeuren. Enkele kleinere handelszaken (o.a. de bestaande Auto5) zorgen voor een afboording van de parking. De achterkanten van deze handelszaken worden groen ingericht. Het laden en lossen voor deze panden gebeurt via de Herman Teirlinckstraat. De eventuele geplande oversteek RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 69/73

19 van de bus loopt langs de Herman Teirlinckstraat. Het oversteken van de bus ter hoogte van de Antwerpsesteenweg wordt geregeld via een lichtengeregeld kruispunt. Zonering Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de ruimte voor de grootschalige commerciële functies, de overgangszone voor kleinere niet-hinderlijke bedrijven en wonen. Ontsluiting Voor de ontsluiting wordt duidelijk gekozen voor verschillende circuits. Ontsluiting en dienstverkeer worden zoveel als mogelijk gescheiden van het bezoekersverkeer. De laad- en los route geeft eveneens ontsluiting aan de kleinere niet-hinderlijke bedrijven. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 70/73

20 Morfologie Er wordt gezocht naar variatie in bouwhoogtes. De winkelfuncties krijgen een gezicht naar de steenweg toe. Buitenruimte Naast ruimte voor parkeren op maaiveld en nieuwe daken, blijft er bijzondere aandacht voor groene ruimte op de site. Groenstructuur Er wordt een aaneengesloten groenstructuur voorzien. De parkeervlakken worden eveneens ingericht met voldoende kwalitatieve groenelementen. Gebouwen Er wordt zorgvuldig nagedacht over de oriëntatie en gerichtheid van de gebouwen. Op de volgende pagina s worden de beelden van het ontwerp voor de globale site weergegeven. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 71/73

21 Dakenplan (zwart = daken bebouwing op de cluster) Plan niveau 1: parkeren op de dakvlakken RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 72/73

22 ONTWERPVARIANTE MET BEHOUD VAN BESTAANDE VORM MEDIAMARKT Het voorstel van deze ontwerpvariante omvat geen grote afwijkingen. Dit alternatief voorziet in het behoud van het bestaand volume van de MediaMarkt. Dit voorstel wordt als alternatief voorgesteld omdat het nadeliger is voor de verkeersafwikkeling van de site. Door het behoud van het bestaande gebouw, komt de toegang vanaf de parkeerplaatsen tot de centrale as dichter te liggen bij het rond punt. Daardoor wordt de buffercapaciteit van en naar de parkeerplaatsen kleiner. RUP nr. 153B Antwerpsesteenweg Orchideestraat 73/73