Woonvisie Thuis in Emmen

Transcriptie

1 Woonvisie Thuis in Emmen

2 Voorwoord Voor u ligt de Woonvisie Thuis in Emmen met daarin een nieuwe koers. Het accent ligt de komende jaren op kwaliteit van wonen en leven. Op samen doen met bewoners en andere woningmarktpartijen. Op huishoudens met lage inkomens en senioren. Op herstructurering van de woningvoorraad. Op energiebesparing. Sinds 2007, toen ons vorige woonplan is vastgesteld, is de woningmarkt drastisch veranderd. Er is sprake van een crisis en het einde daarvan is nog niet in zicht. Wij hebben de groeiverwachting voor het aantal inwoners in 2020 naar beneden toe bijgesteld. In delen van de gemeente gaat bevolkingskrimp optreden en de vergrijzing speelt overal. Deze ontwikkelingen zijn de achtergrond voor onze nieuwe woonvisie. We slaan met deze woonvisie nieuwe paden in. Woonbeleid is niet het bouwen van een huis. Woonbeleid gaat om thuis voelen en dit gaat verder dan een huis. Ook de omgeving en de sociale structuur dragen bij aan het thuis zijn. Wij vinden het belangrijk dat in de gemeente een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus is. Commerciële marktpartijen pakken de vraag van midden- en hogere inkomens op. Wij zetten ons in voor huishoudens met lage inkomens en huishoudens die zorg of begeleiding nodig hebben bij het wonen. Wij doen dit vooral door het maken van afspraken met Lefier, Domesta en Woonservice voor huishoudens in de huursector. In de goedkope koopsector bieden wij een financieel steuntje in de rug bij kwaliteitsverbetering en het energiezuinig maken van de woning. Samen met de aanbieders van zorg- en welzijnsdiensten en de corporaties kijken wij naar de mogelijkheden om bestaande woningen levensloopbestendig te maken. Wij gaan bewoners stimuleren dit zelf op te pakken. Het is belangrijk dat mensen oud kunnen worden in hun eigen huis. Na 75 jaar neemt de zorgvraag toe, voor ouderen met een zorgbehoefte willen wij voldoende geschikte woningen bieden. Samen met bewoners en andere woningmarktpartijen pakken wij de uitvoering van de Woonvisie op. Voor Emmen Revisited is hierbij een belangrijke rol weggelegd. Emmen Revisited is het voertuig om vanuit verschillende invalshoeken samen te werken aan leefbaarheid. Namens het college van Burgemeester en Wethouders, Ton Sleeking, Wethouder ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting 2 Thuis in Emmen Woonvisie

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding Waarom een nieuwe woonvisie? Proces Leeswijzer visiedocument en uitvoeringsprogramma Leeswijzer gebiedsgerichte uitwerking Verdeling van rollen en taken Heroriëntatie Samen werken aan woonbeleid De gemeente als regisseur Corporaties als belangrijke partner Andere partners Organisatie rond uitvoering woonbeleid Emmen in de regio Krimp als decor Sterke kernen en vitaal platteland Passend wonen voor iedereen Lagere inkomensgroepen Senioren Starters Midden- en hogere inkomensgroepen Woningbouwprogramma Zorgzaam Emmen Samenhang wonen met welzijn en zorg Huisvesting zorgdoelgroepen senioren Huisvesting overige zorgdoelgroepen Leefbare wijken en dorpen Achtergrond Proces & beleid Uitvoeringsprogramma

4

5 Inleiding 1. Inleiding 1.1. Waarom een nieuwe woonvisie? Emmen is één van de grootste gemeenten van Nederland. De gemeente heeft een veelheid aan landschappen die afgewisseld worden door dorpen, stedelijk gebied, landbouw, bedrijventerreinen en glastuinbouw. Emmen heeft een belangrijke centrumfunctie voor een internationale regio van een kleine mensen. De gemeente bestaat uit de stedelijke kern Emmen en verschillende omringende dorpen, ieder met hun eigen karakter. Bij elkaar wonen er in de gemeente ongeveer mensen. Het grondoppervlakte van de gemeente is ha. Emmen onderscheidt zich van andere grote gemeenten met haar veelzijdig karakter. Naast de voorzieningen van de kern Emmen biedt de gemeente ook de rust en ruimte van de verschillende dorpen. De hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid hebben wij in 2009 vertaald in de Structuurvisie Het beleid ten aanzien van het wonen en leven in de kernen verwoorden wij voor de periode in deze woonvisie. Deze woonvisie vervangt de Actualisatie Woonplan Emmen Dit plan was erop gericht de beleidsmatig gewenste groei naar inwoners te faciliteren. Het woonplan was dan ook vooral een bouwprogramma. Sinds de vaststelling van de Actualisatie Woonplan Emmen 2020 in 2007 is niet alleen de woningmarkt veranderd, maar zijn ook de scenario s voor groei van bevolking en huishoudens gewijzigd. Het beleidskader uit 2007 voldoet daarom niet meer. Heroriëntatie Wij hebben in samenspraak met de corporaties (Lefier, Domesta, Woonservice) deze nieuwe woonvisie opgesteld. Wij hebben dit gedaan in een veranderend speelveld. Demografische ontwikkelingen en de economische crisis dwingen ons tot een andere kijk op de leefomgeving. De financiële armslag is beperkter geworden, zowel voor ons als voor de corporaties en de commerciële partijen op de woningmarkt. Wij worden gedwongen om scherpe keuzes te maken en ons te heroriënteren op onze taken. Dit betekent ook een grotere verantwoordelijkheid voor bewoners, dus meer ruimte en zeggenschap. Voor het wonen leidt de heroriëntatie tot de keuze om primair in te zetten op de meest kwetsbare groepen op de woningmarkt. Wij zetten in op meer samenspraak met onze bewoners over de kwaliteit van wonen en leven in wijk en dorp. Deze samenspraak moet ook leiden tot meer samen doen. Wanneer bewoners actief participeren in de kwaliteitsverbetering van wijk en dorp wordt een duurzamer resultaat bereikt, omdat mensen zich meer verbinden. Emmen Revisited is het Emmense voertuig waarmee gemeente, corporaties en bewoners concreet vorm geven aan deze samenspraak en samenwerking. Veranderend speelveld corporaties Ook de corporaties staan voor een heroverweging. Naast de economische situatie spelen een aantal politieke keuzes op rijksniveau hierbij een rol. De rijksoverheid verwacht dat corporaties focussen op Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) en vraagt een extra bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen door een financiële heffing voor de huurtoeslag. Ook het voorgenomen kooprecht voor huurders heeft grote impact op het toekomstige functioneren van de corporaties. Los hiervan leidt de ontspanning op de woningmarkt tot een groter waarderisico en daarmee minder investeringsruimte. Allemaal redenen voor corporaties, ook Lefier, Domesta en Woonservice, om zich te heroriënteren op hun maatschappelijke opgave. Verhuur van woningen voor kwetsbare groepen staat voorop. Kwaliteit van wonen en leven Wij verschuiven het beleid van denken in groei van bevolking en woningproductie naar beleid gericht op een goede woon- en leefkwaliteit voor alle inwoners van de dorpen en wijken van Emmen. Als we kwaliteit bieden aan onze inwoners, is dit ook aantrekkelijk voor anderen. Vóórop staan onze inwoners, die zich thuis voelen in de gemeente Emmen, nu en in de toekomst Proces De woonvisie is tot stand gekomen via een interactief proces. De komende jaren staan we voor grote opgaven. Het is daarom van belang dat er voldoende draagvlak is voor het beleid en dat we komen tot een duurzame samenwerking met de lokale partners op het gebied van wonen in Emmen. De corporaties Lefier Zuidoost Drenthe, Domesta en Woonservice hebben deelgenomen aan het kernteam. Hierin was ook het programmabureau Emmen Revisited vertegenwoordigd. Emmen Revisited is het samenwerkingsverband van bewoners, corporaties en gemeente op het gebied van wijk- en dorpsverbetering. Het kernteam heeft ons ondersteund bij het opstellen van de woonvisie. Bureau Companen heeft de procesbegeleiding verzorgd. Bestuurlijke instemming heeft plaatsgevonden in het Bestuurlijk Overleg Lokaal Akkoord. De gemeenteraad heeft de woonvisie vastgesteld. 5

6 De woonvisie is in vier stappen tot stand gekomen. Stap 1: Verkenning; Stap 2: Visiedocument en uitvoeringsprogramma; Stap 3: Gebiedsgerichte uitwerking; Stap 4: Besluitvorming. De woonvisie bestaat uit twee delen: 1. Visiedocument en uitvoeringsprogramma; 2. Gebiedsgerichte uitwerking. Hieronder geven wij een toelichting op de tot stand koming van de woonvisie. Stap 1: Verkenning In deze fase hebben wij de belangrijkste thema s voor de woonvisie bepaald met een duiding van de ontwikkelrichting. Hiervoor zijn sleutelfiguren op de Emmense woningmarkt geïnterviewd. De thema s hebben wij uitgewerkt in een discussienotitie, die in een werkbijeenkomst met raadsleden is besproken. De raadsleden konden zich vinden in de gekozen thema s en de ontwikkelrichting voor de woonvisie. Stap 2: Visiedocument en uitvoeringsprogramma Na de verkenningsfase bestond er voldoende draagvlak om de discussienotitie per thema uit te werken tot een visiedocument. Daarbij hebben,wij met als leidraad de discussienotitie, onze belangrijkste partners in het woonbeleid geconsulteerd. Deze partners zijn: de bewoners, corporaties, welzijn- en zorgorganisaties, makelaars, VAC, Seniorenraad en de Huurdersfederatie. Met onze buurgemeenten Coevorden en Borger-Odoorn en de provincie Drenthe zijn we gestart met de besprekingen om te komen tot regionale afstemming van het woonbeleid. Dit alles heeft geresulteerd in een visiedocument voor de periode Belangrijk voor de totstandkoming en de concrete uitwerking van de visie is de actuele rol- en taakopvatting van onszelf en onze partners. Daarom gaat hoofdstuk 2 in op de verdeling van rollen en taken. Vanuit deze focus is richting gegeven aan vier thema s: Emmen in de regio, passend wonen voor iedereen, zorgzaam Emmen en leefbare wijken en dorpen. Bij alle thema s zijn actiepunten benoemd. Deze zijn schematisch per thema gerangschikt in het uitvoeringsprogramma. De consultatieronde bestond uit een aantal bijeenkomsten: een werkbijeenkomst met de Erkende Overlegpartners (EOP s) uit de dorpen en wijken; een discussiemiddag met marktpartijen, namelijk de lokaal werkzame corporaties, makelaars en welzijn- en zorgpartijen. afzonderlijke overleggen met de Huurdersfederatie, VAC en de Seniorenraad; voor een verdiepingsslag op het thema Zorgzaam Emmen een extra bijeenkomst met de corporaties en de welzijn- en zorgpartijen; voor een verdiepingsslag op het thema Leefbare wijken en dorpen een bijeenkomst met de wijk- en dorpscoördinatoren van Emmen Revisited; een overleg op managersniveau met de corporaties over de discussienotitie; een overleg op managersniveau met de corporaties over de verdeling van rollen en taken. 6 Thuis in Emmen Woonvisie

7 Inleiding Stap 3: Gebiedsgerichte uitwerking Dit betreft voor zover mogelijk een concrete uitwerking van de thema s op het niveau van wijken en dorpen, daarbij ligt een accent op woningbouw (inclusief herstructurering). Stap 4: Besluitvorming Dit is de fase waarin de concept-woonvisie ter instemming is voorgelegd aan het bestuurlijk overleg Lokaal Akkoord en daarna door ons is vastgesteld en vrijgegeven voor de inspraak. In de inspraakperiode hebben wij een minisymposium gehouden voor alle Erkende Overlegpartners (EOP s) en andere deelnemers uit de consultatieronde. Ook raadsleden waren uitgenodigd voor deze bijeenkomst. Na het verwerken van de inspraakresultaten hebben wij de definitieve concept-woonvisie Thuis in Emmen vastgesteld en voorgelegd aan de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft op. de woonvisie Thuis in Emmen vastgesteld. Evaluatie en actualisatie in De woonvisie Thuis in Emmen wordt jaarlijks gemonitord. Het uitvoeringsprogramma biedt hiervoor een praktisch handvat. Naast deze jaarlijkse monitoring willen wij het woonbeleid elke 5 jaar actualiseren. Immers, de woningmarkt beweegt en ook de bestuurlijke context verandert in de loop van de tijd. Evaluatie en actualisatie van de woonvisie vindt plaats in Hieraan voorafgaand wordt in 2015 een nieuw onderzoek gedaan naar de woon- en leefwensen van de inwoners van de gemeente Emmen Leeswijzer visiedocument en uitvoeringsprogramma Hoofdstuk 1: Inleiding In dit hoofdstuk hebben wij de context waarin de nieuwe woonvisie tot stand is gekomen geschetst en het totstandkomingsproces beschreven. Deze leeswijzer is de afsluiting van hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2: Verdeling van rollen en taken Wij werken samen met partners bij het maken en het uitvoeren van het woonbeleid. In een veranderende samenleving heroriënteren wij ons als gemeente en als samenwerkende partners op onze rollen en taakopvatting. Dit leidt tot een prioriteitstelling in het nieuwe woonbeleid. Hoofdstuk 3: Emmen in de regio Onze regio wordt geconfronteerd met vergrijzing en bevolkingsdaling (krimp). Met de economische crisis, vormt deze ontwikkeling het decor voor ons woonbeleid. Met onze buurgemeenten staan we voor de opgave om Zuid Oost Drenthe als samenhangende woonregio neer te zetten en de positie van de gemeente Emmen hierin te bepalen. In januari 2012 is gestart met het maken van een regionale woonvisie. Ook de provincie Drenthe is vertegenwoordigd in het projectteam. Met de regionale woonvisie is de samenwerking en afstemming met de buurgemeenten en de provincie geborgd. Hoofdstuk 4: Passend wonen voor iedereen Door de demografische ontwikkelingen verandert de samenstelling van de bevolking. In de komende 10 jaar zijn er in Emmen globaal genomen minder jongeren en minder jonge gezinnen en meer ouderen. Wij willen graag dat al deze mensen naar inkomen, leefstijl en leeftijd passend kunnen wonen in onze gemeente. Wij staan samen met onze partners op de woningmarkt voor de opgave om dit mogelijk te maken. Wij leggen het accent op lage inkomensgroepen en senioren. Hoofdstuk 5: Zorgzaam Emmen Vanaf 2011 gaan de babyboomers met pensioen. Zij zijn bepalend voor de vergrijzingspiek die de komende decennia moet worden opgevangen in de keten van Wonen, Welzijn en Zorg. Voor zowel senioren als voor andere doelgroepen die een zorg- of begeleidingsvraag hebben bij het wonen staat zo lang mogelijk zelfstandig wonen en meedoen in de samenleving voorop. Met onze ketenpartners op het gebied van Wonen Welzijn en Zorg willen we dit zo goed mogelijk faciliteren. Hoofdstuk 6: Leefbare wijken en dorpen Je thuis voelen in je woonomgeving heeft ook te maken met de ervaren leefbaarheid in een dorp of wijk. Leefbaarheid is een lastig begrip dat moeilijk te operationaliseren is en verschillend ervaren wordt. Wel zijn we het er over eens dat de gevolgen van demografische veranderingen de leefbaarheid in een wijk of dorp kunnen beïnvloeden. Wij willen hier zo goed mogelijk op in spelen met het centrale doel de leefbaarheid in wijken en dorpen te behouden. Hoofdstuk 7: Uitvoeringsprogramma Onze visie uit de hoofdstukken 2 tot en met 6 is vertaald in actiepunten. In het uitvoeringsprogramma zijn per thema de actiepunten benoemd en in de tijd uitgezet. Ook is aangegeven wie initiatiefnemer of participant is. Tot slot is gekeken of uitvoering van het actiepunt reden kan geven voor aanpassing van het Lokaal Akkoord en/of besluitvorming door college of raad Leeswijzer gebiedsgerichte uitwerking In de gebiedsgerichte uitwerking geven wij per wijk en kern van de gemeente de ontwikkelrichting aan. Als basis hiervoor is het woningbouwprogramma uit hoofdstuk 4 Passend wonen voor iedereen gebruikt en voor zover aanwezig, het wijk- of dorpsprogramma van Emmen Revisited. In de kantlijn tekenen we hierbij aan dat voor de uitvoering en het slagen van veel initiatieven een opgaande lijn in de economie en de woningmarkt een belangrijke randvoorwaarde is. 7

8 2. Verdeling van rollen en taken Wonen is een breed beleidsterrein met veel spelers in het veld. In dit hoofdstuk staan we stil bij de opvattingen over de verdeling van de rollen en taken op het beleidsveld wonen. Het betreft zowel onze rollen en taken als die van onze partners. Opbouw In 2.1. bespreken wij onze heroriëntatie op onze gemeentelijke verantwoordelijkheden in een veranderende samenleving en de prioriteiten die daaruit voortkomen voor het woonbeleid. In 2.2. staan we stil bij de betekenis van het begrip samenwerking en in 2.3. beschouwen we onze gemeentelijke regierol. De positie van onze belangrijkste partner, de woningcorporatie, komt in 2.4 aan de orde. De overige partners bij het wonen krijgen een plek in 2.5. Tot slot geven wij in 2.6. aan hoe de uitvoering van de woonvisie wordt georganiseerd Heroriëntatie Als opmaat voor het formuleren van nieuw woonbeleid kijken we naar de trends en ontwikkelingen in de samenleving. In het oog springen een toenemende individualisering en digitalisering en een vermaatschappelijking van de zorg. Dit tegen de achtergrond van demografische veranderingen als vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp in delen van onze gemeente. Daarnaast hebben we te maken met een aanhoudende zwakke economie, onzekerheid op de arbeidsmarkt en een stagnatie van de woningmarkt. Tegelijkertijd komen vanuit het Rijk nieuwe verantwoordelijkheden en taken op ons af, met name binnen het sociale domein, terwijl op de bijbehorende budgetten wordt bezuinigd. Deze trends en ontwikkelingen maken het nodig dat wij ons heroriënteren op onze positie en de daarbij horende verantwoordelijkheden. Veel van de hedendaagse vraagstukken vragen om een bovenlokale benadering en samenwerking met andere gemeenten. Op het gebied van wonen kiezen wij er voor om samen met onze buurgemeenten een regionale woonvisie te maken om het perspectief van Zuid Oost Drenthe als geheel te versterken. Ook kiezen wij bewust voor versterking van zowel de inspraak als de participatie van burgers bij initiatieven gericht op kwaliteitsverbetering van wonen en leven. 8 Thuis in Emmen Woonvisie

9 Verdeling van rollen en taken Emmen Revisited is hierbij met nadruk het voertuig dat ons, met de samenwerkingspartners en de bewoners, ter beschikking staat. Prioriteiten Wij kiezen voor een duidelijke prioriteitstelling in ons woonbeleid. Wij hebben ons woonbeleid langs vier thema s uitgewerkt. Hierbinnen ligt onze focus op: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende zorg geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Dit houdt niet in dat andere onderwerpen niet van betekenis zijn voor het wonen en de woningmarkt in Emmen. Het geeft wel aan waar wij als gemeente onze energie en inzet met nadruk op richten. (ontwikkelaars, makelaars, zorgaanbieders en maatschappelijke organisaties). De input van alle partijen hebben wij gebruikt om onze visie aan te scherpen en zo goed mogelijk het collectieve belang van de Emmense samenleving op het beleidsterrein wonen te dienen. De uitvoering van de visie ligt voor een belangrijk deel bij andere (markt) partijen, die daarbij ook vanuit eigen verantwoordelijkheden, onder andere met betrekking tot bedrijfsvoering, handelen. Het begrip regie is breed en de invulling van de regierol is daarmee veelzijdig. Naar de toekomst willen wij in samenwerking met onze partners onze rol als regisseur versterken. Voor een goede en transparante samenwerking bij de uitvoering van dit woonbeleid is het nodig dat voor iedereen duidelijk is wat de gemeentelijke regierol voor het woonbeleid in houdt Samen werken aan woonbeleid Wij maken samen met de corporaties in deze woonvisie een duidelijke beleidskeuze door onze focus te leggen op de lagere inkomensgroepen en senioren. Hier ligt onze maatschappelijke opgave. In hoofdstuk 1 hebben wij al benoemd dat onze financiële armslag en die van de corporaties beperkter is. Dit maakt samenwerking en bundeling van financiële middelen bij de verdere uitwerking en uitvoering van het beleid nodig. Deze samenwerking is niet alleen nodig tussen gemeente en corporaties, maar ook met andere partners op de woningmarkt (bijvoorbeeld zorginstellingen). Door samenwerking willen wij synergievoordelen halen in inzet, financiën en tijd. Dit kan voor een deel binnen bestaande samenwerkingsvormen, zoals Emmen Revisited, worden opgepakt. Het is ook nodig nieuwe manieren van samenwerking en creatieve, vernieuwende oplossingen te zoeken. Voor ons is daarbij een belangrijke randvoorwaarde dat de samenwerking transparant is. Dat wil zeggen dat ieders belangen, verantwoordelijkheden en taken duidelijk zijn. Vanuit de in deze woonvisie geformuleerde opgaven nemen wij het initiatief voor samenwerking, maar wij staan ook open voor initiatieven van onze partners De gemeente als regisseur Succesvol beleid is gedragen beleid dat in samenwerking en overleg met verschillende partijen tot stand is gekomen. Wij vervullen daarbij de functie van regisseur. Dit is de insteek die wij gekozen hebben bij het maken van deze woonvisie, waarbij de corporaties en Emmen Revisited vanaf de start intensief betrokken zijn geweest. Wij hebben de thema s van de woonvisie en onze ideeën voor de uitwerking in een vroeg stadium gepresenteerd aan en besproken met bewonersorganisaties (EOP s) en professioneel betrokkenen 9

10 Voor het woonbeleid voeren wij regie op het woningbouwprogramma. Ook regisseren wij door als initiator en trekker op te treden voor de bijstelling van het Lokaal Akkoord en de in te stellen regiegroep Wonen Welzijn Zorg. In het samenwerkingsverband Emmen Revisited hebben we samen met de corporaties de rollen en taken gelijkwaardig verdeeld op het gebied van regie. Wij zijn positief over deze beproefde samenwerking, die vooral in de komende jaren een passend voertuig moet zijn om de opgaven op het gebied van leefbare wijken en dorpen het hoofd te bieden. Een andere rol: faciliteren Naast regisseren faciliteren wij ook bij de uitvoering van beleid. Het gaat dan onder andere om inzet van (Wmo)subsidies, vergunningverlening bij planologische procedures, bijzondere bijstand en accommodaties. Deze rol staat los van de rol als regisseur. Regisseren betekent niet automatisch ook faciliteren Corporaties als belangrijke partner Woningcorporaties zijn toegelaten instellingen op basis van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Zij zijn private ondernemingen met een publieke taak. Op grond van het BBSH hebben zij een eer ste verantwoordelijkheid in het bieden van passende huisvesting aan mensen die niet zelfstandig hierin kunnen voorzien. Dit vraagt een gezonde bedrijfs voe ring en passend woningaanbod. Hiervan afgeleid hebben zij diverse aanvullende maat schappelijke taken: overleg met belangenhouders, wonen en zorg, leefbaarheid, duurzaamheid, energie en milieu. Zij zijn partner bij het ontwikkelen, verwerven, bouwen en verbouwen, en beheer van maat schappelijk vastgoed, voor zover het past binnen de eigen beleidskaders. Corporaties zijn autonome orga nisaties die eigen afwegingen maken. Zij voeren hun eigen beleid, vastgelegd in beleidsplannen, en worden geacht om bij de uitvoering van hun taken rekening te houden met nationaal, provinciaal en lokaal overheidsbeleid. Zij werken bij hun beleidsontwikkeling samen met hun partners, waaronder de gemeente. Om de lokale woonopgaven te realiseren vinden wij het belangrijk dat er een goede wederzijdse beleidsmatige afstemming is met de lokale corporaties (Lefier, Domesta, Woonservice). Wij beschouwen elkaar dan ook als partners bij het realiseren van sociale huisvesting en leefbaarheid. De rijksoverheid werkt aan een herziening van hoofdstuk V Voorzieningen in de woningbehoefte van de Woningwet met de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze wet is in concept klaar en begin 2012 aan de orde geweest in de Tweede Kamer. In de relatie coporaties en gemeente leidt deze Herzieningswet niet tot wijzigingen. De wet regelt het werkdomein van de corporaties (nu nog BBSH) en gaat daarbij uit van 3 domeinen: wonen; maatschappelijk vastgoed; bedrijfsmatige voorzieningen en leefbaarheid in wijken en buurten. Voor alle domeinen geldt dat de mogelijkheid om activiteiten te ontplooien mede afhankelijk is van het onderscheid in DAEB en niet-daeb activiteiten. DAEB staat voor diensten van algemeen economisch belang. 10 Thuis in Emmen Woonvisie

11 Verdeling van rollen en taken 2.5. Andere partners Naast de corporaties hebben wij te maken met andere partijen die actief zijn op of betrokken zijn bij de woningmarkt: particuliere woningeigenaren, erkende overlegpartners, welzijnen zorgpartijen, projectontwikkelaars & makelaars en andere overheden. Particuliere woningeigenaren De meeste woningen in de gemeente zijn particulier eigendom. Het merendeel van de eigen woningbezitters heeft nauwelijks contact met de gemeente. Wij doen in toenemende mate een beroep op het eigen initiatief van deze mensen om hun woning toekomstbestendig (energiezuinig en levensloopbestendig) te maken. Het realiseren van onze beleidsdoelstellingen voor deze mensen is niet eenvoudig. Emmen Revisited vervult een belangrijke rol bij het bereiken van de particuliere woningbezitters. Erkende overlegpartners (EOP s) Wij overleggen periodiek met de gebiedsgerichte EOP s. Deze gebiedsgerichte EOP s zijn ook de gesprekspartner bij het maken van wijk- en dorpsprogramma s binnen Emmen Revisited. Vanuit het wonen hebben wij regulier overleg met gemeentebreed werkzame EOP s. Dit zijn de Huurdersfederatie, de VAC en de Seniorenraad. Met de Huurdersfederatie en de VAC willen wij tijdens de looptijd van deze woonvisie de mogelijkheden voor de bundeling van krachten en kennis onderzoeken. Dit kan uiteindelijk leiden tot de vorming van een overkoepelende bewonersorganisatie. Welzijn- en zorgpartijen Wij hebben vanuit het beleidsterrein welzijn en zorg regulier overleg met de Wmo raad. Vanuit de keten wonen, welzijn en zorg hebben alle partners behoefte aan een brede regiegroep om wonen met welzijn en zorg in de gemeente goed te organiseren. Projectontwikkelaars en makelaars Met projectontwikkelaars en lokale makelaars hebben wij twee keer per jaar een gesprek over de stand van de woningmarkt. Daarnaast maken wij op projectniveau realisatieafspraken. Andere overheden Wij maken deel uit van de G32 en zijn daarmee rechtstreekse gesprekspartner voor het Rijk. Met de provincie Drenthe hebben wij regelmatig contact. Wij nemen met alle Drentse gemeenten, corporaties, rijk en provincie deel aan het Drents Platform Wonen. Onder andere op het thema krimp wordt gewerkt aan nieuwe overleg- en samenwerkingsvormen met provincie en regiogemeenten. Met de buurgemeenten uit de regio Zuidoost Drenthe gaan wij een regionale woonvisie ontwikkelen (zie hoofdstuk 3) Organisatie rond uitvoering woonbeleid Overleg en uitvoeringsprogramma De verschillende opgaven uit de woonvisie komen terug in het uitvoeringsprogramma bij deze visie en in het Lokaal Akkoord. De woningmarkt is aan verandering onderhevig. Daarom heeft het uitvoeringsprogramma een procesmatige insteek. Monitoring en onderbouwing Voeding van het uitvoeringsprogramma komt onder andere vanuit marktgegevens in de gemeenschappelijke monitor van corporaties en gemeente. Daarnaast organiseren wij jaarlijks met marktkenners een woningmarktgesprek om de uitkomsten van de monitor en de staat van de lokale / regionale woningmarkt te bespreken. De uitkomsten van de monitor en de opbrengsten van het woningmarktgesprek worden gebruikt voor een periodieke actualisering van het uitvoeringsprogramma. Samen met de corporaties maken wij eens in de vijf jaar een update van het gemeentelijke woon- en leefbaarheidsonderzoek. De woonvisie wordt eens in de vijf jaar geactualiseerd. Actiepunt 1. Met de Huurdersfederatie en de VAC de mogelijkheden voor de bundeling van krachten en kennis onderzoeken. 11

12

13 Emmen in de regio 3. Emmen in de regio Onze gemeente ligt in de regio Zuid Oost Drenthe. In de regio is sprake van vergrijzing en bevolkingskrimp en een zwakke woningmarkt. Het beleid in deze woonvisie wordt mede hierdoor bepaald. Ook de economische recessie en de arbeidsmarkt- en inkomensontwikkeling in Zuid Oost Drenthe zijn van invloed op de ontwikkeling van de woningmarkt. Opbouw In dit hoofdstuk geven we in 3.1 een korte schets van de demografische ontwikkelingen. In 3.2. bezien wij de positie van Emmen in de regio Zuidoost Drenthe. De vraagstukken gerelateerd aan bevolkingskrimp en economische recessie doen zich in de hele regio voor. De antwoorden zoeken we daarom voor een belangrijk deel op het niveau van regionale bewustwording, samenwerking en afstemming Krimp als decor In de gemeente Emmen zijn de prognoses voor de bevolkingsontwikkeling naar beneden bijgesteld. In onze collegebrief hebben wij aangegeven dat wij het uitgangspunt van inwoners in 2020 verlaten. Met het oog op de verwachte bevolkingsontwikkeling hebben wij in 2011 de beleidsnotitie gevolgen demografische ontwikkelingen vastgesteld. De bevindingen uit die beleidsnotitie gebruiken wij bij ons woonbeleid. We gaan voor de periode tot 2020 uit van een bevolkingsontwikkeling in een bandbreedte rondom de huidige inwoners. De onderkant van die bandbreedte is circa inwoners bij een migratiesaldo=0 scenario. De bovenkant van de bandbreedte is circa inwoners bij een positief migratiesaldo van 250 inwoners per jaar. groeidoelstelling leidend. Zowel de Actualisatie Woonplan 2020 als de Nota Zorgeloos Wonen, Wonen met Zorg (2007) legden de focus op de bouw van grote aantallen woningen om de gewenste bevolkingsontwikkeling mogelijk te maken. Een grote voorraad aan bouwrijpe en uitgeefbare woningbouwlocaties is het resultaat van dit groeidenken. Want was niet lang de gedachte dat woningbouw leidt tot bevolkingsgroei in plaats van andersom? Wij zijn van mening dat deze kwantitatieve planning niet meer aansluit op de huidige opgaven in het woonbeleid. Wij gaan nu uit van het bieden van kwalitatief maatwerk voor het wonen en de woonomgeving. Kwaliteit betekent vooral duurzame herstructurering en woningaanpassing. Ook wonen met (zorg)voorzieningen vraagt om maatwerk. Kwaliteit betekent niet per definitie nieuwbouw en uitbreiding. Krimp Als gevolg van de demografische ontwikkelingen verandert de huishoudenssamenstelling sterk. Met name het aantal en aandeel seniorenhuishoudens neemt sterk toe, terwijl de bevolkingsomvang ongeveer gelijk blijft. Beleidsnotitie Demografische ontwikkelingen In deze beleidsnotitie is bevestigd dat zowel de immigratie als de natuurlijke groei in onze gemeente vrijwel de nullijn heeft bereikt. Naar verwachting zal het aantal geboorten niet meer dalen, maar blijft het sterftecijfer stijgen. Bevolkingsgroei moet daarom volledig behaald worden door een vestigingsoverschot. De cijfers van de afgelopen jaren zijn hierin niet hoopgevend, waardoor eerder een omvang van inwoners in beeld komt van Kwaliteit van wonen Emmen heeft tot voor kort een groeiverwachting van de bevolking gehad en dit beleidsmatig neergelegd in de strategienota 120 in Ook voor het woonbeleid was deze kwantitatieve 13

14 Over 10 jaar zijn de eerste babyboomers 75 jaar, de leeftijd waarop de behoefte aan wonen met zorg volgens de statistieken groter wordt. In het woonbeleid komt hiermee de focus te liggen op het kwalitatief goed wonen en leven van de bewoners van de gemeente Emmen, in alle levensfasen. Krimp doet zich niet in gelijke mate voor in onze gemeente. De Veengebieden aan de oostkant van de gemeente lijken het meest kwetsbaar voor vergrijzing, ontgroening en bevolkingsdaling. In kleine kernen kan deze kwetsbaarheid zich op het microniveau van buurt of complex uiten in slechte verhuurbaarheid of leegstand van woningen. Dit heeft direct invloed op het gevoel van leefbaarheid. In de stedelijke kern Emmen werken de demografische ontwikkelingen door tot wijkniveau. Op wijkniveau is een verouderde eenzijdig opgebouwde woningvoorraad gevoelig voor slechtere verhuur- en verkoopbaarheid en voor leegstand. Een belangrijke bijkomstigheid van krimp is dat aan de ene kant de investeringsruimte van organisaties afneemt, terwijl aan de andere kant belangrijke opgaven in het verschiet liggen op het gebied van wonen, welzijn & zorg, herstructurering, duurzaamheid en voorzieningen. Overheid, corporaties, maatschappelijke organisaties en bewonersorganisaties moeten in creatieve samenwerking tot maatwerkoplossingen komen. Dit hebben wij in hoofdstuk 2 al duidelijk benoemd. Voor ons is leefbaarheid een werkwoord en een procesvraag. Participatie en (sociale) activering zijn de rode draad in wet- en regelgeving en beleid. Vanuit deze trends zetten we via de werkwijze Emmen Revisited met bewoners en onze partners de schouders onder leefbare wijken en dorpen in Emmen Sterke kernen en vitaal platteland De gemeenten Emmen, Borger-Odoorn en Coevorden vormen op basis van provinciale criteria voor woon-werkverkeer en verhuisbewegingen, een samenhangend woningmarktgebied in de regio Zuid-Oost Drenthe. Niet alleen in de gemeente Emmen, maar in de hele regio dienen zich de eerste tekenen van structurele bevolkingsdaling, vergrijzing en ontgroening aan. Deze demografische veranderingen zijn niet alleen van invloed op de woningmarkt en woningbouw, maar ook op de sociale samenhang, het voorzieningenniveau en burgerparticipatie. Daarmee vormen ze samen een maatschappelijk fenomeen dat van invloed is op de leefbaarheid in kernen en in de regio. Arbeidsmarkt en inkomensontwikkeling Naast de demografische ontwikkelingen zijn ook de economische recessie en de arbeidsmarkt- en inkomensontwikkeling in onze regio van betekenis voor de woningmarkt. Wij werken samen met de gemeenten Borger-Odoorn en Coevorden in het Werkplein Zuid Oost Drenthe. Wij hebben hierin een coördinerende rol 14 Thuis in Emmen Woonvisie

15 Emmen in de regio voor het regionale arbeidsmarktbeleid. Samen hebben wij het Meerjarenbeleidskader Arbeidsmarkt- en participatiebeleid (oktober 2011) opgesteld met daarin opgenomen een analyse over de arbeidsmarkt in Zuid Oost Drenthe. Meerjarenbeleidskader Arbeidsmarkt- en participatiebeleid Op basis van een arbeidsmarktanalyse kan worden geconstateerd dat de werkloosheid in ZO Drenthe structureel hoger ligt dan in de rest van Nederland. Ondanks de krimpende beroepsbevolking is de verwachting dat de werkloosheid de eerstkomende jaren maar beperkt daalt. Een knelpunt is dat het ruime aanbod aan personeel onvoldoende aansluit op de specifieke vraag vanuit de werkgever. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat onvoldoende jongeren worden opgeleid voor functies binnen toekomstige kraptesectoren zoals de zorg en de techniek. Daarnaast wordt het knelpunt geconstateerd dat veel hoger opgeleide jongeren, die voor studie zijn vertrokken, niet meer terugkomen. Dit heeft tot gevolg dat het percentage lager opgeleiden groter is ten opzichte van het gemiddelde percentage in Nederland. Aansluitend op deze arbeidsmarktbeschouwing blijkt uit de recentste gegevens van het CBS dat het gemiddeld besteedbaar huishoudensinkomen in 2008 in de gemeente Emmen ( ) lager ligt dan in Drenthe ( ) en Nederland ( ). Regio als uitgangspunt Samen met onze buurgemeenten Borger-Odoorn en Coevorden willen wij de regionale opgaven op het gebied van arbeidsmarkt- en demografische ontwikkeling, sociale samenhang, voorzieningenniveau en leefbaarheid zo goed mogelijk begeleiden. In Zuid Oost Drenthe willen wij zorgen voor sterke kernen in een vitale regio, waarbij geen sprake is van inwonerconcurrentie. Emmen en in geringere mate Coevorden en Borger zijn in de regio belangrijkste leveranciers van (zorg) voorzieningen, onderwijs en werkgelegenheid. van wonen en leven van onze huidige inwoners. De regionale woonvisie geeft de ontwikkelingsrichtingen aan waar onze regio de komende jaren op voort kan bouwen en waar gemeenten en marktpartijen hun activiteiten op af kunnen stemmen. De regionale woonvisie verbindt een aantal onderwerpen en moet de basis bieden voor een goed woon- en leefklimaat door gezamenlijk in te zetten op onderscheidende kwaliteiten. Als (gewenst) bijkomend resultaat kan dit ervoor zorgen dat meer mensen Zuid Oost-Drenthe weten te vinden. Regioprofilering is daarom een essentieel onderdeel van de regionale woonvisie voor Zuid Oost-Drenthe. De centrale vraag daarbij is: hoe profileren wij onze regio en de daarin gelegen gemeenten in samenhangende verscheidenheid? Samenwerking en afstemming Met de regionale woonvisie willen we de gewenste regionale ontwikkelingsrichtingen aangeven. Daarmee geeft de visie houvast voor de drie gemeenten en de maatschappelijke partners. In de visie maken we praktisch onderscheid naar onderwerpen die lokaal aangepakt kunnen worden en onderwerpen waarvoor onderlinge afstemming gewenst is. De woningcorporaties worden nauw betrokken bij het tot standkomingsproces. Ook de gemeenten grenzend aan onze regio krijgen een plek in het proces. De provincie hecht samen met ons aan regionale afstemming van het woonbeleid. Zuid Oost Drenthe is de eerste regio voor wie het regionale woonbeleid meer is dan een optelsom van lokale ambities. De planning is dat de regionale woonvisie in de tweede helft van 2012 ter vaststelling aan de afzonderlijke gemeenteraden wordt aangeboden. Actiepunten 2. Samen met Borger-Odoorn en Coevorden een regionale woonvisie opstellen die in de tweede helft van 2012 ter vaststelling aan de gemeenteraden wordt aangeboden. Regionale woonvisie In de regio Zuid Oost Drenthe kennen we een lange traditie van samenwerking tussen de gemeenten. Voortbouwend op deze historie hebben wij er voor gekozen om het ontwikkelingsperspectief voor onze regio uit te werken in een regionale woonvisie. Wij willen een eigen visie op het woon- en leefklimaat in de regio Zuid Oost-Drenthe ontwikkelen. Vragen waarop die visie een antwoord moet geven zijn: Welke kwaliteiten voor wonen, werken en recreëren biedt de regio? Wat is de eigen identiteit en het gewenste imago als woonwerk-recreatieregio? Vanuit de veranderende omstandigheden zet de regio in op het versterken van de natuurlijke verbindende kenmerken van de regio. De focus ligt net als in onze gemeentelijke woonvisie op de kwaliteit 15

16 4. Passend wonen voor iedereen Prettig en goed wonen is een belangrijke levensvoorwaarde voor vrijwel iedereen. Hieraan willen wij met ons woonbeleid een bijdrage leveren. Wij doen dit vooral door het maken van afspraken met en het faciliteren van andere partijen, die op de Emmense woningmarkt actief zijn. Ons woonbeleid is er op gericht dat er in aantal en kwaliteit voldoende woningen zijn voor onze inwoners en dat er keuzemogelijkheden zijn. Dit betekent dat er een gevarieerd aanbod van woningen en woonmilieus moet zijn waarin onze inwoners zich thuis voelen. Wij richten ons in het woonbeleid vooral op de mensen die nu al in de gemeente Emmen wonen met een duidelijke focus op de meest kwetsbare groepen. Belangrijk gegeven is dat de woningmarkt in Emmen ontspannen is en er steeds meer sprake is van een vragersmarkt. In de uitwerking van ons beleid betekent dit dat wij bij nieuwbouw en herstructurering van woningen aansluiting zoeken bij de voorkeuren van woonconsumenten. Focus Wij richten ons in ons woonbeleid primair op de kwetsbare groepen en op senioren. De kwetsbare groepen zijn huishoudens met lage inkomens en huishoudens die zorg en/of begeleiding nodig hebben bij het wonen (de bijzondere doelgroepen). Wij delen deze verantwoordelijkheid met de corporaties. Bewoners van woonwagens en woonschepen rekenen wij tot reguliere doelgroepen, maar wel met specifieke voorkeuren voor woonmilieus. Wij willen deze groepen binnen onze mogelijkheden faciliteren. Hierbij tekenen wij aan dat op de huidige locatie voor woonschepen geen uitbreiding mogelijk is. Midden- en hogere inkomensgroepen zijn prima in staat zelf een woning te vinden die past bij hun leefstijl en gezinssamenstelling. Wij hebben voor deze inkomensgroepen gemeentelijke bouwkavels beschikbaar. En daarnaast bieden wij de markt (aannemers, projectontwikkelaars) de ruimte om in te spelen op de vraag naar duurdere en luxere woningen. Opbouw In dit hoofdstuk geven wij aan hoe wij omgaan met de groepen die wij op de woningmarkt onderscheiden. In 4.1. komen de lagere inkomensgroepen aan bod en in 4.2. de senioren. In de paragrafen daarna komt het beleid voor starters (4.3.) en middenen hogere inkomensgroepen (4.4) aan de orde. Alle paragrafen kennen eenzelfde opbouw: als eerste wordt een situatieschets gegeven, daarna komt het beleid aan bod en tot slot worden de actiepunten voor het uitvoeringsprogramma van de woonvisie benoemd Lagere inkomensgroepen Situatieschets In onze gemeente wonen relatief veel huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2012), dit is onze doelgroep. 16 Thuis in Emmen Woonvisie

17 Passend wonen voor iedereen Woonsituatie Het onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit 2010 geeft een betrouwbaar beeld van de omvang en de woonsituatie van de doelgroep in Uit de tabel blijkt dat onze doelgroep uit ca huishoudens bestaat. Dit is bijna 48% van het totaal aantal huishoudens. De meeste huishoudens uit de doelgroep wonen in de huursector (14.400), maar er woont ook een behoorlijk aantal huishoudens in de koopsector (8.000). De doelgroephuishoudens in de huursector wonen in het algemeen passend: 98% woont in een goedkope of betaalbare (sociale) huurwoning. Dit zijn woningen met een huur tot 665 (maximale huurtoeslaggrens, prijspeil 2012). In de koopsector (8.000 huishoudens uit de doelgroep) woont 54% in een goedkope of betaalbare koopwoning en 46% in een dure woning. Wij gaan er van uit dat dit passend en naar wens is. Er is immers een relatie tussen hoogte van het inkomen plus het eventuele vermogen en de hoogte van de hypotheek. De relatie tussen inkomen en woningwaarde is in de koop van minder belang. De goedkope en betaalbare (sociale) huurvoorraad in de gemeente bestaat uit woningen. Dit zijn de woningen met een huurprijs tot aan de maximale huurtoeslaggrens ( 665, prijspeil 2012). Hiervan wordt 83% bewoond door huishoudens uit de doelgroep en 17% door niet-doelgroep huishoudens. De sturingsmogelijkheden van gemeente en corporaties betreffen de goedkope en betaalbare huurvoorraad van corporaties. Deze voorraad beschouwen wij als de kernvoorraad ( woningen). De goedkope koopvoorraad (woningen tot ) bestaat uit ca woningen; 43% van deze voorraad wordt bewoond door huishoudens uit de doelgroep. Wachttijden huurwoning Huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning in de gemeente doen dit door zich in te schrijven als woningzoekende bij een of meer van de corporaties en daarbij opties te nemen op woningclusters. Per cluster houdt de corporatie een wachtlijst bij en vrijkomende woningen worden aangeboden aan degene die bovenaan staat. De wachttijd varieert per woningcluster en is voor populaire woningen (en buurten) het langst. Woningzoekenden kunnen bij Lefier en Domesta aangeven of zij actief of passief een woning zoeken. Aan passief woningzoekenden bieden de corporaties geen woning aan tot het moment waarop de betreffende woningzoekende aangeeft dit te willen. Passief woningzoekenden schuiven wel op in de wachtrij. Het onderscheid tussen actief en passief woningzoekende maakt het optiemodel minder geschikt voor het bepalen van de druk op de huurmarkt. De wachttijden verschillen per corporatie. Bij Lefier heeft de wachttijd voor starters en doorstromers zich als volgt ontwikkeld: Starters hadden in 2007 en 2008 gemiddeld een wachttijd van 14 maanden, in 2009 was dit 12 maanden en in 2010 is de wachttijd iets opgelopen naar 15 maanden; Doorstromers hadden in 2007 een gemiddelde wachttijd van 19 maanden, in 2008 was dit 22 maanden, in maanden en in 2010 is de wachttijd opgelopen naar 23 maanden. Domesta is halverwege 2009 overgestapt op het optiemodel. De gemiddelde wachttijd vanaf halverwege 2009 is voor starters 1,2 jaar en voor doorstromers 3,4 jaar. Er is hierbij sprake van een behoorlijke spreiding in de wachttijd. Er zijn huishoudens (starters en doorstromers) die binnen een maand na inschrijving een woning hebben geaccepteerd. Er zijn ook huishoudens die ver boven de gemiddelde wachttijd een woning accepteren. Dit heeft waarschijnlijk te maken met uitgesproken woonvoorkeuren. Beleid Sociale huurvoorraad, kwaliteit & keuzevrijheid Wij hebben de inzet voor de huisvesting van huishoudens met lage inkomens in het Lokaal Akkoord uit 2010 vastgelegd. De hierin genoemde opgave voor gemeente en corporaties om mensen met een laag inkomen voldoende kwaliteit en keuzevrijheid te bieden naar woningtype en locatie blijft onverkort van kracht. Dit is een van de speerpunten bij de uitvoering van ons woonbeleid (zie hoofdstuk 2). Tabel: doelgroep en woonsituatie Huur corporaties Particuliere huur Koop Totaal Duur Doelgroep Niet-doelgroep Goedkoop/ Betaalbaar Doelgroep Niet-doelgroep Totaal Bron: CBS, Companen onderzoek wonen en leefbaarheid

18 Wij verwachten dat de doelgroep de komende 10 jaar niet fors in omvang gaat afnemen en mogelijk zelfs stabiel blijft. Het gemiddeld lage inkomensniveau, de huidige economische ontwikkelingen en de op ons afkomende vergrijzing en krimp rechtvaardigen deze veronderstelling. Ook dragen de strengere financieringseisen voor het krijgen van een hypotheek bij aan een verminderde toegankelijkheid van de koopmarkt voor lagere inkomensgroepen. Daarmee wordt de afhankelijkheid van de (sociale) huursector automatisch groter. Wij gaan er daarom van uit dat de vraag naar sociale huurwoningen tijdens de looptijd van deze woonvisie ( ) redelijk stabiel blijft. De sociale huurvoorraad is belangrijk voor de doelgroephuishoudens. De koopmarkt is voor een groot deel van de doelgroep niet of nauwelijks bereikbaar. Ter illustratie: met een inkomen van dit was in 2010 de bovengrens voor de doelgroep- kan een hypotheek afgesloten worden tot ca (situatie eerste helft 2011). Dit betekent dat met een inkomen van een woning met een maximale verkoopprijs van ca kan worden verkregen. Uit het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid (2010) komt naar voren dat er een andere kwaliteit wordt gevraagd. Er is sprake van een vraagverschuiving van eengezinswoningen naar woningen geschikt voor ouderen (nultredenwoning) in de sociale huursector. Deze vraag komt vooral van doorstromers. Dit betekent een stevige opgave waar wij in het woningbouwprogramma verder uitwerking aan geven. Wij zetten niet alleen in op nieuwbouw, maar ook op het levensloopbestendig maken van bestaande woningen. Wij bouwen en beheren geen woningen voor de doelgroep. De corporaties zijn hiervoor, zoals in het Lokaal Akkoord is afgesproken, de eerstverantwoordelijke. Met de corporaties willen wij komen tot een gebiedsgerichte aanscherping van de afspraken over het woningaanbod voor huishoudens uit de doelgroep. Gezamenlijk willen wij een bandbreedte bepalen voor de gewenste kwantitatieve ontwikkeling van de sociale huurvoorraad in de periode Ook streven wij naar afspraken over het gewenste kwaliteitsniveau. Wij willen geen overaanbod creëren, er mag dus enige druk op de markt zijn. Wel moeten actief woningzoekenden binnen een aanvaardbare termijn een passende woning kunnen vinden. Daarbij is verschil tussen starters die een goedkope woning zoeken en doorstromers met vooral een kwalitatieve vraag. Wat aanvaardbaar en (financieel) passend is moet in overleg met de corporaties worden vastgesteld. De hiervoor benoemde richting betekent een uitbreiding van de afspraken in het Lokaal Akkoord. Voor woningzoekenden die buiten eigen schuld om in urgente situaties verkeren moet binnen enkele weken een woning beschikbaar zijn. De kwaliteitsvraag wordt los van de afspraken uit het Lokaal Akkoord steeds belangrijker tegen de achtergrond van bevolkingskrimp (in delen van de gemeente) en vergrijzing. In de veranderende kwaliteitsvraag kan voor een deel voorzien worden door bij nieuwbouw en herstructurering rekening te houden met de leefstijlen en de daarmee verbonden woonvoorkeuren- van huishoudens uit de doelgroep. Dit kan door het creëren van bij de gezinssituatie en leefstijl passende woonmilieus. Het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit 2010 biedt hiervoor aanknopingspunten. Belangrijk is dat in gebieden met bevolkingskrimp concurrentie tussen corporaties bij het bedienen van de vraag van de doelgroep wordt voorkomen. Woonlasten Betaalbaarheid van het wonen is voor de doelgroep belangrijk. De hoogte van de huur of de maandelijkse hypotheeklasten in relatie tot het inkomen zijn hiervoor in belangrijke mate bepalend. De kernvoorraad van goedkope en betaalbare huurwoningen is in dit opzicht van grote betekenis. Betaalbaarheid heeft niet alleen met de hoogte van de huur of de maandelijkse hypotheeklast te maken. Het 18 Thuis in Emmen Woonvisie

19 Passend wonen voor iedereen gaat om de totale woonlasten. De energierekening vormt een steeds groter deel van die woonlasten. De grootste winst bij het betaalbaar houden van de woonlasten is reductie van het energiegebruik. In het Lokaal Akkoord zijn hierover afspraken gemaakt in aansluiting op afspraken in provinciaal verband. Deze afspraken blijven van kracht. Bij woningverbetering en nieuwbouw is energiereductie een aandachtspunt waar het gaat om gebruik van materialen. Bewuster omgaan met energie door bewoners is altijd van belang bij het reduceren van energielasten en daarmee woonlasten. Ook hierop willen wij inzetten. Energiebesparing & gedragsverandering Bij energiebesparing door gedragsverandering wordt onderscheid gemaakt tussen routinegedrag en investeringsgedrag. Routinegedrag gaat over handelingen zoals het licht uit doen als je de kamer verlaat. Het wel of niet kiezen voor een flinke investering als bijvoorbeeld het laten plaatsen van dubbel glas is een vorm van investeringsgedrag. Routinegedrag van bewoners heeft duidelijk invloed op het energieverbruik. Een woning kan nog zo energiezuinig zijn, maar als bewoners apparaten onnodig aan laten staan, de ramen open terwijl de thermostaat nog hoog staat en als opladers in het stopcontact blijven zitten, wordt er energie verspild. Door het aanpassen van dit soort gedrag zijn besparingen van zo n 10% mogelijk. Methodiek Agentschap NL Veel gemeenten en woningcorporaties vinden het lastig om het (energie-)gedrag van bewoners te beïnvloeden. Toch is dat nodig om energie-besparingsprojecten tot een succes te maken. Agentschap NL heeft een methodiek ontwikkeld om gedrag op een effectieve manier te beïnvloeden. Deze methodiek is getest met projecten in Krachtwijken in Leeuwarden, Enschede, Rotterdam en Zaanstad. In Leeuwarden is de methodiek het meest uitgebreid toegepast met een bereik van ruim 700 huishoudens. Dat leverde een energiebesparing op van gemiddeld 10% bij de deelnemende huishoudens. Bron: Agentschap NL Waar het gaat om de huisvesting van de doelgroep willen wij een verdiepingsslag maken naar een bredere woonlastenbenadering. Dit willen wij in de voorbereiding voor de nieuwe ronde prestatieafspraken vanaf 2014 meenemen. In 2012 voeren wij samen met Domesta, Lefier en Educohof het project Emmen bespaart uit. doel van dit project is de inwoners van Emmen bewuster maken van het energieverbruik en hen wegwijs maken in de mogelijkheden van energiebesparing. Daarom zijn een aantal medewerkers opgeleid tot energiecoach, die gratis adviseren bij bewoners thuis. Goedkope koopvoorraad Huishoudens uit de doelgroep die willen kopen zijn aangewezen op het goedkope koopsegment. Dit blijkt ook uit de cijfers van het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid uit In het Lokaal Akkoord hebben wij samen met de corporaties onze zorg uitgesproken over de kwaliteit en daarmee de toekomstbestendigheid van delen van die goedkope koopvoorraad. Wij zoeken naar mogelijkheden om die kwaliteit te verbeteren. Bij het het thema vitale wijken en dorpen gaan wij hier uitgebreider op in. Wij vinden het uitermate belangrijk om met de corporaties te komen tot uitgebreidere afspraken over de verkoop van huurwoningen. Deze woningen behoren na verkoop bijna altijd tot de goedkope koopvoorraad en dit is een kwetsbaar segment in onze gemeente. Wij zetten in op een uitbreiding van het Lokaal Akkoord. De afspraken over globale aantallen te verkopen huurwoningen moeten aangevuld worden met afspraken over de minimale kwaliteit en het energetisch niveau van de te verkopen woningen. Bijzondere doelgroepen Voor de bijzondere doelgroepen willen wij aparte afspraken maken, omdat dit relatief kleine groepen zijn waarvoor maatwerk nodig is. Onder het thema zorgzaam Emmen worden deze groepen benoemd en wordt het woonbeleid voor deze groepen verder uitgewerkt. Actiepunten 3. Uitbreiden van de afspraken in het Lokaal Akkoord over te verkopen huurwoningen met minimale kwaliteitseisen en eisen aan het energetisch niveau van te verkopen huurwoningen. 4. Betaalbaarheid van het wonen via een bredere woonlastenbenadering bezien. Dit betekent aandacht voor: reductie energieverbruik door energetische verbetering en beïnvloeding gedrag bewoners. Daarbij wordt gebruik gemaakt van ervaringen (best practises) die elders zijn opgedaan. 19

20 4.2. Senioren Situatieschets In 2010 woonden in de gemeente ca huishoudens. De verwachting is dat dit aantal met ruim 3000 gaat groeien naar ca huishoudens in 2020 (provinciale bevolkingsprognose 2009). Deze ontwikkeling heeft onder andere consequenties voor de toekomstige woningvraag en daarmee voor het nieuwbouwen herstructureringsprogramma. Het onderzoek Wonen en Leefbaarheid 2010 geeft inzicht in de samenstelling van de seniorenhuishoudens en hun woonwensen en biedt daarmee aanknopingspunten voor beleid. In dit onderzoek is een indeling naar leefstijlen gemaakt op basis van leeftijd, inkomen en de mate van oriëntatie op de eigen kern. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gebonden en mobiele huishouden: gebonden huishoudens zijn sterk gericht op de eigen kern (dorp/wijk) en mobiele huishoudens hebben een grotere actieradius. Gebonden senioren Ruim de helft van de seniorenhuishoudens (55%) in de gemeente wordt gerekend tot de leefstijl gebonden senioren. Dit zijn seniorenhuishoudens met een sterke kernbinding en een inkomen tot maximaal 1,5 keer modaal. Bijna driekwart van deze seniorenhuishoudens bewoont een huurwoning (rijwoning of appartement) en van de huishoudens in de koop woont ruim de helft in een goedkope koopwoning. Van deze huishoudens wil 29% verhuizen (ca huishoudens). Er is vooral vraag naar seniorenappartementen en grondgebonden seniorenwoningen in de huursector met een huurprijs onder de zogenoemde aftoppingsgrens voor huurtoeslag. Toenemende fysieke beperkingen zijn voor deze groep senioren een belangrijke reden om te verhuizen en dit maakt ook dat de economische crisis beperkt invloed heeft op het verhuisgedrag. Belangrijke kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn voorzieningen in de buurt, wonen in een straat, een eigen garage en een dorpse sfeer. Mobiele en bemiddelde senioren Ca. 38% van de seniorenhuishoudens wordt getypeerd als mobiel. Deze huishoudens hebben een grotere actieradius en een inkomen boven modaal. Zij hebben op basis van hun inkomen en eventueel hun vermogen de nodige keuzemogelijkheden. Driekwart van de mobiele senioren woont in een koopwoning. De verhuisgeneigdheid van deze groep senioren is 30% (ca huishoudens). Er is sprake van een verschuiving van koop naar huur, namelijk 62% van de verhuisgeneigde mobiele senioren zoekt een huurwoning. De meeste huishoudens zoeken een (senioren)appartement of grondgebonden seniorenwoning. De economische crisis speelt een grote rol bij het verhuizen, omdat veel huishoudens uit deze groep in een duurdere koopwoning wonen. Eerste prioriteit is het verkopen van de eigen woning. Belangrijke kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn voorzieningen dichtbij en een eigen garage. Men zoekt vooral een rustig stedelijk woonmilieu. Een kleine groep seniorenhuishoudens (ca. 7%) bestaat uit bemiddelde huishoudens. Dit is de meest kapitaalkrachtige groep, waarvan 97% in een koopwoning woont. De verhuisgeneigdheid van deze groep senioren is met 12% (ca. 160 huishoudens) erg laag. Ook bij deze groep is sprake van een verschuiving van koop naar huur. Toch wil nog 63% van deze seniorenhuishoudens een koopwoning betrekken. Huishoudens die een huurwoning wensen willen een seniorenappartement of grondgebonden seniorenwoning. Van de potentiële kopers wil 50% nog een vrijstaande woning betrekken. Belangrijke kenmerken van het gewenste woonmilieu zijn het kunnen beschikken over een eigen garage, de nabijheid van voorzieningen en een buurt met vooral koopwoningen. Het meest gewenste woonmilieu is evenals bij de mobiele senioren het rustige stedelijke woonmilieu. Beleid Senioren zijn een groeiende doelgroep binnen het gemeentelijk woonbeleid. Het aantal (en aandeel) seniorenhuishoudens gaat toenemen en wij willen dat senioren net als iedereen prettig en goed in Emmen kunnen wonen. Met ons woonbeleid willen wij mensen in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen in de eigen woning, die ook steeds vaker een koopwoning is. Dit uitgangspunt sluit aan bij de wensen van senioren, die in het algemeen naar tevredenheid wonen en geen verhuisplannen hebben. Wij willen mensen ook bij een toenemende zorgvraag de mogelijkheid geven in de eigen woning te blijven wonen. Onder het thema Zorgzaam Emmen besteden wij daarom aandacht aan wonen met zorg en/of de levering van andere diensten aan huis. Voorzieningen in de nabijheid van de woning zijn voor veel seniorenhuishoudens belangrijk. Algemeen In deze paragraaf gaat het over de vitale senioren zonder zorgbehoefte. Deze groep willen wij met ons woonbeleid faciliteren, waarbij wij rekening houden met de verschillende leefstijlen. Wij hebben niet alleen aandacht voor nieuwbouw, maar willen ook nadrukkelijk de bestaande voorraad meer geschikt maken. Wij vinden dat de inzet op het aanpassen van de bestaande woningvoorraad moet worden vergroot. Dit sluit aan bij de woonwensen. Daarnaast is het ook praktisch niet haalbaar alleen op nieuwbouw in te zetten. Wat betreft het aanpassen van koopwoningen vinden wij dat de eerste verantwoordelijkheid hiervoor bij de woningeigenaren ligt. Wij willen het zelf aanbrengen van kleine aanpassingen in de woning stimuleren en faciliteren, bijvoorbeeld door het geven van voorlichting en het aanbieden van aantrekkelijke arrangementen. Vóór dit kan, moeten wij meer zicht krijgen op de kwalitatieve opgave voor senioren. Het Onderzoek Wonen en Leefbaarheid biedt goede 20 Thuis in Emmen Woonvisie