Woningstichting Goed Wonen

Transcriptie

1 Woningstichting Goed Wonen BEGROTING RvC

2

3 Inhoudsopgave 1 VOORWOORD 1 2 ACTIVITEITEN Algemeen Beleidsplan Schaalvergroting Vastgoed Algemeen Havenlande Julianastraat Hooge Zwaluwe Sloop en nieuwbouw Olmhof Verkoopbeleid Kwaliteit woningvoorraad Prestatieafspraken Dienstverlening Betrouwbare dienstverlener Betrekken van huurders bij de dienstverlening Woonruimteverdeling Huurprijsbeleid Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen Zorg en welzijn Leefbaarheid Financien en bedrijfsvoering Vereiste ratio s Bedrijfslasten Beperking bedrijfsrisico s Deelnemingen Vennootschapsbelasting Bestuur en toezicht 6 3 RESULTATENREKENING Toelichting op de resultatenrekening Netto resultaat exploitatie vastgoed Netto verkoop resultaat Waardeverandering vastgoed Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting 9

4 4 ONDERHOUDSBEGROTING Dagelijks onderhoud Onderhoud CVinstallaties Klachten en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Woningrenovatie Totaalrenovatie Installaties 12 5 TREASURY JAARPLAN Kasstromen Renterisico s Prognose Balans Winst en verliesrekening Financiële kengetallen Overige reserves Operationele kasstroom Rentedekkingsgraad (ICR) Loan to value Onderhoud DSRC 17

5 1 Voorwoord Voor u ligt de begroting voor het jaar De activiteiten zijn gebaseerd op het Ondernemingsplan Op een kruispunt van wegen. Op basis van het beleidsplan richt men zich onder het motto lokaal betrokken en actief op de kwaliteit van wonen en leven in de dorpen waarin Goed Wonen werkzaam is. Met deze lokale verankering wordt oplossingsgericht, aanspreekbaar, betrouwbaar en laagdrempelig gewerkt aan duurzame bedrijfseconomisch verantwoorde oplossingen. Er wordt ingezet op zowel het wonen als de leefbaarheid van de kernen. Voor alle doelgroepen die willen huren, maar primair voor de huurders met een beperkt inkomen. Uit de kengetallen blijkt dat Goed Wonen voor 2016 en volgende jaren aan alle ratio s voldoet. In 2016 zal weer geïnvesteerd worden in nieuwbouw. Het plan De Repel in Havenlande is in verkoop genomen en verwacht wordt dat het bouwrijp maken van de grond eind 2016 zal starten Ook wordt op de locatie Julianastraat te Hooge Zwaluwe in 2016 nieuwbouw ontwikkeld. Beide plannen zijn wel afhankelijk van voorverkoop van een belangrijk deel van de woningen. Door deze ontwikkelingen wordt bereikt dat de grondposities afnemen en de daarin vastgelegde middelen worden vrijgemaakt. Verder worden de vier woningen aan de Olmhof gesloopt en vervangen door zes levensloop bestendige huurwoningen. Het beheer van de woningvoorraad vindt in 2016 plaats binnen de kaders van het in 2013 vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het in 2015 gestarte onderzoek naar samenwerking en fusie met woningcorporaties in de regio wordt in 2016 met name in samenwerking met Woningstichting Volksbelang in Made verder uitgewerkt. De mogelijkheden onderzoeken voor bredere samenwerking in de Amerstreek blijft daarnaast een belangrijke doelstelling. Begroting

6 2 Woningstichting Goed Wonen

7 2 Activiteiten 2.1 Algemeen Als basis voor het opstellen van de Begroting 2016 hebben de volgende publicaties gediend: gemeente Drimmelen en WSG zijn tegelijkertijd nieuwe overeenkomsten gesloten om deelontwikkelingen in het gebied mogelijk te maken. Beleidsplan Jaarverslag 2014 Meerjarenonderhoudsbegroting waarvan de totalen tot en met 2025 grafisch zijn weergegeven in paragraaf 5.4. Tevens is de realisatie gedurende 2015 bij het opstellen van de Begroting 2016 betrokken. De in de Begroting 2016 genoemde bedragen zijn met uitzondering van de investeringen en opbrengsten uit koopprojecten inclusief omzetbelasting. 2.2 Beleidsplan In 2015 is het beleidsplan geactualiseerd voor de periode Daarbij zijn een aantal strategische keuzes geformuleerd die in vijf hoofdthema s zijn uitgewerkt. Verder wordt het thema schaalvergroting als kans voor de toekomstige ontwikkeling uitgewerkt. 2.3 Schaalvergroting De doelstelling is het streven naar schaalvergroting door middel van een sterke woningcorporatie in het Amergebied. Het verkenningsproces daarvoor is opgestart in 2015 en zal naar verwachting resulteren in een intentieverklaring tot fusie met Woningstichting Volksbelang uit Made in begin In 2016 zal de verdere voorbereiding van fusie daarbij centraal staan. Daarnaast zal actief de mogelijkheid tot verdere samenwerking met WSG worden onderzocht. 2.4 Vastgoed Algemeen Er zijn voldoende woningen voor de doelgroepen, maar voor een deel van de woningen is wel een kwaliteitsverbetering noodzakelijk om ze ook voor de toekomst in te kunnen zetten voor de doelgroep. Daarom wordt geïnvesteerd in duurzame woningen en meer voor senioren geschikte woningen. Ook faciliteren we de ontwikkeling van Havenlande Havenlande In 2015 zijn de bestaande overeenkomsten voor het project Lage Zwaluwe West ontbonden en de hieruit voorvloeiende verplichtingen afgekocht. Met de De eerste deelontwikkeling omvat 5 sociale huurwoningen, 25 starterskoopwoningen en uitgifte van 14 bouwkavels. Uitgangspunten bij deze eerste deelontwikkeling zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Havenlande Fase 1 waaraan de RvC in september 2015 haar goedkeuring heeft verleend. De rol van Goed Wonen bij de voorgenomen ontwikkeling beperkt zich tot enkel het bouw en woonrijp maken van de te ontwikkelen deelgebieden, de uitgifte van bouwkavels en de exploitatie van een beperkt aantal huurwoningen. De verkoop is inmiddels gestart en naar verwachting zal in 2016 het bouwrijp maken worden voorbereid. De oplevering van de eerste woningen is gepland in Julianastraat Hooge Zwaluwe Ook In Hooge Zwaluwe heeft Goed Wonen een grondpositie, gelegen aan de Julianastraat. Het betreft een locatie die beschikbaar is gekomen bij de fusie van beide basisscholen in Hooge Zwaluwe. Deze hebben onderdak gevonden in het in 2010 gerealiseerde project Langstraat elders in Hooge Zwaluwe. In 2016 is realisatie van 6 koop en 2 huurwoningen gepland. De hiervoor noodzakelijke voorverkoop van 5 woningen is in 2015 gestart. Uitgangspunten bij dit project zijn vastgelegd in de notitie Uitvoeringsfase Julianastraat waaraan de RvC op 29 juli 2015 haar goedkeuring heeft verleend Sloop en nieuwbouw Olmhof In de Olmhof is sloop van 4 en vervangende nieuwbouw van 6 woningen gepland. Dit project is thans in voorbereiding. In 2016 wordt dit project in uitvoering genomen. In overeenstemming met het SVB is de nieuwbouw van levensloopbestendige Begroting

8 woningen gepland, wat ook aansluit op de doelstellingen van het beleidsplan Verkoopbeleid Op basis van het Strategisch Vooraadbeleid is in 2013 besloten tot verkoop van 52 woningen. Deze woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders. Als huurders hun woning niet kopen worden deze bij mutatie verkocht. Het aanbod aan de huurders blijft voor de komende jaren gelden. Verkoop vindt plaats op basis van gevalideerde taxaties en binnen de door de overheid vastgestelde verkoopvoorwaarden van sociale huurwoningen. Gerekend is met de verkoop van vier woningen per jaar. In de jaren 2013, 2014 en 2015 zijn respectievelijk 4, 4 en 7 verkopen gerealiseerd. Per eind 2015 staat 1 woning te koop Kwaliteit woningvoorraad Het gaat hier vooral om de kwaliteit van de woningvoorraad. Dit is onderdeel van het vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid en hierna onderscheiden in nietplanmatig, planmatig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen Nietplanmatig onderhoud Nietplanmatig onderhoud is gericht op de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau van de woningen op het gewenste niveau te houden. Het omvat het onderhoud aan cvinstallaties, het dagelijks onderhoud en het mutatie onderhoud exclusief de hierna omschreven modernisering van woningen Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is gebaseerd op de "Meerjarenonderhoudsbegroting ". Per complex wordt uitgaande van de in het SVB vastgestelde en de hierna omschreven strategie bepaald op welke wijze planmatig onderhoud wordt aangepakt. door exploiteren en verbeteren houdt in dat de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau op het gewenste en vastgelegde niveau gehouden of gebracht worden. verbeteren houdt in dat extra maatregelen ingepland worden om de woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen of om hun uitstraling te verbeteren. in stand houden en/of herontwikkelen", betekent planmatig onderhoud gericht op de technische instandhouding op het huidige niveau tot het moment waarop ze uit exploitatie worden genomen. Er wordt alleen nog beperkt preventief onderhoud uitgevoerd en afhankelijk van de restant exploitatietermijn beperkt cyclisch onderhoud, zoals schilderwerk. Verkoopwoningen vallen ook onder deze strategie Woningrenovatie Het SVB is ook de basis voor de benadering van woningrenovaties die doorgaans worden uitgevoerd bij mutatie. De huurprijs wordt dan verhoogd met de beleidsmatig bepaalde verhoging naar 7075% van de maximaal redelijke huur. Bij mutatie van een woning jonger dan 21 jaar wordt doorgaans geen woningrenovatie uitgevoerd, tenzij er verbeterpunten zijn beschreven. Nog niet uitgevoerde verbeteringen worden bij mutatie uitgevoerd. Het gaat daarbij vooral om dubbele beglazing en/of Cvinstallaties. Bij woningen tussen de 21 en 35 jaar oud worden renovaties (per pakket) uitgevoerd op basis van noodzaak. Bij woningen van 35 jaar en ouder wordt de woning gebracht op in het Strategisch Voorraadbeleid opgenomen basiskwaliteit Prestatieafspraken De gemeente Drimmelen heeft in 2013 haar woonvisie vastgesteld. Op basis van de woonvisie zijn de prestatieafspraken uitgewerkt. Overleg daarover vindt plaats in samenwerking met Woningstichting Volksbelang. In 2015 zijn de bestaande afspraken geactualiseerd. Er zijn geen prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Moerdijk. Dit is een keuze van de gemeente Moerdijk vanwege de beperkte omvang van het woningbezit in de gemeente Moerdijk 2.5 Dienstverlening Betrouwbare dienstverlener Bij de uitvoering van onderhoud wordt voortdurend de klanttevredenheid gemeten. In 2016 wordt gekoppeld aan de Aedes Benchmark opnieuw de klanttevredenheid gemeten. Op basis van de resultaten wordt bepaald op welke wijze de klantgerichtheid kan worden verbeterd. Bij alle aannemers wordt in jaarlijkse gesprekken de dienstverlening besproken en de afspraken in contracten vastgelegd. Indien daar aanleiding voor is worden aannemers tussentijds aangesproken op hun dienstverlening Betrekken van huurders bij de dienstverlening Het belangrijkste overlegorgaan met huurders is Huurdersvereniging Woonbelang. Jaarlijks wordt een financiële bijdrage verstrekt om het functioneren van de huurdersvereniging mogelijk te maken. Voorts worden huurders geïnformeerd middels het bewonersblad waarvan ook in 2016 wederom 2 4 Woningstichting Goed Wonen

9 edities worden gepubliceerd. De internetsite wordt steeds gemonitord om de informatievoorziening naar huurders en woningzoekenden te verbeteren. Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden wordt overleg gevoerd met de betrokken huurders. De beleidsdoelstelling om het beleid voor bewonersparticipatie te vernieuwen wordt meegenomen bij de uitwerking van de fusie Woonruimteverdeling Vanaf 2016 wordt het gezamenlijke toewijzingsbeleid met Woningstichting Volksbelang te Made omgezet in een regionale samenwerking via Klik voor Wonen. Ook dit is een aanbodmodel en biedt woningzoekenden de mogelijkheid zelf keuzes te maken bij het vinden van geschikte woonruimte en levert een transparant systeem van toewijzing van woningen Huurprijsbeleid In 2016 zal Goed Wonen op basis van de prognoses en/of wijziging van ministeriële regelingen opnieuw invulling geven aan de uitgangspunten van haar huurverhogingsbeleid. Daarbij zal rekening worden gehouden met de financiële druk voortvloeiende uit de verhuurdersheffing. Omdat op het moment van vaststelling van de begroting voor 2016 de uitgangspunten nog niet bekend zijn, is ten aanzien van de huurstijging in 2016 en de jaren hierna gerekend met 4%. Daarbij stijgt de huur niet naar boven 75% van maximaal redelijk. De gevolgen voor het nieuwe huurbeleid voor onze huurders en de toewijzing van woningen wordt uitgewerkt in het in afronding zijnde huurbeleidsplan. 2.6 Maatschappij en maatschappelijke voorzieningen Zorg en welzijn Wonen in combinatie met zorg wordt geleverd samen met Surplus (ouderen) en Prisma (beperkten). Met beide organisaties wordt regelmatig overleg gevoerd. De beleidsdoelstelling om jaarlijks actieprogramma s en prestatieafspraken op te stellen is nog niet gerealiseerd en komen opnieuw aan de orde in de voorbereiding op de fusie Leefbaarheid Onze bijdrage in leefbaarheid ligt in het actief meedenken over en participeren in mogelijke initiatieven. Goed Wonen bevordert de totstandkoming van ontwikkelingsvisies voor de kernen in haar werkgebied. Daarin worden de benodigde maatregelen om de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en te versterken, opgenomen. In het kader van leefbaarheid werkt Goed Wonen met Woningstichting Volksbelang en de gemeente Drimmelen samen in het zogenaamde Dorpsgericht werken. Dit heeft tot doel bewoners actief te betrekken bij de kwaliteit van hun woonomgeving. In dit verband staat Goed Wonen in principe positief tegenover verzoeken van huurders voor verbetering van hun woonomgeving. Ook deze vorm van het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid is van belang. In het dorp Moerdijk wordt vanwege uitbreiding van het industrieterrein door de provincie en de gemeente geïnvesteerd in de leefbaarheid van het dorp. Investeringen in de leefbaarheid van het dorp Moerdijk beperken zich voor Goed Wonen tot de afstemming van het beheer van de huurwoningen in Moerdijk binnen de kaders van het SVB. 2.7 Financiën en bedrijfsvoering Vereiste ratio s In de financiële prognoses worden de financiële ratio s als kader gehanteerd. In hoofdstuk 5 is binnen het treasury jaarplan inzicht gegeven over de ontwikkeling van de diverse ratio s. Daarbij is het van belang dat de begroting aansluit op de verantwoordingscijfers van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties Bedrijfslasten De doelstelling om koploper te zijn in de benchmark is niet meer haalbaar met de huidige organisatie. De vele voorschriften, verantwoordingsstukken en noodzakelijke inhuur van specialisten op deelgebieden zetten de bedrijfslasten onder druk. Samenwerking is noodzakelijk om de kosten per eenheid te kunnen beperken Beperking bedrijfsrisico s Door de belangrijke procedures goed vast te leggen en met het oog op de omvang van de organisatie een optimale functiescheiding toe te passen worden risico s beperkt. De accountant let voornamelijk tijdens de interim controles extra op deze aspecten. De beoordeling van de toezichthouders WSW en AW zijn daarbij ook van groot belang Deelnemingen Woningstichting Goed Wonen heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Deze BV heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Bij Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is nauwelijks sprake is van activiteiten en aldus een te Begroting

10 verwaarlozen resultaat. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden de warmtepompinstallaties (WKO) in project De Lisdodde in Lage Zwaluwe en project Langstraat in Hooge Zwaluwe geëxploiteerd. Deze BV is middels een recht van opstal eigenaar van de installaties in deze projecten. Uitgangspunt is dat de exploitatie van deze installaties kostendekkend plaatsvindt en geen invloed heeft op het resultaat van de toegelaten instelling Goed Wonen. In 2016 wordt een onderzoek afgerond naar de optimalisatie van deze BV structuur, Dit in het kader van de nieuwe woningwet en de hierin opgenomen scheiding tussen Daeb en Niet Daeb Vennootschapsbelasting Woningstichting Goed Wonen is over al haar activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. De consequenties van de belastingplicht zijn in de begroting voor 2016 verwerkt. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de verrekenbare verliezen wegens afboekingen op eerdere investeringen voor de komende jaren de fiscale resultaten compenseren zodat geen vennootschapsbelastingplichtig verschuldigd is. 2.8 Bestuur en toezicht De organisatie heeft medio 2015 een nieuw bestuursmodel gekregen. Er is overgegaan tot een zogenaamde tweelagenstructuur. De verdere ontwikkeling waarbij een actieve betrokkenheid van belanghouders wordt beoogd, dient nog verder te worden uitgewerkt. Vermoedelijk is het fusietraject daar een goede basis voor. In de beoogde nieuwe organisatie zullen de ontwikkelplannen en professionalisering van medewerkers worden doorgezet. Er wordt voor gewaakt om die ontwikkeling ook in de overgang naar een nieuwe organisatie te blijven stimuleren. 6 Woningstichting Goed Wonen

11 3 Resultatenrekening 3.1 Toelichting op de resultatenrekening De resultatenrekening is gebaseerd op de zogenaamde functionele indeling die het CFV voorschrijft. Resultatenrekening (functioneel) Huuropbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Lasten verhuur / beheer activiteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten Afschrijvingen vastgoed in expl Netto res. expl. vastgoed Verkoop nieuwbouw 0 0 Verkoop bestaand bezit Mutatie waardering a.g.v. verkoop Netto res. verkoop vastgoed 0 0 Waardeverandering vastgoed Rentebaten 0 0 Rentelasten Financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat na belasting Netto resultaat exploitatie vastgoed Huuropbrengsten Maatschappelijk Commercieel Huurderving Ten aanzien van de huren van het maatschappelijk vastgoed is in de begroting 2016 gerekend met een gemiddelde huurstijging van 4% op 1 juli Indien de huur als gevolg van deze huurverhoging boven de streefhuur van 75% van maximaal redelijk komt wordt deze afgetopt op dit maximum. Bij mutatie wordt de huur van woningen opgetrokken naar de streefhuur Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Servicekosten Ontvangsten Energie BV Servicekosten De vergoeding voor inschrijving van een woningzoekende komt vanwege de overgang naar een regionaal woningzoekendensysteem te vervallen. De post servicekosten betreft vergoedingen welke de huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor glasverzekering, gemeenschappelijke verlichting, schoonmaken openbare ruimten en liftinstallaties. De kosten voor energielevering die door Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden geïnd zijn hier ook opgenomen (geconsolideerd) Lasten verhuur en beheer activiteiten Personeelskosten Bedrijfskosten Verhuurdersheffing Belastingen Verzekeringen De verhuurdersheffing is gebaseerd op het voor 2016 gepubliceerde percentage van 0,491 % van de WOZ waarde van circa 97 miljoen euro. De kosten van belastingen betreffen de waterschapslasten en WOZ. De kosten van verzekering betreffen de opstalverzekering. Begroting

12 Personeelslasten Bruto salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overig In de post Lonen en salarissen is uitgegaan van handhaving van de huidige formatie. Bedrijfskosten Begroting Begroting Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Contributie Aedes Saneringsbijdrage CFV Afboeking debiteuren en onvoorzien De bestuurskosten zijn afgenomen door de overgang naar een tweelagen structuur. De algemene kosten omvatten ondermeer accountantskosten en advieskosten. Hier zijn in het kader van de ontwikkeling van de samenwerking ook in 2016 extra advieskosten voorzien Lasten onderhoudsactiviteiten Totaal uitgaven Af: te activeren Deze zijn in hoofdstuk 4 nader toegelicht Overige directe operationele lasten Servicekosten Bij de verhuur van de sporthal is in afwijking op de andere verhuureenheden sprake van een tarief inclusief servicekosten voor energie en schoonmaken. Deze lasten zijn hierom separaat opgenomen. Ook is de VvE bijdrage voor de appartementen in Residentie De Ganshoek separaat opgenomen Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Maatschappelijk Commercieel De afschrijving is gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde per 31 december 2015 wordt lineair afgeschreven over de restant levensduur van de complexen. De levensduur is gesteld op minimaal 15 jaar Netto verkoop resultaat Verkoop nieuwbouw In 2016 zijn geen verkopen nieuwbouw voorzien. Er is gestart worden met de verkoop van woningen in Havenlande en woningen aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe. De bouw zal naar verwachting in 2017 starten Verkoop bestaand bezit Er wordt uitgegaan van verkoop van vier woningen uit bestaand bezit. De boekwinst uit deze woningen komt uiteindelijk vanwege de waarderingssystematiek niet ten gunste van het jaarresultaat maar wordt gecorrigeerd op de bedrijfswaarde. Het resultaat ten opzichte van de boekwaarde is hier vermeld. Nieuwbouw 0 0 Bestaand Exploitatie sporthal Disagio WSW VvE Bijdragen Kosten energie BV Afschrijving activa tdv exploitatie Woningstichting Goed Wonen

13 Mutatie waardering als gevolg van verkoop Hier wordt de bedrijfswaardecorrectie van de verkochte woningen verwerkt zoals hiervoor omschreven is. Nieuwbouw 0 0 Bestaand Waardeverandering vastgoed Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Gezien de afboekingen van investeringen in de projecten Havenlande te Lage Zwaluwe en Julianastraat te Hooge Zwaluwe en daarmee samenhangende verliescompensatie is naar verwachting geen Vpb verschuldigd over de komende jaren, wel zal ieder jaar een bedrag van de verliescompensatie vrijvallen ten laste van het resultaat. Waardeverandering boekjaar De waardeverandering van vastgoed over 2016 betreft het verschil in bedrijfswaarde tussen 31 december 2015 en 31 december 2016, vermeerderd met de afschrijving vastgoed in exploitatie Financiële baten en lasten Rekening courant Leningen derden Er wordt geen rente toegerekend aan de nieuwbouw in ontwikkeling, omdat dat anderzijds weer tot afboeking op de investeringen zou leiden. Begroting

14 10 Woningstichting Goed Wonen

15 4 Onderhoudsbegroting Klachten en mutatieonderhoud Totalen onderhoudsbegroting Onderhoud ten laste van het resultaat Totaal kosten Niet planmatig onderhoud CV installaties Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Totaal Te activeren onderhoud Woningrenovatie Installaties Totaal te activeren Totaal onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoud wordt onderscheiden in planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Onder dagelijks onderhoud valt het ongeplande onderhoud op basis van meldingen, serviceonderhoud dat geleverd wordt maar niet contractueel verplicht is en onderhoud bij mutatie van woningen die voldoen aan de basiskwaliteit. Dagelijks onderhoud wordt begroot op basis van de resultaten uit de recente jaren. Keuzes bij planmatig onderhoud (m.n. renovaties) hebben daarbij invloed op de voor dagelijks onderhoud geraamde bedragen. Dit in aansluiting op het Strategisch Voorraadbeleid Onderhoud Cvinstallaties Aantal Gemiddelde kosten per installatie Totaal CV onderhoud Dit onderhoud is gebaseerd op een onderhouds en storingscontract waarin geen loonkosten zijn opgenomen. Om een optimale verhouding te krijgen tussen functionele zekerheid (het werken van de ketel) en kosten (onderhouds en storingscontract) wordt gewerkt met een 24 maandencyclus. Dit betekent dat er in een periode van 24 maanden één uitgebreide en één beperkte beurt uitgevoerd wordt. Het uitgavenpatroon voor dagelijks onderhoud verloopt grillig. Dit komt vooral omdat weinig sturing is te geven aan de meldingen. Door gestructureerde benadering van planmatig onderhoud inclusief renovaties wordt het dagelijks onderhoud beter beheersbaar en het risico op onverwachte problemen verkleind. Verwacht wordt dat het grote aantal mutaties in 2015 zich niet doorzet naar 2016, waardoor met een beperkte stijging kan worden volstaan. 4.2 Planmatig onderhoud Er wordt onderscheid gemaakt in planmatig onderhoud dat op basis van de onderhoudscyclus in woningen wordt uitgevoerd, vervanging van CV installaties en woningrenovatie Planmatig onderhoud Schilderwerk Houtwerk Hang sluitwerk 0 0 Lood 0 0 Gevel Schoorsteen 0 0 Dakbedekking HWA 0 0 Riolering Overig De basis voor het planmatig onderhoud wordt gevormd door de Meerjarenonderhoudsplanning, welke op zijn beurt voortvloeit uit het vastgestelde SVB. Door jaarlijkse bijstelling, met uitwerking van minimaal 5 jaar op detailniveau, wordt de MJOP actueel gehouden. Begroting

16 4.2.2 Woningrenovatie Aantal renovaties Gemiddelde kosten per renovatie Woningverbetering Totaalrenovatie Aantal renovaties 0 4 Gemiddelde kosten per renovatie Totaal kosten In het SVB is de totaalrenovatie van woningen uitgangspunt. Hierbij wordt het toekomstperspectief van de woning en het beheerplan voor het complex betrokken. Afhankelijk van SVB waarvan de beheerplannen onderdeel uitmaken kan het voorkomen dat een deelrenovatie wordt uitgesteld en de situatie met een minimale investering gehandhaafd blijft tot het moment dat de woning een totaalrenovatie krijgt. Indien uitstel of tijdelijke maatregelen niet verantwoord zijn zal overgegaan worden op een individuele (deel)renovatie. Op basis van het SVB en de hierin opgenomen beheerplannen worden jaarlijks bij een aantal woningen totaalrenovaties uitgevoerd. Deze renovaties worden uitgevoerd met als doel de woningen aan te passen aan de huidige normen en wensen, uitgaande van de productmarktcombinatie waartoe de woningen behoren Installaties Aantal vervanging 0 0 Aantal onvoorzien Aantal nieuw 2 2 Totaal kosten Een cvketel wordt vervangen op het moment dat de betrouwbaarheid van de ketel niet meer gewaarborgd kan worden of op het moment dat de verwachte onderhoudsof reparatiekosten bij storingen hoger zijn dan de restant afschrijvingskosten van de ketel. 12 Woningstichting Goed Wonen

17 5 Treasury jaarplan Het treasury jaarplan bevat informatie omtrent het beheer van kasstromen, beheersing van renterisico s, informatie omtrent de lening portefeuille en prognosecijfers. Voor het inzicht in ontwikkeling van kasstromen en vermogenspositie alsmede sturing hierop hanteert Goed Wonen het programma FMP. Hiermee is een tool beschikbaar waarmee op eenvoudige en uniforme wijze inzicht ontstaat in belangrijke ratio s. Ook de externe verantwoording middels het aanleveren van de dpi aan corpodata ten behoeve van het WSW en AW maakt hiervan onderdeel uit. op het gebied van treasury werkt Goed Wonen samen met collega corporaties in de regio. Het betreft de woningcorporaties in EttenLeur, Oudenbosch en Zevenbergen. De samenwerking wordt ondersteund door Thésor, een specialist op het gebeid van Treasury. 5.1 Kasstromen Twee factoren zijn bepalend voor beheer van de kasstromen van Goed Wonen. Enerzijds is het plan Havenlande gezien de investering hierin van bijna 9 miljoen van grote invloed op de kasstromen. In 2014 zijn de tijdelijke financieringen omgezet in een 10 jaar lineaire lening van 3,2 miljoen en een rekening courant krediet van 1,7 miljoen. Anderzijds is vanaf het jaar 2013 de verhuurdersheffing verschuldigd. Deze bedroeg voor en loopt op tot ruim in 2018 en de jaren hierna. Hoewel sprake is van verruiming van het huurbeleid, dekken deze extra opbrengsten zeker de eerste jaren niet de heffing. Aan de inkomstenzijde vindt sturing plaats middels het in 2013 goedgekeurde verkoopbeleid voor 52 woningen. Basis hiervoor is het in 2013 goedgekeurde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Met de verkoop is in 2013 gestart. Jaarlijks wordt gerekend met de verkoop van 4 woningen. Aan de uitgavenzijde vindt sturing plaats middels flexibiliteit bij investeringen in het bestaande woningbezit. Ook hiervoor is het goedgekeurde SVB de basis. Evenwel kunnen ingrepen, indien nodig, in de tijd verschoven worden. Ten slotte wordt ingezet op deelontwikkelingen in het plan Havenlande en Julianastraat. Dit om de financiële middelen die zijn vastgelegd in deze grondposities vrij te maken ten behoeve van de bedrijfsvoering. Kasstromen Huur Overige bedrijfsopbrengsten Personeelskosten Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Lasten onderhoud Overige bedrijfskosten Rentebaten Rentelasten Cashflow operationele activiteiten Verkoop Sloop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Cashflow (des)investeringen Nieuwe leningen o/g Aflossingen leningen o/g Cashflow financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen Begroting

18 5.2 Renterisico s Ten behoeve van beheersing van renterisico s streeft Goed Wonen naar een jaarlijkse vervalkalender op haar lening portefeuille van maximaal 15% van de lening portefeuille. Alleen in 2018 en 2028 wordt deze norm overschreden. Evenwel is het nog te vroeg hiervoor nu al maatregelen te treffen. In overleg met Thésor worden ter beperking van de risico s in de 2 hiervoor genoemde jaren maatregelen getroffen. Deze zullen bestaan uit het vroegtijdig vastleggen van rentepercentages van in de genoemde jaren converterende leningen. In 2015 is een lening met een restschuld van 0,5 miljoen afgelost. Herfinanciering daarvan zal samen met een aflossing in 2016 van Є 0,5 miljoen naar verwachting in 2016 plaatsvinden. Verder zijn in 2016 geen rente of aflossingsrisico s De vervalkalender van de lening portefeuille wordt weergegeven middels de onderstaande grafiek Vervalkalender WSW norm Rente baten Ten aanzien van de rente baten is bij een positief saldo rekening gehouden met 0,5 % renteopbrengst. Rente lasten Onder de rente lasten worden de lasten verantwoord die verband houden met het rekening courant krediet. Er is gerekend met een rentepercentage van 3,5%. Ten aanzien van de rente lasten uit hoofde van de leningen van derden is bij conversie van een lening, rekening gehouden met 5,25% rente. Balans per 1 januari De stand van de liquide middelen op 1 januari 2016 is begroot op basis van de aangenomen realisatie gedurende Bij het bepalen van het eigen vermogen (overige reserves) op 1 januari 2016 is uitgegaan van de balans per 31 december 2014 en de geprognosticeerde resultaten van Disconteringsvoet Er wordt uitgegaan van een discontering van 5,0%. 5.3 Prognose Bij de prognose zijn de volgende parameters gehanteerd: Huurstijging Ten aanzien van de jaarlijkse huurstijging is in 2016 gerekend met 4,0% per jaar gedurende maximaal 5 jaar, daarna is uitgegaan van een verhoging van 2% Lastenstijging De lasten in 2016 zijn ontleend aan deze begroting. In de jaren hierna is gerekend met een stijging van 2,5% per jaar. Afschrijvingen De afschrijving gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals in de Richtlijnen voor de Jaarrekening is voorgeschreven. Lasten onderhoud De lasten onderhoud zijn ontleend aan de meerjarenonderhoudsbegroting waarbij rekening is gehouden met een lastenstijging van 2,5% per jaar. 14 Woningstichting Goed Wonen

19 5.3.1 Balans Balans Activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Deelnemingen Latente belastingvordering Onderhanden projecten Overige vorderingen Liquide middelen Totaal activa Passiva Overige reserves Leningen o/g nominaal Waarborgsommen Rekening courant bank Overlopende passiva excl rente Overige kortlopende schulden Opgelopen rente leningen o/g Totaal passiva Winst en verliesrekening Resultatenrekening (functioneel) Huuropbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Verkoopwinst nieuwbouw koop Verkoop regulier Mutatie MVA a.g.v. verkoop Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belasting Vennootschapsbelasting Jaarresultaat Begroting

20 5.4 Financiële kengetallen Financiële kengetallen Jaarresultaat Eigen vermogen Bedrijfswaarde Balanstotaal Solvabiliteit (%) 37,3 40,2 41,7 44,5 48,2 51,6 55,2 59,0 63,6 68,40 Nominale schuld leningen Aantal VHE's Gemiddelde rentelast 3,81 3,78 3,85 3,94 4,05 4,10 4,30 4,42 4,46 4,71 Loan to Value (%) 71,7 68,6 65,0 60,8 56,0 51,3 47,1 42,8 37,8 32,5 Aflossingsfictie leningen 2% Operationele kasstroom exclusief rente Rente lasten Percentage ICR 1,80 1,67 1,87 2,12 2,24 2,13 2,40 3,12 3,54 3,97 Debt service coverage ratio (DSCR) (2%) 0,94 1,00 1,04 1,12 1,23 1,34 1,51 1,59 1,83 2,05 Het belangrijkste metingsinstrument voor het CFV en het WSW zijn de operationele kasstromen en de daarmee samenhangende rentedekkingsgraad. Deze zijn opgenomen in de hiervoor vermelde financiële kengetallen en hierna grafisch weergegeven met een korte toelichting Overige reserves Er is vanuit het oogpunt van toezicht geen eenduidige norm vastgesteld voor het weerstandsvermogen. Intern werd tot op heden 15% als ondergrens gehanteerd. Deze was echter nog gebaseerd op de waardering op basis van historische kostprijs. Een nieuwe norm dient bij actualisatie van het beleidsplan te worden vastgesteld Operationele kasstroom De operationele kasstroom is momenteel een van de twee meest bepalende toetsingscriteria van het WSW en het CFV. De positieve resultaten over de prognoseperiode resulteren in een sterke toename van de solvabiliteit, zoals uit de grafiek blijkt. De operationele kasstromen na aflossingfictie (een fictieve berekende aflossing van leningen) dient altijd positief te zijn. Hieraan wordt in de prognoseperiode voldaan. Vooral de eerste vijf jaar is daarin van belang omdat die binnen de toetsing van CFV en WSW vallen. 16 Woningstichting Goed Wonen

21 5.4.3 Rentedekkingsgraad (ICR) Een tweede belangrijke toetsing is de rentedekkingsgraad. Deze geeft de mate van dekking van de operationele kasstromen ten opzichte van de rentelast, Deze ratio dient hoger dan 1,4% te zijn. Na een kritisch begin in 2015 ontwikkelt deze zich positief Onderhoud De onderhoudsuitgaven bepalen in de komende jaren in belangrijke mate de kasstromen Loan to value De ratio loan to value geeft de verhouding tussen de WOZ waarde en de leningen. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 50% van de WOZ waarde zijn (rode lijn). Onderhoud heeft behoudens de DCRS veel invloed op de ratio s en dient daarom ook strak gemonitord te worden DSRC De debt service coverage ratio is afgelopen jaar geïntroduceerd door WSW en gaat vooral in op de verhouding tussen de kastromen uit operationele activiteiten (met een genormeerd bedrag voor onderhoud) en de renteuitgaven en theoretische aflossing. De ratio dient groter te zijn dan 1,0. Hierbij wordt ruimschoots aan de gestelde norm voldaan. Daarnaast wordt ook de loan to value op basis van de bedrijfswaarde als criterium gehanteerd. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 75% van de bedrijfswaarde waarde zijn (rode lijn). In 2015 wordt net niet voldaan aan de ratio. Dit met name vanwege de hoge bedrijfskosten en het relatief lage huurniveau. Vanaf 2016 herstelt zich ook deze ratio positief. Begroting