Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

Transcriptie

1 Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

2

3 Inhoudsopgave 1 Actuele ontwikkelingen Landelijke ontwikkelingen Ontwikkelingen binnen de corporatiesector Regionale ontwikkelingen Lokale ontwikkelingen 6 2 Organisatiefilosofie Onze missie Onze visie Onze ambities 9 3 Speerpunten prettig wonen in Zeist Inleiding Toegang tot de woningmarkt Woonkwaliteit Woonkansen voor bijzondere doelgroepen 11 4 Doelstellingen, ambities en acties Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt Speerpunt 2: Woonkwaliteit Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen Interne ambities 19 5 Onze organisatie Professional in vastgoed Dichtbij onze klanten Flexibele organisatie Cultuur Midden in de wijk Solide lokale verankering Belanghouders Hoe geven we belanghouders invloed? Gezonde financiële basis 24 Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met 2015

4 2 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

5 Voorwoord De samenleving wordt gemaakt door de mensen die daar actief in deelnemen. In ons vorige ondernemingsplan Maatschappelijk ondernemen - Keuzes maken onze toekomst beschreven wij dat wij met hen en voor hen midden in de samenleving staan en inspelen op de vraag van de markt. In ons nieuwe ondernemingsplan werken we het verder uit. We maken keuzes uit de veelheid aan ambities die we hebben. Vooral vertalen we onze ambities in concrete doelen, zodat we in de gaten kunnen houden of we nog op schema zitten. Daarmee ontwikkelen we ons de komende jaren van een klantvriendelijke organisatie naar een organisatie die extern gericht is. Zo bereiken we samen ons doel: we maken prettig wonen in Zeist voor meer mensen bereikbaar. Leeswijzer Dit plan bestaat uit vijf hoofdstukken. Nadat we in het eerste hoofdstuk een beknopte schets geven van de actuele ontwikkelingen, bespreken we in het tweede hoofdstuk onze organisatiefilosofie. Het derde hoofdstuk gaat over onze speerpunten. We zetten ons in voor een betere toegang tot de woningmarkt, goede woonkwaliteit en woonkansen voor bijzondere doelgroepen. De vertaling van deze ambities in maatregelen en de planning van onze acties om deze speerpunten vorm te geven, leest u in hoofdstuk 4. In het vijfde hoofdstuk staan we stil bij belangrijke randvoorwaarden: kritische succesfactoren voor onze organisatie. We beschrijven waar we aan werken om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben. Daar hoort ook een gezonde financiële basis bij. Zeist, 30 augustus 2011 Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

6 4 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

7 1. Actuele ontwikkelingen In dit hoofdstuk leest u recente ontwikkelingen op het gebied van wonen. Zo krijgt u een beeld van het veld waarin wij ons bewegen. We beschrijven eerst een aantal landelijke ontwikkelingen. Daarbij kijken we vooral naar de rol van de overheid en de ontwikkelingen in de sector. Daarna leest u meer over de regionale ontwikkelingen: hoe gaat het met de regio Utrecht? We sluiten af met een blik op Zeist. 1.1 Landelijke ontwikkelingen De wereldeconomie verandert. De Europese schuldproblemen zijn verontrustend. Het vertrouwen dat ons land door de recessie heen komt, wankelt. De woningmarkt is bij uitstek een markt van vertrouwen. De woningmarkt heeft volop te maken met de gevolgen van de economische crisis. Het woningtekort neemt toe, investeringen zijn afgenomen, de doorstroming op de woningmarkt is sterk verminderd en er is ook sprake van een belangrijke investeringsvraag in de woon- en leefomgeving. In de komende tien jaar zal het aantal huishoudens dat een woning nodig heeft toenemen met tot De prijzen van koopwoningen hebben zich anno 2011 gemiddeld genomen niet hersteld. Er is per saldo - met regionale verschillen - sprake van een lichte daling. Dat de prijzen zich niet herstellen, is vooral te wijten aan een gebrek aan vertrouwen en dat zorgt weer voor weinig marktdynamiek. Er zijn relatief weinig verkooptransacties. Een aanzienlijk deel van het woningaanbod staat langer dan een jaar te koop. Aan de andere kant is in delen van het land de druk op de huurwoningenmarkt steeds groter met langere wachttijden en specifieke doelgroepen die geen plek kunnen veroveren. Een duidelijk effect van de crisis is dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen is gedaald. De komende jaren zal dit aantal vermoedelijk laag blijven. Ten eerste omdat het aantal in aanbouw genomen woningen in 2009 en 2010 sterk is gedaald. En ten tweede omdat het aantal afgegeven bouwvergunningen fors lager ligt. Ook de nieuwbouwproductie van huurwoningen komt onder druk te staan. Het is voor woningcorporaties steeds moeilijker om investeringsruimte vrij te maken. Woningcorporaties krijgen door twee ontwikkelingen met flink hogere lasten te maken. Ten eerste mag een deel van het bezit wegens Europese richtlijnen niet langer via waarborging gefinancierd worden. De tweede ontwikkeling is dat bezitters van huurwoningen een deel van de huurtoeslag voor hun rekening zullen moeten nemen. De lasten zullen fors meer stijgen dan de huurinkomsten, en dat zet investeringen onder druk. Corporaties moeten delen van de portefeuille verkopen, een richting die de steun heeft van het kabinet-rutte. Kopers zijn zeer terughoudend in dergelijke grote aankopen. 1.2 Ontwikkelingen binnen de corporatiesector De overheid is bezig met een heroriëntatie van het woonbeleid, die moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen in de woningmarkt. Van overheidsgestuurd naar zelfstandig Corporaties hebben sinds de bruteringsoperatie in 1995 een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Zij ontwikkelden zich van gesubsidieerde, overheidsgestuurde organisaties naar zelfstandige organisaties. Dit leidde tot financiële professionalisering en een verbetering van het vastgoedbeheer. Daarbij was er aandacht voor vastgoedontwikkeling en klantmanagement. Nu houden zij zich ook nadrukkelijk bezig met hun maatschappelijke positie. Het BBSH is daartoe aangepast. Medio 2011 is de nieuwe woonvisie bekend gemaakt. Het kabinet kiest voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Een en ander wordt uitgewerkt rondom de thema s: versterken vertrouwen koopmarkt betere werking huurmarkt verbeteren van investeringscondities woningbouw woon- en leefomgeving Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

8 Maatschappelijke positionering De positie van de corporaties is sterk onderhevig aan de maatschappelijke discussie. Wat de exacte positie wordt en of deze zo ongewis blijft zoals nu in 2011, is onbekend. Corporaties zien zelf dat een maatschappelijke positionering onmisbaar is, hoe moeilijk dat ook is nu de financiën van corporaties zo onder druk staan. Het gaat om legitimiteit van de sector, transparantie, verantwoording en het investeren in zaken die verder gaan dan vastgoed. Daarom benoemen zij lokale belanghouders, laten zich conform de Aedes-code visiteren en gaan ze volop de discussie aan. Corporaties geven belanghouders invloed op het beleid en leggen aan hen verantwoording af. Meewerken aan duurzaamheid en CO 2 -reductieplannen Corporaties willen de komende tien jaar de energieprestaties van hun woningen met gemiddeld twintig procent verbeteren. Ze hebben er bovendien voor gezorgd dat alle huurwoningen op 1 januari 2009 een energiecertificaat hadden. Europese regelgeving Binnenkort gaat de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (de nieuwe Woningwet) naar de Tweede Kamer. De vernieuwde wet gaat onder meer in op de relatie tussen corporaties, overheid en lokale belanghouders en regelt ook de gevolgen van de Europese Beschikking. Eén van de eisen van de Europese Commissie is een concrete begrenzing voor de inzet van staatssteun aan woningcorporaties. belastbaar inkomen is maximaal per jaar, peildatum ). Tenminste 90% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen dient aan deze doelgroep te worden toegewezen om staatssteun geoorloofd te laten zijn. Met een inkomen (net) boven deze grens kom je echter in een groot deel van Nederland (waaronder Zeist) niet in aanmerking voor een koopwoning en ook niet voor een vrije sector huurwoning. Reden waarom corporaties manieren zoeken om deze groep die anders tussen wal en schip valt, te bedienen. 1.3 Regionale ontwikkelingen Utrecht is het kloppend hart van Nederland en van onze provincie. Door de centrale ligging in het land, als schakel tussen Randstad en Ruhrgebied en door het hoge opleidingsniveau van de inwoners, heeft de provincie een sterke positie. Utrecht kent daarom ook de hoogste economische groei van Nederland. Van krimp is geen sprake, juist het tegenovergestelde. Het is een provincie waar het goed wonen, werken en recreëren is, met prachtige, afwisselende landschappen en aantrekkelijke steden als Utrecht en Amersfoort, uitstekende culturele voorzieningen en internationaal bekende kennisinstituten. We zien dat de regio Utrecht niet veel andere trends laat zien dan het landelijk beeld. Er wordt gezocht naar steeds meer samenhangend beleid op regionaal niveau, zoals al gebeurt in de woonruimteverdeling, de economische bedrijvigheid en het algemeen bestuur. Door gebrek aan grond is er sprake van een achterblijvende productie van sociale woningbouw in de regio. Het RWU (Regioplatform Woningcorporaties Utrecht) ziet de regio als één woningmarkt. Corporaties ontwikkelen daarom gezamenlijke volkshuisvestingsdoelen. De organisatie richt zich op belangenbehartiging en lokaal en regionaal volkshuisvestingsbeleid. Wij participeren actief in het RWU. Die Europese regels spelen een dominante rol in het huidige debat over het werkterrein van de corporaties. Sinds 2002 is onderhandeld tussen de Nederlandse overheid en de Europese Commissie (EC) over staatssteun aan corporaties in Nederland. De resultaten van deze onderhandelingen zijn in december 2009 gerapporteerd aan de Tweede Kamer. Eén van de eisen van de EC is een concrete begrenzing voor de inzet van staatssteun aan woningcorporaties. Dit houdt in dat er een specifieke doelgroep op basis van het inkomen is afgebakend voor woningen met een huur beneden de liberalisatiegrens ( 652,52, prijspeil , 1.4 Lokale ontwikkelingen 1 De positie van Zeist in de regio is een sterke. Ze profiteert volop van de economisch sterke ontwikkelingen die er in en rond Utrecht aanwezig zijn. De werkeloosheid is laag tot nihil en het algemene kennisniveau is hoog. Zeist is een dure gemeente ten opzichte van Utrecht. De verhouding koopwoningen huurwoningen ten opzichte van de regio slaat door naar de koop, bovendien zijn de gemiddelde huur- en koopprijzen hoger dan in de regio. In het buitengebied van Zeist zijn veel instellingen voor ouderenzorg en een aantal inrichtingen voor geestelijke gezondheidszorg 1) De cijfers in deze paragraaf zijn ontleend aan de Analyse Woningmarkt en vastgoedportefeuille van ABF uit Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

9 ( care valley ). Bijna inwoners van Zeist wonen in instellingen. Deze woonvoorzieningen zullen krimpen en zich toeleggen op specifieke intramurale dienstverlening. Alle andere zorg zal extramuraal worden georganiseerd. Voor Zeist geldt dat vergrijzing aan de orde is. Niet alleen door de hoge concentratie van ouderenzorginstellingen, maar ook door het groter wordende deel steeds ouder wordende zelfstandig wonende mensen. Zeist is voor ouderen een interessante woonplaats door de goede gezondheidsvoorzieningen en centrale ligging. De woningmarkt in Zeist is meer gespannen dan in andere gemeenten in de regio. Dit vertaalt zich onder meer in een hogere gemiddelde koopsom ( t.o.v provincie Utrecht) dan in de rest van de provincie de afgelopen jaren. De druk op de huurwoningenmarkt vertaalt zich door lange wachttijden op met name eengezinswoningen, lage slaagkansen voor starters op de koopmarkt en een forse mate van scheefwonen. Scheefwonen Er zijn veel belemmeringen om te verhuizen in Zeist. In de huursector is de overstap tussen de sociale sector en de vrije sector groot en in de koopsector vormen de overdrachtsbelasting (hoewel deze tijdelijk is verlaagd naar 2%), de financiering en hoge koopprijzen een belemmering. Het gat tussen de koopmarkt en de betaalbare en vrije sector huur is zo groot, dat dit het onaantrekkelijk maakt het huurcontract op te zeggen en te kopen. Met andere woorden: de doorstroming van de huursector naar de koopsector is gestagneerd. Huurprijsregulering heeft in schaarsteregio s zoals Zeist voor kunstmatig lage huurprijzen gezorgd. De vraag is (vaak) groter dan het aanbod. Dit leidt tot belemmeringen voor bijvoorbeeld verpleegsters, politieagenten, onderwijzers en leraren die zich hier willen vestigen. Hierdoor is er onvoldoende doorstroming van sociale huurwoningen naar duurdere huurwoningen en koopwoningen. In combinatie met de situatie dat tot voor kort sociale huurwoningen ook aan midden- en hogere inkomens werden toegewezen, is scheefwonen in de sociale sector ontstaan. We hebben immers jarenlang gestimuleerd dat huishoudens met hogere inkomens onze woningen huurden, om al te eenzijdige samenstelling van wijken en buurten te bestrijden. Daarom, en om de keuzevrijheid op de huurmarkt te verbeteren, neemt het kabinet maatregelen om de doorstroming te bevorderen: Hogere inkomens krijgen in de sociale huursector te maken met een extra huurverhoging van maximaal 5%. Medio 2011 is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Het is de bedoeling van het kabinet dat scheefwonen hiermee wordt ontmoedigd en doorstroming bevorderd. Thema s die aandacht vragen in deze gespannen woningmarkt zijn: De druk op de (huur)woningmarkt zal blijven groeien. Zeist is en blijft een aantrekkelijke gemeente in de regio. Meer dan de helft van de actief woningzoekenden in Zeist komt uit de regio. De gemeente Zeist geeft aan geen mogelijkheid op grote schaal te (kunnen) bieden om goedkope eengezinswoningen toe te voegen. Er is in Zeist vraag naar meer seniorenwoningen met zorgvoorzieningen en een goede prijs/kwaliteitverhouding. De bevolking zal volgens de prognose toenemen tot circa inwoners. Samengevat vallen de volgende ontwikkelingen het meest op: De groep huishoudens jaar neemt af, vooral de meerpersoonshuishoudens/gezinnen. Na 2015 groei van de groep jaar en met name groei van de groep 75+. Groei eenpersoonshuishoudens in 2020 met 45%, met name door vergrijzing. Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

10 8 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

11 2 Organisatiefilosofie We hebben een missie en een visie die samen onze organisatiefilosofie vormen. En we hebben ambities die vertaald zijn in doelen. Met deze doelen geven we invulling aan onze missie en visie. 2.1 Onze missie Het verbeteren van de woon- en leefomgeving van met name kwetsbare groepen in de samenleving. Vanuit maatschappelijke betrokkenheid als drijfveer legt Seyster Veste verbanden en brengt partijen bij elkaar. Onze kernwaarden zijn samenwerken, ondernemen en verbinden. Ook duidelijkheid, openheid en integriteit spelen een belangrijke rol. 2.2 Onze visie Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden zijn met de regio Zeist, maar wiens kansen op een passende woning zonder onze steun te gering zijn. Dat kan zijn omdat de geschikte woning in de bestaande woningmarkt te duur is of omdat bijzondere aanpassingen aan de woning nodig zijn. Voor deze mensen scheppen we mogelijkheden om hun woonwensen als volwaardig lid van de Zeister gemeenschap waar te maken. Daarvoor zorgen we voor de beschikbaarheid van betaalbare en duurzame woningen met een basiskwaliteit die minimaal voldoet aan de huidige standaarden. Hiermee bieden we voor iedereen een stevig fundament voor prettig wonen. Prettig wonen is persoonlijk wonen. We vinden het belangrijk dat mensen waar mogelijk de vrijheid hebben om de eigen woonsituatie in te richten: wonen alsof de woning van jezelf is. Prettig wonen is ook samen wonen. Samen wonen in een leefomgeving waar je je veilig en verbonden voelt en waar je je voor wilt inzetten. We rekenen het tot onze verantwoordelijkheid om samen met de bewoners en andere betrokkenen de samenhang en fysieke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te verbeteren, vooral daar waar onze klanten wonen. Bij dit alles past een houding waarin we bewoners en andere direct betrokkenen ruimte geven om te participeren in zowel onze beleidskeuzes als in de realisatie ervan. Dat vraagt van onze kant om flexibiliteit, maar vooral ook om duidelijkheid over wat mogelijk en wat niet mogelijk is. Voor onze bewoners en andere betrokkenen zijn we een betrouwbare partner met wie je afspraken kunt maken en die haar afspraken ook nakomt. Door een gerichte inzet van middelen realiseren we een maatschappelijk rendement op ons financiële vermogen. We accepteren dat dat ten koste kan gaan van het financiële rendement, zolang de financiële soliditeit van onze organisatie gewaarborgd blijft. Daarvoor sturen we op een positieve waardeontwikkeling van ons bezit en verdienen we waar het binnen de grenzen van onze doelen kan. We beschouwen ons ondernemingsvermogen als maatschappelijk bestemd vermogen en vinden het vanzelfsprekend dat we transparant zijn over de wijze waarop we daar mee omgaan. Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden zijn met de regio Zeist, maar wiens kansen op een passende woning zonder onze steun te gering zijn. Zo maken we prettig wonen in Zeist voor meer mensen bereikbaar. En dat is waar we voor gaan! 2.3 Onze ambities We willen onze missie waarmaken. Daarvoor hebben we drie speerpunten uitgesproken. Per thema hebben we doelstellingen, ambities en maatregelen geformuleerd. Onze speerpunten voor de komende jaren zijn: toegang tot de woningmarkt woonkwaliteit woonkansen voor bijzondere doelgroepen In het volgende hoofdstuk leest u wat deze speerpunten behelzen. Verderop in dit plan leest u hoe wij onze plannen gaan waarmaken. Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

12 3. Speerpunten prettig wonen in Zeist 3.1 Inleiding Het bouwen, verhuren en beheren van woningen voor mensen met een inkomen tot circa beschouwen wij als onze kerntaak. Ons werkgebied Zeist behoort tot de duurste woningmarkten van ons land. Vanuit beleggersperspectief biedt dat volop kansen om de waarde van ons vastgoed te behouden of te vergroten. Die kansen benutten we, door zowel bij de verhuur als bij de verkoop van woningen in principe marktprijzen te vragen. We weten ook dat vanuit volkshuisvestelijk perspectief de spanning op de woningmarkt voor velen een barrière vormt voor prettig wonen. We zien er daarom op toe dat de woonlasten voor onze doelgroep op te brengen zijn. In de eerste plaats door zorg te dragen voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen en deze aan te bieden aan mensen met een lager inkomen. Maar ook door bouwprojecten te realiseren in de huur- en/of koopsector waar we financieel rendement op kunnen maken. Mocht de goede match tussen vraag en aanbod niet mogelijk blijken of toch nog resulteren in te hoge woonlasten, dan overwegen we aanvullend op een overheidstoeslag een korting op de huur- of verkoopprijs. gevolg daarvan is dat in Zeist de doorstroming te laag en het aantal scheefwoners erg hoog is, en daarmee de kansen voor woningzoekenden met een lager inkomen te beperkt zijn. Wij vinden dat onwenselijk en hebben het vergroten van de doorstroming c.q. het verminderen van scheefwonen in ons bezit benoemd als een speerpunt van beleid. We spannen ons in om de kansen van mensen met een middeninkomen te vergroten door hen te faciliteren in het realiseren van hun woonbehoeften. Daarvoor bouwen wij ook woningen voor de vrije sector die we verhuren of verkopen. Door het gebruik van uiteenlopende (sociale) koopvormen verlagen we de drempel tot de koopmarkt. Tegelijkertijd beogen we met ons huurprijsbeleid te bereiken dat mensen gelet op hun inkomen niet te goedkoop wonen en daarom niet willen doorstromen. Het is onze overtuiging dat we met genoemde activiteiten niet alleen de doorstroming bevorderen maar ook onze financiële mogelijkheden vergroten. Mogelijkheden die we kunnen inzetten ten behoeve van al onze speerpunten van beleid. 3.2 Toegang tot de woningmarkt In de huidige marktomstandigheden is een inkomen van minstens tweemaal modaal nodig om op eigen kracht een passende woning in Zeist te verwerven. Veel mensen met een middeninkomen We hebben het vergroten van de doorstroming c.q. het verminderen van scheefwonen in ons bezit benoemd als een speerpunt van beleid. die momenteel in een goedkopere huurwoning wonen, zijn in de huidige woningmarkt dan ook niet in staat om hun wooncarrière op de door hen gewenste wijze te vervolgen. Een belangrijk 3.3 Woonkwaliteit Ons tweede speerpunt is de kwaliteit van onze woningen. Seyster Veste bouwt, verhuurt, beheert, vernieuwt en verkoopt kwalitatief goede woningen die zo veel mogelijk zijn afgestemd op de persoonlijke behoeften van onze klanten. Dat doen we door de bewoners invloed te geven op de kwaliteit van onze woningen, via inspraak in ons beleid, via keuzemogelijkheden in ons aanbod of via het geven van ruimte voor eigen initiatief. Onze aandacht voor de kwaliteit van ons vastgoed reikt verder dan de gebruikskwaliteit voor onze huidige bewoners. We werken aan duurzame woningen door het gebruik van duurzame materialen en treffen maatregelen voor goede energieprestaties en daardoor ook lagere woonlasten. Onze klantgedreven dienstverlening zorgt er voor dat bewoners onze betrokkenheid bij hun wonen positief waarderen. Tenslotte richten we ons op de woonomgeving. Ons complexbeheer maakt dat de directe woonomgeving van onze complexen in ieder geval schoon, heel, veilig en sociaal is. Daartoe rekenen we ook het optreden tegen geluidsoverlast en het bemiddelen en doorverwijzen bij burenruzies. 10 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

13 Onze betrokkenheid houdt echter niet op bij de individuele woning of het complex. We zijn aanspreekbaar op het leveren van een bijdrage aan de leefbaarheid in de wijken waar onze klanten wonen. Daarvoor participeren we in of ondersteunen we op leefkwaliteit gerichte wijkinitiatieven van betrokken bewoners of onze professionele partners. Leefbaarheid wordt ook bepaald door de aanwezigheid van maatschappelijke voorzieningen. Daarom agenderen wij dit onderwerp in het lokale netwerk. Waar nodig en mogelijk initiëren en faciliteren wij voorzieningen. Onze aandacht voor leefbaarheid uit zich ook in de inspanningen die we doen om wijken qua leefstijlen en leeftijds- en inkomensgroepen gedifferentieerder te maken. 3.4 Woonkansen voor bijzondere doelgroepen Ons derde speerpunt is woonkansen voor bijzondere doelgroepen. Mede vanwege de aanwezigheid van verschillende grote zorginstellingen is in Zeist het aantal mensen met een beperking danwel zorgbehoefte dat de woningmarkt betreedt, groot. Wij vinden het belangrijk dat ook deze mensen, waaronder een grote groep met zorgzwaartepakket 0 t/m 3 en ouderen die niet langer zelfstandig zonder hulp kunnen wonen, het perspectief hebben/ houden op prettig wonen in Zeist. Daarom houden wij woningen voor bijzondere doelgroepen beschikbaar en treffen we waar mogelijk de benodigde voorzieningen (voor bewoner en/of begeleiding). Wanneer wij merken dat een bepaalde specifieke problematiek zich vanuit Zeist verplaatst naar een andere plaats in de regio, dan zijn wij aanspreekbaar op het leveren van een financiële of anderszins ondersteunende bijdrage aan de oplossing van het probleem. De concentratie van zorginstellingen in de regio Zeist betekent meer dan bijzondere aandacht voor de woonkansen van bijzondere doelgroepen. Het betekent ook dat we ons betrokken voelen bij het vinden van een oplossing voor de huisvesting van de medewerkers van die zorginstellingen die vanwege hun werk in de directe omgeving van Zeist moeten wonen, maar ook de huisvesting van andere professionals die van strategisch belang zijn voor prettig wonen in Zeist (onderwijs, politie, dienstverlening etc.). Een groot deel van hen behoort tot de inkomenscategorie die zonder steun buiten de boot valt, omdat ze te veel verdienen voor de sociale huurmarkt en te weinig voor de koopmarkt. Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

14 12 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

15 4. Doelstellingen, ambities en acties 4.1 Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt Het gaat om: beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met lagere inkomens (< ) en kansen op de woningmarkt bieden voor huishoudens met een middeninkomen ( tot circa ). Het vergroten van de toegang tot de woningmarkt hebben we als volgt geconcretiseerd: Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Omvang woningbezit Omvang moet gelijk blijven of toenemen > vhe 3) Verwerken in SVB 4). Monitoren. Indien nodig bijsturen (SVB) (monitoren) (bijsturen) Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren Aantal egw 1) blijft gelijk of neemt toe (=opgave uit prestatieafspraken) > vhe Verwerken in SVB en bouwprogramma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit) 2011 (SVB) (monitoren) (bouwprogramma) (bijsturen) Aantal mgw 2) blijft gelijk of neemt toe > vhe Verwerken in SVB en bouwprogramma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit) 2011 (SVB) (monitoren) (bouwprogramma) (bijsturen) Slaagkans verhogen (=wachttijd verkorten) voor alle doelgroepen verbetering in 2015 van +2% Opzetten monitor per Zeister corporatie. Experimenten opzetten Regelgeving bijsturen tijdens formuleren woonvisie. 1) egw = eengezinswoning 2) mgw = meergezinswoning 3) vhe = verhuureenheid 4) svb = strategisch voorraadbeleid Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

16 Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren (vervolg) Ontwikkeling huursegmenten Aantal sociale huurwoningen >2.627 in 2024 Aantal woningen in kernvoorraad >1.773 in 2024 Aantal woningen in betaalbare voorraad (SVB): in 2024 Verwerken in SVB. Verwerken in bouwprogramma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. Koopgarant blijft in ons bezit (SVB) (monitoren) Aantal woningen in vrije sector (SVB): in 2024 Marktconform huurprijsbeleid Het huurniveau is marktgericht en sluit aan bij de kwaliteit van de woning Nieuw huurbeleid in 2011 en actueel houden Streven naar 25%-75% (vrije sector - sociale huur) Nieuw huurbeleid opstellen en uitvoeren, monitoren en jaarlijks bijstellen. Nieuwbouw huurbeleid op - stellen. (SVB) 2011 (monitoren) Streefhuur is 92% van maximaal redelijk in 2024 Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden) Verkoop van bestaande woningen Verkoop goedkope woningen tot (voorrang voor starters): 10 per jaar Verkoop middeldure woningen tot met MGE (voorrang voor huurders): 30 per jaar Nieuwe experimenten inventariseren. Shortlist van kansrijke experimenten opstellen. Monitoren Verkoopbevorderende maatregelen. Nieuwbouw in goedkope huursegment is tbv vernieuwing kernvoorraad 10% van de nieuwbouw is tbv vernieuwing kernvoorraad Bouwen (monitoren) % van de nieuwbouw is tbv verkoop goedkope woningen tot (voorrang starters) 10% van de nieuwbouw is tbv verkoop middeldure woningen tot (voorrang voor huurders) Bouwen. Verkoopbevorderende maatregelen bedenken en uitvoeren. Uitvoering in jaarplannen. Aantallen vaststellen (monitoren) (monitoren) Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

17 4.2 Speerpunt 2: Woonkwaliteit Het gaat om: duurzame woningen, duurzaam wonen, persoonlijk wonen en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in wijken en kernen. Het verbeteren van de woonkwaliteit hebben we als volgt geconcretiseerd: Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) Voorraad voldoet aan de basiskwaliteit In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit Opstellen PvE 1) per woningtype en klant/prijssegment. inventariseren hoeveel woningen verbeterd moeten worden. Woningen aanpakken (planning afhankelijk van opgave) Alle nieuwbouw voldoet aan PvE (bevat deels, circa 80% van het Woonkeur) Opstellen (technisch) PvE voor nieuwbouw. Opstellen (functioneel PvE voor nieuwbouw. Bouwen Nieuwbouw en bestaand bezit voldoen aan GPR normen GPR normen vaststellen voor nieuwbouw en bestaand bezit. Bouwen De woningvoorraad heeft gemiddeld een energielabel B Bij groot onderhoud wordt daar waar technisch en financieel mogelijk gekozen voor energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de opbrengst Medewerkers scholen betreffende energielabel (inhoud en systeem bijhouden) Energiemaatregel pakketten maken die combineerbaar zijn met gepland onderhoud. Energetische verbeteringen aanbrengen. Monitoren. 1) PvE = programma van eisen Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

18 Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) (vervolg) 80% van de bewoners is bewust inzake energieverbruik PvA 1) maken hoe bewoners bewuster te maken inzake energieverbruik. PvA uitvoeren en resultaat meten Vergroten aanbod geschikte seniorenwoningen SVB: in 2024 In elk bouwprogramma zit 10% aanbod dat geschikt is voor senioren. (monitoren) Behouden en indien mogelijk vergroten woonmogelijkheden bijzondere doelgroepen SVB: > 109 in 2024 Behoefte inventariseren bij partners. Bouwen/aanpassen Monitoren. Vergroten tevredenheid huurders over de woning en leefomgeving Huurders waarderen de woning 90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6 in de aftersales enquête Aftersales klantonderzoek opnieuw inrichten met het online klantenpanel. Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren Huurders waarderen de leefomgeving 90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6. Online klantonderzoek. Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren. In wijken met lage scores onderzoek / PvA samen met andere partijen Samen met partners aan de wijkvisie werken Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste Klanten zijn tevreden over dienstverlening (KWH) KWH huurlabel behouden, dus op alle labelonderdelen score > 7 Inzicht krijgen in de aard van de geschillen. Procedure geschillenafhandeling verbeteren Telefonische bereikbaarheid & klantbehandeling verbeteren ) PvA = plan van aanpak 16 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

19 Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste (vervolg) Optreden tegen burenoverlast 80% van de overlastmeldingen wordt afgewikkeld Monitormethodiek opzetten. Aanpak afspreken Klanten zijn tevreden bij herstructurering en nieuwbouw > 7 Online klantonderzoek. Per project meten en rapporteren. Persoonlijk wonen Keuzevrijheid / ruimte voor eigen initiatief 95% van de bewoners weet welke keuzevrijheid hij heeft in het aanpassen van de woning. ZAV 1) / Wonen op Maat beleid actualiseren. ZAV / Wonen op Maat beleid communiceren Wonen op Maat beleid toepassen. Monitoren met online klantenpanel Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Opstarten 2 CPO projecten in de ondernemingsplanperiode. Vergroten inspraak van bewoners Onze klanten participeren in bewonersoverleg Tenminste 300 klanten nemen deel aan een vorm van bewonersparticipatie (nu circa 50 klanten in bewoners- en projectcommissies) Online klantenonderzoek. Jaarlijks één themabijeenkomst waarbij bewoners worden uitgenodigd om op het betreffende thema ons beleid te beïnvloeden. Jaarlijks één themabijeenkomst voor belanghouders. Ondersteunen en participeren in wijkgerichte initiatieven 5 wijkinitiatieven per jaar nemen/ ondersteunen 75% van de huurders is tevreden met onze reactie op wijkinitiatieven Wijkinitiatieven nemen. Tevredenheid meten. Actief participeren in Wijkgericht Werken. Maatschappelijk vastgoed Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed Onderzoek naar aanwezigheid en kwaliteit voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Nadere maatregelen vaststellen ) ZAV = zelfaangebrachte voorziening Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

20 4.3 Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen Het gaat om: Lichamelijk en psychiatrisch beperkten, uitstromers uit instellingen en andere zorgbehoevenden. Concreet: Hierop zijn wij aanspreekbaar Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Kansen vergroten op een zorggeschikte woning met een goede zorginfrastructuur voor huurders met een indicatie Huurders met een indicatie krijgen een woning toegewezen 100% van de medisch urgenten zijn binnen de norm van de huisvestingsverordening gehuisvest. Woningen toewijzen aan woningzoekenden met urgentie. Aanbod zorggeschikte woningen vergroten Toename met 10% Introductie sterrensysteem. Inventariseren huidige stand van zaken. labelen voorraad volgens sterrensysteem. Voorraad afstemmen op woonwensen (ivm zorggeschiktheid) Woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en GGZ patiënten Realisatie woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en/of GGZ patiënten Opstarten woonvoorziening Alzheimer patiënten Voorzieningen ten behoeve van zorgverlening verbeteren Zorgdienstverlening is verbeterd, < 10% oordeelt lager dan een 6 in klantonderzoek Klantonderzoek naar tevredenheid met zorgdienstverlening. plan maken voor de aanpak buurten met lage scores Goede samenwerking met partners realiseren en inzetten om te zorgen dat woonbegeleiding er komt Er is woonbegeleiding waar nodig Opzetten netwerk samenwerkingspartners. Vaststellen van behoefte. Vaststellen onze inzet Huisvesten uitstroom uit instellingen Alle uitstromers met een urgentieverklaring zijn gehuisvest Huisvesten urgenten. We doen onderzoek naar de behoefte aan huisvesting voor uitstroom uit instellingen Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

21 4.4 Interne ambities Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. We hebben dit als volgt geconcretiseerd: Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Professional in vastgoed Op verschillende abstractieniveaus doen we onderzoek en werken we aan visieontwik keling. We hebben hedendaagse kennis en toegang tot netwerken van specialistische kennis Per niveau weten we wat de opgave is en wie de spelers zijn. Vraag ophalen en beleid afstemmen. Marktonderzoek. Afstemmen met belanghouders. Lidmaatschap van netwerken waaronder MOVe. We werken samen waar nodig om de kwaliteit van wonen te waarborgen Waardering door samenwerkingspartners over de samenwerking Deelname in Wijkgericht Werken, WOM Kerckebosch, Zeister corporatie overleg, RWU-overleg. Ontwikkelen tweejaarlijkse imago-monitor. Visitatie Dichtbij onze klanten/midden in de wijk We zijn verbonden met onze klanten en hebben kennis, respect en geven invloed. We voelen ons verbonden met onze klanten, we kennen ze en zij kennen ons Klanten hebben invloed op ons beleid, we werken vraag gestuurd Structurele meting van klantmeningen invoeren. Visitatie We respecteren onze klanten en hechten aan tevreden klanten KWH meting > 7 KWH label behouden. Een goed imago houden We worden gezien als een organisatie met lef en daadkracht imago-onderzoek online klantenpanel. nadere maatregelen formuleren Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

22 Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Solide lokale verankering We zijn sterk verankerd in de Zeister gemeenschap Goede relatie met belanghouders Prestatieafspraken zijn gemaakt Participeren in netwerken. Ondernemingsplan bespreken met partners. Beleidsvoornemens afstemmen met partners. Jaarlijks contact met belanghouders vormgeven. Resultaten samen evalueren. Flexibele organisatie Wij zijn flexibel in onze klantbenadering: ja, tenzij Medewerkers hebben een klantgestuurde houding Competentiemanagement ingevoerd. Strategisch personeelsbeleid op orde. Opleidingsplannen zijn gemaakt. Opleidingsbudget is besteed Efficiënt en effectief ingerichte bedrijfsprocessen Pi s per proces zijn benoemd We werken vraaggestuurd Project stroomlijnen processen. Wocas4all implementeren. DMS implementeren Gezonde financiële basis Volkshuisvestelijk vermogen en kredietwaardigheid voldoet aan minimumeisen CFV/WSW Behoud A status Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Jaarlijks Treasury jaarplan. Treasury statuut update Voldoende kasstroom om toegang tot de kapitaalmarkt te houden Kasstromen zijn positief Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Scenario analyses gebruiken bij vaststelling kasstromen. Afname bedrijfslasten Voldoen aan de normen van het CFV PvA maken. Bedrijfslasten dalen naar onder het gemiddelde van onze referentiegroep ( per vhe, zonder aftrek leefbaarheidsuitgaven, prijspeil CFV CiP 2010) Afwijkingen verklaren Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

23 Thema Doelstelling Prestatie indicator (=ambitie) Maatregel Wonen FEZ Projecten Allen Gezonde financiële basis (vervolg) We hebben een financieel sturingskader waardoor we verdienen waar we kunnen en maatschappelijk uitgeven waar nodig Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Prestatie-indicatoren vaststellen. Good governance We leven de Governancecode na of leggen uit waarom wij denken dat het beter is dat op toegestane aspecten niet te doen Inventarisatie governance. Indien nodig afwijkingen uitleggen. Cultuur Gebaseerd op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit We zijn netwerkers en bruggenbouwers We leggen verbanden en houden partijen bij elkaar We praten met elkaar en niet over elkaar We ontwikkelen ons naar een extern gerichte organisatie Competentiemanagement invoeren. Opleidingsplannen maken. Beoordelingssystematiek update. Aanpassen kantoorgebouw Tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek. en 2014 We worden bewuster van duurzaamheid en onze bijdrage daaraan Aanpassen kantoorgebouw. We verminderen ons energieverbruik (gas, water, licht, papier enz.) Nadere maatregelen uitwerken. prestatie-indicatoren vaststellen Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

24 5 Onze organisatie Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. Seyster Veste is een sterke woningcorporatie, een professional in vastgoed die dichtbij haar klanten en midden in de wijk staat. 5.1 Professional in vastgoed Wij zijn en blijven goed in beheren, verhuren en bouwen van woningen. We beschikken over de kennis die daarvoor nodig is en hebben toegang tot netwerken van specialistische kennis. De kwaliteit van wonen van onze huurders is direct gerelateerd aan de woonomgeving, en daarom spelen we hierin ook een rol, met name als dienstenleverancier en organisator/initiator. Het samenspel en de samenwerking met anderen is daarin belangrijk, waarbij we een van de partijen zijn die activiteiten op deze vlakken stimuleren of ondersteunen. 5.2 Dichtbij onze klanten We zien voor onszelf een belangrijke rol weggelegd in het wonen van onze huidige en toekomstige klanten. We willen voor hen de dingen doen die de persoonlijke woonkwaliteit verbeteren, maar realiseren. We zijn daarvoor steeds in dialoog met onze klanten. We gaan naar de mensen toe, zodat we weten wat er speelt en aanspreekbaar zijn voor wie ons nodig heeft. Respect: we nemen de woonwensen van onze klanten zoveel mogelijk als uitgangspunt voor ons eigen beleid. We vinden het normaal dat we onze klanten in een vroeg stadium betrekken bij beleidsontwikkeling en productontwikkeling. Dat geldt zeker wanneer onze besluiten direct ingrijpen in het persoonlijke woongenot zoals bij herstructurering, renovatie, sloop, nieuwbouw en groot onderhoud. We kunnen luisteren en nemen wat we horen serieus, ook als dat niet helemaal past binnen de aanpak die we voor ogen hadden. We hechten grote waarde aan de tevredenheid van onze klanten. We zijn steeds in dialoog met onze klanten. We gaan naar de mensen toe, zodat we weten wat er speelt en aanspreekbaar zijn voor wie ons nodig heeft. voor hen ook mogelijkheden creëren om zelf het eigen wonen vorm te geven. Dat kan alleen indien we ons verbonden voelen met onze klanten en onze klanten met ons. Kennis, respect en invloed zijn daarbij de sleutelwoorden. Kennis: we weten wie onze klanten zijn en wat voor hen belangrijk is. We zijn in staat om veranderingen in woonwensen tijdig op te halen. We zorgen ook dat onze klanten weten wie wij zijn en welke mogelijkheden wij bieden om de eigen woonwensen te Invloed: Wonen alsof de woning van jezelf is. Dat gevoel gunnen we onze individuele klanten en daarbij past een corporatie die ruimte geeft om eigen keuzes te maken en te realiseren. Seyster Veste geeft die ruimte mits deze eigen keuzes geen afbreuk doen aan het woongenot van anderen of aan de financiële positie van Seyster Veste. Via projectcommissies, bewonerscommissies en de Bewonersvereniging Seyst bieden we onze klanten bovendien ook als collectief invloed op ons beleid. 5.3 Flexibele organisatie Onze organisatie is zo ingericht dat we onze rol in gebieden (samen met andere beleidsmakers), in wijken en buurten (samen met professionals en wijkbewoners) en in woningen (samen met onze klanten) kunnen waarmaken. Onze bedrijfsprocessen zijn efficiënt ingericht en leiden tot kwalitatief hoogwaardige producten voor en dienstverlening aan onze klanten. Tegelijkertijd zijn we flexibel genoeg om ons aan te passen aan de bijzondere kenmerken van de samenwerkingen waaraan we ons verbinden. Zowel binnen onze organisatie als naar onze coproducenten hebben we als standaard antwoord ja, tenzij ( tenzij er zwaarwegende bezwaren zijn, en dat leggen we dan goed uit). We werken vraaggestuurd en stellen daarop heldere doelen in onze bedrijfsvoering. We weten per klus hoeveel inzet en welke 22 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

25 inzet er nodig is. We hebben inzichtelijk welke competenties er nodig zijn en passen daar ons strategisch personeelsbeleid op aan. maken mag, en daar leren we dan van. Daarnaast zijn we duidelijk, open en integer. 5.4 Cultuur Onze cultuur is gebaseerd op samenwerken, ondernemen en verbinden, maar ook op openheid en integriteit. Samenwerken en verbinden, wij zijn samen Seyster Veste. We zijn netwerkers en bruggenbouwers, omdat we het belangrijk vinden dat Seyster Veste de woon- en leefomgeving van met name kwetsbare groepen in de samenleving verbetert en omdat we daar graag onze bijdrage aan willen leveren. We kiezen bewust voor werken bij een corporatie met een maatschappelijke doelstelling en daar zijn we trots op. We creëren een zodanig netwerk en omgeving dat we optimaal deze doelstelling kunnen realiseren. Wij leggen verbanden en brengen partijen bij elkaar. We zijn ondernemend en durven een risico te nemen. Ondernemend betekent dat we initiatieven nemen en ons proactief opstellen (taakvolwassen), we nemen onze verantwoordelijkheid. Fouten Wij praten met elkaar en niet over elkaar. We werken samen en helpen elkaar indien nodig. We zoeken eerst de kansen en proberen eventuele beperkingen op te lossen in plaats van ons daar door te laten weerhouden. We delen onze kennis en informeren onze collega s over ons werk. We komen onze afspraken na, betrekken onze belanghebbenden (zowel intern als extern) bij het maken van de afspraken en we communiceren over wat we doen en hoe we dat doen. De drijfveren van onze medewerkers zijn o.a. ontwikkelkansen, uitdaging en vrijheid voor het individu. Daarvoor is het een voorwaarde dat we goed samenwerken, elkaar aanspreken op gedrag, niet alleen schrijven maar ook doen. We vinden het belangrijk dat directie/mt duidelijke keuzes maakt. We hebben behoefte aan kaders, zodat een ieder weet wat zijn bijdrage aan het geheel is en waar hij of zij verantwoordelijk voor is. We richten ons op deze gezamenlijke doelen en kaders, waarop gestuurd kan worden en Seyster Veste Thuis in Zeist Ondernemingsplan tot en met

26 waar we op beoordeeld mogen worden. Dit vereist een flinke ontwikkelslag: van intern naar extern gerichte organisatie, zowel in houding als gedrag. 5.5 Midden in de wijk Onze woningen en onze klanten zijn in de wijken, wij ook. Met complexbeheerders, opzichters, woonconsulenten en in allerlei netwerkverbanden. Wij dragen bij op het vlak van leefbaarheid, wijkgericht werken en buurtbemiddeling. We zijn betrokken bij initiatieven in de wijk, waarbij onze rol kan variëren tussen die van regisseur, (mede)financier, dienstverlener en/of vastgoedleverancier. 5.6 Solide lokale verankering Seyster Veste is goed verankerd in de Zeister gemeenschap. We weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand is en hebben een goede relatie met onze verschillende type belanghouders (klanten, wijkbewoners, professionele partners, beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en overleggen, maar onze voelhoorns vangen ook signalen op uit meer informele structuren en verbanden in de wijken. Onze woningen en onze klanten zijn in de wijken, wij ook. Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema s. De behaalde resultaten evalueren we. Waar mogelijk zoeken we de samenwerking. We maken prestatieafspraken waarover we ons publiek verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie). De samenleving vindt dat wij een rol te vervullen hebben inzake de volgende onderwerpen. Deze onderwerpen krijgen daarom een plek in ons beleid: a) duurzaam bouwen en wonen b) kwaliteit van woningen c) toegankelijkheid van woningen en woongebouwen d) veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen e) wonen voor lagere inkomensgroep f) zuinig energiegebruik g) betrokkenheid en participatie van bewoners stimuleren h) eigen verantwoordelijkheid stimuleren i) achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld starters verhelpen j) faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten k) combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling l) wonen voor de middeninkomens ( ) 5.7 Belanghouders Onze belanghouders zijn (groepen van) organisaties die er belang bij hebben dat het goed gaat met ons en waar wij een diepgaande en langdurige relatie mee hebben opgebouwd of willen opbouwen. Het zijn organisaties waarvan wij ons realiseren dat wij elkaar nodig hebben om onze doelen te kunnen halen. Onze belanghoudersgroepen: Bewoners (waaronder BV Seyst en bewonerscommissies) Collega corporaties (waaronder De Kombinatie en RK Woningbouwvereniging Zeist) Gemeente Zeist (waaronder wethouders, ambtenaren en raadsfracties) Wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch Politie en wijkagenten Welzijnsinstellingen (MeanderOmnium) Zorginstellingen (waaronder Altrecht, Reinaerde, Abrona, Stichting Park Boswijk) Hoe geven we belanghouders invloed? Lokaal verankerd zijn is weten wat er speelt en weten welke andere partijen hier (samen met ons) in kunnen voorzien. En ervoor zorgen dat wij een verbinding met elkaar hebben. Per niveau willen we weten wat de opgave is en wie de spelers zijn (wie doet wat). Op ieder niveau hebben we te maken met een andere partner. We weten van elkaar wat we kunnen en waar we goed in zijn. We weten elkaar snel te vinden en schakelen elkaar in waar dat nodig is. Daarom: Vragen we ze advies op de hoofdlijnen van onze belangrijkste beleidsdocumenten: Het periodieke ondernemingsplan, het strategische voorraadbeleid en de jaarbegroting. Overleggen we ieder jaar met onze belanghouders. We leggen ons jaarverslag voor en lichten dit toe. We blikken terug en we kijken vooruit naar wat we het komende jaar willen bereiken en op welke manier. 5.8 Gezonde financiële basis Dit alles is alleen mogelijk als Seyster Veste kan vertrouwen op een gezonde financiële basis. Dat betekent in de eerste plaats dat het volkshuisvestelijk vermogen langdurig voldoet aan de minimumeisen van de extern toezichthouder en dat de bedrijfsvoering voldoende kasstromen genereert om de toegang tot de kapitaalmarkt te behouden. De gezonde financiële basis wordt ook gevormd door de aanwezigheid van een sturingskader dat recht doet aan ons principe dat we willen verdienen waar we kunnen om uit te geven waar het maatschappelijk gezien nodig is. 24 Ondernemingsplan tot en met 2015 Thuis in Zeist Seyster Veste

27

28 Seyster Veste Zeisteroever 1 Postbus BA Zeist T E info@seysterveste.nl Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster Veste