factsheet. ca hypotheekadviseurs ca schade gemiddeld per advies ca vermoedelijk verkeerde adviezen

Transcriptie

1 In Nederland sluiten per jaar zo n consumenten een hypotheek af: voor de aankoop van een woning, voor een verbouwing of omdat een andere hypotheek op dat moment beter bij hen past dan hun huidige. Binnen de hedendaagse belastingwetgeving is een annuïteitenhypotheek vaak de voordeligste keuze. Dat geldt echter niet als de huiseigenaar vóór 2013 ook al een hypotheek had. Dan kan namelijk nog gebruik gemaakt worden van de veel voordeliger fiscale regels van vóór 2013, zelfs als men zekerheid van aflossing op de einddatum van de hypotheek wenst. Ruim consumenten verkeerd voorgelicht Veel hypotheekhouders zijn na 1 januari 2013 tóch overgestapt naar een annuïteitenhypotheek. Dat leek gunstig, maar waarschijnlijk zijn er zo n consumenten (zie berekening op pagina 6) daarover toentertijd foutief of onvolledig geïnformeerd. Als dat zo is, hebben ze op basis van een verkeerd advies een onvoordelige keuze gemaakt die tienduizenden euro s duurder uit kan vallen. Annuïtaire hypotheek Door de wijzigingen in de wetgeving, de gebrekkige communicatie hieromtrent en het rumoer over huizen die onder water staan is de consument erg ontvankelijk geworden om zijn hypotheek over te sluiten naar een annuïtair product. De indruk is ontstaan dat alleen een annuïteitenhypotheek nog renteaftrek biedt (ook voor consumenten met een hypotheek van vóór 2013). De indruk is gewekt dat alleen een annuïteitenhypotheek een garantie voor aflossing in zich heeft. Lage rente verkeerd leidend Door de lage rentestand is de consument snel geneigd alleen naar het verschil in maandlasten te kijken. Als dan alleen een vergelijking wordt gemaakt met de bestaande hypotheek en de bestaande maandlasten (op basis van de oude rente) en een nieuw product, is elk product in feite goedkoper dan de bestaande situatie van de consument. Als de consument niet juist wordt voorgelicht over andere mogelijkheden, zal hij zeer snel voor het enig aangeboden alternatief gaan. Er is immers sprake van lagere maandlasten, de algemeen gewekte indruk dat annuïteit de enig juiste hypotheekvorm is en de consument krijgt geen enkele andere mogelijkheid voorgerekend. Schade van tienduizenden euro s per geval Stichting Hypotheekclaim wil dat het verkeerd oversluiten van hypotheken stopt en dat de kwaliteit van hypotheekadvies in het algemeen sterk wordt verbeterd. Én dat hypotheekhouders die sinds 2013 hun hypotheek hebben vernieuwd hun schade vergoed krijgen. In veel gevallen gaat dat om tienduizenden euro s. Bij een hypotheek van euro voor tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van euro bedraagt de schade over de looptijd van de hypotheek naar schatting zo n euro. De cijfers ca hypotheekadviseurs ca vermoedelijk verkeerde adviezen ca schade gemiddeld per advies

2 Wat gaat er fout? (1/2) Op zichzelf zouden de gekozen opties in de bekeken adviezen de keuzes van de consument kunnen zijn, als zij keuze hebben gehad uit verschillende alternatieven, inclusief de bijgaande consequenties voor netto maandlasten, restschuld en totale netto lasten (over de gehele looptijd van de hypotheek). Uit de onderliggende adviezen blijkt dat dat in de meeste gevallen niet is gebeurd en dat de consument een onvolledig of onjuist advies heeft gehad, dat in elk geval niet heeft geleid tot een keuze die hem over de gehele resterende hypotheekcarriere het minste zou kosten. Uit de onderzochte adviezen blijkt ook dat als de consument de keuze wel heeft, hij kiest voor iets hogere maandlasten en een aanzienlijk lagere totale kostprijs. De markt voor hypotheekadviseurs blijkt zeer gesloten en ondoorzichtig. Hypotheekadviseurs gunnen weinig mensen een kijkje in hun keuken. Het is lastig te achterhalen hoe het met de kwaliteit van de hypotheekadviezen is gesteld. Toch hebben we met een inventarisatie bij verschillende hypotheektussenpersonen een behoorlijk beeld kunnen krijgen van de werkwijze rond en de inhoudelijkheid van de hypotheekadviezen. Een hypotheekkantoor dat anoniem wenst te blijven gaf aan dat hij zo n 1500 voorstellen per jaar maakt. In 80% daarvan komen bij het gesprek met de consument voorstellen van concurrenten op tafel. Die voorstellen blijken in 90-95% van de gevallen onvolledig of onjuist te zijn. Ze leiden de consument naar een onvoordelig alternatief, als naar de gehele looptijd van de hypotheek wordt gekeken. Ze leggen de nadruk op de lagere maandlasten in het begin van de looptijd, op basis van de lagere rentestanden ten opzichte van de bestaande hypotheek. Consumenten die met deze misstand geconfronteerd worden en uitgelegd krijgen dat ze over de gehele looptijd van de hypotheek zo n euro te veel zouden betalen, geven in het algemeen de voorkeur aan een hypotheek met de laagste totale nettolast. De totale kostprijs van de hypotheek blijkt dus van doorslaggevend belang. De foutieve voorstellen zijn gegeven door adviseurs uit de gehele markt: banken, hypotheekadviesketen en zelfstandige tussenpersonen/adviseurs. Een hypotheektussenpersoon doet zo n 100 second opinions per jaar voor consumenten die geen gerust gevoel hebben over het hypotheekadvies dat een derde hun gegeven heeft. Hier blijkt in 80 tot 90% van de gevallen sprake van een advies dat uitmondt in een onvoordelige keuze voor de consument. Ook hier betreft het adviezen van banken, hypotheekadvies-ketens en zelfstandige tussenpersonen. Ook hier geldt dat als consumenten bewust worden gemaakt van de keuze tussen lage maandlasten op korte termijn of aanmerkelijk lagere kosten over de resterende looptijd van de hypotheek, ze voor het overgrote deel kiezen voor de laagste totale kostprijs van de hypotheek.

3 Wat gaat er fout? (2/2) De fouten die veel voorkomen: 1. Geen inzicht in totale netto kosten van verschillende producten 2. Slechts één mogelijkheid geadviseerd, geen alternatieven voorgesteld 3. De voortzetting van de huidige hypotheekvorm niet meegenomen als alternatief 4. Geen juiste fiscale looptijd gebruikt 5. Geen motivatie gegeven waarom wordt geadviseerd een nieuwe 30 jarige periode te kiezen bij oversluiten/doorstromen 6. Geen overzicht of vergelijking van alle belangrijke consequenties van de verschillende alternatieven. 7. Geen motivatie gegeven waarom er juist voor een bepaalde hypotheekvorm is gekozen (b.v. annuïteit/ lineair) 8. Onjuiste inventarisatie van het inkomen 9. Gezinssamenstelling niet juist meegenomen 10. Werkelijke arbeidsverleden niet ingevuld of onjuist meegenomen

4 Rekenvoorbeeld Inkomen: euro Hypotheekbedrag euro Begin van de eeuw veel afgesloten contructie: deels spaarhypotheek, deels aflossingsvrij. In januari 2016, met als aanleiding de lage rentestand, is geadviseerd de spaarconstructie af te kopen, het opgebouwde spaarbedrag (hier: euro) is in mindering gebracht op de hypotheeksom en de overgebleven som is volledig annuïtair gemaakt, met een looptijd die opnieuw op 30 jaar is gesteld (was nog 17 jaar, voordat werd overgesloten, oorspronkelijke hypotheek afgesloten in 2003). Het alternatief was geweest de oorspronkelijke constructie te laten bestaan en daarop een renteaanpassing doorvoeren. We vergelijken de beide gevallen tegen dezelfde lagere rente (3%) voor de rest van de looptijd van de hypotheken. Dit geeft forse verschillen in de totale netto last van de hypotheek over de gehele resterende looptijd. Dit komt doordat annuïteit de duurste hypotheekvorm is en de looptijd fors is opgerekt. Door de omzetting in aflossingsvorm is de maximale renteaftrek fiscaal vervallen en het afkopen van de box 1 spaarpolis zorgt dat er geen netto rendement meer gemaakt kan worden op een spaarproduct. Hoewel de maandlasten in het geval van de annuïteitenhypotheek in de vergelijkende jaren lager zijn dan in het alternatief, is in dit geval sprake van een verschil in de totale netto maandlasten over de gehele resterende looptijd van de hypotheek van euro (zie berekening pagina: 5), in het nadeel van de annuïteiten hypotheek.

5 Spaarhypotheek, 200k, aangepaste rente Jaar Bruto rente Netto rente Premie aflossing Totaal netto Annuitair, 175k, aangepaste looptijd Bruto rente Netto rente Premie aflossing Totaal netto Verschil netto maandlast Totaal Netto rente Hypotheek Aflossing Hypotheek 0 Premie/inleg Extra belasting forfaitair rendement Restschuld hypotheek 0 Totaal Netto rente Hypotheek Aflossing Hypotheek Premie/inleg 0 Extra belasting forfaitair rendement 0 Restschuld hypotheek 0 Totaal Verschil

6 Inschatting aantal gedupeerden op basis van cijfers van HDN / / / In totaal heeft HDN in de periode 2013-Q hypotheekaanvragen ontvangen. HDN ontvangt ca 75% van de aanvragen, de overige 25% is met name Rabobank aanvragen zijn gedaan door personen jonger dan 30 jaar (cijfers HDN). Dit zijn starters, doorstromers en oversluiters. Het aantal doorstromers/ oversluiters is Van de aanvragers vallen er dus buiten de doelgroep. Blijft over een groep van aanvragers. Van de overgebleven groep (alle aanvragers > 30 jaar) betreft het keer géén annuïteitenhypotheek (cijfers HDN). Van de resterende aanvragers (ouder dan 30 jaar met een annuïteitenhypotheek) is ongeveer 40% starter. Deze starters vallen buiten de doelgroep. Blijft over een primaire doelgroep van aanvragers. Dit is 30,6% van de aanvragen die bij HDN binnenkomen in genoemde periode. Op basis van de cijfers tot en met Q zal het werkelijk aantal afgesloten hypotheken (gehele markt) over de periode 2013 t/m Q iets meer dan hypotheken bedragen. Als we het percentage uit de HDN zaken als representatief beschouwen, zou de totale doelgroep betreffen. Als we er vanuit gaan dat 60% een dusdanig onvolledig/onduidelijk/onjuist advies heeft dat er een zaak ontstaat, dan is de inschatting dat er gedupeerden in de markt zijn

7 Hypotheekmarkt Bron: Monitor koopwoningmarkt, 3e kwartaal 2015 (hoofdrapport), Hypotheek Data Netwerk (HDN) Expertisecentrum Woningwaarde OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft, Harry Boumeester, oktober 2015 HDN registreert het aantal aanvragen van hypotheken die bij hypotheekverstrekkers worden geplaatst. De gegevens representeren circa 75% van alle hypotheekaanvragen, die meestal pas worden aangevraagd als consumenten een mondelinge overeenstemming met de verkopers van een woning hebben bereikt. Het Kadaster registreert het aantal nieuwe hypotheken dat daadwerkelijk wordt afgesloten, dus op het moment waarop de hypotheekakte daadwerkelijk bij de notaris passeert. Daarom loopt de ontwikkeling van het aantal hypotheekaanvragen via HDN normaal gesproken ongeveer twee tot drie maanden (dus circa één kwartaal) voor op de ontwikkeling van het aantal nieuw afgesloten hypotheken bij het Kadaster. Figuur 2.1 Aantal hypotheekaanvragen op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal e kwartaal 2015 Aantal Per 1 januari 2013 vallen alleen nog nieuwe hypotheken met een lineair of annuïtair aflossingsschema onder het regiem van de hypotheekrenteaftrek. Het effect hiervan op de gewenste hypotheekvorm in de aanvragen, is in 2013 overduidelijk: het aandeel van de annuïteiten hypotheken stijgt van 16% in het vierde kwartaal van 2012 naar 71% in het tweede kwartaal van Gedurende 2013 en 2014 stabiliseert dit aandeel zo rond de 70% (zie figuur 2.2). In de eerste drie kwartalen van 2015 zien we het aandeel aflossingsvrije hypotheken echter weer licht toenemen ten koste van de hypotheken met een annuïtair aflossingsschema. Dit kan het gevolg zijn van iets meer doorstromers op de koopwoningmarkt, die hun oude hypotheek meenemen in de financiering van de nieuwe woning of van meer oversluitingen van bestaande aflossingsvrije hypotheken in verband met de lage rentestand.

8 Figuur 2.2 Aantal hypotheekaanvragen naar hypotheekvorm1, op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal e kwartaal Percentage Annuitair Spaarhypotheek Aflossingsvrij Overig/onbekend Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing U krijgt sinds 1 januari 2013 alleen hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek in een looptijd van 30 jaar volledig en tenminste annuïtair aflost. Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. Bronnen: -

9 De verantwoordelijkheid van de hypotheekadviseur De hypotheekadviseur anno 2016 Door de lage rentestand is de consument snel geneigd alleen naar het verschil in maandlast te kijken. Als dan alleen een vergelijking wordt gemaakt met de bestaande hypotheek en de bestaande maandlasten (op basis van de oude rente) en een nieuw product, is elk product in feite goedkoper dan de bestaande situatie van de consument. Als de consument niet juist wordt voorgelicht over andere mogelijkheden, zal hij zeer snel voor het enig aangeboden alternatief gaan. Er is immers sprake van lagere maandlasten, de algemeen gewekte indruk dat annuïteit de enig juiste hypotheekvorm is en de consument geen enkele andere mogelijkheid voorgerekend krijgt. Er mogen geen sturende afspraken worden gemaakt Financiële adviezen aan klanten moeten volledig in het belang van de klant zijn. Dit geldt zowel voor adviseurs als voor directe aanbieders. In het oude provisiesysteem stond het klantbelang niet altijd voorop. De adviseur kon te maken krijgen met een belangenconflict: het belang van zijn klant en zijn eigen belang om voor zijn werk beloond te worden door aanbieders die alleen provisie aan hem betaalden als hij een product verkocht. De klant betaalt rechtstreeks De rechtstreekse betaling van klanten aan adviseurs en directe aanbieders draagt bij aan de beoogde verandering van productgedreven verkoop naar klantgerichte advisering. Door rechtstreekse betaling door de klant is de adviseur voor zijn beloning voor advieswerkzaamheden niet meer afhankelijk van het verkopen van producten. Een goed financieel advies kan een klant veel opleveren. Het is belangrijk dat klanten de waarde van het advies kunnen inschatten. De klant kan een bewuste keuze maken Het is belangrijk dat de klant een bewuste keuze kan maken voor een financiële dienstverlener. Dit geldt zowel voor het adviesproces voorafgaand aan het afsluiten van een nieuw product als voor de advisering tijdens de looptijd van een product. Aantal hypotheektussenpersonen In Nederland is het niet geheel duidelijk hoeveel tussenpersonen er zijn. De schatting is dat het er zo n zijn. Er is een verschil tussen enerzijds adviseurs van een bank en anderzijds zelfstandige adviseurs of adviseurs aangesloten bij een hypotheekadviesketen. Er zijn zo n 50 serviceorganisaties en 331 gevolmachtigd agenten. Nederlandse tussenpersonen bemiddelen doorgaans voor meerdere financiële aanbieders. In enkele gevallen komt het voor dat een tussenpersoon voor slechts één aanbieder bemiddelt.

10 AFM richtlijnen: Verantwoordelijkheid van de adviseur Oversluiten en de verantwoordelijkheid van de adviseur Onder het oversluiten van een hypotheek wordt het vervroegd aflossen van een bestaande hypotheek en het gelijktijdig afsluiten van een nieuwe hypotheek verstaan. Er kunnen verschillende redenen zijn om hiertoe over te gaan. Bijvoorbeeld omdat de consument lagere maandlasten of een verhoging van zijn huidige hypotheek wenst. Als de adviseur de consument adviseert om een hypothecair krediet over te sluiten adviseert hij dus om een nieuwe hypothecaire kredietovereenkomst af te sluiten. Dit heeft als consequentie dat het volledige wettelijk adviestraject van toepassing is. [ ] De kernvraag die de adviseur moet onderzoeken is of het oversluiten van de hypotheek wel in het belang van de consument is. Dit belang moet aantoonbaar zijn. [ ] [ ] Daarnaast is de adviseur bij het advies over het oversluiten verplicht om een financiële vergelijking te maken. Hierbij vergelijkt hij de situatie waarin de eerste hypotheek toch in stand blijft met de situatie waarin deze wordt overgesloten. Bij deze vergelijking moet de adviseur alle relevante kosten betrekken. Het gaat hier om de kosten van een eventuele boete in verband met de vervroegde aflossing, taxatiekosten, notariskosten en uiteraard de kosten van het advies die de adviseur rekent in verband met het oversluiten van het hypothecair krediet. Deze berekeningen moeten reproduceerbaar zijn en dus onderdeel uitmaken van het klantdossier. Door het in kaart brengen van de financiële consequenties kan de adviseur een goede afweging maken tussen de voordelen van het oversluiten en de kosten die hieraan zijn verbonden. Zonder een berekening van deze financiële consequenties is er per definitie geen sprake van een passend advies. Bovendien moet de adviseur de consequenties van een eventuele verbonden (opbouw)verzekering betrekken bij zijn advies. Het is aan de adviseur om de consument ook helder te informeren over de consequenties van het oversluiten. De voor- en nadelen van het oversluiten moeten voor de consument inzichtelijk zijn. Bron: Leidraad Hypotheekadvisering, Aflevering 5: advies over oversluiten, AFM