Woonvisie Vlieland. Plan van aanpak en offerte

Transcriptie

1 Woonvisie Vlieland Plan van aanpak en offerte

2 1. Inleiding Hartelijk dank voor uw offerteaanvraag. In navolging op de woningmarktanalyse voor de Friese Waddeneilanden die we in 2016 hebben opgesteld, gaan we natuurlijk graag aan de slag met een verdieping van de analyse voor Vlieland en het maken van een duidelijke woonvisie. Hierbij ontvangt u ons plan van aanpak voor het opstellen van een woonvisie en de verdiepende analyses Aanleiding Met de oplevering van de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden werd duidelijk dat de woningmarkt op de Friese Waddeneilanden uniek is. Door de grote recreatieve sector wordt van verschillende kanten aan de woningvoorraad getrokken, en door de unieke landschappelijke situatie moeten de eilanden extra zorgvuldig met hun schaarse ruimte voor wonen omgaan. Dit resulteert onder meer in een dure koopmarkt, stagnatie in de doorstroming aan de onderkant van de markt, grote prijsdruk op woningen waardoor betaalbaar wonen al snel duur wonen wordt Met als effect dat het voor groepen met een laag of middeninkomen, zoals onderwijzend personeel, moeilijk is om te starten of zich te vestigen op de woningmarkt. Tegelijk is er wel een belang om ook deze groepen op het eiland te hebben. Samengevat zijn er drie concrete aanleidingen om vanuit de woningmarktanalyse voor de Friese Wadden de stap naar verdieping en een woonvisie te zetten: - De woningmarkt van Vlieland preciezer in beeld brengen. Niet alles wat op de wadden speelt geldt ook voor Vlieland en niet alles wat op Vlieland speelt is voldoende uitgewerkt op detailniveau. Die specifieke kennis is nodig om ook met specifieke oplossingen te komen; - De gemeente Vlieland wil prestatieafspraken maken met WoonFriesland. Daarvoor is voldoende, gedragen kennis nodig van wat er nodig is op de sociale huurmarkt. - Voor de twee ontwikkellocaties voormalige basisschool en Uiterton is richting nodig: hoe kan invulling van die locaties inspelen op de vraag en problemen op de woningmarkt duurzaam oplossen? We maken uit het gesprek en uit uw vraagstelling op dat u behoefte heeft aan een praktische woonvisie, waarmee u afspraken kunt maken met andere partijen en keuzes kunt maken bij huidige en toekomstige vraagstukken rond woningvraag en locaties Leeswijzer In ons plan van aanpak leest u in hoofdstuk 2 het stappenplan om tot een woonvisie voor Vlieland te komen. De aspecten projectteam en kosten staan in hoofdstuk 3.

3 2. Stappenplan Om te komen tot een woonvisie voor Vlieland onderscheiden we de volgende stappen: Stap 1: Stap 2: Stap 3: Kansen en knelpunten precies in beeld Op zoek naar richting Woonvisie en uitvoeringsagenda Stap 1: kansen en knelpunten precies in beeld De woningmarktanalyse voor de vier Friese Waddeneilanden laat zien waar knelpunten bestaan op de woningmarkt, en wijst op de noodzaak om aan verschillende deeloplossingen tegelijk te werken om de woningmarkt in beweging te krijgen: meer woningen in het algemeen, meer beschikbaarheid aan de onderkant van de huur- en koopmarkt, en duurzame betaalbaarheid van de woningen. Ook maakt de analyse duidelijk dat oplossingen alleen duurzaam zijn wanneer er afspraken worden gemaakt, soms ook regels worden opgesteld, en soms is het nodig om buiten bekende paden te treden. De hoofdlijn van deze analyse geldt voor alle vier de eilanden, maar om met echt werkende oplossingen te komen is precieze lokale kennis nodig. We maken daarom een verdiepingsslag en benutten die voor het maken van een werkschema met thema s, bijbehorende uitdagingen en gesprekspartners. Verdiepingsslag in de analyse We voeren in elk geval de volgende analytische verdiepingsslagen uit nog preciezer inzicht te krijgen in de woningmarktuitdagingen op Vlieland: - Actuele samenvatting van basisgegevens over de bevolking, huishoudens, woningmarkt huur en koop, economie (CBS, waarstaatjegemeente.nl, BAG en WOZ-registratie); - Detailanalyse van de huidige voorraadsamenstelling (combinatie BAG, WOZ, VHE-bestand WoonFriesland() - Detailanalyse van de inschrijvingen voor sociale huurwoningen (welke woningzoekenden zijn urgent op zoek, welke groepen zou je graag sneller willen huisvesten?) - Detailanalyse signalen over druk op de huurmarkt: op basis van data van WoonFriesland. Resultaat is een aanvulling op de analyse voor de Friese Waddeneilanden. Naast deze data-analyses voeren we gesprekken, waarin ook informatie boven water komt: die daarvoor stap 2 in deze aanpak.

4 Vullen van het werkschema met thema s, uitdagingen, gesprekspartners Met de Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden, de aanvullende analyses zoals hiervoor beschreven, en de reeds gehouden interviews met partijen die een relatie met Vlieland hebben we al een beeld van wat er speelt op het eiland. In een schema zetten we alle relevante kansen en knelpunten op een rij. Dit schema dient als: - Voorlopige inhoudelijke structuur voor de woonvisie; - Overzicht van onderwerpen waarover we partijen op het eiland willen spreken; Het schema hierna is een eerste aanzet, met thema s, bijbehorende uitdagingen en mogelijke gesprekspartners voor een verdieping. Doel is om dat aan te vullen en concreet uit te werken. Bronnen die we in elk geval gebruiken: - Het bestaande onderzoek voor de vier Waddeneilanden (2016); - Lijst met inschrijvingen en toewijzingen; en bijzonderheden; - Voorraadbestanden huur- en koopmarkt; - Analyse NVM / Funda; - Huidige huisvestings-verordening; - Analyse ABC Nova; Thema s De woningbehoefte in het algemeen - Huishoudens met relevante binding voor het eiland - Woningen die daadwerkelijk beschikbare voorraad zijn - Tekort ja / nee en hoeveel? - Knelpunten per doelgroep Betaalbaarheid & beschikbaarheid - Schaarste als gevolg van woningprijzen huur en koop - Druk op sociale voorraad, per doelgroep - Doorstromingsmaatregelen en effect daarvan - Toevoegingen aan de voorraad en de noodzaak daarvan - Afspraken of acties om woningen blijvend betaalbaar te houden Locaties en vastgoed - Fysieke mogelijkheden om de aanwezige vraag te beantwoorden - Kenmerken van de beschikbare locaties en gebouwen die passend zijn voor wonen - Rol die locaties onderling kunnen vervullen Wonen & Zorg - Passendheid woningvoorraad en omgeving om thuis oud te worden, met of zonder zorgvraag - Tot op welk niveau is wonen met zorggarantie duurzaam beschikbaar te maken op Vlieland Voorzieningen - Relatie beschikbaar of benodigde voorzieningen en woningopgave Duurzaam bouwen - Een energiezuinige voorraad - Het levensloopbestendig maken van de voorraad

5 Stap 2: op zoek naar richting Standaard oplossingen zijn voor de eilanden vaak niet relevant of moeilijk uitvoerbaar. Specifieke thema s vragen om specifieke oplossingen. De opgave en de mogelijke oplossingen verschillen van het vasteland én zullen ook verschillend zijn per eiland. Daarom willen we graag in gesprek met de partijen die op Vlieland wonen, werken en leven. Allereerst om de knelpunten uit te diepen tot op detailniveau en daarna de ambitie en mogelijke ideeën en oplossingen op te halen. Tweedaagse gespreksronde Tijdens een tweedaagse gespreksronde op Vlieland denken we op maat, met steeds een selectie van thema s, na over welke stappen er nodig zijn. We willen per thema uit het overzicht een gesprek over: - Hoe is het nu? - Waar willen we naar toe? - Welke stappen zijn dan nodig? - Welke obstakels moeten weg? - Wie hebben we daar voor nodig? Randvoorwaarde voor succes is dat we alle relevante gesprekspartners die we nodig hebben tijdens deze tweedaagse kunnen spreken. We vragen de gemeente om deze afsprak en in te helpen plannen. Het kan ook zijn dat het voor de planning handiger is om één dag op Vlieland aan de slag te gaan en één dag in bijvoorbeeld Leeuwarden, aangezien enkele gesprekspartners niet op Vlieland zitten, zoals WoonFriesland. We denken aan gesprekken met in elk geval: - WoonFriesland (schuift waar mogelijk aan bij overleg over de visie, intensief betrokken) - Gemeente: juridisch, sociaal, toewijzing huurwoningen; - Ondernemersvereniging; - Huurdersvereniging; - Aanvullende makelaar (Visser reeds bevraagd) of een ontwikkelaar - Bank; - Ouderenorganisaties; - Kwadrant zorggroep; - Welzijnsorganisatie? - Schoolbestuur? Brainstorm Door middel van de tweedaagse hebben we kennis die op Vlieland aanwezig is gevangen en verwerkt. Door middel van een brainstorm met enkele mensen van de gemeente (voorstel: ook WoonFriesland) gaan we daar op zoek naar keuzes en oplossingen en bijbehorende instrumenten en/of mogelijke stappen. Daarbij maken we ook gebruik van de kennis die we opdeden voor de woonvisies Terschelling en Schiermonnikoog.

6 Stap 3: Opstellen woonvisie met uitvoeringsagenda In deze fase zoeken we zo precies mogelijk uit welke oplossingen ook werkelijk haalbaar zijn, waar je als gemeente voor kiest (voor- en nadelen), wat er moet gebeuren en wat de eerste stappen zijn. Opstellen van de visie in enkele werkrondes Op basis daarvan schrijven we nu een (concept) woonvisie en met een uitvoeringsagenda. Ingrediënten die daar in elk geval in zitten: I. Een korte visie op wat voor wooneiland Vlieland is en wil zijn. Hoe ziet goed wonen er uit op Vlieland? Wat zijn daarvoor criteria of randvoorwaarden? Hoe woont Vlieland nu, wat komt er op het eiland af? Waar zet de gemeente in hoofdlijnen op in de komende jaren? II. Doelgroepen en producten. Welke groepen op de woningmarkt zitten knel, en welke oplossingen zijn er? Wat betekent dat concreet voor a. het aantal benodigde woningen; b. het soort benodigde woningen; c. de inzet om doorstroming te stimuleren d. realisatie van nieuwe producten. III. Betaalbaar wonen; Hoe houd je het wonen betaalbaar? IV. Advies met randvoorwaarden over de rol en samenhang van bekende locaties (Uiterton, basisschool) en eventueel vrijkomend vastgoed: welke producten, welke aantallen, in enkele scenario s. Hiervoor benutten we uiteraard het voorwerk van ABC Nova. KAW schrijft een eerste versie van de visie, om deze in twee werkbijeenkomsten daarna af te werken tot een definitieve visie die klaar is voor verdere besluitvorming. Actiegerichte voorstellen Onderdeel van de visie is een overzicht van concrete acties: wie heeft welke rol en verantwoordelijkheid, wie zet de eerste stap, is er budget nodig, etc. Kortom: aanwijzingen echt stappen te zetten richting gewenste resultaten. Opmaat voor de prestatieafspraken De visie biedt duidelijkheid over ambities die de corporatie raken: gewenste investeringen in beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit. Door de intensieve betrokkenheid van WoonFriesland kunnen we toetsen of de visie het juiste houvast heeft. Nota bene: het is een gemeentelijke visie. In de visie mogen best ambities staat waarvan WoonFriesland (nog) niet weet of deze helemaal waar te maken zijn. Dat wordt pas echt duidelijk bij het maken van de prestatieafspraken. Wel streven we naar een visie die rekening houdt met de realiteit in de corporatiesector. Dit is in lijn met de Woningwet, waarbij een gemeente een goed onderbouwde

7 ambitie toont, de corporatie een bod doet, waarbij een bijdrage naar draagkracht van de corporatie verwacht mag worden. Door kort na de zomer de woonvisie vast te stellen, en door de intensieve betrokkenheid van WoonFriesland, is het haalbaar om rond de zomer ook het begin te maken met prestatieafspraken, met vaststelling in december.

8 3. Projectorganisatie 3.1. Processtappen, planning, kosten We doorlopen de volgende processtappen om tot een resultaat te komen. De kosten zoals hieronder getoond zijn exclusief 21% BTW en 4% onkosten. We stellen voor om te factureren bij aanvang van stap 1 (vooralsnog april), aanvang van stap 2 (juni) en afronding van stap 3 (september). Stap 1: Kansen en knelpunten in beeld Periode Kosten 1. Voorwerk: verzamelen relevante bronnen, contact op afstand 2. Nadere analyse, contact op afstand 3. Bijpraten van de gemeenteraad over de aanpak, ophalen van aandachtspunten April, mei 4. Startoverleg: eerste uitkomsten, aanvullen schema met relevante thema s 5. Voorbereiden tweedaagse gespreksronde Stap 2: Op zoek naar richting 6. Tweedaagse gespreksronde 7. Uitwerken van de resultaten 8. Brainstorm Juni 9. Eerste koersdocument Optie: bijpraten van de gemeenteraad A Stap 3: Opstellen van de woonvisie en uitvoeringsagenda 10. Bespreken koersdocument 11. Uitwerken tot eerste concept visie 12. Benaderen van partijen om oplossingen te toetsen aan realiteitswaarde 13. Uitwerken van een tweede concept visie 14. Bijpraten van de gemeenteraad en betrokken externen Juli, augustus, september 15. Afwerken tot concept visie voor besluitvorming Optie: gesprek met het college B Totaal zonder opties. Optie A: bijpraten van de gemeenteraad Optie B: gesprek met het college

9 3.2. Producten We merken dat er vaak veel tijd gaat zitten in tussentijdse memo s. Voor dit proces stellen we voor om zo lang mogelijk te blijven werken met presentaties en schema s (PDF vanuit PowerPoint) tijdens het toewerken naar de woonvisie. Dat zorgt voor focus, scheelt veel tijd en kosten, maar werkt ook efficiënt voor de opdrachtgever, die minder leestijd hoeft te ruimen. We houden de woonvisie kort en bondig, waardoor het makkelijk leesbaar is. De focus van de woonvisie zal gericht zijn op uitvoering Inzet KAW Namens KAW is Daniel Depenbrock verantwoordelijk voor het proces en de inhoud. Bij eventuele uitval zorgt KAW voor vervanging op minstens hetzelfde niveau. Daniel laten zich op de achtergrond bijstaan door Aitze van den Bos met zijn kennis over de woningmarkt en de verschillende partijen op de Friese Waddeneilanden. Tijdens de brainstormsessie maken we gebruik van de breedte van ons bureau met verschillende expertises, zoals bijvoorbeeld Diet Hensums op het gebied van wonen en zorg. Tot besluit Indien u akkoord gaat, verzoek ik u om één exemplaar ondertekend als opdrachtbevestiging aan ons te retourneren (digitaal of op papier). Met vriendelijke groet, Daniel Depenbrock Teamcoördinator advies Voor akkoord Plaats en datum