Waardebepaling winkelcentra in een ander licht

Transcriptie

1 1996 Waardebepaling winkelcentra in een ander licht J. Zimmer anders moeten laten meewegen in het hele proces en het zal ook meer dan nu het geval is mogelijk moeten worden om technisch op zich nog goede gebouwen in het kader van een grotere ingreep toch te slopen. Dit artikel is gepubliceerd in VOGON Journaal, nummer 14, p In de huidige taxatiepraktijk blijkt dat het vaststellen van de te hanteren yield (BAR/ NAR-methode) c.q. disconteringsvoet (DCFmethode) nog te veel afhankelijk is van het gevoel van waarde van de taxateur. Daarbij is het voor de opdrachtgever veelal niet duidelijk op welke wijze tot de gehanteerde yield c.q. disconteringsvoet is gekomen. Bovendien blijkt het accent sterk te liggen op het bepalen van de inkomstenstroom, terwijl de kwaliteit van het object zelf onvoldoende aan de orde komt in taxaties. In dit artikel wordt ingegaan op een waarderingsmethodiek waarin de rol van de kwaliteit van een winkelcentrum en de daaraan verbonden risicograad duidelijk wordt. Het is opvallend hoeveel beleggers de afgelopen jaren interesse hebben getoond voor een investering in winkels en winkelcentra. Deze ontwikkeling wordt niet alleen veroorzaakt doordat beleggers steeds grotere vermogens beheren. De belangstelling voor winkels is ook afkomstig uit de hoek van beleggers die zich voorheen voornamelijk hebben gericht op kantoorgebouwen. Terwijl er op de kantorenmarkt sprake is van een structureel overaanbod met stagnerende huurprijs- en waardestijging, is er in de winkelsector de afgelopen jaren nauwelijks leegstand geconstateerd. De preferentie van beleggers voor winkels blijkt onder meer uit het feit dat zij bereid zijn genoegen te nemen met relatief lage aanvangsrendementen voor winkels op toplocaties. Stijgende behoefte aan performance-meting Doordat de beleggers meer financiën dienen te alloceren en er sprake is van een toenemend aantal (winkel)projecten neemt het belang van de meting van de performance toe. Daarbij bestaat steeds meer behoefte de performance van onroerend goed te vergelijken met die van andere beleggingen uit een portefeuille. Onder performancemeting wordt verstaan: het meten van het totale financiële resultaat van een belegging over een periode volgens overeengekomen definities en methodieken. In het totale beleggingsresultaat worden zowel de netto-inkomsten gedurende de periode, alsmede de al dan niet gerealiseerde waardeveranderingen betrokken. Het totale beleggingsresultaat (=rendement) van een onroerend goed object is dus opgebouwd uit een tweetal componenten: het directe en het indirecte rendement. Onder het directe rendement wordt verstaan de jaarlijkse huurinkomsten welke door het object gegenereerd worden plus de gerealiseerde waardemutaties. Onder het indirecte rendement: de ongerealiseerd waardemutaties van het betreffende onroerend goed. Is het directe rendement eenvoudig vast te stellen middels de Het artikel is gebaseerd op de scriptie Waarde bepaling winkelcentra in een ander licht. Beoordeling object-specifeke risico s bij de waardebepaling van planmatig ontwikkelde winkelcentra, welke geschreven is ter afsluiting van de Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV)

2 verkregen inkomsten, de ongerealiseerde dig inkomen oplevert. Deze inkomsten worden waardemutatie van het object is slechts bij omgezet in een kapitaalsbedrag: bij de BAR/ benadering vast te stellen door als maatstaf NAR-methode wordt de yield gebruikt als voor de waardestijging het verschil te nemen kapitalisatiemedium om een huurwaarde om tussen twee opeenvolgende waarderingen. te zetten in een kapitaalsbedrag, terwijl bij Daarbij kan gebruik gemaakt worden de DCF-methode de toekomstige inkomsten van door middel van taxatie verkregen contant gemaakt worden met de gewenste waarderingen van het betreffende object. disconteringsvoet. In de huidige praktijk blijkt Het belang van taxatiewaarden wordt dat het vaststellen van de te hanteren yield duidelijk uit het feit dat in regressie-analyses c.q. disconteringsvoet nog te veel afhankelijk op Amerikaanse en Engelse vastgoedindexen de waardeverandering het totaal teur, waarbij het voor de opdrachtgever veelal is van het gevoel voor waarde van de taxa- rendement voor circa 99% verklaarde en niet duidelijk is op welke wijze tot de gehanteerde yield c.q. disconteringsvoet is gekomen. de verandering van inkomsten voor circa 12% 2. Duidelijk is dat, wil een belegger goed Daarnaast blijkt het accent sterk te liggen op inzicht verkrijgen in het totaalrendement van het bepalen van de inkomstenstroom, terwijl een vastgoed-object, inzicht in de waardeontwikkeling van het object een absolute aan de orde komt in taxaties. Daarbij vindt de de kwaliteit van het object zelf onvoldoende noodzaak is. omslag van de object-specifieke risico s voornamelijk plaats in het vereiste rendementspercentage. Bij het beoordelen van object- Huidige taxatiepraktijk planmatig ontwikkelde winkelcentra specifieke risico s bestaat bij beleggers echter de voorkeur deze voor zover mogelijk op te Een taxatie bestaat in feite uit twee onderdelen, te weten een analyse van het object bepaling van een planmatig ontwikkeld win- nemen in het kasstroom-schema. De waarde- (waarin ook de marktomstandigheden behoren te zijn begrepen) en de waardering van zijn uit een kasstroom-schema (waarbij zowel kelcentrum zou daarom opgebouwd dienen te het object. In Nederland is er geen regelgeving omtrent toe te passen taxatiemethoden. worden) en een schatting van het risico dat inkomsten en uitgaven nader gespecificeerd In de praktijk worden bij de waardebepaling verbonden is aan het opgestelde kasstroomschema. Of met andere woorden: wat is de van onroerende zaken en planmatig ontwikkelde winkelcentra in het bijzonder de BAR/ kans dat het opgestelde schema zich daadwerkelijk voordoet? Ten opzichte van de hui- NAR-methode en de DCF-methode toegepast. Beide methoden gaan uit van de veronderstelling dat het object min of meer een zelfstan- dat meer inzicht geboden dient te worden in dige taxatiepraktijk betekent dit met name 2 Wittendorp, P.R.S. en P.A. Vermeulen (1994) Waardebepaling en risicobeoordeling van vastgoed. VRA Journaal, september, p de object-specifieke risico s. Pas als duidelijk is wat de aan het te taxeren object verbonden risico s zijn, kan een schatting gemaakt worden van de omvang van dit risico. Ontwikkelingen van invloed op de waardebepaling van onroerende zaken Binnen de vastgoedsector is sprake van een aantal ontwikkelingen waarbij uniformering, standaardisering en definiëring kernwoorden zijn. Aangezien de initiatiefnemers van deze ontwikkelingen divergerende belangen hebben, is het afgegeven signaal duidelijk: de communicatie tussen de verschillende marktpartijen dient te worden verbeterd. Uit de door de Stichting ROZ- Vastgoedindex opgestelde taxatie/waarderingsafspraken en de ABP-checklist komt naar voren dat beleggers een duidelijke en inzichtelijke onderbouwing van de bij taxatieberekeningen gehanteerde inputgegevens verlangen. Vanuit de zijde van de adviseurs is er het initiatief te komen tot een uniformering in het formuleren van kwaliteitsprestaties van gebouwen (REN). De volgende stap lijkt voor de hand liggend: het komen tot een integratie van de genoemde initiatieven. Dient de kwaliteit van een object immers niet tot uitdrukking te komen in de waardering van dat object? Of anders geformuleerd: kan in de behoefte van beleggers aan inzicht in de aan een object verbonden risico s voorzien worden middels het beoordelen van de kwaliteit van een object? Dit betekent een risico-analyse van een object aan de hand van zijn object-specifieke kwaliteiten en de aan deze kwaliteiten verbonden risico s. Uitgangspunten op te zetten waarderingsmethodiek Van belang voor het komen tot een methodiek voor de beoordeling van de object-specifieke risico s bij de waardebepaling van planmatig ontwikkelde winkelcentra zijn de volgende elementen: de macro-economische factoren die verantwoordelijk zijn voor de aantrekkelijkheid voor het beleggen in de winkelsector; de te verwachten cash flows, de kwaliteit van het object en de wijze waarop de kwaliteit van het te waarderen object van invloed is op de inkomsten en daaruit volgend op de waarde; waardering volgens de DCF-methode, aangezien deze methode zich beter leent voor een beoordeling van vastgoed over een langere periode en (dus) als basis voor een risico-analyse; markthuurwaarde als uitgangspunt voor de waardering, aangezien een van de principes van de waardering de optimale aanwending van het te waarderen object betreft. Indeling waardebepalende factoren naar kwaliteiten Een winkelcentrum is een complex geheel, dat bezien kan worden vanuit verschillende invalshoeken: belegger, ondernemer, consument en overheid. Voordat kan worden overgegaan tot het geven van een aanzet voor een methodiek die de aan een planmatig ontwikkeld winkelcentrum verbonden risico s inzichtelijk maakt, is het van belang vast te stellen welke 70 71

3 Tabel 1 Indeling waardebepalende factoren planmatig ontwikkeld winkelcentrum naar kwaliteit omgevingskwaliteit kwaliteit locatie functionele kwaliteit fysieke kwaliteit commerciele kwaliteit economisch profiel gemeente absolute ligging aanbod in relatie tot functie opzet/lay-out/compactheid concept demografische ontwikkeling situering in verzorgingsgebied aanbod voedings- en genotmiddelen routing/circuitvorming presentatie gemiddeld besteedbaar inkomen primair verzorgingsgebied aanbod duurzame en overige goederen fysieke uitbreidbaarheid zichtbaarheid lokale concurrentie secundair verzorgingsgebied dienstverlening entrees herkenbaarheid/attentiewaarde regionale concurrentie koopkrachtbinding horeca en overige voorzieningen maatvoering units zichtlijnen winkelaanbod per hoofd koopkracht toe-/afvloeiing trekkers (maatvoering) openbaar gebied inrichting/sfeer ontwikkelingsmogelijkheden omgeving bereikbaarheid branche-patroon veiligheid/netheid bewinkeling/druktebeeld woningbouw parkeren trekkerbeeld klimaat/verlichting promotie winkelvoorzieningen aansluiting op omgeving kwaliteitsniveau winkels onderhoudstoestand bewegwijzering extern bereikbaarheid en parkeren bevoorradingsmogelijkheden verhouding landelijke filiaalbedrijf : midden- en kleinbedrijf expeditie bewegwijzering intern aspecten een rol spelen in de waardering van winkelcentra. Of met andere woorden: welke aspecten zijn bepalend voor de waarde van een winkelcentrum? Uitgangspunt bij het vaststellen van de belangrijkste waardebepalende factoren is dat het totaal van deze factoren invloed uitoefent op de uiteindelijke waarde van het object, doordat de waardebepalende factoren bepalend zijn voor zowel de opbrengsten als de kosten. In de praktijk wordt een aantal verschillende indelingen gehanteerd, aan de hand waarvan een analyse gemaakt kan worden van een winkelcentrum. Deze indelingen zijn met een bepaald doel tot stand gekomen. Zolang de indelingen gebruikt worden binnen de context waarvoor zij zijn opgesteld, zullen deze indelingen bruikbaar zijn. Doel van het aan dit artikel ten grondslag liggende onderzoek was om op basis van de aspecten die bepalend zijn voor de huidige en toekomstige kwaliteit van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum, te komen tot een aanzet voor een methodiek ter onderbouwing van de object-specifieke risico s van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum. Geen van de in de praktijk gehanteerde indelingen is op basis van deze doelstelling tot stand gekomen. Er zal dan ook gekomen dienen te worden tot een specifiek voor dit onderzoek bruikbare indeling van de waardebepalende factoren. Daarbij moet de indeling voldoen aan twee belangrijke kenmerken: 1 aangeven dient te worden wat de voornaamste waardebepalende factoren van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum zijn. Er dient dan ook sprake te zijn van een opsomming van factoren welke voor een belangrijk deel verantwoordelijk zijn voor de waarde van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum; 2 er dient een beoordeling/waardering van de aan de waardebepalende factoren verbonden risicograad plaats te kunnen toedeling van de aspecten aan de hoofdgroepen weloverwogen geschieden. vinden, aangezien deze risico s een belangrijke rol spelen bij de waardering van De gehanteerde indeling gaat uit van de een winkelcentrum. toedeling van vijftig waardebepalende Daarbij mag duidelijk zijn dat niet alle factoren naar vijf kwaliteiten³: de omgevingskwaliteit, de kwaliteit van de locatie, waardebepalende factoren in dezelfde mate bijdragen aan de waarde(ontwikkeling) de functionele kwaliteit, de fysieke kwaliteit van het winkelcentrum. Er dient dus een en de commerciële kwaliteit. Middels deze bepaalde weging in de factoren aangebracht vijf kwaliteiten kan een uitspraak gedaan te worden. Aangezien het ondoenlijk is een worden omtrent de kwaliteit van het winkelcentrum als geheel op een bepaald moment. weging per waardebepalende factor aan te brengen, dienen de factoren ingedeeld Voor de waardering van een winkelcentrum te worden naar een aantal hoofdgroepen. met behulp van de DCF-methode is echter Aangezien de voor de hoofdgroep geschatte niet alleen inzicht noodzakelijk van een weging van toepassing is voor alle aspecten object op een bepaald moment, maar ook binnen de betreffende hoofdgroep, moet in de ontwikkeling van deze kwaliteit in de 3 De auteur was tot november 1995 werkzaam bij WPM Planontwikkeling. Door WPM Planontwikkeling is gedurende enkele jaren ervaring opgedaan met het beoordelen van de sterke en zwakke punten van winkelcentra en -gebieden. De hier gepresenteerde indeling naar kwaliteiten is gebaseerd op de door WPM Planontwikkeling onderscheiden kwaliteiten.

4 Tabel 2 Voorbeeld trend kwaliteit winkelcentrum kwaliteit weging niet/moeilijk beheersbare kwaliteit (locatie) 60% + 5% 0% + 5% passief beheersbare kwaliteit (omgeving) 30% 0% 5% + 10% Figuur 1 Waarderingsmethodiek planmatig ontwikkeld winkelcentrum winkelcentrum actief beheersbare kwaliteit (functioneel, fysiek, commercieel) 10% 5% 10% 10% referentie-huurprijs beoordeling kwaliteitsaspecten totale trend kwaliteit + 2,5% 2,5% + 5% tijd. Dit betekent een risico-analyse van het object zowel een opgaande als een neergaande kwaliteitsontwikkeling te zien geven 4. winkelcentrum aan de hand van de objectspecifieke kwaliteiten en de aan deze kwaliteiten verbonden risico s. liteit van een winkelcentrum aanschouwelijk In tabel 2 is een mogelijke trend in de kwa- gemaakt. Het meten van de risicograad: beoordeling Toelichting tabel 2: kwaliteiten middels rapportcijfers het gemeten kwaliteitsniveau op het moment van waardering (1995), wordt op De kwaliteit van een winkelcentrum wordt 100% gesteld; beoordeeld op basis van vijftig kwaliteitsaspecten (zie tabel 1). Daarbij wordt uitge- totale kwaliteit van het winkelcentrum toe in 1996 neemt ten opzichte van 1995 de gaan van een weging van de verschillende met 2,5%, wat de resultante is van (60% kwaliteiten en de mogelijkheid een cijfer x 5%) + (30% x 0%) + (10% x 5%). Deze van 1 tot 10 per kwaliteit toe te kennen. toename in de kwaliteit wordt veroorzaakt De omvang van de object-specifieke risico s door een stijging van de kwaliteit van de wordt bepaald door de mate waarin de kwaliteit van het winkelcentrum aan verande- weging minder zwaar tellende daling van locatie en een gezien de vastgestelde ring onderhevig is. Door het geven van een de functionele, fysieke en commerciële kwaliteitsbeoordeling van het winkelcentrum kwaliteit; gedurende de vastgestelde exploitatieperiode in 1997 neemt de kwaliteit af ten opzichte wordt inzicht verkregen in het verloop van de van 1996: de kwaliteit van de locatie blijft kwaliteit van het winkelcentrum. Veranderingen in de kwaliteitsaspecten vormen daarbij af. De totale afname bedraagt daarbij (60% gelijk, maar de andere kwaliteiten nemen de object-specifieke risico s. Daarbij kan het x 0%) + (30% x 5%) + (10% x 10%) = 2,5%; 4 De kwaliteit van het winkelcentrum neemt bijvoorbeeld toe door een sterke toename van het aantal inwoners in het primaire verzorgingsgebied. De kwaliteit van het winkelcentrum neemt bijvoorbeeld af door de realisatie van een nieuw winkelcentrum met een groter aanbod op korte afstand. markt-typische huurprijs marktschaarste markt-huurprijs wegingsfactor leegstandsrisico huurcontracten exploitatiegegevens toekomstige kapitaalinvesteringen desinvesteringen inflatie in 1998 neemt de kwaliteit van het winkelcentrum ten opzichte van 1997 met 5% toe door een positieve ontwikkeling van de kwaliteit van de locatie en de omgevingskwaliteit. De waardebepaling van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum Nu de verschillende elementen besproken zijn die noodzakelijk zijn voor een inzichtelijke onderbouwing van de aan een winkelcentrum risico-opslag geraamde opbrengsten kapitaalmarktrente disconteringsopslag waarde marktsentiment verbonden object-specifieke risico s, kan aangegeven worden op welke wijze de waardebepaling van een planmatig winkelcentrum tot stand kan komen, waarbij expliciet wordt aangegeven wat de aan het te waarderen winkelcentrum verbonden object-specifieke risico s zijn. In figuur 1 is een waarderingsmethodiek weergegeven, waarin de rol van de kwaliteit van een winkelcentrum en de daaraan verbonden risicograad duidelijk wordt 5. Uitgangspunt in de waarderingsmethodiek is zoals eerder vermeld dat de 5 Bij de beschrijving van de wijze waarop de kwaliteit van een winkelcentrum en de daaraan verbonden risicograad verwerkt zouden kunnen worden in het waarderingsproces, is dankbaar gebruik gemaakt van de aanwezige kennis bij Agora Holding.

5 1997 Erfpacht: na een eeuw nog functioneel of een anachronisme? J. Hakfoort kwaliteit van het te waarderen winkelcentrum bepalend is voor de waarde. De objectspecifieke risicograad wordt daarbij bepaald door de mate waarin een ontwikkeling in de kwaliteit van het winkelcentrum plaatsvindt ge durende de exploitatieperiode. Conclusie Bij de waardering van winkelcentra dient nadrukkelijker aandacht te worden geschonken aan aspecten die bepalend zijn voor de waarde. In dit artikel is een methodiek gepresenteerd waarbij op basis van de ontwikkeling van 50 waardebepalende factoren gedurende de exploitatieperiode gekomen wordt tot een waardebepaling. De beschreven methodiek moet daarbij niet als een blauwdruk gezien worden, maar als een vertaling van de wens van beleggers om meer inzicht te verkrijgen in de totstandkoming van de waarde van een winkelcentrum. Dit artikel is gepubliceerd in VOGON Journaal, nummer 6, p In september 1996 vierde de gemeente Amsterdam het honderdjarig bestaan van het erfpachtsysteem binnen haar gemeentegrenzen. Ter gelegenheid van deze viering werd de publicatie Een eeuw erfpacht in Amsterdam uitgebracht door het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam. In dit artikel wordt deze publicatie besproken en wordt nagegaan in hoeverre erfpacht een wenselijke manier is waarop de overheid zou moeten ingrijpen in de lokale grondmarkt. Het systeem van erfpacht heeft sinds zijn invoering, in Nederland en in het buitenland, met enige regelmaat tot discussies geleid. Voorstanders van erfpacht wijzen op de mogelijkheden die het erfpachtsysteem biedt als beheers- en controlemechanisme voor de gebouwde omgeving. Ook wordt de klassieke doelstelling dat de waardestijging van land moet toevloeien aan de gemeenschap en niet aan individuele grondbezitters, genoemd als een belangrijk voordeel van erfpacht. Tegenstanders van erfpacht wijzen zonder enige uitzonderingen op de onzekerheden die dit systeem biedt voor bedrijven en huishoudens. Zo zou het erfpachtsysteem een concurrentienadeel vormen voor een stad die nieuwe bedrijven wil aantrekken en zou het systeem nadelig zijn voor eigenaren van woningen op in erfpacht uitgegeven gronden. Een aardig overzicht van deze discussie vindt de lezer terug in de verschillende bijdragen die zijn opgenomen in de bundel Een eeuw erfpacht in Amsterdam. In dit artikel zal allereerst de theoretische achtergrond van overheidsingrijpen op de grondmarkt worden belicht. Daarna wordt ingegaan op de betekenis van deze theoretische begrippen voor de Nederlandse praktijk. Afgesloten wordt met een aantal beleidsaanbevelingen. Waarom moet de gemeentelijke overheid ingrijpen op de lokale grondmarkt? De theoretische redenen waarom de overheid zou moeten ingrijpen op de gemeentelijke grondmarkt hebben betrekking op de mogelijke imperfecties op de grondmarkt¹: Er zijn coördinatieproblemen op de markt, waardoor vraag en aanbod slechts zelden in evenwicht zijn, en er is behoefte aan een intermediair; Er zijn externe effecten die ervoor zorgen dat, indien de markt aan zichzelf overgelaten wordt, het resulterende grondgebruik bepaalde maatschappelijk gewenst gebruik (scholen, ziekenhuizen, groene ruimte) niet mogelijk maakt. In dit geval is er een verschil tussen het private optimum en het maatschappelijke optimum; overheidsoptreden kan hier helpen. Niet ingrijpen van de overheid op de grondmarkt zou een oorzaak kunnen vormen voor ongelijkheid van inkomen en vermogen. De vastgoedmarkt is inderdaad een erg cyclische markt (het eerste argument). De vraag is echter of de overheid hier zou moeten Zie bijvoorbeeld: P.N. Balchin, G.H. Bull and J.L. Kieve, (1995), Urban Land Economics and Public Policy.