Toelichting over de behandeling van:

Transcriptie

1 Toelichting over de behandeling van: Raadsvoorstel Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch Van: College van B&W d.d. 21 maart 2017 Doel: Toelichting: Behandeladvies geven voor besluitronde Raadsvoorstel Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch Met dit voorstel stelt het college de raad voor om de planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch vast te stellen, waarmee een drie-partijenovereenkomst kan worden aangegaan met de Lindenhoutstichting en Neerbosch C.V.. Achtergrond In het gebied van het Kinderdorp Neerbosch wil de Lindenhoutstichting haar bezit afstoten en wil de gemeente een aantal projecten realiseren. Hiervoor is ook medewerking van de andere eigenaar Neerbosch C.V. nodig. Met deze partijen is overeenstemming bereikt voor verdere samenwerking in een drie-partijenovereenkomst waarbij alle eigendommen van de Lindenhoutstichting en delen van Neerbosch C.V. over gaan naar de gemeente. Een bestemmingsplanwijziging kan dan gestart worden die de bouw van twaalf woningen en m2 bedrijfsruimte mogelijk moet maken; tevens wordt voor een aantal bestaande gebouwen een woonbestemming toegevoegd. In een gezamenlijke exploitatie met Neerbosch C.V. kan de gemeente volgens het college de te maken kosten terugverdienen. Voor een deel van het aangekochte bezit voert Nijmegen zelf de exploitatie. Door de vaststelling van de planexploitatie en het aangaan van de overeenkomst kunnen de snelfietsroute naar Beuningen en de sporthal voor onderwijsinstelling Kristallis worden gerealiseerd. Tevens ontstaan er volgens het college mogelijkheden voor aanleg van voor Westkanaaldijk nog noodzakelijk geachte waterberging en voor stadslandbouw. Ook komt de openbare ruimte op het Kinderdorp in eigendom en beheer van de gemeente, beheer en onderhoud kunnen dan weer op een aanvaardbaar niveau worden gebracht. Naam steller: steller: Wim Pranger Tel. steller: Bijlagen: 1. Raadsvoorstel Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch d.d. 21 maart Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch Ter inzage bij de griffie - GEHEIM 1. Overeenkomst met de commanditaire vennootschap Neerbosch C.V., de besloten vennootschap Neerbosch Beheer B.V. en de stichtingen Beheersstichting vrienden van het werk van Johannes van t Lindenhout en Stichting Lindenhout.

2 Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 29 maart 2017 / 34/2017 Fatale termijn: besluitvorming vóór: Onderwerp Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch Programma Grondbeleid Portefeuillehouder B. Velthuis Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 21 maart 2017 Samenvatting In het gebied van het Kinderdorp Neerbosch wil de Lindenhoutstichting haar bezit afstoten en wil de gemeente een aantal projecten realiseren. Hiervoor is ook medewerking van de andere eigenaar Neerbosch C.V. nodig. Er is overeenstemming bereikt met Neerbosch C.V. en de Stichting over de verdere samenwerking. Dit is vastgelegd in een drie-partijen overeenkomst waarbij alle eigendommen van de Lindenhoutstichting en delen van Neerbosch C.V. over gaan naar de gemeente. Er wordt een bestemmingsplanwijziging gestart die de bouw van twaalf woningen en m2 bedrijfsruimte mogelijk moet maken. Tevens wordt voor een aantal bestaande gebouwen een woonbestemming toegevoegd. In een gezamenlijke exploitatie met Neerbosch C.V. kan de gemeente de te maken kosten terugverdienen. Voor een deel van het aangekochte bezit van Lindenhoutstichting voert Nijmegen zelf de exploitatie. Om de overeenkomst aan te kunnen gaan is vaststelling van de planexploitatie G144 door uw raad noodzakelijk. Voorstel om te besluiten De planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch vast te stellen. Opgesteld door, telefoonnummer, Wim Pranger, 8720, w.pranger@nijmegen.nl

3 Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Het gebied van het voormalig Kinderdorp Neerbosch werd tot 2000/2001 geëxploiteerd door de Stichtingen Beheersstichting vrienden van het Werk van Johannes van t Lindenhout en Stichting Lindenhout (hierna de Stichting) waarvan de activiteiten zijn gericht op opvanghuizen voor jeugdigen en hulpverlening. De Stichting was ook eigenaar van het volledige terrein. De Stichting heeft delen van het gebied verkocht en geleverd aan projectontwikkelaar Neerbosch C.V. Deze delen zijn in het kadaster op naam gesteld van Neerbosch Beheer B.V. Bij besluit van 6 maart 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Nijmegen West vastgesteld. Het gedeelte van het bestemmingsplan dat betrekking heeft op het gebied is onherroepelijk geworden. Neerbosch C.V. meent uit de beperkingen die dat bestemmingsplan voor de C.V. heeft gehad een planschadeclaim te kunnen destilleren. Hoewel ons college de kans op schade laag inschat is het wel meegenomen in deze overeenkomst De Stichting heeft het voornemen de delen van het gebied die nog bij haar in eigendom zijn, te verkopen. De Stichting heeft kenbaar gemaakt, nadat Neerbosch C.V. conform overeenkomst tussen beide partijen daartoe in de gelegenheid was gesteld, haar bezit in het gebied te willen verkopen aan de gemeente als meest gerede partij die met respect met het gebied zal omgaan. Neerbosch C.V. heeft eveneens kenbaar gemaakt haar bezit in het gebied te willen verkopen aan de gemeente. De condities waaronder zijn voor ons college echter geen aanleiding voor aankoop van het totale bezit. Aankoop tegen een prijs gebaseerd op een hoge boekwaarde is voor ons college geen optie. Ons college is slechts bereid tot overname van het openbaar gebied, bestaande uit wegen en aanverwante zaken. Daarmee wordt ook een belangrijk verschil van inzicht tussen Neerbosch C.V. en de Stichting beslecht over wie verantwoordelijk is voor de nutsvoorzieningen in het openbaar gebied. Dat verschil van inzicht heeft in het verleden al geleid tot potentieel gevaarlijke situaties door achterstallig onderhoud aan kabels en leidingen. Tussen de Stichting en Neerbosch C.V. bestaat een contractuele relatie die aanleiding geeft voor verschillen van mening, onder meer over de vraag of de Stichting heeft voldaan aan een aanbiedingsplicht die tussen beide partijen is vastgelegd. De onderhavige deal zou aan deze verschillen van inzicht en mogelijke procedurele gevolgen daarvan en tevens aan een mogelijke planschadeclaim een eind maken. Ons college heeft binnen het gebied Kinderdorp Neerbosch een aantal ambities waarvoor de medewerking van de eigenaren dan wel het verkrijgen van eigendom noodzakelijk is. Er moet een snelfietsroute door het gebied worden aangelegd en er dient een sportzaal/-hal gerenoveerd c.q. nieuw gerealiseerd te worden. De noodzakelijke aanleg van een hoofdtransportleiding water door Vitens was tevens in dit gebied voorzien en is inmiddels gerealiseerd.

4 Vervolgvel 2 Standpunt tot nu toe is steeds geweest dat de gemeente uitsluitend bereid is tot aankoop van de gronden indien zij de door haar te maken kosten volledig kan terugverdienen met de door de gemeente en Neerbosch C.V. beoogde uitgifte van bouwkavels en herontwikkeling van delen van het gebied (woningbouw en bedrijventerrein). Neerbosch C.V. is bereid medewerking te verlenen aan de beoogde transacties op voorwaarde dat de gemeente bereid is de haar aangeboden gronden (het openbaar gebied) te verwerven en medewerking te verlenen (inspanningsverplichting) aan de door Neerbosch C.V. en de gemeente in het gebied beoogde ontwikkeling door het in de procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan. Gelet op de hoge boekwaarde van het bezit van Neerbosch C.V. is ook deze partij uitsluitend bereid tot een deal als er een verdienmodel gemaakt kan worden waarbij een lastenverlichting voor hen in het verschiet ligt. Naar aanleiding van het voorgaande zijn partijen in overleg getreden en zijn tot overeenstemming gekomen welke overeenstemming tevens inhoudt dat alle mogelijke geschillen tussen de Stichting en Neerbosch C.V. zullen zijn beëindigd en deze partijen elkaar per effectuering (levering) van de in deze deal betrokken grondtransacties, over en weer volledig en finaal kwijten. De vermeende planschadeclaim is daarmee eveneens niet langer aan de orde. Het langdurig gevoerde overleg over deze zaken heeft geresulteerd in een drie-partijenovereenkomst die verwerkt is in de nu vast te stellen planexploitatie. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader De uitvoering van deze planexploitatie brengt met zich dat een bestemmingsplanwijziging voor het Kinderdorpgebied in procedure moet worden gebracht waarmee een aantal percelen een woningbouwbestemming krijgt en één perceel (ca 6000 m2) een bedrijfsmatige bestemming of een meer profijtelijke bestemming anderszins. Nadat de gemeente door verkoop van panden en percelen grond de totaal gemaakte kosten binnen de planexploitatie heeft terugverdiend levert de gemeente het resterend onroerend goed aan Neerbosch C.V. 1.2 Relatie met programma De zaken rond Kinderdorp Neerbosch en het aangaan van de overeenkomst vallen binnen het programma Grondbeleid. Voor het gebied wordt nu een voorstel tot vaststelling van de planexploitatie gedaan waarna het besluit tot het aangaan van de overeenkomst door het college kan worden genomen (privaatrechtelijke handeling). 2 Doelstelling Door vaststelling van de planexploitatie G 144 Kinderdorp Neerbosch en het aangaan van de drie-partijen-overeenkomst kunnen de snelfietsroute naar Beuningen en de sporthal voor Kristallis worden gerealiseerd. Tevens ontstaan er mogelijkheden voor aanleg van voor Westkanaaldijk nog noodzakelijke geachte waterberging en voor stadslandbouw. Ook komt de openbare ruimte op het Kinderdorp in eigendom en beheer van de gemeente. Door de wijziging van het bestemmingsplan kunnen twaalf woningen worden gebouwd en 6000 m2 bedrijfsterrein worden gerealiseerd.

5 Vervolgvel 3 3 Argumenten Reeds geruime tijd wordt overleg gevoerd over een oplossing voor de slechte staat van het openbaar gebied in privebezit op het Kinderdorp. De kosten die gemoeid zijn met het verbeteren van de terreinverharding en ondergrondse kabels en leidingen ( met name riolering en openbare verlichting) zijn begroot op (NCW) De werkzaamheden kunnen worden ingepland zodra de transacties zijn afgerond. Door een bestemmingsplanwijziging die de bouw van twaalf woningen en m2 bedrijventerrein mogelijk maakt (en door een bestemmingsverruiming op een aantal panden/percelen met maatschappelijke bestemming) kunnen voldoende opbrengsten worden gegenereerd om de gemeentelijke kosten te dekken. De planologische verruiming naar wonen is in afwijking van het nee tenzij-beleid maar is hier noodzakelijk gebleken om overeenstemming te bereiken en een sluitende exploitatie mogelijk te maken. Hetzelfde geldt voor de toevoeging van m2 bedrijventerrein. In het Regionale Programma Werklocaties ( RPW) is deze geringe uitbreiding niet opgenomen. Mocht het niet mogelijk zijn deze bestemming te realiseren dan wordt met Neerbosch C.V. overleg gestart over een andere invulling van het terrein. 4 Inclusief Beleid De plannen hebben geen relatie met inclusief beleid. 5 Klimaat De aanleg van de snelfietsroute en de waterberging leveren een bijdrage aan de klimaatdoelstelling. 6 Risico s Zonder bestemmingsplanwijziging is een sluitende exploitatie niet mogelijk. Wijziging van de bestemming naar bedrijventerrein is niet opgenomen in RPW. Mogelijk is een andere bestemming hier nodig. Afzetrisico woningen. 7 Financiën De door de gemeente te maken kosten worden ten laste gebracht van een met Neerbosch C.V. gezamenlijk te voeren exploitatie. De kosten omvatten in ieder geval de kosten voor aankoop, de kosten voor aanpassing openbaar gebied en de kosten voor de herziening van het bestemmingsplan. Ook bijkomende kosten en rente worden toegerekend aan de exploitatie. In totaal maakt de gemeente 1,1 miljoen kosten. Door uitponding van bestaand onroerend goed en de verkoop van een aantal kavels na bestemmingswijziging worden deze gemeentelijke kosten gedekt. De totale omzet in de gezamenlijke grex bedraagt ca 3 miljoen euro. De opbrengsten uit verkoop gaan voor 2/3 naar de gemeente totdat de gemaakte kosten zijn betaald. Een meeropbrengst komt ten gunste van Neerbosch C.V. Er is overeengekomen het risico voor de gemeente te minimaliseren.

6 Vervolgvel 4 Daarnaast voert de gemeente een eigen exploitatie waarin de gronden benodigd voor school, sporthal, waterberging en voedselbos ter grootte van m2 worden ingebracht. Deze gronden zijn binnen de overeenkomst gewaardeerd op De programma s die gronden afnemen zullen daarvoor de gebruikelijke /genormeerde grondkosten betalen. De grondexploitatie binnen het Ontwikkelingsbedrijf sluit met een positief resultaat van Participatie en Communicatie De Belangenvereniging Kinderdorp Neerbosch (BVKN) is op de hoogte gehouden van de voortgang van de onderhandelingen. Bij de bestemmingsplanherziening zal op de gebruikelijke wijze aandacht worden gegeven aan participatie en inspraak. 9 Uitvoering en evaluatie Uitvoering van het raadsbesluit zal plaatsvinden door het Ontwikkelingsbedrijf. Verantwoording over de uitvoering ( financieel en inhoudelijk) vindt plaats door het Ontwikkelingsbedrijf in het jaarlijkse VGP. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls mr. drs. A.H. van Hout Bijlage(n): Ter inzage: Planexploitatie

7 Agendapunt Raadsbesluit Politieke Avond 12 april Raadsvoorstel Planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch (34/2017) Raadsvoorstel d.d. 21 maart 2017 De planexploitatie G144 Kinderdorp Neerbosch vast te stellen. Raadsbesluit d.d. 12 april 2017 Conform besloten

8 Ontwikkelingsbdrijf Rapportage grote projecten Woningbouw G144 Kinderdorp Neerbosch Kerninformatie Het gaat hier om de samenwerking tussen Neerbosch C.V., De Stichting Lindenhout en de gemeente. Deze planexploitatie bevat alle de kosten voor de bestemingsplanherziening van het plangebied Kinderdorp Neerbosch, de herstructurering van het openbaar gebied, de aanleg van een snelfietsroute, het realiseren van een gymvoorziening en het realiseren van ca. 12 woningbouwkavels en m2 bedrijvigheid. Programma: woningen: 12 grondgebonden woningen Parkeren: n.v.t. Bedrijvigheid: m2 Openbare ruimte: 3,4 ha Opp. plangebied: 24,2 ha Ontwikkelaar Intern/extern: W. Pranger/ Neerbosch CV Ontwikkelingen laatste jaar Met Stichting Lindenholt en Neerbosch CV is er overeenstemming bereikt over de toekomst van het voormalige Kinderdorp Neerbosch. Er zijn afspraken gemaakt over de overdracht van het openbaar gebied naar de gemeente, een bestemmingsplanwijziging waardoor de realisatie van 12 grondgebonden woningen en m2 bedrijvigheid mogelijk wordt. Tevens is het mogelijk om nieuwbouw of renovatie van de sportzaal voor Kristallis te realiseren en ontstaan er mogelijkheden voor waterberging en een voedselbos. Ook zijn middelen opgenomen om het achterstallig onderhoud van het openbaar gebied aan te pakken. Een aantal bestaande gebouwen en kavels kunnen op korte termijn worden verkocht. Financiën: Kosten Opbrengsten Verwervingen Verkopen Bouw- en woonrijpmaken Subsidie Plankosten Bijdrage Ontwikkelaar Overige 0 Rente en kostenstijging Totaal geraamd Totaal geraamd Gerealiseerd tot datum Gerealiseerd tot datum 0 Gerealiseerd in periode Gerealiseerd in periode 0 Nog te realiseren Nog te realiseren Prognose eindresultaat per Voordelig Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing. Toelichting verschillen Niet van toepassing. Specifieke projectrisico s: 1. Bestemmingsplanwijziging 61