Woningstichting Goed Wonen

Transcriptie

1 Woningstichting Goed Wonen BEGROTING , v3

2

3 Inhoudsopgave 1 VOORWOORD 1 2 ACTIVITEITEN Algemeen Beleidsplan Projectontwikkeling Beleidsontwikkeling Actualisatie beleidsplan Governance Vennootschapsbelasting Voorgenomen activiteiten BBSH Kwaliteit Leefbaarheid Het verhuren van woningen Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Prestatieafspraken Deelnemingen 6 3 RESULTATENREKENING Toelichting op de resultatenrekening Netto resultaat exploitatie vastgoed Netto verkoop resultaat Waardeverandering vastgoed Financiële baten en lasten Vennootschapsbelasting 9 4 ONDERHOUDSBEGROTING Dagelijks onderhoud Onderhoud CV-installaties Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Woningrenovatie Totaalrenovatie Installaties 12 5 TREASURYJAARPLAN Kasstromen Renterisico s Prognose Balans Winst- en verliesrekening Financiële kengetallen Overige reserves Operationele kasstroom Rentedekkingsgraag (ICR) Loan to value Onderhoud 18

4

5 1 Voorwoord Voor u ligt de begroting voor het jaar De activiteiten zijn gebaseerd op het Beleidsplan en het door het Centraal Fonds in 2013 goedgekeurde Herstelplan. De rode draad door het Beleidsplan van Goed Wonen bestaat uit enerzijds het investeren in de leefbaarheid van de kernen waar Goed Wonen werkzaam is en anderzijds het verbeteren van de kwaliteit van haar woningbezit en dienstverlening. De kwaliteit van de woningen en de dienstverlening staan nog steeds voorop. Investeren in de leefbaarheid is sterk naar de achtergrond verdrongen als gevolg van de verhuurdersheffing en de financieringslasten van plan Havenlande. Uit de kengetallen blijkt dat Goed Wonen op alle fronten aan de ratio s voldoet. De financiële doelstellingen in het herstelplan zijn gerealiseerd. Uiterlijk februari 2015 worden de niet financiële herstelmaatregelen gerealiseerd. Het betreft met name ontbinding van de Exploitatieovereenkomst voor het project Havenlande en invulling geven aan de nieuwe samenwerking met WSG. Deze zijn van belang voor het opheffen van het verscherpt toezicht door het CFV en bijzonder beheer bij het WSW zodat Goed Wonen weer in kan zetten op haar maatschappelijke taken. In 2015 zal binnen de kaders van een nieuw te formuleren beleidsplan weer ruimte ontstaan voor investeringen in nieuwbouw. Zowel in Havenlande al op de locatie Julianastraat te Hooge Zwaluwe wordt in 2015 nieuwbouw ontwikkeld. Door deze ontwikkelingen wordt bereikt dat de grondposities afnemen en de daarin vastgelegde middelen worden vrijgemaakt. Het beheer van de woningvoorraad vindt in 2015 plaats binnen de kaders van het in 2013 vastgestelde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Begroting

6 2 Woningstichting Goed Wonen

7 2 Activiteiten 2.1 Algemeen Als basis voor het opstellen van de Begroting 2015 hebben de volgende publicaties gediend: Het "Jaarverslag 2013"; De "Meerjarenonderhoudsbegroting waarvan de totalen tot en met 2024 grafisch zijn weergegeven in paragraaf 5.4. Het herstelplan van 27 augustus 2013, Tevens is de realisatie gedurende 2014 bij het opstellen van de Begroting 2015 betrokken. elders in Lage Zwaluwe. De sporthal is inmiddels gerealiseerd. De ontwikkeling van een winkelcentrum en zorgcentrum in plan Havenlande gaan zeker niet door. De exploitatieovereenkomst van de bouwcombinatie met de gemeente Drimmelen wordt in februari 2015 ontbonden evenals de daarmee samenhangende overeenkomst tussen WSG en Goed Wonen. Ten behoeve van de samenwerking tussen WSG en Goed Wonen zijn de uitgeefbare gronden in Havenlande verdeeld. Deze verdeling is notarieel vastgelegd. Zie voor de verdeling onderstaande tekening. De in de Begroting 2015 genoemde bedragen zijn met uitzondering van de investeringen en opbrengsten uit koopprojecten inclusief omzetbelasting. 2.2 Beleidsplan In 2011 is het beleidsplan vastgesteld voor de periode Inmiddels is de actualisatie van het beleidsplan opgestart Projectontwikkeling In de inleiding van het beleidsplan is omschreven dat Woningstichting Goed Wonen actief is op het terrein van wonen. Daarbij gaat het niet meer alleen om het realiseren en onderhouden van sociale huurwoningen, maar ook om het leveren van kwaliteit zowel in wonen als in dienstverlening. Bovendien is er een toenemende vraag uit de maatschappij naar activiteiten die gerelateerd zijn aan het wonen, zoals leefbaarheid, welzijn & zorg en de aandacht voor de woonomgeving. Goed Wonen wil inspelen op deze nieuwe ontwikkelingen met als uitgangspunt een voor huurders laagdrempelige, herkenbare, daadkrachtige en betrouwbare organisatie te blijven. Daarnaast wil Goed Wonen een actieve partner van maatschappelijke organisaties zijn om daarmee een bijdrage te leveren aan het wonen, het welzijn en de zorg van de bewoners in haar werkgebied Havenlande In 2007 hebben WSG en Goed Wonen een exploitatie-overeenkomst met de gemeente Drimmelen gesloten voor uitvoering van het project Havenlande. Gelijktijdig zijn van de gemeente en Domeinen de gronden aangekocht. Dit project maakt deel uit van het bestemmingsplan Lage Zwaluwe West. Hierin waren tevens herontwikkeling van de sporthal en de bestaande locatie van zorgcentrum De Ganshoek voorzien. Deze locaties bevinden zich Gezien de gezamenlijke belangen van WSG en Goed Wonen in Havenlande wordt een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Deze wordt in december 2014 afgerond. Daarna wordt ingezet op deelontwikkelingen in het plangebied. De openbare gebieden worden na bouwen woonrijpmaken geleverd aan de gemeente Drimmelen en zijn zodoende niet verdeeld. De rol van Goed Wonen bij de voorgenomen ontwikkeling beperkt zich tot enkel het bouw- en woonrijp maken van de te ontwikkelen deelgebieden en de exploitatie van een beperkt aantal huurwoningen. De eerste deelontwikkeling omvat 5 sociale huurwoningen, 25 starterskoopwoningen en 14 vrije sector bouwkavels. De uitgeefbare grond in dit gebied is eigendom van Goed Wonen zodat sprake is van een redelijke onafhankelijkheid van WSG. Ook sluit het gebied aan op de bestaande infrastructuur zodat kosten voor bouw- en woonrijp maken beperkt zijn. Deze kosten worden gedekt uit de opbrengst van grondverkoop voor de 25 starterskoopwoningen. In de uitgeefbare bouwkavels hoeft niet meer geïnvesteerd te worden. De verkoop biedt dekking voor de eerdere investeringen in Havenlande en levert een positieve kasstroom op. Begroting

8 Julianastraat Hooge Zwaluwe Klanttevredenheid Goed Wonen heeft nog een grondpositie aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe. Er is een ontwerp voor 6 koopwoningen en 2 sociale huurwoningen beschikbaar voor dit plan. Het bestemmingsplan daarvoor is goedgekeurd. Het terrein is relatief groot, daarom is afgelopen jaar een deel van de grond aangeboden aan omwonenden. De interesse daarin is te beperkt om tot een haalbare uitwerking te komen. In 2015 wordt de voorverkoop gestart voor de koopwoningen. Bij verkoop van 5 woningen wordt het plan in uitvoering genomen Sloop en nieuwbouw Olmhof In 2011 werd het plan ontwikkeld voor sloop en nieuwbouw op de hoek Olmhof - KGA straat. Gebleken is dat dit plan alleen haalbaar is met een aanzienlijke onrendabele top. Vooralsnog is daar niet voor gekozen. De woningen aan de KGA straat worden in 2014 en 2015 gerenoveerd als onderdeel van het planmatig onderhoud. De woningen aan de Olmhof worden naar verwachting in de loop van 2016 gesloopt en vervangen door 6 levensloop bestendige huurwoningen Overige plannen Voor plan Havenlande worden verdere deelontwikkelingen ingepland in samenwerking met WSG. Omvang en planning zijn nog niet beschikbaar. Op Moerdijk worden momenteel geen ontwikkelingen geïnitieerd Beleidsontwikkeling Verkoopbeleid Op basis van het Strategisch Vooraadbeleid is in 2013 besloten tot verkoop van 52 woningen. Deze woningen zijn aangeboden aan de zittende huurders. Als huurders hun woning niet kopen worden deze bij mutatie verkocht. Het aanbod aan de huurders blijft voor de komende jaren gelden. Verkoop vondt plaats op basis van gevalideerde taxaties en binnen de door de overheid vastgestelde verkoopvoorwaarden van sociale huurwoningen. Gerekend is met de verkoop van vier woningen per jaar. Voor 2013 en 2014 zijn deze aantallen gerealiseerd Bij de uitvoering van onderhoud wordt voortdurend de klanttevredenheid gemeten. In 2014 is de algemene klanttevredenheid gemeten. Gepland is dit eens in de twee jaar uit te voeren. In 2015 zullen voorbereidingen getroffen worden voor het meten van de klanttevredenheid in Op basis van de resultaten wordt bepaald op welke wijze de klantgerichtheid kan worden verbeterd Zorg en welzijn Wonen in combinatie met zorg wordt geleverd samen met Surplus (ouderen) en Prisma (verstandelijk beperkten). Met beide organisaties wordt regelmatig overleg gevoerd Actualisatie beleidsplan De ontwikkelingen over de afgelopen jaren geven aanleiding om het beleidsplan reeds in 2014 te actualiseren. Deze actualisatie wordt in het eerste kwartaal 2015 afgerond. De resultaten van de visitatie worden daarin meegenomen. 2.3 Governance In het kader van Governance zijn in 2013 de statuten herzien en is de bestuurlijke samenstelling in overeenstemming gebracht met de statuten. In 2014 is de visitatie geactualiseerd. 2.4 Vennootschapsbelasting Woningstichting Goed Wonen is over al haar activiteiten vennootschapsbelastingplichtig. De consequenties van de belastingplicht zijn in de begroting voor 2015 verwerkt. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de verrekenbare verliezen wegens afboekingen op eerdere investeringen voor de komende jaren de fiscale resultaten compenseren. 2.5 Voorgenomen activiteiten BBSH In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is in artikel 25a bepaald dat toegelaten instellingen jaarlijks een overzicht opstellen van voorgenomen activiteiten. Met het in deze paragraaf opgenomen overzicht wordt op hoofdlijnen een inzicht in de voornemens voor 2014 verschaft. Deze voornemens hebben betrekking op de in het BBSH in artikel 12 tot en met 23 genoemde taakvelden. 4 Woningstichting Goed Wonen

9 2.5.1 Kwaliteit Woningrenovatie Het gaat hier met name om de kwaliteit van de woningvoorraad. Dit is onderdeel van het vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid en hierna onderscheiden in niet-planmatig, planmatig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud is gericht op de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau van de woningen op het gewenste niveau te houden. Het omvat het onderhoud aan cv-installaties, het dagelijks onderhoud en het mutatie onderhoud exclusief de hierna omschreven modernisering van woningen. Het dagelijks onderhoud wordt rechtstreeks ten laste gebracht van het resultaat. Voor de begroting van het dagelijks onderhoud wordt verwezen naar paragraaf 4.1. Bij de uitvoering van dagelijks onderhoud wordt gelet op de bepalingen hierover in de huurovereenkomst, het Burgerlijk Wetboek en het service-onderhoud zoals dit bij Goed Wonen wordt gehanteerd. Hierin is opgenomen welk onderhoud voor rekening van de huurder komt en welk onderhoud voor rekening van de verhuurder. Voor complexen waarop de strategie in stand houden of herontwikkelen van toepassing is, waaronder ook de woningen die geoormerkt zijn voor verkoop, geldt dat ze in stand worden gehouden op het huidige technische niveau Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is voor 2015 gebaseerd op de "Meerjarenonderhoudsbegroting ". Per complex wordt uitgaande van de in het SVB vastgestelde strategie bepaald op welke wijze planmatig onderhoud wordt aangepakt. Voor alle woningen die vallen onder de strategie doorexploiteren en verbeteren wordt de technische kwaliteit en het uitrustingsniveau op het gewenste en vastgelegde niveau gehouden of gebracht. Bij woningen die de classificatie verbeteren hebben gekregen, zijn extra maatregelen ingepland om de woningen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen of om hun uitstraling te verbeteren. In complexen met de strategie in stand houden en/of herontwikkelen", waaronder ook de verkoopwoningen vallen, is het planmatig onderhoud gericht op de technische instandhouding op het huidige niveau tot het moment waarop ze uit exploitatie worden genomen. Er wordt alleen nog beperkt preventief onderhoud uitgevoerd en in voorkomende gevallen en afhankelijk van de restant exploitatietermijn beperkt cyclisch onderhoud, zoals schilderwerk. Het SVB is ook de basis voor de benadering van woningrenovaties. Woningrenovaties worden doorgaans uitgevoerd bij mutatie. Maar wanneer woningrenovatie op verzoek van de huurder gebeurt, gelden dezelfde uitgangspunten. In dat geval wordt de huurprijs, per punt waarmee op grond van de aangebrachte voorziening de woningwaardering toeneemt, verhoogd met de beleidsmatig bepaalde gemiddelde puntprijs. Bij mutatie van een woning jonger dan 21 jaar wordt doorgaans geen woningrenovatie uitgevoerd, tenzij er verbeterpunten zijn beschreven. Nog niet uitgevoerde verbeteringen worden bij mutatie uitgevoerd. Het gaat daarbij om dubbele beglazing en/of CV-installaties. Bij woningen tussen de 21 en 35 jaar oud worden renovaties (per pakket) uitgevoerd op basis van noodzaak. Bij woningen van 35 jaar en ouder wordt de woning gebracht op in het Strategisch Voorraadbeleid opgenomen basiskwaliteit Leefbaarheid Onze bijdrage in leefbaarheid ligt onder meer in het investeren in voorzieningen in de vorm van maatschappelijk vastgoed. Goed Wonen is bereid deze investeringen onrendabel en risicodragend te doen. Een bijdrage kan ook liggen in het actief meedenken over en participeren in mogelijke initiatieven. Goed Wonen bevordert de totstandkoming van ontwikkelingsvisies voor de kernen in haar werkgebied. Daarin worden de benodigde maatregelen om de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en te versterken, opgenomen. In het kader van leefbaarheid werkt Goed Wonen met Woningstichting Volksbelang en de gemeente Drimmelen samen in het zogenaamde Dorpsgericht werken. Dit heeft tot doel bewoners actief te betrekken bij de kwaliteit van hun woonomgeving. In dit verband staat Goed Wonen in principe positief tegenover verzoeken van huurders voor verbetering van hun woonomgeving. Ook deze vorm van het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid is van belang. In het dorp Moerdijk wordt vanwege uitbreiding van het industrieterrein door de provincie en de gemeente geïnvesteerd in de leefbaarheid van het dorp. Hiervoor is 12 miljoen beschikbaar gesteld. Goed Wonen heeft samen met Brabantse Waard en de gemeente in 2014 een intentie overeenkomst Begroting

10 getekend. Dit ten behoeve van samenwerking bij verbetering van de leefbaarheid van het dorp. In 2015 zullen nadere afspraken gemaakt worden over de noodzakelijke maatregelen. Voorop staat dat Goed Wonen hiervoor geen middelen vrijmaakt. Het betreft met name afstemming van het beheer van de huurwoningen in Moerdijk binnen de kaders van het SVB Het verhuren van woningen Huurprijsbeleid In 2015 zal Goed Wonen op basis van de prognoses en/of wijziging van ministeriële regelingen opnieuw invulling geven aan de uitgangspunten van haar huurverhogingsbeleid. Daarbij zal rekening worden gehouden met de financiële druk voortvloeiende uit de verhuurderheffing. Omdat op het moment van vaststelling van de begroting voor 2015 de uitgangspunten nog niet bekend zijn, is ten aanzien van de huurstijging in 2015 en de jaren hierna gerekend met 4%. Dit in lijn met het Herstelplan Het toewijzen van woningen Er wordt samen met Woningstichting Volksbelang te Made een gezamenlijk toewijzingsbeleid gehanteerd dat gebaseerd is op een aanbodmodel. Het gekozen model van woonruimteverdeling biedt woningzoekenden de mogelijkheid zelf keuzes te maken bij het vinden van geschikte woonruimte en levert een transparant systeem van toewijzen van woningen. In 2015 wordt besluitvorming afgerond omtrent aansluiting bij KlikVoorWonen, een regionaal toewijzingssysteem Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Het belangrijkste overlegorgaan met huurders is Huurdersvereniging Woonbelang. Jaarlijks wordt een financiële bijdrage verstrekt om het functioneren van de huurdersvereniging mogelijk te maken. Vooralsnog is in de Begroting 2015 rekening gehouden met een bijdrage van Voorts worden huurders geïnformeerd middels het bewonersblad waarvan ook in 2015 wederom 2 edities worden gepubliceerd. De internetsite wordt steeds gemonitord om de informatievoorziening naar huurders en woningzoekenden te verbeteren. Bij ingrijpende onderhoudswerkzaamheden wordt overleg gevoerd met de betrokken huurders. In 2015 in ieder geval met de huurders van de te renoveren woningen aan de KGA straat. 2.6 Prestatieafspraken De gemeente Drimmelen heeft in 2013 haar woonvisie vastgesteld. Op basis van de woonvisie zijn de prestatieafspraken uitgewerkt. Overleg daarover vindt plaats in samenwerking met Woningstichting Volksbelang. In 2015 worden de bestaande afspraken geactualiseerd. Er zijn geen prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Moerdijk. Dit is het gevolg van de beperkte omvang van het woningbezit in de gemeente Moerdijk. 2.7 Deelnemingen Woningstichting Goed Wonen heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Holding BV. Deze BV heeft een deelneming in Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV en Goed Wonen Zwaluwe Energie BV. Bij Goed Wonen Zwaluwe Holding BV en Goed Wonen Zwaluwe Ontwikkeling BV is nauwelijks sprake is van activiteiten en aldus een te verwaarlozen resultaat. Binnen Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden de warmtepompinstallaties in project De Lisdodde in Lage Zwaluwe en project Langstraat in Hooge Zwaluwe geëxploiteerd. Deze BV is middels een recht van opstal eigenaar van de installaties in deze projecten. Uitgangspunt is dat de exploitatie van deze installaties kostendekkend plaatsvindt en geen invloed heeft op het resultaat van de toegelaten instelling Goed Wonen. Mogelijk kan in 2015 als gevolg van wettelijke aanpassingen een wijziging optreden in deze structuur. De ontwikkelingen daaromtrent worden nauwlettend gevolgd. 6 Woningstichting Goed Wonen

11 3 Resultatenrekening 3.1 Toelichting op de resultatenrekening De resultatenrekening is gebaseerd op de zogenaamde functionele indeling die het CFV voorschrijft. Resultatenrekening (functioneel) Huuropbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Lasten verhuur / beheer activiteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten Afschrijvingen vastgoed in expl Netto res. expl. vastgoed Verkoop nieuwbouw Verkoop bestaand bezit Mutatie waardering a.g.v. verkoop Netto res. verkoop vastgoed Waardeverandering vastgoed Rentebaten Rentelasten Financiele baten en lasten Ten aanzien van de huren van het maatschappelijk vastgoed is in de begroting 2015 gerekend met een gemiddelde huurstijging van 4% op 1 juli Indien de huur als gevolg van deze huurverhoging boven de streefhuur van 75% van maximaal redelijk komt wordt deze afgetopt op dit maximum. Bij mutatie wordt de huur van woningen opgetrokken naar de streefhuur Overige bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Inschrijfgelden Servicekosten Ontvangsten Energie BV Servicekosten Bij inschrijving van een woningzoekende wordt een eenmalige vergoeding gevraagd van 15. Deze opbrengsten worden verdeeld tussen Volksbelang Made en Goed Wonen. De post servicekosten betreft vergoedingen welke de huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor glasverzekering, gemeenschappelijke verlichting, schoonmaken openbare ruimten en liftinstallaties. De kosten voor energielevering die door Goed Wonen Zwaluwe Energie BV worden geïnd zijn hier ook opgenomen. Resultaat voor belasting Lasten verhuur en beheer activiteiten Vennootschapsbelasting Resultaat na belasting Netto resultaat exploitatie vastgoed Huuropbrengsten Huuropbrengsten Maatschappelijk Commercieel Huurderving Lasten verhuur en beheer activiteiten Personeelskosten Bedrijfskosten Verhuurdersheffing Belastingen Verzekeringen De verhuurdersheffing is gebaseerd op het voor 2015 gepubliceerde percentage van 0,449 % van de WOZ waarde van circa 110 miljoen euro. De kosten van belastingen betreffen de waterschapslasten en WOZ. De kosten van verzekering betreffen de opstalverzekering. Als gevolg van enkele grote schades zijn de kosten van Begroting

12 verzekering sterk gestegen. De mogelijkheden van het verlagen van de premies wordt nog onderzocht. Personeelslasten Bruto salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overig In de post Lonen en salarissen is uitgegaan van handhaving van de huidige formatie. Bedrijfskosten Begroting Begroting Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Contributie Aedes Saneringsbijdrage CFV Afboeking debiteuren en onvoorzien Lasten onderhoudsactiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Totaal uitgaven Af: te activeren Deze zijn in hoofdstuk 4 nader toegelicht Overige directe operationele lasten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Servicekosten schoonmaken. Deze lasten zijn hierom separaat opgenomen. Ook is de VvE bijdrage voor de appartementen in Residentie De Ganshoek separaat opgenomen Afschrijvingen Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Maatschappelijk Commercieel De afschrijving is gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde per 31 december 2014 wordt lineair afgeschreven over de restant levensduur van de complexen. De levensduur is gesteld op minimaal 15 jaar Netto verkoop resultaat Verkoop nieuwbouw In 2015 zijn geen verkopen nieuwbouw voorzien. Er zal gestart worden met de voorbereiding van verkoop van woningen in Havenlande en woningen aan de Julianastraat in Hooge Zwaluwe Verkoop bestaand bezit Er wordt uitgegaan van verkoop van vier woningen uit bestaand bezit. De boekwinst uit deze woningen komt uiteindelijk vanwege de waarderingssystematiek niet ten gunste van het jaarresultaat maar wordt gecorrigeerd op de bedrijfswaarde. Het resultaat ten opzichte van de boekwaarde is hier vermeld. Verkoop Nieuwbouw Bestaand Exploitatie sporthal Disagio WSW VvE Bijdragen Kosten energie BV Afschrijving activa tdv exploitatie Bij de verhuur van de sporthal is in afwijking op de andere verhuureenheden sprake van een tarief inclusief servicekosten voor energie en 8 Woningstichting Goed Wonen

13 Mutatie waardering als gevolg van verkoop Hier wordt de bedrijfswaardecorrectie van de verkochte woningen verwerkt zoals hiervoor omschreven is. Mutatie waardering bij verkoop Nieuwbouw 0 0 Bestaand Waardeverandering vastgoed Vennootschapsbelasting Gezien de afboekingen van investeringen in de projecten Havenlande te Lage Zwaluwe en Julianastraat te Hooge Zwaluwe en daarmee samenhangende verliescompensatie is naar verwachting geen Vpb verschuldigd over de komende jaren. Vennootschapsbelasting Verliesverrekening Fiscaal resultaat Saldo verliesverrekening Waardeverandering vastgoed Waardeverandering boekjaar Te betalen Vpb 0 0 De waardeverandering van vastgoed over 2015 betreft het verschil in bedrijfswaarde tussen 31 december 2014 en 31 december 2015, vermeerderd met de afschrijving vastgoed in exploitatie Financiële baten en lasten Rentebaten Vastgoed in ontwikkeling 0 0 Er wordt geen rente toegerekend aan de nieuwbouw in ontwikkeling, omdat dat anderzijds weer tot afboeking op de investeringen zou leiden. Rentelasten Rekening courant Leningen derden Begroting

14 10 Woningstichting Goed Wonen

15 4 Onderhoudsbegroting Totalen onderhoudsbegroting Onderhoud ten laste van het resultaat Niet planmatig onderhoud CV- installaties Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Totaal Te activeren onderhoud Woningrenovatie Installaties Totaal te activeren Totaal onderhoud Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud wordt begroot op basis van de resultaten uit de recente afgelopen jaren. Keuzes bij planmatig onderhoud (m.n. renovaties) hebben daarbij invloed op de voor dagelijks onderhoud geraamde bedragen. Dit in aansluiting op het in 2013 opnieuw vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid. Onderhoud wordt onderscheiden in planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Onder dagelijks onderhoud valt het ongeplande onderhoud op basis van meldingen, serviceonderhoud dat geleverd wordt maar niet contractueel verplicht is en onderhoud bij mutatie van woningen die voldoen aan de basiskwaliteit. Op basis van de resultaten is besloten een overstap te maken op een onderhouds- en storingscontract waarin geen loonkosten zijn opgenomen. Afhankelijk van de resultaten die dit in 2014 geeft zal dit in de komende jaren definitief doorgevoerd worden. Om een optimale verhouding te krijgen tussen functionele zekerheid (het werken van de ketel) en kosten (onderhouds- en storingscontract) wordt vanaf 2014 gewerkt met een 24 maanden-cyclus. Dit betekent dat er in een periode van 24 maanden één uitgebreide en één beperkte beurt uitgevoerd wordt. Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud Totaal kosten Het uitgavenpatroon voor dagelijks onderhoud verloopt grillig. Dit komt vooral omdat weinig sturing is te geven aan de meldingen. Door gestructureerde benadering van planmatig onderhoud inclusief renovaties wordt het dagelijks onderhoud beter beheersbaar en het risico op onverwachte problemen verkleind. Het vastleggen van afspraken met aannemers en betere (intensievere) beoordeling van de inkomende verzoeken heeft het positieve gevolg dat minder opdrachten zijn verstrekt en dat de kosten per opdracht lager worden voornamelijk als gevolg van het verminderen van de faalkosten. 4.2 Planmatig onderhoud Er wordt onderscheid gemaakt in planmatig onderhoud dat op basis van de onderhoudscyclus in woningen wordt uitgevoerd, vervanging van cv installaties en woningrenovatie Onderhoud CV-installaties Onderhoud CV Aantal Gemiddelde kosten per installatie Totaal CV onderhoud In de afgelopen jaren heeft Goed Wonen bij iedere nieuwe cv-installatie een onderhouds- en storingscontract afgesloten inclusief loonkosten. Begroting

16 4.2.1 Planmatig onderhoud Totaalrenovatie Planmatig onderhoud ten laste van het resultaat Schilderwerk Houtwerk Hang - sluitwerk Lood Gevel Schoorsteen Dakbedekking HWA Riolering Overig De basis voor het planmatig onderhoud wordt gevormd door de Meerjaren Onderhoudsplanning, welke op zijn beurt voortvloeit uit het vastgestelde SVB. Door jaarlijkse bijstelling, met uitwerking van minimaal 5 jaar op detailniveau, wordt de MJOP actueel gehouden Woningrenovatie Woningrenovaties Aantal renovaties Gemiddelde kosten per renovatie Woningverbetering In het SVB is de totaalrenovatie van woningen uitgangspunt Totaalrenovaties Aantal renovaties 4 4 Gemiddelde kosten per renovatie Totaal kosten Op basis van het SVB en de hierin opgenomen beheerplannen worden jaarlijks bij een aantal woningen totaalrenovaties uitgevoerd. Deze renovaties worden uitgevoerd met als doel de woningen aan te passen aan de huidige normen en wensen, uitgaande van de product-marktcombinatie waartoe de woningen behoren. De in 2014 uit te voeren pilot bij 4 woningen geeft inzicht in de gedetailleerde uitwerking in techniek en kosten, die bruikbaar is voor toepassing in de volgende jaren Installaties CV installatie Aantal vervanging 0 0 Aantal onvoorzien Aantal nieuw 2 0 Totaal kosten Een ketel wordt vervangen op het moment dat de betrouwbaarheid van de ketel niet meer gewaarborgd kan worden of op het moment dat de verwachte onderhouds-of reparatiekosten bij storingen hoger zijn dan de restant afschrijvingskosten van de ketel. Hierbij wordt het toekomstperspectief van de woning en het beheerplan voor het complex betrokken. Afhankelijk van SVB waarvan de beheerplannen onderdeel uitmaken kan het voorkomen dat een deelrenovatie wordt uitgesteld en de situatie met een minimale investering gehandhaafd blijft tot het moment dat de woning een totaalrenovatie krijgt. Indien uitstel of tijdelijke maatregelen niet verantwoord zijn zal overgegaan worden op een individuele (deel)renovatie. 12 Woningstichting Goed Wonen

17 5 Treasuryjaarplan Het treasuryjaarplan bevat informatie omtrent het beheer van kasstromen, beheersing van renterisico s, informatie omtrent de leningportefeuille en prognosecijfers. Voor het inzicht in ontwikkeling van kasstromen en vermogenspositie alsmede sturing hierop hanteert Goed Wonen het programma FMP. Hiermee is een tool beschikbaar waarmee op eenvoudige en uniforme wijze inzicht onstaat in belangrijke ratio s. Ook de externe verantwoording middels het aanleveren van de dpi aan corpodata ten behoeve van het WSW en CFV maakt hiervan onderdeel uit. op het gebied van treasury werkt Goed Wonen samen met collega corporaties in de regio. Het betreft de woningcorporaties in Etten-Leur, Oudenbosch en Zevenbergen. De samenwerking wordt ondersteund door Thésor, een specialist op het gebeid van Treasury. 5.1 Kasstromen Twee factoren zijn bepalend voor beheer van de kasstromen van Goed Wonen. Enerzijds is het plan Havenlande gezien de investering hierin van bijna 9 miljoen van grote invloed op de kasstromen. In 2014 zijn de tijdelijke financieringen omgezet in een 10 jaars lineaire lening van 3,2 miljoen en een rekening courant krediet van 2,7 miljoen. Anderzijds is vanaf het jaar 2013 de verhuurdersheffing verschuldig Deze bedroeg voor en loopt op tot in 2018 en de jaren hierna. Alhoewel sprake is van verruiming van het huurbeleid, dekken deze extra opbrengsten zeker de eerste jaren niet de heffing. Pas vanaf het jaar 2022 zijn deze met elkaar in balans. Aan de inkomstenzijde vindt sturing plaats middels het in 2013 goedgekeurde verkoopbeleid voor 52 woningen. Basis hiervoor is het in 2013 goedgekeurde Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Met de verkoop is in 2013 gestart. Jaarlijks wordt gerekend met de verkoop van 4 woningen. Aan de uitgavenzijde vindt sturing plaats middels flexibiliteit bij investeringen in het bestaande woningbezit. Ook hiervoor is het goedgekeurde SVB de basis. Evenwel kunnen ingrepen, indien nodig, in de tijd verschoven worden. Ten slotte wordt ingezet op deelontwikkelingen in het plan Havenlande en Julianastraat. Dit om de gedane investeringen zo veel mogelijk te verlagen. Kasstromen Huuropbrengsten Overige opbrengsten Lasten verhuur en beheer Lasten onderhoud Ov dir operationele lasten Rentebaten Rentelasten Operationele activiteiten Verkoop nieuwbouw Verkoop bestaand Investering activa (Des)Investering Nieuwe lening Aflossing lening Financieringactiviteiten Mutatie geldmiddelen Begroting

18 5.2 Renterisico s Ten behoeve van beheersing van renterisico s streeft Goed Wonen naar een jaarlijkse vervalkalender op haar leningportefeuille van maximaal 15% van de leningportefeuille. Alleen in 2018 en 2028 wordt deze norm overschreden. Evenwel is het nog te vroeg hiervoor nu al maatregelen te treffen. In overleg met Thésor worden ter beperking van de risico s in de 2 hiervoor genoemde jaren maatregelen getroffen. Deze zullen bestaan uit het vroegtijdig vastleggen van rentepercentages van in de genoemde jaren converterende leningen. In 2015 dient een lening met een restschuld van ruim 0,5 miljoen afgelost te worden. Herfinanciering van minder dan 1miljoen is niet mogelijk. Daarom zal ingezet worden op herfinanciering met een aflossing in 2016 van eveneens ongeveer Є 0,5 miljoen. Verder zijn in 2015 geen rente of aflossingsrisico s De vervalkalender van de leningportefeuille wordt weergegeven middels de onderstaande grafiek. 5.3 Prognose Lasten onderhoud De lasten onderhoud zijn ontleend aan de meerjaren onderhoudsbegroting waarbij rekening is gehouden met een lastenstijging van 3,00% per jaar. Rente baten Ten aanzien van de rente baten is bij een positief saldo rekening gehouden met 0,5 % renteopbrengst. Rente lasten Onder de rente lasten worden de lasten verantwoord die verband houden met het rekening courant krediet. Er is gerekend met een rentepercentage van 3,5%. Ten aanzien van de rente lasten uit hoofde van de leningen van derden is bij conversie van een lening, rekening gehouden met 5,25% rente. Balans per 1 januari De stand van de liquide middelen op 1 januari 2015 is begroot op basis van de aangenomen realisatie gedurende Bij het bepalen van het eigen vermogen (overige reserves) op 1 januari 2015 is uitgegaan van de balans per 31 december Bij de prognose zijn de volgende parameters gehanteerd: Huurstijging Ten aanzien van de jaarlijkse huurstijging is in 2015 gerekend met 4,0% per jaar evenals in de in de jaren daarna. Lastenstijging De lasten in 2015 zijn ontleend aan deze begroting. In de jaren hierna is gerekend met een stijging van 3,00% per jaar. Afschrijvingen De afschrijving gebaseerd op de bedrijfswaarde zoals in de Richtlijnen voor de Jaarrekening is voorgeschreven. 14 Woningstichting Goed Wonen

19 5.3.1 Balans Balans Activa Materiële vaste activa Vastgoedbelegging Deelnemingen Latente belastingvordering Vaste activa Onderhanden projecten Overige vorderingen Liquide middelen Totaal activa Passiva Overige reserves Voorzieningen Leningen o/g nominaal waarborgsommen Rekening courant bank Overige kortlopende schulden opgelopen rente leningen o/g Totaal passiva Begroting

20 5.3.2 Winst- en verliesrekening Resultatenrekening Huuropbrengst Overige bedrijfsopbrengsten Lasten verhuur en beheer Lasten onderhoud Ov. Dir. operationele lasten Afschrijvingen vastgoed Netto resultaat exploitatie Verkoopwinst nieuwbouw Verkoopwinst bestaand Mutatie waardering verkoop Resultaat verkoop Waardeverandering vastgoed Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten Overige buitengewone lasten Resultaat voor belasting Vennotschapsbelasting Resultaat na belasting Woningstichting Goed Wonen

21 5.4 Financiële kengetallen Financiele kengetallen Jaarresultaat Eigenvermogen Balanstotaal Solvabiliteit 36,5 37,5 39,2 39,3 41,5 43,2 46,2 48,9 52,2 55,8 Nominale schuld leningen o/g Aantal VHE's in exploitatie Gemiddelde rentelast lening o/g% 3,77 3,79 3,85 3,96 4,06 4,17 4,27 4,51 4,64 4,69 Duration leningen o/g 4,87 4,3 3,84 3,5 5,06 5,17 5,18 5,29 5,12 4,84 Loan to Value (%) (leningen/woz-waarde) 25,2 23,7 23,1 22,7 21,5 20, , ,5 Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde) 70,7 66,3 63,6 61,6 58,3 56,7 52,1 48, ,3 Operationele kasstroom Aflossingsfictie leningen (2%) Operationelekasstroom -2% aflossingfictie Operationele kasstroom excl rente Rentelasten Rentedekkingsgraad 1,73 1,74 1,67 1,89 2,04 2,15 1,96 1,98 2,58 2,7 Debt service coverage ratio (DSCR) (2%) 1,13 1,14 1,11 1,26 1,37 1,45 1,34 1,36 1,8 1,91 Het belangrijkste metingsinstrument voor het CFV en het WSW zijn de operationele kasstromen en de daarmee samenhangende rentedekkingsgraad. Deze zijn opgenomen in de hiervoor vermelde financiële kengetallen en hierna grafisch weergegeven met een korte toelichting Overige reserves De positieve resultaten over de prognoseperiode resulteren in een sterke toename van de solvabiliteit, zoals uit de grafiek hernaast blijkt Er is vanuit het oogpunt van toezicht geen eenduidige norm vastgesteld voor het weerstandsvermogen. Intern werd tot op heden 15% als ondergrens gehanteerd. Deze was echter nog gebaseerd op de waardering op basis van historische kostprijs. Een nieuwe norm dient bij actualisatie van het beleidsplan te worden vastgesteld. Begroting

22 5.4.2 Operationele kasstroom De operationele kasstroom is momenteel een van de twee meest bepalende toetsingscriteria van het WSW en het CFV Loan to value De ratio loan to value geeft de verhouding tussen de WOZ waarde en de leningen. De restschuld van de leningen op balansdatum mogen maximaal 50% van de WOZ waarde zijn (rode lijn). De operationele kasstromen na aflossingfictie (een fictieve berekende aflossing van leningen) dient altijd positief te zijn. Hieraan wordt in de prognoseperiode voldaan. Vooral de eerste vijf jaar is daarin van belang omdat die binnen de toetsing van CFV en WSW vallen. Voor de komende vijf jaar is het jaar 2016 kritisch. Daar wordt met een kleine marge voldaan aan de gestelde eis. Hierbij wordt ruimschoots aan de gestelde norm voldaan Onderhoud De onderhoudsuitgaven bepalen in de komende jaren in belangrijke mate de kasstromen Rentedekkingsgraag (ICR) Een tweede belangrijke toetsing is de rentedekkingsgraad. Deze geeft de mate van dekking van de operationele kasstromen ten opzichte van de rentelast, Deze ratio dient hoger dan 1,4% te zijn. 18 Woningstichting Goed Wonen