Advies aan de gemeenteraad

Transcriptie

1 Advies aan de gemeenteraad Postregistratienummer * * Raadsvergadering: 15 maart 2018 Voorstel:.. Agendapunt:.. Onderwerp Bouwkrediet 20 huurwoningen Heerenweide Behandeld door/in Commissie Ruimte Datum 20 februari 2018 Sector Grondgebiedzaken Beslispunten 1. Het benodigde krediet voor de bouw van de 20 huurwoningen in Heerenweide beschikbaar te stellen 2. De voorgestelde aanvangshuren en energievergoedingen als uitgangspunt te nemen 3. De onrendabele top te financieren uit de Algemene Bedrijfsreserve van het woningbedrijf Inleiding Op 19 juli 2016 heeft het college besloten om in fase 1D van Heerenweide onderzoek te laten doen naar de bouw van acht beneden- en bovenwoningen en twaalf jongerenwoningen door het gemeentelijk woningbedrijf. Dit plan is verder uitgewerkt in een Programma van Eisen (PVE). Architect Jan Rietvink heeft het PVE vertaald in een voorlopig ontwerp. In april 2017 heeft u hiervoor een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. In dezelfde fase ontwikkelt woningcorporatie de Woonschakel voor zorgpartij Wilgaerden het zorgcomplex Weidehof. Hierin bevinden zich 36 zorgkamers voor dementerende ouderen en daarboven zijn 26 voor zorg geschikte zelfstandige huurwoningen. De gemeente heeft in het najaar een exploitatie-overeenkomst met deze partijen gesloten. De aanpassingen in het bestemmingsplan voor het zorgcomplex en de huurwoningen van het gemeentelijk woningbedrijf zijn door de gemeenteraad op 21 december 2017 vastgesteld. Klaproos VS Opmeer Postbus ZK Spanbroek telefoon: fax: gemeente@opmeer.nl KvK nummer IBAN-nummer NL94 BNGH

2 De gemeente, Woonschakel, Wilgaerden en architect Jan Rietvink zijn zoveel mogelijk samen opgetrokken in het gehele traject. Het college heeft gekozen om met dezelfde aannemer als de Woonschakel het plan in bouwteam verder uit te werken. Vooruitlopend op de landelijke regelgeving worden de huurwoningen van het gemeentelijk woningbedrijf en het zorgcomplex all-electric uitgevoerd. Door een extern calculatiebureau is een kredietraming gemaakt, die aan u voorligt. Beoogd effect Voldoende woningen voor diverse doelgroepen. In deze fase extra aandacht voor jongeren door de bouw van de huurappartementen en BeBo s (beneden- en bovenwoningen) voor eenoudergezinnen en starters. Argumenten 1.1 Het bouwprogramma past binnen het investeringskader van het Woningbedrijf In het strategisch voorraadbeleidsplan dat in 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad is een investeringsregeling opgenomen, waarin een ontwikkel- en besluitvormingsproces is beschreven. We zijn in fase III, voorlopig ontwerp.

3 Het project is na de aanvraag van het voorbereidingskrediet verder ontwikkeld. Het PVE is uitgewerkt in een voorlopig ontwerp door de architect. Het bestemmingsplan is aangepast aan het zorgcomplex en deze huurwoningen en er is een aannemer geselecteerd om het plan verder in bouwteam uit te werken. Ook is een kostenraming gemaakt door een externe kostendeskundige. 1.2 De woningen voorzien in een behoefte In de woonvisie en het strategisch voorraadbeleidsplan 2013 staat aangegeven dat we meer doelgroep specifiek moeten bouwen. Geen eengezinswoningen, maar meer woningen voor ouderen, jongeren en kleine huishoudens. Deze woningen voldoen aan de wens voor jongeren en kleine huishoudens. 1.3 De bouw van de woningen past in de investeringsvoornemens van het woningbedrijf en de gemaakte afspraken in de exploitatieopzet Heerenweide In het vastgestelde strategisch voorraadbeheer van het woningbedrijf Opmeer is de nieuwbouw van de huurwoningen opgenomen. In het gehele plan komen 67 huurwoningen. Deze 20 huurwoningen zijn daarvan de eersten. 1.4 De woningen zijn voorbereid voor de toekomst Het PVE gaat uit van gasloze nul-op-de-meter-woningen, die goed op de zon zijn ontworpen en een groot dakvlak hebben. Naast uitstekende isolatie, drie dubbel glas worden de woningen voorzien van een energiezuinige elektrische warmtevoorziening en zonnepanelen. De woningen worden daarmee geheel elektrisch. De woningen worden beter dan de huidige bouweisen. Nul op de meter De voorgaande nieuwbouwcomplexen aan de Van Roozendaalstraat en de Graaf Florisstraat uit 2015 waren al passief gebouwd : zeer goed geïsoleerd en gericht op de zon, maar nog wel voorzien van een gasketel. Die woningen waren al bijzonder energiezuinig. Met deze woningen gaan nog een stapje verder: nul-op-de-meter. Dit betekent dat het elektraverbruik van de woning gelijk is aan het opwekken van elektra door de zonnepanelen. Per saldo nul dus. Op de daken van de complexen worden veel zonnepanelen aangebracht die gekoppeld zijn aan de woningen. Per woning zijn 12 tot 16 zonnepanelen benodigd. De panelen zorgen ervoor dat er per jaar evenveel elektra wordt opgewekt dan dat er in de woning wordt verbruikt. De panelen leveren in de zomer meer op dan in de winter. Volgens de huidige salderingsregeling mag de aan het algemene elektranet terug geleverde elektra nog geheel worden verrekend met de van het net afgenomen elektra. Het betekent dat men het overschot aan stroom als het ware gratis mag opslaan in het openbare net en weer ophalen als het nodig is. Deze salderingsregeling wordt zeer waarschijnlijk in 2020 aangepast. Hoe de regeling er dan uitgaat zien is nog niet bekend. In de praktijk betekent dat de bewoners een energiebundel krijgen die gelijk is de door de zonnepanelen opgewekte elektra. Bij gemiddeld gebruik is dit voldoende voor verwarming, warm water, ventilatie en huishoudelijk gebruik. Wanneer de huurders meer elektra verbruiken dan deze bundel betalen ze de meer verbruikte energie rechtstreeks aan een energieleverancier. Wanneer ze minder gebruiken is het voordeel voor henzelf. 1.5 De plannen passen in het bestemmingsplan Heerenweide

4 Om het zorgcomplex en deze huurwoningen te bouwen was een wijziging van het bestemmingplan Heerenweide benodigd. Deze wijziging is meegenomen in het bestemmingsplan HOS 2017 die in de raadsvergadering van 21 december is goedgekeurd. Tegen het plan waren geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan wordt 7 februari gepubliceerd. Na zes weken is het plan definitief en kan de omgevingsvergunning worden ingediend. 1.6 De welstandcommissie is op hoofdlijnen akkoord met beide bouwplannen Het plan is in concept voorgelegd aan de welstandcommissie. Deze commissie is op hoofdlijnen akkoord. Een definitief advies wordt pas gegeven op basis van het definitief ontwerp bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning. 1.7 De zichtbare zonnepanelen geeft het complex een positieve duurzame uitstraling Door het aanbrengen van de zonnepanelen laat Opmeer zich van haar duurzame kant zien. Dit past in het raadsprogramma en kan stimulerend werken voor de bewoners en inwoners van de gemeente om ook duurzaam te bouwen. 1.8 De woningen voldoen aan een toekomst zonder gas De bouw van deze nul-op-de-meter-woningen krijgt aandacht van ontwikkelaars, aannemers en particulieren. Het zullen de eerste volledige elektrische woningen in de gemeente Opmeer worden. Landelijk wordt er veel gesproken om in nieuwbouwwijken geen gasleidingen meer aan te leggen om de energietransitie vorm te geven. De West-Friese gemeenten bereiden een regionaal statement voor om vooruitlopend op de regelgeving aan aannemers en ontwikkelaars duidelijk te maken dat de nieuwbouwwijken in de regio West-Friesland bij voorkeur aardgasvrij moeten zijn. Gemeenten mogen vanaf 1 juli 2018 nieuwbouwwijken aanwijzen die aardgasvrij moeten worden aangelegd. Fase III van Heerenweide zal zeer waarschijnlijk ook zonder gas worden aangelegd. Hierover zijn gesprekken gaande met de ontwikkelaar. Met de bouw van deze woningen kunnen we ervaringen opdoen voor de volgende fases en renovaties. De kosten van deze woningen zijn hoger dan wanneer de woning met een cv-ketel zou worden uitgevoerd. 2.1 De huurprijzen zijn reëel Aan de hand van de voorlopige ontwerpen zijn de woningwaarderingspunten voor de verschillende woningtypen uitgerekend. Het aantal punten geeft uiteindelijk inzicht in de maximale huurprijs die voor de woningen gevraagd kan worden. In het huurprijsbeleid streven we naar 70% van de maximaal redelijke huur. - huurprijs 12 appartementen De 12 kleine appartementen met een gemiddelde vloeroppervlakte van 50 m2 zouden bij 70% van de maximaal redelijke huur een huurprijs moeten krijgen tussen de 460 en 490. Maar de appartementen zijn specifiek bedoeld voor jongeren tot 23 jaar volgens het PVE. Voor deze woningen hanteren we daarom de huurtoeslaggrens van 417.

5 - huurprijs 8 be/bo s De 8 be/bo s met een gemiddelde vloeroppervlakte van 70 m2 hebben bij 70% van de maximaal redelijke huur een huurprijs tussen de 540 en de 570. De woningen zijn voor 1-2 persoon huishoudens en starters bedoeld, volgens het PVE. Ze vallen hiermee onder de aftoppingsgrens van Energievergoeding De bewoner heeft in deze nul-op-de-meter-woning in principe geen energienota, behalve het vast recht van de elektra-aansluiting. Omdat de verhuurder wel extra investeert in deze woning om deze zeer energiezuinig te maken, is gerechtvaardigd om van de huurder een extra vergoeding te vragen. Dit is mogelijk door de, voor de woning aangebrachte zonnepanelen in een aparte goederen- en dienstencomponent onder te brengen. Dit component komt bij op de huur, maar telt niet mee voor de huurtoeslag en wordt niet verhoogt bij de jaarlijkse huurverhogingen. Het bedrag varieert naar gelang het aantal zonnepanelen tussen de 60 tot 70 per maand. De gemiddelde huurprijs inclusief energievergoeding is: Jongerenappartementen : = 477 Be/Bo s : = De solide financiële positie van het Woningbedrijf rechtvaardigt deze investering Zie financiële paragraaf. 3.2 Subsidies kunnen de investering verlagen In de kredietaanvraag is geen rekening gehouden met het verkrijgen van eventuele subsidies. Dat neemt niet weg dat we dit onderzoeken en indien mogelijk aanvragen. De volgende regelingen zijn waarschijnlijk van toepassing. Een korting op de verhuurdersheffing van ,- per woning. Deze heffingsvermindering geldt voor een periode van vier jaar. Daarnaast is er nog een subsidie mogelijk op duurzame installaties. Dit varieert tussen de 1700 en 2800 per woning. Kanttekeningen Geen. Burgerparticipatie Heeft plaatsgevonden bij de voorbereiding van het bestemmingsplan HOS Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is er op 31 mei 2017 een inloopavond gehouden om de plannen van het zorgcomplex en de huurwoningen te verduidelijken. Naast een algemene aankondiging werden alle omwonenden persoonlijk uitgenodigd. Tegen het plan zijn geen zienswijzen ingebracht. Financiën De voorlopige ontwerpen zijn gebruikt om een investeringsbegroting te maken. Hierin zijn alle kosten opgenomen voor de bouw van deze twintig woningen, waaronder grondaankoop, bouwkosten, aanleg terrassen, aansluitkosten nutsvoorzieningen en dergelijke. De totale investering voor de bouw van deze huurwoningen bedraagt Een voorbereidingskrediet van heeft u op 20 april 2017 al beschikbaar gesteld. Deze kredietaanvraag komt hierdoor op

6 Berekening onrendabele top Uitgaande van een investering van voor de 12 startersappartementen en voor de 8 Be/bo s en de eerder genoemde huurprijzen kan de onrendabele top worden berekend. De onrendabele top is dat deel van de investering dat aan de einde van de looptijd theoretisch niet kan worden terugverdiend. De berekende onrendabele top voor de 12 startersappartementen bedraagt ( per woning) en die voor 8 Be/bo s ( per woning). Hiermee komt de totale onrendabele top op De onrendabele toppen komen ten laste van de winst en verliesrekening van het Woningbedrijf. Ter vergelijking: de onrendabele top bij de 11 appartementen in Hoogwoud bedroeg: per woning en bij de 19 appartementen in Spanbroek bedroeg deze: per woning. Dekking Het te verwachten positieve resultaat van het Woningbedrijf over 2018 bedraagt 1,2 miljoen Rekeninghoudend met genoemde onrendabele toppen wordt het verwachte resultaat van het Woningbedrijf minus Het als gevolg van de onrendabele toppen te verwachten negatieve resultaat van het Woningbedrijf van minus kan worden gedekt uit de bestemmingsreserve Woningbedrijf. Uitvoering Het streven is om rond de zomer te starten met de bouw van de huurwoningen en het gelijktijdig ontwikkelde zorgcomplex van de Wilgaerden. 20 februari commissie RO met planpresentatie door architect Jan Rietvink 15 maart gemeenteraad Maart/april aanvraag omgevingsvergunning Augustus start bouw Juli-september oplevering woningen Communicatie Voorafgaand en tijdens de bouw worden persberichten gestuurd naar de lokale kranten en vakbladen. Daarnaast is er een feestelijke eerste paal en een oplevering. Ook met de toekomstige gegadigden voor deze woningen wordt gecommuniceerd. Bijlagen digitaal en in raadsleeskamer 1. Voorlopig ontwerp door architectenbureau Jan Rietvink Burgemeester en wethouders gemeente Opmeer Datum: 31 januari 2018 Naam: W. Poortvliet

7

8 Raadsbesluit De raad van de gemeente Opmeer, Besluit, gelezen het voorstel van de burgemeester en wethouders van 6 februari 2018, en gelet op het advies van de Commissie Ruimte het volgende; Raadsbesluit: 1. Het benodigde krediet voor de bouw van de 20 huurwoningen in Heerenweide beschikbaar te stellen 2. De voorgestelde aanvangshuren en energievergoedingen als uitgangspunt te nemen 3. De onrendabele top te financieren uit de Algemene Bedrijfsreserve van het woningbedrijf Dit is besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad van Opmeer op: 20 april Mevrouw M.C.G.M. de Vree-Bekker Raadsgriffier de heer G.J.A.M. Nijpels Raadsvoorzitter