Rapport. Commissie Opstallen Tongeren. Opgesteld in opdracht van BV Landgoed Tongeren

Transcriptie

1 Rapport Commissie Opstallen Tongeren Opgesteld in opdracht van BV Landgoed Tongeren juni 2011

2 Introductie Op grote landgoederen die nog in eigendom zijn van de nazaten van de oorspronkelijke eigenaar, zijn de woningen een belangrijk bindmiddel voor de navolgende generaties. Op Tongeren wonen en recreëren vele familieleden op het landgoed en binnen de enclaves die, behoudens een voorkeursrecht tot koop, juridisch geen onderdeel uitmaken van het landgoed. Daarnaast zijn er diverse woningen en hoeves in eigendom van de BV landgoed Tongeren en die ingezet zijn en kunnen worden voor aandeelhouders om te wonen en recreëren op het landgoed. De foto s op de voorpagina en in dit rapport zijn genomen door de fotograaf Jan Paasman uit Epe. Hij deze foto s gemaakt in het kader van het Fotoboek Landgoed Tongeren dat in 2007 is gepubliceerd ter gelegenheid van het 100 jarig bestaan van de BV Landgoed Tongeren. De foto s in dit rapport zijn destijds niet uitgekozen voor het fotoboek, waarin slechts een selectie van de prachtige fotocollectie kon worden opgenomen. De bebouwing op Tongeren heeft een belangrijke, tweeledige rol. Wonen en verblijven op het landgoed is cruciaal voor de betrokkenheid van de aandeelhouders van de BV. Velen zien dat als de lijm in het familieverband en de directe manier waarop aandeelhouders genieten van het landgoed. Zij beschouwen de familieband als een belangrijke voorwaarde voor het voortbestaan van Tongeren. Daarnaast is de bebouwing van fundamenteel belang voor de gezonde exploitatie van de BV Landgoed Tongeren. De huizen op het landgoed zijn een belangrijke economische drager naast bosbouw, landbouw, recreatie en natuurbeer. De elementen van de tweeledige rol worden bijvoorkeur harmonieus naast elkaar ingevuld. Er dient daarbij een juiste balans te zijn tussen de belangen van het landgoed en de belangen van individuele familieleden die in de vrijkomende opstallen gaan wonen. Het is echter een gegeven dat opstallen op Tongeren, zoals in het algemeen binnen landgoederen, een relatief hoge waarde vertegenwoordigen vanwege de ligging. Hierdoor kan het voor familieleden moeilijker zijn om van het voorkeursrecht gebruik te maken. In het recente verleden is het meermalen een uitdaging gebleken om de belangen van de BV en dus van alle aandeelhouders te rijmen met het belang van de individuele aandeelhouder, die een pand wil kopen en zich geconfronteerd voelt met hoge prijzen en strenge erfpachtvoorwaarden. Het bestuur van de BV Landgoed Tongeren heeft de Commissie Opstallen Tongeren ingesteld. Deze tracht o.a. antwoord te geven hoe om te gaan met de vrijkomende woningen en opstallen binnen de gebruikelijke figuur van erfpacht. Om inzicht te krijgen in wensen en verlangens van de familie is een enquête gehouden. Daarnaast is advies ingewonnen van deskundigen op gebied van erfpacht en commerciële verhuur. Het resultaat is het voorliggend rapport. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

3 Inhoud Introductie... 2 Inhoud... 3 Samenvatting en conclusie... 4 Opdracht aan de COMMISSIE OPSTALLEN TONGEREN en samenstelling van de COT... 6 Enquête onder aandeelhouders en familieleden over wonen en verblijven op Tongeren... 8 Respons... 8 Behoefte aan wonen en verblijven... 9 Beschrijving en omvang van de groep geïnteresseerd in een eigen huis Huren voor korte vakanties Erfpacht Investeren in vastgoed Gemeenschappelijke ruimte Advies aan de Raad van Commissarissen Behoefte aan wonen en verblijven op Tongeren Algemeen beleid ten aan zien van opstallen op Tongeren Geen alternatief voor erfpacht Erfpachtvoorwaarden: onderscheid aandeelhouders en derden Duur van de erfpacht overeenkomst Bepaling van de canon Beleid ten aanzien van verschillende typen opstallen Uitwerking advies per opstal Gemeenschappelijke ruimte Fiscale en financiële consequenties Commerciële exploitatie van opstallen voor recreatieve verhuur Dankwoord Bijlagen BIJLAGE Uitwerking advies per opstal BIJLAGE Calculaties erfpacht BIJLAGE Overzicht huidige kettingbedingen voor opstallen en enclaves BIJLAGE Studievoorstel ZKA inzake Commerciële Recreatieve Verhuur BIJLAGE Rapportage van de enquête door Tangram BIJLAGE Tabellenboek bij de enquête door Tangram Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

4 Samenvatting en conclusie De COT heeft de wens en behoefte van aandeelhouders voor wonen en recreëren op Tongeren geïnventariseerd door middel van een enquête. Uit dit representatieve onderzoek is afgeleid dat de betrokkenheid van de familie bij het landgoed en de behoefte daar te kunnen verblijven zeer groot zijn. Desondanks zal het aantal aandeelhouders dat binnen vijf jaar een woning op Tongeren wil hebben, klein blijven. Een hoog percentage van degenen die niet al beschikken over een woning op het landgoed, is geïnteresseerd in de mogelijkheid een verblijf kort te huren voor vakanties. Met de enquête is ook de mening van de aandeelhouders ten aanzien van erfpacht geanalyseerd. Alhoewel veel aandeelhouders de keuze van de BV steunen om panden alleen op basis van erfpacht te verkopen, is een groot percentage ontevreden met de erfpachtvoorwaarden die zijn gehanteerd. Er blijkt verdeeldheid onder aandeelhouders hoe die voorwaarden aangepast zouden moeten worden. Een advies voor algemeen beleid is opgesteld op basis van de informatie uit de enquête, de verwachte groei van de familie en expertise ingewonnen bij deskundigen. Dit algemeen beleid is uitgewerkt per type opstal en vervolgens voor alle opstallen binnen de grenzen van het landgoed. De panden op de enclaves zijn hierin meegenomen, omdat de mogelijkheid bestaat dat de BV deze op zeker moment gebruikmakend van de bestaande kettingbedingen, zal (moeten) terugkopen. De COT concludeert dat erfpacht het instrument van voorkeur blijft om panden te verkopen en de eenheid van het landgoed te waarborgen. Bovendien is erfpacht een goede keuze voor de exploitatie van het onroerend goed door de BV en om aandeelhouders mogelijkheden te verschaffen op Tongeren te wonen en te recreëren. Geadviseerd wordt om de mogelijkheden voor aandeelhouders op Tongeren te wonen en te verblijven te vergroten door aanpassing van de erfpachtvoorwaarden voor aandeelhouders. o o o o o o De erfpachttermijn wordt verlengd naar levenslang voor de erfpachter met een eenmalige levenslange verlenging voor diens rechtstreekse nakomeling(en). De erfpachtcanon wordt vastgesteld voor de levenslange termijn en gedurende het leven van de erfpachter niet herzien behoudens jaarlijkse indexatie ter correctie van inflatie. Als eenmalige levenslange verlenging plaatsvindt, wordt de erfpachtcanon eenmalig opnieuw vastgesteld en daarna niet herzien behoudens jaarlijkse indexatie ter correctie van inflatie. De korting op de canon voor aandeelhouders wordt 15% op de prijs die voor derden geldt. Bij beëindiging van de erfpacht houdt de BV een eerste recht van koop op de opstallen. De prijs dient vastgesteld te worden middels dezelfde taxatiemethode bij verkoop en bij aankoop van de opstallen. Een commissie volgend op de COT en met notariële expertise zal een model erfpachtcontract kunnen opstellen specifiek voor aandeelhouders. De COT adviseert de mogelijkheden van Commerciële Recreatieve Verhuur (CRV) te onderzoeken. CRV kan tegemoet komen aan de wensen van de aandeelhouders te recreëren op Tongeren en daarbij het aantal gebruikers van de vakantieverblijven verbreden. De commissie beveelt aan CRV te laten uitvoeren door een aparte rechtspersoon, die de realisatie van recreatief vastgoed, bijvoorbeeld op de vrijkomende boerenerven, overziet. De exploitatie en het beheer zal in handen Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

5 van professionele partijen worden gebracht. CRV biedt de BV de mogelijkheid een goed rendement op dit vastgoed te behalen, omdat CRV ook aan derden toegang biedt tot het huren van vakantiewoningen op Tongeren. CRV en de daarvoor bestemde panden dienen goed te passen in het karakter van Landgoed Tongeren. De COT adviseert een vervolg commissie in te stellen die een project voor CRV in detail uitwerkt, dat geïmplementeerd kan worden zodra het bestuur en de algemene vergadering van aandeelhouders hun fiat verleend hebben. Ter bevordering van de familieband adviseert de COT de centraal gelegen houtschuur aan te wijzen als een passende gelegenheid op Tongeren voor aandeelhouders. De ruimte dient bestemd te worden om door aandeelhouders te gebruiken voor het organiseren van bijeenkomsten, feesten e.d.. De houtschuur wordt op kosten van de BV gerenoveerd en ingericht. Familieleden die van de ruimte gebruik maken, betalen hiervoor niet meer dan een onkostenvergoeding. Een op volgende commissie zou hiervoor een uitwerking kunnen opstellen. De commissie meent dat er voldoende financiële ruimte is voor een verantwoorde ontwikkeling van de opstallen op het landgoed. Daarbij moet aangetekend worden dat de beschikbare opstallen dan op basis van erfpacht op maximaal (behoudens de familiekorting) haalbaar rendement geëxploiteerd moeten worden. De korting op de erfpacht voor aandeelhouders hoeft daarbij geen belemmering te zijn. De commissie heeft de financiële consequenties van haar adviezen onderzocht uitgaande van de door de BV aangereikte gegevens. Daarnaast is advies over mogelijke fiscale gevolgen ingewonnen. De financiële en fiscale implicaties van CRV dienen nader onderzocht te worden. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

6 Opdracht aan de COMMISSIE OPSTALLEN TONGEREN en samenstelling van de COT In november 2010 ontving de Commissie Onroerend Goed Landgoed Tongeren onderstaande opdracht. Daarbij gaf het bestuur een uitgebreide toelichting met een cijfermatige onderbouwing. Kort daarna heeft de commissie besloten de naam van de commissie te veranderen in Commissie Opstallen Tongeren (COT), omdat de bebouwing en de bijhorende erven de focus vormen van de commissie en niet al het onroerend goed van het landgoed, zoals de bossen en natuurterreinen, in de opdracht is betrokken. INSTELLING COMMISSIE ONROEREND GOED LANDGOED TONGEREN De gebouwen op Tongeren spelen een belangrijke rol in de betrokkenheid van aandeelhouders bij het landgoed. Centraal uitgangspunt is het bieden van accommodatie aan aandeelhouders van Tongeren. Daarnaast zijn de gebouwen van belang voor de uitoefening van die economische dragers die Tongeren haar bijzondere karakter geven, te weten, landbouw, bosbouw en natuur en landschapsbeheer. Om het landgoed als eenheid in stand te houden en om de financiële situatie van de BV te waarborgen is het beleid sedert 1999 om vrijgekomen opstallen op het landgoed te verkopen en de ondergrond op basis van erfpacht uit te geven. In 2007 is dit beleid aangescherpt door aan aandeelhouders, naast een eerste recht van aanbieding, tevens een korting op de erfpachtcanon te geven. Aansluitend hieraan is de mogelijkheid geboden om de canon getemporiseerd en gemaximeerd te indexeren in plaats van jaarlijkse indexering. Met het vrijkomen van woningen in de afgelopen jaren, is door aandeelhouders, ondanks hun serieuze interesse voor deze woningen, geen gebruik gemaakt om deze woningen met de daarbij verbonden familie kortingen op basis van erfpacht aan te kopen. De komende jaren komen op Tongeren meerdere opstallen vrij. Enerzijds bestaande woningen, anderzijds opstallen die in aanmerking komen voor functieverandering (functieverandering naar wonen, werken aan huis, kantoor, en/of vormen van kleinschalige recreatie). In de nieuwsbrief van juli 2010 heeft het bestuur aangegeven waarom zij aan het beleid ten aanzien van uitgifte in erfpacht vasthoudt en waarom dit beleid niet ter discussie staat. Het bestuur wil wel naar mogelijkheden zoeken om familieleden op Tongeren te laten wonen, zonder dat het algemeen belang van de BV geschaad wordt. Daarom stelt het bestuur voor om een commissie van familieleden in te stellen die voorstellen uitwerkt voor de aanbieding van onroerend goed aan aandeelhouders. OPDRACHT: 1. Analyseer de huidige situatie met betrekking tot de opstallen en de wens en behoefte van aandeelhouders voor wonen en/of recreëren op Tongeren. 2. Adviseer de Raad van Commissarissen met voorstellen voor de wijze van aanbieding van vrijkomende opstallen op Tongeren. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

7 3. Maak hierin onderscheid tussen aanbieding aan derden en aanbieding aan aandeelhouders van Tongeren. Welke mogelijkheden zijn er om het wonen op Tongeren aantrekkelijk voor familieleden te maken. 4. Mogelijke fiscale en financiële consequenties voor de aandeelhouder dienen in kaart te worden gebracht. Daarnaast mogelijke fiscale en financiële consequenties voor de BV. 5. Bij het uitwerken van voorstellen dienen de volgende randvoorwaarden in acht te worden genomen: a. Het beleid ten aanzien van erfpacht staat niet ter discussie. b. Voor de duurzame instandhouding van Tongeren vormen de opstallen een belangrijke inkomstenbron. De continuïteit en rendement van het landgoed mag niet in het gedrang komen. c. De voorstellen moeten geen negatief effect hebben op de onderlinge verbondenheid tussen aandeelhouders. Slechts een klein aantal aandeelhouders zal mogelijk van voordelen kunnen genieten. d. Marktconforme taxaties zijn het uitgangspunt. 6. De commissie dient eind 2010 een tijdsplanning en projectplan in bij het bestuur. (NB: Het bestuur zou indien mogelijk - willen streven om in mei 2011 een rapportage van deze commissie te krijgen zodat het bestuur hierover in de aandeelhoudersvergadering van augustus 2011 kan rapporteren.) De commissie kan na overleg met de directeur deskundig advies inwinnen. De commissie rapporteert aan het bestuur van de BV Landgoed Tongeren. SAMENSTELLING COMMISSIE Lorine Schortinghuis - van der Vlugt Taco van der Feltz Jaap Verdonck Huffnagel Arjen Rahusen Hein van Beuningen Tjebbe van Drooge Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

8 Enquête onder aandeelhouders en familieleden over wonen en verblijven op Tongeren In februari 2011 is in opdracht van de COT een enquête uitgevoerd onder aandeelhouders van de BV Landgoed Tongeren en familieleden die vanwege hun afstamming van L.W.E. Rauwenhoff recht hebben om aandeelhouder te zijn. Uiteindelijk zijn 136 personen uitgenodigd deel te nemen aan de online enquête. Voor hen die geen gebruik konden maken van een computer, werd de mogelijkheid geboden de enquête op papier in te vullen. Hiervan is door 5 personen gebruik gemaakt. De genodigden ontvingen de uitnodiging met persoonlijke inlogcode per brief en voor het overgrote deel ook per . Daarna zijn diverse herinneringen gestuurd en een 40 tal mensen opgebeld om hen alsnog op te roepen de enquête voor de sluitingsdatum in te vullen. Tangram Advies & Onderzoek heeft de gegevens verzameld en anoniem verwerkt. In dit rapport worden de belangrijkste bevindingen vermeld. Het volledige rapport is toegevoegd in de bijlagen. Respons Tangram heeft 109 volledig ingevulde enquêtes ontvangen. 109 Respondenten op 136 geënquêteerden is een respons van ruim 80%. In de resultaten zijn drie groepen uitgesplitst naar leeftijd met elkaar vergeleken. De groepen waren samengesteld als in onderstaande tabel. Tabel 1. Leeftijd n % 24 jaar of jonger 21 19% jaar 64 59% 60 jaar of ouder 24 22% Totaal % Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

9 De verdeling van respondenten over de leeftijdscategorieën is vrijwel gelijk aan de verdeling van de 136 geënquêteerden. Deze enquête kan dus beschouwd worden als een kwantitatief en kwalitatief goede peiling van de mening van alle aandeelhouders. Behoefte aan wonen en verblijven Van alle respondenten heeft 29% een tweede huis, onder de middengroep zelfs 34%. De meesten (84%) hebben hun tweede huis op Tongeren. Deze huizen worden meestal met anderen gedeeld. Slechts 25% van de respondenten met een tweede huis zegt die woning voltijds in eigen gebruik te hebben. Hoewel het voor de hand ligt met een familielandgoed, is het een prettige constatering dat zij die een tweede huis (willen) hebben, dat vooral op Tongeren hebben. Van alle respondenten geeft 43% aan dat ze nu of later zich kunnen permitteren om een huis op Tongeren te kopen, ongeacht of men dat ook zou willen. 77% van de jongeren zegt wel of mogelijk geïnteresseerd te zijn in het kopen of huren van een huis op Tongeren. Maar de belangstelling ligt ver weg in de toekomst (>10 jaar). De belangstelling voor een hoofdwoning ligt laag op korte termijn (18% zegt wel of misschien geïnteresseerd te zijn). De belangstelling stijgt op lange termijn, vooral voor een koophuis. Velen hebben belangstelling om de oude dag op Tongeren door te brengen indien de voorzieningen het toelaten. De belangstelling daalt met de leeftijd: 76% onder jongeren, 67% in de middengroep en 38% onder ouderen. Dit feit in combinatie met de hierboven genoemde constateringen doet vermoeden, dat de belangstelling om op Tongeren een tweede huis te hebben of er op den duur vast te gaan wonen, gedreven wordt door romantische gedachten en verlangens, meer dan door een echt voornemen. Het beleid van de BV Landgoed Tongeren zal rekening moeten houden met de kans, dat als de optie van een (tweede ) huis op het landgoed zich echt voor zal doen, velen toch aan andere zaken prioriteit zullen geven. De BV kan hiermee rekening houden door ander gebruik, zoals commerciële recreatieve verhuur, te overwegen bij nieuwbouw en herontwikkeling van panden. Van alle respondenten heeft 56% (vooral onder jongeren en de middengroep) belangstelling voor vakantiehuur, d.w.z. korte huur van enkele dagen of weken. Van de 44% die geen belangstelling Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

10 heeft, is ruim driekwart (77%) al voorzien van woonruimte op Tongeren. Slechts een klein percentage (11%) geeft aan nooit op Tongeren te willen of kunnen verblijven. Respondenten die in het buitenland wonen, hebben gemiddeld even veel belangstelling voor wonen en verblijven op Tongeren als zij die in Nederland wonen. Het uitwaaieren over de wereld van de familie lijkt op zich geen belemmering voor betrokkenheid. Het is dus zeker zinvol voor de BV om de familieleden in het buitenland te blijven betrekken bij het wel en wee van Tongeren. De binding met het landgoed lijkt dus bijzonder groot, als 89% voor vakanties op Tongeren verblijft of dat zou willen. Deze constatering ondersteunt een beleid dat gericht is op het bieden van zoveel mogelijk aandeelhouders van verblijven op Tongeren in de door hen gewenste vormen. Deze behoefte wordt nu slechts ten dele gedekt door de huidige opstallen. Wat ons bindt zijn de stenen. Beschrijving en omvang van de groep geïnteresseerd in een eigen huis Belangstellenden (36 mensen) in huren van een tweede woning zijn relatief jong, hebben meestal geen kinderen en hebben vaak pas op langere termijn behoefte aan een woning. Slechts 28% (10 personen) zegt al binnen 5 jaar zeker of misschien belangstelling te hebben. Belangstellenden (33 mensen) in huren van een hoofdwoning zijn van middelbare leeftijd en hebben vaak pas op langere termijn behoefte aan een woning. Slechts 21% (7 personen) zegt al binnen 5 jaar zeker of misschien belangstelling te hebben. Belangstellenden (33 personen) in kopen van een tweede woning zijn relatief jong, hebben relatief vaak kinderen en hebben vaak pas op langere termijn behoefte aan een woning. Slechts 21% (7 personen) zegt al binnen 5 jaar zeker of misschien belangstelling te hebben. Belangstellenden (36 personen) in kopen van een hoofdwoning zijn van middelbare leeftijd, hebben relatief vaak geen kinderen en hebben vaak pas op langere termijn behoefte aan een woning. Slechts 17% (6 personen) zegt al binnen 5 jaar zeker of misschien belangstelling te hebben. Onder de aandeelhouders (16) die zich nu al een koophuis op Tongeren kunnen permitteren zijn geen jongeren en 6 beschikken al over een woning op het landgoed. Van de 10 resterende hebben 3 aangegeven daadwerkelijk nu of op termijn belangstelling te hebben en 7 niet. Dus 30% van zij die nu kunnen kopen, willen het ook. Dat is niet slecht, ware het niet dat de absolute getallen klein zijn. Dit komt overeen met de praktijk dat er maar weinig gegadigden zich melden als Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

11 er een woning op Tongeren in de verkoop komt. Het lijkt erop dat de hoeveelheid panden die te koop komen op Tongeren de vraag qua omvang dekt. Echter in de praktijk blijken de aangeboden woningen niet overeen te komen met de gevraagde woningen qua timing en beschrijving. Huren voor korte vakanties Van alle 109 respondenten zegt 56% (37% ja en 19% misschien) geïnteresseerd te zijn in korte vakantiehuur. 75% van de geïnteresseerden in vakantiehuur wil 1 of meer keer per jaar huren. De meningen zijn verdeeld over het comfort dat de huurhuizen moeten bieden. 23% heeft geen voorkeur voor basaal of luxe comfort. Men is verdeeld over de huurprijs die men bereid is te betalen voor vakantiehuur. 30% wil alleen huren tegen familieprijzen die ruim onder de markt liggen. Daartegenover staat een groep van 10% die bereid is meer te betalen dan de markt, indien dat meerdere ten goede komt van het landgoed. De rest is bereid commerciële prijzen te betalen al dan niet met en kleine familiekorting. Al met al lijkt er toch een grote groep van aandeelhouders te zijn (56% x 75% = 42%) die regelmatig een woning voor vakantie wil huren. 70% daarvan, dus 29% van alle respondenten (32 personen) is bovendien bereid daarvoor een prijs te betalen die niet ver afwijkt van commerciële prijzen. Uitgaande van 136 geënquêteerden, zijn er bij extrapolatie 40 potentiële huurders. Erfpacht Slechts 6% van alle respondenten geeft aan een erfpachtcontract te hebben. Eigen ervaring met erfpacht lijkt dus beperkt te zijn onder de aandeelhouders. Van de respondenten die nu of op termijn overwegen een pand te kopen (49 personen) geeft 47% de voorkeur aan kopen in volle eigendom tegen 6% met voorkeur voor erfpacht. Voor 27% maakt het niet uit en 20% weet het niet. 69% van alle respondenten steunt de keuze van de BV voor erfpacht. 17% is het niet met deze keuze eens. Dit is een bevestiging van de goedkeuring die de aandeelhouders hebben gegeven in de jaarlijkse vergadering van aandeelhouders aan dit beleid. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

12 In de vergelijking van voor- en tegenstanders van erfpacht blijken geen belangrijke verschillen in de samenstelling van de groepen. Er is wel verdeeldheid onder de respondenten over de voorwaarden die gelden voor erfpachtcontracten voor familieleden. Tabel 2. Hoe vindt u dat de erfpachtcondities zouden moeten zijn? 24 jaar of jonger jaar 60 jaar of ouder Totaal n % n % n % n % Voor iedereen dezelfde erfpachtcondities, familie of niet Zoals de huidige erfpachtcondities (verschillend voor familie en derden) 2 10% 1 2% 3 13% 6 6% 9 43% 32 50% 9 38% 50 46% Voor familie betere erfpachtcondities dan nu gelden 6 29% 25 39% 12 50% 43 39% Weet ik niet, geen mening 4 19% 6 9% 10 9% Totaal % % % % Ook blijkt er ruim verschil van inzicht te bestaan over hoe de BV de balans zou moeten zoeken tussen zakelijk exploitatie van de bebouwing en het de aandeelhouders mogelijk maken een pand op Tongeren te kopen. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

13 Tabel 3. Welke optie zou uw voorkeur hebben? 24 jaar of jonger jaar 60 jaar of ouder Totaal n % n % n % n % Optimaal rendement op vastgoed, familie geen voorrang Woningen voor familie beschikbaar, familie voorrang, geen korting Woningen voor familie beschikbaar, familie voorrang, wel korting Woningen voor familie beschikbaar, familie voorrang, wel korting, voordeel terug naar BV* 1 2% 1 1% 5 24% 6 9% 2 8% 13 12% 8 38% 21 33% 6 25% 35 32% 2 10% 32 50% 16 67% 50 46% Geen voorkeur 1 5% 1 2% 2 2% Weet ik niet, geen mening 5 24% 3 5% 8 7% Totaal % % % % * Dit bleek onduidelijk te zijn. Men vroeg zich af, hoe zou dan het voordeel terug kunnen gaan aan de BV? Dit zou kunnen door het pand met een percentage korting aan de aandeelhouder te verkopen en het met hetzelfde percentage korting terug te kopen na afloop van de erfpacht. De tegenstand op erfpacht lijkt zich te focussen op de erfpachtcondities. Tegenstanders willen betere condities dan die nu gelden voor familie, met name een lagere canon en meer zekerheid op contractverlenging. De discrepantie tussen de afkeer van erfpacht onder potentiële kopers (47% van 49 personen) en de grote steun voor het erfpachtbeleid onder alle aandeelhouders (69% van 109 personen) kan niet eenduidig verklaard worden uit de antwoorden op de enquêtevragen. Het is sowieso zorgelijk dat van hen die potentieel geïnteresseerd zijn om een huis te kopen, bijna de helft dat niet of liever niet op erfpachtgrond wil doen. De BV verliest daarmee mogelijk de helft van de potentieel gegadigden als men het huidige erfpachtbeleid inclusief voorwaarde zou voortzetten. Indien de BV vasthoudt aan het erfpachtbeleid, dienen de erfpachtvoorwaarden voor aandeelhouders zodanig te worden aangepast dat deze wel acceptabel worden. Het al dan niet acceptabel zijn van de erfpachtvoorwaarden lijkt te schuilen in: de hoogte van de prijzen (canon en prijs van de opstal) t.o.v. marktconforme tarieven; in de zekerheid die de voorwaarden bieden aan de erfpachter t.a.v. potentiële verhogingen van kosten (de canon, boeteclausules e.d.) en de daarmee samenhangende onzekerheid dat de erfpachter en zijn nazaten de erfpacht zullen kunnen betalen; de onzekerheid over de waarde van het huis (met o.a. de verdiscontering van investeringen in het pand door de erfpachter) bij terugverkoop aan de BV en de prijsdrukkende effect dat het gevolg van zo n kettingbeding zou kunnen zijn; Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

14 de onzekerheid voor kopers van een pand dat zij een hypotheek kunnen krijgen voor het pand. Dit blijkt uit de open antwoorden op de enquête in reactie op de in de media besproken collectieve weigering van banken om hypotheken te verstrekken aan opstalhouders op particuliere erfpachtgrond; het feit dat waardevermeerdering van de ondergrond in erfpacht toevalt aan de BV, terwijl de erfpachter de canon betaalt waartegenover geen waardeopbouw staat. Bij volle eigendom met hypotheek betaalt de koper weliswaar hypotheekrente, maar profiteert ook van de verwachte waardestijging die toevalt aan de eigenaar. Investeren in vastgoed Van alle 109 respondenten zegt 22% mogelijk geïnteresseerd te zijn in investeren in panden op Tongeren als die mogelijkheid geboden wordt, bijvoorbeeld middels een aparte BV die de panden zal exploiteren. Als hen gevraagd wordt hoeveel zij zouden investeren indien het rendement voor de aandeelhouders van die BV op 3% a 4% zou liggen, dan antwoordt men in een brede waaier van bedragen. Om een eerste indruk te krijgen over het bedrag dat aandeelhouders bij elkaar zouden kunnen brengen is een benadering gemaakt: Neem je steeds de gemiddelden van de investeringscategorieën waaruit men kon kiezen, dan komt deze 22% gezamenlijk tot ongeveer een ton die men zou willen inleggen. Gezien de zeer beperkte informatie die in de enquête werd verstrekt over de mogelijkheid te investeren in panden op Tongeren, is deze uitkomst verrassend hoog, zowel het percentage van mogelijk geïnteresseerden als de benadering van het door hen te investeren kapitaal. Gemeenschappelijke ruimte Van alle 109 respondenten heeft 61% behoefte aan een gemeenschappelijke ruimte op Tongeren. Slechts 43% daarvan (29 personen, dus 27% van alle respondenten) geeft aan jaarlijks of vaker gebruik te zullen maken van die ruimte. Bovendien 75% van de belangstellenden willen niets of weinig betalen voor het gebruik van de ruimte. Rendabele exploitatie zal dus afhangen van gebruik door derden tegen commerciële prijzen. Echter 63% vindt dat gebruik door derden alleen onder strikte voorwaarden toelaatbaar is of geheel niet (6%). Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

15 Advies aan de Raad van Commissarissen De COT heeft haar advies verdeeld in een algemeen deel en een aantal facetten. Daarnaast wordt een uitwerking gegeven van het geadviseerde beleid per opstal, als een wisseling van eigenaar en/of bewoner zich zal voordoen. Tenslotte heeft de COT de vrijheid genomen een alternatief voor te stellen dat het mogelijk maakt om panden te verhuren aan familie en derden voor korte vakanties tegen een aantrekkelijk rendement op het vastgoed. Behoefte aan wonen en verblijven op Tongeren De enquête is gebruikt om de behoefte te peilen onder de huidige aandeelhouders. Daarnaast heeft de COT zich afgevraagd hoe de familie zich zal ontwikkelen in kwantiteit in de komende decennia. Het NIDI heeft berekend hoe onze familie zich zal ontwikkelen op basis van de huidige samenstelling van onze familie en de prognoses voor de geboorte en sterfte van de gehele Nederlandse bevolking. Hieruit blijkt dat de verwachting is dat onze familie flink zal blijven groeien. Jaar Aantal familieleden Groei t.o.v % 23% 39% 54% Het ligt voor de hand dat de vraag naar wonen en verblijven in de komende 20 jaar met de helft zal toenemen. Maar aangezien de absolute vraag naar koopwoningen nu zo laag ligt, adviseert de COT terughoudendheid met het realiseren of reserveren van woningen voor de familie. We verwachten dat vrijkomende panden vooral door derden betrokken zullen worden bij gebrek aan belangstelling onder aandeelhouders om een woning te kopen. Algemeen beleid ten aan zien van opstallen op Tongeren Het algemeen beleid van de BV Landgoed Tongeren t.a.v. bebouwing is er op gericht om gezonde exploitatie van dit vastgoed te combineren met het bieden van mogelijkheden aan aandeelhouders om op het landgoed te verblijven en te wonen. Aandeelhouders houden voorrang Vrijkomende woongelegenheden in eigendom van de BV worden eerst aan aandeelhouders Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

16 aangeboden. Indien er geen belangstelling is onder aandeelhouders, worden woningen aangeboden aan derden. Wonen en kantoor aan huis Met uitzondering van de bedrijfspanden van de BV dienen alle panden als hoofd- of recreatieve woning conform het vigerende bestemmingsplan. Zakelijke bedrijvigheid in en rond het huis is niet toegestaan. Kantoor aan huis is mogelijk, mits met goedkeuring door de BV. Dankzij kantoor aan huis kunnen extra financieringsmogelijkheden voor erfpachters tot stand komen en zodoende voor aandeelhouders meer mogelijkheden bieden om op Tongeren te wonen. Het zou mogelijk kunnen zijn dat de combinatie van kettingbeding en erfpacht een prijsdrukkend effect heeft en de waardevermeerdering van grond en panden kan belemmeren. Het tegendeel zou ook mogelijk kunnen zijn. Indien er sprake is van een prijsdrukkend effect, dan is dat de prijs die de BV en de aandeelhouders moeten betalen om de eenheid van het landgoed te waarborgen. Daartegenover staat dat het prijsdrukkend effect evenveel in het voordeel van de koper werkt bij aankoop als het in zijn nadeel werkt bij latere verkoop van het pand. Erfpacht en kettingbeding blijven de basis Bovendien hebben relatief lage Als panden worden verkocht door de BV, zal de prijzen van panden het gunstige onderliggende grond, erf en omliggende tuin in erfpacht effect dat meer aandeelhouders worden uit gegeven. Tevens geldt het kettingbeding dat zich eerder een pand kunnen veroorloven, mochten zij dat willen. een pand bij verkoop door de erfpachter eerst aan de aandeelhouders van de BV landgoed Tongeren moet worden aangeboden, en daarna, indien geen van hen belangstelling heeft, aan de BV zelf, voordat het pand aan derden aangeboden kan worden. De commissie adviseert dit strikte beleid te hanteren teneinde de eenheid van het landgoed te bevorderen, d.w.z. versnippering van het bezit tegen te gaan. De woningen op Tongeren zijn van groot belang voor de BV, de aandeelhouders en het landgoed als familiebezit. Woningbezit onder aandeelhouders wordt gestimuleerd. Een woning op Tongeren dient geen object van speculatie te zijn. Aandeelhouders krijgen allen dezelfde familie-erfpachtcondities Voor ondergrond die in erfpacht wordt uitgegeven aan aandeelhouders, gelden dezelfde familieerfpachtcondities om ongelijke behandeling van aandeelhouders te voorkomen. Voor derden kunnen individuele erfpachtcondities worden opgesteld, waarbij het operationele belang van de BV voorop staat. Zie voor advies t.a.v. erfpachtcondities het specifieke hoofdstuk. Geen verhuur De COT adviseert woonhuizen niet langdurig te verhuren als hoofdwoning of tweede woning. Het rendement ligt laag op verhuurde panden. De BV als verhuurder heeft wettelijke onderhoudsverplichtingen. Verhuur is voorts onaantrekkelijk, omdat met de huidige huurbescherming de duur van de verhuur niet begrensd is. Indien nodig kan een uitzondering gemaakt worden voor korte verhuurcontracten aan aandeelhouders. Onderzoek naar commerciële recreatieve verhuur De COT adviseert nader te onderzoeken of panden recreatief verhuurd kunnen worden aan zowel familie als derden voor korte vakanties. De enquête wijst uit dat hiervoor grote belangstelling bestaat. Deze verhuur kan geregeld worden via een professionele exploitant. Eventueel kunnen de Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

17 opstallen in eigendom zijn van een aparte rechtspersoon (bijv. CV of BV), waarin mogelijk de BV landgoed Tongeren, familieleden en/of andere aandeelhouders kunnen participeren. Of participatie van BV Landgoed Tongeren gewenst is, mede in het licht van de statuten van de BV en het op grond daarvan gevoerde beheersbeleid, zal nader moeten worden bezien. De ondergrond wordt als dan door de BV Landgoed Tongeren in erfpacht uitgegeven aan deze rechtspersoon voor commerciële recreatieve verhuur (CRV) tegen speciale condities. Zie voor de uitwerking van dit advies het specifieke hoofdstuk. Geen alternatief voor erfpacht In de opdracht aan de COT heeft het bestuur gesteld dat aan de keuze voor erfpacht als het instrument om de opstallen te exploiteren niet getornd mag worden. Enerzijds geeft de COT hieraan gehoor. Anderzijds zou het advies niet compleet zijn zonder rapportage te doen van de uitgebreide discussie over mogelijke alternatieven voor erfpacht die heeft plaatsgevonden binnen de commissie, maar ook onder aandeelhouders. Juist omdat deze discussie onder aandeelhouders kan voortduren, adviseert de COT om de aandeelhouders te informeren over de zoektocht naar alternatieven en dat die toch weer geleid heeft tot de keuze voor erfpacht. De enige alternatieven voor erfpacht die door de COT geïdentificeerd zijn, zijn verhuur en verkoop in volle eigendom. Verhuur is hierboven al genoemd en wordt niet geadviseerd. Verkoop in volle eigendom heeft de voorkeur van de meeste potentiële kopers, maar heeft voor de BV nadelen. Deze nadelen zijn samen te vatten als: 1. Minder aanspraak op de grond en dus meer gevaar voor versnippering van het landgoed; 2. Minder invloed op wat er met het erf en de opstal gedaan wordt door de eigenaar. 3. Bij terugkoop van sterk in waarde gestegen grond, zou de BV verplicht kunnen zijn tot een onverwachte bijzonder hoge uitgave en mogelijk van haar voorkeursrecht moeten afzien. Dit zou een extra groot risico vormen indien veel panden binnen de grenzen van het landgoed op privégrond staan en mogelijk tegelijk zouden moeten worden teruggekocht. 4. Hoge incidentele cash inkomsten bij verkoop, maar geen regelmatige jaarlijkse inkomsten uit de canon; Om het eerste en tweede punt op te lossen, zou een verkoop in volle eigendom gepaard kunnen gaan met een verkoopcontract met zeer sterke kettingbedingen aangaande de verplichting bij latere Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

18 verkoop het pand met ondergrond eerst aan de BV aan te bieden; bovendien kunnen bedingen opgenomen worden ten aanzien van toegang, uiterlijk, verbouwingen en activiteiten. (Professionele ontwikkelaars zoals Arcus Resorts maken hiervan gebruik, omdat in hun business erfpacht een onmogelijk instrument is gebleken.) Voor het derde punt hebben wij geen oplossing geïdentificeerd. Stijging en daling van grondprijzen zijn niet betrouwbaar te voorspellen. Een hedge strategie is niet aan te raden. Voor het vierde punt zou de BV een voorziening kunnen treffen, waarbij gestreefd wordt om het kapitaal verkregen bij verkoop te laten renderen bijv. in beleggingen, zodat daaruit regelmatige inkomsten verkregen worden. Alternatieven kunnen bezien worden vanuit het oogpunt van de BV en dat van de koper. Voor de BV bestaat geen financiële noodzaak voor een alternatief voor erfpacht, indien er in totaal voldoende potentiële erfpachters zijn (aandeelhouders en derden), die de geboden erfpachtvoorwaarden willen en kunnen accepteren. Maar als er onvoldoende aandeelhouders zijn die de erfpachtvoorwaarden kunnen accepteren, wordt het beleid van de BV doorkruist om aandeelhouders zoveel mogelijk woon- en verblijfsmogelijkheden te bieden. In dit verband is de financierbaarheid van opstallen op erfpachtgrond van belang. Indien geen hypotheek gekregen kan worden i.v.m. met de erfpachtvoorwaarden, dan sluit dat de koop van opstallen door familieleden nagenoeg uit en wordt in elk geval beperkt tot hen die het kunnen betalen uit eigen middelen. Voor potentiële erfpachters bestaat ook geen feitelijke noodzaak voor een alternatief voor erfpacht, mits zij de opstal uit eigen middelen of met een hypotheek kunnen betalen. De meeste bezwaren van potentiële kopers tegen erfpachtvoorwaarden (bijv. onzekerheden) kunnen opgevangen worden in heldere erfpachtvoorwaarden. Concluderend: de COT adviseert dat aandeelhouders van de BV geen alternatief wordt geboden. Met andere woorden: geen uitzonderingen op het erfpachtbeleid en de erfpachtvoorwaarden die aan aandeelhouders geboden worden indien zij een opstal willen kopen. Daarnaast adviseert de COT in de erfpachtvoorwaarden voor aandeelhouders zoveel als mogelijk zekerheden te bieden die overeenkomen met die van volle eigendom. Daarbij dient de financierbaarheid van de aanschaf d.m.v. een hypotheek speciale aandacht. De BV doet er goed aan de erfpachtcontracten zo op te stellen, dat deze geaccepteerd zullen worden door banken als basis voor een hypotheek, althans daarvoor geen belemmering vormen. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

19 Erfpachtvoorwaarden: onderscheid aandeelhouders en derden De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: de duurzame instandhouding van het landgoed is in het belang van alle familieleden. beide partijen moeten con amore kunnen instemmen met de erfpachtvoorwaarden. de erfpachtvoorwaarden moeten recht doen aan het beheersbelang van Tongeren en tegelijkertijd voor de familie het verschil met eigendom zo klein mogelijk maken. De bestaande door Tongeren gehanteerde methodiek bestaat hieruit dat de grond in erfpacht wordt uitgegeven tegen betaling van een canon en de opstal via een zakelijk recht van opstal van de grond wordt gesplitst en in eigendom wordt overgedragen. In de modelovereenkomst die aan de commissie ter hand is gesteld valt op dat de erfpacht wordt aangegaan voor 30 jaar, terwijl er formeel geen recht op verlenging bestaat. In artikel 16 van de overeenkomst is slechts vastgelegd dat partijen twee jaar voor de afloop van de overeengekomen termijn met elkaar in overleg zullen treden over een eventuele verlenging. Expliciet staat in die bepaling dat ieder van partijen zonder opgaaf van redenen mag weigeren medewerking te verlenen aan een door de wederpartij gewenste verlenging. Buiten niet verlengen mag Tongeren ingevolge artikel 17 te allen tijde opzeggen bij faillissement van de erfpachter en niet-nakomen van verplichtingen. De opstallen gaan dan tegen betaling van de taxatiewaarde over naar Tongeren en datzelfde gebeurt indien de erfpachter tussentijds het erfpachtrecht verkoopt. Dan heeft Tongeren een voorkeursrecht op de opstallen. Duur van de erfpacht overeenkomst: De commissie is van mening dat voor de familie de erfpachttermijn anders geregeld kan worden. De wet geeft de mogelijkheid om erfpacht aan te gaan voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat het recht bij overlijden overgaat op de erfgenamen. Onbepaalde tijd is voor landgoederen en dus ook voor Tongeren bezwaarlijk, omdat onvoorziene omstandigheden dan nooit kunnen leiden tot beëindiging van de erfpacht. De commissie heeft een afweging gemaakt tussen enerzijds de mogelijkheden van een lange duur van de erfpacht voor een familielid, teneinde zoveel mogelijk aan te sluiten bij eigendom, en anderzijds het beheersbelang van Tongeren. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

20 De commissie is uitgekomen bij het volgende voorstel: De duur van het erfpachtrecht wordt gekoppeld aan het leven van de erfpachter (diens echtgenote of partner daaronder begrepen) Na overlijden van de erfpachter krijgen de directe erfgenamen eenmalig het recht tot continuatie van de erfpachtovereenkomst. Een directe erfgenaam is een kind of bij diens vooroverlijden een kleinkind. Eenmalig wil zeggen dat na het overlijden van dat kind of kleinkind de erfpacht eenzijdig door de BV kan worden beëindigd. Indien de erfpacht dan stopt, dient de opstal tegen betaling van de waarde aan een familielid of aan de BV te worden overgedragen. Vervolgens heeft de commissie zich gebogen over de vraag op welke wijze en in welke mate Tongeren de familie financieel tegemoet zou moeten komen bij deze erfpachtconstructie. Daarbij kan opgemerkt worden dat Tongeren in de toekomst zo nodig van haar voorkeursrecht gebruik zal (moeten) maken om een aantal enclavehouders uit te kopen. Die enclavehouders hebben dan recht op de volle waarde van de ondergrond, erf, tuin en opstal op basis van een onafhankelijke taxatie. Tongeren heeft derhalve geen recht op een korting bij overname behoudens ingeval anders tussen partijen wordt overeengekomen. Het ligt dan ook niet in de rede om bij doorverkoop van de opstal onder het recht van erfpacht van de ondergrond wel een korting op de waarde van de opstal te verlenen. Zou Tongeren dat doen, dan ontstaat een vermogensverlies en dit gaat uiteindelijk ten koste van de duurzame instandhouding van het landgoed. Bovendien zou in dat geval, wanneer Tongeren onder het voorkeursrecht al dan niet bij het einde van de erfpacht de opstal terugkoopt, diezelfde korting verleend moeten worden. Een zodanige regeling zou ingewikkeld worden en tot scheve gezichten kunnen leiden. De commissie beveelt daarom aan dat bij het aangaan van de erfpacht op de waarde van de opstal geen korting wordt verleend. Bepaling van de canon Op de canonbetaling voor de ondergrond, bestaande uit de ondergrond onder het huis, het erf en de tuin, wordt op dit moment 5% familiekorting gegeven. Dit percentage is naar ons gevoel onvoldoende incentive om tot een erfpachtovereenkomst te komen met de familie. Wij constateren dat taxateurs van onroerende zaken veelal als stelregel hebben dat een onderling verschil tot 5% eigenlijk geen verschil is. Taxeren is geen rekenkundige exercitie, er komt ook een intuïtief element bij kijken en daardoor zullen twee taxateurs onafhankelijk van elkaar zelden tot hetzelfde bedrag komen. Mede hierom adviseert de commissie dat de familiekorting opgetrokken wordt tot 15%. De hoogte van de canon is gekoppeld aan de waarde van de ondergrond, het erf en de tuin. De waarde van deze grond wordt volgens het erfpachtcontract door taxatie bepaald. Daarbij is het van belang dat de methodiek van waarderen zowel bij aanvang als bij beëindiging van de overeenkomst gelijk is. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

21 Volgens de algemene bepalingen van de erfpachtovereenkomst, zoals die nu door Tongeren worden gehanteerd, wordt de canon jaarlijks geïndexeerd. Buiten die indexering vindt geen aanpassing van de canon plaats niet anders dan met het verstrijken van de 30 jaar-termijn. Hoewel de indexering niet gelijk hoeft te lopen met de stijging of daling van de grondwaarde en met de daarvan afgeleide canon, is de commissie van mening dat de canonherziening zou moeten plaatsvinden niet eerder dan met het verstrijken van de erfpachttermijn, dus in ons voorstel na het overlijden van de erfpachter (echtgenote en partner inbegrepen). De opvolgende erfpachter (kind of kleinkind) is dan voor zijn leven gebonden aan een gewijzigde canon, waarop ook de indexering weer van toepassing is. De commissie heeft stil gestaan bij de vraag of de canon uitgedrukt zou moeten worden in een vast percentage van de grondwaarde. Uit een oogpunt van rechtszekerheid zou dat gewenst kunnen zijn, maar een dergelijk percentage is gekoppeld aan de rentestand en die fluctueert. Daarom wordt geadviseerd de canon niet uit te drukken in een vast percentage van de grondwaarde. Wanneer in de toekomst een opstal op Tongeren aan meerdere familieleden tezamen wordt verkocht en de ondergrond in erfpacht wordt uitgegeven, kan het gewenst zijn hiervoor een BV op te richten. Deze BV zal dan erfpachter worden van het landgoed en de betreffende familieleden kunnen dan participeren in die BV. Tongeren gaat een erfpachtovereenkomst met de BV aan. Dezelfde korting zou moeten gelden als die BV uitsluitend familieaandeelhouders heeft. Nemen overwegend derden deel in deze BV dan ligt een korting op de canon niet voor de hand en zouden ook de andere erfpachtvoorwaarden anders kunnen luiden. Nader bezien zal moeten worden hoe lang de erfpachttermijn van deze BV zou moeten zijn. Een BV overlijdt niet, dus hier werkt de koppeling aan het leven niet. De commissie heeft zich gebogen over de vraag of de afkoop van de canon toelaatbaar is. Aangezien een eventuele wens tot afkoop bij de erfpachter ligt, adviseert de COT een wens tot afkoop van geval tot geval te bekijken. Het kan wenselijk zijn om op basis van de adviezen van de COT en de model erfpachtovereenkomst die aan de commissie ter hand is gesteld een model overeenkomst op te stellen specifiek voor aandeelhouders. Naar mening van de COT zal een aparte commissie, waarin notariële kennis zit, de opdracht moeten krijgen om deze op te stellen. Beleid ten aanzien van verschillende typen opstallen Voor het beleid worden verschillende typen bebouwing en situaties onderscheiden: Boerenerven en hoeven verpacht Woonhuizen in eigendom op enclaves Woonhuizen in eigendom van de BV Woonhuizen in eigendom derden met ondergrond in erfpacht Nieuw te realiseren bebouwing Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

22 Panden met andere bestemming Indien tot CRV wordt besloten ontstaat een nieuw type woning: woningen geschikt voor commerciële recreatieve verhuur. Voor dit nieuwe type zal specifiek beleid opgesteld worden. Voor de bestemming van panden die via de BV van eigenaar verwisselen geldt dezelfde nieuwe bestemming voor permanente of recreatieve bewoning. Ook geldt steeds dezelfde prioriteit in de toewijzing: 1. verkoop opstal met ondergrond, erf en tuin in erfpacht: a. aan aandeelhouder BV landgoed Tongeren; b. aan rechtspersoon CRV; c. aan derden 2. verhuur met tijdelijk contract aan aandeelhouders 3. leegstand vermijden middels antikraak bewoning Daarbij gelden de volgende aanvullingen specifiek per type bebouwing: Boerenerven en hoeven verpacht Huidige pachtcontracten worden gerespecteerd. Nadat de hoeven en erven zijn vrijgekomen, worden de erven opnieuw ingericht met nieuwbouw en worden bestaande opstallen verbouwd of afgebroken. De opstallen die niet worden afgebroken, worden verkocht op basis van erfpacht. Het ontwerp van zowel nieuwbouw en renovatieprojecten dienen voorgelegd te worden aan de BV, die goedkeuring moet verlenen alvorens gebouwd mag worden. De bouw moet vallen binnen kaders die door de BV worden gesteld om de uitstraling als landgoed Tongeren te bewaren. Woonhuizen in eigendom op enclaves Deze zijn nu alle in bezit van familie/aandeelhouders. Dat is prima, maar op termijn mogelijk een onzekere factor voor de eenheid van het landgoed. Bij verkoop door eigenaar (familielid) maakt de BV gebruik van het kettingbeding indien niet aan een andere aandeelhouder wordt verkocht. De enclave wordt toegevoegd aan het landgoed. De opstal(len) worden verkocht met ondergrond en een tuin in erfpacht. Woonhuizen in eigendom derden met ondergrond in erfpacht De BV koopt het pand terug bij beëindiging van de erfpacht. Daarna zal aanbieding geschieden volgens algemeen beleid eerst aan aandeelhouders. Indien dan wordt verkocht aan een aandeelhouder, zal de BV erfpacht verlenen onder de condities voor aandeelhouders. Nieuw te realiseren bebouwing Dit betreft ook nieuwe woningen op voormalige boerenerven. De BV geeft de grond uit in erfpacht aan aandeelhouder(s) die een pand in eigen beheer wil(-len) bouwen. Indien geen aandeelhouders in eigen beheer willen bouwen, kan de mogelijkheid geboden worden aan derden. De bouw moet vallen binnen kaders die door de BV worden gesteld om de uitstraling als landgoed Tongeren te bewaren. Als alternatief kan de BV de bouwkavel in erfpacht uitgeven aan de rechtspersoon CRV en overeenkomen dat de rechtspersoon CRV de woningen zal realiseren en exploiteren. Zie het aparte hoofdstuk. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

23 Indien er onder aandeelhouders en derden geen vraag is naar op het landgoed passende woningen, adviseert de COT bouwplannen uit te stellen, totdat er wel vraag ontstaat. De commissie raadt sowieso af dat de BV Landgoed Tongeren zelf opstallen laat bouwen. Bestemming: permanente of recreatieve bewoning. Prioriteit in verkoop van het recht van opstal met ondergrond, erf en tuin in erfpacht a. aan aandeelhouder BV landgoed Tongeren b. aan rechtspersoon CRV c. aan derden Panden met andere bestemming Indien een pand niet bestemd is of wordt voor permanente of recreatieve bewoning, kan de opstal worden verkocht op basis van erfpacht. Bij eventuele verhuur zal de BV een passend huurcontract opstellen, waarin o.a. nadrukkelijk bepaald dient te worden wie de lasten draagt van het onderhoud. Uitwerking advies per opstal De bijlage Uitwerking per opstal bevat een overzicht in tabelvorm van de toekomstscenario s voor de bebouwing op Tongeren. Voor een aantal panden is in de kolom Toekomst bij verandering van eigenaar een scenario van eerste keuze en een van tweede keuze opgenomen. Dit biedt keuze indien het bestuur besluit tot invoering van commerciële recreatieve verhuur (CRV). Mocht de CRV niet doorgaan, dan vervalt de optie. Indien CRV doorgaat, dan zullen er van meet af aan voldoende panden daarvoor beschikbaar moeten zijn. De COT heeft het oog laten vallen op de nieuw te bouwen woningen, omdat die relatief eenvoudiger als project gerealiseerd kunnen worden in vergelijking met bestaande bebouwing, waarvan het überhaupt onzeker is of en wanneer een wisseling van eigenaar zal plaatsvinden. Ook is aangegeven in de kolom Financiële Consequentie voor de BV wat betreft toe- of afname van de liquiditeit. Indien tot CRV wordt besloten en de nieuwe woningen in opdracht van de aparte rechtspersoon voor CRV gebouwd worden, ligt het in de verwachting dat dit de liquiditeit van het landgoed ten goede komt, omdat de BV LT dan niets alles alleen hoeft te financieren. Daartegenover staat dat de verkoop van een onverbouwd boerenpand of een lege bouwkavel minder zal opbrengen dan als de BV een kant en klare nieuwe woning zou verkopen. Gemeenschappelijke ruimte De COT adviseert een passende gelegenheid op Tongeren te creëren voor aandeelhouders om gezamenlijk te gebruiken en voor het organiseren van bijeenkomsten, feesten e.d. door aandeelhouders. Enerzijds bestaat er zeker behoefte aan zo n ruimte, maar anderzijds is er weinig draagvlak onder de aandeelhouders om deze kostendekkend te exploiteren. Naar de mening van de COT licht hier juist een schakel naar de meerwaarde van de familieband onderling en met het landgoed. De vennootschap faciliteert dit voor de gehele familie! Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

24 Voor de bevordering van de familieband zou op kosten van de BV de houtschuur gerenoveerd en ingericht kunnen worden. Deze centraal in het landgoed gelegen opstal wordt dan gebruikt voor allerlei familie aangelegenheden (trouwerijen, begrafenissen) en ook voor individuele familieleden (reünies, concertjes etc.) en eventueel voor zakelijke aangelegenheden geïnitieerd door familie. Familieleden die hiervan gebruik maken, betalen hiervoor niet meer dan een onkostenvergoeding. Eventueel ter dekking van kosten kan gepast commercieel verhuur mogelijk gemaakt worden. Van belang daarbij is om beleidsmatig hiervoor ruimte te krijgen. Een op volgende commissie zou hiervoor een uitwerking kunnen opstellen. Fiscale en financiële consequenties De financiële en fiscale consequenties van de voorstellen zijn door de COT in kaart gebracht op basis van de financiële gegevens zoals verstrekt door de BV en de fiscale expertise van t Schoutenhuis. De aannames en calculaties zijn niet geverifieerd door een onafhankelijke accountant. De financiële en fiscale consequenties van de optie de commerciële exploitatie onder te brengen in een aparte rechtspersoon valt niet binnen deze notitie. Deze worden behandeld in het hoofdstuk hierna. 1. Financieringsbehoefte De commissie ziet de volgende behoeften: 1. Uitvoering van de ontwikkelingsvisie van het bestuur begroot op 1.2 miljoen Euro 2. Ondersteunen c.q. "uitkopen" van enclaves - pm 3. Participatie in rechtspersoon voor CRV - pm 2. Financieringsruimte Uitgangspunt is dat banken voor een hypothecaire lening minimaal 20% solvabiliteit verlangen. Omdat het de ontwikkeling van bebouwing betreft, waarderen we alleen de opstallen met ondergrond en erf; grond en houtopstand worden dus niet meegenomen. De waarderingsgrondslag is 60% van de geschatte marktwaarde. De BV beschikt over 5 opstallen, op een erf (bebouwd gebied) van ong m 2. Uitgangspunten zijn: - gemiddelde opstalwaarde (conservatief geschat). - gemiddelde grondwaarde (bebouwd erf) 133 Euro per m 2 (conservatief geschat). De marktwaarde hiervan bedraagt ong. 2,1 miljoen, de executiewaarde 1,3 miljoen. De bovengrens van een mogelijke hypothecaire schuld komt daarmee op 5 miljoen te liggen. 3. Exploitatieruimte Het pro forma resultaat voor de toekomstige exploitatie bij gemaximeerde OG opbrengsten beloopt jaarlijks ong Binnen het pro forma resultaat is al meegenomen een financieringsdruk van bij een hypotheek van 1,2 miljoen (30 jaar annuïteit). Gelet op het bovenstaande is de maximaal haalbare extra financiering ong. 1,2 miljoen, met netto rente en aflossing. Daarmee komt de totale toelaatbare hypothecaire schuld op 2,4 miljoen, de rente & aflossing op en het resultaat Financiering vanuit de eigen reserves van de BV is mogelijk tot ongeveer Dit verlaagt de jaarlijkse financieringsdruk met ongeveer Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

25 Calculatie invloed erfpachtkortingen Uitgaande van de geschatte erfpacht per opstal is berekend hoeveel korting maximaal aan aandeelhouders gegeven zou kunnen worden zonder dat een gezonde exploitatie van het vastgoed in gevaar komt. Zie de bijlage Calculaties erfpacht. Hieruit blijkt dat de voorgestelde korting van 15% op de erfpachtcanon voor aandeelhouders geen financieel probleem zal zijn voor de BV. Conclusies De BV zal voldoende inkomsten uit de exploitatie kunnen verkrijgen om in voorkomende gevallen enclaves en de daarop staande opstallen aan te kopen. Daarbij wordt uitgegaan van spoedig doorverkopen van de opstallen op basis van uitgifte in erfpacht van de ondergrond, rekening houdend met de familiaire korting van 15 %. Er lijkt voldoende ruimte te zijn voor een verantwoorde ontwikkeling van de opstallen op het landgoed. Een maximale hypotheekdruk van 2,4 miljoen lijkt financieel haalbaar, al moet daarbij aangetekend worden dat de beschikbare opstallen dan op basis van erfpacht op maximaal haalbaar rendement geëxploiteerd moeten worden. De korting op de erfpacht voor aandeelhouders hoeft daarbij geen belemmering te zijn. Commerciële exploitatie van opstallen voor recreatieve verhuur Zoals eerder beschreven bestaat er onder aandeelhouders ruime belangstelling om voor korte duur (vakantie e.d.) verblijfsruimte te huren op Tongeren. Onderzoek onder deskundigen toont aan dat daaraan ook bij derden behoefte bestaat. In gesprekken met diverse online aanbieders van vakantiewoningen, onder wie Maarten Esser van Eurorelais, komt steeds naar voren dat er veel vraag is naar kwalitatief goede vakantiehuizen op de Veluwe en vooral op locaties zoals Tongeren (d.w.z. huizen niet gelegen op een vakantiepark). Arcus Resorts, specialist in de ontwikkeling en exploitatie van recreatief vastgoed, en de samenwerkende VVV s op de Veluwe bevestigen dit beeld. Arcus voegt er aan toe dat de groei in vakantiewoningen in Nederland al jaren de groei van de vraag naar vakantiewoningen (huren) niet kan bijbenen. Dit betreft vooral de woningen in het hogere segment van de markt, comfortabele en/of grote woningen die ruim gelegen zijn. De enquête toont aan dat vele aandeelhouders bereid zijn commerciële prijzen te betalen voor vakantiehuur op Tongeren. Online verhuurders en Arcus Resorts geven aan dat er met stevige huurprijzen en bezettingsgraden gerekend kan worden, die een winstgevende exploitatie van de panden mogelijk maken. Een blik op de boekingen voor woningen die door Staatbosbeheer op de Veluwe worden verhuurd, laat ook een hoge bezettingsgraad zien en stevige huurprijzen. Arcus Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

26 belooft investeerders in recreatief vastgoed 6 to 8% netto rendement vanuit de huurinkomsten na aftrek van alle kosten inclusief de financiering. Op de boerenerven die vrijkomen is voorzien dat er woningen gebouwd zullen worden. De COT adviseert om alvorens te besluiten tot de bouw een goede analyse te maken of deze locaties zich lenen voor commerciële recreatieve verhuur en, zo ja, hoe de panden daarvoor het meest geschikt zijn. Dat zijn panden die passen in het landgoed en in de vraag naar huurwoningen van aandeelhouders en derden. Om tot een efficiënte exploitatie en goed rendement te komen, dienen de te huur geboden panden te voldoen aan de eisen van het beoogde publiek en efficiënt te realiseren en te beheren zijn. Daarnaast dient een CRV project te voldoen aan de nodige vereisten voor een goede juridische, fiscale, financiële en duurzame structuur en bedrijfsvoering. Daarvoor is professionele expertise nodig in vele facetten, zowel bij de planning, uitvoering en exploitatie op lange termijn. De COT adviseert om zo n project niet volledig in eigen beheer te doen. De aandeelhouders van de BV Landgoed Tongeren kunnen op verscheidene manieren betrokken worden. Zij kunnen investeerders zijn in de rechtspersoon die de panden exploiteert en de grond in erfpacht heeft. Zij kunnen zelf de recreatiewoningen huren met voorrang op derden. Omdat online aanbieders zoals Eurorelais dergelijk eigen gebruik toestaan en dan geen kosten berekenen, kan hiermee een familiekorting geboden worden van ongeveer 20%, zonder dat het de CRV rechtspersoon iets kost. Op den duur kunnen zij een pand uit de voorraad van de CRV rechtspersoon aanschaffen om te gebruiken als hun eigen hoofd- of tweede woning. Hiermee wordt potentieel de mismatch opgelost in timing tussen vraag naar en aanbod van panden op Tongeren. Zij kunnen hun woningen desgewenst inbrengen of verkopen aan de CRV rechtspersoon en dus toevoegen aan de voorraad van woningen. Aandeelhouders in het bezit van een pand op eigen grond of op grond in erfpacht kunnen eventueel hun woning laten meedraaien in de verhuur en het beheer. Concluderend: De commerciële exploitatie van panden die in eigendom zijn van een aparte rechtspersoon dient onderzocht te worden als concrete mogelijkheid om een aantal belangrijke facetten van het beleid te effectueren: a) Goede, winstgevende exploitatie van onroerend goed door de BV Landgoed Tongeren b) De familieband onderling en met het landgoed te onderhouden door aandeelhouders mogelijkheden te bieden om op Tongeren te wonen en te verblijven die aansluiten bij de wensen en financiële draagkracht van velen binnen de familie. De COT adviseert een commissie in te stellen in vervolg op dit advies. Deze nieuwe commissie krijgt de opdracht de mogelijkheden nader te onderzoeken en partijen bij elkaar te brengen alsmede een plan op te stellen voor een verantwoorde implementatie. De COT verzoekt het bestuur deze opdracht in detail te formuleren. Ter inspiratie is in de bijlage opgenomen een studievoorstel van ZKA, een consultant met specifieke expertise. Commissie Opstallen Tongeren juni 2011

27 Dankwoord De COT bedankt het bestuur voor het in haar gestelde vertrouwen. Speciale dank gaat uit naar Charlotte Rauwenhoff, Niels van der Vlugt en Alexander Geene voor het beantwoorden van vele vragen en het aanleveren van allerlei informatie. We danken we ook de vele deskundigen en adviseurs die wij geraadpleegd hebben om advies en informatie betreffende erfpacht, commerciële recreatieve verhuur, marktgegevens, enz. Onze bijzondere dank valt ten deel aan Lorine en Wouter Schortinghuis voor hun hartelijke ontvangst van de commissie. Op een na hebben alle vergaderingen van de COT plaatsgevonden in hun gezellige huis te Bussum. Niet alleen was dit een aangenaam centraal in het landgelegen vergaderlocatie. Wij hebben ook elke keer mogen genieten van Lorines geweldige kookkunst! Tenslotte danken wij alle aandeelhouders en familieleden die de moeite hebben genomen om de online enquête in te vullen en ons ook van aanvullende informatie te voorzien. Zonder dit was het ons niet mogelijk geweest om tot een gebalanceerd advies te komen. Bijlagen Commissie Opstallen Tongeren juni 2011