INTENTIE-OVEREENKOMST ONDERZOEK TRANSFORMATIE OOSTERENK ZWOLLE 6 juni 2012

Transcriptie

1 INTENTIE-OVEREENKOMST ONDERZOEK TRANSFORMATIE OOSTERENK ZWOLLE 6 juni 2012 Ondergetekenden: A 1. SYNTRUS ACHMEA VASTGOED B.V, in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger vermogensbeheer vastgoed namens twee eigenaren van objecten gelegen in het onderhavige projectgebied Oosterenk Zwolle (NV Interpolis Onroerend Goed en Stichting Rabobank Pensioenfonds) vertegenwoordigd door dhr. Frank Vellinga, Director Productgroep kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen verder te noemen SYNTRUS ACHMEA VASTGOED ; NSI KANTOREN B.V., vertegenwoordigd door dhr. mr. C.J. Busscher, directeur Nederland, verder te noemen NSI KANTOREN ; 3. HANZEVAST real estate N.V., in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger vermogensbeheer vastgoed namens 3 eigenaren van objecten gelegen in het onderhavige projectgebied Oosterenk Zwolle (Hanzevast Fonds 18 CV, Vastgoedfonds Hanzevast Holland 52 CV en Vastgoedfonds Hanzevast Holland 62 CV) vertegenwoordigd door dhr. Jos Westra, directeur vastgoed, verder te noemen HANZEVAST ; 4. ONIS VASTGOED B.V., vertegenwoordigd door dhr. Thomas Perik, directeur, verder te noemen ONIS VASTGOED ; 5. VINKE & JÜTTNER VASTGOED B.V., vertegenwoordigd door dhr. Willem Jüttner, directeur, verder te noemen VINKE & JÜTTNER VASTGOED ; 6. DAD VASTGOED B.V., vertegenwoordigd door dhr. Gjalt Dijk, dhr. Andries Agterhuis en dhr. Hans van Dijk, eigenaren/directeuren, verder te noemen DAD VASTGOED ; 7. OOST N.V., vertegenwoordigd door drs. Th. N.M. Föllings, manager bedrijfsomgeving, verder te noemen OOST N.V. B 1. GEMEENTE ZWOLLE, vertegenwoordigd door dhr. René de Heer, wethouder (o.a. economie en vastgoed), verder te noemen DE GEMEENTE 1

2 Overwegende dat: Er sprake is van een grote structurele kantorenleegstand in het gebied Oosterenk 1 te Zwolle. Deze leegstand niet alleen negatieve effecten heeft voor de huuropbrengsten en de vastgoedwaarde van de eigenaren, maar ook de kwaliteit van de openbare ruimte in het gebied dreigt af te nemen. Niet alleen de eigenaren en gebruikers hier last van hebben maar dit ook geldt voor de bezoekers van de locatie en de overheid. Er zodoende niet optimaal geprofiteerd wordt van de positieve effecten van het prominent aanwezige nieuwe Isala ziekenhuis (locatie Sophia). De gemeente Zwolle in 2011 de Kadernota Kantorenlocaties Zwolle heeft vastgesteld. Een van de hoofddoelstellingen is om de leegstand van kantoren aan te pakken en transformatie naar andere functies te stimuleren en planologisch te faciliteren. Het college in juni 2011 de pro actieve aanpak kantorenleegstand Zwolle heeft vastgesteld. De doelstelling hiervan is om samen met de betrokken partijen naar oplossingen te zoeken voor de leegstand en te investeren in gebiedskwaliteit. De gemeenteraad in maart 2012 kennis heeft genomen van de informatienota leegstandmanagement kantoren Zwolle In december 2010 een aantal partijen, op initiatief van de gemeente Zwolle, in een tweetal werkconferenties het probleem van de kantorenleegstand nader heeft verkend, inclusief de rollen van partijen voorzien van een oplossingsrichting. Bij deze werkconferenties onder andere is gebleken dat Oosterenk een nieuwe toekomst kan krijgen door de positieve effecten van het nieuwe Isala ziekenhuis en in te spelen op de kansen die zorgeconomie biedt én door het onderscheidende karakter van het gebied Oosterenk als groenstedelijke werklocatie. Partijen naar aanleiding van het vorenstaande naar elkaar de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk een onderzoek naar een kansrijke transformatie van het gebied Oosterenk te verrichten. De gemeente Zwolle in de loop van 2011 een aantal partijen heeft benaderd en uitgenodigd om gezamenlijk het initiatief tot dit onderzoek verder vorm te geven en te komen tot daadwerkelijk uitvoering daarvan. Partijen met respectering van elkaars belangen beogen tot gezamenlijke gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor het gebied Oosterenk te komen. Daartoe wensen zij te onderzoeken in hoeverre overeenstemming daarover kan worden bereikt, alsmede of en op welke wijze zij tot verdere samenwerking ter zake kunnen worden komen. Partijen de daarbij gemaakte afspraken wensen vast te leggen in onderhavige intentieovereenkomst. 1 Bijlage: kaart Oosterenk 2

3 Partijen zijn het volgende overeengekomen: Doel van de overeenkomst Het doel van deze overeenkomst is te onderzoeken: a. of, en op welke wijze partijen tot een gezamenlijke uitwerking kunnen komen in de vorm van een transformatieplan voor het gebied Oosterenk te Zwolle, op grond waarvan partijen vervolgens de ruimtelijke, economische, maatschappelijke en financiële haalbaarheid van de transformatie kunnen beoordelen; b. of, de resultaten van het in lid a genoemde onderzoek voor ieder van de afzonderlijke partijen voldoende zijn om een besluit te kunnen nemen omtrent de daadwerkelijke transformatie in het gebied en de eventuele verdere samenwerking hieromtrent te komen. Daarbij wordt rekening gehouden met elkaars belangen. Uitgangspunten Voor het opstellen van een transformatieplan hanteren partijen de volgende uitgangspunten: Verslagen van de tafelconferenties Oosterenk. Kadernota kantorenlocaties Zwolle Pro actieve aanpak kantorenleegstand Zwolle Informatienota voor de raad Leegstandmanagement kantoren Zwolle Vastgoedmonitor Zwolle 2010 en 2011(volgt na collegebehandeling gemeente Zwolle). Haalbaarheid Partijen zullen de haalbaarheid van een kansrijke transformatie toetsen aan de uitkomsten van de volgende onderdelen: de op te stellen ontwikkelstrategie; de ruimtelijke kwaliteit van de locatie; de ontsluitingsstructuur en de parkeeroplossingen; de grond- en vastgoedexploitatie horend bij de transformatie; de mate waarin partijen bereid en in staat zijn om vervolgafspraken te maken. 3

4 Werkzaamheden Voor het opstellen van het transformatieplan zullen partijen de volgende werkzaamheden en verkenningen verrichten: 1. startbijeenkomst om Plan van Aanpak / werkplan/ projectorganisatie definitief te maken; 2. analyse marktpotentie (functies, eigenaren/gebruikers, leegstand, huurprijzen, openbare ruimte, bestaand beleid); 3. scenario s (op basis van krachtenveld-/factorenanalyse, brainstormsessie); 4. opstellen ambitiedocument / Programma van Eisen; 5. tussentijdse evaluatie; 6. opstellen gebiedsvisie (ruimtelijke en functionele hoofdopzet, bebouwing, openbare ruimte, ontsluiting, parkeren, belemmeringen); 7. financiële verkenning (incl. financieringsstrategieën en fiscale gevolgen); 8. uitwerking in deelgebieden; 9. analyse van de kansrijkheid van een duurzame invulling van het gebied; 10. opstellen ontwikkelstrategie en uitvoeringsprogramma (profilering, branding, procedureversnelling. Daarnaast zullen partijen met elkaar de quick wins bespreken en zo mogelijk direct afspraken hierover maken. Projectorganisatie a. Voor de uitvoering van deze overeenkomst zullen partijen samenwerken in een slagvaardige projectorganisatie. Naast de ondertekenende partijen kunnen ook andere partijen worden uitgenodigd deel te nemen in de projectorganisatie (bv de Ondernemersvereniging, de Kamer van Koophandel of de Provincie). b. De projectorganisatie bestaat in ieder geval uit een projectgroep en zo nodig een kleine stuurgroep. c. De projectgroep heeft onder meer tot taak het opstellen van een transformatieplan, daarbij behorende werkzaamheden en verkenningen en het onderzoek naar de mogelijke verdere samenwerking. De projectgroep vergadert met een naar bevind van zaken vast te stellen frequentie. Van hetgeen in de projectgroep wordt besproken en vastgesteld zal telkens een verslag worden gemaakt dat in de daarop volgende vergadering op juistheid zal worden beoordeeld, eventueel gewijzigd en vastgesteld. d. Partijen zullen ervoor zorg dragen dat zoveel mogelijk beslissingen in de projectgroep kunnen worden genomen en dat duidelijk is voor welke beslissingen hogere goedkeuring van de stuurgroep noodzakelijk is. 4

5 e. De projectgroep staat in principe onder leiding van een projectleider van de gemeente Zwolle. In overleg tussen partijen kan een andere projectleider van een deelnemende partij worden benoemd; deze projectleider kan zich laten bijstaan door een externe adviseur. De kosten van de externe adviseur vallen binnen het projectbudget. f. Partijen zullen gezamenlijk en bij meerderheid voor de uitvoering van nader vast te stellen werkzaamheden een externe adviesburo contracteren. Verplichtingen van partijen, communicatie a. Partijen zullen alle informatie die nodig is voor het uitvoeren van de werkzaamheden beschikbaar stellen. Hiervan is uitgezonderd (bedrijfs)gevoelige informatie van partijen. De verstrekte informatie zal door partijen niet voor andere doeleinden dan voor dit transformatieplan worden gebruikt. Partijen gaan vertrouwelijk om met de hen ter beschikking staande informatie. Partijen beslissen zelf welke (gevoelige) informatie ter beschikking wordt gesteld. b. De gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in deze overeenkomst is bepaald volledig haar publiekrechterlijke verantwoordelijkheid. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente geen sprake van wanprestatie zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of de strekking van deze overeenkomst. c. De gemeente prioriteert de aanpak van leegstaande kantoren t.o.v. nieuwbouw kantoren in Oosterenk. Dit houdt dat de gemeente zich binnen haar publiekrechtelijke bevoegdheid en het vastgestelde beleid zich inspant de leegstand van de kantoren op Oosterenk terug te dringen en transformatie faciliteert. d. De externe communicatie over deze studie en de uitkomsten daarvan is de gezamenlijke verantwoordelijkheid van partijen. Partijen kunnen besluiten hiervoor een communicatieplan op te stellen en een penvoerder aan te wijzen. Planning Partijen streven ernaar om voor 1 december 2012 genoemde werkzaamheden in deze intentieovereenkomst afgerond te hebben. Indien op 1 december 2012 deze werkzaamheden niet zijn afgerond zal de projectgroep een nadere datum bepalen, met in achtneming van het bepaalde in het artikel Einde overeenkomst. 5

6 Kosten a. Partijen dragen ieder voor zich de interne kosten die het deelnemen/ participeren aan deze onderzoeksfase naar de transformatie met zich meebrengt. b. Voor de dekking van de kosten voor het op te stellen transformatieplan Oosterenk waartoe door de projectgroep wordt besloten, hebben partijen een projectbudget van ,- bijeengebracht dat als volgt over partijen is verdeeld: NSI Kantoren Syntrus Achmea Hanzevast Onis vastgoed Vinke & Juttner vastgoed DAD vastgoed subtotaal Oost NV* * Gemeente Zwolle* * Totaal projectbudget * genoemde bedragen worden in natura ingebracht in de vorm van menskracht ( = 1 dag) c. De projectbijdrage in euro s wordt gestort op rekeningnummer ten name van de gemeente Zwolle, onder vermelding van intentieovereenkomst onderzoek transformatie Oosterenk. De gemeente beheert de projectbijdragen en voert hiertoe een voor partijen raadpleegbare projectadministratie. Vier maanden na ondertekening van deze overeenkomst zal aan partijen een financieel overzicht verstrekt worden. Partijen zijn gehouden minimaal 50% van bovengenoemde projectbijdrage te voldoen binnen 30 dagen na ondertekening van deze overeenkomst. De resterende 50% dient voldaan te worden uiterlijk 4 maanden na ondertekening van deze overeenkomst. d. Partijen kunnen na de tussentijdse evaluatie, uiterlijk 4 maanden na ondertekening van deze overeenkomst, afzien van het voldoen van de resterende 50% van de projectbijdrage en de samenwerking beëindigen. e. Restitutie aan een partij, dan wel partijen, van reeds betaalde projectbijdragen onder aftrek van reeds gemaakte kosten en aangegane verplichtingen (onderzoeksburo) vindt naar evenredigheid plaats: bij beëindiging van deze overeenkomst; 6

7 bij het beëindigen van de samenwerking door een partij dan wel partijen na de in lid d van dit artikel omschreven evaluatie. f. Partijen zijn niet gehouden een hogere project- of termijnbijdrage te doen dan in het hierboven opgenomen overzicht en zoals in dit artikel onder c en d aangegeven. g. Indien en voor zover het projectbudget niet afdoende is voor de werkzaamheden van deze intentieovereenkomst zal aan partijen gevraagd worden een extra projectbijdrage te voldoen. h. Partijen zijn bij het einde van deze overeenkomst niet gehouden reeds gemaakte en te maken kosten en/of schade van een of meer van de andere partijen te vergoeden en ontstaan er over en weer tussen partijen ook geen andere rechten of verplichtingen. Besluitvorming a. Partijen zijn ieder volledig vrij ten opzichte van elkaar om aan de hand van de resultaten van het transformatieplan al of niet tot verdere deelname in het ontwikkelingsproces van het gebied Oosterenk te besluiten. Voor wat betreft de gemeente betekent dit dat zij daartoe een besluit van het college van Burgemeester en wethouders zal initiëren. Een iedere van de partijen zal de uitkomst van haar eigen besluitvorming schriftelijk doen toekomen aan de overige partijen. b. Partijen zijn bij hun eigen besluitvorming dan wel de besluitvorming van door haar vertegenwoordigde betrokken eigenaren omtrent eventuele transformatie en verdere voortgang/ontwikkeling in het gebied Oosterenk volledig vrij en niet gebonden aan de uitkomst van (eerdere) (tussentijdse) besluitvorming of anderszins gewekte verwachtingen omtrent de voortgang. Toekomstige samenwerking a. Indien partijen op grond van het transformatieplan tot de conclusie komen dat verdere ontwikkeling van het gebied Oosterenk doorgang kan vinden, zullen zij de mogelijkheid onderzoeken om tot een samenwerkingsovereenkomst te komen waarin op basis van voornoemde stukken de zeggenschap, rol- en taak verdeling en de verdeling van kosten en risico s nader zullen worden uitgewerkt en vastgelegd. Daarbij wordt in overleg aan nieuwe partijen de mogelijkheid geboden om tot deze samenwerking toe te treden. b. Partijen gaan op basis van vrijwilligheid deze overeenkomst aan. Uitgangspunt daarbij is dat het onderzoek en uitwerking met betrekking tot partijen dan wel eigenaren niet zal leiden tot beperkingen van de bestaande exploitatie, waaronder mede begrepen eventuele vervreemding. Een partij zal, indien zij van mening is dat hiervan sprake is, 7

8 dit per ommegaande aan de andere partijen mededelen teneinde tot een oplossing te geraken. Goedkeuring College van Burgemeester en Wethouders Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zwolle haar goedkeuring verleent aan deze overeenkomst. Indien de goedkeuring niet wordt verleend, stelt de gemeente partijen hiervan per ommegaande hiervan in kennis. De gemeente is hierdoor niet gehouden tot het betalen van enigerlei schadevergoeding. Einde van de overeenkomst a. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 12 maanden na ondertekening van de overeenkomst en is op dat moment van rechtswege geëindigd. De voornoemde periode kan in onderling overleg tussen partijen eenmalig met 3 maanden worden verlengd. Voor deze verlenging geldt als constitutief vereiste dat de overeenstemming tussen partijen hierover schriftelijk over en weer wordt bevestigd. b. De overeenkomst eindigt eveneens - door opzegging; - een van de partijen surséance van betaling aanvraagt, dan wel in staat van faillissement komt te verkeren; - indien partijen geen overeenstemming kunnen verkrijgen over de gebiedsvisie, de ontwikkelstrategie, de financiële verkenning of een van de andere op te stellen documenten of te verrichten analyses; - partijen onderling ontbinding overeenkomen; - een samenwerkingsovereenkomst omtrent de verdere ontwikkeling van de transformatie van gebied Oosterenk hebben gesloten. 8

9 Aldus in drievoud opgemaakt te Zwolle en getekend: te d.d. te d.d. (B.1)Gemeente Zwolle (A.1)SYNTRUS ACHMEA VASTGOED B.V Wethouder Dhr. drs. R.E.(René) de Heer (gemandateerd namens Dhr. drs H.J. Meijer, burgemeester van Zwolle) Dhr. Frank Vellinga Director Productgroep kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen (A.2)NSI B.V. Dhr. mr. C.J. Busscher, directeur Nederland (A.3)HANZEVAST real estate N.V. Dhr. Jos Westra, directeur vastgoed 9

10 (A.4)ONIS VASTGOED B.V. Dhr. Thomas Perik, directeur (A.5)VINKE & JÜTTNER VASTGOED B.V. Dhr. Willem Jüttner, directeur (A.6) DAD VASTGOED B.V. Dhr. Gjalt Dijk, Dhr. Andries Agterhuis en Dhr. Hans van Dijk, eigenaren/directeuren (A.7) OOST N.V. dhr. drs. Th. N.M. Föllings, manager bedrijfsomgeving 10

11 Bijlage 1. kaart plangebied Oosterenk 11