Totale beleggingen professionele beleggers in 2012 Professionele beleggers investeren weer meer in indirect vastgoed

Transcriptie

1 oktober 213 Vastgoedmarkt 45 beleggingen achtergrond Beleggingen / onderzoek / cbs Totale beleggingen professionele beleggers in 212 Professionele beleggers investeren weer meer in indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed van professionele beleggers namen in 212 toe van 17, naar 123,3 miljard euro. Dat blijkt uit door het CBS verzamelde gegevens. De beleggingen in direct vastgoed daalden licht van 45,8 naar 44,7 miljard euro. Indirect vastgoed maakte 73,4 procent uit van het totale vastgoedvermogen, in 198 was dat 2,9 procent. CBS-onderzoeker John Gebraad verzamelt jaarlijks de gegevens voor Vastgoedmarkt. De totale beleggingen van de professionele beleggers (, verzekeraars en beleggingsmaatschappijen) zijn in 212 gestegen met 21 miljard euro naar miljard euro 1). In de eerste helft van 213 volgt een lichte daling naar miljard euro. Deze ontwikkelingen worden voor een belangrijk deel verklaard door de koersontwikkeling van aandelen. Deze koersontwikkeling droeg in 212 voor 85 miljard euro bij aan de toegenomen beleggingen. Ook het obligatiebezit heeft in 212 geprofiteerd van koerswinsten, voor 35 miljard euro. De beleggingen van, die meer dan de helft van de totale beleggingen van instituten uitmaken, zijn in 212 met 131 miljard euro toegenomen. Dit heeft niet gezorgd voor rust rondom de pensioenen. De pensioenverplichtingen stijgen namelijk vrijwel evenveel, waardoor de dekkingsgraad 2) van nog steeds te laag is. Hierdoor moeten diverse fondsen maatregelen nemen, zoals de indexatie van de uitkeringen beperken of zelfs korten op de uitkeringen. Zie tabel 1 en figuur 1 Meer indirect vastgoed Het belang van vastgoed in de beleggingsportefeuille is in 212 licht afgenomen van 9,4 naar 9,3 procent. Dit is een combinatie van een daling bij direct vastgoed van 2,8 naar 2,5 procent en een stijging bij indirect vastgoed, dit zijn participaties in binnen- en buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen, van 6,6 naar 6,8 procent. De daling van direct vastgoed komt door negatieve Beleggingen van professionele beleggers Tabel 1 Beleggingen van professionele beleggers in buitenland Tabel 3 in mrd euro e kw. 4e kw. 4e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 697,4 762,2 817,3 948,7 971,7 941,2 366,5 398,5 424,5 449,2 448,3 439,2 321,2 353,8 369,2 423,7 443,2 433, , , , , , ,6 Beleggingen van professionele beleggers in % Direct vastgoed Indirect vastgoed Hypotheken Aandelen (excl. indirect vastgoed) Obligaties Financiële derivaten Leningen op lange termijn Overige beleggingen Tabel ,3 5,2 2,7 44,2 33,4,8 2,7 7, ,1 6, 2,7 46,3 31,2 1,1 2,7 6, ,8 6,6 2,8 43,1 32,1 3,6 2,1 6, ,5 6,8 2,5 43,3 32,8 3,8 2,1 6, ,2 7,1 1,7 53,4 27,9 1,2 1, 5, ,3 8,5 1,6 54,1 25,9 1,5,8 6, ,2 8,4 1,4 5,8 26,9 5,4,6 5, , 8,1 1,2 51,5 27, 5,6,5 5, ,5,7 6,7 27,8 45,2 1,1 6,3 8, ,1,7 7,3 28,8 43,6 1,5 6, 8, ,7,6 8,1 26,6 42,8 3,3 6, 9, ,5,6 7,9 25,8 45,6 3,1 6,1 8, ,5 6,3,1 42,9 31,9 -,3 2,3 11, ,8 6,7, 49, 28,9 -,2 3,1 5, ,7 9,7, 45,1 31,3 -,1 1,1 6, ,8 1,3, 43,5 32,2,5 1,4 6,2 1 in mrd euro vastgoed 45,6 52,1 62,2 64,9 73,3 aandelen 257,6 344,3 395,2 382,8 424,8 obligaties 349,4 373,3 367,1 379,8 452,3 lange leningen 4,2 4,1 6,2 5,3 6,8 overige beleggingen 3,2 26,9 2,3 16,2 16,3 687, 8,7 851, 849, 973,5 vastgoed 29,1 18,9 23,5 15, 16,8 aandelen 182,6 159, 171,7 165,3 189,5 obligaties 231,3 167,4 162,5 168,5 197,6 lange leningen 3,9 3,5 2,9 2,3 2,3 overige beleggingen 27,7 17,9 11,8 9,4 11, 474,6 366,7 372,3 36,4 417,2 vastgoed 2,2 2,4 2,4 2,4 2,4 aandelen 56,4 63,9 66,3 63,3 63,9 obligaties 16,7 11,9 112,5 19,1 131, lange leningen,3,6 1,1 1,1 1,2 overige beleggingen,8,4 1,2 2,2 2,9 166,4 178,2 183,5 178,2 21,4 vastgoed 14,2 3,9 36,3 47,5 54,1 aandelen 18,6 121,4 157,2 154,3 171,3 obligaties 11,4 95, 92,1 12,2 123,7 lange leningen,, 2,2 1,9 3,3 overige beleggingen 1,8 8,5 7,4 4,5 2,4 46, 255,8 295,2 31,4 354,9 Beleggingen t.o.v. BBP en aandelenkoersen Figuur 1 Vastgoedbeleggingen van professionele beleggers 1) Tabel 4 in mrd euro Direct 12,6 18,9 28,5 37,2 65,6 6,6 48,5 45,9 46,3 45,8 44,7 Indirect,4 1,5 3,2 7,3 29,4 45,6 5,4 71,9 91,1 17, 123,3 13, 2,4 31,7 44,6 95, 16,3 98,8 117,7 137,4 152,8 168, mld euro Totale beleggingen Bruto Binnenlands Product Vastgoed AEX koersindex aandelen (schaal rechts) index (1983=1) Direct 6,3 1,9 14,2 19,4 23,3 22,9 17, 15,2 9,9 9,7 9,1 Indirect,3 1,3 2,5 6, 23,9 4, 45,2 49,2 64,8 68,6 77,2 6,7 12,2 16,8 25,4 47,3 62,9 62,2 64,5 74,7 78,2 86, Direct 4,8 5,4 7,3 8,9 13,6 13,2 12,9 13, 12,4 11,4 11,1 Indirect,1,2,4,8 2,1 3, 2,3 2,4 2,6 2,7 2,6 4,8 5,6 7,7 9,7 15,6 16,2 15,3 15,4 15,1 14, 13,7 Direct 1,5 2,6 7, 8,9 28,7 24,5 18,6 17,7 24, 24,8 24,6 Indirect,,,2,5 3,4 2,7 2,8 2,2 23,6 35,7 43,5 1,5 2,6 7,2 9,4 32,1 27,2 21,4 37,9 47,6 6,5 68,1 1) In de totalen kunnen afrondingsverschillen voorkomen % 1

2 46 Vastgoedmarkt oktober achtergrond beleggingen Directe vastgoedbeleggingen professionele beleggers Tabel 5 Samenstelling directe vastgoedbeleggingen professionele beleggers 1) Tabel 6 in mrd euro Procentuele verdeling direct/indirect vastgoed Beleggings maatschappijen stand ultimo 29 15,2 13, 17,7 45,9 mutaties 21 aankopen,4,3 6,7 7,4 verkopen 5,6,4,9 6,9 overig -,1 -,4,5, stand ultimo 21 9,9 12,4 24, 46,3 mutaties 211 aankopen,5,3 2,1 3, verkopen,5 1,1,9 2,6 mld euro index (1983=1) overig -,2 -,3 -,4 -,9 2 8 stand ultimo 211 Totale beleggingen 9,7 11,4 24,8 45,8 mld euro Bruto Binnenlands Product index (1983=1) mutaties Vastgoed 8 Totale beleggingen 7 aankopen,4,3 3,2 3,9 Bruto AEX koersindex Binnenlands aandelen Product (schaal rechts) verkopen 18 16,9,3 2,4 3,5 Vastgoed 7 overig -,1 -,3-1, 6-1,4 AEX koersindex aandelen (schaal rechts) stand ultimo 212 9,1 11,1 24,6 44,7 6 mutaties 1e kw aankopen,, 1,1 1,1 verkopen,,1,2, overig,,,1,1 stand ultimo 1e kw , 11, 25,6 45, mutaties 2e kw. 213 aankopen 8 6,5,,1,7 3 verkopen,5,,2 2,7 overig 6 4,, -,8 -,7 stand ultimo 2e kw ,1 11, 24,8 2 44, % 1 9 % Direct Indirect Direct Indirect Figuur Samenstelling professionele direct beleggers vastgoed professionele beleggers Figuur 3 professionele beleggers Beleggingsmaatschappijen 212 Beleggingsmaatschappijen Overige 212 professionele belegger Overige professionele belegger Woningen Kantoren en winkels Overig binnenland Buitenland Woningen Kantoren en winkels Overig binnenland Buitenland in mrd euro Woningen 5,9 7,9 9,2 11,3 17,7 18,7 15,4 13,9 12,7 11,9 12,2 Kantoren en winkels 3,8 6, 8,9 15,5 24,1 23,3 16,9 16,1 15,3 16, 15,3 Overig binnenland,7,8 1,5 1,4 2,4 2,3 2,2 2,1 2,1 2,1 2,1 Buitenland 2,3 4,2 8,9 9, 21,4 16,4 14, 13,6 16,1 15,9 15,2 12,6 18,9 28,5 37,2 65,6 6,6 48,5 45,9 46,3 45,8 44,7 Woningen 3,3 5,3 6,3 8,1 12,3 13,6 9,7 8,2 4,4 4,2 4,3 Kantoren en winkels 1,5 2,8 3,9 6,5 7,2 7,5 6, 5,8 4,2 4,1 3,4 Overig binnenland,2,4,5,9,7 1, 1,1 1, 1, 1,1 1,1 Buitenland 1,3 2,5 3,5 4, 3,1,8,2,2,2,2,2 6,3 1,9 14,2 19,4 23,3 22,9 17, 15,2 9,9 9,7 9,1 Woningen 2,5 2,5 2,7 3,1 5,1 4,1 4,9 4,9 4,8 4,6 4,4 Kantoren en winkels 1,9 2,6 4, 5, 7,6 7, 5,5 5,6 5,1 4,3 4,1 Overig binnenland,2,2,4,5,6,8,8,8,8,8,8 Buitenland,1,1,2,3,3 1,3 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 4,8 5,4 7,3 8,9 13,6 13,2 12,9 13, 12,4 11,4 11,1 Woningen,1,1,2,1,3 1,,8,8 3,5 3, 3,4 Kantoren en winkels,3,6,9 4, 9,3 8,7 5,4 4,8 6, 7,6 7,7 Overig binnenland,2,2,7,1 1,1,6,3,3,3,2,2 Buitenland,9 1,6 5,2 4,7 18,1 14,2 12, 11,7 14,2 13,9 13,3 1,5 2,6 7, 8,9 28,7 24,5 18,6 17,7 24, 24,8 24,6 1) In de totalen kunnen afrondingsverschillen voorkomen. Aantal professionele beleggers Bronnen en methodologie De groep verzekeraars in dit onderzoek bestaat uit levens- en schadeverzekeraars, natura-uitvaartverzekeraars en herverzekeraars die onder toezicht staan van De Nederlandsche Bank (DNB) en herverzekeraars en waarborgfondsen die niet onder toezicht staan. Herverzekeraars staan vanaf 211 onder toezicht bij DNB. De groep onder toezicht staande herverzekeraars is iets groter dan de tot en met 21 waargenomen niet onder toezicht staande herverzekeraars. De groep bestaat uit de onder toezicht van DNB staande bedrijfs-, ondernemings- en overige en uit niet onder toezicht staande instellingen, zoals VUT-fondsen. De uitkomsten van onder toezicht staande en verzekeraars tot en met 28 zijn gebaseerd op het jaartoezicht van DNB en vanaf 29 op de kwartaalstatistiek voor balansgegevens van en verzekeraars van DNB. Voor niet onder toezicht staande instituten bestaat de bron uit jaarverslagen. Voor beleggingsmaatschappijen bestaat de hoofdbron uit de kwartaalstatistiek van DNB voor de balans van beleggingsmaatschappijen. Jaarverslagen van beleggingsmaatschappijen worden als aanvullende bron gebruikt. De groep beleggingsmaatschappijen bestaat tot eind 28 uit de beleggingsmaatschappijen die vallen onder de Wet Toezicht. Twee groepen daarvan zijn niet meegeteld. Geldmarktfondsen maken deel uit van de banken, omdat de inleg daarin deel uitmaakt van de monetaire liquiditeitenmassa. die voor meer dan 5 procent in bezit zijn van een verzekeraar worden meegeconsolideerd bij de verzekeraars. DNB voerde begin 29 ingrijpende veranderingen door in zijn statistiek over de beleggingsmaatschappijen. De belangrijkste is de toevoeging van de institutionele beleggingsmaatschappijen, die werken voor één of enkele, verzekeraars en andere beleggingsmaatschappijen. Het CBS heeft vanwege zijn continuïteitsstrategie de daardoor ontstane breuk via een correctie ongedaan gemaakt. Dit betekent dat de beleggingen van de eind 28 al bestaande toegevoegde institutionele beleggingsmaatschappijen niet zijn meegenomen. Maar de mutaties in de beleggingen van deze al bestaande en de vanaf 29 nieuw opgerichte institutionele beleggingsmaatschappijen maken wel deel uit van de uitkomsten. Vastgoedbeleggingsmaatschappijen beleggen de hun toevertrouwde gelden voornamelijk in vastgoed. De overige Tabel Bedrijfs Ondernemings* Overige onder toezicht staande Niet onder toezicht staande Levensverzekeraars Schadeverzekeraars** Herverzekeraars Niet onder toezicht staande verzekeraars verzekeraars *** * Hierin zijn begrepen vele kleine ondernemings die zich volledig herverzekerd hebben. ** Daling in 23 hoofdzakelijk het gevolg van ontbreken van vrijgestelde onderlinge waarborgmaatschappijen. *** Stijging in 28 door vernieuwing in de DNB-statistieken over beleggingsinstellingen. beleggingsmaatschappijen beleggen in aandelen, obligaties, derivaten, liquide middelen of een in combinatie. Tot de directe vaste eigendommen wordt het vastgoed gerekend waarover de instelling zeggenschap heeft. De indirecte vaste eigendommen bestaan uit participaties in zowel Nederlandse (o.a. Corio, Vastned, Wereldhave) als buitenlandse beleggers. Een deel van de door beleggingsmaatschappijen beheerde vermogens is ingebracht door professionele beleggers. Dit deel kan worden gezien als een dubbeltelling. Dit is enorm toegenomen van 33, miljard euro in 28 naar 256,4 miljard euro in 29, en vervolgens doorgestegen naar 382,7 miljard euro in 212. Van de totale beleggingen van professionele beleggers in 212 van 1.821,5 miljard euro is dus 382,7 miljard euro in bezit van professionele beleggers zelf. Voor beleggingen in vastgoed geldt hetzelfde. Hiervan heeft 14,4 miljard euro in 28, 29,8 miljard euro in 29, 41,4 miljard euro in 21, 53,3 miljard euro in 211 en 61,7 miljard euro in 212 betrekking op Nederlandse beleggingsmaatschappijen. Van het totale vastgoedbezit in 212 van 168, miljard euro is dus 61,7 miljard euro in bezit van Nederlandse professionele beleggers zelf.

3 oktober 213 Vastgoedmarkt 47 beleggingen achtergrond herwaarderingen, die groter zijn dan de netto aankopen van,4 miljard euro in 212 zodat ook de absolute omvang in het directe vastgoedbezit met 1,1 miljard euro is gedaald. Zie tabellen 2 en 5 Het belang van aandelen exclusief indirect vastgoed in de beleggingsportefeuille van de Nederlandse professionele beleggers is in 212 licht gestegen van 43,1 procent naar 43,3 procent van de totale beleggingen. Het belang van obligaties in de beleggingsportefeuille is toegenomen van 32,1 procent naar 32,8 procent; dat van financiële derivaten van 3,6 procent naar 3,8 procent. Beleggingen buitenland De beleggingen van Nederlandse professionele beleggers in het buitenland zijn in 212 gestegen van 849 naar 974 miljard euro. Als wordt gekeken naar de samenstelling van deze beleggingen, dan valt direct op dat aandelen en obligaties beeldbepalend zijn. Samen vormen zij 9 procent van de buitenlandse beleggingen. Op gepaste afstand vormt vastgoed, het betreft hier zowel direct als indirect vastgoed, de derde grootste post in de buitenlandse beleggingen. Het aandeel daarvan in de totale buitenlandse beleggingen is gedaald van 13, procent aan het eind van via 6,1 procent aan het eind van 24 naar 7,5 procent aan het eind van 212. Vooral buitenlands direct vastgoed heeft een teruglopend aandeel. Zie tabel 3 Van direct naar indirect De verschuiving binnen de vastgoedbeleggingen van professionele beleggers van direct naar indirect vastgoed gaat ook in 212 verder. Aan het eind van 198 maakt indirect vastgoed nog een bescheiden 2,9 procent uit van het totale vastgoed. Aan het eind van 212 is dit opgelopen tot 73,4 procent. hebben een grote bijdrage in deze ontwikkeling, hun indirect vastgoed als deel van het totale vastgoed is toegenomen van 4,9 procent aan het eind van 198 via 76,4 procent aan het eind van 29 naar 89,5 procent aan het eind van 212. Zie tabel 4 en figuur 2 Een belangrijk deel van het indirect vastgoed betreft buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor het totaal van de professionele beleggers heeft 47,2 procent van het indirect vastgoed aan het eind van 212 betrekking op buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor beleggingsmaatschappijen bestaat 93,9 procent van het indirect vastgoed uit buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor is dit 21,5 procent; het percentage is vanaf 29 gedaald doordat enkele hun vastgoed hebben ondergebracht in participaties in Nederlandse beleggingsmaatschappijen die ze zelf hebben opgericht. Ook verzekeraars beleggen voornamelijk in Nederlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Hier is 28,2 procent van het indirect vastgoed buitenlands. Overigens hebben ook belangen in Nederlandse beleggingsmaatschappijen voor een deel toch betrekking op buitenlands vastgoed. Aan het eind van 212 heeft 93,9 procent van het indirect vastgoed en 54, procent van het directe vastgoed van Nederlandse beleggingsmaatschappijen betrekking op het buitenland. De waarde van het direct vastgoed van professionele beleggers is in 212 gedaald van 54,8 naar 44,7 miljard euro. De netto aankopen voor het totaal van de professionele beleggers bedragen,4 miljard euro in 212, waarbij beleggingsmaatschappijen voor,8 miljard euro netto hebben gekocht, en voor,3 miljard euro verkocht. Zie tabel 5 In de eerste helft van 213 is de omvang van direct vastgoed licht gestegen van 44,7 naar 44,9 miljard euro. Netto aankopen door verzekeraars worden gecompenseerd door negatieve herwaarderingen. Soorten direct vastgoed Het binnenlands directe vastgoed van de professionele beleggers bestaat vooral uit woningen en kantoren/winkels. Deze twee samen vertegenwoordigen vanaf 198 tussen 6,5 en 76,5 procent van het totale directe vastgoed. Het overig binnenlands directe vastgoed vormt de afgelopen jaren ongeveer 4 procent van het totaal en bestaat uit garages, parkeerterreinen, bungalowparken en grond. Het buitenlands deel van het direct vastgoed schommelt vanaf 198 tussen 18,1 en 34,9 procent; van het buitenlands deel is geen verdeling bekend over woningen; kantoren en winkels; overig. Zie tabel 6 en figuur 3 De verdeling naar soorten is sterk verschillend per groep professionele beleggers. Voor beleggingsmaatschappijen geldt dat het direct vastgoed voor meer dan de helft buitenlands vastgoed betreft en dat het binnenlands vastgoed vooral bestaat uit kantoren/winkels. De overige professionele beleggers hebben relatief veel minder buitenlands vastgoed, en het binnenlands vastgoed bestaat veel meer uit woningen. Over de auteur Drs. John Gebraad is als statistisch onderzoeker werkzaam bij het CBS, sector Nationale rekeningen. Noten 1) De uitkomsten in de tabellen (exclusief de balansmutaties) hebben betrekking op balansstanden aan het eind van het jaar of kwartaal. 2) De dekkingsgraad geeft aan hoe groot de beleggingen zijn in verhouding tot de pensioenverplichtingen. Meer informatie JGBD@CBS.nl Beleggingen namen met 131 miljard euro toe beleggingen / onderzoek / vastgoedmarkt Vastgoedbeleggingen grote instituten in 212 Boekwinsten vergroten vastgoedbezit grootste fors De positie van binnen grote institutionele vastgoedbeleggers wordt steeds dominanter. Dat blijkt uit jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt, uitgevoerd door adviseur Hans Funken. De waarde van het vastgoedvermogen van alle grote instituten groeide in 212 met 7,3 miljard euro, van 91,1 miljard euro per einde 211 naar 98,4 miljard euro per ultimo 212. De groei van het vastgoedvermogen vond bijna geheel plaats bij. Hun vastgoedbelang nam in 212 toe met 11,4 procent. Het aandeel van de in het vastgoedbezit van alle grote institutionele beleggers samen is nu 85 procent. Hans Funken De totale waarde van het vastgoedvermogen (1) van alle grote institutionele vastgoedbeleggers (2) groeide in het achterliggende jaar met 7,3 miljard euro, van 91,1 miljard euro per einde 211 naar 98,4 miljard euro per ultimo 212. Dat is een toename met 8, procent. Deze gezien de marktomstandigheden verrassende groei vond overigens geheel plaats bij de ; bij deze beleggers nam het vastgoedbezit toe van 74,6 miljard euro tot 83,1 miljard euro, een groei met 8,5 miljard euro of plus 11,4 procent. Bij de (bank-) verzekeraars was opnieuw sprake van een afname, nu met 1,2 miljard euro, van 16,5 miljard euro naar 15,3 miljard euro of min 7,4 procent. Maar ook binnen de groep van was de ontwikkeling van het vastgoedbelang erg ongelijk, zij het nog steeds in positieve zin. Bij de vijf grootste (met een vastgoedbezit per ultimo 212 van meer dan 2, miljard euro) nam de omvang van de vastgoedportefeuilles toe van in totaal 56,6 miljard euro tot 64,5 miljard euro, dat is een groei met 7,9 miljard euro of plus 13,9 procent; bij de twaalf grootste (met een vastgoedwaarde van meer dan 1, miljard euro per ultimo 212) was sprake van een toename met 8,3 miljard euro, van 65,5 miljard euro naar 73,8 miljard euro, dat is plus 12,7 procent. Bij alle overige 23 was de groei van het vastgoedbezit zo goed als verwaarloosbaar: van 9,2 miljard euro naar 9,3 miljard euro, een toename met minder dan,2 miljard euro of plus 1,9 procent. De twee grootste vergrootten hun vastgoedbelang in het afgelopen jaar het meest: het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) met 4,8 miljard euro tot 33,7 miljard euro (plus 16,6 procent) en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn met 2,6 miljard euro tot 18,5 miljard euro (plus 16,7 procent). Bij de meeste overige was sprake van een beperkte toename (van enkele miljoenen euro s tot in een enkel geval ongeveer 2 miljoen euro) of liep het vastgoedbezit in lichte mate terug, het meest nog bij het Spoorwegpensioenfonds (9 miljoen euro, is min 6,8 procent), het Pensioenfonds PostNL (TNT) met 8 miljoen euro of min 12,2 procent en het Pensioenfonds KPN (9 miljoen euro, is min 15,5 procent). Bij de (bank-)verzekeraars was over vrijwel de hele lijn sprake van een terugloop; de ING Groep verkleinde het vastgoedbelang het meest, met 66 miljoen euro tot 4,9 miljard euro, dat is min 11,9 procent. Alleen bij ASR Nederland liep het vastgoedvermogen nog in lichte mate op, met 9 miljoen euro (is plus 4,9 procent). Intussen wordt de positie van de binnen de groep grote institutionele vastgoedbeleggers steeds dominanter. Schommelde het aandeel van de in het vastgoedvermogen van alle grote beleggers bij elkaar tot ongeveer het jaar 2 rond 65 procent (ongeveer 66 procent in, 63 procent in 199, 62 procent in en 7 procent in 2), daarna loopt dit aandeel aanmerkelijk op: ongeveer 75 procent in 25, 8 procent in 21 en 85 procent in 212. Een soortgelijke ontwikkeling doet zich voor binnen de groep van voor wat betreft het aandeel van het ABP en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn hierin. Bedroeg het aandeel van deze twee veruit grootste institutionele vastgoedbeleggers tot ongeveer rond 45 procent (ongeveer 42 procent in, 41 procent in 199, 45 procent in ), daarna loopt ook dit aandeel flink op: ongeveer 57 procent in 2, 56 procent in 25, 59 procent in 21 en 63 procent in 212. Het ABP alleen al bezit nu meer dan 4 procent van het vastgoedvermogen van alle samen en meer dan een derde van het vastgoedbezit van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar. Zie tabel A (3) en figuur 1. Meer indirect vastgoed Binnen de vastgoedportefeuilles van de (4) zette de al langer aan de gang zijnde verschuiving van het direct gehouden vastgoed naar het indirecte vastgoed ook in het achterliggende jaar verder door, met overigens een onderbreking in 28 (begin huidige crisis met onder meer grote verliezen op beursgenoteerd, dus indirect vastgoed). Het aandeel van het indirect gehouden vastgoed in de totale vastgoedwaarde kwam in 212 uit op 8,4 procent, de hoogste waarneming sedert het begin van dit deelonderzoek (1999). Intussen heeft ruim de helft van de het vastgoedvermogen geheel of vrijwel geheel in de indirecte sfeer ondergebracht. Daar staat een groep van vooral grotere tegenover die vanouds een grote voorkeur heeft voor beleggen in direct vastgoed. Vooral geldt dat voor de Bouwnijverheid (van de vastgoedportefeuille bestaat 7 procent uit direct gehouden vastgoed), Metaal en Techniek (69 procent), Landbouw (87 procent) en het Spoorwegpensioenfonds (88 procent). Van de met een absoluut gezien kleiner vastgoedbelang kunnen hier ook nog worden genoemd de Shell (1 procent), Slagersbedrijf (98 procent) en Koopvaardij (91 procent). Zie tabel B en figuur 2 (5). Stijging beursgenoteerd vastgoed Het aan een of meer effectenbeurzen genoteerde vastgoedbelang liep in het achterliggende jaar, relatief gezien, in lichte mate op en bedroeg per einde ,9 procent van het totale indirecte vastgoedbezit. Sedert 28 ligt dit aandeel (ruim) onder de 5 procent, met als dieptepunt 34,7 procent in 28 (zie hiervoor). In de jaren daarvoor, tussen 1999 en 28, lag het beursgenoteerde deel steeds ruim boven de helft van het indirect gehouden vastgoed. Een hoogtepunt werd bereikt in het jaar 2 met 79,6 procent. In absolute zin liep het beursgenoteerde deel in 212 eveneens op en kwam op ruim 29 miljard euro, het hoogste sedert 1999 geregistreerde

4 48 Vastgoedmarkt oktober achtergrond beleggingen en (bank-)verzekeraars: balanswaarde vastgoed a), ( in mln euro) Tabel A ABP b) Zorg & Welzijn b) Bouwnijverheid Metaal en Techniek b) Metalektro Landbouw KLM c) Grafische Bedrijven b) Artsen d) Spoorwegen Rabobank ING Shell * * * * * Woningcorporaties Detailhandel PostNL (TNT) KPN Slagersbedrijf Hoogovens Schildersbedrijf b) Horeca & Catering Vervoer Werk en (re-)integratie * APF (AkzoNobel) PNO Media Fysiotherapeuten * Philips Architectenbureaus b) Progress (Unilever) ABN Amro Wonen * * * * * * Koopvaardij UWV DSM Ahold e) ING Groep Aegon Delta Lloyd ASR Nederland Achmea (Eureko) f) Dela g) SNS Reaal Groep h) a) Vastgoed: direct vastgoed (inclusief gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik), indirect vastgoed (vastgoeddeelnemingen, vastgoedparticipaties, aandelen in vastgoedbeleggingsfondsen) en infrastructuur, voor zover althans beleggingen hierin door het betreffende fonds onder vastgoedbeleggingen worden gerubriceerd.b) Inclusief beleggingen in infrastructuur. c) Drie fondsen: Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM, Algemeen Pensioenfonds KLM en Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. d) Twee fondsen: Pensioenfonds Huisartsen en Pensioenfonds Medisch Specialisten. e) Exclusief de onvolledige reeksen Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen. f) Het jaarverslag 212 geeft geen toelichting op de balanspost property for own use and equipment ; waarde gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik gesteld op 35 (211: 384). g) Exclusief onroerende zaken in eigen gebruik : crematoria en uitvaartcentra. h) Exclusief de onvolledige reeks ASR Nederland. * Onbekend. bedrag. Overigens heeft meer dan de helft van de geen of nauwelijks beursbelangen en brengen de fondsen het indirect gehouden vastgoed vaker onder in ad hoc samenwerkingsverbanden of in door grote(re) vermogensbeheerders geïnitieerde besloten beleggingsvehikels. Per einde van het afgelopen jaar bedroeg dit deel van het vastgoed 56,1 procent van het totale indirecte vastgoed, iets lager dan het jaar daarvoor (59,6 procent). In absolute zin liep het evenwel duidelijk op, van bijna 35 miljard euro in 211 naar bijna 37,5 miljard euro in 212 (6). Van het totale door de per ultimo 212 in vastgoed belegde vermogen (83,1 miljard euro) was 37,4 miljard euro (45 procent) ondergebracht in de indirecte, nietbeursgenoteerde sfeer, 29,2 miljard euro of 35 procent in beursbelangen en het restant (16,5 miljard euro, is 2 procent) in direct, meestal in Nederland gelegen vastgoed. Zie tabel C en figuur 3 (7). Ingezakt handelsvolume Het handelsvolume (8), de som van alle aankopen/investeringen en verkopen/desinvesteringen bij elkaar, bedroeg in het afgelopen jaar niet meer dan ongeveer 22 miljard euro bij de en 1,5 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars (9). Dit is het op een na laagste niveau van de afgelopen tien jaar. In 29 beliep de handelsomvang nog meer dan 6 miljard euro bij de en bijna 3 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars. Het ABP en de Zorg & Welzijn en Metaal en Techniek waren de enige beleggers met een transactievolume van meer dan 1 miljard euro. Het ABP kwam uit op 9,9 miljard euro, het Pensioenfonds Zorg & Welzijn op 5, miljard euro en het Pensioenfonds Metaal en Techniek op 2, miljard euro. Deze drie fondsen namen daarmee 76 procent van het totale activiteitenniveau van de voor hun rekening en 72 procent van het transactieniveau van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar. Bij tien en twee (bank-)verzekeraars bedroeg de handelsomvang minder dan 5 miljoen euro. Forse boekwinsten De waardeherzieningen (1), dus de uitkomsten van de optelsom van herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen, resulteerden in het voorbije jaar bij de in een positief resultaat van 5,3 miljard euro en bij de (bank-) verzekeraars in een negatief bedrag van,4 miljard euro. Terwijl bijna de helft van de en alle (bank-)verzekeraars op hun vastgoedportefeuille moesten Vastgoedbezit groeit met 11,4 procent afboeken, behaalden het ABP en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn heel opmerkelijke boekwinsten van respectievelijk 3,3 miljard euro en 2, miljard euro. Beide fondsen konden fors bijschrijven op hun beursgenoteerde vastgoedbeleggingen (de tactische vastgoedportefeuille van het ABP en het publieke vastgoed bij het Pensioenfonds Zorg & Welzijn). De bij- en afschrijvingen van de overige hielden elkaar min of meer in evenwicht (plus,1 miljard euro). Dit betekent dat de eerder voor het achterliggende jaar gesignaleerde toename van het vastgoedbezit bij de (7,9 miljard euro voor de vijf grootste, 8,3 miljard euro voor de twaalf grootste en 8,5 miljard euro voor alle samen) voor ongeveer twee derde deel (voor respectievelijk 66 procent, 64 procent en 62 procent) bepaald werd door bijboekingen van vooral de twee grootste vastgoedbeleggers en voor slechts ongeveer een derde deel door een positief investeringsniveau. Dit beeld vertoont veel gelijkenis met de uitkomsten van enkele jaren terug, maar vooral met die van de jaren 24 tot en met 26. Ook toen werd de groei van de waarde van de vastgoedportefeuilles van de niet bepaald door een aankoopoverschot, maar voor het grootste deel of zelfs geheel door bijschrijvingen van soms ongekende omvang: in 21 bedroeg de som van bijboekingen 5,8 miljard euro (dat is 59 procent van de totale waardestijging van het vastgoedbezit in dat jaar), in 26 was dat 1,2 miljard euro (meer dan de waardegroei van het vastgoedvermogen), in 25 6,5 miljard euro (8 procent) en in 24 4,3 miljard euro (96 procent). Zie tabel D en figuur 4. Volume en waardeverandering Het verloop van de balanswaarden van de vastgoedbezittingen van de grote institutionele vastgoedbeleggers over de laatste ruim 25 jaar wijst uit dat de handelsactiviteiten vooral vanaf ongeveer 22 een hoge vlucht hebben genomen, althans bij de. Bedroeg het activiteitenniveau van de in de periode -21 ongeveer 51 miljard euro, in de elf jaar daarna, dus van 22 tot en met 212, steeg het handelsvolume naar 345 miljard euro, nagenoeg een verzevenvoudiging derhalve. Vooral in 29 was de handelsomvang zeer hoog: in dat jaar bedroeg het totale bedrag aan aankopen plus verkopen meer dan 6 miljard euro. Het afgelopen jaar echter zakte het transactievolume naar eerder vermelde ongeveer 22 miljard euro, niet meer dan ongeveer twee derde van het rekenkundig gemiddelde over de tien daaraan voorafgaande jaren. Bij de (bank-)verzekeraars is het beeld overigens duidelijk gelijkmatiger. In de periode -21 bereikte het handelsniveau bij deze beleggers een niveau van ongeveer 32 miljard euro, in de periode daarna beliep het ongeveer 43 miljard euro. Ook hier vertoonde het voorbije jaar weinig activiteiten: ongeveer 1,5 miljard euro, niet meer dan ongeveer een derde van het rekenkundig gemiddelde over de tien daaraan voorafgaande jaren. Ook blijkt dat de bijdrage van de post herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen op de groei van de vastgoedportefeuilles van de grote institutionele vastgoedbeleggers over een lange termijn bezien zeer wezenlijk is. Wordt geabstra-

5 oktober 213 Vastgoedmarkt 49 beleggingen achtergrond : balanswaarde vastgoed, verdeeld naar direct en indirect vastgoed, ( in mln euro) Tabel B Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect 1 ABP Zorg & Welzijn Bouwnijverheid Metaal en Techniek Metalektro Landbouw KLM Grafische Bedrijven Artsen Spoorwegen Rabobank ING Shell Woningcorporaties Detailhandel PostNL (TNT) KPN Slagersbedrijf Hoogovens Schildersbedrijf Horeca & Catering Vervoer Werk en (re-)integratie APF (AkzoNobel) PNO Media Fysiotherapeuten Philips Architectenbureaus Progress (Unilever) ABN Amro Wonen * * * * * * Koopvaardij UWV DSM Ahold a) In % 28,9 71,1 1, 25,3 74,7 1, 22,4 77,6 1, 21,6 78,4 1, 19,6 8,4 1, a) Exclusief de onvolledige reeks Wonen. : balanswaarde indirect vastgoed, verdeeld naar beurs en niet-beurs, (in mln euro) Tabel C Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs 1 ABP Zorg & Welzijn Bouwnijverheid Metaal en Techniek Metalektro Landbouw KLM Grafische Bedrijven Artsen Spoorwegen Rabobank ING Shell 14 Woningcorporaties Detailhandel PostNL (TNT) KPN Slagersbedrijf Hoogovens Schildersbedrijf Horeca & Catering Vervoer Werk en (re-)integratie APF (AkzoNobel) PNO Media Fysiotherapeuten Philips Architectenbureaus Progress (Unilever) a) ABN Amro Wonen * * * * * * Koopvaardij UWV DSM Ahold b) In % 34,8 65,2 1, 46,8 53,2 1, 46,1 53,9 1, 4,4 59,6 1, 43,9 56,1 1, a) Verdeling beurs/niet-beurs onbekend; gesteld op 1/3 beurs en 2/3 niet-beurs. b) Exclusief de onvolledige reeks Wonen. Aandeel vastgoedvermogen nu 85 procent

6 9 8 5 Vastgoedmarkt oktober achtergrond beleggingen en (bank-)verzekeraars: mutaties balanswaarde vastgoed in 211 en 212 (in mln euro) Tabel D Balanswaarde vastgoed ING Groep Aegon Delta Lloyd ASR Nederland Achmea (Eureko) a) Dela SNS Reaal Groep a) Verloop onbekend; balanswaardeverschillen verwerkt onder overige mutaties. en (bank-)verzekeraars: mutaties balanswaarde vastgoed, -212 a) Aankopen/investeringen Aankopen/ investeringen Verkopen/ desinvesteringen Herwaarderigen/valuta-/ beurskoersverschillen direct indirect a) In totalen, afgerond op 5 mln euro; -1999: guldens omgerekend in euro. Verkopen/ desinvesteringen Herwaarderingen/valuta-/ beurskoersverschillen Overige mutaties Balanswaarde vastgoed 211 Aankopen/ investeringen Overig Aankopen/ investeringen Verkopen/ desinvesteringen Verkopen/ desinvesteringen 1 Herwaarderingen/valuta-/ beurskoersverschillen Herwaarderigen/valuta-/ beurskoersverschillen Overige mutaties Balanswaarde vastgoed ABP Zorg & Welzijn Bouwnijverheid Metaal en Techniek Metalektro Landbouw KLM Grafische Bedrijven Artsen Spoorwegen Rabobank ING Shell a) Woningcorporaties Detailhandel PostNL (TNT) KPN Slagersbedrijf Hoogovens Schildersbedrijf Horeca & Catering Vervoer Werk en (re-)integratie APF (AkzoNobel) PNO Media Fysiotherapeuten Philips Architectenbureaus Progress (Unilever) ABN Amro Wonen Koopvaardij UWV DSM Ahold Tabel E Overig en (bank-)verzekeraars balanswaarde vastgoed , in mrd euro Figuur 1 Figuur 2 Figuur 3 balanswaarde vastgoed, verdeeld naar direct en indirect, , in % 9 direct 8 indirect balanswaarde indirect vastgoed, verdeeld naar beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd beursgenoteerd niet-beursgenoteerd

7 oktober 213 Vastgoedmarkt 51 beleggingen achtergrond en (bank-)verzekeraars: balanswaarde vastgoed als percentage van alle beleggingen a), ABP 1,9 11,6 12,3 11,8 9,4 8 7,6 8,1 9,5 9,4 9, 2 Zorg & Welzijn 11,7 9,6 11,1 13,2 14,3 7 12,9 14,4 15,1 12,2 12,4 3 Bouwnijverheid 3, 28, 21,9 22,8 22,1 23,7 19,3 17,8 16,8 13,1 6 4 Metaal en Techniek 11,6 12,4 11,9 12,7 11,8 13, 1,8 11,1 1,3 9,2 5 Metalektro 11,5 1,3 8,2 7,1 6,8 5 8, 7,5 7,3 6,4 6,3 6 Landbouw 27,8 27,4 25,8 24,6 26,5 4 27, 24,5 21,3 19,1 17,3 7 KLM 11,2 1,5 11, 13,3 9,9 9,2 8,9 11,1 1,1 1,1 8 Grafische Bedrijven 6,4 6,6 6,8 7,8 7,2 3 8,1 7,8 12 1,4 9,4 9 Artsen 3, 4,1 5,9 8,8 1,2 2 11,4 7,6 7,5 8, 8,2 1 Spoorwegen 14,4 13,2 11, 1, 11,3 1 15,3 12,7 11,8 11,2 9,1 11 Rabobank 7,1 7,5 6,2 7, 7, 6,7 6,7 6,7 6,5 5,9 12 ING 7,1 8,5 9,2 1,7 9,7 23 8, , , , ,7 13 Shell * * * * *,1,1 1,4 2,5 3, 14 Woningcorporaties 8,4 9,6 1,9 13, 13,7 1,8 9,3 8,8 8,3 6,1 15 Detailhandel 13,3 11,9 1,6 9,4 11,1 9,9 7,8 6,8 5,9 4,5 16 PostNL (TNT) 9,2 8,5 7,9 1,2 11, 11,7 9,4 11,8 1,7 9,4 17 9KPN 9,4 9,6 9, 11,8 12, 12,7 1,4 11,8 11,1 8,3 18 Slagersbedrijf 39,1 38,8 37,6 36,6 4, 38,4 36,8 32,5 31,2 28, Hoogovens 1, 8,7 7,9 9,1 1,7 8,1 direct 7,7 7,5 6,6 6,2 2 7 Schildersbedrijf 15,4 14,1 12,7 12, 12,8 8 13,3 indirect 11,5 1,9 1,1 9,2 21 6Horeca & Catering 8,4 1,1 8,2 8,2 7,6 7 7,7 8,8 9,7 9,3 8,5 22 Vervoer 9,5 1,1 1,2 1,1 9,4 8,3 4,5 3,8 3,3 2, Werk en (re-)integratie * 1,2 1,2 13,7 13,7 12,5 8, 7,2 7,6 6,8 24 4APF (AkzoNobel) 9,3 9,7 1, 11,9 7,9 5 7,3 7, 9,2 8,2 8,4 25 3PNO Media 16,4 16,2 14,7 13,7 13,5 4 13,6 13,4 9,5 1,3 9,2 26 Fysiotherapeuten * 9,1 11,6 13, 16,5 19,3 15,8 16,5 16,7 15, Philips 12,2 1,1 8,7 7,7 3,4,9 2,4 1,8 1,9 2,3 28 1Architectenbureaus 14,7 13,5 13,2 13,4 13,6 2 15,9 14,5 12,8 12,7 11,1 29 Progress (Unilever) 18,8 16,9 14,7 13,9 14,9 1 2,8 7,1 6,4 5,2 7, ABN Amro ,7 3,5 3,7 3,7 3,4 2,2 31 Wonen * * * * * 23* , , , ,4 32 Koopvaardij 16,1 16,6 16,2 18, 15,3 16, 12,5 11,4 9,2 7,8 33 UWV 12,2 12,3 11, 12,5 12,7 13, 9,6 8, 7,1 5,1 34 DSM 5,8 5,1 4,8 7,2 4,4 3,5 3,9 4,7 4,4 4,7 35 Ahold 8,2 1, 1, 1,8 9,8 9,5 8,4 9,9 8,3 8, Gemiddeld 9 b) 12, 11,7 11,8 12,2 11,1 1,1 9,9 1,6 9,8 9,3 direct 8 indirect 8 beursgenoteerd 1 7ING Groep 3,8 4,2 3,3 4,1 3,9 3,9 4,1 3,1 2,5 2,4 7 niet-beursgenoteerd 2 Aegon 1,8 1,7 1,7 1,9 2,2 2,2 2,2 2,1 2, 1,8 6 3 Delta Lloyd 5,4 4,2 3,7 4,2 4,3 6 4,7 4,3 4,8 4,7 3,9 4 5ASR Nederland ,8 1,8 1,8 9,4 7,8 7, Achmea (Eureko) 6,4 5,8 5,5 6,2 5,8 5,5 4,5 4, 4,2 3,5 6 Dela 39,5 38,5 35,8 36,3 37,5 4 45, 37,8 38,7 37,9 31,2 3 7 SNS Reaal Groep 3,9 3,7 3,2 3, 2,2 1,8 1,5 1,5 1,5 1,2 2 3 Gemiddeld c) 3,7 3,8 3,2 3,9 3,8 3,8 3,7 3,3 2,9 2,6 a) Alle 1 beleggingen : inclusief liquide middelen, exclusief (contante) waarde herbeleggingen. Alle beleggingen (bank-)verzekeraars: 2inclusief niet onder beleggingen gerubriceerde gebouwen voor/in eigen gebruik, exclusief beleggingen voor rekening en risico van polishouders. b) Exclusief de onvolledige reeksen Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen. c) Exclusief de onvolledige reeks ASR Nederland. * Onbekend en (bank-)verzekeraars: vastgoed in % van alle beleggingen (totaalcijfers), Tabel G ,9 15, ,9 7, ,2 11,9 14, beursgenoteerd niet-beursgenoteerd 11,4 11,3 1,6 7,5 7, ,3 1, ,6 6, ,3 1, ,6 4, 5, ,5 9, ,2 3, 4, ,9 9, ,3 4,2 4 2, ,4 9, 2 11,6 4, ,5 8, ,5 1, 4, ,4 8, ,9 4,4, 2 1-1, -2, , 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, aankopen verkopen herwaardering overig en (bank-)verzekeraars mutaties balanswaarde vastgoed , in mrd euro (volgens tabel D: 211 en 212) Figuur 4-4, aankopen verkopen herwaardering overig balanswaarde vastgoed als percentage van alle beleggingen, Tabel F 23 12, 3, ,7 3, ,8 3, ,2 3, ,1 3,8 28 1,1 3,8 29 9,9 3,7 21 1,6 3, ,8 2, ,3 2,6 en (bank-)verzekeraars Figuur 5 heerd van de post overig is bij de over de periode -212 sprake van een totale groei van ongeveer 6 miljard euro; hiervan kan ongeveer 37 miljard euro worden toegeschreven aan een positief aankoopsaldo en ongeveer 23 miljard euro aan bijschrijvingen, dat is ongeveer 38 procent van de toename (1). Bij de (bank-) verzekeraars bedroegen die getallen achtereenvolgens ongeveer 9 miljard euro en ongeveer 4 miljard euro; de bijdrage van de boekwinsten bij deze beleggers bedroeg daarmee ongeveer 29 procent (11). Zie tabel E (12). Steeds lager relatief belang Het aandeel van het vastgoedbelang in het totaal van alle beleggingen, dus het relatieve vastgoedbelang, liep in het achterliggende jaar bij zowel de als de (bank-)verzekeraars scherp terug. Bij de daalde het van 9,8 procent per ultimo 211 naar 9,3 procent aan het einde van 212, bij de (bank-)verzekeraars liep het terug van 2,9 procent naar 2,6 procent. De daling bij de deed zich bij veel fondsen voor, met uitschieters van 2 procentpunten of meer bij de Bouwnijverheid, Spoorwegen, KPN, Slagersbedrijf en UWV. Het Pensioenfonds Slagersbedrijf, dat zakte van 31,2 procent naar 28,1 procent, kwam voor het eerst in tien jaar onder de 3 procent. Zelfs bij de fondsen met de veruit grootste groeisprong in het vastgoedvermogen was de toename beperkt (bij het Pensioenfonds Zorg & Welzijn liep het relatieve vastgoedbelang licht op van 12,2 procent naar 12,4 procent) of daalde zelfs (bij het ABP liep het terug van 9,4 procent naar 9, procent). Ook bij de (bank-)verzekeraars was de terugloop aanmerkelijk; de grootste daling deed zich voor bij Dela, van 37,9 procent naar 31,2 procent, de laagste stand voor deze belegger sedert het jaar 2. Zie tabel F en figuur 5. Bezien over een lange periode is het relatieve vastgoedbelang bij de gedaald tot het laagste waarnemingsniveau van de laatste meer dan 35 jaar. In 1975 bedroeg het vastgoedaandeel 9,9 procent, daarna liep het geleidelijk op en schommelde gedurende een lange reeks van jaren tussen 1, procent en 12,9 procent (deze hoogste stand werd bereikt in 22) om in 29 weer onder de 1, procent uit te komen. Na een herstel het jaar daarop daalde het in 211 opnieuw en naar nu mag worden aangenomen definitief onder het 1 procentniveau; afgelopen jaar zakte het naar eerder vermelde 9,3 procent. Bij de (bank-)verzekeraars is sprake van een vrijwel ononderbroken daling vanaf 1975, van 15,1 procent destijds in bijna één rechte lijn naar beneden naar de huidige 2,6 procent. Zie tabel G (13). Uiteenlopende rendementen Dat de, die in het achterliggende jaar een (relatief) grote boekwinst behaalden, ook een fraai vastgoedrendement konden verantwoorden, is weinig verwonderlijk (14). Dat rendement weerspiegelt immers niet alleen de directe inkomsten, zoals huuropbrengsten en dividenden, maar ook de indirecte opbrengsten, zoals de uitkomsten van herwaarderingen en valuta- en beurskoersverschillen. Zo behaalde het ABP een rendement van 16,2 pro- 14

8 52 Vastgoedmarkt oktober achtergrond beleggingen : rendement vastgoed, cent (exclusief infrastructuur) en het Pensioenfonds Metaal en Techniek van 9,6 procent; het rendement van het Pensioenfonds Zorg & Welzijn is voor de totale vastgoedportefeuille niet bekend, maar zal ruim boven 1 procent hebben gelegen (15).Van de overige fondsen kwam het rendement van de KLM- uit op 14,5 procent en behaalde het Pensioenfonds ING een rendement van 9,1 procent, het Pensioenfonds DSM van 23,8 procent en het Pensioenfonds Ahold van 11,5 procent. De fondsen met een lage bijboeking of met een boekverlies presenteerden lage of zelfs negatieve rendementen; tien scoorden licht boven procent, zeven fondsen bleven daaronder. Bij de meeste was zelfs eerder sprake van een verdere teruggang dan van een verbetering van het ook al in 211 teleurstellende vastgoedrendement. Zie tabel H (16). Over de auteur Dr. Hans Funken is directeur-eigenaar van Dr. J. Funken Consultants en analyseert de jaarverslagen van institutionele beleggers voor Vastgoedmarkt sinds Noten (1) De termen vastgoedbezit, -vermogen, -waarde, -belang, -portefeuille(s) en -beleggingen worden door elkaar gebruikt en hebben betrekking op direct (rechtstreeks) gehouden vastgoed (inclusief gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik) en indirect vastgoed (deelnemingen, participaties, aandelen in al dan niet aan een effectenbeurs of meer effectenbeurzen genoteerde vastgoedbeleggingsfondsen) evenals beleggingen in infrastructuur, voor zover die laatste beleggingen door de betreffende beleggers zelf als vastgoedbeleggingen worden gezien: voor zover bekend zijn dat nu het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) en de Zorg & Welzijn, Metaal & Techniek, Grafische Bedrijven, Schildersbedrijf en Architectenbureaus. Als beleggingen in infrastructuur worden onder meer genoemd: nutsbedrijven, spoorwegen, verkeerswegen (tolwegen)/tunnels/bruggen, parkeeraccommodaties, (lucht-)havens, afvalverwerkingsbedrijven, bedrijven voor opwekking van windenergie c.q. schone energie, water (zonder toelichting; waarschijnlijk wordt gedoeld op waterbevoorrading, -voorziening, -behandeling c.q. -zuivering, -technologie en gerelateerde milieudiensten) en zeer recent gasleidingen. Opmerking: het begrip infrastructuur blijkt dus een verzameling van nogal uiteenlopende beleggingsobjecten te omvatten, zonder een gemeenschappelijk kenmerk, zonder een interne samenhang en al helemaal zonder een relatie met het klassieke vastgoed: gebouwen, waarin zekere activiteiten worden ontplooid. Ook de waardebepaling c.q. waardering en de waardeontwikkeling van beleggingen in infrastructuur vertonen geen relatie met die van vastgoed, er spelen in dat opzicht totaal andere determinanten mee. Door investeringen in allerlei varianten van infrastructuur onder vastgoedbeleggingen te rubriceren en in de externe verslaglegging als zodanig weer te geven, raakt het zicht op de echte vastgoedbeleggingen vertroebeld; voor onderzoeksdoeleinden is het transparanter de infrastructuurbeleggingen als een aparte en herkenbare beleggingscategorie te handhaven. Voor zover traceerbaar zijn er, behalve de zes vermelde, nog negen fondsen die in infrastructuur beleggen; ze boeken die investeringen kwantitatief zichtbaar onder overige of alternatieve beleggingen. Zeventien investeren niet of niet meer in infrastructuur, van drie fondsen is onduidelijk of ze daarin beleggen. Zie ook noot (3). (2) Onder grote institutionele vastgoedbeleggers worden hier begrepen de Nederlandse en (bank-)verzekeraars met een vastgoedbelang per ultimo 212 van 25 miljoen euro of meer, voor zover bij de auteur bekend. Daarom kan niet worden uitgesloten dat een inmiddels aan de norm beantwoordende belegger (met een in absoluut opzicht beperkt vastgoedbelang) in de overzichten ontbreekt. De basis van alle in de tekst, de tabellen en de figuren vermelde cijfers vormen de door de betreffende beleggers op internet of in schriftelijke vorm gepubliceerde jaarverslagen/ jaarrekeningen (geconsolideerde balansen en toelichtingen daarop), in sommige gevallen aangevuld met additioneel verstrekte verduidelijkingen of specificaties. Vergeleken met het vorige overzicht (over 211) zijn toegevoegd de Shell, Fysiotherapeuten, Progress (Unilever), Wonen, DSM en Ahold: zij voldeden inmiddels of opnieuw aan de gestelde limiet. Bij de samenstelling van het overzicht is mede en dankbaar gebruik gemaakt van uitkomsten van door Dirk A. Rompelman verricht onderzoek. (3) In deze tabel, en dat geldt ook voor zover van toepassing voor alle volgende tabellen, zijn eerst de vermeld en daarna de (bank-)verzekeraars. Bepalend voor de in de tabellen aangehouden volgorde is de balanswaarde van het vastgoedbezit per ultimo 212: hoe groter dat bezit, hoe hoger de plaats in de tabellen. Opmerking 1: de in de inleidende alinea s van de tekst vermelde totaal- en groeicijfers van het gezamenlijke vastgoedbelang van de grote institutionele vastgoedbeleggers hebben betrekking op alle in de tabel vermelde beleggers en zijn dus inclusief de cijfers van de Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen alsmede de (bank-)verzekeraar ASR Nederland. Deze cijfers zijn hierdoor hoger dan de in tabel A vermelde totaalcijfers en de op basis daarvan te berekenen groeicijfers. In de totaalcijfers van deze tabel zijn namelijk de cijfers van genoemde beleggers, wegens de onvolledigheid van de betreffende cijferreeksen over de laatste tien jaar en met het oog op de onderlinge vergelijkbaarheid, niet meegeteld. Opmerking 2: de in de inleidende alinea s van Vastgoedbezit grote institutionele beleggers groeit met 8 procent Tabel H ABP a) 24,7 3,5 18,2 35,7-9,4-3, 13,2 16,8 1,2 16,2 2 Zorg & Welzijn 8,6 12,6 17,8 29,4 9,8-21,5 9, 1,2 1,1 * 3 Bouwnijverheid 7,9 4,3 7,5 12,7 9,2-4,7-2, 3,3 4,9 1,8 4 Metaal en Techniek 5,6 16,9 22,3 22,9 6,3-15,6-2, 1,1 2,7 9,6 5 Metalektro 5,8 13,2 14,6 12,6 7,3 2,1-3,9 3,2 3,4 1,7 6 Landbouw 8,8 8,4 9,7 1,6 1,3,2,1 3,,4,4 7 KLM 13,8 2, 15, ± 31, ± -11,9 ± -24,3 ± 2,9 ±16,,2 14,5 8 Grafische Bedrijven 8, 11,5 13,3 18,4 1,2-9,3-1,8 8,4 * * 9 Artsen 9,1 11, 16,2 ± 26, ± 5,9 ± -19,2 ± -16,7 ±12,2 5,5 * 1 Spoorwegen 7, 8,6 8,6 12,5 13,2 ± -1,4 ± -,8 5,2 5,2 -,9 11 Rabobank 1, 11,6 9,3 12,7 3,9 ± -1,3 ± -1,9 3, 4,5-1,4 12 ING 24,7 22,3 16,9 31,1 -,5-26,1 -,7 9,8 8,2 9,1 13 Shell * * * * * * * * * * 14 Woningcorporaties * * * 32,,8-25,3-5,3 ±12,2 5,4 7,4 15 Detailhandel 7,2 7,7 8,9 ± 14,4 ± -2,2 ± -1,8 ±,4 1,4 -,9-4, 16 PostNL (TNT) 2,7 6,7 8,8 18,5 6,2-7,3-11,9 3,9 -,5 1,3 17 KPN 2,7 6,7 8,9 18,7 6, -7,6-12, 2,2 1,3-1,5 18 Slagersbedrijf 8,6 8,6 1,3 11,7 ± 1,4 6,8, 3,1 2,2 * 19 Hoogovens 4,8 6, 9, 9,6 9,8-1, -4,4 3,8 3,4 2,9 2 Schildersbedrijf 6,6 4,2 15,6 1,3 11,6 ±,7-3,8 4,3 5, 2,8 21 Horeca & Catering * ± 21, ± 9,5 ± 26, -7,4-22,7 2,1 ±9,9 * * 22 Vervoer ± 4,4 ± 5,8 ± 1,7 1,9 7,1 -,1-15,5-2,8 * * 23 Werk en (re-)integratie * * * 34,7-2,9 * -11,5 1,5 3,5,3 24 APF (AkzoNobel) 13,4 23,2 22,2 35,5-8,7-19,5 4,5 6,9 -,7 7,3 25 PNO Media 16,3 22,2 2, 27,9 * * * * 4, -1,9 26 Fysiotherapeuten * * 11,6 8,5 8,4-2,7-8,4 4,5 4,7,7 27 Philips 2,5 4,6 9, 11,9 17,5-1,7-5,9 14,7 1,4 2, 28 Architectenbureaus 3,5 4,8 1,6 11,2 9,4 2,8,7 2,8,9,5 29 Progress (Unilever) 7,8 8, 8,2 11,5 12,1 1,2-18,8 3,2 2,1 5,5 3 ABN Amro * * * * * * * * * * 31 Wonen * * * * * * * *,8 1,4 32 Koopvaardij 4, 5,9 11,1 1,4 8,3 -,1-2,9 2,6,7-2, 33 UWV * * * * * -1,2-5,4 1,9 3, -6, 34 DSM 14,5 25,8 * 32,1-24,2-43,4 33,9 *,2 23,8 35 Ahold 12,7 24, 21,6 34,2-7,2-2,5-1,7 1,4-3,3 11,5 a) Exclusief beleggingen in infrastructuur. * Onbekend. de tekst vermelde totaal- en groeicijfers zijn inclusief de beleggingen in infrastructuur, voor zover die beleggingen door de betreffende beleggers zelf als vastgoedbeleggingen worden gezien en als zodanig in de externe verslaglegging worden behandeld. Het gaat inmiddels om een bedrag van ongeveer 8,9 miljard euro, dat is 1,7 procent van de vastgoedbeleggingen van alle bij elkaar; de grootste infrastructuurbeleggers zijn het ABP met 5,2 miljard euro per einde 212 en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn (2,9 miljard euro), dat is in beide gevallen 15,5 procent van het betreffende vastgoedvermogen. De negen, die hun infrastructuurinvesteringen onder overige of alternatieve beleggingen rubriceren, hebben daarin per ultimo 212 gezamenlijk ongeveer,8 miljard euro ondergebracht. Zie ook noot (1). (4) De jaarverslagen/jaarrekeningen van de (bank-)verzekeraars geven geen informatie over de verdeling van het vastgoedvermogen naar direct en indirect vastgoed, en dus ook niet over de verdeling van het indirecte vastgoed naar beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed. (5) De in figuur 2 vermelde cijfers over de periode zijn, voor wat de jaren betreft, gebaseerd op tabel B. De cijfers over de jaren daarvoor zijn gebaseerd op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. De samenstelling van de in die periode week in niet-wezenlijke mate af van de huidige samenstelling. (6) Actieve Nederlandse aanbieders in dit segment met sectorfondsen in Nederland en internationale sectorfondsen of met alleen Nederlandse sectorfondsen zijn onder meer Syntrus Achmea (beheerd vermogen voor institutionele beleggers, zonder leverage, ongeveer 7 miljard euro), Bouwfonds REIM (ongeveer 7 miljard euro), Vesteda (ongeveer 3 miljard euro), Altera (ongeveer 2 miljard euro) en Q-Park (ongeveer 2 miljard euro). (7) De in figuur 3 vermelde cijfers over de periode zijn, voor wat de jaren betreft, gebaseerd op tabel C. De cijfers over de jaren daarvoor vinden hun oorsprong in eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. De samenstelling van de in die periode week in niet-wezenlijke mate af van de nu gehanteerde samenstelling. (8) De termen handelsvolume, handelsomvang, transactievolume, activiteitenniveau, transactieniveau en handelsactiviteiten wijzen op het totale bedrag van aankopen/investeringen en verkopen/desinvesteringen. De termen worden door elkaar gebruikt. (9) In werkelijkheid lag het handelsvolume in 212 hoger; de mutaties van één fonds en van één (bank-)verzekeraar zijn niet bekend; de wijzigingen in de balanswaarden zijn verwerkt onder overige mutaties. (1) Waardeherzieningen of -aanpassingen geven de uitkomsten weer van herwaarderingen en valuta- en beurskoersverschillen. Positieve uitkomsten leiden tot boekwinsten, bijboekingen of bijschrijvingen, negatieve uitkomsten tot boekverliezen, afboekingen of afschrijvingen. De termen voor positieve respectievelijk negatieve uitkomsten worden door elkaar gebruikt. (11) Dit is natuurlijk een zeer ruwe benadering, meer bedoeld ter indicatie: de samenstelling van de groep grote institutionele vastgoedbeleggers is in de afgelopen decennia nogal gewijzigd (zie hierna, noot (12)), de verloopcijfers zijn niet altijd bekend en de post overig zorgt voor een ernstige vertekening, vooral bij de (bank-)verzekeraars. (12) De in tabel E vermelde cijfers zijn gebaseerd op tabel D (211 en 212) en op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt (alle overige jaren). Hierbij passen twee kanttekeningen: a) de limiet voor opname van de grote institutionele vastgoedbeleggers in de overzichten is in de loop van de jaren regelmatig aangepast. Tot 1991 werd een ondergrens van 625 miljoen gulden aangehouden; daarna, wegens een presentatiewijziging, van 5 miljoen gulden (tot 21), vervolgens voor de periode van 225 miljoen euro en ten slotte, vanaf 27, van 25 miljoen euro; b) de samenstelling van het deelnemersbestand heeft in de loop van de tijd grote wijzigingen ondergaan. Vele beleggers, vooral, werden toegevoegd (omdat ze inmiddels aan de gestelde limiet voldeden), maar ook verschillende beleggers werden weer weggelaten (omdat ze onder de gestelde limiet waren gezakt of werden geliquideerd, zoals recent nog het Pensioenfonds Stork dat zijn gehele beleggingsportefeuille overbracht naar het pensioenfonds Metalektro). Per saldo nam het aantal opgenomen beleggers evenwel flink toe, van twaalf en vijf (destijds zuivere) verzekeraars bij het begin van de artikelreeks naar de huidige 35 en zeven (bank-)verzekeraars. De in de tabel vermelde totaalcijfers en de daarop gebaseerde uitspraken pretenderen dan ook niet meer dan een indicatie te geven van de orde van grootte van de mutaties in de gezamenlijke balanswaarden van het vastgoedvermogen van de grote institutionele vastgoedbeleggers in de achterliggende periode, gesplitst naar aankoopsaldi en waardeherzieningen. (13) De in tabel G vermelde cijfers zijn gebaseerd op tabel F (23-212) en op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. Bij deze tabel passen vergelijkbare opmerkingen als gemaakt bij tabel E. Zie noot (12). (14) De jaarverslagen/jaarrekeningen van de (bank-)verzekeraars bevatten geen informatie over het behaalde vastgoedrendement. (15) De door het Pensioenfonds Zorg & Welzijn behaalde magere rendementen op privaat vastgoed (2,5 procent, belegd vermogen per einde 212 7,4 miljard euro) en infrastructuur (2,6 procent, 2,9 miljard euro) zal ruimschoots zijn gecompenseerd door het riante rendement op publiek vastgoed (28, procent, 8,3 miljard euro). (16) Van acht is het vastgoedrendement over het totale vastgoedbezit onbekend: of ze publiceren dat cijfer niet, of ze verstrekken afzonderlijke informatie over het directe en indirecte vastgoed c.q. over beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd indirect vastgoed, soms ook nog apart over beleggingen in infrastructuur, maar niet over de totale vastgoedportefeuille.